Subsidieregeling Wonen boven winkels en bedrijven Amsterdam 2017

Transcriptie

1 GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Amsterdam. Nr februari 2017 Subsidieregeling Wonen boven winkels en bedrijven Amsterdam 2017 Burgemeester en wethouders van Amsterdam Brengen ter algemene kennis dat zij in hun vergadering van 10 januari 2017 hebben besloten: vast te stellen de in bijlage 1 bij dit besluit opgenomen Subsidieregeling Wonen boven winkels en bedrijven Amsterdam Deze subsidieregeling De belangrijkste punten van deze regeling zijn: voor het creëren van woningontsluitingen of het creëren van zelfstandige woningen boven winkels en bedrijven kan een pandeigenaar een subsidie krijgen; de subsidieregeling geldt voor heel Amsterdam; per realisatie is maximaal beschikbaar. Voorts is besloten: 1. Het subsidieplafond voor deze regeling voor 2017 vast te stellen op ; 2. Te bepalen dat de subsidieregeling in werking treedt op 1 februari 2017; 3. De directeur van de RVE Wonen te mandateren deze subsidieregeling uit te voeren. Subsidieregeling wonen boven winkels en bedrijven Amsterdam 2017 Artikel 1 Begripsomschrijvingen a. ASA: Algemene Subsidieverordening Amsterdam 2013; b. casco: de hoofdstructuur van een pand, in ieder geval bestaande uit - dragende onderdelen (funderingen, gevels, balkdragende muren, kapconstructies en balklagen); - vloeren en trappenhuizen; - buitenafwerkingen (schilderwerk, pleisterwerk en voegwerk); - dakbedekkingen goten en hemelafvoeren; - schoorstenen, rookkanalen, dakkapellen, kozijnen, ramen en deuren; a. college: het college van burgemeester en wethouders; b. woningontsluiting: entree of deur die rechtstreeks toegang geeft tot een woning, vanaf de openbare weg; c. woonruimte: een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, is bestemd tot of geschikt is voor bewoning door een huishouden; d. zelfstandige woning: woonruimte die een eigen toegang heeft en die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. Artikel 2 Toepasselijkheid Algemene Subsidieverordening Amsterdam 2013 De ASA van toepassing, tenzij daarvan in deze regeling uitdrukkelijk wordt afgeweken. Artikel 3 Doel subsidieregeling Het doel van deze subsidieregeling is het realiseren van nieuwe zelfstandige woningen boven winkels of bedrijven of het ontsluiten daarvan. Artikel 4 Subsidiabele activiteiten 1. Het college kan eenmalig subsidie verlenen voor een onrendabel bouwproject voor het boven winkels of bedrijven creëren van: a. zelfstandige woningen in niet-woonruimten of zelfstandige woningen in woonruimten waarvan de woonfunctie verloren is gegaan; b. een ontsluiting voor de onder a genoemde woningen wanneer deze ontsluiting niet aanwezig is. 1. De subsidie bedraagt maximaal: a ,- per woning; of b ,- voor de ontsluiting per woning. 2. In afwijking van het tweede en derde lid kan het college in een bijzonder geval besluiten een hogere subsidie verlenen. 1

2 Artikel 5 Berekeningswijze subsidie 1. Voor het vaststellen van de hoogte van de subsidie stelt het college de stichtingskosten van het lege casco van de woningen vast op basis van: a. de werkelijke bouwkosten, voor zover deze door hem redelijk worden bevonden uitgaande van soberheid en doelmatigheid; b. de door hem aanvaarde getaxeerde waarde van het casco of van de tot woning te verbouwen lege verdiepingen. 1. Onder de werkelijke bouwkosten, zoals bedoeld in het eerste lid onder a, worden verstaan de door het college goedgekeurde kosten die worden gemaakt ter zake van: a. de aanneemsom voor het verrichten van de werkzaamheden, inclusief die voor casco en fundering; b. de risicoverrekening van materiaalprijsstijgingen en loonstijgingen; c. het honorarium van de architect en de constructeur; d. het toezicht op de uitvoering; e. de aansluiting op de nutsvoorzieningen; f. de verschuldigde en niet verrekenbare omzetbelasting; g. technisch onderzoek aan het pand; h. adviezen van deskundigen op het gebied van constructies of op installatietechnisch of bouwfysisch gebied; i. administratieve begeleiding; j. een bouwtechnisch garantiecertificaat; k. de leges voor de omgevingsvergunning of melding. 1. Onder de door het college aanvaarde getaxeerde waarde van het casco of van de tot woningen te verbouwen lege verdiepingen, zoals bedoeld in het eerste lid onder b, wordt verstaan de door een daartoe bevoegde makelaar vastgestelde waarde van het casco of de te verbouwen lege verdiepingen in het vrije handelsverkeer. Artikel 6 Subsidieplafond Het college stelt voor de activiteiten die volgens deze subsidieregeling voor subsidie in aanmerking komen jaarlijks het subsidieplafond vast. Artikel 7 Aanvrager De subsidie kan uitsluitend worden aangevraagd door een eigenaar of een huurder van een winkel- of bedrijfspand. Artikel 8 Bij de subsidieaanvraag in te dienen gegevens In aanvulling op artikel 5, tweede lid van de ASA worden bij de subsidieaanvraag de volgende stukken overgelegd: a. het bewijs van eigendom of een verklaring van geen bezwaar van de eigenaar tot het doen van de aanvraag; b. een gespecificeerde begroting van de kosten, met nauwkeurige omschrijving van de werkzaamheden volgens vijfkolomsbegroting; c. tekeningen met schaalaanduiding aangevende de bestaande toestand en de toestand na het treffen van de voorzieningen; d. door de eigenaar-verhuurder: een overzicht van de aanvangshuren na uitvoering van het plan; e. indien van toepassing: de koopsom na uitvoering van het plan; f. indien van toepassing: een kopie van de (aanvraag tot de)omgevingsvergunning voor (ver)bouw of voor monumenten. g. indien van toepassing: een afschrift van de akte van splitsing. Artikel 9 Weigeringsgronden In aanvulling op artikel 9, tweede lid, van de ASA 2013 kan het college weigeren een subsidie te verlenen als: a. bij huurwoningen de kosten die worden gemaakt voor de woningen of ontsluiting minder bedragen dan 15 x (h-k), waarbij h staat voor de verschuldigde jaar huur en k voor de lastennorm. Voor de jaar huur wordt uitgegaan van de huurwaarde in het vrije verkeer. Onder lastennorm vallen variabele kosten tot een bedrag van 973,- alsmede vaste kosten tot 260,-; b. bij koopwoningen de opbrengsten vanuit de verkoop hoger zijn dan de gemaakte kosten voor realisatie; 2

3 c. is aangevangen met het werk of het treffen van voorzieningen voordat op de aanvraag door college is beslist; d. de voorzieningen niet voldoen aan het bepaalde in het Bouwbesluit, dan wel de gemeentelijke Bouwverordening zoals deze gelden ten tijde van de aanvraag; e. de kosten van de voorzieningen niet kunnen worden geacht in redelijke verhouding te staan tot het te bereiken kwaliteitsniveau na het treffen van de voorzieningen; f. voor het creëren van zelfstandige woningen subsidie wordt gevraagd, terwijl de maximale subsidie al is verleend voor het ontsluiten van dezelfde woningen. Artikel 10 Aanvullende verplichtingen voor aanvrager 1. De aanvrager zorgt er voor dat woningen waarvoor op grond van deze regeling subsidie is verstrekt, na gereedmelding niet verwijtbaar langer dan 6 maanden leeg staan. 2. De aanvrager zorgt er voor dat woningen waarvoor op grond van deze regeling subsidie is verstrekt met het doel deze woningen te verhuren, binnen een termijn van vijf jaar niet worden gesplitst en verkocht. 3. De aanvrager dient binnen vier maanden na de verleningsbeschikking met de uitvoering van de voorzieningen, dan wel de uitvoering van de werkzaamheden aan te vangen. 4. De aanvrager dient het door college goedgekeurde plan uit te voeren. Artikel 11 Vaststelling van de subsidie 1. In aanvulling op artikel 14, van de ASA, vindt de vaststelling van de subsidie plaats nadat: a. de in de aanvraag opgenomen werkzaamheden schriftelijk zijn gereed gemeld, onder indiening van de daarop betrekking hebbende gegevens; deze melding dient te bevatten: origi- nele rekeningen en originele betaalbewijzen van deze rekeningen inzake de uitgevoerde werkzaamheden, alsmede de totale kostenopstelling van alle werkzaamheden en bijkomende kosten; b. de onder a bedoelde werkzaamheden door het college zijn gecontroleerd en akkoord bevonden; c. ingeval originele rekeningen en betaalbewijzen ontbreken, een accountantsverklaring is overgelegd. d. afschriften van de getekende huurcontracten van de eerste huurders zijn overgelegd. 1. Indien bij deze controle blijkt dat de werkelijk gemaakte kosten lager zijn dan de geraamde kosten of de opbrengsten zijn hoger dan geraamd, wordt de subsidie lager vastgesteld. Artikel 12 Overgangsbepaling Aanvragen waarop op grond van de Subsidieverordening Stedelijke Vernieuwing stadsdeel Centrum 2005 vastgesteld door de deelraad op 15 december 2005, inclusief alle latere wijzigingen is beslist, worden op basis van die verordening afgehandeld. Artikel 13 Citeertitel Deze regeling wordt aangehaald als: Subsidieregeling wonen boven winkels en bedrijven Amsterdam Artikel 14 Inwerkingtreding De Subsidieregeling wonen boven winkels en bedrijven Amsterdam 2017 treedt in werking, na publicatie in Gemeenteblad, op 1 februari Algemene t oelichting In Amsterdam zijn veel nieuwe woningen nodig zijn en wordt gezocht wordt naar nieuwe bouwlocaties en mogelijkheden om ontwikkelingen tot het realiseren van woonruimte te versnellen. In diverse winkelstraten staan woningen boven winkels of bedrijven leeg. Deze leegstand is gelet op de grote vraag naar woningen ongewenst. Sinds 1985 heeft Stadsdeel Centrum gestimuleerd dat ruimtes boven bedrijven als woonruimte worden (her)gebruikt dan wel verbouwd. De regelingen hebben geresulteerd in een aanwas van ruim 850 woningen die tussen 1985 en 2016 aan de voorraad zijn toegevoegd. De regeling heeft betrekking op het creëren van een woningontsluiting of het creëren van een of meer zelfstandige woonruimten. Het creëren van nieuwe dienstwoningen die alleen bereikbaar zijn via het winkel- of bedrijfspand wordt niet gesubsidieerd. Het gaat om het realiseren van woningen met eigen voorzieningen en een eigen toegang die bereikbaar is vanaf de straat. Een dergelijke toegang vanaf de straat kan wel met meerdere woningen worden gedeeld. Het ontsluiten van bestaande dienstwoningen zonder eigen toegang, valt wel onder de regeling. De regeling wordt uitgevoerd door het college van burgemeester en wethouders. De bestuurscommissies hebben hierin geen rol. Artikelsgewijze toelichting 3

4 Artikel 2 In deze verordening zijn alleen bepalingen opgenomen die de inhoud van deze regeling betreffen en bepalingen die uitdrukkelijk afwijken van of aanvullend zijn op de Algemene Subsidieverordening. Dat betekent dat voor het overige de Algemene Subsidieverordening van toepassing is. Artikel 3 De regeling vormt een stimulans voor eigenaren of huurders van winkel- of bedrijfspanden om ongebruikte ruimtes boven hun panden te verbouwen tot nieuwe zelfstandige woningen of bestaande onzelfstandige woningen te ontsluiten met een eigen toegang naar de straat. Artikel 4 In artikel 4 zijn de subsidiabele activiteiten aangegeven. Er wordt subsidie verleend voor onrendabele bouwprojecten waarmee zelfstandige woningen boven winkels worden gecreëerd of ontsluitingen van dergelijke woningen worden gemaakt. Voor het aantonen van de stichtingskosten dient de aanvrager een gespecificeerde vijfkolomsbegroting in te dienen. Een vijfkolomsbegroting is in de aannemerij een gebruikelijke wijze van begroten van bouwprojecten. Aannemers zijn hiermee bekend. De maximale subsidie bedraagt , - per te realisering woning of ontsluiting ongeacht de ingrepen die plaatsvinden. Het college kan in bijzondere gevallen besluiten een hogere subsidie te verlenen dan het aangegeven maximum. Dit vindt alleen plaats in gevallen waarin zonder deze subsidie de woningen, dan wel de ontsluitingen niet tot stand zullen komen. Artikel 5 In dit artikel is de berekeningswijze opgenomen en zijn kostenposten genoemd die bij de berekening worden betrokken. Dat zijn enerzijds de stichtingskosten en anderzijds getaxeerde waarde van het casco of van de tot woning te verbouwen lege verdiepingen. Onder stichtingskosten wordt verstaan de werkelijke bouwkosten die in het tweede lid nader zijn gespecificeerd. De taxatie van het casco of de lege verdiepingen moet zijn gedaan door een ter zake deskundige. Artikel 6 Het college stelt jaarlijks het subsidieplafond voor deze regeling vast. Hiermee wordt duidelijkheid gegeven aan de potentiele aanvragers hoeveel financiële middelen er jaarlijks beschikbaar stelt. De artikelen 4:26, 4:27 en 4:28 van de Algemene wet bestuursrecht zijn van toepassing. Artikel 7 Naast de eigenaar van een winkel- of bedrijfspand, kan ook de huurder daarvan subsidie aanvragen. Huurders hebben hiervoor wel toestemming nodig van de eigenaar van het pand. Daarnaast kan een aanvraag ook worden ingediend door een gevolmachtigde, bijvoorbeeld een architect of bouwtechnisch adviesbureau. Artikel 8 In deze artikelen is de aanvraagprocedure opgenomen. Voor de aanvraag moet een aantal schriftelijke (bewijs) stukken worden overgelegd. Als hieraan niet wordt voldaan, wordt de aanvraag op grond van 4:5 Algemene wet bestuursrecht niet in behandeling genomen. In dat geval kan de eigenaar de aanvraag op verzoek aanvullen. Artikel 9 Dit artikel geeft aan in welke gevallen de subsidie zal worden geweigerd. Dit is bijvoorbeeld als een project rendabel is. Om dit te kunnen bepalen is een formule opgenomen. Als de verbouwingskosten meer bedragen dan 15 keer de jaar huur min de lastennorm, een gebruikelijke norm in de vastgoedsector, wordt subsidie verleend. Is dat niet het geval, wordt geen subsidie verleend. Bij jaarhuur wordt uitgegaan van de huurwaarde in het vrije verkeer. Bij de lastennorm gaat het om de jaarlijkse variabele kosten en vaste kosten die verband houden met het pand. Onder variabele kosten vallen onder meer de onderhoudsnorm, de onroerende zaakbelasting, de verzekeringen en het rioolrecht tot een maximum van 973, -. Bij de vaste lasten gaat het om 260. Als een woning wordt gerealiseerd, die meteen na realisatie als koopwoning in de markt wordt gezet, wordt geen subsidie verleend als de verkoopopbrengst hoger is dan de investering die voor het bouwen van de woning of ontsluiting is of wordt gedaan. In eenzelfde project wordt subsidie verstrekt voor de woning of voor de ontsluiting. Ook kan geen dubbele subsidie worden versterkt. Als voor het creëren van de woning op grond van deze regeling reeds de maximale subsidie is toegekend, kan niet alsnog voor een ontsluiting van die betreffende woning alsnog subsidie worden verstrekt. Dit geldt ook vice versa. Als voor de ontsluiting de maximale subsidie is toegekend, kan voor de woning die daardoor wordt ontsloten geen subsidie meer worden verstrekt. 4

5 Artikel 10 In dit artikel zijn enkele aanvullende verplichtingen geformuleerd, waar aanvrager aan moet voldoen. Als aanvrager hieraan niet voldoet, kan worden besloten de subsidie, of een deel daarvan, terug te vorderen. Artikel 4:49 van de Algemene wet bestuursrecht is hierbij van toepassing. Zo mag er geen sprake zijn van verwijtbare leegstand, na gereedmelding van het project. Ook kan subsidie worden teruggevorderd als de eigenaar van huurwoningen binnen vijf jaar nadat de subsidie op grond van deze regeling is verstrekt, overgaat tot splitsing en verkoop van die huurwoningen. Hierdoor wordt voorkomen dat eigenaren subsidie aanvragen voor te realiseren huurwoningen, waarbij uit de begroting blijkt dat deze onrendabel zullen worden verhuurd, terwijl dezelfde woningen als koopwoning wel rendabel zouden zijn en in dat geval geen subsidie zou zijn verleend. Artikel 11 De vaststelling van de subsidie vindt plaats na schriftelijke gereedmelding en nadat controles een aantal originele stukken heeft plaatsgevonden. Zo wordt de subsidie pas afgerekend als de woningen voor het eerst verhuurd zijn; het overleggen van een getekend huurcontract is vereist. De controle kan leiden tot het vaststellen van een lager subsidiebedrag. Artikel 12 Dit artikel geeft een overgangsregeling. Subsidieaanvragen die op grond van de Subsidieverordening Stedelijke Vernieuwing Stadsdeel Centrum zijn gedaan, worden op grond van die verordening afgehandeld. Artikel 13 De inwerkingtreding van deze regeling vindt plaats op 1 februari Bu rgemeester en wethouders voornoemd, E.E. van der Laan, burgemeester A.H.P. Van Gils, secretaris 5