Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent TOEPASSINGSGEBIED VAN DE HANDELSHUURWET, IN HET BIJZONDER HET FENOMEEN VAN POP-UPSTORES

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar TOEPASSINGSGEBIED VAN DE HANDELSHUURWET, IN HET BIJZONDER HET FENOMEEN VAN POP-UPSTORES Masterproef van de opleiding Master in de rechten Ingediend door Victoria Volcke (studentennr ) Promotor: Prof. dr. M. Dambre Commissaris: Dhr. F. Bruloot

2

3

4

5 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar TOEPASSINGSGEBIED VAN DE HANDELSHUURWET, IN HET BIJZONDER HET FENOMEEN VAN POP-UPSTORES Masterproef van de opleiding Master in de rechten Ingediend door Victoria Volcke (studentennr ) Promotor: Prof. dr. M. Dambre Commissaris: Dhr. F. Bruloot

6

7 VOORWOORD Deze masterproef vormt het sluitstuk van mijn opleiding Rechten aan de Universiteit Gent. Dit werk is mede tot stand gekomen dankzij de hulp en steun van een aantal personen. Ik wil bijgevolg van de gelegenheid gebruik maken om hen te bedanken. Vooreerst wil ik mijn promotor professor Maarten Dambre bedanken voor de kans die hij mij gegeven heeft om een masterproef te schrijven over het toepassingsgebied van de handelshuur. Ik wens hem in het bijzonder te bedanken voor de grote zelfstandigheid die ik kreeg bij het onderzoek en voor de inhoudelijke bemerkingen. Vervolgens wil ik ook mijn commissaris, Frederick Bruloot, bedanken voor de goede raad en begeleiding bij deze masterproef. Bij hem kon ik steeds terecht met het stellen van mijn vragen. Bovendien wil ik hem persoonlijk bedanken voor de nuttige tips die hij aan mij heeft verstrekt. Daarnaast wil ik graag mijn familie bedanken, in het bijzonder mijn ouders, zussen en oma. Zonder hun morele steun zou het niet mogelijk geweest zijn om mijn opleiding in Rechten te starten en af te ronden. Tot slot wens ik ook mijn vriend te bedanken voor zijn bemoedigende woorden en hulp bij de vormgeving van mijn masterproef. Victoria Volcke, Torhout 10 mei VII

8 VIII

9 INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1. INLEIDING... 1 HOOFDSTUK 2. ALGEMENE SITUERING VAN DE HANDELSHUURWET Ontstaan en wijzigingen van de Handelshuurwet De zesde staatshervorming Beschermde belangen Algemeen Belangen van de huurder Belangen van de verhuurder Algemeen belang Rechtskarakter Dwingend recht Beschermende partij Conventionele toepasselijkheid HOOFDSTUK 3. BEGRIP EN TOEPASSINGSVOORWAARDEN Wettelijk kader Toepassingsvoorwaarden Algemeen Huurovereenkomst Onroerend goed Kleinhandel of ambacht A. Algemene situering A.1. Kleinhandel A.2. Ambachtsman A.3. Rechtstreeks contact met het publiek A.3.1. De ligging van het gehuurde goed A Plaatsgebondenheid: huidige situatie IX

10 A Plaatsgebondenheid: punt van kritiek A.3.2. Publiek A.4. Voorbeelden A.4.1. Voorbeelden van activiteiten waarop de Handelshuurwet van toepassing is A.4.2. Voorbeelden van activiteiten waarop de Handelshuurwet niet van toepassing is B. Recente evoluties in de rechtspraak B.1. Interimkantoor B.2. Rotatieparking B.3. Winkel-in-winkel Hoofdzakelijke bestemming A. Algemeen B. Hoofdverblijfplaats handelshuurder C. Hoofdverblijfplaats onderhuurder Uitdrukkelijke of stilzwijgende aanvaarding van de bestemming A. Algemeen B. Aanvaarding bij het sluiten van de huurovereenkomst C. Aanvaarding in de loop van de huurovereenkomst D. Uitsluiting kleinhandelsbestemming HOOFDSTUK 4. UITZONDERINGEN Algemeen Wettelijke uitzonderingen Overzicht Huur voor minder dan één jaar Huur vrijgesteld van onroerende voorheffing Huur toegestaan door een voorlopig bewindvoerder Goederen met een gering kadastraal inkomen Huur van ten algemenen nutte onteigende of verkregen onroerende goederen X

11 4.3. Conventionele uitzonderingen Bezetting ter bede Uitsluiting kleinhandelsbestemming HOOFDSTUK 5. DE FRANSE BAIL COMMERCIAL HOOFDSTUK 6. DE NEDERLANDSE HUUR VAN BEDRIJFSRUIMTE HOOFDSTUK 7. TUSSENTIJDSE STAAT HOOFDSTUK 8. HUUR VAN KORTE DUUR VOOR HANDEL EN AMBACHT Algemeen Voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht Algemeen Inhoud Voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht A. Algemene toelichting B. Voorstel van decreet: artikelen 1 tot en met C. Artikelsgewijze toelichting Advies Raad van State Amendementen Analyse van de huur van korte duur voor handel en ambacht Algemeen Keuze voor een nieuwe regeling Bescherming van de huurder: Handelshuurwet vergeleken met voorstel van decreet A. Bescherming van de huurder in de Handelshuurwet A.1. Algemeen A.2. Minimumduur van negen jaar A.3. Opzegging A.4. Onderhuur en huuroverdracht A.5. Verbouwingswerken door de huurder A.6. Huurhernieuwing A.7. Uitzettingsvergoeding XI

12 B. Bescherming van de huurder in het voorstel van decreet B.1. Algemeen B.2. Duur van de huur: minder dan één jaar B.3. Opzegging van de huurovereenkomst B.4. Onderhuur en huuroverdracht B.5. Verbouwingswerken B.6. Huurhernieuwing B.7. Uitzettingsvergoeding C. Conclusie Een rechtsvergelijkende oefening Algemeen Beweegreden De Franse huur van korte duur De Nederlandse huur van korte duur Conclusie Huidige wetgeving en creatieve oplossingen a.d.h.v. bestaande technieken Algemeen De Handelshuurwet De handelshuur op proef Bezetting ter bede Terbeschikkingstellingsovereenkomst Gelegenheidsverhuring A. Pop-upstore via gelegenheidsverhuring B. Gelegenheidsverhuring incorporeren in het toepassingsgebied van de Handelshuurwet? 96 HOOFDSTUK 9. CONCLUSIE BIBLIOGRAFIE België Wetgeving XII

13 2. Rechtspraak Rechtsleer Boeken Tijdschriften Frankrijk Wetgeving Rechtspraak Rechtsleer Nederland Wetgeving Rechtspraak Rechtsleer XIII

14 XIV

15 HOOFDSTUK 1. INLEIDING 1. De individuele shopper is veeleisender dan ooit tevoren. De retailer werd gedwongen om op zoek te gaan naar nieuwe manieren om de consument te prikkelen. Een nieuwe consumententrend werd geboren: de pop-upstore. Een pop-upstore kan het best omschreven worden als een tijdelijke handelszaak die plots opduikt in het straatbeeld en er even snel terug uit verdwijnt. Het is een fris, origineel concept en zorgt er op die manier voor dat de individuele shopper er geweest wil zijn. De pop-upstore kan verschillende gedaantes 1 aannemen en is gekenmerkt door zijn tijdelijk karakter. 2. Naast de individuele shopper ondersteunen eveneens veel lokale besturen het pop-upshop fenomeen. Uit een grootschalig onderzoek uitgaande van het NSZ 2 waarbij 308 Vlaamse steden en gemeenten onder de loep werden genomen, zijn er maar liefst in de afgelopen twee jaar in een kwart van de Vlaamse steden en gemeenten pop-upstores gespot 3. Een trend die de komende jaren enkel maar zal toenemen. 3. Ook voor huurder en verhuurder combineert een pop-upstore het beste uit twee werelden. Enerzijds is het ideaal voor productlancering, marketingcampagnes en uitstekend om te gaan bepalen waar een handelaar een permanente zaak wil plaatsen. Anderzijds zitten partijen niet vast aan een langlopend contract. Bovendien bestrijdt het de leegstandproblemen inzake handelspanden. Niettemin stuiten ondernemers die een pop-upstore willen uitproberen vaak op vastgoedeigenaars van leegstaande handelspanden die niet happig zijn om aan hun vacant pand een tijdelijke invulling te geven. Naast de hoge transactiekosten vormt de rechtsonzekerheid een groot probleem. Eigenaars vrezen immers de situatie waarbij een rechter kan overgaan tot herkwalificatie van de (huur)overeenkomst in een handelshuurovereenkomst. In dergelijk geval zullen partijen immers voor lange duur gebonden zijn aan de strenge bepalingen van de Handelshuurwet. 4. Een tijdelijke uitbating is van essentieel belang om over een pop-upstore te kunnen spreken. Bijgevolg valt de pop-upshop, die wordt uitgebaat voor een periode van minder dan één jaar, in beginsel niet onder de Handelshuurwet gelet op artikel 2,1 van die wet. Bovendien botst dergelijk nieuw concept in retaillandschap met de huidige Handelshuurwet. De wet wil aan de handelshuurder 1 Bijvoorbeeld: een pop-upkledingwinkel, een pop-upbar in het stad of aan het strand, een pop-uprestaurant enzovoort. 2 Neutraal Syndicaat voor Zelfstandigen. 3 Voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, Parl.St. Vl.Parl , nr. 598/1, 2. 1

16 een minimumduur van negen jaar garanderen, terwijl een pop-upstore daarentegen streeft naar tijdelijkheid en flexibiliteit. 5. In de praktijk komen enerzijds de eerste rechtsgeleerden 4 met concrete oplossingen naar voor en bespreken sommigen de geldigheid en moeilijkheden van verschillende juridische kwalificaties van de pop-upstores 5. Anderzijds wil ook de Vlaamse decreetgever tegemoetkomen aan de economische realiteit. Zo werd reeds in het Vlaams Parlement het Voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht ingediend 6. Er bestaat vandaag weliswaar geen consensus over hoe het juridisch probleem inzake de pop-upstore aangepakt moet worden. Toch is het men het over één ding eens: er is nood aan een (nieuwe) juridische infrastructuur. 6. Met deze masterproef wens ik het toepassingsgebied van de Handelshuurwet en het fenomeen van pop-upstores te onderzoeken. Vooreerst wordt het toepassingsgebied uitvoerig besproken en wordt stilgestaan bij de recente evoluties met betrekking tot het toepassingsveld. Ten tweede gaat deze masterproef ook in op de juridische problematiek betreffende de huur van korte duur, meer bepaald: de huur van pop-upstores. Ik heb daarbij voornamelijk tot doel te onderzoeken onder welk (huur)regime een pop-upshop (vandaag) kan vallen en wens bovendien een oplossing aan te reiken met het oog op het wegwerken van de rechtsonzekerheid betreffende de huur van een pop-upstore. Bovendien bevat mijn masterproef ook een rechtsvergelijkend luik. Zowel het Nederlandse als Franse rechtstelsel zal aan bod komen, doch slechts beperkt tot hetgeen relevant is voor mijn onderzoek. Bijgevolg zal de verwijzing naar de Franse en Nederlandse handelshuur grotendeels beperkt blijven tot het stuk inzake de huur van korte duur De aftrap wordt gegeven door hoofdstuk 2 waarin een algemene situering van de Handelshuurwet wordt geschetst. Vooreerst wordt het ontstaan en de wijzigingen van de Handelshuurwet nader toegelicht. Vervolgens wordt er een woordje uitleg geven over de zesde staatshervorming. Daarnaast worden de door de handelshuur beschermde belangen besproken en 4 K. VANHOVE, Duur en hernieuwing van een handelshuur in K. VANHOVE en A. VAN OEVELEN (eds.), De vrederechter en de handelshuur: nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014, (45) 51-52; J. SWENNEN en M. VANWYNSBERGHE, Huur van pop-upshops. Nood aan een nieuw ontpopt huurregime?, NJW 2016, J. SWENNEN en M. VANWYNSBERGHE, Huur van pop-upshops. Nood aan een nieuw ontpopt huurregime?, NJW 2016, Voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, Parl.St. Vl.Parl , nr. 598/1. 7 Voor een volledige bespreking van de handelshuur verwijs ik voor Nederland naar: EVERS, M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer, Kluwer, 2011, 341 p. Voor Frankrijk verwijs ik naar: RUET, L., Les baux commerciaux, Parijs, Defrénois, 2005, 287 p. 2

17 wordt stilgestaan bij het rechtskarakter van de Handelshuurwet. Ten slotte wordt de conventionele toepasselijkheid toegelicht. 8. Hoofdstuk 3 neemt het begrip en de toepassingsvoorwaarden onder de loep. Opdat de Handelshuurwet van toepassing zou zijn, moet aan vijf cumulatieve voorwaarden zijn voldaan. Stuk voor stuk zullen ze uitvoerig en op gedetailleerde wijze worden besproken. Tevens wordt stilgestaan bij recente evoluties in de rechtspraak die overigens duidelijk aantonen dat de 65 jaar oude Handelshuurwet in beweging is. 9. Daarnaast worden in hoofdstuk 4 de wettelijke en conventionele uitzonderingen op de Handelshuurwet nader toegelicht. In hoofdstuk 5 en 6 worden respectievelijk de Franse bail commercial en de Nederlandse huur van bedrijfsruimte zeer kort aangekaart. Zowel in het Nederlandse als Franse luik wordt slecht de vindplaats van de wettelijke bepalingen inzake de handelshuur, het artikel betreffende de toepassingsvoorwaarden en de aard van de regeling vermeld. Hoofdstuk 7 bevat vervolgens een neergepende tussentijdse staat. 10. Hoofdstuk 8 handelt over de huur van korte duur. Vooreerst wordt het Voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht uitvoerig besproken. Naast het behandelen van de inhoudelijke aspecten van het voorstel wordt vervolgens, voor wat de bescherming van de handelshuurder betreft, een vergelijking gemaakt tussen een huurder die ressorteert onder de Handelshuurwet en een huurder die valt onder het voorstel van decreet. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk ook een rechtsvergelijkende oefening gemaakt, waarbij de Nederlandse en Franse huur van korte duur besproken wordt. Mits de huur van korte duur vandaag in België niet wettelijk is geregeld, wordt ten slotte onderzocht of partijen bij een pop-upstore hun situatie niet reeds kunnen regelen aan de hand van bestaande technieken. Verschillende juridische kwalificaties van de popupstore zullen hierbij worden besproken. Meer bepaald: de pop-upstore als een handelshuur, als huur op proef, als bezetting ter bede, als terbeschikkingstellingsovereenkomst en als gelegenheidshuur. Hoofdstuk 8 wordt vervolgens afgesloten met mijn persoonlijke mening over het juridisch regime van de pop-upstore. Deze betreft de huur voor minder dan één jaar te gaan incorporeren in de huidige Handelshuurwet. 11. Tot slot vermeldt hoofdstuk 9 de conclusies die voortvloeien uit mijn onderzoek. 3

18 HOOFDSTUK 2. ALGEMENE SITUERING VAN DE HANDELSHUURWET 2.1. Ontstaan en wijzigingen van de Handelshuurwet 12. De handelshuurovereenkomst wordt reeds gedurende een 65 jaar geregeld door de Handelshuurwet van 30 april De algemene regels van de huur blijven gelden, tenzij de Handelshuurwet hiervan zou afwijken en een andere regeling zou bepalen. De wet geeft geen definitie van de handelshuur. Teneinde te bepalen of de Handelshuurwet van toepassing zou zijn, moet aan vijf cumulatieve voorwaarden worden voldaan. Deze voorwaarden zullen later op gedetailleerde wijze worden besproken Oorspronkelijk voorzag het Burgerlijk Wetboek niets omtrent de handelshuur. Het maakte niet uit of een onroerend goed gehuurd werd om er een winkel of ambacht in uit te oefenen, of om erin te wonen. Dergelijke huur werd geregeld door de artikelen die de huurovereenkomst betroffen Een eerste wettelijke regeling inzake de handelshuur werd ingevoerd door de wet van 30 mei 1931 ter bescherming van de handelshuurovereenkomsten. De bescherming die deze wet aan de handeldrijvende huurder bood, was onvoldoende: er werd geen minimumduur gegarandeerd, de huurder kon tegen de wil in van de verhuurder geen veranderingswerken uitvoeren en aan de huurder kwam ook geen voorkeurrecht toe om een huurhernieuwing te krijgen Op 20 november 1946 werd een wetsontwerp ingediend bij de Kamer van Volksvertegenwoordigers 11. Dit ontwerp zou uiteindelijk resulteren in de wet van 30 april 1951, die voldoening geeft aan de handeldrijvende middenstand. Het wetsontwerp voorzag niet enkel in een regeling omtrent de huur van inrichtingen gebruikt voor handels- en nijverheidsdoeleinden, maar voorzag ook in een regeling inzake de verkoop en verpanding van een handelszaak 12. Na de behandeling in de Senaat bleef weinig van het wetsontwerp over. Het aangepaste wetsontwerp regelde alleen nog maar de verhuring van onroerende goederen bestemd voor de kleinhandel, met uitsluiting van groothandel en nijverheid. Daarnaast werd ook de bescherming van de huurder veel minder ver doorgedreven dan oorspronkelijk voorzien was. Het gedeelte van het 8 Zie hierover: Hoofdstuk 3. Begrip en toepassingsvoorwaarden. 9 J. HERBOTS, E. DEGROOTE, M. VERVOORT, T. BRUYNINCKX en S. VAN DER AUWERA, Hoofdstuk 1. Algemeenheden in OGP 2015, afl. 270, (II.C - 1) II. C M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1) Wetsontwerp houdende bescherming van de handelszaak, Parl. St. Kamer , nr M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1) 1. 4

19 wetsontwerp dat betrekking had op de verkoop en verpanding van de handelszaak werd eenvoudigweg weggelaten. De Senaat wou zo weinig mogelijk van het geldend burgerlijk recht afwijken en wou zeker geen afzonderlijke wet tot bescherming van het handelsfonds. Hoewel de meeste leden van de Kamer de opvatting van de Senaat niet deelden, werd het ontwerp toch door de Kamer aangenomen. Dit is te verantwoorden door het feit dat het een stemming was uit gelatenheid om ermee gedaan te maken want men wachtte immers reeds te lang op die wetgeving 13. Na het verstrijken van een periode van vier jaar werd de wet van 30 april 1951 uiteindelijk op 10 mei 1951 in het Belgische Staatsblad gepubliceerd 14. De Handelshuurwet was geboren. 16. De wet van 30 april 1951, de Handelshuurwet, houdt al meer dan 65 jaar stand en is in de loop van zijn bestaan slechts enkele malen noemenswaardig gewijzigd 15. Toch is de Handelshuurwet, die geïncorporeerd is in het Burgerlijk Wetboek, niet volmaakt en roept ze vragen op, zoals de vraag of het toepassingsgebied van de Handelshuurwet nog voldoet aan de economische realiteit, in het bijzonder aan het fenomeen van pop-upstores. Deze vraag zal verder in het werk besproken worden De zesde staatshervorming 17. De politieke partijen van de federale regering bereikten op 11 oktober 2011 een akkoord omtrent de zesde staatshervorming. Dat institutionele akkoord kreeg de naam Vlinderakkoord, waarbij er meer bevoegdheden overgeheveld zullen worden naar de gemeenschappen en de gewesten. De overdracht van bevoegdheden is officieel in werking getreden op 1 juli Het betreft de grootste overdracht van bevoegdheden sinds de derde staatshervorming uit Het Vlinderakkoord voorziet onder andere in de overdracht naar de gewesten van handelshuur, woninghuur, pacht en onteigening omwille van de samenhang met de bestaande gewestelijke bevoegdheden voor stedenbouw, huisvestiging en ruimtelijke ordening 17. De handelshuur wordt door het voorstel van de bijzondere wet dat het Vlinderakkoord uitvoert, ondergebracht bij de gewestelijke economische bevoegdheden J. HERBOTS, E. DEGROOTE, M. VERVOORT, T. BRUYNINCKX en S. VAN DER AUWERA, Hoofdstuk 1. Algemeenheden in OGP 2015, afl. 270, (II.C - 1) II. C Wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur, BS 10 mei 1951, Voor de belangrijkste wijzigingen; zie daarover M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1) Bijzondere wet van 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014, Algemene beleidsnota Staatshervorming, Parl. St. Kamer , nr. 1964/16, Voorstel van bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, Parl. St. Senaat , nr /1, 95. 5

20 19. De zesde staatshervorming heeft de specifieke regels betreffende de handelshuur geregionaliseerd, waardoor sedert 1 juli 2014 de gewesten voortaan bevoegd zijn 19. Enkel de specifieke regels werden overgedragen. Dit wil zeggen dat de handelshuurovereenkomsten een gewestelijke bevoegdheid worden en dat de federale bevoegdheid voor gemeenrechtelijke huurovereenkomsten behouden blijft. Bijgevolg blijft het federaal gemeen recht van toepassing voor de resterende lacunes De Raad van State vroeg zich af of, gelet op het feit dat de gemeenrechtelijke huurovereenkomsten een federale bevoegdheid blijven, de overdracht naar de gewesten van de specifieke regels inzake handelshuur wel in de lijn lag van de doelstelling van de bijzondere wetgever, die erin bestond aan de gewesten de bevoegdheid inzake huurovereenkomsten over te dragen teneinde hun greep op economisch vlak te vergemakkelijken 21. De tekst inzake handelshuur, die opgenomen werd in het voorstel van bijzondere wet, bleef na het advies van de Raad van State evenwel ongewijzigd. De bemerkingen inzake de versnippering van het huurbeleid kregen als antwoord dat men hier met een compromis heeft te maken Er dient te worden opgemerkt dat, zolang de gewesten geen decreet of ordonnantie met eigen specifieke regels uitvaardigen, de bestaande federale regeling van kracht blijft 23. Tot op heden zijn er geen gewestelijke initiatieven genomen tot aanpassing van de regelgeving inzake handelshuur. Wel is er reeds op Vlaams niveau het Voorstel van decreet houdende de huur van korte duur voor handel en ambacht ingediend op 10 december Art. 6, 1, VI, eerste lid, 7 BWHI. 20 B. HUBEAU en D. VERMEIR, De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming, Huur 2014, (3) Voorstel van bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, Parl. St. Senaat , nr /3, Voorstel van bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, Parl. St. Senaat , nr /5, 310; J. CLEMENT en L. VERMEIRE, De bevoegdheidsoverdrachten inzake huur, handelsvestigingen en onteigening in A. ALEN, B. DALLE, K. MUYLLE, W. PAS, J. VAN NIEUWENHOVE en W. VERRIJDT (eds.), Het federale België na de Zesde Staatshervorming, Brugge, die Keure, 2014, (479) N. CARETTE en A. QUIRYNEN, Actuele ontwikkelingen inzake woninghuur en handelshuur ( ) in Themis 92 - Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2015, (35) Voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, Parl.St. Vl.Parl , nr. 598/1. 6

21 2.3. Beschermde belangen Algemeen 22. De Handelshuurwet streeft een evenwicht na tussen de belangen van huurder en verhuurder. De wetgever heeft geprobeerd de belangen van de huurder te verzoenen met de belangen van de verhuurder. Het verzoenen van die belangen dient daarnaast ook het algemeen belang. De Handelshuurwet is dan ook het resultaat van een uitgebalanceerd evenwicht tussen de diverse belangen van de betrokken actoren Belangen van de huurder 23. Langs de kant van de huurder is het van belang de commerciële activiteit van de huurder te gaan beschermen. Aangezien het einde van de huur de commerciële activiteit in het gedrang brengt, heeft de wetgever getracht de continuïteit en stabiliteit van de handelszaak te garanderen. Deze zorgt immers voor het inkomen van de huurder. Contractvrijheid is daarbij niet voldoende 26. Daarom heeft de wetgever ter bescherming van de huurder onder andere voorzien in een minimumduur van negen jaar, alsook in de mogelijkheid voorzien om de huur drie keer te hernieuwen 27. De belangen van de huurder worden samengevat in continuïteit en stabiliteit van de handelszaak De locatiegebondenheid van de handelszaak speelt een belangrijke rol voor de stabiliteit en continuïteit van de handelszaak 29. Vooreerst is het bestaan en voortbestaan van de handelszaak afhankelijk van cliënteel. Het cliënteel vormt de sleutel van het succes van de gehuurde handelszaak 30. Zonder cliënteel is er geen handelszaak. Voor het cliënteel is de locatie doorslaggevend. Aldus is de locatie van belang want die bepaalt deels de toestroom van het cliënteel 31. Daarnaast heeft de huurder ook de ambitie om de nodige goodwill op te bouwen. Voor de opgebouwde goodwill is de locatie van belang: na verloop van tijd is het cliënteel immers gehecht 25 M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1) K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen- Cambridge, Intersentia, 2012, M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1) K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen- Cambridge, Intersentia, 2012, F. BLOCKX, Het toepassingsgebied van de handelshuurwet: capita actualia selecta in K. VANHOVE en A. VAN OEVELEN (eds.), De vrederechter en de handelshuur: nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014 (1) D. MERTENS, Bescherming van cliënteel, Antwerpen - Cambridge, Intersentia, 2011, K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen- Cambridge, Intersentia, 2012, 58. 7

22 aan de locatie. Een verhuis van een handelszaak brengt dan ook verlies van goodwill met zich mee 32. Tot slot is de locatiegebondenheid van de handelszaak ook van belang gelet op de door de huurder gedane investeringen Belangen van de verhuurder 25. De wetgever heeft naast de bescherming van de belangen van de huurder ook getracht die van de verhuurder te beschermen. De belangen van de verhuurder resulteren in het begrip eigendom 34. De wetgever heeft dan ook de aantasting van het eigendomsrecht door de rechten van de huurder proberen te beperken. Zo heeft de wetgever in hoofde van de verhuurder in een uitgebreide mogelijkheid voorzien om een huurhernieuwingsaanvraag te weigeren indien de huurder een huurhernieuwing vraagt 35. De eigendom van de verhuurder wordt aldus beschermd. De verhuurder-eigenaar moet immers de vrijheid hebben om over het goed te kunnen beschikken. Daarnaast moet hij ook de mogelijkheid krijgen om zijn gedane investeringen in het pand te kunnen terugverdienen en dient de commerciële reputatie van het pand te worden beschermd Algemeen belang 26. Vaak worden algemeen maatschappelijke belangen aangehaald om bepaalde keuzes te gaan verdedigen. Investeringen in onroerend patrimonium en het onderhouden daarvan stimuleren, economische vooruitgang aanmoedigen, mobiliteit op de markt aanwakkeren en het genieten van kredietwaardigheid door ondernemers bij onder andere kredietinstellingen vormen hier een aantal voorbeelden van K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen- Cambridge, Intersentia, 2012, K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen- Cambridge, Intersentia, 2012, K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen- Cambridge, Intersentia, 2012, M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2012, F. BLOCKX, Het toepassingsgebied van de handelshuurwet: capita actualia selecta in K. VANHOVE en A. VAN OEVELEN (eds.), De vrederechter en de handelshuur: nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014 (1) 1; K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2012, K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen- Cambridge, Intersentia, 2012,

23 2.4. Rechtskarakter Dwingend recht 27. De Handelshuurwet is niet van openbare orde, maar van dwingend recht 38. Dit betekent dat partijen niet mogen afwijken van de bepalingen voorzien in de Handelshuurwet door middel van het inlassen van contractuele bedingen in de handelshuurovereenkomst. Partijen mogen dit wel indien dit recht hen uitdrukkelijk of impliciet bij wet wordt verleend 39. Een voorbeeld van dergelijke mogelijkheid om af te wijken van wat door de Handelshuurwet is bepaald, betreft artikel 25 inzake de vergoeding wegens uitzetting. Dit artikel bepaalt dat de huurder, die regelmatig zijn wil te kennen heeft gegeven om van zijn recht op huurhernieuwing gebruik te maken en aan wie die geweigerd werd, in bepaalde gevallen recht heeft op een vergoeding, behoudens akkoord van de partijen, gesloten na het ingaan van dat recht. Aldus kunnen huurder en verhuurder in bovenstaand geval een regeling treffen die afwijkt van de wettelijke regeling. 28. De overeenkomst van partijen is nietig, indien partijen afwijken van de dwingende bepalingen inzake handelshuur in een geval dat niet door de wet is toegelaten. Het betreft de relatieve nietigheid. Van dergelijke nietigheid is er sprake wanneer een rechtshandeling ingaat tegen een dwingende rechtsregel die niet de openbare orde raakt maar enkel de bescherming van private belangen beoogt 40. Dit betekent dat enkel de beschermde partij de nietigheid kan opwerpen en niemand anders, ook de rechter niet. Daarnaast kan degene die de nietigheid kan inroepen aan deze mogelijkheid verzaken en de rechtshandeling aldus bevestigen Beschermende partij 29. Het antwoord op de vraag wie als beschermde partij kan worden beschouwd, varieert ter zake. Het merendeel van de bepalingen in de handelshuur zijn ingevoerd ter bescherming van de huurder-handelaar 42. Daarnaast bestaan er ook bepalingen in de Handelshuurwet waarbij de 38 Cass. 15 maart 1968, Arr.Cass. 1968, 936 en Pas. 1968, Ι, Cass. 19 maart 1971, Arr.Cass. 1971, 699 en Pas. 1971, Ι, G. VERSCHELDEN, Deel I Algemene beginselen in G. VERSCHELDEN en S. LUST (eds.), Inleiding tot het privaatrecht, Leuven, Acco, 2011, (13) G. VERSCHELDEN, Deel I Algemene beginselen in G. VERSCHELDEN en S. LUST (eds.), Inleiding tot het privaatrecht, Leuven, Acco, 2011, (13) Zie bijvoorbeeld artikel 3, lid 1 Handelshuurwet inzake de minimumduur van negen jaar en artikel 13 Handelshuurwet omtrent het recht van de huurder op huurhernieuwing. 9

24 verhuurder, eigenaar van het onroerend goed, als beschermende partij wordt aangemerkt 43. Een derde mogelijkheid bestaat erin dat een bepaling werd ingevoerd ter bescherming van beide partijen Conventionele toepasselijkheid 30. Wanneer een huurovereenkomst van een onroerend goed niet onder de toepassing van de Handelshuurwet valt, omdat er niet voldaan is aan de door de wet gestelde toepassingsvoorwaarden, kan de wet niettemin toepasselijk zijn voor zover partijen dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst hebben bedongen. Niets belet de partijen immers vrij te bedingen dat hun huurovereenkomst toch aan de regels van de Handelshuurwet onderworpen wordt. Dit principe wordt algemeen aanvaard sinds het arrest van het Hof van Cassatie de dato 5 februari Partijen kunnen ook beslissen om bepaalde onderdelen van de Handelshuurwet van toepassing te maken op hun huurovereenkomst 46. Zo kunnen partijen een contractueel beding in hun overeenkomst opnemen waarin bijvoorbeeld wordt bepaald dat de regeling van artikel 9 Handelshuurwet inzake de vergoeding van toegelaten verbouwingswerken van toepassing is op hun huurovereenkomst De conventionele toepasselijkheid van de handelshuur brengt weliswaar voor partijen niet de mogelijkheid met zich mee om te ontsnappen aan de toepassing van de dwingende regelen van andere rechtstelsels, zoals de Woninghuurwet of de Pachtwet Bovendien zal de vrijwillige onderwerping aan de Handelshuurwet geen afbreuk doen aan de mogelijkheid van de rechter om te oordelen dat er sprake is van een overeenkomst sui generis, indien specifieke bedingen in de overeenkomst onverenigbaar zijn met een huurovereenkomst Zie bijvoorbeeld artikel 14, lid 1 Handelshuurwet betreffende de huurhernieuwingsaanvraag vanwege de huurder; Cass. 15 maart 1968, Arr.Cass. 1968, 936; Cass 19 juni 1992, Arr.Cass , 997; Cass. 6 mei 1994, Arr.Cass. 1994, Zie bijvoorbeeld artikel 6 Handelshuurwet inzake de huurprijsherziening. 45 Cass. 5 februari 1971, Arr.Cass. 1971, W. VAN PUTTEN, Deel III HANDELSHUUR in W. VAN PUTTEN en T. DEKEERSMAEKER (eds.),praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, losbl., (III.2-1) III M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1) W. VAN PUTTEN, Deel III HANDELSHUUR in W. VAN PUTTEN en T. DEKEERSMAEKER (eds.),praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, losbl., (III.2-1) III.2-21; M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1)

25 HOOFDSTUK 3. BEGRIP EN TOEPASSINGSVOORWAARDEN 3.1. Wettelijk kader 34. De Handelshuurwet voorziet niet in een definitie van de handelshuur. 35. De relevante bepalingen met betrekking tot het toepassingsgebied van de handelshuur zijn de artikelen 1 en 2 van de Handelshuurwet. Artikel 1 van de Handelshuurwet bepaalt: De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op de huur van een onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek. Artikel 2 van de Handelshuurwet deelt uitdrukkelijk mee welke huurovereenkomsten van het toepassingsgebied van de Handelshuurwet worden uitgesloten. Artikel 2 bepaalt: De bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing: 1 Op de huur die, wegens die aard of bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar; 2 Op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die van de grondbelasting zijn ontslagen of vrijgesteld krachtens artikel 4, 2 van de wet van 7 maart 1924, gewijzigd bij artikel 2 van de wet van 13 juli 1930; 3 Op de huur toegestaan door voorlopig bewindvoerders over andermans goederen; 4 Op huur van onroerende goederen met een gering inkomen, dat niet hoger is dan het bedrag bepaald bij een in de Ministerraad overlegd koninklijk besluit, noch op de huur van gedeelten van zodanige onroerende goederen. Dat besluit zal, met betrekking tot de vaststelling van de 49 Vred. Halle 7 mei 2008, Huur 2010, 70; F. BLOCKX, Het toepassingsgebied van de handelshuurwet: capita actualia selecta in K. VANHOVE en A. VAN OEVELEN (eds.), De vrederechter en de handelshuur: nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014 (1) 8. 11

26 beoordelingsbevoegdheid van de rechter en van de bewijsmiddelen die hij zal mogen toelaten, de bepalingen van artikel 36 der wet van 20 december 1950 kunnen toepassen; 5 Op de huur van onroerende goederen, ten algemenen nutte onteigend of verkregen, die wordt toegestaan door het openbaar bestuur of door de instelling van openbaar nut. 36. Artikel 1 van de Handelshuurwet bepaalt de wettelijke criteria waaraan een tussen partijen gesloten overeenkomst moet voldoen opdat die als handelshuurovereenkomst kan worden aangemerkt. Opdat de Handelshuurwet van toepassing zou zijn, moet aan vijf cumulatieve toepassingsvoorwaarden zijn voldaan: 1) er moet een huurovereenkomst bestaan; 2) die betrekking heeft op een onroerend goed of een gedeelte ervan, ongeacht of het gebouwd of ongebouwd is; 3) dat in hoofdzaak bestemd wordt voor; 4) de uitoefening van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek; 5) waarbij de bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het sluiten van de huurovereenkomst of in de loop van de huurovereenkomst uitdrukkelijk werd aanvaard Het bewijs van deze cumulatieve voorwaarden kan door alle middelen van recht geleverd worden Indien de vijf cumulatieve toepassingsvoorwaarden zijn vervuld, is de Handelshuurwet automatisch en van rechtswege toepasselijk. Conventionele uitsluiting van de Handelshuurwet is bijgevolg niet mogelijk 52. De rechter zal bij zijn beoordeling rekening houden met de feitelijke omstandigheden en op basis hiervan beslissen over de al dan niet toepasselijkheid van de Handelshuurwet Zoals reeds vermeld kunnen partijen ook opteren voor vrijwillige onderwerping aan de Handelshuurwet. Dit betekent dat aan partijen de mogelijkheid toekomt om uitdrukkelijk te bedingen dat de wetgeving op de handelshuurovereenkomsten (of een gedeelte ervan) van 50 A. PAUWELS, M. VRANCKEN, A. LINDERS en L. LINDERS, Commentaar bij art. 1 Handelshuurwet in OBO 2014, afl. 98, (15) Cass. 16 juni 1978, Arr.Cass. 1978, 1214, Pas. 1978, Ι, 1181; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2012, Vred. Gent 18 februari 2003, TGR 2003, Vred. Gent 5 november 2002, TGR 2003, 16; Vred. Gent 18 februari 2003, TGR 2003, 11; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2012,

27 toepassing is op de huurovereenkomst van een onroerend goed die niet van rechtswege onder die wetgeving valt Toepassingsvoorwaarden Algemeen 40. Zoals reeds eerder vermeld, moet aan vijf cumulatieve voorwaarden zijn voldaan, opdat de Handelshuurwet van toepassing zou zijn. Dergelijke voorwaarden zullen hieronder stuk voor stuk besproken worden. Daarnaast zal er worden stilgestaan bij de invulling die door de rechtspraak wordt gegeven aan die voorwaarden Huurovereenkomst 41. Opdat er sprake zou zijn van handelshuur, moet er in eerste instantie tussen partijen een huurovereenkomst bestaan in de zin van artikel 1709 BW. Dit artikel bepaalt dat huur van goederen een contract is waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs, die laatstgenoemde zich verbindt te betalen. Aldus moeten de hoofdbestanddelen van de huur aanwezig zijn, namelijk een bepaald of bepaalbare huurprijs en het gehuurde goed 55. Het gemeen huurrecht werkt hier door naar het handelshuurrecht Partijen kunnen de huurprijs bij het sluiten van de huurovereenkomst vrij en naar goeddunken bepalen 57. De contractvrijheid inzake de bepaling van de huurprijs is onbeperkt 58. De vrijheid waarover partijen bij het bepalen van de huurprijs beschikken, wordt voor de verhuurder als een compensatie aanzien voor de beperkingen 59 die de wettelijke regeling inzake handelshuur oplegt ten voordele van de huurder Cass. 5 februari 1971, Arr.Cass. 1971, 548; Vred. Gent 23 mei 2005, T.Vred. 2006, 281; Vred. Gent 22 februari 2007, TGR 2007, 233; Vred. Halle 7 mei 2008, Huur 2010, M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2012, S. MOSSELMANS, Hoofdstuk III. Herziening van de huurprijs in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (75) Cass. 1 december 1966, Arr.Cass. 1967, M. DAMBRE, Vaststelling van de handelshuurprijs en huurprijsherziening in K. VANHOVE en A. VAN OEVELEN (eds.), De vrederechter en de handelshuur: nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014 (15) Bijvoorbeeld de minimumduur. 60 K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen- Cambridge, Intersentia, 2012,

28 De huurprijs is een wezenlijk bestanddeel van de huur. Dit betekent dat er zonder de huurprijs geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst 61. De Handelshuurwet is aldus niet van toepassing indien het onroerend goed gratis ter beschikking wordt gesteld, bijvoorbeeld aan een vriend of familielid. Niet enkel bij ontstentenis van huurprijs maar ook indien een belachelijk lage, symbolische of onbeduidende prijs bestaat, is er geen huurovereenkomst 62. Het is niet vereist dat de huurprijs vooraf vaststaat. De huurprijs moet wel bepaald of bepaalbaar zijn op grond van objectieve gegevens die vreemd zijn aan de wil van partijen en die bestaan vanaf het ogenblik waarop het contract wordt gesloten 63. Dit is bijvoorbeeld het geval indien partijen bedingen dat de normale huurprijs deze is op de datum van huurhernieuwing 64. In principe bestaat de huurprijs uit een periodiek te betalen geldsom. Partijen kunnen ook een globale huurprijs (één enkele som) overeenkomen, welke ineens en éénmalig betaald moet worden. De huurprijs kan daarnaast ook bestaan uit periodieke prestaties in natura 65. De vergoeding moet aldus niet noodzakelijk in geld bepaald zijn 66. Het kan ook bestaan uit zaken of in het verrichten van tegenprestaties. Ook een combinatie van het een en ander is mogelijk 67. Er moet worden opgemerkt dat de enkele tegenprestatie die erin bestaat het gehuurde goed te onderhouden, op zich niet volstaat. In dergelijke geval zou er immers sprake zijn van bruikleen 68. De huurprijs kan onder meer worden uitgedrukt in een geldsom, in een aandeel van het zakencijfer, in koopwaar, zo ook met verwijzing naar een referentie, zelfs naar goud of naar een vreemde munt Cass. 25 juni 1954, Arr.Cass. 1954, 701 en Pas. 1954, Ι, 928; Cass. 4 januari 1979, Arr.Cass , 500 en Pas. 1979, Ι, M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1) Cass. 15 februari 1985, Arr.Cass , 822; Cass 20 mei 1994, Arr.Cass. 1994, A. PAUWELS, M. VRANCKEN, A. LINDERS en L. LINDERS, Commentaar bij art. 1 Handelshuurwet in OBO 2014, afl. 98, (15) S. MOSSELMANS, Hoofdstuk III. Herziening van de huurprijs in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (75) M. DAMBRE, De huurprijs: analyse van de financiële verbintenissen van de huurder en onderzoek naar de mogelijkheid tot objectivering van de woninghuurprijzen, Brugge, die Keure, 2009, W. GOOSSENS, M. DAMBRE en B. HUBEAU, Hoofdstuk I. Begripsomschrijving. Afdeling 2. Essentiële bestanddelen in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, (16) W. GOOSSENS, M. DAMBRE en B. HUBEAU, Hoofdstuk I. Begripsomschrijving. Afdeling 2. Essentiële bestanddelen in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, (16) S. MOSSELMANS, Hoofdstuk III. Herziening van de huurprijs in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (75) 76; A. PAUWELS, Handelshuur in APR, Brussel, Larcier, 1971, 73-75, nr

29 43. Bovendien moet de huurovereenkomst geldig zijn. De huurovereenkomst moet voldoen aan de geldigheidsvoorwaarden voorzien in artikel 1108 Burgerlijk Wetboek. Dit zijn meer bepaald toestemming, bekwaamheid, bepaald voorwerp en geoorloofde oorzaak. 44. De huurovereenkomst kan zowel schriftelijk als mondeling tot stand komen 70. Aangezien de huur in wezen een consensueel contract is, staat de afwezigheid van een geschreven huurovereenkomst de toepassing van de Handelshuurwet niet in de weg. Gelet op het bewijs, is het bestaan van een schriftelijke huurovereenkomst evenwel raadzaam 71. Degene die zich op de huurovereenkomst beroept, moet immers het bestaan ervan aantonen Partijen zijn vrij hun overeenkomst naar eigen goeddunken te kwalificeren en kunnen dus opteren voor een overeenkomst sui generis in plaats van een huurovereenkomst 73. In dit geval is de Handelshuurwet in principe niet van toepassing. Toch is het twijfelachtig of de rechter dergelijke kwalificatie zal aanvaarden, vooral wanneer er sprake is van wetsontduiking waarbij bepalingen van dwingend recht worden omzeild 74. Partijen kunnen immers de bedoeling hebben de dwingende bepalingen inzake handelshuur te gaan ontduiken via een overeenkomst sui generis. In dit geval zal de rechter de overeenkomst herkwalificeren in een handelshuurovereenkomst. 46. Omgekeerd kan natuurlijk ook. Indien partijen hun overeenkomst als huur hebben gekwalificeerd, komt aan de rechter de mogelijkheid toe om de huurovereenkomst te herkwalificeren als een overeenkomst sui generis, indien uit de ontleding van de specifieke bepalingen van de overeenkomst blijkt dat die bepalingen een met de huurovereenkomst onverenigbaar karakter hebben. Dit is het geval wanneer in de huurovereenkomst een specifiek beding is opgenomen dat stelt dat bij volledige afbraak van bestaande gebouwen om er nieuwe te laten bouwen, de huurder alle kosten hiervan dient te dragen, alsmede alle herstellingskosten en alle belastingen D. MEULEMANS, Een onroerend goed huren en verhuren, Leuven, Acco, 1996, A. PAUWELS, M. VRANCKEN, A. LINDERS en L. LINDERS, Commentaar bij art. 1 Handelshuurwet in OBO 2014, afl. 98, (15) Cass. 14 oktober 1983, Arr.Cass , B. VAN DEN BERGH, What s in a name: over de kwalificatie van overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming (noot onder Cass. 3 september 2010), RW , (566) I. SAMYN, Winkel-in-winkel bij handelshuur. Cassatie trekt de teugels aan voor het bewijs van eigen cliënteel (noot onder Cass. 20 maart 2014), TBBR 2014, (463) 466. Met betrekking tot de wetsontduiking, zie: Cass. 14 november 2005, RW , 486, noot W.RAUWS, en W.RAUWS, Wetsontduiking en de subjectieve wil een dwingende wetsbepaling of een bepaling van openbare orde te omzeilen (noot onder Cass. 14 november 2005), RW , Cass. 6 december 2007, TBO 2008, afl. 3, 105; M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1) 6; J. 15

30 47. De kwalificatie die partijen aan hun overeenkomst hebben gegeven, verhindert niet dat de rechter deze kwalificatie kan toetsen aan de feitelijke omstandigheden, waarvan mag worden uitgegaan dat deze de werkelijke wil van partijen beter weerspiegelen dan de kwalificatie van de overeenkomst op zich 76. Indien blijkt dat de feitelijke gegevens onverenigbaar zijn met de door de partijen gegeven kwalificatie, kan de rechter de overeenkomst herkwalificeren 77. Dit betekent dat de rechter, mits naleving van het beschikkingsbeginsel en recht van verdediging, de kwalificatie die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven, kan vervangen door een andere kwalificatie. Enkel de werkelijke wil van partijen is van belang 78. In zijn speurtocht naar de werkelijke bedoeling van de partijen mag de rechter naast interne elementen ook rekening houden met externe elementen die vreemd zijn aan de akte waarin partijen hun wil hebben geuit 79. Daarnaast is het ook van belang te vermelden dat de rechter, die de door de partijen gegeven kwalificatie aan de kant schuift op grond van de werkelijke wil van partijen, niet de verbindende kracht van de overeenkomst schendt 80. De rechter moet voorzichtig omspringen met de herkwalificatie. Partijen komen immers vaak voor verrassingen te staan, aangezien zij naderhand een andere rechtspositie verwerven 81. Zo zullen partijen bijvoorbeeld bij herkwalificatie van de overeenkomst in een handelshuurovereenkomst onderworpen zijn aan de strenge bepalingen van de Handelshuurwet. 48. Ten slotte kan als voorbeeld inzake de kwalificatieproblematiek verwezen worden naar de kwalificatie van de overeenkomst als huurovereenkomst of aannemingsovereenkomst. Zo werd reeds geoordeeld dat een overeenkomst waarbij een goed met begeleidende werkkracht ter beschikking wordt gesteld een huurovereenkomst is en geen overeenkomst van aanneming, indien de diensten van de ter beschikking gestelde werkkracht zich beperken tot de begeleiding van de zaak waarover de huurder als gebruiker het meesterschap heeft 82. Er is daarentegen sprake van een aannemingsovereenkomst indien bijvoorbeeld een kraan met kraanman ter beschikking wordt HERBOTS, E. DEGROOTE, M. VERVOORT, T. BRUYNINCKX en S. VAN DER AUWERA, Hoofdstuk 1. Algemeenheden in OGP 2015, afl. 270, (II.C - 1) II. C B. VAN DEN BERGH, What s in a name: over de kwalificatie van overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming (noot onder Cass. 3 september 2010), RW , (566) Cass. 9 juni 2008, RW , 279; Cass. 25 mei 2009, JT 2009, B. VAN DEN BERGH, What s in a name: over de kwalificatie van overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming (noot onder Cass. 3 september 2010), RW , (566) W. DE BONDT, Uitlegging van overeenkomsten naar de geest: mogelijkheden, grenzen en alternatieven, RW , (1001) B. VAN DEN BERGH, What s in a name: over de kwalificatie van overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming (noot onder Cass. 3 september 2010), RW , (566) B. VAN DEN BERGH, What s in a name: over de kwalificatie van overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming (noot onder Cass. 3 september 2010), RW , (566) Cass. 3 september 2010, RW , 565, noot B. VAN DEN BERGH. 16

31 gesteld en de kraan slechts door een gespecialiseerde operator kan worden bediend, omdat het gebruik van het goed speciale deskundigheid vereist die de opdrachtgever niet bezit Onroerend goed 49. De huurovereenkomst moet betrekking hebben op een onroerend goed of een gedeelte ervan 84. Bijgevolg is de Handelshuurwet niet van toepassing op de verhuring van roerende goederen, zoals bijvoorbeeld een mobiele frituur 85. Ook de verhuring van een handelsfonds valt in beginsel niet onder de Handelshuurwet, omdat het handelsfonds als een roerende universaliteit wordt beschouwd 86. Wanneer echter blijkt dat de huur van een handelsfonds van ondergeschikt belang is en de huur in werkelijkheid betrekking heeft op een onroerend goed, kan de Handelshuurwet wel van toepassing zijn Opdat er sprake zou zijn van handelshuur, is aldus vereist dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een onroerend goed. De Handelshuurwet maakt geen onderscheid tussen een handelspand en andere goederen met een onroerend karakter. Om onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet te vallen, is het aldus niet vereist dat het verhuurde onroerend goed een handelspand moet zijn. Een appartement of woning dat normaal dient voor bewoning kan het voorwerp uitmaken van een handelshuur indien de andere toepassingsvoorwaarden zijn voldaan Niet enkel een onroerend goed, maar ook een gedeelte van een onroerend goed komt in aanmerking 89. Bovendien kunnen zowel gebouwde als ongebouwde onroerende goederen het voorwerp uitmaken van een handelshuur. Dit werd door het Hof van Cassatie beslist in een arrest van 11 december Aldus kunnen de verhuring van een stuk grond waarop steenkolen 83 B. VAN DEN BERGH, What s in a name: over de kwalificatie van overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming (noot onder Cass. 3 september 2010), RW , (566) 568; Luik 12 april 1991, JLMB 1991, 835, noot T. BEGUIN. 84 N. VERHEYDEN-JEANMART en P. FORIERS, Le champ d application de la loi in P. JADOUL en M. VLIES (eds.), 50 ans d application de la loi sur les baux commerciaux - 50 jaar toepassing van de Handelshuurwet, Brugge, die Keure, 2002, (7) Gent 22 mei 1998, T.Huur , Cass. 9 november 1990, Arr.Cass , 293 en Pas. 1991, Ι, B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, De Boeck, 2002, 28; M. DAMBRE, Hoofdstuk I. Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (1) B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, De Boeck, 2002, Als gedeelte van een onroerend goed kan worden aangemerkt: bijvoorbeeld een portiek, een gang, een dakterras of een kelder. 90 Cass. 11 december 1964, RW ,