VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2014

2

3 INHOUDSOPGAVE PROPERTIZE 1. INTRODUCTIE RESULTATEN AFBOUWSTRATEGIE RANDVOORWAARDEN FINANCIERINGSBEHOEFTE ORGANISATIE EN MEDEWERKERS VOORUITBLIK SLOTWOORD SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR 13 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR 3. STRATEGIE ALGEMEEN ONTWIKKELINGEN STRATEGIE IN HERIJKING STRATEGIE RISICO-, KAPITAALMANAGEMENT & ALM EN FINANCIERING RISICO- EN KAPITAALMANAGEMENT Financiële risico s Kapitaalmanagement Niet-financiële risico s Gewijzigde regelgeving naar aanleiding van intrekking bankvergunning FINANCIERING EN CREDITRATINGS FINANCIËLE ONTWIKKELINGEN RESULTATEN PORTEFEUILLEONTWIKKELING KAPITAALPOSITIE ONZE MENSEN VERDERE VERFIJNING VAN ONZE KERNWAARDEN NA DE VERZELFSTANDIGING TEVREDENHEID VAN DE MEDEWERKERS EMPLOYABILITY MEDEZEGGENSCHAP OP NAAR VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 7. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISARISSEN THEMA S Belangrijke onderwerpen en discussies Samenstelling en functioneren Raad van Commissarissen Samenwerking Medewerkers SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR VERGADERINGEN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Belangrijkste onderwerpen Aanwezigheid Raad van Bestuur 46 PROPERTIZE JAARVERSLAG

4 7.3.3 Aanwezigheid externe accountant VERGADERINGEN COMMISSIES Audit, Compliance en Risk Committee (AC&RC) Remuneratie en Nominatiecommissie (RNC) JAARREKENING REMUNERATIERAPPORT Beloningsbeleid leden van Raad van Bestuur Beloningen Raad van Commissarissen SLOTWOORD 52 CORPORATE GOVERNANCE 8. CORPORATE GOVERNANCE RAAD VAN BESTUUR Samenstelling en functioneren Verantwoordelijkheden, Cv s en nevenfuncties RAAD VAN COMMISSARISSEN Samenstelling, benoeming en functioneren Verantwoordelijkheden, Cv s en nevenfuncties NEDERLANDSE CORPORATE GOVERNANCE CODE EN CODE BANKEN Nederlandse Corporate Governance Code Nederlandse Code Banken Raad van Commissarissen Raad van Bestuur Klantbelang centraal Risicomanagement Audit BELONINGSBELEID BESTUURSVERKLARINGEN IN-CONTROLVERKLARING BEHEERSING VAN FINANCIËLE VERSLAGGEVING 63 JAARREKENING 10. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING GECONSOLIDEERDE BALANS GECONSOLIDEERDE TOTAALRESULTAAT Totaalresultaat op IFRS grondslagen Winst- en verliesrekening management view GECONSOLIDEERD OVERZICHT MUTATIES EIGEN VERMOGEN GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT GRONDSLAGEN VOOR DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VASTSTELLING JAARREKENING ALGEMENE INFORMATIE GEHANTEERDE GRONDSLAGEN Overeenstemmingsverklaring toepassing IFRS Wijzigingen in gepubliceerde standaarden en interpretaties van kracht in Interpretaties van bestaande standaarden of wijzigingen in standaarden, die nog niet van kracht zijn in Veranderingen in grondslagen, schattingen en prestaties Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de jaarrrekening Waarderingsgrondslagen balansposten 78 4 PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014

5 Functionele en rapporteringsvaluta Administratieve verwerking op basis van transactiedatum en afwikkelingsdatum Saldering van financiële instrumenten Eliminatie van groepstransacties Beëindigde activiteiten of activa aangehouden voor verkoop Gesegmenteerde informatie Belangrijkste waarderingsgrondslagen, schattingen en veronderstellingen Het gebruik van schattingen en veronderstellingen bij de opstelling van de jaarrekening Voorziening bijzondere waardeverminderingen van leningen en vorderingen op klanten Netto opbrengstwaarde van vastgoedprojecten GEHANTEERDE GRONDSLAGEN VOOR DE CONSOLIDATIE Groepsmaatschappijen Geassocieerde deelnemingen en joint ventures Restricties Beoordelingen en veronderstellingen deelnemingen in entiteiten SPECIFIEKE GRONDSLAGEN BALANS Materiële vaste activa Vastgoedprojecten Leningen en vorderingen op klanten Belastingen Uitgestelde belastingvorderingen en belastingverplichtingen Acute belastingvorderingen en belastingverplichtingen Overige vorderingen Overige activa Kas en kasequivalenten Eigen vermogen Schuldbewijzen Voorzieningen Personeelsbeloningen Overige voorzieningen Schulden aan banken Overige verplichtingen SPECIFIEKE GRONDSLAGEN TOTAALRESULTAAT Rentebaten Rentelasten Opbrengsten vastgoedprojecten Resultaat uit geassocieerde deelnemingen en joint ventures Resultaat financiële instrumenten Overige operationele opbrengsten Resultaat uit activa en passiva aangehouden voor verkoop Personeelskosten Afschrijving op materiële vaste activa Service lasten & verschuldigde commissies / beheervergoedingen Overige operationele lasten Bijzondere waardeverminderingen NIET UIT BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN KASSTROOMOVERZICHT RISICOBEHEER EN ORGANISATIE ONTWIKKELINGEN RISICOBEHEER RISICOBEHEERORGANISATIE RAAMWERK VOOR RISICOBEHEER RISICOCLASSIFICATIE 94 PROPERTIZE JAARVERSLAG

6 13. FINANCIËLE RISICO S INLEIDING KREDIETRISICO Overzicht kredietrisico Kredietrisicoprofiel en beheer Kredietrisico Propertize Kredietrisicobeheer Propertize Kredietrisico leningen en vorderingen op klanten Exposure aan Eurozone-landen met een hoog risico MARKTRISICO Marktrisico beheersing Prijsrisico vastgoedprojecten Renterisico Gevoeligheidstest renterisico Effectieve rente Valutarisico LIQUIDITEITSRISICO FINANCIËLE INSTRUMENTEN REËLE WAARDE VAN FINANCIËLE INSTRUMENTEN TOELICHTING BIJ DE WAARDERING VAN FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA HIËRARCHIE REËLE WAARDEBEPALING VAN ACTIVA EN PASSIVA RISICOBEHEER NIET-FINANCIËLE RISICO S BEHEERSING VAN NIET-FINANCIËLE RISICO S KAPITAALMANAGEMENT GOING CONCERN KAPITAALMANAGEMENT DOELSTELLINGEN KAPITAAL EN SOLVABILITEITSPOSITIE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING MATERIËLE VASTE ACTIVA GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN EN JOINT VENTURES VASTGOEDPROJECTEN LENINGEN EN VORDERINGEN OP KLANTEN UITGESTELDE EN ACUTE BELASTINGVORDERINGEN EN VERPLICHTINGEN OVERIGE VORDERINGEN OVERIGE ACTIVA KAS EN KASEQUIVALENTEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP EIGEN VERMOGEN SCHULDBEWIJZEN VOORZIENINGEN Voorziening in personeelsbeloningen Overige voorzieningen SCHULDEN AAN BANKEN OVERIGE VERPLICHTINGEN NIET UIT BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Operationele leaseverplichtingen JURIDISCHE PROCEDURES VERBONDEN PARTIJEN Posities en transacties tussen Propertize, deelnemingen en joint ventures Posities en transacties tussen Propertize en SNS Reaal / SNS Bank Posities en transacties tussen Propertize en NLFI / de Nederlandsche Staat Posities en transacties met het topkader van Propertize PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014

7 17.18 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM RENTEMARGE OPBRENGSTEN VASTGOEDPROJECTEN OVERIGE OPBRENGSTEN EN RESULTAAT OP VERKOOP VASTGOED PERSONEELSKOSTEN OVERIGE OPERATIONELE LASTEN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN BELASTINGEN KASSTROOMOVERZICHT TOELICHTING ENKELVOUDIGE JAARREKENING ENKELVOUDIGE BALANS ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING GRONDSLAGEN VOOR DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING PRESENTATIEWIJZIGING TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING DEELNEMINGEN IN GROEPSMAATSCHAPPIJEN VORDERINGEN OP GROEPSMAATSCHAPPIJEN LENINGEN EN VORDERINGEN OP KLANTEN OVERIGE VORDERINGEN EN OVERIGE ACTIVA KAS EN KASEQUIVALENTEN EIGEN VERMOGEN VOORZIENING OP DEELNEMING IN GROEPSMAATSCHAPPIJEN SCHULDBEWIJZEN SCHULDEN AAN BANKEN SCHULDEN AAN GROEPSMAATSCHAPPIJEN OVERIGE VERPLICHTINGEN NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN GARANTIES OVERIGE NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN VERBONDEN PARTIJEN GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM ACCOUNTANTSKOSTEN OVERZICHT BELANGRIJKSTE GROEPSMAATSCHAPPIJEN 158 OVERIGE INFORMATIE 25. OVERIGE INFORMATIE REGELING INZAKE DE WINST- EN VERLIESBESTEMMING CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT 162 PROPERTIZE JAARVERSLAG

8 PROPERTIZE VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN CORPORATE GOVERNANCE 1. INTRODUCTIE Ons robuuste resultaat houdt nauw verband met de gekozen strategie, de intrinsieke motivatie van medewerkers en de marktomstandigheden die gunstiger waren dan verwacht. Hans Copier Het jaarverslag over 2014 beschrijft het eerste volledig zelfstandige jaar van Propertize, na de formele verzelfstandiging op 31 december In 2014 heeft Propertize zich verder versterkt en ontwikkeld, nadat 2013 in het teken stond van het voorbereiden op de verzelfstandiging van de organisatie en het ontwikkelen van de bedrijfsstrategie. Belangrijk aandachtspunt in 2014 was het verder versterken van de organisatie door het invullen van functies die nodig zijn om als zelfstandige organisatie de portefeuille aan vastgoedfinancieringen en vastgoed succesvol af te bouwen in de periode tot en met uiterlijk Aansluitend op de voorbereidende activiteiten in 2013 besteedden we ook in 2014 veel aandacht aan het verstevigen van de organisatie. Het aantal medewerkers nam toe, vooral doordat Propertize na de verzelfstandiging zelf verantwoordelijk werd voor staffuncties. Voor de financiering van onze activiteiten introduceerden we een succesvol funding programma markeerde vooral de start van de afbouw van onze portefeuille aan vastgoedfinancieringen en vastgoed. In 2015 zal onze focus verder verschuiven van het inrichten en opbouwen van de nieuwe organisatie naar het uitvoeren van de bijzondere opdracht die Propertize heeft. Tot 2023 bouwt Propertize op een beheerste, transparante, professionele en integere wijze zijn portefeuille af. Deze afbouw wil de organisatie realiseren met een zo hoog mogelijke opbrengst tegen zo laag mogelijke kosten, vooral ook met het oog op het publieke belang. Hierbij zullen risico s worden gemitigeerd. Wij zijn ons daarbij bewust van de context waarin Propertize opereert: commerciële en maatschappelijke dimensies komen bij onze activiteiten bij elkaar. Met het oog op het realiseren van de afbouwstrategie van Propertize is het indrukwekkend om te ervaren dat zowel nieuwe medewerkers als medewerkers die al in de organisatie actief waren, zich sterk verbonden voelen met de bijzondere opdracht van Propertize. Het personeel beschouwt het maatschappelijk belang van het succesvol uitvoeren van de opdracht als een belangrijke drijfveer om binnen deze organisatie actief te zijn. Deze intrinsieke motivatie is niet alleen belangrijk met het oog op de arbeidsbeleving en motivatie bij medewerkers, maar heeft zonder twijfel ook een positief effect op de wijze waarop Propertize de bijzondere opdracht kan vervullen. Het persoonlijk engagement van het personeel vormt de basis voor de overtuiging, dat Propertize kan voldoen aan de gestelde ambitie en opdracht. Vijf portretten van medewerkers van onze organisatie zullen in dit jaarverslag de betrokkenheid van het personeel illustreren. 8 PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014

9 JAARREKENING OVERIGE INFORMATIE PROPERTIZE BOUWT BINNEN TIEN JAAR BEHEERST, TRANSPARANT, PROFESSIONEEL ÉN INTEGER ZIJN PORTEFEUILLE AF. EEN SNELLE EN BEHEERSTE PORTEFEUILLEAFBOUW, MET EEN ZO HOOG MOGELIJKE OPBRENGST TEGEN ZO LAAG MOGELIJKE KOSTEN IS IN HET PUBLIEK BELANG. BIJ HET UITVOEREN VAN ZIJN OPDRACHT MINIMALISEERT PROPERTIZE HET PORTEFEUILLERISICO EN RISICO OP NIEUWE CLAIMS EN GEVOLGSCHADE. DEZE AMBITIE REALISEREN WE MET EEN HOOGWAARDIG PROFESSIONEEL TEAM. 1.1 RESULTATEN De resultaten over 2014 zijn beter dan de verwachting die we vastlegden in de afbouwstrategie en in het business plan Het netto operationeel resultaat verbeterde met 58 miljoen naar 36 miljoen. Propertize realiseerde dit resultaat door op de juiste wijze te reageren op de toegenomen dynamiek in de vastgoedmarkt, met inachtneming van een verantwoord Asset & Liability Management (ALM)- en risicobeleid. Ook de renteontwikkelingen en de beheersing van de kosten droegen in belangrijke mate bij aan de verbetering van het resultaat. Wij zagen mogelijkheden om een groter deel van de portefeuille dan verwacht af te bouwen. Zo werd begin 2015 nog de verkoop van ÜSQ-Noord en Woningportefeuille Nederland afgerond, waardoor de portefeuille met nog eens 309 miljoen afnam. Tegelijkertijd wordt Propertize nog steeds geconfronteerd met een onzeker klimaat. Op basis van kennis en ervaring wisten onze gespecialiseerde medewerkers deze goede resultaten te realiseren, in samenwerking met onze klanten. Desondanks moet Propertize voortdurend alert zijn en inspelen op relevante ontwikkelingen, zowel ten aanzien van de markt in zijn geheel, als op klantniveau. 1.2 AFBOUWSTRATEGIE De afbouwstrategie die in 2013 was opgesteld, is in 2014 opnieuw getoetst door een analyse van 97% van de netto exposure van de portefeuille. Deze analyse leerde ons dat de strategie nog steeds robuust is. Bij de uitvoering van de strategie worden het optimaliseren van kasstromen en het kiezen van de juiste exit-timing en risicoreductie gecombineerd. De kasstromen zorgen niet alleen voor dekking van de operationele kosten, maar creëren ook ruimte voor (beperkte) investeringen van Propertize in eigen vastgoed en voor beperkte additionele financiering op bestaande leningen, voor zover dit bijdraagt aan de verdere verbetering van kasstromen en de verwachte exitwaardes. Projectontwikkeling en het aangaan van financieringen bij nieuwe relaties is echter uitgesloten. Om maximale waarde te creëren is de portefeuille verdeeld in drie segmenten: Gezond, Waardebehoud & Waardecreatie en Stop-loss (voorheen: Dispositie ). Het vastgoed in elk van deze segmenten heeft telkens grofweg dezelfde potentie voor het realiseren van opbrengsten. Met deze aanpak kan Propertize zich de komende jaren richten op het optimaliseren van kasstromen uit de portefeuille en deze periode gebruiken om exposures te verminderen, waardoor goed getimede exits mogelijk worden. Tegelijkertijd zullen goed relatiebeheer en aandacht voor de klant belangrijk zijn, wil Propertize zijn speciale taak goed uitvoeren. Wij zijn ervan overtuigd dat dit zal leiden tot een betere uitkomst voor zowel Propertize als onze klanten. Gezond (24% van de netto portefeuille eind 2014) Voor objecten waarvoor klanten rente en aflossing betalen en waarvoor op de middellange termijn geen verlies op het openstaande saldo wordt verwacht, is onze strategie gericht op klantbehoud en het dekken van onze operationele kosten. PROPERTIZE JAARVERSLAG

10 PROPERTIZE VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN CORPORATE GOVERNANCE Waardebehoud en waardecreatie (66% van de netto portefeuille eind 2014) Dit segment bevat vooral Nederlandse leningen en vastgoedobjecten die op korte- of middellange termijn ruimte bieden voor waardeoptimalisatie en/of creatie. Daarbij moet wel sprake zijn van een hogere kasstroom en waardepotentie dan de kosten om het object (of de financiering) aan te houden. Actief asset management is bij dit segment essentieel. Stop-loss (10% van de netto portefeuille eind 2014) Van sommige objecten moet worden onderkend dat er geen mogelijkheden zijn voor waardecreatie en dat het langer aanhouden daarvan financieel negatief zal uitpakken. Op dat moment is voor Propertize een zo snel mogelijke exit het beste, om de verliezen tot een minimum te beperken. 1.3 RANDVOORWAARDEN Bij de ontwikkeling van de afbouwstrategie formuleerde Propertize drie randvoorwaarden die essentieel zijn voor het succes van de afbouwstrategie: 1 herstel van de vastgoedmarkt; 2 de ontwikkeling van het renteniveau blijft in lijn met de in de afbouwstrategie gehanteerde forward curve ; 3 de mate waarin Propertize er in zal slagen om de organisatie op te bouwen en de kwaliteit van de organisatie en zijn medewerkers vervolgens zal weten vast te houden. Ad 1: In 2014 was duidelijk sprake van toenemende dynamiek in de vastgoedmarkt. Dit werd mede veroorzaakt door het zoeken naar rendement door investeerders. In het topsegment zagen we de sterkste activiteit, maar ook in andere marktsegmenten was, mede als gevolg van het lage renteniveau, sprake van toenemende interesse. Ondanks die dynamiek is er echter nog geen sprake van een fundamenteel herstel van de vastgoedmarkt. Ad 2: De combinatie van de lagere korte rente in 2014 en de vlakkere forward curve voor de komende jaren hebben diverse positieve effecten voor Propertize. Allereerst waren de funding kosten voor Propertize het afgelopen jaar lager, omdat minder rente hoefde te worden betaald over het uitgegeven papier dan waarmee op voorhand rekening was gehouden. Tegelijkertijd leidde de lagere marktrente tot een lagere klantrente waardoor sprake was van een positief effect op de betaalcapaciteit van klanten. De ontwikkeling van het renteniveau blijft een belangrijke randvoorwaarde voor de afbouwstrategie, maar door het lagere renteniveau is dit risico in ieder geval op de korte termijn afgenomen. Ad 3: Ten aanzien van de organisatie en de medewerkers leidden de opbouw en versterking sneller tot het resultaat dat we verwachtten. De ontvlechting van SNS REAAL is succesvol afgerond. Bedrijfskritische functies zijn ingevuld en de doelorganisatie en de Propertize Werkwijze (de interne naam voor de administratieve organisatie en interne beheersing van Propertize) waarborgen een beheerste en integere bedrijfsvoering. De verschillende organisatiethema s en de kernwaarden zijn vervlochten in de HR-cyclus. Bij het opstellen van de afbouwstrategie hield Propertize nog rekening met het voortzetten van het bouw- en versterkingsproces tot en met Door het snelle resultaat op dit vlak, zijn vanaf 2015 het behoud en de ontwikkeling van de organisatie en haar medewerkers een belangrijk thema. Binnen deze focus op Human Capital blijven de werking van de doelorganisatie en het interne beheer, compliance en integriteit absolute prioriteiten. Het doel is een organisatie neer te zetten en te behouden waarvan duidelijk is dat deze met haar medewerkers op de meest professionele wijze kan voldoen aan de bijzondere opdracht die Propertize heeft. 1.4 FINANCIERINGSBEHOEFTE Propertize heeft zich in 2014 voorzien van afdoende financiering om de afbouwstrategie zo goed mogelijk te kunnen uitvoeren. Begin 2014 is na een succesvolle road show binnen anderhalve maand de volledige financiering opgehaald die bij aanvang van de afbouwstrategie was benodigd. 10 PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014

11 JAARREKENING OVERIGE INFORMATIE In totaal gaat het daarbij om 3,89 miljard, bestaande uit Medium Term Notes (MTN) ter waarde van 2,6 miljard en Euro Commercial Paper (ECP) voor een bedrag van 1,29 miljard. Met deze financiering loste Propertize op 4 april 2014 alle leningen bij SNS Bank N.V. af. Door de voortgang van de afbouw is de ECP financiering inmiddels afgenomen tot 901 miljoen (per 31 december 2014). De Staat stelt zich garant voor de financiering die door Propertize wordt opgehaald. De omvang van deze garantie neemt daarbij af naarmate de aangetrokken financiering afneemt. 1.5 ORGANISATIE EN MEDEWERKERS Begin 2014 is de Propertize Werkwijze vastgesteld en geïmplementeerd. De ontwikkeling hiervan startte begin 2013, met het oog op de noodzaak tot het verder versterken van de organisatie in aanloop naar de verzelfstandiging. De Propertize Werkwijze vormt de formele basis voor een professionele, transparante, integere en beheerste bedrijfsvoering binnen Propertize, met duidelijke taken en verantwoordelijkheden. Daarmee kan Propertize op de juiste wijze opereren als zelfstandige organisatie, met adequate interne beheersing, ingericht volgens het Three Lines of Defence principe. Het opzetten en implementeren van de Propertize Werkwijze had mede als resultaat dat DNB op 11 december 2014 oordeelde dat in voldoende mate is voldaan aan de op 9 september 2013 opgelegde Aanwijzing om te zorgen voor een beheerste en integere bedrijfsvoering. Het afgelopen jaar zijn we erin geslaagd een groot aantal nieuwe medewerkers te werven. Het aantal interne personeelsleden (exclusief vastgoedobjecten) steeg van 109 FTE eind 2013 naar 183 FTE eind Daartegenover stond een daling van het aantal externe FTE van 42 FTE eind 2013 naar 15 FTE eind Hieruit blijkt dat het animo voor functies binnen Propertize bleef. De arbeidsmarktcampagne Steile leercurve, gericht op young professionals met 3 tot 5 jaar werkervaring, heeft daar een belangrijke rol in gespeeld. Deze campagne liet goed zien wat voor organisatie Propertize de komende jaren wil zijn en welk type medewerker daarbij past. De groei in het aantal medewerkers is voor een belangrijk deel het gevolg van het feit dat Propertize door de verzelfstandiging zelf verantwoordelijk is voor staffuncties als Internal Audit, Communications, IT, Legal en Risk Management (inclusief Operational Risk Management). Daarnaast veranderde het karakter van de werkzaamheden door de verlenging van de afbouwtermijn en het verminderen van het belang van RWA-reductie. Ten slotte daalde het aantal externe functies ten faveure van vaste aanstellingen; deze ontwikkeling komt voort uit de wens te investeren in het kennisniveau van Propertize en haar medewerkers. Naar verwachting zal, als gevolg van de afbouw van de portefeuille, het personeelsbestand vanaf medio 2015 geleidelijk afnemen. Om ook na de verzelfstandiging de continuïteit van de organisatie te waarborgen heeft Propertize in 2013 dienstverleningsovereenkomsten met SNS REAAL gesloten op onder meer het gebied van IT, financial reporting, juridische ondersteuning en treasury. In het eerste halfjaar van 2014 zijn nagenoeg al deze overeenkomsten beëindigd, omdat Propertize inmiddels zelf kan voorzien in de betreffende activiteiten. De enige dienstverleningsovereenkomst die nog van kracht is betreft een beperkte ondersteuning op treasury-gebied in relatie tot de fundingactiviteiten van Propertize. In 2014 werd een onderzoek uitgevoerd naar de tevredenheid en betrokkenheid van de medewerkers. Het onderzoek toont ondubbelzinnig het bijzondere karakter van onze organisatie aan. Hoe succesvoller we zijn in het uitvoeren van onze opdracht, hoe eerder we geconfronteerd worden met de gevolgen ervan: iedereen verliest op enig moment zijn of haar baan, de vraag is echter wanneer? Dit perspectief roept onzekerheid op. Daarnaast bleek uit het onderzoek dat de samenwerking tussen de afdelingen beter moet en kan. In 2015 zullen stappen worden gezet om de onzekerheid hanteerbaar te maken en de samenwerking te verbeteren. PROPERTIZE JAARVERSLAG

12 PROPERTIZE VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN CORPORATE GOVERNANCE In de tweede helft van 2014 zijn mede met inbreng van medewerkers van Propertize nieuwe kernwaarden vastgesteld voor de organisatie: > Samen > Verantwoordelijkheid > Vakmanschap > Respectvol Het naleven van deze kernwaarden is van essentieel belang voor het uitvoeren van de opdracht die Propertize heeft. Gedurende 2015 wordt via diverse activiteiten aandacht besteed aan het verankeren van de kernwaarden, ook in relatie tot de cultuur van Propertize. 1.6 VOORUITBLIK Herstel van de vastgoedmarkten zal uiteindelijk een positief effect hebben op de uitvoering van de afbouwstrategie van Propertize. We zien veel dynamiek in delen van de vastgoedmarkt, maar nog geen fundamenteel herstel. Deze ontwikkelingen bevestigen ons in de gemaakte keuzes in de afbouwstrategie voor Propertize. Met die strategie verwachten wij de komende jaren onze bijzondere opdracht te kunnen vervullen: het op een beheerste, transparante, professionele en integere wijze afbouwen van onze portefeuille aan vastgoedfinancieringen en vastgoed. 1.7 SLOTWOORD Het afgelopen jaar is door alle medewerkers hard gewerkt om een robuuste, zelfstandige Propertize organisatie neer te zetten en vervolgens in stand te houden. Tegelijkertijd zijn goede resultaten bereikt met de afbouw van de portefeuille aan vastgoedfinancieringen en vastgoed. Ik ben mij terdege bewust dat dit alleen was te realiseren door een gezamenlijke inspanning van alle medewerkers. Het is indrukwekkend om te zien dat medewerkers, zowel de groep die in 2014 in dienst trad als de groep die al bij Propertize werkzaam was, zo betrokken zijn bij de bijzondere opdracht van Propertize. Ik wil hiervoor dan ook, mede namens mijn twee collega s in de Raad van Bestuur, mijn dank en waardering uitspreken. Hans Copier Chief Executive Officer 12 PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014

13 JAARREKENING OVERIGE INFORMATIE 2. SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR Het is indrukwekkend om te zien hoezeer medewerkers zijn betrokken bij de bijzondere opdracht van Propertize. Hans Copier Hans Copier, voorzitter van de Raad van Bestuur (CEO) Hans Copier (1957) is sinds juni 2013 voorzitter van de Raad van Bestuur. Daarnaast is hij verantwoordelijk voor de staffuncties Strategy & Special Projects, Internal Audit, Communications, Legal & Compliance, HR en Facility Services. PROPERTIZE JAARVERSLAG

14 PROPERTIZE VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN CORPORATE GOVERNANCE Van begin af aan was duidelijk dat Propertize een stevig huis moest bouwen. Het is ons gelukt om een sterke autonome organisatie op te bouwen. Jack Mondt Jack Mondt, Chief Financial & Risk Officer (CFRO) Jack Mondt (1959) is sinds maart 2012 Chief Financial & Risk Officer van de Raad van Bestuur. Daarnaast is hij verantwoordelijk voor de afdelingen Risk Management, Provisions & Appraisals, Finance & Control, Business Control, Treasury, Tax en Operations & IT. 14 PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014

15 JAARREKENING OVERIGE INFORMATIE Met intern de zaak op orde heeft Propertize kunnen profiteren van een positief marktsentiment. Reinout van Riel Reinout van Riel, Chief Portfolio Officer (CPO) Reinout van Riel (1970) is sinds juli 2013 lid van de Raad van Bestuur. Als Chief Portfolio Officer is hij verantwoordelijk voor alle activa van Propertize die vallen onder de afdelingen Loan Management, Restructuring & Recovery, Asset Management en Contract & Business Support. PROPERTIZE JAARVERSLAG

16 Het afgelopen jaar was grotendeels gewijd aan het leggen van het fundament voor Propertize. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR

17 3. STRATEGIE De strategie die eind 2013 voor Propertize is opgesteld, blijkt in alle opzichten te werken. Onze afbouwstrategie wordt bovendien positief herkend in de markt. Reinout van Riel 3.1 ALGEMEEN Propertize bouwt in de periode tot en met 2023 beheerst, transparant, professioneel én integer zijn portefeuille af. Binnen die opdracht is de strategische doelstelling om een zo hoog mogelijke opbrengst uit de portefeuille te realiseren tegen zo laag mogelijke risico s en kosten. Vanwege het risicoprofiel van Propertize wordt verwacht dat de Staat geen extra vermogen of garanties beschikbaar zal hoeven te stellen. Bovendien verwacht Propertize aan het einde van de afbouwperiode de 500 miljoen die de Staat beschikbaar heeft gesteld als eigen vermogen te kunnen terugbetalen. Belangrijkste randvoorwaarden voor het realiseren van deze strategie zijn het herstel van de vastgoed- en vastgoedfinancieringsmarkten, de ontwikkeling van het renteniveau en de opbouw en het behoud van een organisatie van hoge kwaliteit. Propertize zet in op behoud en/of verbetering van kasstromen bij klanten. Zolang de kasstromen in stand blijven, kan Propertize de reguliere aflossingen gebruiken om zijn exposure te verminderen. Met de kasstromen kan Propertize vervolgens bovendien, op basis van een positieve business case, binnen zijn mandaat investeren in eigen vastgoed en eventueel bestaande klanten additioneel financieren, mits dit noodzakelijk is ter optimalisatie van de kasstromen en ter verbetering van de verwachte exitwaarde. Projectontwikkeling en het aangaan van financieringen bij nieuwe relaties zijn nadrukkelijk uitgesloten. Met een afbouwperiode tot uiterlijk 2023 anticipeert Propertize op marktherstel, waardoor het voor Propertize mogelijk wordt om, op het moment dat de vastgoedmarkt zich herstelt en de mogelijkheden voor (her)financiering verbeteren, het juiste exitmoment te kiezen. Voor objecten waar Propertize geen waarde aan kan toevoegen wordt ingezet op een zo spoedig mogelijke exit. Dit jaarverslag is vooral gericht op het afleggen van verantwoording over de voortgang van de bijzondere opdracht die Propertize heeft, namelijk het afbouwen van de vastgoed- en vastgoedfinancieringsportefeuille. Gegeven deze specifieke opdracht heeft het opstellen van een geïntegreerd jaarverslag naar onze mening geen toegevoegde waarde. De Raad van Bestuur van Propertize heeft daarom besloten alleen een financieel jaarverslag op te stellen. Daar waar mogelijk zal Propertize gedurende haar afbouwperiode aandacht houden voor duurzaamheidsaspecten. 3.2 ONTWIKKELINGEN STRATEGIE IN 2014 De in 2013 gedefinieerde afbouwstrategie is in 2014 herijkt. De basis voor de herijking van de strategie voor de afbouw van de portefeuille van vastgoedfinancieringen en vastgoed van Propertize wordt gevormd door een bottom-up en risk-based analyse van de portefeuille, die in de tweede helft van 2014 door de organisatie zelf is uitgevoerd. Op basis van deze herijking blijft de afbouwstrategie gehandhaafd voor Het strategisch raamwerk voor afbouw blijkt robuust, gezien de behaalde resultaten in De drie geïdentificeerde randvoorwaarden en bijbehorende verwachtingen, te weten herstel van de vastgoedmarkt, PROPERTIZE JAARVERSLAG

18 PROPERTIZE VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN CORPORATE GOVERNANCE ontwikkeling van het renteniveau en de mate waarin Propertize in staat is om de organisatie op te bouwen en medewerkers vast te houden, blijven ongewijzigd. Propertize handhaaft zijn ambitie om minder verlies te realiseren dan de waardering van Cushman & Wakefield, die leidde tot een afwaardering op de portefeuille van 2,8 miljard (naar de stand van de portefeuille op 30 juni 2012). DOELORGANISATIE EN INTERNE BEHEERSING Begin 2014 is een gewijzigde Administratieve Organisatie/Interne Beheersing opgezet en geïmplementeerd (de Propertize Werkwijze ). Hierbij was de doelstelling te komen tot een professionele, transparante, integere en beheerste bedrijfsvoering, met duidelijke taken en verantwoordelijkheden. Met deze werkwijze kan Propertize op de juiste wijze opereren als zelfstandige organisatie, met een adequate interne beheersing, ingericht volgens het Three Lines of Defence principe. Belangrijke elementen die hierbij verder aan bod kwamen, waren de invulling van formatie- & functieprofielen, het risicobeheersingskader, dossierherstel en interne sturing. In juli en augustus van 2014 heeft een extern accountantskantoor op verzoek van de Raad van Bestuur van Propertize het bestaan, de opzet en de werking van de Propertize Werkwijze gevalideerd. Het externe accountantskantoor gaf een positief oordeel. Deze belangrijke mijlpaal was voor DNB reden om op 11 december 2014 te concluderen dat in voldoende mate was voldaan aan de door haar opgelegde Aanwijzing om te zorgen voor een beheerste en integere bedrijfsvoering. 3.3 HERIJKING STRATEGIE Het strategisch raamwerk dat eind 2013 is opgesteld blijkt robuust te zijn. De analyse van meer dan 97% van de netto exposure laat dat ook zien. De indeling van de portefeuille in drie buckets blijft voor 2015 en verder dan ook in stand. Wel zijn binnen de buckets accentverschillen te zien voor de komende jaren. Netto exposure ultimo % 24% GEZOND 66% WAARDEBEHOUD STOP-LOSS > Gezond (24% van de netto exposure (2013: 23%)) Voor objecten waarvoor klanten rente en aflossing betalen en waarvoor op de middellange termijn geen verlies op het uitstaande saldo wordt verwacht, is onze strategie gericht op klantbehoud en het dekken van onze operationele kosten. Wanneer sprake is van risicoreductie is zelfs verlenging mogelijk, mits dit valt binnen de tijdsperiode van het door de 18 PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014

19 JAARREKENING OVERIGE INFORMATIE aandeelhouder gegeven mandaat. De cashflow wordt verder geoptimaliseerd door actief portefeuillemanagement, gericht op relatiebeheer en op basis van monitoring van de onderliggende kasstromen. Het aanhouden van deze portefeuille betekent overigens nog steeds, dat de netto exposure van Propertize zal dalen. Juist in deze categorie is sprake van reguliere aflossingen. De exit van de portefeuille wordt nog steeds voorzien vanaf 2020, in de vorm van een bulk sale. > Waardebehoud en waardecreatie (66% van de netto exposure (2013: 64%)) Dit segment bevat vooral Nederlandse leningen en vastgoedobjecten die op korte- of middellange termijn ruimte bieden voor waardeoptimalisatie of creatie. Daarbij moet wel sprake zijn van een hogere kasstroom en waardepotentie dan de kosten om het object (of de financiering) aan te houden. Actief asset management is bij dit segment essentieel. Verhoging van de lening of additionele investeringen zijn mogelijk, mits noodzakelijk voor de optimalisatie van kasstromen en de verbetering van de verwachte exitwaarde. Hieraan dient een positieve individuele business case ten grondslag te liggen. Ook voor deze categorie blijft de strategie in stand. Ten opzichte van een versnelde exit is sprake van de mogelijkheid tot waardebehoud. Hiervoor geldt wel dat individuele aandacht noodzakelijk is. > Stop-loss (voorheen Dispositie ; 10% van de netto exposure (2013: 13%)) Van sommige objecten moet onderkend worden dat er geen mogelijkheden zijn voor waardecreatie en dat het langer aanhouden daarvan financieel negatief zal uitpakken. Op dat moment is voor Propertize een zo snel mogelijke exit het beste, om de verliezen tot een minimum te beperken. Tot aan de exit moeten beheerskosten worden geminimaliseerd en juridische structuren beheerst worden. VAN OPBOUW NAAR BEHOUD EN AFBOUW Dankzij de focus en inzet van alle betrokkenen heeft Propertize de opbouw van de organisatie sneller dan voorzien kunnen realiseren. Tevens is een start gemaakt met de afbouw van de portefeuille. Op diverse manieren leidt dit tot een toenemend belang van externe oriëntatie. Ten eerste door het contact met klanten, potentiële kopers en andere relevante stakeholders te intensiveren op basis van gedegen kennis van de vastgoedmarkt en andere relevante omgevingsfactoren. Dit om enerzijds succesvol af te bouwen, maar anderzijds ook om via portefeuillemanagement waarde te behouden en toe te voegen. Ten tweede zal Propertize via HR-beleid op maat en aandacht voor de cultuur en de identiteit van de organisatie de juiste medewerkers voor de organisatie willen behouden, de employability van medewerkers voor hun carrière na Propertize willen versterken en op respectvolle wijze invulling willen geven aan de afbouw van de organisatie en het verdwijnen van functies dat daarmee gepaard gaat. STRATEGISCHE THEMA S Uit de herijking van de afbouwstrategie blijkt dat Propertize een robuuste strategie heeft opgesteld. Op enkele accentverschuivingen na blijft deze daarom ook van kracht voor de komende jaren. Daarnaast is ook de opbouw van de organisatie sneller dan voorzien gerealiseerd. Dit is onder meer terug te zien in de ontwikkelingen ten aanzien van de overkoepelende thema s en bijbehorende doelstellingen die voor de interne organisatie van Propertize leidend zijn voor komend jaar. Alle thema s uit 2014 blijven relevant voor Propertize. Het streven naar inzichtelijke monitoring en transparante externe verantwoording zijn inmiddels geïmplementeerd en worden vanaf 2015 verder in de lijn belegd. Propertize in Control, Waarde opbouwen en Versterking en behoud van de organisatie krijgen overkoepelende aandacht. PROPERTIZE JAARVERSLAG

20 PROPERTIZE VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN CORPORATE GOVERNANCE Strategische thema s Actie 2014 Resultaat Propertize in control De geïmplementeerde Administratieve Organisatie/ Interne Beheersing stelt de organisatie in staat regie te voeren op processen en deze te beheersen ( in control ), en transparant verantwoording af te leggen. Wat de RvB betreft op het vereiste niveau en tevens voldaan aan door DNB in 2013 opgelegde Aanwijzing om te zorgen voor een beheerste en integere bedrijfsvoering. 2 Waarde opbouwen door verkoop van activa Propertize creëert waarde door professioneel en hands-on invulling te geven aan zijn exit-strategieën, per relatie. In 2014 snellere afbouw gerealiseerd dan verwacht. 3 Inzichtelijke monitoring Propertize weet op ieder moment hoe het staat ten opzichte van de afbouwstrategie, en managementrapportages daarover zijn eenduidig en inzichtelijk. Versteviging van de planning- en controlcyclus en uitbreiding van de managementrapportages zijn gedurende 2014 gerealiseerd. 4 Transparante externe verantwoording Propertize legt transparant verantwoording af aan de maatschappij en verdient daarmee zijn license to operate. Publicatie eerste jaarverslag (2013). Sinds de ontvlechting rapporteert Propertize zelfstandig aan DNB. 5 Versterking en behoud van human capital De mensen van Propertize zijn cruciaal bij het realiseren van onze bijzondere opdracht. Het aantrekken en behouden van mensen is daarom van groot belang. Aantrekken van specialisten en het vervangen van externen door vaste medewerkers. FINANCIEEL De Raad van Bestuur is tevreden over het behaalde resultaat in het eerste jaar van Propertize als zelfstandige onderneming. In 2014 werd de portefeuille met 808 miljoen afgebouwd, resulterende in een netto exposure ultimo 2014 van miljoen. Tot en met het einde van de afbouwperiode bedraagt het gemiddelde jaarlijkse afbouwbedrag daarmee circa 550 miljoen. Als gevolg van onder meer de onzekere ontwikkelingen op de vastgoedmarkt is het niet mogelijk om de exacte afbouw voor verder dan een jaar te voorspellen. Voor 2015 is het doel om 800 miljoen van de netto exposure af te bouwen. Met name zal de aandacht uitgaan naar de bucket Stop-loss, gezien het streven ultimo 2016 dit deelsegment geheel te hebben afgebouwd. 20 PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014

21 JAARREKENING OVERIGE INFORMATIE Het funding-beleid voor Propertize verandert in 2015 niet. De funding wordt afgelost in lijn met de afbouw van de portefeuille aan vastgoedfinancieringen en vastgoed. De samenstelling van de funding verandert wel aangezien de afbouw van de funding zal plaatsvinden via het niet vernieuwen van uitstaand Euro Commercial Paper. Hierdoor neemt het aandeel (vastrentende) Medium Term Notes ten opzichte van het totaal toe. Vóór het aflopen van de huidige Medium Term Notes begin 2017 wordt een nieuwe samenstelling van de funding bepaald. PROPERTIZE JAARVERSLAG

22 ZEKERHEID HEB JE NERGENS Hard werken aan duidelijke herstructureringsopdrachten, om te komen tot een geleidelijke en waardevolle afbouw van de kredietportefeuille waarbij de juridische risico s worden gemitigeerd. Dat is waar ik samen met mijn team voor sta. Naast mijn verantwoordelijkheden als manager van het Legal Services-team van 13 juristen werk ik zelf ook aan diverse omvangrijke (inter)nationale restructuring dossiers. Dat wil ik ook niet missen, want betrokken zijn bij de business en samen met accountmanagers een afbouwstrategie bepalen vind ik erg leuk. De dagelijkse hectiek en de korte beslistermijnen die voorkomen bij een restructureringsvraagstuk geven een dynamiek die mijn werk ontzettend interessant maken. Daarbij geldt dat geen dag bij Propertize hetzelfde is. Daarnaast houden wij onze collega s op de hoogte over de laatste ontwikkelingen en (nieuwe) wet- en regelgeving die van belang zijn voor de vastgoed restructuring praktijk. Mijn motto is: Zekerheid heb je nergens. Dit motto heeft mij al veel mooie ervaringen opgeleverd. Ik werk bij Propertize om een bijdrage te leveren aan onze heldere en duidelijke opdracht. Daarna ga ik weer verder. Daar houd ik van: het tijdelijk karakter motiveert mij juist om alles uit mezelf en mijn team te halen. Margoo Bonenkamp, Head of Legal Services Voordat ik bij Propertize in dienst trad heb ik zowel in de financiële wereld als in de advocatuur gewerkt, met name in de litigation praktijk. Ik stond mijn cliënten onder andere bij bij restructureringsgeschillen en aanverwante issues. Kennis en ervaring die mij nu bij Propertize goed van pas komen. Propertize is een organisatie die hard aan de weg heeft getimmerd om helemaal op orde te komen. De professionaliteit van de medewerkers is hoog en de sfeer is erg goed. Het is prettig dat Propertize vakmanschap en kennisdeling hoog in het vaandel draagt. Wij vullen dit als Legal Services team in door het breed inzetten van onze expertise en vaardigheden waardoor wij de interne klant kunnen ondersteunen bij de vele complexe zaken.

23

24 PROPERTIZE VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN CORPORATE GOVERNANCE 4. RISICO-, KAPITAALMANAGEMENT & ALM EN FINANCIERING De Propertize Werkwijze ondersteunt de omslag in denk- en werkwijze van Propertize en zijn medewerkers van een vastgoedfinancier naar een afbouworganisatie. Jack Mondt 4.1 RISICO- EN KAPITAALMANAGEMENT In 2014 is voor het eerst het gehele risico- en kapitaalmanagement door Propertize uitgevoerd. Vóór de verzelfstandiging van de organisatie, op 31 december 2013, maakte het risicomanagement van Propertize deel uit van het risicomanagement van SNS REAAL. Met uitzondering van het kredietrisico verzorgde SNS REAAL voor Propertize veel van de risicomanagement-taken, zoals Operational Risk Management (ORM), Asset & Liability Management (ALM), kapitaalmanagement en fundingactiviteiten. Met ingang van 31 december 2013 is Propertize zelf verantwoordelijk voor het gehele risicomanagement. Propertize heeft de inrichting van zijn risicomanagement-activiteiten aangepast aan zijn nieuwe status als zelfstandige onderneming. Dit hoofdstuk behandelt de financiële en niet-financiële risico s die zich binnen Propertize voordoen en is gebaseerd op de situatie gedurende De financiële risico s betreffen voornamelijk de krediet-, markt- en liquiditeitsrisico s. Daarnaast komt het kapitaalmanagement aan de orde. Het marktrisico, waaronder het rente- en valutarisico, is in 2014 voor het eerst door Propertize zelf beheerst. Met name twee elementen leiden ertoe dat de marktrisico s zeer beperkt zijn: 1 De manier waarop het ALM-beleid en de ALM-functie zijn opgezet. Het rente- en valutarisicobeleid is defensief en gericht op het zoveel mogelijk beperken van deze risico s. Afgezien van valuta-termijncontracten worden geen hedge instrumenten ingezet teneinde geen onnodige complexiteit en operationele risico s toe te voegen. 2 De beperkte risico s als gevolg van de aard van de financiering. Het eigen vermogen is relatief groot en de funding is staatsgegarandeerd. Op marktrisico s wordt verder ook in paragraaf 12.3 ingegaan, en op liquiditeitsrisico s in paragraaf FINANCIËLE RISICO S Ontwikkelingen met betrekking tot het kredietrisico van Propertize Ook in 2014 was er sprake van een aanhoudende zwakke economische groei en verslechterende omstandigheden op de Europese vastgoedmarkten. Onder invloed van deze omstandigheden nam zowel het aantal defaults als het default-volume toe, maar in een lager tempo dan in de voorgaande periode. Genoemde ontwikkelingen, die met name relevant zijn voor de ontwikkeling van onze portefeuilles in Nederland, Spanje en Frankrijk, leidden vooral voor B- en 24 PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014

25 JAARREKENING OVERIGE INFORMATIE C-locaties tot een verdere toename van de leegstand, lagere huurprijzen en lagere waarderingen. Financieringen van onroerend goed dat in Nederland op B- en C-locaties ligt, vormt het merendeel van de portefeuille van Propertize. De afbouwdoelstellingen zijn veelal gebaseerd op verkoop van het vastgoed dan wel op inlossing van de financiering uit herfinanciering door onze klanten bij andere financiers. Met uitzondering van het segment Woningen ziet Propertize nog geen fundamenteel herstel van de Nederlandse vastgoedmarkt. Ondanks dat, lijkt er wel sprake van toenemende marktdynamiek vanwege de omstandigheden op de financiële markten, met name de relatief lage rente. Daardoor lijkt er een toegenomen vraag naar vastgoedbeleggingen met kasstroom. Propertize deelt de portefeuille in drie buckets in: Gezond, Waardebehoud en Stop-loss. Als gevolg van deze marktomstandigheden ziet Propertize de volgende ontwikkelingen per segment: Gezond: vanwege vraag naar kwalitatief goed vastgoed, is er sprake van een versnelling van de afbouw. Waardebehoud: vastgoedmarkt blijft uitdagend, wel iets snellere afbouw door toegenomen vraag naar vastgoedbeleggingen. Stop-loss: vanwege veelal ontbreken van kasstroom zien we in dit segment nog geen toename van vraag. De ondiepe markt leidt ertoe dat het afbouwtempo van de bucket Stop-loss iets achterbleef bij de oorspronkelijke doelstelling. Aan het eind van 2014 leidden de verschillende ontwikkelingen tot de onderstaande kerncijfers voor de kredietportefeuille: Kerncijfers kredietportefeuille per bucket Gezond Waardebehoud Stop-loss Totaal Bruto exposure Kredietvoorziening Netto exposure Loan to Value 66% 110% 179% 104% Coverage ratio 0,43% 24,15% 66,87% 27,79% Kwaliteit van de portefeuille met vastgoed en vastgoedfinanciering De kredietkwaliteit, bijvoorbeeld uitgedrukt in Loan to Value (LtV) en het volume non-performing loans (NPL) van de vastgoedfinancieringsportefeuille van Propertize, is in 2014 verder verslechterd vergeleken met 2013, zij het dat het tempo van de verslechtering afvlakt. Nog steeds zorgen de aanhoudend slechte marktomstandigheden ervoor, dat klanten niet langer voldoende middelen hebben om de rente- en aflossingsverplichtingen, die niet door de operationele kasstromen van het vastgoed worden gedekt, vanuit hun eigen reserves te voldoen. Het niveau van de non performing loans nam toe (56,8% van de portefeuille eind 2014 tegenover 54,7% eind 2013). De absolute stijging is minder dan verwacht, zodat het niveau van de bijzondere waardeverminderingen lager uitkwam dan in Propertize voerde opnieuw een diepgaande bottom-up analyse en een risk-based analyse van gecombineerd circa 97% van de netto exposure van zijn portefeuille van vastgoed en vastgoedfinancieringen uit. Deze analyses hadden tot doel de actuele stand van zaken van de individuele relatiecomplexen en de totale portefeuille in kaart te brengen, evenals de effectiviteit en voortgang van de gekozen individuele exit-strategieën. In 2013 is de afbouwstrategie van Propertize bepaald. Ter onderbouwing is toen in 2013 ook circa 80% van de portefeuille bottom-up geanalyseerd. Gedurende het jaar wordt op signalen bij individuele posities gereageerd. Achterstanden en overstanden zijn zeer belangrijke signalen, net als wegvallende huurinkomsten. Achterstanden en overstanden zijn dagelijks beschikbaar; er wordt maandelijks over gerapporteerd. Wegvallende huurinkomsten hebben effect op de kasstroom van onze klant, waardoor deze mogelijk minder goed in staat is om zijn verplichtingen na te komen. Een ander effect is dat de waardering van het onderpand daardoor mogelijk lager wordt. Vermoedens dat verplichtingen niet volgens contractuele afspraak worden nagekomen, zeker bij een verwacht dekkingstekort, leiden tot verschillende PROPERTIZE JAARVERSLAG

26 PROPERTIZE VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN CORPORATE GOVERNANCE acties. Allereerst wordt met de klant overlegd hoe hij zijn situatie kan verbeteren: daar ligt het kernprobleem waar een oplossing voor moet worden gevonden. Intern wordt nagelopen of sprake is van een bijzondere waardevermindering dan wel dat een aanvullende dotatie aan de kredietvoorziening nodig is. Deze twee acties overleggen met de klant hoe hij zijn situatie kan verbeteren, en een interne test bijzondere waardeverminderingen kunnen ook in gang worden gezet na een review van een post. Door periodiek reviews uit te voeren worden ook risico s onderzocht die nog geen signaal hebben opgeleverd, en risico s waarvan het signaal onverhoopt onopgemerkt is gebleven. Bij een review wordt een extern taxatierapport gebruikt, en wordt een Relation Due Diligence uitgevoerd. Non-performing loans worden minimaal jaarlijks gereviewd. De 65 belangrijkste posten van de totale portefeuille vormen ruim 60 procent van de exposure van Propertize. Voor deze posten wordt tweemaal per jaar een review uitgevoerd. Daarbij wordt ook ingegaan op de verwachte exit-waarde, de verwachte exit-termijn, en de verwachte cashflow tot het exit-moment. Deze laatste drie Key Performance Indicatoren worden, qua ontwikkeling voor de 25 belangrijkste posten, ieder kwartaal, systematisch, gevolgd. Door de blijvend ongunstige omstandigheden en ontwikkelingen op vastgoedmarkten is het ook in 2014 noodzakelijk gebleken om voor een aantal financieringen de ten gunste van Propertize gestelde zekerheden uit te winnen. Propertize heeft ook in 2014 de effective control (conform de IFRS-regels) verkregen over een beperkt aantal Nederlandse vastgoedprojecten, die daarmee op de balans van Propertize zijn gekomen. Omdat hier per saldo sprake is van een herclassificatie van leningen naar vastgoed, is de impact op de netto exposure nihil. Onder diezelfde regelgeving is ook een project in Spanje gedeconsolideerd. Toekomstige ontwikkelingen voor wat betreft de financiële risico s Voor 2015 wordt internationaal een verder voorzichtig economisch herstel verwacht. Dit herstel zal echter naar verwachting ook komend jaar nog niet leiden tot een stabilisering of verbetering van de vastgoedmarkten. Daarom houdt Propertize ook in 2015 rekening met aanhoudende, maar wel verder afvlakkende, verliezen als gevolg van waardeverminderingen. De IFRS-regelgeving met betrekking tot bijzondere waardeverminderingen wordt toegepast ( incurred losses ), zodat op voorhand niet voor alle verwachte verliezen ( expected losses ) een kredietvoorziening mag worden gevormd KAPITAALMANAGEMENT Kapitaal De kapitalisatie van Propertize werd eind 2013 sterk verbeterd als gevolg van de maatregelen in het kader van de nationalisatie van SNS REAAL en SNS Bank. Per 31 december 2014 was van het oorspronkelijke bedrag van 2,8 miljard zoals bepaald door Cushman & Wakefield (mid-point overdrachtswaarde portefeuille) al een bedrag van miljard (2013: miljard) afgewaardeerd, waarna een bedrag van 866 miljoen (2013: 967 miljoen) resteert. Dit bruto bedrag vertaalt zich, na aftrek van belastingen, in een netto bedrag van 650 miljoen (2013: 725 miljoen). Vóór de overdracht aan de Staat ultimo 2013 verhoogde SNS Bank het kapitaal van Propertize in de vorm van een agiostorting met deze 725 miljoen. Propertize kan op die manier toekomstige waardeverminderingen gerekend vanaf 31 december 2013, mocht hiervan sprake zijn, tot een bedrag van 967 miljoen (bruto) verwerken. Na de overdracht deed de Staat, ook ultimo 2013, een agiostorting van 500 miljoen ter verhoging van het eigen vermogen van Propertize. Door deze twee agiostortingen is het negatieve eigen vermogen van 412 miljoen ultimo 2012 omgebogen in een positief eigen vermogen van miljoen ultimo Het verlies over 2014 van netto 49 miljoen is verwerkt in het eigen vermogen (zie paragraaf 10.3 van de jaarrekening), dat ultimo miljoen bedraagt en zich daarmee ruim binnen de door de met de toezichthouder en aandeelhouder overeengekomen normen bevindt. 26 PROPERTIZE JAARVERSLAG 2014