Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening bij corporaties. verslagjaar 2016

Transcriptie

1 Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening bij corporaties verslagjaar 2016

2

3 Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening bij corporaties verslagjaar 2016 Datum 10 januari 2017

4

5 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving en Transport ILT/Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus 16191, 2500 BD Den Haag Pagina 5 van 34

6

7 Inhoud Colofon 5 1 Inleiding 9 2 Algemeen kader 10 3 De functionele indeling toegepast Eisen die gelden voor toepassing van de functionele indeling Functionele indeling is niet het doel, maar een middel om inzicht te krijgen Van categoriaal naar functioneel - een stappenplan Uitwerking stap 1: Onderscheid direct en niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten Uitwerking stap 2: Direct toerekenbare opbrengsten en kosten toewijzen aan de activiteiten (functies) Uitwerking stap 3: Opstellen verdeelstaat voor de niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten Meten is weten? Best practices rond het onderbouwen en verifieerbaar maken van de opbrengsten- en kostenverdeling De 80/20-regel als best practice Het gebruik van de activiteiten Overige activiteiten en Overige organisatiekosten 19 4 Functionele indeling nader bezien: uitsplitsing per activiteit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Financiële baten en lasten Overige categorieën 27 5 Do s en don ts 28 BIJLAGEN 29

8

9 1 Inleiding Woningcorporaties moeten hun winst-en-verliesrekening in de jaarrekening presenteren volgens de functionele indeling. De Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016 (hierna: Rtiv 2016) stelt dit voor woningcorporaties verplicht. De Autoriteit Woningcorporaties (hierna: Aw) sluit in de gegevensopvraging reeds met ingang van het verslagjaar 2013 aan op de functionele indeling. Met ingang van het verslagjaar 2016 vervalt de categoriale indeling ook in de dvi. Voor verslagjaar 2013 hebben corporaties voor het eerst in de verantwoordingsinformatie dvi de winst-en-verliesrekening moeten verantwoorden op basis van het functionele model. Hiertoe is een handleiding uitgegeven. De ervaringen op basis hiervan zijn gebruikt voor een actualisatie en een verdere aanscherping en verduidelijking voor de verslagjaren 2014 en De wijzigingen voor verslagjaar 2016 zijn uitgebreider, onder andere omdat het functionele model nu verplicht in de jaarrekening moet worden toegepast en vanwege de herziening van het voorgeschreven model. Administraties van woningcorporaties zijn nog veelal ingericht op basis van de functionele indeling. Deze handleiding is erop gericht om van een categoriale administratie tot een functionele indeling te komen. In essentie houdt de functionele indeling in dat de opbrengsten en kosten van de verschillende activiteiten die woningcorporaties uitvoeren, gesplitst worden per activiteit. De functionele indeling geeft hierdoor meer inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van een corporatie en in welke mate de verschillende activiteiten hebben bijgedragen aan dit resultaat. Ook wordt expliciet de omvang getoond van de niet-primaire activiteiten van een corporatie, zijnde de niet aan de vastgoedportefeuille toe te rekenen opbrengsten en kosten. Aangezien corporaties naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verrichten op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, past de functionele indeling in principe beter bij de aard van een corporatie (artikel 2:377 BW2 Titel9) dan de categoriale indeling. Uit de jaarrekeningen 2012 van woningcorporaties bleek dat een klein deel de winst-en-verliesrekening op basis van de functionele indeling reeds inrichtte. Vanuit de praktijk bleek behoefte aan uitbreiding van richtlijnen omtrent de toepassing van de functionele indeling. Deze handleiding heeft tot doel om binnen hetgeen reeds voorhanden is in de regelgeving en de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 inzake de Toegelaten instellingen volkshuisvestiging (hierna: RJ645), nader richting te geven aan de toepassing van de functionele indeling van de winst-enverliesrekening. Hierbij is aansluiting gezocht bij de praktijkervaringen van woningcorporaties. De werkmethoden die in de praktijk toegepast kunnen worden, zijn aangeduid met best practices, voorzien van do s en don ts. De handleiding is ter afstemming voorgelegd aan de sector-accountantskantoren en een aantal woningcorporaties. Hun respons is verwerkt in deze handleiding. Pagina 9 van 34

10 2 Algemeen kader In de herziene RJ645 is nu één model voor de winst-en-verliesrekening voorgeschreven, namelijk het functionele model. Het model is opgenomen in de bijlage bij de Rtiv Het model is dus niet langer opgenomen als bijlage bij RJ 645. Het functionele model is afgeleid van de jaarrekeningmodellen in het besluit modellen jaarrekening en is tevens in lijn met het model als opgenomen in de dvi. In het categoriale model werd de opbouw van de opbrengsten en kosten, zonder onderscheid naar de bedrijfsactiviteiten, weergegeven. In het functionele model worden de opbrengsten en kosten, die samen het resultaat voor belastingen vormen, uitgesplitst naar de verschillende te onderkennen bedrijfsactiviteiten, namelijk: netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille waardeveranderingen vastgoedportefeuille netto resultaat overige activiteiten overige organisatiekosten leefbaarheid financiële baten en lasten. Het verschil tussen het categoriale en het functionele model is de wijze van presentatie van het resultaat voor belastingen. Na het resultaat voor belastingen volgen net als in de categoriale indeling de categorieën belastingen en resultaat deelnemingen, resulterend in het uiteindelijke resultaat na belastingen. Voor een nadere detaillering van het functionele model wordt verwezen naar de bijlage bij deze handleiding. De modellen hebben dus geen invloed op de resultaatbepaling; de hoogte van het resultaat en daarmee ook het resultaat na belastingen is gelijk in beide modellen. De keuze voor een model dient op basis van wettelijke bepalingen te worden gebaseerd op het model dat het beste past bij de aard van de bedrijfsactiviteiten (art. 2:377 BW). In de handreiking toepassing RJ645 (2011) (bijlage 1) werd voor corporaties reeds de voorkeur uitgesproken voor de toepassing van de functionele indeling. Als handreiking wordt aangegeven dat het functionele model van de winst-en-verliesrekening over het algemeen het beste past bij een corporatie, die naast de verhuuractiviteiten van de vastgoedportefeuille, ook significante activiteiten ontplooit op het terrein van de ontwikkeling van vastgoed en de verkoop van delen van de vastgoedportefeuille. De herziene RJ 645 schrijft met ingang van verslagjaar 2016 de functionele indeling voor. Deze handleiding is geschreven voor alle corporaties. Voor corporaties die in de jaarrekening 2015 het categoriale model hanteerden en nu in de jaarrekening 2016 overgaan naar functioneel is deze handleiding een goed hulpmiddel. Ook voor corporaties die reeds de functionele indeling hanteerden is deze handleiding van belang, aangezien deze de hoofdkaders weergeeft, hetgeen de onderlinge vergelijkbaarheid ten goede komt. Bij toepassing van de functionele indeling in de jaarrekening, moet in de toelichting additionele informatie worden verstrekt over een aantal categoriale kostensoorten, waaronder het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte lonen en salarissen (RJ ). Hierbij dient het totaal van de personeelskosten Pagina 10 van 34

11 afzonderlijk in de toelichting van de jaarrekening te worden vermeld en wel als volgt: Lonen en salarissen Pensioenlasten Overige sociale lasten Totaal personeelskosten. Voorts dient het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte afschrijvingen in de toelichting van de jaarrekening te worden vermeld (RJ ). Pagina 11 van 34

12 3 De functionele indeling toegepast 3.1 Eisen die gelden voor toepassing van de functionele indeling Voordat deze handleiding nader ingaat op de manier waarop een functionele indeling gemaakt kan worden, is het goed om stil te staan bij de eisen die aan de winst-enverliesrekening en daarmee de functionele indeling gesteld worden. In artikel 2:362 lid 3 BW is hiervoor bepaald dat de winst-en-verliesrekening met de toelichting getrouw, duidelijk en stelselmatig de grootte van het resultaat van het boekjaar en zijn afleiding uit de posten van baten en lasten dient weer te geven: Getrouw Een belangrijke eis is dat de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening getrouw inzicht moet geven in de kosten en opbrengsten per activiteit. In de praktijk houdt deze eis in dat de functionele indeling gebaseerd moet zijn op de werkelijke opbrengsten en kosten en dat de toerekening naar de verschillende activiteiten ook zoveel mogelijk gebaseerd moet zijn op de werkelijke omvang en aard van de activiteiten. Om de werkelijkheid te benaderen, is het essentieel om dit goed te kunnen meten. Voor de ene corporatie zal dit eenvoudiger zijn dan de andere; er kan bijvoorbeeld sprake zijn van omvangrijke en complexe transacties versus beperkte en eenvoudige transacties, een gering aantal bedrijfsactiviteiten versus een groot aantal bedrijfsactiviteiten, een complexe organisatie versus een eenvoudige organisatiestructuur, et cetera. Van cruciaal belang is dat de keuzes die gemaakt worden bij de toerekening adequaat onderbouwd worden (met onderbouwende documentatie). Dit laatste is van belang om ook achteraf na te kunnen gaan of de kostenverdeling conform de werkelijkheid is. De opbouw moet dus verifieerbaar zijn. Daarnaast geldt als voorwaarde dat beïnvloeding door subjectieve factoren zoveel mogelijk vermeden moet worden. Bij het bepalen van verdeelsleutels zal het noodzakelijk zijn om inschattingen te maken welke verdeelsleutel het meest getrouwe inzicht geeft in de toedeling naar activiteiten. Dergelijke inschattingen zijn vaak niet volledig objectief te bepalen en zijn mede afhankelijk van individuele en mogelijk subjectieve inschattingen. Dit risico kan beperkt worden door schattingen zoveel mogelijk te onderbouwen met onderliggende bewijsstukken en metingen. Duidelijk Duidelijkheid stelt eisen aan onder meer de begrijpelijkheid en relevantie van de winst-en-verliesrekening gepresenteerd volgens de functionele indeling en de hieraan ten grondslag liggende toerekening van kosten en opbrengsten. Er kan strijdigheid ontstaan tussen de eis van begrijpelijkheid en relevantie. Voorkomen moet worden dat de toerekening van kosten en opbrengsten dusdanig ingewikkeld wordt dat deze moeilijk te begrijpen is. Om tegemoet te komen aan de eis van duidelijkheid is het van belang om de gekozen verdeelsleutels in de jaarrekening (en begroting) toe te lichten (aard en toegepaste methodiek). Stelselmatig Bij het presenteren van de winst-en-verliesrekening volgens de functionele indeling dient een bestendige gedragslijn te worden gehanteerd. Een eenmaal gekozen toerekeningsmethodiek dient te worden gehandhaafd, tenzij er omstandigheden (gegronde redenen) zijn waardoor afgeweken moet worden van de bestendige gedragslijn; dit dient dan wel toereikend gemotiveerd te worden. Pagina 12 van 34

13 Ten behoeve van de controleerbaarheid van de toepassing van de functionele indeling is ook een gedegen onderbouwing van de methodiek essentieel. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op enkele practices die door de praktijk (vanuit de klankbordgroepleden en de bijeenkomsten met corporaties) zijn aangereikt en die binnen de huidige wet- en regelgeving passen. 3.2 Functionele indeling is niet het doel, maar een middel om inzicht te krijgen Het doel van de functionele indeling is niet het opstellen, maar het inzicht geven in de opbrengsten en kosten per activiteit. Zeker als aansluiting kan worden gevonden tussen de sturingsvariabelen binnen de organisatie en de verantwoording hierover via de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. Een belangrijk startpunt is om na te gaan hoe de sturingsmechanismes die reeds aanwezig zijn binnen de corporatie zijn ingericht. Wanneer de corporatie in het grootboek kostenplaatsen heeft gecreëerd, bijvoorbeeld per afdeling Verhuur, Verkoop, et cetera, dan is het zinvol om hier vanuit te gaan en te evalueren of verdere detaillering noodzakelijk is om tot de functionele indeling te komen van de winst-en-verliesrekening zie bijlage 2. Het inzicht dat de functionele indeling biedt, kan hierbij ook doorvertaald worden naar de managementrapportages, zoals de tussentijdse ontwikkeling van de verkoopactiviteiten uit bestaand bezit. 3.3 Van categoriaal naar functioneel - een stappenplan In deze paragraaf wordt de transitie van een categoriale indeling naar een functionele indeling in een stappenplan toegelicht. De drie basisstappen die bij de transitie worden gezet, zijn als volgt: Stap 1: Maak per post en waar nodig per grootboekrekening (in de categoriale indeling) een onderscheid tussen directe toerekenbare opbrengsten en kosten en niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten. Stap 2: Wijs de direct toerekenbare opbrengsten en kosten toe aan de van toepassing zijnde categorie binnen de functionele indeling (nadere guidance hiervoor vindt u in hoofdstuk 4 van deze handleiding). Stap 3: Stel voor de niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten een verdeelstaat op en verdeel de opbrengsten en kosten over de diverse activiteiten binnen de functionele indeling. In het vervolg van deze paragraaf worden deze stappen nader uitgewerkt. Het is aan te raden om de gemaakte keuzes te documenteren en de relatie tussen de categoriale en functionele indeling bij eerste toepassing inzichtelijk te houden. Een verdeelstaat/relatietabel, zoals opgenomen in bijlage 3, kan daartoe een handig hulpmiddel zijn. Belangrijk om in gedachten te houden, is dat het resultaat volgens de winst-enverliesrekening op basis van de functionele indeling hetzelfde is als die op basis van de categoriale indeling. De verschillen zitten alléén in de presentatie. De transitie naar een functionele indeling heeft derhalve niet tot gevolg dat transacties/boekingen die via de balans lopen, door toepassing van de functionele indeling via de winst-en-verliesrekening gaan lopen. De uitkomst (zoals het bedrijfsresultaat) zou dus niet mogen afwijken tussen beide modellen Uitwerking stap 1: Onderscheid direct en niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten Stap 1: Maak per post (in de categoriale indeling) een onderscheid tussen directe toerekenbare opbrengsten en kosten en niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten. Het centrale uitgangspunt van de functionele indeling is de verdeling naar activiteiten. Om een goede toerekening te maken, is het noodzakelijk om (op basis Pagina 13 van 34

14 van het grootboek) een onderscheid te maken tussen de direct aan de activiteiten en niet direct aan de activiteiten toe te rekenen opbrengsten en kosten. Opbrengsten die direct zijn toe te wijzen, zijn bijvoorbeeld de huren, de opbrengsten servicecontracten en de verkoopopbrengsten. Kosten die direct toe te wijzen zijn aan de activiteiten zijn bijvoorbeeld de kosten van servicecontracten, de overheidsbijdragen, de onderhoudskosten en de boekwaarde van verkocht vastgoed. Voor het direct kunnen toerekenen van opbrengsten en kosten is het essentieel dat sprake is van zuivere grootboekrekeningen. Dat wil zeggen dat kosten en opbrengsten niet door elkaar op dezelfde grootboekrekening geboekt zijn daar waar die gesplitst weergegeven moeten worden in de functionele indeling (bijvoorbeeld kosten en opbrengsten servicecontracten), dan wel dat er geen kosten en opbrengsten op een grootboekrekening worden geboekt die bij verschillende activiteiten horen. Indien een grootboekrekening een gemengd karakter heeft, kan deze daardoor niet in zijn geheel toegerekend worden aan een activiteit. Het is in deze situatie noodzakelijk om de grootboekrekening eerst uit te splitsen. Best practice: Analyseer de grootboekrekeningen op het zuivere karakter van de rekeningen en leg vast welke grootboekrekeningen direct toerekenbaar zijn. Bij voorkeur intracomptabel op grootboekniveau door labelling naar bepaalde kostenplaatsen/activiteiten. In de praktijk wordt dit echter niet altijd als praktisch ervaren en ligt de splitsing extracomptabel vast, aangezien het grootboek- en boekingssysteem (nog) niet zijn aangepast. Het verdient echter aanbeveling deze stap wel te gaan zetten Uitwerking stap 2: Direct toerekenbare opbrengsten en kosten toewijzen aan de activiteiten (functies) Stap 2: Wijs de direct toerekenbare opbrengsten en kosten toe aan de van toepassing zijnde categorie binnen de functionele indeling. Op basis van de initiële splitsing kunnen de directe opbrengsten en kosten worden toegewezen aan de nieuwe plek binnen de functionele indeling. Ter illustratie volgt onderstaand een overzicht van de bedrijfsactiviteiten volgens de winst-en-verliesrekening op basis van de functionele indeling, aangevuld met voorbeelden van jaarrekeningposten (en de hieraan gerelateerde grootboekrekeningen) uit het categoriale model die direct toerekenbaar zijn aan deze activiteiten: Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille: voorbeelden van direct toerekenbare posten zijn de huuropbrengsten, de opbrengsten van servicecontracten, de verhuurderheffing en de overheidsbijdragen. Voor de toerekening aan deze activiteit kan aansluiting worden gezocht bij de toerekening zoals toegepast bij het berekenen van de bedrijfswaarde voor het vastgoed in exploitatie (hoort een kasstroom naar aard niet in de bedrijfswaarde, dan hoort de tegenhanger in de functionele winst-enverliesrekening niet in het exploitatieresultaat). Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling: een voorbeeld van een post die direct toerekenbaar is, omvat de projectopbrengsten uit vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Deze opbrengsten zijn opgenomen in de categoriale post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille. Het is hierbij van belang om deze jaarrekeningpost uit te splitsen naar het deel dat betrekking heeft op verkocht vastgoed in ontwikkeling (onderhanden projecten) en het deel dat betrekking heeft op de verkoopopbrengst dat betrekking heeft op bestaand bezit (dat wordt onder de volgende activiteit opgenomen). De grootboekrekeningen die zuiver de opbrengsten en kosten bevatten inzake verkocht vastgoed in ontwikkeling kunnen direct toegerekend worden. Ook verkoop van grondposities dient onder deze activiteit te worden opgenomen. Pagina 14 van 34

15 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille: zie de vorige activiteit, de jaarrekeningpost netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille kan aan deze activiteit toegerekend worden voor het onderdeel dat betrekking heeft op verkopen uit bestaand bezit. Uiteraard alleen voor zover de hieraan gerelateerde grootboekrekeningen zuiver de opbrengsten en kosten bevatten van de verkopen uit bestaand bezit (zie stap 1). Waardeveranderingen vastgoedportefeuille: direct toerekenbaar is de categoriale post Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Netto resultaat overige activiteiten: hieraan zijn op basis van de categoriale indeling van de winst-en-verliesrekening geen posten direct toe te rekenen. Mogelijk zijn de opbrengsten verband houdend met de overige activiteiten wel afzonderlijk herleidbaar uit de categoriale post overige opbrengsten en direct aan de categorie overige activiteiten toerekenbaar. Hiertoe dienen de desbetreffende grootboekrekeningen zuiver te zijn (zie stap 1). Als voorbeeld kunnen de opbrengsten en kosten van een warmte- en koudopslaginstallatie (WKO), beheer voor derden en VvE-beheer worden genoemd, alsook eventuele opbrengsten van zendmasten en erfpachtopbrengsten. Een eventueel ontvangen saneringsbijdrage dient hieronder ook te worden opgenomen. Dit zijn vaak activiteiten die niet op zichzelf beschouwd door de eigen organisatie voor de eigen vastgoedexploitatie uitgevoerd (hoeven te) worden. Deze activiteiten worden soms ook ondergebracht in een aparte B.V. Overige organisatiekosten: vanuit de categoriale indeling moet een uitsplitsing gemaakt worden naar de organisatiekosten toerekenbaar aan de verschillende activiteiten en de organisatiekosten die niet direct toerekenbaar zijn aan de activiteiten. De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zijn (ook niet na toerekening van indirecte kosten), worden opgenomen onder Overige organisatiekosten. Voorbeelden hiervan zijn (een deel van) de (salaris)kosten van het management en de raad van commissarissen. Dit deel wordt dan meer gezien als apparaatskosten en is bijvoorbeeld het gevolg van de gekozen aansturing (centraal/decentraal) dan wel is niet direct noodzakelijk voor de uitvoering van de activiteiten. Leefbaarheid: deze kosten kunnen direct worden overgenomen uit de gelijknamige jaarrekeningpost in de categoriale indeling, tenzij hierin ook kosten zitten die noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. Mocht dit het geval zijn, dan dienen deze kosten via een verdeelsleutel aan de verhuurexploitatie toegerekend te worden. Saldo financiële baten en lasten: deze opbrengsten en kosten kunnen overgenomen worden uit de gelijknamige jaarrekeningpost, met uitzondering van de aan vastgoed in ontwikkeling toegerekende financieringskosten. Indien de grootboekrekeningen zuiver zijn (zie stap 1), dan is direct toerekenen mogelijk Uitwerking stap 3: Opstellen verdeelstaat voor de niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten Stap 3: Stel voor de niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten een verdeelstaat op en verdeel de opbrengsten en kosten over de diverse activiteiten binnen de functionele indeling. Nadat de direct toerekenbare opbrengsten en kosten zijn toegerekend, blijft de lastigste categorie over, te weten de niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten. Voor deze opbrengsten en kosten zal een manier gevonden moeten worden om deze toe te rekenen aan de activiteiten. Een belangrijke vraag bij deze stap is: Welk nauwkeurigheidsniveau is noodzakelijk om te voldoen aan de eisen van getrouwheid, duidelijkheid en stelselmatigheid en welke administratieve lasten van de methodiek brengt dit met zich mee? Pagina 15 van 34

16 Naarmate een hogere nauwkeurigheid bereikt en gewenst wordt, zullen ook de administratieve lasten hoger zijn, uiteraard afhankelijk van de huidige uitgangssituatie van kostenallocatie en de inrichting en reproduceerbaarheid via de systemen. Best practice: Probeer zoveel mogelijk aan te sluiten bij reeds toegepaste toerekeningen zoals kostenplaatsen of bedrijfswaardeberekeningen (mits voldoende onderbouwd en toepasbaar). Uitgangspunt daarbij is om kosten zo realistisch mogelijk op de 'overige' regels onder te brengen. Het op voorhand bewust toerekenen kan achteraf veel tijd schelen. Uit analyse blijkt bijvoorbeeld dat een aantal corporaties categoriaal niet alle uren van personeel had geactiveerd, die zij bij de verdeling van de personeelskosten bij de functionele indeling niet meer konden plaatsen. Als minimumeis voor de opbrengsten- en kostenverdeling geldt dat de winst-enverliesrekening op basis van deze verdeling een getrouw beeld weergeeft op basis van de jaarrekeningmaterialiteit en inzicht geeft in de juiste en getrouwe toedeling naar activiteiten. Dit houdt in dat de kosten- en opbrengstenverdeling verifieerbaar is en adequaat is onderbouwd met bewijsstukken. De twee belangrijkste vragen bij de toerekening van de niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten zijn: 1. Welke methode wordt gehanteerd voor het toedelen van opbrengsten en kosten? 2. Welke verdeelsleutels worden gehanteerd voor het verdelen van opbrengsten en kosten? De theorie biedt een aantal methoden van toerekenen, bijvoorbeeld de opslagmethode en de kostenplaatsmethode. De opslagmethode Bij de opslagmethode worden de directe kosten of een deel van de directe kosten van een activiteit verhoogd met een bepaald opslagpercentage ter dekking van de indirecte kosten. Pagina 16 van 34

17 Kostenplaatsmethode Bij de kostenplaatsmethode worden indirecte kosten toegerekend aan kostenplaatsen. Op basis van een kostprijstarief worden deze vervolgens toegerekend aan de activiteiten. Best practice: De meeste corporaties boeken al naar kostenplaats en dan ligt de kostenplaatsmethode het meest voor de hand. In bijlage 3 is een voorbeeld opgenomen. Na de keuze van de verdeelmethode zal moeten worden besloten welke verdeelsleutels gehanteerd dienen te worden. Ook hier kunnen meerdere sleutels gekozen worden. Bijvoorbeeld een verdeling op basis van: aantallen verhuureenheden; vierkante meters; fte s; omzet; urenregistraties. Het is belangrijk dat eenduidige grondslagen voor de verdeelsleutels worden gekozen, waarbij de brongegevens op eenvoudige wijze zijn te verkrijgen, te toetsen en die ook niet veelvuldig wijzigen (gedurende het boekjaar). Het betekent overigens niet dat voor alle te verdelen posten dezelfde verdeelsleutel toegepast moet worden. Het hanteren van één verdeelsleutel is qua toerekening eenvoudiger, maar het leidt mogelijk tot onnauwkeurige of zelfs onjuiste toerekeningen. Overweeg per post de te kiezen verdeelsleutel. Best practice: Het aantal fte s wordt in de praktijk als meest logisch ervaren om de kosten van lonen en salarissen te verdelen naar de verschillende activiteiten. Hierbij wordt per fte bepaald voor welke activiteit deze is ingezet. Dit leidt uiteraard tot de vraag hoe de tijdsbesteding inzichtelijk gemaakt kan worden. Urenregistratie kan hiertoe een middel zijn. Ook de functie waartoe de fte behoort, kan een goede indicatie zijn. Een alternatieve manier is door (achteraf) inschattingen te maken van de tijdsbestedingen van de desbetreffende medewerkers. Dit kan aan de hand van interviews van de desbetreffende medewerkers, over een bepaalde periode de tijdsbesteding te registreren of op basis van arbeidsovereenkomsten in combinatie met functieomschrijvingen. Essentieel is dat de verdeling achteraf verifieerbaar en onderbouwd is en periodiek wordt herijkt. 3.4 Meten is weten? Zoals voor meer zaken geldt ook bij woningcorporaties het gezegde: Meten is weten. De vraag hierbij is met welke diepgang dit gebeurt, met andere woorden: welk nauwkeurigheidsniveau is haalbaar en wenselijk? Met betrekking tot de indirecte posten hoeven nauwkeurigere verdeelsleutels niet per definitie ook tot zuiverdere uitkomsten te leiden. Een voorbeeld is het schrijven van uren van medewerkers per activiteit. Dit leidt in principe tot nauwkeurigere uitkomsten dan het maken van een verdeling op basis van het aantal fte s, maar niet per definitie tot een betere dan wel andere uitkomst. Beide zijn aanvaardbare methodes. Ook inschattingen op basis van het aantal fte s kunnen toereikend zijn wanneer functieomschrijvingen en kostenplaatsen van de betrokken medewerkers al een goede indicatie geven. Best practice: Als het noodzakelijk is voor het inzicht dan is het meten van de kosten per activiteit een essentiële stap. Als dit niet noodzakelijk is, bijvoorbeeld omdat de inrichting van de organisatie niet complex is en de kosten per activiteit reeds voldoende inzichtelijk zijn, kan ook volstaan worden met een eenvoudiger en pragmatischer methode. Bijvoorbeeld door de verdeling in te richten op basis van een eenmalige meting, deze verdeling voortaan te hanteren en bijvoorbeeld jaarlijks te evalueren. Pagina 17 van 34

18 3.5 Best practices rond het onderbouwen en verifieerbaar maken van de opbrengsten- en kostenverdeling De onderbouwing van de gekozen methodiek dient voldoende houvast te geven om de invloed van subjectieve inschattingen te beperken. Een bestendige gedragslijn in het toegepaste (verdeel)systeem is hierbij een belangrijke voorwaarde, net als een jaarlijkse herijking van de opbrengsten- en kostenverdeling. Een solide onderbouwing van de methodiek is dus cruciaal om na te kunnen gaan of de winsten-verliesrekening op basis van de functionele indeling een getrouw beeld en het vereiste inzicht geeft. Onderstaand volgen enkele best practices rond het onderbouwen en verifieerbaar maken van de opbrengsten- en kostenverdeling. Best practices: 1. Direct aan activiteiten herleidbare opbrengsten en kosten: de onderbouwing hiervan moet voldoende verifieerbaar zijn, oftewel hier moeten bewijsstukken van zijn. Bijvoorbeeld: ter onderbouwing van de kosten van de fte s die uitsluitend voor één activiteit ingezet worden, kunnen bewijsstukken gehanteerd worden, zoals de arbeidsovereenkomsten, de salariskosten en de functieomschrijvingen. 2. Niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten: pas een verdeelsystematiek toe die de realiteit zoveel mogelijk benadert. Indien dit met meten gerealiseerd kan worden, dan heeft dat de voorkeur. Indien het meten onaanvaardbaar veel tijd kost of wanneer dit achteraf niet meer mogelijk is (zoals tijdsregistratie), dan is het minimaal noodzakelijk om de schattingen te onderbouwen met relevante bewijsstukken. Bijvoorbeeld: voor medewerkers die voor meerdere activiteiten ingezet worden, kunnen inschattingen over de tijdsbesteding onderbouwd worden met interviewverslagen of (steekproefsgewijze) metingen naderhand over een beperkt tijdsbestek. 3. Schattingen: evalueer periodiek de in de verdeelsystematiek gehanteerde schattingen. Aanvaardbaar is de schattingen jaarlijks te evalueren en periodiek te herijken met een meting, zoals een tijdsregistratie. De periodieke evaluatie houdt in dat vastgesteld wordt dat het betreffende uitgangspunt, ook in de actuele situatie, nog passend is en zoveel mogelijk de realiteit benadert. Dit kan bereikt worden door een steekproef uit te voeren door activiteiten alsnog te meten. Als er omstandigheden zijn waardoor te verwachten is dat de verdeelsystematiek niet meer passend is (bijvoorbeeld een reorganisatie), dan is het aan te raden de schatting al eerder te evalueren op basis van metingen. Kortom: aan alle schattingen in de verdeelsystematiek moet een actuele en verifieerbare onderbouwing ten grondslag liggen die periodiek is geëvalueerd op basis van metingen. 4. Stem vooraf met de externe accountant af of de geplande onderbouwing voldoet aan de daaraan te stellen eisen. 5. In de situatie dat de functionele indeling extracomptabel gemaakt wordt, is het aan te bevelen om bijvoorbeeld via een brugstaat aansluiting te laten zien tussen de categoriale indeling en de functionele indeling, zodat aantoonbaar is dat er geen kosten en opbrengsten onverhoopt niet opgenomen zijn in de functionele indeling. 6. Neem in de toelichting bij de jaarrekening een uiteenzetting op over de gehanteerde verdeelsystematiek. Pagina 18 van 34

19 3.6 De 80/20-regel als best practice Best practice: Als vuistregel wordt in de praktijk vaak de 80/20 -regel gehanteerd. De regel houdt in dat in veel gevallen een klein deel van de input (20%) zorgt voor een groot deel van de output (80%). Dit houdt in dat er geen gelijkmatige verhouding bestaat tussen de inspanning en het resultaat. Bij de toerekening van opbrengsten en kosten naar de activiteiten geldt over het algemeen dat de meerderheid (80%) van de posten direct toegerekend kan worden. De moeilijkheid zit in de minderheid (20%). In deze minderheid weegt de inspanning soms niet op tegen de invloed van de verdeling. Als de inschatting aanwezig is dat een verdeelsleutel geen of nauwelijks effect heeft op de uiteindelijke uitkomst, dan is het de vraag of een gedetailleerde verdeling noodzakelijk en zinvol is. Afhankelijk van de omvang van de indirecte kosten zal de mate van gedetailleerdheid uiteraard verschillen. Bij kleinere omvang zal een wat grovere toedeling op basis van bijvoorbeeld aantal fte s voldoende kunnen zijn. Best practice: De meeste corporaties gebruiken het aantal fte s als belangrijkste verdeelsleutel, omdat deze kosten als representatief gezien worden voor de omvang van de activiteiten en omdat deze kosten een substantieel deel van de totale kosten vormen van de corporatie. Alleen voor de posten waar het aantal fte s als verdeelsleutel niet passend is, worden aanvullende verdeelsleutels bepaald. Het aantal verdeelsleutels beperkt zich vaak wel tot het strikt noodzakelijke. Een veelvoud aan verdeelsleutels leidt niet per definitie tot betere uitkomsten, maar maakt de toerekening wel complexer, moeilijker toetsbaar en (mogelijk) foutgevoeliger. 3.7 Het gebruik van de activiteiten Overige activiteiten en Overige organisatiekosten Zoals nader uitgewerkt in hoofdstuk 4 omvat de activiteit Overige activiteiten de opbrengsten en kosten die niet te relateren zijn aan de primaire activiteiten (i.c. het exploiteren, het ontwikkelen of verkopen van vastgoed). De overige activiteiten worden bij toepassing van de functionele indeling gepresenteerd in een subcategorie Netto resultaat overige activiteiten. Onder Overige organisatiekosten worden verstaan de overige kosten die niet te classificeren zijn op basis van de overige categorieën in de functionele indeling. Doorgaans zullen de categorieën overige organisatiekosten en overige activiteiten van beperktere omvang zijn in relatie tot de overige categorieën binnen de functionele indeling. Activiteiten die duidelijk afwijken van de reguliere functies 1 worden gepresenteerd onder de overige activiteiten, zoals beheer (VvE) voor derden en kosten en opbrengsten van VoV-activiteiten. Het is dus niet de bedoeling dat deze functies gebruikt worden als verzamelcategorie voor opbrengsten en kosten die niet direct aan de reguliere functies toerekenbaar zijn. Bij toepassing van het functionele model in de jaarrekening is het gezien de aard van de post passend specifieke aandacht te besteden aan de toelichting op deze posten. Dit vergroot de vergelijkbaarheid tussen jaarrekeningen onderling én het geeft een zuiverder beeld van de totale opbrengsten en kosten die gemaakt worden om activiteiten uit te voeren. 1 De reguliere functies betreffen: netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille, netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling, netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille, waardeveranderingen vastgoedportefeuille, leefbaarheid en saldo financiële baten en lasten. Pagina 19 van 34

20 4 Functionele indeling nader bezien: uitsplitsing per activiteit In dit hoofdstuk volgt in aanvulling op het vorige hoofdstuk een nadere beschrijving van de binnen de winst-en-verliesrekening begrepen activiteiten en de jaarrekeningposten die hier deel van uitmaken. 4.1 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille De direct aan de vastgoedexploitatie te relateren opbrengsten en kosten worden bij toepassing van de functionele indeling gepresenteerd in een subcategorie Netto resultaat exploitatie vastgoed portefeuille. Het model biedt geen onderscheid tussen DAEB en niet-daeb activiteiten. Het model is als volgt: Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatiebezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verslagjaar Voorgaand verslagjaar Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het sociaal vastgoed als die uit de exploitatie van het commercieel vastgoed. Inhoudelijk bestaat er op dit punt geen verschil met de presentatie onder het categoriale model (daar geclassificeerd onder de Bedrijfsopbrengsten ). Opbrengsten servicecontracten Hier worden de opbrengsten opgenomen die worden gegenereerd uit de (op de huurexploitatie) afgesloten servicecontracten. Inhoudelijk bestaat er op dit punt geen verschil met de presentatie onder het categoriale model (daar geclassificeerd onder de Bedrijfsopbrengsten ). Lasten servicecontracten Hier worden de kosten opgenomen die worden gegenereerd uit de (op de huurexploitatie) afgesloten servicecontracten. In het categoriale model worden deze gepresenteerd onder de subcategorie Bedrijfskosten. In het functionele model worden deze opgenomen onder de subcategorie Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille, direct onder de Opbrengsten servicecontracten. Op deze wijze is direct zichtbaar of er een eventuele marge wordt behaald op de met de huurders afgesloten servicecontracten, dan wel achterstand in afrekening van servicekosten. Overheidsbijdragen Hier worden de overheidssubsidies en andere vormen van overheidsbijdragen gepresenteerd. Inhoudelijk bestaat er op dit punt geen verschil met de presentatie onder het categoriale model (daar geclassificeerd onder de Bedrijfsopbrengsten). Binnen een woningcorporatie bevat de post overheidsbijdragen bijvoorbeeld de Pagina 20 van 34

21 vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en de overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen die verband houden met de exploitatie van de vastgoedportefeuille door een woningcorporatie. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Dit is een categorie die niet voorkomt in het categoriale model. Onder deze categorie worden bij toepassing van het functionele model de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed (bijvoorbeeld huurconsulenten/opzichters); kosten klanten contactcenter; verhuurderheffing. Deze opsomming is niet limitatief. Een en ander zal afhankelijk zijn van de specifieke activiteiten van de corporatie. In de toelichting moet een uiteenzetting worden opgenomen welke kosten in deze post zijn opgenomen. De lasten verhuur en beheeractiviteiten bevatten zowel directe verhuur- en beheerskosten als indirecte kosten. De indirecte kosten zullen veelal met behulp van een verdeelstaat worden toegerekend aan de categorie Kosten verhuur en beheeractiviteiten. Een voorbeeld is opgenomen in bijlage 3. Lasten onderhoudsactiviteiten Hier worden de onderhoudskosten gepresenteerd die zijn gerelateerd aan het vastgoed in exploitatie. In het categoriale model zouden deze kosten gepresenteerd zijn onder de subcategorie bedrijfskosten. De Lasten onderhoudsactiviteiten worden in het functionele model verantwoord onder de subcategorie Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille. Dit impliceert dat alleen onderhoudskosten worden verantwoord die zijn gerelateerd aan het vastgoed in exploitatie. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Binnen de hoofdactiviteit Exploiteren van bezit is een aantal subactiviteiten te onderscheiden die dienstbaar zijn aan de hoofdactiviteit, namelijk: verhuren; beheren; onderhouden. De kosten die samenhangen met het verhuren, beheren en onderhouden van het bezit zijn binnen de functionele indeling gegroepeerd binnen afzonderlijke subcategorieën. Zie daartoe ook de toelichtingen bij de onderdelen Lasten verhuur en beheeractiviteiten en Lasten onderhoudsactiviteiten binnen dit hoofdstuk. Naast deze (veelal) direct aan de subactiviteiten te relateren kosten brengt het vastgoed in exploitatie ook andere kosten met zich mee die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de corporatie vastgoed heeft. Voorbeelden (niet limitatief) hiervan zijn: onroerendzaakbelasting; saneringsheffing verzekeringskosten. Afschrijvingen vastgoed (in exploitatie) (vervallen) Het geactualiseerde functionele model bevat niet langer een regel afschrijvingen. In het voorgaande model was nog een regel Afschrijvingen vastgoed in exploitatie opgenomen. Bij waardering van het bezit in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat wordt niet langer afgeschreven op de actuele waarde van het bezit waardoor een regel afschrijvingen in het functionele model achterwege kan blijven. Pagina 21 van 34

22 Desalniettemin zijn er in de balans van een toegelaten instelling wel balansposten waarop wordt afgeschreven, te weten: Immateriële vaste activa; Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. De afschrijvingen op deze balansposten die via de winst-en-verliesrekening worden verantwoord dienen op basis van een kosten-verdeelstaat/verdeelsleutels toegerekend te worden aan de afzonderlijke activiteiten in de functionele winst-enverliesrekening. Vervolgens dient de toegelaten instelling bij de toelichting op de afzonderlijke posten in de functionele winst-en-verliesrekening de aansluiting te laten zien van de afschrijvingen zoals blijkt uit de verloopoverzichten van de Immateriële vaste activa en Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie naar de toerekening in de afzonderlijke categorieën in de functionele winst-en-verliesrekening: 4.2 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling De direct aan de in ontwikkeling zijnde verkoopobjecten te relateren opbrengsten en kosten worden bij toepassing van de functionele indeling gepresenteerd in een subcategorie Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling. Uit analyse over voorgaande jaren bleek dat de verkoop vanuit voorraad wisselend werd verwerkt. Ook dit type verkoop wordt opgenomen onder verkocht vastgoed in ontwikkeling. Het model is als volgt: Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Toegerekende organisatiekosten Toegerekende financieringskosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verslagjaar Voorgaand verslagjaar Toepassing functionele indeling in commerciële sector Bij toepassing van het functionele model worden de gerealiseerde projectopbrengsten als netto-omzet in de winst-en-verliesrekening gepresenteerd (RJ ). De projectkosten worden in de winst-en-verliesrekening gepresenteerd naar de functie van de kosten (RJ ). Gewoonlijk worden de projectkosten aangemerkt als kostprijs van de omzet. In het geval van een toegelaten instelling die vastgoed in opdracht van derden realiseert is het valide om de daarmee samenhangende omzet te verantwoorden in de categorie Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling en de daarmee samenhangende kosten in de categorie Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Hier worden de opbrengsten uit de verkoopprojecten verantwoord. Dit betreft dus de omzet die wordt gerealiseerd op onderhanden projecten in opdracht van derden. De omzet op verkoopprojecten dient te worden verantwoord conform de bepalingen in RJ221. Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Hier worden de kosten verantwoord die betrekking hebben op de verkoopprojecten in ontwikkeling (vervaardigingsprijs). Dit betreffen de aan derden uitbestede kosten (bijvoorbeeld kosten aannemer). Voor de verwerking van projectopbrengsten en projectkosten is bepalend of het resultaat van een onderhanden project op Pagina 22 van 34

23 betrouwbare wijze kan worden ingeschat. Als dat het geval is, verwerkt de corporatie de projectopbrengsten en projectkosten naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (RJ ). Dit is de percentage of completion - methode. Als dat niet het geval is, dan wordt de zero profit -methode toegepast, waarbij er tussentijds geen winstneming plaatsvindt. Toegerekende organisatiekosten Hier worden de indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten opgenomen die zijn toe te rekenen aan de verkoopprojecten in ontwikkeling. Ook deze kosten dienen naar rato van de verrichte prestaties in de winst-enverliesrekening te worden verwerkt. Voorbeelden van kosten die worden verantwoord zijn: lonen en salarissen projectontwikkeling (bijvoorbeeld van de projectleider); lonen en salarissen verkoopafdeling (bijvoorbeeld van de verkoopadviseur); overige indirecte kosten (bijvoorbeeld de afschrijving op het verkoopinformatiesysteem). Toegerekende financieringskosten Hier worden de financieringskosten verantwoord die zijn te relateren aan de verkoopprojecten in ontwikkeling. Hierbij dient aansluiting gezocht te worden bij de toerekening die reeds in de categoriale indeling plaatsvindt. Bijvoorbeeld bij projecten met een verlies. Zo is het niet toegestaan om aan verlieslatende projecten financieringskosten toe te rekenen. Dit geldt ook voor de functionele indeling. In de praktijk bestaat onduidelijkheid omtrent het verwerken van resultaat voor niet-verkocht vastgoed. In het model voor de functionele winst-en-verliesrekening is namelijk een categorie netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling opgenomen. Dit impliceert dat de kosten (inclusief toegerekende organisatiekosten en rentelasten) voor niet-verkocht vastgoed ( vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop ) rechtstreeks op de balans worden verantwoord en niet via de winst-en-verliesrekening. Pas op het moment dat vastgoed is verkocht worden kosten (en ook omzet) verantwoord. Zolang vastgoed in ontwikkeling niet verkocht is, is er sprake van ontwikkeling op voorraad. Hierdoor is RJ 220 van toepassing. Specifiek in RJ is het volgende opgenomen: Indien voorraden worden gewaardeerd op de kostprijs of lagere opbrengstwaarde, dienen de volgende elementen in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt: de boekwaarde van voorraden indien deze zijn verkocht; de boekwaarde van de verloren gegane voorraden; het bedrag van de afwaardering van voorraden tot de lagere opbrengstwaarde; het bedrag van de terugneming van de afwaardering van voorraden voortvloeiend uit een stijging van de opbrengstwaarde. Voor onverkochte voorraden is er derhalve alleen sprake van verwerking in de winst-en-verliesverrekening in geval van afwaardering of terugname van een eerder verwerkte terugname. Er worden pas op het moment dat vastgoed is verkocht kosten en omzet verantwoord. Pagina 23 van 34

24 4.3 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De opbrengsten en kosten van direct uit de voorraad en uit bestaand bezit verkochte objecten worden bij toepassing van de functionele indeling gepresenteerd in een subcategorie Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verslagjaar Voorgaand verslagjaar Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Hier wordt de verkoopopbrengst verantwoord die wordt gerealiseerd op verkopen uit bestaand bezit en verkopen uit voorraad. De externe verkoopkosten dienen daarbij gesaldeerd te worden met de verkoopopbrengst vastgoedportefeuille. Het verdient aanbeveling de saldering separaat inzichtelijk te maken in de toelichting. Toegerekende organisatiekosten Hier worden de indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten opgenomen die zijn toe te rekenen aan de in het boekjaar verkochte objecten. Voorbeelden van kosten die worden verantwoord, zijn: lonen en salarissen verkoopafdeling (bijvoorbeeld de verkoopadviseur); overige indirecte kosten (bijvoorbeeld de afschrijving op het verkoopinformatiesysteem). Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille De boekwaarde van de verkochte eenheden dient per verkoopdatum te worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Bij verkoop uit voorraad betreft dit de voorraadwaarde op het moment van verkoop. Bij verkoop uit bestaand bezit betreft dit de marktwaarde, bij waardering van vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde op basis van het waarderingshandboek. 4.4 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Naast de Overige waardeveranderingen worden in de categorie Waardeveranderingen vastgoedportefeuille ook de Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verantwoord. Het model is als volgt: Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Verslagjaar Voorgaand verslagjaar Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering Pagina 24 van 34

25 en herstructurering (gerelateerd aan investeringsprojecten derhalve). In de sector wordt dit aangeduid als een onrendabele top. Naast waardeverminderingen kunnen er ook terugnames van waardeverminderingen voorkomen. Dit is het geval wanneer de bepaling van de waardevermindering op basis van actuelere/recentere uitgangspunten lager uitvalt dan in voorgaand jaar. Het is daarbij niet de bedoeling dat waardemutaties die geen relatie hebben met investeringen in het bestaande bezit worden opgenomen op deze regel. Zowel de waardeverminderingen (kosten) als de terugnames van in voorgaande jaren genomen waardeverminderingen (opbrengsten) worden onder deze activiteit in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Ook worden de waardeveranderingen als gevolg van projecten die niet zijn doorgegaan, opgenomen onder deze activiteit. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de vastgoedobjecten in exploitatie (exclusief het effect van onrendabele investeringen) die gewaardeerd zijn op basis van marktwaarde in verhuurde staat worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De waardemutaties uit verwerkte onrendabele toppen vallen hier niet onder. Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden De jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Let wel, het betreft hier zowel de waardeveranderingen van de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (actiefzijde) als de waardeverandering van de terugkoopverplichting. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar. Dit betreffen derhalve de (markt)waardeveranderingen die samenhangen met de balanspost Vastgoed bestemd voor de verkoop waarin leegstaande voor verkoop bestemde woningen zijn opgenomen. Toelichting Het is van belang om in de toelichting op de functionele indeling in de jaarrekening een voldoende gedetailleerde toelichting op te nemen met betrekking tot de aard van de waardeveranderingen. Voornamelijk in de post overige waardeveranderingen kunnen naar aard afwijkende zaken zijn verantwoord (opsomming, niet limitatief): Verwerking van onrendabele toppen op huurprojecten Terugname van eerder verantwoorde onrendabele toppen Afwaarderingen en terugnames op koopprojecten Afwaardering en terugnames op grondposities Uit de praktijk blijkt dat verliezen uit grondposities op verschillende wijze worden verwerkt. Verliezen uit grondposities betreffen geen exploitatieverliezen. De verliezen worden derhalve verwerkt op de regel overige waardeveranderingen vastgoed portefeuille. Pagina 25 van 34