Rapporttype: Model Bijzonder Beheer woonruimte Versie 1.1 met referentie: Uitgebracht op:

Transcriptie

1 TAXATIERAPPORT Kottenseweg AE Winterswijk Rapportnummer: B7115AE154156_1 Rapporttype: Model Bijzonder Beheer woonruimte Versie 1.1 met referentie: Uitgebracht op: Uitgebracht door: Taxateur: Blekkink Makelaardij B.V. Haartsestraat CX AALTEN KVK nummer De heer H.J. Blekkink Het NWWI verwerkt de persoonsgegevens zoals vastgelegd in dit taxatierapport. Voor meer informatie over deze verwerking verwijst het NWWI naar haar Privacy- en Gebruiksverklaring, welke u kunt vinden op Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 1 (56)

2 INHOUDSOPGAVE A. OPDRACHT/OPNAME... 3 B. OBJECT... 3 C. DOEL VAN DE TAXATIE... 3 D. WAARDERING... 4 E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID... 5 F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR...5 G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN... 6 H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING... 7 I. ONDERHOUDSTOESTAND / NIEUWBOUW... 8 J. MILIEU / VERONTREINIGING... 8 K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (ANDEREN DAN DE EIGENAAR)...9 L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN N. NADERE MEDEDELINGEN O. BIJLAGEN P. FOTO'S Q. DOOR DE TAXATEUR AANGEREIKTE REFERENTIEOBJECTEN Normblad Bijlagen Controleverslag Centrale Registratie Taxaties Bodeminformatie EPBD EPBD Kadastraal uittreksel Kadastrale kaart Akte van levering Woningtransacties Rendementsberekening Bodemloketrapport (4) Akte van levering Akte van levering Bestemmingsplan Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 2 (56)

3 Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte Versie: 1.1 Bij dit taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte Dit rapport is geregistreerd op onder nummer: Referentie: A. OPDRACHT/OPNAME ALGEMEEN Waardepeildatum: 11 februari 2016 Bedrijfsnaam opdrachtgever: SNS Bank Adres opdrachtgever: Croeselaan BJ Utrecht Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: SNS Bank Opdracht is uitgevoerd door taxateur: De heer H.J. Blekkink Ingeschreven in het register: NRVT onder nummer RT Lid van/aangesloten bij: NVM Naam kantoor: Blekkink Makelaardij B.V. Adres kantoor: Haartsestraat CX AALTEN Datum opname en inspectie: 11 februari 2016 B. OBJECT 1. Woningtype: vrijstaande woning Bijzonder woningtype: bedrijfs- of dienstwoning Adres: Kottenseweg Postcode en plaats: 7115 AE Winterswijk De (hemelsbreed gemeten) afstand tussen het vestigingsadres van het kantoor van de taxateur en het getaxeerde object bedraagt: 2. Verkoop onder Voorwaarden is van toepassing: Nee 12.3 km C. DOEL VAN DE TAXATIE Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van: a. een verkoop: Ja Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 3 (56)

4 D. WAARDERING Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: - Marktwaarde: ,- zegge: tweehonderdzestigduizend euro Bijzonder uitgangspunt: - uitgaande dat het object leeg en vrij van huur en gebruik(-srechten) geleverd wordt. - Marktwaarde: ,- zegge: honderdvijfenzeventigduizend euro Bijzonder uitgangspunt: - uitgaande dat het object verhuurd is. Naar aanleiding van het verzoek van de opdrachtgever tot een aanvullende opinie ten behoeve van een inschatting door de hypotheekhouder omtrent nader te nemen acties, verklaart de taxateur als volgt: 1. Bij executieveiling bedraagt de vermoedelijke verkoopopbrengst van het object ,- Deze opinie is mede tot stand gekomen na afweging van de volgende uitgangspunten : 1. dat verkoop en overdracht zal plaatsvinden op de waardepeildatum; 2. dat er sprake is van een zakelijke transactie; 3. dat partijen met kennis van zaken, prudent, bereidwillig en niet onder dwang handelen; 4. dat de verkoop plaats vindt via één van de 17 regioveilingen met de gebruikelijke voorwaarden en condities; 5. dat de veilingkosten 0,- zullen bedragen; 6. dat de marketing van het getaxeerde plaats vindt conform de wettelijke normen (Art. 3:250 BW); 7. dat het object zowel van binnen als van buiten goed bezichtigd / geïnspecteerd kan worden; 8. dat het object leeg en vrij van huur en gebruik(-srechten) geleverd wordt. 2. Bij executieveiling bedraagt de vermoedelijke verkoopopbrengst van het object ,- Deze opinie is mede tot stand gekomen na afweging van de volgende uitgangspunten : 1. dat verkoop en overdracht zal plaatsvinden op de waardepeildatum; 2. dat er sprake is van een zakelijke transactie; 3. dat partijen met kennis van zaken, prudent, bereidwillig en niet onder dwang handelen; 4. dat de verkoop plaats vindt via één van de 17 regioveilingen met de gebruikelijke voorwaarden en condities; 5. dat de veilingkosten 0,- zullen bedragen; 6. dat de marketing van het getaxeerde plaats vindt conform de wettelijke normen (Art. 3:250 BW); 7. dat het object zowel van binnen als van buiten goed bezichtigd / geïnspecteerd kan worden; 8. dat het object verhuurd is. 3. Bij onderhandse verkoop onder beperking van de termijn van verkoop tot drie maanden bedraagt de vermoedelijke verkoopopbrengst van het object ,- Deze opinie is mede tot stand gekomen na afweging van de volgende uitgangspunten : 1. dat verkoop en overdracht zal plaatsvinden op de waardepeildatum; 2. dat er sprake is van een zakelijke transactie; 3. dat partijen met kennis van zaken, prudent, bereidwillig en niet onder dwang handelen; 4. dat een voor de onroerende zaak gebruikelijke goede voorbereiding en marketing plaatsvindt; 5. dat het object zowel van binnen als van buiten goed bezichtigd / geïnspecteerd kan worden; 6. dat het object verhuurd is. Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 4 (56)

5 E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID 1. Voorwaarden Op deze taxatie zijn van toepassing: Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. 2. Aansprakelijkheid De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. 3. Normblad Taxatierapport De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het 'Normblad Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte versie 1.1.': BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN Deze opsomming geeft enige conclusies uit het rapport weer die voor het object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld van het getaxeerde object blijft kennisname van de integrale tekst van het rapport noodzakelijk. De in F.4. en F.8. genoemde Marktwaarde gaat uit van een oplevering leeg en ontruimd, vrij van huur en gebruik(srechten). F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR Ja 1. Bij de taxatie zijn waardebeïnvloedende privaatrechtelijke bijzonderheden naar voren gekomen (vraag G.2.): 2. De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving (vraag H.2.b.): 3. De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid "matig" of "slecht" (vraag I.2.a.): 4. De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde (vraag I.2.c.): 5. Bij de taxatie is naar voren gekomen dat er sprake is, danwel een vermoeden bestaat, dat verontreiniging aanwezig is (vraag J.2.): 6. De taxateur heeft het object opgenomen door middel van een geveltaxatie (vraag K.1.): 7. Het object is geheel of gedeeltelijk bewoond door derden (vraag K.1.b. / K.3.): 8. Een van de modelwaarden wijkt meer dan 10% af van de getaxeerde marktwaarde (vraag L.3.): (let op: Dit item blijft leeg als er geen modelmatig rapport beschikbaar is voor het getaxeerde object) De afwijking tussen modelwaarde en marktwaarde is: Calcasa: 7,7% Ortec: 27,1% Ja X X X Nee X X X X X Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 5 (56)

6 G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN NADERE GEGEVENS 1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: - eigendomsbewijs: Ja - kadastraal plan: Ja - kadastraal uittreksel: Ja - overige: Het eigendomsbewijs van het achtergelegen perceelnr is ook geraadpleegd akte 6758/48 en 7358/45 (zakelijk recht) 2. Kenmerken a. Grondgebonden Perceel / Perceel met opstal(len), kadastraal bekend als: - Gemeente: Winterswijk - Sectie: D - Sectienummer: Mandelig perceel: Nee - Perceelgrootte: 0 hectare, 12 are en 52 centiare 1. Volle eigendom: Ja 2. Recht van (onder)erfpacht: Nee 3. Recht van vruchtgebruik / gebruik en bewoning / anders : Nee 4. Recht van opstal: Nee Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen: De taxateur heeft voorwaarden of andere bijzonderheden waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden: Nee Nee Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 6 (56)

7 H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 1. Object a. Nadere omschrijving van het object: Het Vrijstaande Woonhuis (opgedeeld in twee woongedeelten) met ondergrond en erf alsmede de helft van de aangebouwde schuur. b. Toegepaste constructie, materialen en installaties: Hoofdbouw Woonhuis: Traditioneel gebouwd van metselwerk steen (spouw), op de begane grond ged. houten/ betonnen vloeren, deel s gipsplaatplafonds/geperste platen/ zachtboard, houten verdiepings en zoldervloer, houten dakbeschot gedekt met pannen. Tussenbouw in platdakconstructie metselwerk steen spouw, gedekt met bituem en deels met betontegels. Schuur: Metselwerk steen, betonnen/steenachtige vloeren, pannendak. Verwarming via gaskachels. Gescheiden nutsvoorzieningen beide woongedeelten voor gas, water, elektra. beglazing in deels iso/voorzet/enkel en glas in lood. Verwarming via gaskachels. In 154 : is de keuken deels van de huurder, de badkamer deels (douchegarnituur). c. Bijzonderheden met het oog op duurzaamheid: Geen bijzonderheden d. Bouwjaar: 1920 e. Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen/ geen uitbreidingen : f. Indeling: huisnr. 154: Begane grond: ruime vestibule, hal met trapopgang, woonkamer, woonkeuken, achteringang, bijkeuken en toilet. Verdieping: overloop, 4 slaapkamers, badkamer met toilet, wastafel en douche, zolderberging. huisnr. 156: Begane grond: entree, 2 slaapkamers, opkamer, badkamer met douche, toilet en wastafel, keuken en woonkamer. (de verdieping van 154 is boven het gedeelte /begane grond van 156) g. Volgens opgave van: de taxateur is de gebruiksoppervlakte als volgt verdeeld: - wonen: 227 m² - overige inpandige ruimte: 0 m² - gebouwgebonden buitenruimte: 0 m² - externe bergruimte: 100 m² h. Indicatie bruto inhoud: 823 m³ (exclusief bijgebouwen als garages e.d.) 2. Omgeving a. Wijk, stand, voorzieningen: Mooi landelijke ligging. Aard van de belendingen: Deels schuur van erven, houtzagerij. b. De waarde wijkt meer dan 15% af van Nee soortgelijke objecten in de directe omgeving: c. De taxateur heeft omgevingsfactoren Ja, De aanwezig houtzagerij beïnvloedt de waarde waargenomen die de waardeontwikkeling ten nadele. substantieel kunnen beïnvloeden (bijv. Tevens heeft deze het recht van overweg over het omliggende industrie, bouwplannen, getaxeerde object. Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 7 (56)

8 wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen): I. ONDERHOUDSTOESTAND / NIEUWBOUW 2. Bestaande bouw a. In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven - binnenonderhoud: voldoende - buitenonderhoud: voldoende - bouwkundige constructie: voldoende b. De taxateur heeft gebreken waargenomen die Nee de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden: c. De te verwachten kosten voor direct Nee noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde: d. De indruk die de taxateur heeft verkregen van Nee het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek: J. MILIEU / VERONTREINIGING 1. Geraadpleegde informatie In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/of personen geraadpleegd: a. Kadaster: Ja b. Gebruiker/Eigenaar: Ja, De heer Nijweide en huurder de Heer J. Olsman. c. Bevoegd Gezag (zie normblad): Provincie Gelderland d. Provincie Gelderland: Atlas Leefomgeving. Wanneer je aanklikt op het kaartje van de bodematlas staat er provincie gelderland, maar niet wat er is. 2. Bijzonderheden a. Het kadaster geeft een milieumelding: Nee b. Op basis van de onder J.1 geraadpleegde Nee instanties of personen kan worden vastgesteld dat er sprake is/kan zijn van bodemverontreiniging: c. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de Ja, In de bodematlas wordt aangegeven dat er wat taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) is, onduidelijk is er wat, vermoedenlijk een oude verontreiniging aanwezig te achten: olietank of e.d. d. De taxateur heeft asbestverdacht materiaal Nee waargenomen/heeft aanwijzingen dat dit materiaal aanwezig is: 3. Energielabel a. Het object beschikt over een geldig energielabel, EPA of EPC-berekening : Nee, Zie EPBD Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 8 (56)

9 K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (ANDEREN DAN DE EIGENAAR) 1. Eigen gebruik De taxateur heeft het object opgenomen door middel van een geveltaxatie: Volgens opgave van: Nee Eigenaar wordt het object a. thans volledig bewoond door de eigenaar: Nee, Beide bedrijfs(woningen) zijn verhuurd. b. thans geheel of gedeeltelijk bewoond door derden: Ja, huisnr 154 is gehuurd door de fam. te Winkel. Zij huren vanaf 19 dec 1990 voor euro 400,-- per maand. huisnr. 156 is gehuurd door de Heer J. Olsman vanaf 26 feb 2014 voor euro 450 per maand. Beide partijen zeggen dat er geen huurkontrakt is. Als huurwaarde van de schuur (de helft aangehouden) van euro 150 per maand als opslagruimte. Totaal huurwaarde beide woningen en schuur : euro per maand. c. met medewerking van de eigenaar onbewoond opgeleverd: Nee, Nee, beide woongedeelten blijven bewoond. e. Indien het object (gedeeltelijk) verhuurd wordt - Er is een schriftelijke huurovereenkomst: Nee, Volgens beide huurders is er geen huurkontrakt. 2. Bijzonderheden omtrent de bewoning a. Volgens de taxateur wordt het object: normaal gebruikt b. Volgens de taxateur is er ernstige gebruiksschade Nee geconstateerd: 3. Waarneming taxateur De taxateur heeft signalen ontvangen die afwijken van de onder K.1 gestelde informatie: Nee Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 9 (56)

10 L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL 1. Toegepaste methodiek De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: - objectvergelijking: Ja 2. Courantheid Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde marktwaarde zal deze marktwaarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van circa: 6-9 maanden 3. Geraadpleegde modelmatige rapporten Aantal geraadpleegde rapporten: 2 Modelmatige rapporten Indien de taxateur ter onderbouwing van zijn taxatie één of meer modelmatige waarderapporten heeft opgevraagd en ontvangen, worden de gegevens daarvan hieronder weergegeven. Modelmatige Rapporten Overall Beeld Calcasa Ortec Finance Getaxeerde marktwaarde (zie D.) , ,- Percentage afwijking modelwaarde ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde 7,7% 27,1% Modelwaarde , ,- Betrouwbaarheidspercentage 87,2% 90,2% Verklarende modellen Calcasa Ortec Finance Verkoopprijs getaxeerde object - - Verkoopdatum getaxeerde object - - Gecorrigeerde verkoopprijs getaxeerde object - - Postcodemodel - - Straatmodel - - Kenmerkenmodel ,- Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 10 (56)

11 Referentieobjecten GO Wonen Inhoud Object- gegevens Woningtype Perceelsopp. Bouwjaar Verkoopprijs Verkoopdatum Gecorrigeerde verkoopprijs Calcasa Meester Brouwerlaan AH WINTERSWIJK BRINKHEURNE Vredenseweg LS WINTERSWIJK Badweg JZ WINTERSWIJK Ortec Finance KALVERLN AX REKKEN RAKEKOLKWG AR REKKEN PR MAURITSSTR AC BREDEVOORT Kerngegevens getaxeerde object vrijstaande woning vrijstaande woning vrijstaande woning vrijstaande woning vrijstaande woning vrijstaande woning vrijstaande woning m² 155 m² 520 m³ , ,- 624 m² 180 m² 600 m³ , , m² 105 m² 360 m³ , , m² 124 m² 603 m³ , ,- 738 m² 174 m² 532 m³ , , m² 148 m² 451 m³ , , m² 227 m² 823 m³ 1920 Marktwaarde ,- Commentaar taxateur op modelmatig rapport van Calcasa Mr. Brouwerlaan 7: volgens mij kloppen de gegevens niet zoals bij realworks is weergegeven, vermoedenlijk een ander pand. Vredenseweg 134: geen vergelijkbare woning, veel jongere woning, gebouwd in Badweg 10: vergelijkbare bouwperiode, groter perceel (ca 234 m2), kleiner van inhoud, en veel minder woonopp, echter veel rustiger ligging (wel betere ligging). Commentaar taxateur op modelmatig rapport van Ortec Finance Kalverlaan 12: rekken is een andere ligging dan de brinkheurne in winterswijk, het object is mij onbekend. Rakekolkweg 3: rekken is een andere ligging, dan de brinkheurne, wel vergelijkbare woning qua uitstraling en bouwperiode, echter veel kleiner perceel, minder inhoud en woonopp, waardoor lagere waarde. pr. maurisstraat 9: qua uitstraling vergelijkbare woning, deze woning verkeerde in een oude staat en heeft veel meer grond, qua ligging vergelijkbaar vanwege de drukke aangrenzende weg. Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 11 (56)

12 M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie a. Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: Kadaster Gemeente ruimtelijke plannnen b. Het gebruik als woonruimte is: - toegestaan conform het bestemmingsplan: Nee, het object heeft een bedrijven bestemming. - toegestaan op andere wijze: Ja, Het gebruik voor wonen is al decennia in het woonhuis (zgn bedrijfswoning) c. Er zijn aanschrijvingen ex. Art. 13 t/m 16 Woningwet resp. een vooraanzegging daartoe: Nee 2. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie M.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: a. Vestigingseisen: Er zijn geen bijzondere vestigingseisen gebleken na onderzoek door de taxateur uit de in M.1. geraadpleegde bronnen. b. Gebruiksbelemmerende bepalingen: Er zijn geen bijzondere gebruiksbelemmerende bepalingen gebleken na onderzoek door de taxateur uit de in M.1. geraadpleegde bronnen. c. Verkoopbelemmerende bepalingen: Er zijn geen bijzondere verkoopbelemmerende bepalingen gebleken na onderzoek door de taxateur uit de in M.1. geraadpleegde bronnen. 3. Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten: Nee 4. Monument Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het object : a. als beschermd monument (ex artikel 3 Nee Monumentenwet 1988): b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel Nee daartoe (ex artikel 35 Monumentenwet 1988): c. tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument: Nee N. NADERE MEDEDELINGEN 1. De achtergelegen grond en de helft van de schuur (zie bijlage kaartje) zijn eigendom van de erven Mevr. F.W. Huiskamp, familie van de eigenaar van Kottenseweg 154 en 156 Winterswijk. 2. De houtzagerij en de eigenaren van (10288) maken gebruik van het recht van overgang. 3. BP gevestigd t.b.v. Liander en gemeente winterswijk. 4. De maten en inhoud zijn berekend naar aanleding van visuele inspectie. 5. Nadelig is dat de helft van de schuur eigendom is van de erven (deze schuur is niet opgedeeld). 6. Het object heeft een bedrijven bestemming, het huidige gebruik is/zijn dus een bedrijfswoning(en) Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 12 (56)

13 O. BIJLAGEN - Controleverslag Centrale Registratie Taxaties - Bodeminformatie - EPBD 2 - EPBD - Kadastraal uittreksel - Kadastrale kaart - Akte van levering - Woningtransacties - Rendementsberekening - Bodemloketrapport (4) - Akte van levering - Akte van levering - Bestemmingsplan Aldus gedaan en opgemaakt te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap te AALTEN op en vervolgens (digitaal) ondertekend door: De heer H.J. Blekkink Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 13 (56)

14 P. FOTO'S Straatbeeld Tuin Achtergevel Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 14 (56)

15 Achtergevel Woonkamer Woonkamer Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 15 (56)

16 Keuken Keuken Kelder Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 16 (56)

17 C.V.-ketel Badkamer Badkamer Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 17 (56)

18 Meterkast Meterkast Meterkast Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 18 (56)

19 Meterkast Slaapkamer Slaapkamer Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 19 (56)

20 Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 20 (56)

21 Slaapkamer Slaapkamer Toilet Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 21 (56)

22 Toilet Zolder Zolder Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 22 (56)

23 Q. DOOR DE TAXATEUR AANGEREIKTE REFERENTIEOBJECTEN Verkochte objecten Adresgegevens referentieobject 1: Woningtype: Perceelsoppervlakte: 1290 m² Gebruiksoppervlakte wonen: 144 m² Inhoud woning: 503 m³ Bouwjaar: 1960 Verkoopprijs: ,- Verkoopdatum: 17 december 2015 Bron gegevens: Toelichting taxateur: De Slingeweg 3, 7115 AG Winterswijk vrijstaande woning realworks - vergelijkbare ligging. - minder inhoud ca 319 m3. - minder woonopp.: ca 106 m2. Adresgegevens referentieobject 2: Meester Meinenweg 27, 7107 AN Winterswijk Kotten Woningtype: vrijstaande woning Perceelsoppervlakte: 805 m² Gebruiksoppervlakte wonen: 135 m² Inhoud woning: 673 m³ Bouwjaar: 1969 Verkoopprijs: ,- Verkoopdatum: 16 januari 2015 Gecorrigeerde verkoopprijs: ,- Bron gegevens: realworks Toelichting taxateur: - iets betere ligging. - veel minder woonopp - minder inhoud ca 150 m3. - minder grond Adresgegevens referentieobject 3: Misterweg 238, 7109 BA Winterswijk Miste Woningtype: vrijstaande woning Perceelsoppervlakte: 2755 m² Gebruiksoppervlakte wonen: 192 m² Inhoud woning: 959 m³ Bouwjaar: 1880 Verkoopprijs: ,- Verkoopdatum: 8 juni 2015 Bron gegevens: realworks Toelichting taxateur: - mindere ligging pal aan drukke weg. - wel voor 2 gezinnen bewoonbaar. - mindere staat. - minder aantrekkelijke uitstraling. - wel meer grond. Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 23 (56)

24 Adresgegevens referentieobject 4: Benninkweg 1, 7109 BZ Winterswijk Miste Woningtype: vrijstaande woning Perceelsoppervlakte: 2390 m² Gebruiksoppervlakte wonen: 115 m² Inhoud woning: 510 m³ Bouwjaar: 1890 Verkoopprijs: ,- Verkoopdatum: 16 april 2015 Bron gegevens: realworks Toelichting taxateur: - minder inhoud wonen ruim 300 m3. - minder woonopp.: ca 106 m2. - wel meer grond. - vergelijkbare staat. - na verbouw ook goed te bewonen door meerdere gezinnen (via inwoning) Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 24 (56)

25 Normblad Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte, behorende bij het model "Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte versie 1.1." INLEIDING Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur dat hij, noch een kantoor of onderneming waarbij hij direct of indirect enig belang heeft, betrokken is bij een financieringsaanvraag of transactie; dat hij zich bij het uitvoeren van de taxatieopdracht niet heeft laten leiden door vooraf bepaalde of gewenste uitkomsten, waarden, adviezen en/of conclusies; te beschikken over plaatselijke kennis van het gebied waarin het getaxeerde object is gelegen; De beschikbare tijd en het kostenaspect brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de taxatie grenzen moeten worden gesteld. Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte. De opbouw van dit modelrapport is als volgt: Indien bij ja/nee- of nee/ja-vragen de eerste optie van toepassing is dan volstaat de enkele melding daarvan. Indien de tweede optie van toepassing is, geeft de taxateur een toelichting. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings-)factoren en informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is graag bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting. Voor zover ook informatie is ingewonnen bij derden zoals de gemeentelijke overheid, wordt dat in het rapport expliciet aangegeven. Bij deze taxatie is de taxateur er vanuit gegaan dat de gegevens geleverd door deze derden juist zijn. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, het kadastraal uittreksel (niet ouder dan 14 dagen voor de waardepeildatum) en het meest recente eigendomsbewijs. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich vergewissen van de erfpachtvoorwaarden. Indien er sprake is van een lidmaatschapsrecht coöperatieve vereniging zal de taxateur dit behandelen als ware het een appartementsrecht en hiervan uitdrukkelijk melding maken in het rapport (onder N. nadere mededelingen). OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING De taxateur verstrekt de opdrachtgever een beeld van het object en zijn omgeving. De informatie wordt gegeven op basis van visuele waarneming en plaatselijke bekendheid van de taxateur. Bij de indeling van het object wordt uitgebreid beschreven welke bijzonderheden er per vertrek aanwezig zijn ter ondersteuning van de gemaakte foto s. De omschrijving van het object vindt plaats conform de laatste uitgave van de fotowijzer woningen, een uniformering van begrippen en definities van woningen, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en Waarderingskamer. De gebruiksoppervlakten zijn gemeten conform de meest recente meetinstructie, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en Waarderingskamer. Indien het niet mogelijk is om het object van binnen te kunnen inspecteren, zal de taxateur hiervan uitdrukkelijk melding maken in het rapport. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze de in het rapport genoemde maatvoering is verkregen (onder H.1.g.) en of deze voldoet aan de meetinstructie (onder N. nadere mededelingen). Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 25 (56)

26 ONDERHOUDSTOESTAND Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Indien één of meerdere onderdelen bij hoofdstuk I.2.a. niet visueel waarneembaar zijn, zal de taxateur de reden hiervan uitdrukkelijk vermelden in het rapport (onder N. nadere mededelingen). Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud is uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen). MILIEU/VERONTREINIGING De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het rapport vermelde bronnen. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bronnen waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst. Indien de taxateur op basis van zijn plaatselijke bekendheid bijzondere aanleiding ziet om verontreiniging aanwezig te achten, zal ook het bevoegde gezag worden geraadpleegd. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn. ONDERBOUWING WAARDE-OORDEEL Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren en aangeven welke andere, door de markt geaccepteerde methode hij heeft gebruikt. Tenzij in het rapport expliciet anders is aangegeven, hanteert de taxateur voor zover van toepassing de marktwaarde zoals hierna gedefinieerd. MARKTWAARDE Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Indien één van de getaxeerde waarden betrekking heeft op een niet bestaande situatie (bijv. een verhuurd object) dan licht de taxateur dit in het rapport toe en kan naast de marktwaarde een tweede (of volgende) marktwaarde opgenomen worden die duidelijk betrekking heeft op de fictieve, nader beschreven situatie(s), waarbij duidelijk is per marktwaarde aangegeven welke uitgangspunten de taxateur heeft gehanteerd. Indien sprake is van volledige nieuwbouw kan volstaan worden met het enkel vermelden van de marktwaarde uitgaande van een conform de aannemingsovereenkomst gerealiseerde woning. Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 26 (56)

27 OPINIE De taxateur geeft zijn opinie pas nadat de Marktwaarde is bepaald, over de door hem verwachte opbrengst bij verkoop (al dan niet via de executieveiling). Er wordt in dit geval uitdrukkelijk géén waarde bepaald. De taxateur geeft deze opinie over de te verwachten opbrengst op basis van het door hem gehanteerde en beschreven scenario s. De gegeven opinie is slechts van toepassing op de peildatum per heden. In het geval van een mogelijke verkoop in de toekomst, kan in geen geval aanspraak worden gemaakt op de gegeven opinie. Zowel marktomstandigheden als verkoopomstandigheden en -proces kunnen afwijken van hetgeen is aangenomen en vastgesteld. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN De taxateur doet onderzoek naar het eventueel bestaan van (vooraankondigingen tot het nemen van) besluiten ex artikel 13 tot en met 14 lid 1 Woningwet) als concrete omstandigheden duiden op het mogelijk bestaan van dergelijke besluiten of vooraankondigingen. De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. VISUELE OBJECTPRESENTATIE Het taxatierapport bevat afbeeldingen van het vooraanzicht, het straatbeeld, de achtergevel, de tuin, de badkamer, de keuken, de woonkamer, de slaapkamers, het toilet, de bergzolder, de garage/berging, de technische ruimte (waaronder de c.v.-ketel) en de meterkast (voor zover deze ruimten en elementen aanwezig en fotografeerbaar zijn). De foto s dienen de actuele situatie zo goed mogelijk weer te geven. Indien het niet mogelijk is om het object van binnen te kunnen inspecteren, zal de taxateur deze informatie in zijn rapport vermelden en tevens aangeven of en uit welke andere bronnen hij de indeling en de foto s heeft ontvangen (onder N. nadere mededelingen). Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 27 (56)

28 Controleverslag Centrale Registratie Taxaties Gegevens validatie-instituut: Naam validatie-instituut: NWWI Rapportnummer: B7115AE154156_1 Registratienummer: Adresgegevens getaxeerde object: Straat en huisnummer: Kottenseweg Postcode en plaats: 7115 AE Winterswijk Gegevens CRT: Controledatum CRT: 28 januari 2016, 15:01:17 Registratienummer CRT: 7115AE154156_YRHI Controleverslag / Uitslag CRT: Op het moment van acceptatie van de opdracht door de makelaar/taxateur is geconstateerd dat er geen sprake was van een match op een of meerdere rapporten die in de afgelopen 6 maanden aan de CRT zijn aangeboden. Uitleg: De Centrale Registratie Taxaties is een registratiesysteem van alle taxatieopdrachten, die door een taxatiekantoor via een validatie-instituut worden geaccepteerd. Deze taxatieopdrachten worden met elkaar vergeleken op basis van bepaalde kenmerken van het te taxeren object. Het doel hiervan is dat validatie-instituten de normen controleren, die opgesteld zijn door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV) en vastgelegd zijn in het normblad van het taxatiemodel of die bepaald zijn door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG). Er wordt gecontroleerd op belangenverstrengeling bij de betrokken partijen en de onafhankelijkheid van de taxateur en zijn kantoor. Toepassing van de CRT in het validatieproces verhoogt de betrouwbaarheid en transparantie van de taxatierapporten. De vastgelegde gegevens worden na een bepaalde periode automatisch verwijderd uit het systeem. Voor meer informatie verwijzen wij u naar crt.stenv.nl. Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 28 (56)

29 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 29 (56)

30 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 30 (56)

31 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 31 (56)

32 Kadastraal bericht object pagina 1 van 2 Kadaster Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft: WINTERSWIJK D Kottenseweg AE WINTERSWIJK BRINKHEURNE 12:01:01 Uw referentie: Kottenseweg 154 Toestandsdatum: Kadastraal object Kadastrale aanduiding: WINTERSWIJK D 8202 Grootte: 12 a 52 ca Coördinaten: Omschrijving kadastraal object: WONEN ERF - TUIN Locatie: Kottenseweg AE WINTERSWIJK BRINKHEURNE Kottenseweg AE WINTERSWIJK BRINKHEURNE Ontstaan op: Aantekening kadastraal object LOCATIEGEGEVENS ONTLEEND AAN BASISREGISTRATIES ADRESSEN EN GEBOUWEN Ontleend aan: ATG d.d Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. Gerechtigde EIGENDOM De heer Jan Hendrik Nijweide Dinkelstraat BZ ENSCHEDE Geboren op: Geboren te: WINTERSWIJK (Persoonsgegevens zijn ontleend aan Basisregistratie Personen) Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument: HYP4 8744/65 reeks ARNHEM WINTERSWIJK D 8202 Aantekening recht BURGERLIJKE STAAT GEHUWD Betrokken persoon: Mevrouw Elisabeth Wilhelmina Zweverink Dinkelstraat BZ ENSCHEDE Geboren op: Geboren te: WINTERSWIJK (Persoonsgegevens zijn ontleend aan Basisregistratie Personen) Ontleend aan: BSA 505/12002 reeks ARNHEM d.d Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 32 (56)

33 Kadastraal bericht object pagina 2 van 2 Kadaster Betreft: WINTERSWIJK D Kottenseweg AE WINTERSWIJK BRINKHEURNE 12:01:01 Uw referentie: Kottenseweg 154 Toestandsdatum: Gerechtigde ZAKELIJK RECHT ALS BEDOELD IN ART.5,LID 3,ONDER B,VAN DE BELEMMERINGENWET PRIVAATRECHT Gemeente Winterswijk Stationsstraat GH WINTERSWIJK Postadres: Postbus: AC WINTERSWIJK Zetel: WINTERSWIJK KvK-nummer: (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het KvK-nummer. Recht ontleend aan: 84 WTW00/23019 d.d Gerechtigde ZAKELIJK RECHT ALS BEDOELD IN ART.5,LID 3,ONDER B, VAN DE BELEMM. WET PRIVAATR OP GED. VAN PERCEEL Liander Infra Oost N.V. Groningensingel EA ARNHEM Zetel: ARNHEM KvK-nummer: (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het KvK-nummer. Recht ontleend aan: HYP4 1671/10 reeks ZUTPHEN Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 33 (56)

34 Uittreksel Kadastrale Kaart Uw referentie: Kottenseweg m 5 m 25 m Deze kaart is noordgericht Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing Overige topografie Voor een eensluidend uittreksel, Apeldoorn, 9 februari 2016 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel WINTERSWIJK D 8202 Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht. Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 34 (56)

35 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 35 (56)

36 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 36 (56)

37 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 37 (56)

38 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 38 (56)

39 Kadata Internet Woningtransacties Postcode 7115AE Omschrijving Totaal Woningtransacties 2,35 Transactiedatum Postcode 7115AE Woonplaats WINTERSWYK BRINKH Adres KOTTENSEWG 148 Grootte (m2) 860 Koopsom ( ) Meer onroerend goed N Cultuurtekst WONEN Woningtype K Zakelijk recht code VE Belemmering BA Bouwjaar Inhoud (m3) Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 39 (56)

40 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 40 (56)

41 Bodemloket rapport geprint op Feb 25, :45 AM Rapport A Locatie Adres Gegevensbeheerder Activiteiten Contact Gegevensbeheerder Kottenseweg 154, WINTERSWIJK BRINKHEURNE. Winterswijk Provincie Gelderland Provincie Gelderland Bezoekadres: Markt 11, 6811 CG Arnhem (route) Postadres: Postbus 9090, 6800 GX Arnhem Telefoon: (026) Fax: (026) Twitter: twitter.com/provgelderland Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 41 (56)

42 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 42 (56)

43 Legenda Locatie Beschikbaarheid gegevens Voortgang onderzoek Mijnsteengebieden Disclaimer: De gegevens op het Bodemloket zijn met de grootste zorg samengesteld. Toch kan het voorkomen dat de informatie op deze website verouderd is, onvolledig is of onjuistheden bevat. De organisatie achter Bodemloket.nl noch de data-eigenaren (gemeenten en provincies) zijn aansprakelijk voor enigerlei schade die het directe of indirecte gevolg is van of in verband staat met het gebruik van de op deze website beschikbare informatie. U helpt de overheid door eventuele geconstateerde fouten of gebreken te melden. De provincies en gemeenten die op de kaart van Nederland groen gekleurd zijn, leveren informatie aan voor het Bodemloket. Ook andere instanties - zoals kleinere gemeenten - hebben soms bodeminformatie, maar deze vindt u voorlopig nog niet op deze website. Wilt u een compleet beeld? Neem dan zeker óók contact op met uw gemeente. Staat een locatie (nog) niet vermeld op de kaart? Dan hebben we daar geen informatie over. Op bodemloket.nl vindt u per plaats een overzicht van de bevoegde instanties. De contactgegevens vindt u op de website van de desbetreffende gemeente of provincie. Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 43 (56)

44 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 44 (56)

45 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 45 (56)

46 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 46 (56)

47 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 47 (56)

48 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 48 (56)

49 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 49 (56)

50 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 50 (56)

51 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 51 (56)

52 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 52 (56)

53 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 53 (56)

54 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 54 (56)

55 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 55 (56)

56 Rapportnummer: B7115AE154156_1 Pagina: 56 (56)