advocaten Door middel van deze brief wordt namens de hierna te noemen partijen (die hierna gezamenlijk zullen worden aangeduid als: 'reclamanten'):

Transcriptie

1 EB1-1 advocaten El sh of Aan de Gemeenteraad en aan burgemeester en wethouders van de Gemeente Usselstein p/a Omgevingsdienst regio Utrecht Postbus LC UTRECHT M.R. Plug Postbus BA Delft c% H plug@ebh-elshof.n1 Bezoekadres: Staalweg 52-58, Delft AANTEKENEN MET BERICHT VAN ONTVANGST ALSMEDE VOORUIT PER TELEFAX: ZIENSWIJZE ONTWERPBESTEMMINGSPLAN PANOVEN- BARONIEWEG alsmede ZIENSWIJZE ONTWERPBESLUIT HOGERE WAARDE EX ARTIKEL 110c WET GELUIDHINDER II Zig II KANTOOR: DELFT, 31 maart 2015 DOSSIERNR.: 13MP0563 UW REF.: NL. I MR BPPovenBaron-On01 JUMBO CLINCKHOEFF E.A / GEMEENTERAAD VAN IJSSELSTEIN INZAKE: Geachte leden van de gemeenteraad, Van 19 februari 2015 tot en met 1 april 2015 is het ontwerpbestemmingsplan 'Panoven- Baronieweg' ter inzage gelegd, alsmede het ontwerpbesluit tot het verlenen van hogere waarde woningen aan de Maria Montessoristraat 4, 6, 8 en 12 en de Panoven 95. Door middel van deze brief wordt namens de hierna te noemen partijen (die hierna gezamenlijk zullen worden aangeduid als: 'reclamanten'): Jumbo Clinckhoeff, gevestigd op het adres Clinckhoeff 2 te (3402 GB) Usselstein; C1000 Achterveld, gevestigd op het adres De Biezen 11 te (3401 GD) Usselstein; Jumbo Televisiebaan, gevestigd op het adres Televisiebaan 102, te (3402VH) I Jsselstein; De besloten vennootschap Langerak Supermarkt Televisiebaan B.V., gevestigd aan de Televisiebaan 102 te (3402 VH) IJsselstein; De besloten vennootschap Langerak Supermarkt De Biezen B.V., gevestigd op het adres De Biezen 11 te (3401 GD) Usselstein; De besloten vennootschap Langerak Supermarkt Clinckhoeff B.V., gevestigd op het adres Clinckhoeff 2 te (3402 GB) IJsselstein; Maatschap Gebr. Langerak, gevestigd aan de Zuid IJsseldijk 15 te (3401 PX) IJsselstein; De besloten vennootschap Rumalan B.V., gevestigd aan de Kerkstraat 160A te (2411 AH) Bodegraven; Alle diensten en andere werkzaamheden worden verricht uit hoofde van een overeenkomst van opdracht. Op deze overeenkomst zijn onze algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. Deze voorwaarden zijn afgedrukt op de achterzijde van deze brief en zijn ook te vinden op onze website. Stichting Beheer Derden gelden EBH Elshof NL09ABNA NL37INGB E info@ebh-elshof.n1 1

2 Kantoor Delft Staalweg Postbus BA Delft T F Kantoor Naaldwijk Tiendweg 14 Postbus AK Naaldwijk T F

3 De besloten vennootschap Sarliss B.V., gevestigd aan de Zuid IJsseldijk 15 te (3401 PX) IJsselstein; de besloten vennootschap Jumbo Supermarkten B.V. gevestigd op het adres Rijksweg 15 te (5462CE) Veghel; De besloten vennootschap Jumbo Vastgoed B.V., gevestigd aan de Warandelaan 50 te (5702 CV) Helmond; De besloten vennootschap C1000 Vastgoed B.V., gevestigd op het adres Databankweg 26 te (3821 AL) Amersfoort; De besloten vennootschap C1000 Supermarkten B.V, gevestigd op het adres Databankweg 26 te (3821 AL) Amersfoort; tegen beide voornoemde ontwerpbesluiten een zienswijze ingediend. De zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan is gericht aan de gemeenteraad, de zienswijze tegen het besluit hogere waarden is gericht aan burgemeester en wethouders. Het ontwerpbestemmingsplan Met het ontwerpbestemmingsplan wordt beoogd de vestiging van twee supermarkten en bedrijvigheid te realiseren. Het grootste deel van het plangebied heeft momenteel de bestemming `agrarisch productiegebied' en is onbebouwd en feitelijk is sprake van een weiland. Reclamanten kunnen zich niet verenigen met de gewijzigde uitgangspunten, waarop het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan betrekking heeft. In dat verband wijzen zij erop dat het uitgangspunt voor de ontwikkeling was gebaseerd op een toezegging aan de voormalige Edah om als `PLUS' supermarkt naar de locatie Panoven te verhuizen, gecombineerd met de vestiging van een discounter. Die toezegging is echter niet gebaseerd op door de raad gewekt vertrouwen, zodat reeds om die reden hieraan geen gewicht kan worden gehecht. Het ontwerpbestemmingsplan is inmiddels gewijzigd ten opzichte van het eerste voorontwerp Panoven-Hogedijk, omdat het aantal vierkante meters voor `overige detailhandel' (niet zijnde een supermarkt) is toegenomen tot 370 m2. Bovendien wordt er op het dak nog ongeveer 200 m2 aan kantoorruimte gerealiseerd en wordt de vestiging van 250 m2 horeca gefaciliteerd, in combinatie met een terras van maximaal 70 m2 en 950 m2 kantoor/en of bedrijfsruimte. Daarnaast ligt aan de westkant van het gebied fase 2, waarin voor maar liefst m2 aan 'bedrijvigheid' wordt gerealiseerd. Uit de toelichting blijkt dat `overige' bedrijvigheid kennelijk een verzamelnaam is voor onder meer winkelruimte en horeca. Daartegen verzetten reclamanten zich, omdat hierdoor in feite een ontwikkeling wordt ingezet, die gaat leiden tot een nieuw winkelcentrum met mogelijkheden om klanten te trekken (om gezellig recreatief te winkelen), dat hoe dan ook gevolgen gaat hebben voor de binnenstad van Usselstein en de andere winkelcentra binnen de gemeente. Reclamanten merken daarbij op dat in gesprekken die eerder met de wethouder hebben plaatsgevonden steeds is benadrukt dat er geen vestiging van winkels zou worden gefaciliteerd. Met het vaststellen van het voorliggende ontwerpbestemmingsplan wordt die richting nadrukkelijk (opnieuw) ingeslagen en worden er naast de twee supermarkten in elk geval drie winkels en een horeca-inrichting gefaciliteerd. Reclamanten wijzen er, met verwijzing naar de conclusie van BRO in zijn rapport op blz. 40 op, dat te allen tijde behoort te worden voorkomen dat de locatie Panoven gaat concurreren met de binnenstad van Usselstein. In de visie van reclamanten wordt de vestiging van een nieuw concurrerend winkelcentrum niet gesteund door daaraan ten grondslag liggend onderzoek. Bovendien zal de toekomstige uitbreiding 2

4 (fase 2) in verdere mate negatieve gevolgen hebben voor de winkelstructuur binnen Usselstein. Daarbij is het volgende van belang. Voor de beoordeling van het ontwerpbestemmingsplan dient als uitgangspunt te worden genomen dat in de Nota Detailhandel uit 2007 is opgenomen dat de gemeente IJsselstein er voor heeft gekozen dat de binnenstad van Usselstein het centrale winkelgebied van Usselstein moet zijn. Dit uitgangspunt werd benoemd in de toelichting van het vorige ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan Panoven-Hogedijk (blz. 16), maar komt in de toelichting van het thans ter inzage gelegde plan niet meer zo duidelijk tot uiting. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt in plaats daarvan (blz. 15) verondersteld dat in het gebied Panoven-Hogedijk (al gaat het thans om 'Panoven-Baronieweg') [toevoeging advocaat] een nieuwe ontwikkeling in de binnenstad mogelijk zou worden gemaakt, onder andere omdat de ontwikkeling zou zijn gelegen (citaat) "te midden van de stedelijke omgeving en binnen de contour." Hiermee wordt miskend dat de beoogde ontwikkeling niet als ontwikkeling van de 'binnenstad' kan worden gekarakteriseerd; het plangebied is immers als eerder opgemerkt een (onbebouwd) 'agrarisch produktiegebied' (zie blz. 8 van de toelichting). Een agrarisch produktiegebied kan niet worden beschouwd als een onderdeel van de binnenstad en evenmin als liggend binnen stedelijk gebied. De ontwikkeling is hierom in strijd met de Nota Detailhandel. Er bestaat in de visie van reclamanten geen enkele aanleiding om het standpunt los te laten dat de binnenstad van IJsselstein het centrale winkelgebied van IJsselstein moet zijn. Dat wordt niet anders op grond van de aan het ontwerpbestemmingsplan ten grondslag gelegde rapport van adviesbureau Seinpost Adviesbureau van januari Als wordt gekeken naar de omvang van het plangebied en de daarbij behorende ontwikkelingen, dan zal dat zonder meer grote gevolgen hebben voor de binnenstad. In dat verband wordt erop gewezen dat de oppervlakte van de twee supermarkten in het plangebied gezamenlijk de grootste BV0 binnen IJsselstein zullen hebben. Reclamanten menen dat het ontwerpbestemmingsplan niet door de raad kan worden vastgesteld, omdat sprake is van een ingrijpend veranderende detailhandelsstructuur (met duurzame ontwrichting tot gevolg), die niet in overeenstemming kan worden geacht met de eisen van een goede ruimtelijke ordening. In de visie van reclamanten behoort voor wat betreft de ontwikkeling van detailhandel het accent te liggen op de ontwikkeling van Winkelcentrum de Clinckhoeff. Bovendien moet aandacht worden besteed aan de positie van Jumbo aan de Televisiebaan. Reclamanten achten het uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbaar dat welbewust het risico wordt genomen dat een bestaande supermarkt zal verdwijnen en achten het in het kader van een zorgvuldige voorbereiding onjuist dat hier in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan niet meer op wordt teruggekomen. Reclamanten wijzen op bijlage 1 bij het rapport van Seinpost van januari 2015, waarin nota bene wordt gewezen op een stagnatie in de detailhandel (citaat): "de consumptie van huishoudens is in 2011 en 2012 met -2,5% gedaald ten opzichte van De Nederlandse detailhandel blijft in 2013 en 2014 krimpen. Na een daling van 2,5 procent in 2012 ten opzichte van 2011 is de omzet in 2013 met 2,1 procent achteruit gegaan en in 2014 is de voorspelling minus 0,2 procent (bron: ING Economisch Bureau)(...)." Reclamanten achten het niet acceptabel dat in het ontwerp wordt genegeerd dat een bestaande supermarkt mogelijk wordt opgeofferd en zij menen dat aan de motivering van een dergelijke ontwikkeling zware eisen dienen te worden gesteld. De raad heeft weliswaar aan het ontwerpbestemmingsplan een (nieuw) rapport van Seinpost ten grondslag gelegd, maar het blijft nog steeds onbegrijpelijk dat een eerder (door de gemeente zelf) gevraagd 3

5 rapport door BRO wordt gepasseerd, kennelijk omdat hierin niet de gewenste conclusies worden getrokken. Daar komt bij dat de ontwikkeling van het plangebied al door de gemeente is ingezet (door het vorige ontwerpbestemmingsplan), waardoor het de vraag is in hoeverre het rapport van Seinpost niet is ingekleurd door de kennelijk door de raad gewenste ontwikkelingen binnen het plangebied Panoven-Baronieweg. Dat doet in elk geval afbreuk aan de veronderstelde objectiviteit van het rapport. Reclamanten vrezen dat de plannen tot leegstand zullen leiden, met name in het centrum van Lisselstein, hetgeen een ernstige verschraling van het (dagelijks) aanbod met zich mee kan brengen en een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau. Daar komt bovendien nog bij dat juist door de toename van internetverkoop in toenemende mate leegstand ontstaat. Tegenwoordig is de tendens dan ook zichtbaar dat de centra van steden veelvuldig door de internetverkoop geraakt worden, met zeer grote leegstandpercentages tot gevolg. Dat de leegstand in Lisselstein relatief lager zou zijn dan in andere gemeenten doet daaraan niet af en in de visie van reclamanten moet alles worden gedaan om leegstand in het centrum te voorkomen. Het ontwerpbestemmingsplan draagt aan het voorkomen van leegstand niet bij, terwijl deze negatieve effecten door fase 2 nog eens versterkt zal worden. In het ontwerpbestemmingsplan wordt dan ook veel te eenvoudig voorbijgegaan aan de leegstandsproblematiek en het decentreren van winkelvoorzieningen heeft dan ook een sterk negatief effect op de voorzieningenstructuur en de leefbaarheid in het centrum; reclamanten menen dat het winkelgebied compact moet worden gehouden en niet zoals uit de voorliggende plannen blijkt- versnipperd dient te worden. Voorts zijn reclamanten van mening dat aan de in de toelichting genoemde loezegging' 1 geen waarde kan worden gehecht, nu niet gesteld en niet is gebleken dat een onvoorwaardelijke, schriftelijke, toezegging is gedaan door de gemeenteraad van Usselstein. Een eventuele toezegging van een wethouder kan in dat verband niet als een juridisch bindende toezegging worden gezien, omdat een wethouder niet is aan te merken als het ter zake van de vaststelling van bestemmingsplan bevoegde gezag (evenmin als het voltallige college van burgemeester en wethouders). Het ontbreken van een rechtsgeldige toezegging klemt te meer, deze 'toezegging' blijkens blz. 41 van de toelichting nota bene de aanleiding heeft gevormd om het bestemmingsplan te ontwikkelen (blz. 23 van toelichting van het vorige ontwerpbestemmingsplan). Ladder van duurzame verstedelijking In artikel lid 2 Bro is geregeld dat de toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aan de volgende voorwaarden moet voldoen: er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; 1 Zie over de aanleiding voor het plan in de toelichting van het (eerdere, in 2014 ter inzage gelegde) ontwerpbestemmingsplan, blz. 23: "In het kader van het project 'Verbeter de binnenstad' zijn toezeggingen gedaan aan de voormalige Edah in de binnenstad om als PLUS naar de locatie Panoven te verhuizen." 4

6 c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Vooropgesteld moet worden dat reclamanten betwijfelen of, gelet op het rapport van Seinpost, daadwerkelijk sprake is van een actuele regionale behoefte, nu immers uit het (eerdere) advies van BRO blijkt dat moet worden aangenomen dat de ontwikkeling van het plangebied ten koste zal gaan van de supermarkt aan de Televisiebaan. Daar komt bovendien nog bij dat blijkens gegevens van het CBS blijkt dat het aantal inwoners van Usselstein gedurende de planperiode (tot 2023) zal dalen. Dat verhoudt zich niet met de groei van het aantal BVD binnen het plangebied, dat met het ontwerpbestemmingsplan wordt gefaciliteerd. Daarnaast wordt er in het ontwerpbestemmingsplan voorbijgegaan aan de omstandigheid dat, indien van een actuele regionale behoefte al sprake is, moet worden beschreven in hoeverre binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in deze behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Daarbij merken reclamanten op dat in artikel van het Bro is gedefinieerd wat onder `bestaand stedelijk gebied' dient te worden verstaan. Volgens deze bepaling wordt onder bestaand stedelijk gebied verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van: wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende Openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur." Reclamanten merken op dat geen sprake is van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. Bovendien heeft het gebied geen enkele relatie heeft met de in de definitie genoemde functies; er is immers sprake van een 'agrarisch productiegebied' en daar wordt ten onrechte aan voorbijgegaan. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is de toetsing aan diverse beleidsplannen (zoals gemeentelijke structuurvisie, het Regionaal convenant bedrijventerrein Regio Utrecht-West, het Regionaal StructuurPlan ) steeds min of meer gelijkluidend: de toetsing in het ontwerpbestemmingsplan bestaat telkens uit de gemeentelijke vaststelling dat het ontwikkelingsplan zou passen, omdat sprake is van een binnenstedelijke locatie.2 De enkele omstandigheid dat het plangebied mogelijk binnen de rode contouren ligt neemt echter niet weg dat, zoals hierboven uiteengezet, in geen geval sprake is van bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel van het Bro. De raad dan wel het gemeentebestuur slaan ten onrechte geen acht op de wettelijke definitie van bestaand stedelijk gebied en dat betekent dat in het ontwerp op onzorgvuldige en onjuiste wijze tot conclusies wordt gekomen. Het vorenstaande betekent dat de inpassing van de beoogde ontwikkeling onvoldoende is gemotiveerd en in strijd is met de eisen waaraan de motivering volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet voldoen. Hierom is de conclusie in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan (zie blz. 35), inhoudende dat de locatie Panoven (...) een inbreidingslocatie binnen het bestaande stedelijk gebied (betreft)' niet juist. Het vorenstaande betekent dat niet alleen niet deugdelijk is gemotiveerd dat zou zijn voldaan aan de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking, maar ook dat een onjuiste 2 Zie bijvoorbeeld blz. 17 en 19 van de toelichting. 5

7 0 uitleg is gegeven aan trede twee van de ladder. Hierdoor is het ontwerpbesluit in strijd met de eisen van artikel Bro. Voor wat betreft het ontwerpbesluit hogere grenswaarden ex artikel 110c van de Wet geluidhinder wijzen reclamanten erop dat de bepalingen uit de Wet geluidhinder de belangen van de omwonenden bij een goed woon- en leefklimaat alsmede de belangen van bedrijven bij een ongehinderde bedrijfsvoering beogen te waarborgen. Niet is gebleken dat deze afweging een rol heeft gespeeld bij de voorbereiding van het ontwerpbesluit. Namens reclamanten verzoek ik de gemeenteraad en burgemeester en wethouders om rekening te houden met de in deze zienswijzen naar voren gebrachte bezwaren. Reclamanten behouden zich nadrukkelijk het recht voor deze zienswijze nader aan te vullen en uit te werken 6

8 0 0 C Postbus BA t # PB Nedetiand E131-1 El sh of advocaten HL ~getekend Brief: D-A-1 Pakket: B-P-3 postn

9