Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Regels met betrekking tot het heffen van een structurele bijdrage van verhuurders van woningen ten behoeve van de uitgaven van het Rijk in het kader van de betaalbaarheid van het wonen (Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen) Nr. 3 MEMORIE VAN TOELICHTING I. ALGEMEEN DEEL HOOFDSTUK 1 ACHTERGROND EN DOELSTELLING WETSVOORSTEL 1.1 Het kader voor de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen Het Rijk heeft, voortvloeiend uit de Grondwet, de eindverantwoordelijkheid voor voldoende woningen, voor een goede woonkwaliteit en voor het waarborgen van de betaalbaarheid van huurwoningen voor huishoudens met lage inkomens. De rijksbemoeienis met de betaalbaarheid van het wonen heeft een lange geschiedenis. In de afgelopen 60jaar heeft het Rijk langs de weg van subsidiëring en regulering zorggedragen voor het ontstaan van de markt van betaalbare huurwoningen. De verhuurders van deze categorie woningen hebben belang bij het voor deze categorie woningen gevoerde beleid. De sector betaalbare huurwoningen heeft zich door dit samenhangende beleidsstelsel ontwikkeld tot een geordende en stabiele markt. In de kern richt het Rijk zich op de beschikbaarheid van voldoende kwalitatief goede huurwoningen en een evenwichtige en rechtvaardige verdeling daarvan. In aanvulling daarop richt het Rijk zijn beleid op de betaalbaarheid van het object (de huurwoning), en op de betaalbaarheid voor het subject (de huurder). Deze punten vormen de basis voor het beleidsstelsel dat voor huurders en verhuurders binnen de betaalbare huursector een stabiele omgeving heeft geschapen. De thans voorgestelde Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen vormt daarin een nieuw onderdeel, maar sluit aan op de richting die de rijksbemoeienis de laatste vijftien jaar is ingeslagen. Verhuurders worden met de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen aangesproken op een bijdrage aan de uitgaven van het Rijk die dit stelsel met zich brengt, in het bijzonder aan de blijvende betaalbaarheid van het huren. Deze uitgaven van het Rijk betreffen uitgaven ten laste van de begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: Ministerie van VROM), met name ten KST tkkst ISSN Sdu Uitgevers s-gravenhage 2005 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 1

2 behoeve van de huurtoeslag. Het merendeel van de betaalbare huurwoningen wordt gedurende korte of langere tijd door een huishouden met huurtoeslag bewoond. De huurtoeslag is daarmee het sluitstuk van het beleidsstelsel dat de betrokken woningen voor de huurders betaalbaar houdt. 1.2 De totstandkoming van de sector betaalbare huurwoningen De langdurige woningnood na de Tweede Wereldoorlog leidde tot een centrale sturing van de volkshuisvesting, waarbij het accent lag op snelle leniging van de woningnood door de met rijksmiddelen gesteunde en binnen rijksregels geordende bouw van grote aantallen betaalbare huurwoningen. Hiertoe werd een omvangrijk stelsel van objectsubsidiëring opgezet, waarmee de bouw van huurwoningen met een naar de standaarden van die tijd bepaalde kwaliteit op gang werd gebracht. Door de inzet van objectsubsidies konden de huurprijzen van die woningen relatief laag blijven, hetgeen voor de economische wederopbouw en stabiliteit van Nederland van groot belang was. De huurprijsvaststelling bij aanvang van de bewoning (en na renovatie) en de jaarlijkse huurverhoging werden met het oog daarop aan regels gebonden. Deze regels zagen enerzijds toe op een redelijke verhouding tussen de geboden kwaliteit en de huurprijs, waarmee voor verhuurders een verantwoorde exploitatie mogelijk werd, en anderzijds op zekerstelling van de betaalbaarheid voor huurders. Deze brede inzet gedurende vele decennia zorgde voor een omvangrijke sector betaalbare huurwoningen waarbinnen de betaalbaarheid van het huren van goede woonruimte en de exploitatiemogelijkheden voor verhuurders in evenwicht waren gebracht. De objectsubsidies en de huurprijsregulering volstonden na verloop van tijd echter niet om voor alle groepen die op de huurwoningmarkt zijn aangewezen te voorzien in een goed en betaalbaar aanbod. Vanaf 1970werd dit stelsel daarom aangevuld met individuele huursubsidies (thans huurtoeslagen genoemd) die de betaalbaarheid voor de laagste inkomens van goede woonruimte waarborgden. Hiermee werd, zij het tegen geleidelijk oplopende kosten, een marktsegment gecreëerd waarin de woningen van verhuurders met een hoge mate van zekerheid konden worden verhuurd. Als gevolg van deze stabiele marktomstandigheden binnen het geheel van de woningmarkt, waarin de economische waarde van woningen met de jaren toenam, zagen verhuurders ook de waarde van hun bezit in de loop der tijd toenemen. Dit speelt een rol bij eventuele verkoop van de huurwoningen. Hiermee is niet alleen sprake van een stabiel en verantwoord exploitatieresultaat, maar ook (blijkens de jaarverslagen van de institutionele beleggers in vastgoed) van een waardevast beleggingsproduct dat een aantrekkelijke verhouding tussen rendement en risico s kent. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw werd duidelijk dat objectsubsidies niet langer een noodzakelijk instrument in het beschreven beleidsstelsel vormden om een verantwoorde exploitatie voor verhuurders mogelijk te maken en de betaalbaarheid van het huren te waarborgen. Dat neemt niet weg dat het bestand aan betaalbare huurwoningen, met de daarbij behorende kwaliteit en de daarmee samenhangende verhuurbaarheid niet zou kunnen zijn opgebouwd zonder de massieve inzet van objectsubsidies door het Rijk. Samenhangend met de beëindiging van de objectsubsidies werd een traject tot financiële verzelfstandiging van de woningcorporaties ingezet. Sindsdien staat de corporatiesector zelf financieel borg voor het in stand houden en vernieuwen van betaalbare huurwoningen. Ook de Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 2

3 uitfinanciering jegens beleggers die objectsubsidies toegekend hadden gekregen werd medio jaren negentig versneld afgewikkeld. Het beleidsstelsel bestond sindsdien uit een samenhangend geheel van huurprijsregulering en (voor de laagste inkomens) individuele huursubsidiëring. Dit leidde wel tot meer druk op de huursubsidie-uitgaven. De Huursubsidiewet die in 1997 in werking trad, kende meer ruimte toe aan verhuurders bij de toewijzing van huurwoningen in het betaalbare huursegment dan de tot dat moment geldende wetgeving. Hiermee sloot de Huursubsidiewet beter aan op het huurprijsstelsel en de doorgeknipte subsidiebanden met de verhuurders in de sector betaalbare huurwoningen. De druk op de huursubsidie-uitgaven nam hiermee evenwel ook toe. De Huursubsidiewet kende daarom een grotere verantwoordelijkheid toe aan verhuurders ten aanzien van een beheerste omgang met huursubsidiemiddelen. Van groot belang is dat gedurende de gehele periode de huurprijsregulering in stand is gebleven, waarbij een evenwichtige benadering van de belangen van huurders (blijvende betaalbaarheid) en verhuurders (een verantwoord exploitatieresultaat) is gewaarborgd. De marges waarbinnen verhuurders hun huurprijzen kunnen vaststellen en (jaarlijks) kunnen verhogen zijn in de loop der jaren voortdurend opnieuw afgesteld, telkens rekening houdend met de belangen van de betaalbaarheid van het huren en de belangen van een redelijke exploitatie. Het is de bedoeling dat voor de komende jaren worden, op grond van een nieuw huurprijsbeleid, de huurprijsregels opnieuw worden afgesteld, nu met name met het oog op het aantrekkelijker maken van (al enige jaren achterblijvende) investeringen in de bouw van nieuwe huurwoningen en een betere aansluiting van de huurprijzen op de kwaliteit van huurwoningen. Wat betreft de huurprijsvaststelling zullen de marges worden verruimd, hoewel er thans nog een redelijke ruimte bestaat tussen de tot op heden gemiddeld genomen in rekening gebrachte huurprijs en de maximale huurprijs die, gegeven de kwaliteit van de woning, nog redelijk wordt geacht. Verder zullen de marges voor de jaarlijkse huurprijsverhoging worden verruimd zonder dat de betaalbaarheid voor huurders hierdoor in het gedrang komt. De beschikbaarheid en inzet van huurtoeslagen ter bescherming van de lagere inkomens is daarbij van wezenlijk belang. Wel ontstaat door de ruimere marges voor huurprijsvaststelling een verdere druk op de middelen die het Rijk inzet voor de betaalbaarheid voor huurders. Bovenstaande voornemens zullen worden vertaald in voorstellen tot wetgeving, die allereerst als uitgangspunt kennen dat de betaalbaarheid voor huurders gewaarborgd blijft. De positie van zittende huurders geniet daarbij specifieke bescherming. Binnen die uitgangspunten beogen genoemde voorstellen, onder de voorwaarde dat voldoende nieuwe woningen worden gebouwd, het geliberaliseerde deel van de huurwoningenvoorraad te vergroten van circa 5% naar circa 25%. Tot het moment van daadwerkelijke liberalisatie van dit deelsegment van de sector betaalbare huurwoningen ter grootte van circa 20%, valt dit deelsegment onder de huurprijsregulering. Wel zullen in dit deelsegment iets ruimere marges van toepassing zijn voor de huurprijsvaststelling en de jaarlijkse huurverhoging. Ongeveer 75% van de huursector zal met deze voornemens onder de huurprijsregulering blijven. Het gereguleerde segment zal voldoende woningen bevatten om de aandachtsgroepen van beleid in te huisvesten. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 3

4 De hiervoor geschetste wetgeving zal daarmee primair een continuering inhouden van de huurprijsregulering van het segment betaalbare huurwoningen, ter bescherming van huurders maar met toepassing van marges die voor verhuurders een verantwoorde exploitatie mogelijk maken. Daarbij vindt een verdere toespitsing plaats op het segment dat echt benodigd is voor een voldoende grote sector betaalbare huurwoningen. 1.3 De redelijkheid van een heffing bij verhuurders De geschiedenis van objectsubsidiëring, de sturing op de betaalbaarheid van de woningen door huurprijsregulering, en tenslotte de individuele waarborg van de betaalbaarheid voor de laagste inkomensgroepen via de huurtoeslag, vormen de bepalende ingrediënten voor het ontstaan en voortbestaan van de sector betaalbare huurwoningen. De verhuurders van woningen in de betaalbare huursector hebben belang bij het gevoerde en nog te voeren beleid, zoals dat hiervoor in paragraaf 1.2 is geschetst. De sector betaalbare huurwoningen kent juist door het samenhangende beleidsstelsel een welomschreven markt van vragers en aanbieders, met een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten. Er is een omvangrijk marktsegment ontstaan waarbinnen huurders de zekerheid hebben van blijvende betaalbaarheid van hun woning, en verhuurders zekerheid hebben omtrent een verantwoorde exploitatie. Daarmee is dit een marktsegment dat niet alleen aantrekkelijk bleek voor sociale verhuurders, maar ook voor institutionele en particuliere beleggers, die zich, geholpen door objectsubsidies en zo nodig de beschikbaarheid van huursubsidies, met de exploitatie van woningen in deze sector verzekerd wisten van een stabiel exploitatieresultaat. Zij hebben bij de bouw of verwerving van hun woningbezit bewust de markt van betaalbare huurwoningen betreden, wetend dat het hier een geordende markt betreft met veel stabiliteit en goede mogelijkheden voor een verantwoorde bedrijfsvoering en waardevastheid of waardetoename van het bezit. De meeste woningen binnen de sector betaalbare huurwoningen zijn evenwel in eigendom en exploitatie van woningcorporaties die vanuit hun doelstellingen en ook institutioneel (zie de Woningwet en het Besluit beheer sociale-huursector) op hun bijdrage aan de betaalbaarheid van het huren kunnen worden aangesproken. Verhuurders die actief zijn in de sector betaalbare huurwoningen kennen binnen de huurprijsregulering en andere relevante regelgeving, en indachtig de mogelijkheid dat aan hun huurders indien nodig huurtoeslagen kunnen worden toegekend, de nodige beleidsruimte om hun eigen invulling te geven aan de wijze waarop zij hun bezit in dit prijs- en kwaliteitssegment willen verhuren. De uitgaven van het Ministerie van VROM ten aanzien van het betaalbaar houden van het huren vormen, in aanvulling op de huurprijsregulering, een onlosmakelijk onderdeel van het beleidsstelsel gericht op het betaalbaar maken en houden van huurwoningen. Het belang dat verhuurders hebben bij de aldus gewaarborgde verantwoorde exploitatiemogelijkheden in een stabiele markt mag, in het licht van de omvangrijke kosten die het Rijk maakt om dit stelsel ook voor de komende jaren in deze vorm te kunnen garanderen, tot uitdrukking worden gebracht in een financiële bijdrage aan dat stelsel. De regering acht het om die redenen redelijk dat verhuurders die woningen verhuren in de sector betaalbare huurwoningen worden aangesproken om een bijdrage te leveren aan de uitgaven van het Rijk die deze sector met zich brengt. Deze uitgaven van het Rijk betreffen een groot deel van de begroting van het Ministerie van VROM waaronder de uitgaven Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 4

5 voor de huurtoeslag. Deze uitgaven zijn nodig om de betaalbaarheid van het huren voor de laagste inkomens ook in de komende jaren te kunnen blijven waarborgen. De bijdrage bestaat uit een vaste component als bijdrage aan de taakstelling ten aanzien van de begroting van het Ministerie van VROM van 250 miljoen, die jaarlijks wordt geïndexeerd met 2%. Daarnaast bestaat de bijdrage uit de geraamde uitgaven ten behoeve van huurtoeslagen die samenhangen met de (ruimere) mogelijkheden voor verhuurders om in de komende jaren de huurprijzen te verhogen. Tenslotte worden de uitvoeringskosten meegeheven, gebaseerd op een doelmatige uitvoering. Gezien de in de begroting van het Ministerie van VROM opgenomen middelen, bedraagt de beoogde opbrengst van de betaalbaarheidsheffing een relatief beperkte bijdrage, ter grootte van tussen de 15 en 20% van het onderdeel van die begroting dat betrekking heeft op het huurbeleid en de betaalbaarheid van het huren. 1.4 De sector betaalbare huurwoningen Het wetsvoorstel heeft betrekking op de sector betaalbare huurwoningen. Deze sector bestaat uit woningen die vallen onder de huurprijsregulering. Een deel van deze sector bestaat uit woningen die ook in de komende tijd onder huurprijsregulering zullen vallen maar, op grond van voorgenomen wetgeving inzake de huurprijsregulering, op termijn (onder de voorwaarde dat de komende jaren voldoende gebouwd wordt) niet langer onder de huurprijsregulering zullen vallen (de eerder genoemde 20% in het zogeheten overgangsgebied). Per 1 januari 2006 kent de sector betaalbare huurwoningen een omvang van ongeveer 2,9 miljoen woningen van zowel sociale als commerciële verhuurders. Voor de periode tot en met 2009 is voor de verhuurders in de sector betaalbare huurwoningen in het wetsvoorstel een taakstellende bijdrage opgenomen. Voor de daarop volgende periode zal met een wetsvoorstel, in samenhang met de huurprijsregulering, worden bepaald voor welke woningen een bijdrage zal zijn verschuldigd en tot welke taakstellende bijdrage dit leidt. 1.5 De doelgroep van de sector In de sector betaalbare huurwoningen wisselen woningen regelmatig van huurder. Becijferd kan worden dat grofweg twee op de drie huurwoningen in de sector betaalbare huurwoningen gedurende korte of langere tijd is bewoond door een huishouden dat een beroep heeft gedaan of doet op de huurtoeslag. Mede om deze reden richt het wetsvoorstel zich op de gehele huurwoningvoorraad die valt onder de huurprijsregulering. Het bestand aan betaalbare huurwoningen is primair bestemd voor huishoudens die zonder overheidsregulering (via huurprijsregulering en zo nodig huurtoeslagen) geen passende woonruimte zouden kunnen bemachtigen. Het gaat daarbij om huishoudens met een inkomen tot circa per jaar, overeenkomend met de inkomensgrens waaronder tot 1 januari 2006 een huishouden was aangewezen op een ziekenfonds ter verzekering van zijn ziektekosten. Op dit moment telt deze doelgroep van de sector betaalbare huurwoningen ongeveer 2 miljoen huishoudens. Daarbinnen hebben circa 1,4 miljoen huishoudens een inkomen dat hen in beginsel in aanmerking doet komen voor een huurtoeslag. Daadwerkelijke toekenning hangt onder andere af van de huurprijs van hun huurwoning. Circa 1 miljoen huishoudens ontvangen op dit moment daadwerkelijk huurtoeslag. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 5

6 HOOFDSTUK 2 HOOFDLIJNEN VAN DE BETAALBAARHEIDS- HEFFING 2.1 De beoogde opbrengst van de heffing De beoogde opbrengst van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen is voor de komende vier jaar vastgesteld op een reeks bedragen die zijn benodigd als bijdrage aan de kosten die het Ministerie van VROM maakt in het kader van de betaalbaarheid van het wonen. Deze bijdrage is mede vastgesteld in relatie tot de ruimere marges die de komende jaren in de huurprijsregulering van toepassing zullen zijn. De jaarbedragen zijn in artikel 4 van dit wetsvoorstel opgenomen voor de periode 2006 tot en met De regering zal vierjaarlijks een wetsvoorstel moeten indienen om de beoogde opbrengst van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen voor de daarop volgende vierjaarsperiode te bepalen. Als gevolg van de voorgenomen modernisering van het huurbeleid zullen de huurtoeslaguitgaven wijzigen. In dit wetsvoorstel wordt daarom voorgesteld dat de geraamde wijzigingen in de huurtoeslaguitgaven als gevolg van de modernisering van het huurbeleid, ten opzichte van de verwachte huurtoeslaguitgaven zonder invoering van de modernisering van het huurbeleid, in de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen begrepen worden. Deze meeruitgaven als gevolg van de voorgenomen modernisering van het huurbeleid voor de huurtoeslagjaren vanaf 2006 worden bepaald ten opzichte van het peiljaar Uitgangspunt is dat telkenmale voor een vierjaarsperiode wordt vastgesteld welke bijdrage per jaar terzake van verhuurders verwacht wordt. De reeks van bijdragen voor de periode maakt onderdeel uit van dit wetsvoorstel. Deze reeks wordt mede vastgesteld op basis van een aanname ten aanzien van de boveninflatoire huurstijgingen bij huurtoeslagontvangers in de betrokken vierjaarsperiode. Indien de feitelijke huurstijgingen cumulatief vanaf het jaar 2006, vergeleken met de gemiddelde huur bij huurtoeslagontvangers in 2005, meer dan 1%-punt naar beneden of meer dan 2%-punt naar boven afwijken van deze aanname, dan zal volgens het wetsvoorstel berekend worden met welk bedrag de in artikel 4, eerste lid, van het wetsvoorstel geraamde opbrengst aangepast dient te worden. Dat bedrag wordt verdisconteerd in de geraamde opbrengst voor het twee jaar daarna gelegen heffingsjaar. Per vol 0,1%-punt hogere of lagere gecumuleerde boveninflatoire huurstijging, ten opzichte van het in de onderstaande tabel genoemde gecumuleerde percentage in enig heffingsjaar, zal deze component van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen voor het tweede jaar na dat heffingsjaar respectievelijk verhoogd of verlaagd worden met 2,5 miljoen. Heffingsjaren Verwachte boveninflatoire huurstijging 1,2% 1,4% 1,4% 0,8% Gecumuleerde boveninflatoire huurstijging 1,2% 2,6% 4,0% 4,8% Vierjaarlijks zullen nieuwe reeksen voor deze heffingscomponent moeten worden voorgesteld met de daarbij behorende gecumuleerde boveninflatoire huurstijgingen en het bedrag per vol 0,1%-punt afwijking van die gecumuleerde boveninflatoire huurstijgingen waarmee de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen aangepast kan worden. 2.2 Tarief en grondslag van de heffing Bij de berekening van de hoogte van het heffingstarief wordt voorgesteld verder rekening te houden met: Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 6

7 De in artikel 4 van het wetsvoorstel geraamde totale opbrengst van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen; Het aantal huurwoningen dat onder de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen zal vallen en de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen, rekening houdend met het feit dat verhuurders met minder dan 25 huurwoningen buiten de heffing blijven en met het feit dat de huurwoningen met een WOZ-waarde boven de heffingsgrens buiten de heffing blijven; De voorgestelde forfaitaire vrijstelling van de heffing van per heffingsplichtige; Een onzekerheidsmarge van 5% in verband met mogelijk niet invorderbare heffingen. De voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen wordt opgelegd per WOZ-waarde van de onder de voorgestelde Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen vallende huurwoningen. Hiervoor is gekozen omdat op grond van het voorgenomen huurbeleid de WOZ-waarde van huurwoningen een prominente rol zal spelen in de huurprijsregulering. De voorgestelde bepalingswijze van het heffingstarief is in het wetsvoorstel in een formule vastgelegd, opdat het jaarlijkse heffingstarief eenduidig herleidbaar is tot de onderliggende variabelen. Uitgaande van 2,7 miljoen huurwoningen waarover een heffing verschuldigd zal zijn (zie ook paragraaf 2.5) met een totale waarde per van circa 370 miljard, zal het tarief voor het heffingsjaar 2006 op 0,96 per 1000 WOZ-waarde uitkomen. Het heffingstarief per WOZ-waarde wordt jaarlijks op 1 januari bekendgemaakt bij regeling van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: de Minister van VROM). In de artikelsgewijze toelichting wordt de berekening en de systematiek verder uitgewerkt. 2.3 Vrijgestelde woonruimte De voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen is alleen verschuldigd voor zelfstandige huurwoningen die in beginsel vallen onder de huurprijsregulering. Onzelfstandige eenheden zijn vrijgesteld van de heffing, evenals woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Bij deze vormen van woonruimte is, hoewel huurprijsregulering van toepassing is en huurtoeslagen onder voorwaarden kunnen worden toegekend, naar het oordeel van de regering geen sprake geweest van een langjarig beleid en stelsel van regulering gericht op de totstandkoming van een stabiele markt. 2.4 Heffingsgrenzen in de bijlage De heffingsgrenzen in de bijlage bij het wetsvoorstel zijn gebaseerd op de uitgangspunten in de thans door de regering voorgestane huurprijsregulering. In lijn daarmee zijn de heffingsgrenzen uitgedrukt in WOZ-waarden. Deze grenzen zijn bepaald op een niveau dat in beginsel overeenkomt met de grenzen van het (voorgestane) geliberaliseerde huurprijssegment. De in de bijlage bij het wetsvoorstel opgenomen grenzen vormen voor de eerstkomende jaren min of meer een continuering van de landelijke omvang van het aantal geliberaliseerde huurwoningen. Een landelijk uniforme grenswaarde voor de huurprijsregulering gebaseerd op WOZ-waarden zou echter onvoldoende aansluiten op de verschillen tussen regionale woningmarkten en de in die regio s aanwezige huurwoningvoorraad en de omvang van het aantal huishoudens in die regio met een lager inkomen als hierboven bedoeld. Om die reden zal in de huurprijsregulering worden uitgegaan van regio- Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 7

8 naal gedifferentieerde grenzen voor het geliberaliseerde huursegment. Om redenen van onder andere eenvoud wordt het aantal verschillende grenswaarden zo beperkt mogelijk gehouden. 2.5 Vrijstelling voor verhuurders met minder dan 25 huurwoningen Indien de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen van toepassing zou zijn op alle verhuurders, dan zou de heffing zich uitstrekken tot ongeveer heffingsplichtigen, die circa drie miljoen huurwoningen in Nederland verhuren. Ook verhuurders met één of enkele huurwoningen zouden dan met de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen worden geconfronteerd. Dit zou niet evenwichtig zijn omdat dit een onevenredige administratieve last voor kleine verhuurders zou betekenen. Om die reden, maar ook omdat dit onevenredige administratieve lasten en ondoelmatigheden voor het Rijk met zich zou brengen (uitvoeringskosten), zijn verhuurders met minder dan 25 huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens vrijgesteld van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen. Daarmee vallen naar schatting circa verhuurders, met circa huurwoningen, van de in totaal circa verhuurders in Nederland met in totaal circa 3 miljoen huurwoningen (waarvan er thans ruim 2,8 miljoen onder de huurprijsregulering vallen) buiten de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen. Uitgangspunt voor het Rijk is om, binnen de randvoorwaarde van een doelmatig uitvoeringsproces, die verhuurders onder de heffing te laten vallen waarvan kan worden aangenomen dat die op een bedrijfsmatige manier actief zijn bij de verhuur van hun woningbezit. Het voornemen is daarom om, zodra het voor het Rijk uitvoeringstechnisch mogelijk is (zo mogelijk vanaf het tweede heffingsjaar), de betaalbaarheidsheffing huurwoningen van toepassing te verklaren op verhuurders met ten minste 10 huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens. In samenhang met de voorgestelde vrijstelling voor kleine verhuurders met minder dan 25 huurwoningen is voor verhuurders met 25 of meer woningen in het tarief van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen een forfaitaire korting verwerkt van per jaar. Dit om de overgang tussen de vrijstelling bij 24 huurwoningen en de heffing bij 25 woningen te verzachten. 2.6 Vrijwillig aanvullende regeling door woningcorporaties Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, heeft aangegeven dat de gezamenlijke woningcorporaties mogelijk de behoefte hebben om de beoogde opbrengst van de betaalbaarheidsheffing huurwoningen anders te verdelen over de woningcorporaties. Daarom wordt voorgesteld om de Minister van VROM de bevoegdheid te geven om het de gezamenlijke woningcorporaties mogelijk te maken om tot een onderlinge verrekening te komen. Indien ten minste tweederde van de heffingsplichtige woningcorporaties die krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot hebben van ten minste tweederde van het totaal aantal huurwoningen waarvan heffingsplichtige woningcorporaties krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot hebben, een dergelijke herverdelingsregeling ondersteunen, kan de Minister van VROM een dergelijke regeling algemeen verbindend verklaren zodat alle heffingsplichtige woningcorporaties daaraan gebonden zijn. Een dergelijke algemeen verbindend verklaarde herverdelingsregeling laat de opgelegde heffingen in het kader van de voorgestelde Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen onverlet; zij kan alleen leiden tot de betaling Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 8

9 van financiële compensaties onderling tussen heffingsplichtige woningcorporaties. De woningcorporaties dienen zelf zorg te dragen voor het ontwerp en de uitvoering van de algemeen verbindend te verklaren herverdelingsregeling. HOOFDSTUK 3 EFFECTEN 3.1 De effecten op investeringen door verhuurders De voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen betekent een last voor verhuurders bij de exploitatie van huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens. Omdat de voorgestelde heffing ook zal gelden voor nieuw te bouwen huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens ligt het in de rede dat verhuurders ook met de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen rekening houden bij voornemens tot investeringen in nieuwe huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger zal zijn dan de heffingsgrens. De vraag komt dan op of de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen zou leiden tot terughoudendheid bij verhuurders bij investeringen in de bouw van huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger zal zijn dan de heffingsgrens. Dat zou niet bijdragen aan versnelling van de woningproductie die de regering voorstaat. Ter zake zij opgemerkt dat verhuurders bij de overweging tot investeringen in de nieuwbouw van huurwoningen, afhankelijk van hun doelstelling verschillende afwegingen zullen maken. Sociale verhuurders (woningcorporaties) hebben als doelstelling om (primair) diegenen van woonruimte te voorzien die op de markt moeilijkheden ervaren bij het vinden van hun passende huisvesting. Daarom zullen zij zich naar verwachting primair laten leiden door de vraag of nieuwe huurwoningen, waarover op grond van het wetsvoorstel een bijdrage moet worden betaald, benodigd zijn om te voorzien in huisvesting van die aandachtsgroep. Hoewel de voorgestelde bijdrage als last in de exploitatieopzet zal moeten worden meegenomen, zal een woningcorporatie dit ook bezien in het licht van de te verwachten huuropbrengst (rekening houdend met het door de regering voorgestane huurbeleid) en eventueel ook de mogelijke waardeontwikkeling van de te bouwen huurwoningen. Op basis van analyses in opdracht van het Ministerie van VROM door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting kan ook worden geconcludeerd dat, gegeven de mogelijkheden voor verhuurders binnen de huurprijsregulering, woningcorporaties de nadelige effecten van een heffing kunnen compenseren via het door hen te voeren huurprijsbeleid. Commerciële verhuurders zullen hun voornemens om te investeren in nieuwbouw meer dan woningcorporaties laten leiden door uitgangspunten omtrent de verwachte verhouding tussen rendement en risico. Een bijdrageplicht ten aanzien van huurwoningen die onder de huurprijsregulering vallen zal in die afweging worden betrokken. De regering merkt daarbij op dat het met het oog op de woningmarkt ook wenselijk is dat met name in het middeldure en dure huurprijssegment wordt gebouwd. Een positief gevolg hiervan is tevens dat hierdoor doorstromingsketens ontstaan, die in goedkopere huurwoningen ruimte vrijmaken voor lagere inkomens. Een analyse van de nadelige effecten van een heffing voor commerciële verhuurders, afgezet tegen de mogelijkheden voor deze verhuurders binnen de huurprijsregulering, is als gevolg van het ontbreken van adequate gegevens niet mogelijk. Al met al is de verwachting dat verhuurders de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen weliswaar niet zullen zien als welkome Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 9

10 aanvulling in het exploitatieplaatje, maar dat de investeringen in nieuwe huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger zal zijn dan de heffingsgrens hierdoor per saldo niet zullen worden afgeremd. 3.2 De effecten op de huurprijzen De voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen zou, als last voor verhuurders, een opwaarts effect kunnen hebben op de huurprijzen. Binnen de marges voor huurprijsaanpassing kunnen verhuurders immers lastenstijgingen doorberekenen aan huurders. Bij een substantieel effect van dien aard zou de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen, die beoogt de betaalbaarheid van het huren ook voor de komende jaren te kunnen blijven waarborgen, juist die betaalbaarheid onder druk zetten. De regering merkt hierbij op dat het in de rede ligt dat verhuurders bij stijgende exploitatielasten als gevolg van de heffing, de exploitatielasten op andere wijze zullen trachten te drukken en compensatie zullen zoeken aan de inkomstenkant. Zo kunnen verhuurders extra huurinkomsten proberen te vinden via nieuwe verhuringen of bij huurwoningen buiten het gereguleerde huursegment. Essentieel is echter dat de marges in de huurprijsregulering wat betreft de maximale huurprijzen per woning en de marges voor de huurprijsverhoging voor zittende huurders nog steeds zullen zijn beperkt tot hetgeen redelijk en evenwichtig wordt geacht. Dit is ook een uitgangspunt in het door de regering voorgestane huurprijsbeleid voor de komende jaren. Daarbij kan worden opgemerkt dat de regering ook vindt dat in de huurwoningmarkt de relatie tussen prijs en geboden kwaliteit kan worden versterkt. Niet alleen via de vormgeving van het stelsel van huurprijsregulering (in dit licht ware gewezen op het voornemen WOZ-waarden in dit stelsel een grotere rol te laten spelen), maar ook via het feitelijke verhuurbeleid van verhuurders. De te verwachten inkomens- of koopkrachteffecten van dergelijke huurstijgingen zullen, hoewel beperkt van aard, het grootst zijn in het geval er sprake is van maximale huurstijgingen bij huishoudens met een modaal inkomen. In de brief van de Minister van VROM van 4 februari 2005 (Kamerstukken II 2004/05, en XI, nr. 41) is op deze effecten meer en detail ingegaan. De regering gaat er van uit dat woningcorporaties zich primair zullen laten leiden door hun doelstellingen ten aanzien van die huishoudens die op grond van hun omstandigheden zijn aangewezen op een betaalbare huurwoning. Hierbij zij opgemerkt dat de gereguleerde huurwoningvoorraad voorziet in voldoende woningen om huishoudens met lage inkomens van betaalbare woonruimte te voorzien. 3.3 De administratieve lasten Rijk Naar verwachting zal het Rijk 7 miljoen nodig hebben voor de uitvoering van de voorgestelde Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen. Deze kosten hebben betrekking op de directe uitvoeringskosten van personele en materiële aard, alsmede op de vergoeding die het Rijk betaalt voor het gebruik van WOZ-gegevens. Deze uitvoeringskosten worden, aangezien zij als redelijk en van beperkte omvang worden beschouwd, als opslag opgeteld bij de gewenste opbrengst van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 10

11 Verhuurders Onderzocht is wat de administratieve lasten voor verhuurders zullen zijn van de voorgestelde Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen. Uitgangspunt voor het onderzoek naar de administratieve lasten is dat de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen is gebaseerd op een aangifte. Bij die veronderstelling moeten verhuurders voor het berekenen van de te betalen betaalbaarheidsheffing huurwoningen beschikken over de WOZ-waarden van de afzonderlijke huurwoningen waarvan zij krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot hebben. Uitgangspunt is dat de gemeente voor een huurwoning jaarlijks een nieuwe al dan niet geïndexeerde WOZ-waarde vaststelt. Aanname is dat de grote(re) verhuurders voor de berekening van de verschuldigde heffing een rekenmodule zullen ontwikkelen en eventueel invoegen in bestaande geautomatiseerde systemen en dat deze systemen beheerd en onderhouden dienen te worden. Voor alle verhuurders gezamenlijk worden de eenmalige administratieve lasten geraamd op ca. 3,6 miljoen en de jaarlijkse lasten op ca. 3,8 miljoen. Per gemiddelde heffingsplichtige verhuurder gaat het dan om een bedrag van ca. 800 eenmalig en ca. 850jaarlijks. De daadwerkelijke lasten zullen variëren met de omvang van het heffingsplichtige woningbezit. De raming van de administratieve lasten is voorgelegd aan het Adviescollege toetsing administratieve lasten (hierna: Actal). Actal heeft geadviseerd het wetsvoorstel in te dienen maar daarbij nader te bezien of tot een verdere beperking van de toename van de administratieve lasten kan worden gekomen. Daarbij wordt met name gewezen op de mogelijkheden van digitale levering van WOZ-gegevens van gemeenten aan verhuurders. Daarnaast hecht Actal aan het meenemen van de administratieve lasten bij een toekomstige evaluatie van de voorgestelde Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen. Bij de vormgeving van de uitvoering van de voorgestelde Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen zullen de door Actal gedane suggesties nadrukkelijk worden betrokken. II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING Artikel 1 eerste lid onderdeel a Voorgesteld wordt om de betaalbaarheidsheffing huurwoningen te heffen over in Nederland gelegen voor verhuur bestemde zelfstandige woningen. Woningen die niet als zelfstandige woonruimte worden aangemerkt, bijvoorbeeld omdat de sanitaire voorzieningen gedeeld worden met andere woonruimten, zullen dan niet onder de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen vallen. Voor het bewonen van dergelijke onzelfstandige woonruimten kan, met uitzondering van een beperkt aantal onzelfstandige woningen, geen huurtoeslag worden verkregen en zal volgens het voorgenomen huurbeleid geen huurprijsliberalisatie plaatsvinden. Recreatiewoningen zijn niet aan te merken als zelfstandige woningen en kennen bovendien op basis van artikel 16, onderdeel e, van de Wet waardering onroerende zaken een eigen objectafbakening. Indien een eigenaar van in Nederland gelegen huurwoningen ook buiten Nederland gelegen voor verhuur bestemde woningen in eigendom heeft, zullen die woningen op grond van het wetsvoorstel niet onder de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen vallen. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 11

12 onderdeel e Op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken wordt door de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen de waarde van die zaak bij beschikking vastgesteld. Waar in dit wetsvoorstel van WOZ-waarde wordt gesproken, wordt de bij die beschikking vastgestelde waarde bedoeld. Voor de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen wordt uitgegaan van de WOZ-waarde die geldt voor het kalenderjaar direct voorafgaand aan het heffingsjaar. Vanaf 2007 wordt de beschikking waarbij de WOZ-waarde wordt vastgesteld naar verwachting jaarlijks afgegeven. In de regel worden WOZ-beschikkingen genomen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar. Omdat de berekening van de vereiste opbrengst van de betaalbaarheidsheffing huurwoningen en het tarief voor 1 januari van het heffingsjaar plaatsvinden, kan niet worden aangesloten bij de jongste WOZ-beschikking. Daarom wordt voorgesteld uit te gaan van de waarde zoals deze geldt voor het kalenderjaar direct voorafgaand aan het heffingsjaar. Dit betekent dat nieuw gebouwde woningen in de heffing worden betrokken vanaf het tweede kalenderjaar na het jaar van gereedkoming. onderdeel f De voorgestelde heffingsgrens is de maximale WOZ-waarde van huurwoningen die onder de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen vallen. Huurwoningen met een WOZ-waarde boven die grens vallen dus niet onder de heffing. De heffingsgrenzen zijn opgenomen in de bijlage bij het wetsvoorstel. onderdeel h In het wetsvoorstel is gekozen voor een meerjarige reeks van verwachte boveninflatoire huurstijgingen bij huurtoeslagontvangers, welke wordt vergeleken met de daadwerkelijk opgetreden huurontwikkeling bij huurtoeslagontvangers. Daarbij wordt uitgegaan van de gecumuleerde huurontwikkeling, zodat éénjarige uitschieters niet direct hoeven te leiden tot bijstelling van het heffingsbedrag twee jaar na het heffingsjaar. onderdelen i en j Voorgesteld wordt de uitvoering en de invordering van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen te beleggen bij de rijksbelastingdienst. Voor de heffing is de inspecteur het relevante bestuursorgaan en voor de invordering de ontvanger. In de Uitvoeringsregeling Belastingdienst 2003 zullen nadere bepalingen worden opgenomen over de functionarissen die de functie inspecteur respectievelijk ontvanger zullen gaan uitoefenen. onderdeel l In de praktijk worden de toegelaten instellingen meestal aangeduid als woningcorporaties. tweede lid Voor rechtspersonen geldt dat zij heffingsplichtig zijn als hetzij ze zelf krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot hebben van 25 of meer huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens, hetzij ze deel uitmaken van een groep die krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van 25 of meer huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens. Dat wil bijvoorbeeld zeggen dat twee rechtspersonen die ieder krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot hebben van 24 huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens, indien ze tezamen een groep vormen toch heffingsplichtig zijn omdat de groep Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 12

13 gezamenlijk van 48 huurwoningen het genot heeft, waarmee de grens van 25 huurwoningen ruimschoots gehaald wordt. Dat geldt ook indien de groep bestaat uit drie of meer met elkaar verbonden rechtspersonen en die groep krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van 25 of meer huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens, ongeacht de verdeling van dat aantal over de verschillende rechtspersonen. Uiteraard hoeven alle rechtspersonen die deel uitmaken van de groep slechts te betalen over de huurwoningen met een WOZwaarde die niet hoger is dan de heffingsgrens waarvan zij zelf krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot hebben. Wel is een van de rechtspersonen namens de groep aangifte- en betalingsplichtig (zie hiervoor ook de artikelsgewijze toelichting bij artikel 9). De peildatum voor het bestaan van een groep is 1 juli van het heffingsjaar. Dit lid bepaalt wanneer er sprake is van een groep. Dit wordt beredeneerd vanuit de rechtspersoon waarvoor beoordeeld moet worden of die rechtspersoon heffingsplichtig is. Dat is de zogenoemde «belanghebbende rechtspersoon». Vervolgens worden drie varianten van met die belanghebbende rechtspersoon verbonden rechtspersonen onderscheiden; die rechtspersonen vormen samen met de belanghebbende rechtspersoon een groep. In onderdeel a wordt de dochter benoemd; de belanghebbende rechtspersoon heeft meer dan 50% belang in die andere rechtspersoon. De belanghebbende rechtspersoon is zogezegd de moeder van die andere rechtspersoon. In onderdeel b wordt de moeder benoemd; de andere rechtspersoon heeft meer dan 50% belang in de belanghebbende rechtspersoon. De belanghebbende rechtspersoon is zogezegd de dochter van die andere rechtspersoon. In onderdeel c wordt de zuster benoemd; een rechtspersoon heeft zowel meer dan 50% belang in de belanghebbende rechtspersoon als meer dan 50% belang in een andere rechtspersoon. De rechtspersoon die in zowel de belanghebbende als in een andere rechtspersoon meer dan 50% belang heeft, is zogezegd de moeder van die beide rechtspersonen. De belanghebbende rechtspersoon en de andere rechtspersoon zijn dus dochters van dezelfde moeder en daarmee zusters. Met het begrip «belang» wordt aangeduid dat het hier kan gaan om zowel directe als indirecte relaties. Hier is niet bedoeld om «belang» te baseren op de formele, cijfermatige, eis van gerechtigdheid in het aandelenkapitaal. Ook de verdeling van het stemrecht kan bijvoorbeeld bepalend zijn voor het bepalen van het belang. Het gaat hier om een materieel criterium, gericht op het voorkomen van ontduikingsconstructies. derde lid In de bijlage bij de voorgestelde Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen is voor alle gemeenten de heffingsgrens opgenomen. Dit lid biedt de Minister van VROM de bevoegdheid om die bijlage aan te passen bij ministeriële regeling. Die wijziging mag echter niet inhouden dat voor een gemeente een andere heffingsgrens gaat gelden. Dat kan alleen door middel van een wetswijziging geschieden. Een wijziging van de bijlage, die niet inhoudt dat voor een gemeente een andere heffingsgrens gaat gelden, kan zich bijvoorbeeld voordoen in geval van gemeentelijke herindeling. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 13

14 Artikel 2 eerste lid Natuurlijke personen, rechtspersonen en groepen die op 1 juli van het heffingsjaar krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot hebben van minder dan 25 huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens zijn volgens het wetsvoorstel niet heffingsplichtig. De uitvoeringslast voor het Rijk maakt vooralsnog een doelmatige uitvoering bij een lager aantal niet mogelijk. tweede lid Deze bepaling voorkomt dat er twijfel zou kunnen ontstaan over de vraag of een rechtspersoon die krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van 25 of meer huurwoningen met een WOZ-waarde die hoger is dan de heffingsgrens en tevens onderdeel is van een groep die het genot heeft van 25 of meer huurwoningen zelf heffingsplichtig is of dat slechts die groep heffingsplichtig is. In dat geval is die groep heffingsplichtig en niet de afzonderlijke rechtspersonen die onderdeel zijn van die groep. Die rechtspersoon doet dan ingevolge artikel 9 ook niet zelf aangifte tenzij die rechtspersoon dat namens de groep doet natuurlijk. derde lid Deze voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen zal volgens het wetsvoorstel worden geheven over de WOZ-waarde van alle huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de voor de gemeente waarin de huurwoning is gelegen, geldende heffingsgrens, waarvan de heffingsplichtige op 1 juli van het heffingsjaar het genot heeft. Over de huurwoningen van een heffingsplichtige die een WOZ-waarde hebben die hoger ligt dan de heffingsgrens wordt volgens het wetsvoorstel geen betaalbaarheidsheffing huurwoningen geheven. Het betreft hier de geliberaliseerde huurwoningen die geen deel uitmaken van de sector betaalbare huurwoningen. Daarom wordt voorgesteld die huurwoningen niet onder de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen te laten vallen. Artikel 3 Dit artikel stelt buiten twijfel dat de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen structureel is. Voor het eerst voor 1 juli 2009 zullen de bedragen, genoemd in artikel 4, eerste lid, van het wetsvoorstel, en de percentages, genoemd in artikel 4, tweede lid, van het wetsvoorstel, moeten zijn aangepast voor de vier jaren die daarop volgen. Artikel 4, eerste lid In dit lid wordt voor elk van de heffingsjaren 2006 tot en met 2009 de opbrengst van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen geraamd. De geraamde opbrengst voor het heffingsjaar 2006 bestaat uit een nominale bijdrage van verhuurders aan de uitgaven van het Rijk van 250 miljoen verhoogd met de geraamde uitvoeringskosten van het Rijk van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen van 7 miljoen en verhoogd met de mogelijke extra uitgaven van het Rijk als gevolg van de voorgenomen modernisering van het huurbeleid vanaf Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 14

15 Artikel 5 Voor de raming van de in artikel 4, eerste lid, van het wetsvoorstel genoemde opbrengsten voor de heffingsjaren 2006 tot en met 2007 is uitgegaan van aannames ten aanzien van de gecumuleerde boveninflatoire huurstijgingen in de jaren 2006 tot en met Die aannames zijn vastgelegd in artikel 4, tweede lid, van het wetsvoorstel. Omdat het percentage van de feitelijke gecumuleerde boveninflatoire huurstijging in enig heffingsjaar kan afwijken van het percentage zoals aangenomen bij de raming, voorziet artikel 5 in een mogelijke bijstelling van het geraamde bedrag. Indien het feitelijke percentage van de gecumuleerde boveninflatoire huurstijging voor 2006 of 2007 meer dan 1%-punt lager is dan het in artikel 4, tweede lid, van het wetsvoorstel voor 2006 respectievelijk 2007 genoemde percentage wordt het in artikel 4, eerste lid, van het wetsvoorstel geraamde bedrag voor 2008 respectievelijk 2009 verlaagd met 2,5 miljoen voor ieder vol 0,1%-punt verschil. Indien het feitelijke percentage van de cumulatieve boveninflatoire huurstijging voor 2006 of 2007 meer dan 2%-punt hoger is dan het percentage dat voor 2006 en 2007 is genoemd in artikel 4, tweede lid, van het wetsvoorstel wordt het in artikel 4, eerste lid, van het wetsvoorstel geraamde bedrag voor 2008 respectievelijk 2009 verhoogd met 2,5 miljoen voor ieder vol 0,1%-punt verschil. Om dit verschil te kunnen vaststellen wordt het percentage van de cumulatieve huurstijging ten aanzien van aan huurtoeslagontvangers verhuurde huurwoningen in 2006 of 2007 vastgesteld door de gemiddelde huursom van de aan huurtoeslagontvangers verhuurde huurwoningen in 2006 respectievelijk 2007 te bepalen en dat te vergelijken met de gemiddelde huursom van de aan huurtoeslagontvangers verhuurde huurwoningen in het jaar De uitkomst is het percentage van de cumulatieve huurstijging. Op dat percentage wordt het percentage van de cumulatieve stijging van de consumentenprijzen van het jaar 2005 tot en met het heffingsjaar, dat wordt bepaald op basis van de door het Centraal bureau voor de statistiek gepubliceerde consumentenprijsindexcijfers, in mindering gebracht. De uitkomst is het feitelijke percentage van de cumulatieve boveninflatoire huurstijging voor 2006 respectievelijk 2007, welk percentage wordt afgerond op 0,1. Artikel 6 eerste lid Volgens het wetsvoorstel wordt het heffingstarief per volle WOZ-waarde van de huurwoningen voor enig heffingsjaar bepaald op basis van de in artikel 4, eerste lid, van het wetsvoorstel geraamde opbrengst van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing huurwoningen voor het betreffende heffingsjaar. De voorgestelde wijze van berekenen van het heffingstarief is als volgt. De geraamde opbrengst (vh) is het uitgangspunt voor de bepaling van het heffingstarief. Dit omdat op het moment van vaststellen van de heffingstarieven de opbrengst voor het heffingsjaar nog niet definitief berekend kan worden, aangezien die onder andere afhankelijk is van de feitelijke huurstijgingen ten aanzien van aan huurtoeslagontvangers verhuurde huurwoningen in dat heffingsjaar. Bij de geraamde opbrengst wordt vervolgens het bedrag opgeteld dat naar verwachting gemoeid is met de forfaitaire korting van per heffingsplichtige (va). De uitkomst van die optelling wordt vervolgens vermenigvuldigd met een onzekerheidstoeslag van 1,05. Deze onzekerheidstoeslag wordt gehanteerd om bij voorbaat rekening te houden met mogelijk niet invorderbare Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 15

16 heffingen. Het aldus berekende bedrag wordt vervolgens gedeeld door de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens (vw) gedeeld door De uitkomst van deze formule leidt tot het heffingstarief per volle 1000 WOZ-waarde voor de huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens. tweede lid Het heffingstarief per volle WOZ-waarde wordt volgens het wetsvoorstel berekend volgens de in het eerste lid opgenomen formule. Omdat slechts vaststelling van de uitkomst van die formule nodig is, wordt voorgesteld die uitkomst bij regeling van de Minister van VROM te doen vaststellen. In de toelichting bij die regeling zal worden aangegeven welke variabelen van toepassing waren voor het heffingsjaar. Die regeling zal voor 1 januari van het heffingsjaar waarop zij betrekking heeft, worden gepubliceerd. De eerste maal zal die regeling binnen een maand na de inwerkingtreding van de voorgestelde Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen worden gepubliceerd (artikel 17 van het wetsvoorstel). Artikel 7 eerste lid De door een heffingsplichtige verschuldigde betaalbaarheidsheffing huurwoningen wordt volgens het wetsvoorstel als volgt berekend. De som van de WOZ-waarde van al zijn huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens (W) wordt gedeeld door 1 000, de uitkomst daarvan wordt vermenigvuldigd met het heffingstarief (T), en vervolgens wordt daar een bedrag van op in mindering gebracht. De uitkomst is de verschuldigde betaalbaarheidsheffing huurwoningen. De heffing per heffingsplichtige wordt afgerond op hele euro s. De voorgestelde vermindering van de betaalbaarheidsheffing huurwoningen met heeft tot doel om de financiële overgang tussen een verhuurder met 24 huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens, die op grond van het wetsvoorstel vrijgesteld zal zijn van de heffing, en een verhuurder met 25 huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens, die op grond van het wetsvoorstel over al zijn huurwoningen heffingsplichtig zal zijn, te mitigeren. tweede lid Naar verwachting zal het heffingstarief voor het heffingsjaar 2006 uitkomen op 0,96 per volle WOZ-waarde (zie ook paragraaf 2.2 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting). Dat kan betekenen dat de door een natuurlijk persoon, een rechtspersoon of een groep die krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van 25 huurwoningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de heffingsgrens, te betalen heffing lager uitkomt dan Dat zou er in kunnen resulteren dat de te betalen heffing negatief wordt en de heffingsplichtige recht heeft op «teruggave». Dit lid bepaalt daarom dat de heffing niet lager is dan 0. Indien een heffingsplichtige een bedrag van zou moeten betalen, betekent dat dus niet dat die heffingsplichtige een bedrag van 100 ontvangt, maar dat hij niets hoeft te betalen. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 3 16