Centrumplan De Meern. eindrapport

Transcriptie

1 Centrumplan De Meern eindrapport

2

3 Postbus AA Boxtel Bosscheweg 107 Boxtel Documentatiepagina telefoon fax info@bro.nl Opdrachtgever: Titel rapport: Rapporttype: Rapportnummer: BON Groep Centrumplan De Meern eindrapportage 209x _1_3 Datum: 13 juli 2007 Contactpersoon opdrachtgever(s): Projectteam BRO: Trefwoorden: Daan Huitink Kees van Ham, Sander Boon, Aiko Mein centrumplan, dubbel grondgebruik, winkelconcentratie, shared space

4 4

5 Inhoud 1 inleiding 7 2 visie 9 3 stedenbouwkundig plan 13 4 thema s 21 5

6 Indicatieve grenzen ontwikkelingsgebied Bon Groep

7 inleiding 1 De gemeente Utrecht werkt al geruime tijd aan de ontwikkeling van een visie voor een nieuw (winkel)hart in De Meern. Dit heeft geleid tot een werkboek waarin de gemeente haar ambities verbeeldt en verwoordt. Het college van B&W heeft haar voorkeur uitgesproken voor één van de onderzochte varianten. Vervolgens is er een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente Utrecht en MBB om het voorkeursmodel te optimaliseren tot een financieel haalbaar plan. Het bureau Studio Spazio uit Maastricht is gevraagd de ambities en mogelijkheden te vertalen in een stedenbouwkundige visie. Ter onderbouwing van deze studie is BRO gevraagd een studie te verrichten naar de mogelijkheden voor het programmatische gedeelte van het hart (DPO). Het stedenbouwkundig plan van Spazio is vervolgens financieel doorgerekend. Uit deze berekening bleek het plan financieel niet haalbaar te zijn. Om die reden heeft BON Groep de gemeente Utrecht gevraagd om extra tijd en aangeboden om op eigen titel te onderzoeken of er binnen de vastgestelde kaders mogelijkheden zijn tot een financieel sluitend plan. BON Groep heeft daarvoor BRO gevraagd een integraal plan te ontwerpen dat financieel haalbaar is. BRO heeft in eerste aanleg een model opgesteld dat qua planstructuur wezenlijk is aangepast wat betreft de winkelconcentratie en zicht op haalbaarheid bood. Vervolgens is dit model in overleg met de gemeente uitgewerkt in de vorm van een stedenbouwkundig plan. In februari 2006 is dit plan door het college vastgesteld en heeft het zowel ruimtelijk-functioneel als economisch als basis gediend voor de rapportage die nu voor u ligt. De gemaakte keuzen bij de uitwerking van het plan worden in deze beeldrapportage nader toegelicht. 7

8 8

9 visie 2 Aan dit stedenbouwkundig plan ligt een visie ten grondslag die gebaseerd is op en grotendeels in lijn ligt met het stedenbouwkundig (voorkeurs)model van de gemeente. De essentie van dat voorkeursmodel bestaat uit twee hoofdkeuzen: 1. De Meernbrug als middelpunt van de ontwikkeling 2. Openbare ruimte als bindend element De Meernbrug als middelpunt van de ontwikkeling De Meernbrug is van oudsher de plek waar handel werd gedreven. Na de komst van het huidige winkelcentrum aan het Mereveldplein is de handelsfunctie rond de Meernbrug onder druk komen te staan. Ondanks het gegeven dat deze plek als het hart van het dorp wordt ervaren, vervult het die rol niet. Door de Leidsche Rijn als bindend element als uitgangspunt te nemen ontstaat de kans om de historische rol van de locatie Meernbrug te herstellen. Dit is in de visie verwezenlijkt, door vier kwadranten rond de Meernbrug te ontwikkelen met een evenwichtige functionele en ruimtelijke verdeling. Openbare ruimte als bindend element Vanuit de openbare ruimte worden condities gesteld aan de ontwikkeling van het centrumgebied. Het structureren van de openbare ruimte is de basis voor een duurzame ontwikkeling. Met de openbare ruimte als drager wordt er tevens flexibiliteit geboden aan het centrum. Het wordt mogelijk om het centrum te laten groeien of krimpen zonder verregaande consequenties. 9

10 voortzetting structuur winkelconcentratie hoofdstructuur aanloopfuncties aanloopfuncties het lint 10

11 De hoofdkeuzen geven het kader voor de visie. Deze is vormgegeven aan de hand van de volgende uitgangspunten: 1. geconcentreerde winkelvoorzieningen aan de noord-west zijde van het plangebied, met aanloopfuncties aan de zuidkant; 2. een helder en herkenbaar stramien van openbare ruimten in directe aansluiting op de bestaande rooilijnen. Daarbij vormt de ruimte rond de kerk het raamwerk dat zich opent naar de doorgaande lijn van de Leidsche Rijn en aan de noordkant via de nieuwe passage aansluit op de meer recente woongebieden; 3. een geconcentreerd woon- en winkelprogramma dat kwalitatief gestalte krijgt door het consequent toepassen van dubbel grondgebruik, met name wat betreft de inpassing van gebouwde parkeervoorzieningen, in directe samenhang met de trekkers in het winkelgebied (supermarkten); 4. de hoofdontsluiting van het centrum blijft bepaald door het bestaande assenkruis van de infrastructuur, met de Meernbrug als middelpunt. Wel is essentieel dat het verkeer op de noord-zuid as op termijn wordt beperkt tot bestemmingsverkeer. 11

12 Ondergrond (GBKN) Bestaande gebouwen Nieuwe bebouwing binnen* ontwikkelingsgebied Bon Groep Mogelijkheid voor 4 extra appartementen Nieuwe bebouwing buiten ontwikkelingsgebied Bon Groep Openbare ruimte Semi-openbare ruimte Openbaar groen Private ruimte (tuinen) Bomen Water Ontwikkelingsgebied Bon Groep 12 * kapvorm en -richting indicatief

13 stedenbouwkundig plan 3 De uitgangspunten zoals die geformuleerd zijn in het voorgaande hoofdstuk zijn vertaald in het stedenbouwkundig plan. De uitwerking van vier uitgangspunten worden hierna per punt toegelicht. 1. Winkelconcentratie Zowel uit het oogpunt van ruimtelijk-functionele samenhang, als planeconomie, is bij de uitwerking de keuze gemaakt voor één duidelijke winkelconcentratie, en wel in het noord-west kwadrant rond de Meernbrug. Alleen hier is de ruimte voorhanden om een samenhangend winkelgebied te realiseren in directe relatie met de Meernbrug en omgeving. Daarmee wordt aan de zuidkant van de brug volstaan met aanloopfuncties in combinatie met nieuwe woningbouw. 2. Openbare ruimte Het publieke domein manifesteert zich rondom De Meernbrug. Deze brug ligt op de kruising van belangrijke huidige en toekomstige bewegingen, zoals de HOV-lijn. De nieuwe publieke ruimte moet als brandpunt gaan fungeren van het weefsel rond de brug. Hierdoor worden de verschillende deelgebieden rondom de Meernbrug met elkaar verbonden en wordt ruimtelijk gestalte gegeven aan de beleving van het nieuwe dorpshart. Deze ambitie wordt onder meer vormgegeven door bij de inrichting van de openbare ruimte het accent op de verblijfsfunctie ervan te leggen. Het op termijn verlagen van de verkeersdruk en de toegestane snelheid op de doorgaande verkeersas Meerndijk- Castellumlaan is daarbij een belangrijke randvoorwaarde. De openbare ruimte in het plan zal dan ook ingericht worden op basis van het aan populariteit winnende "shared-space" concept. Dit betekent dat de bestrating uit- 13

14 bouwlaag 0 bouwlaag 1 bouwlaag 2 bouwlaag 3

15 gevoerd wordt als een uniform dorps-tapijt waarbij geen nadrukkelijk onderscheid wordt gemaakt in afzonderlijke stroken voor de verschillende verkeersstromen. Hierdoor worden de verkeersdeelnemers zich bewust van elkaars aanwezigheid en zullen hun gedrag hier dan ook op aanpassen. De verblijfsfunctie van de pleinruimtes in het plan wordt tevens benadrukt door in de noordelijke pleinwanden horeca te vestigen met de mogelijkheid van zonterrassen op het zuiden. Functioneel kan de verbinding tussen het noordelijk en het zuidelijk deel voor bezoekers versterkt worden door middel van het verbeteren van de oversteekbaarheid van de Leidsche Rijn. Daarbij kan gedacht worden aan het realiseren van twee nieuwe voetgangersbruggen (bijv. aan de westkant in het verlengde van de noordzuid gelegen winkelas en tegenover de kerk) of het vernieuwen en verbreden van de bestaande Meernbrug. De definitieve inpassing moet nader worden bezien, o.a. in verband met de randvoorwaarden van de HOV-lijn. In aansluiting op de doorgaande Leidsche Rijn is gekozen voor bebouwingswanden parallel aan en haaks op het water. Deze nieuwe gevelwanden tellen maximaal drie lagen met een woonkap (woning in een minimaal verdiepingshoge kapconstructie). Hierdoor wordt een pleinruimte gedefinieerd waarin het dorpse karakter van de lintbebouwing aan de Leidsche Rijn wordt gerespecteerd. 3. Dubbel grondgebruik Het nieuwe hart bestaat niet alleen uit een winkelconcentratie maar zal ook aan andere functies een plek moeten bieden. Derhalve wordt aan de zuidzijde rekening gehouden met ruimte voor onder andere aanloopfuncties en zakelijke dienstverlening zoals banken, uitzendbureau's en makelaarskantoren. Aan de achterzijde van deze commerciele functies wordt het parkeerprogramma inpandig ondergebracht in een gebouwde parkeervoorziening. Hierboven bevinden zich appartementen waardoor deze integrale bouwmassa in totaal 3 bouwlagen plus kap (plaatselijk woonkap) zal tellen. 15

16 perceelnummer 4573 perceelnummer overzicht doorsneden (zie bijlage voor doorsneden op schaal) Bestaande situatie Parkeergarage Woningen doorsnede Woningen aanzicht Commerciële ruimte noordzijde Commerciële ruimte zuidzijde

17 De noordzijde biedt plaats aan een tweetal supermarkten, detailhandel in dagelijkse artikelen (dagverswinkels, persoonlijke verzorging) en niet-dagelijkse artikelen, dienstverlening en horeca. Centraal staat de nieuwe winkelpassage tussen de Leidsche Rijn en het noordelijk woongebied. Aan de westkant daarvan is het gehele parkeerprogramma ondergebracht in gebouwde parkeervoorzieningen rond de supermarkten. Deze winkelmachine bepaalt het beeld van de passage aan de westkant en verbindt de pleinruimte rond de kerk met de verblijfsgebieden aan de noordzijde van het plan, te weten het bestaande park en het winkelgebied tussen de Castellumlaan en de winkelpassage. De bebouwing heeft ook hier maximaal drie lagen plus een woonkap. De meest noordelijke wand van de "winkelmachine" bestaat uit ééngezinswoningen in drie lagen met kap waardoor aan de rand van het bestaande park een nieuwe gevelwand ontstaat. De kapvormen en -richtingen zullen in de architectonische uitwerking nader worden gedefinieerd. De kappen die in dit stedenbouwkundig plan zijn verbeeld zijn derhalve slechts indicatief. 4. Ontsluiting en infrastructuur De parkeergarage wordt ontsloten door een centrale aftakking op de Castellumlaan, die de nieuwe noord-zuid gelegen winkelpassage op het maaiveld kruist. Daarnaast bevindt zich een tweede ontsluitingsmogelijkheid aan de noordzijde die aansluit op het noord-zuid georiënteerde deel van de Oosterlengte. Het bestaande park behoudt zijn functie en huidig karakter. De opbouw van de parkeervoorziening in drie lagen maakt het mogelijk om in parkeerniveau s onderscheid te maken tussen parkeerruimte voor het winkelend publiek en private parkeerplaatsen voor de woningen in het noordelijk deel van het plan. De woningen en parkeergarage ten zuiden van de Leidsche Rijn worden ontsloten door een nieuwe verkeersstructuur gekoppeld en parallel liggend aan de Meerndijk. 17

18 18

19 Knelpunten 2006 plan voorziet niet in centraal plein bebouwing direct naast de kerk bevoorrading van winkels uitpandig achteruitrijdend vrachtverkeer (bevoorrading) inrit naar parkeergarage aan Oosterlengte doorbreking van het park Oosterlengte door pad en ophoging park winkelstraten zijn onoverzichtelijk door bochten, hoeken en hangplekken hoogtes van bouwblokken zijn onafhankelijk van bestaande bebouwing straten met dode gevels, o.a. van bevoorradingshof supermarkt geen duidelijkheid over bestemming Mereveldplein Oplossingen 2007 plan voorziet in centraal plein met horeca aan het water geen bebouwing direct naast de kerk bevoorrading van winkels inpandig geen achteruitrijdend vrachtverkeer (bevoorrading) inrit naar parkeergarage verplaatst naar kop winkelstraat handhaving van het park Oosterlengte winkelstraten zijn recht en overzichtelijk met doorkijkjes vanaf Leidsche Rijn naar het park hoogtes van bouwblokken zijn aflopend in de richting van bestaande bebouwing geen dode gevels : alle straten hebben entrees van woningen en winkels nog geen duidelijkheid over bestemming Mereveldplein stedenbouwkundig plan 2006 stedenbouwkundig plan