DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.

Transcriptie

1 CR 09/2257 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Taxatie. Niet in redelijkheid tot waardering kunnen komen. Tegenstrijdigheid tussen taxatierapport en beroepschrift. Bij waardering mede laten leiden door gerealiseerde koopsom. Onjuiste referentieobjecten gebruikt. In haar beroepschrift verklaart de makelaar dat zij veel belang hechtte aan uitgevoerde verbeteringen aan het appartement terwijl het taxatierapport het tegendeel vermeldt en bovendien gezegd wordt dat koopster van plan was om investeringen te doen. De door de makelaar ingebrachte vergelijkingsobjecten kunnen niet als zodanig gebruikt worden o.a. omdat deze van 2000 dateren en luxueus zijn uitgevoerd terwijl het getaxeerde appartement uit de jaren 30 dateert. Vorige verkopen van het getaxeerde object wijzen op een veel lagere waarde dan beklaagde opschreef. De makelaar gaf toe dat zij zich wellicht teveel liet leiden door de gerealiseerde koopprijs en dus de gewenste uitkomst van de taxatie. Ware beklaagde nog lid geweest, dan had de Centrale Raad ontzetting uit het lidmaatschap als straf opgelegd. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: Mw S-B, voorheen lid van de vereniging, destijds gevestigd en kantoorhoudende te Z, appellante/beklaagde tegen V., gevestigd en kantoorhoudende te A, klaagster 1. Verloop van de procedure 1.1 Appellante is bij brief van 8 september 2008 tijdig in hoger beroep gekomen van de beslissing van 16 juli 2008 van de Raad van Toezicht s-gravenhage (aan partijen verzonden bij brief van 18 juli 2008). In deze beslissing is de tegen appellante ingediende klacht gegrond verklaard en is aan haar de straf van berisping opgelegd en een boete van De Raad heeft voorts bepaald dat appellante met een bedrag van vermeerderd met BTW dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht in eerste instantie. 1.2 In haar brief van 16 december 2008 heeft appellante de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd. 1.3 Klaagster heeft in haar verweerschrift van 29 januari 2009 verweer gevoerd in hoger beroep.

2 2 1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad. 1.5 Ter zitting van 10 maart 2009 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: - appellante in persoon bijgestaan door mr. A.G.A. van Rappard; - klaagster vertegenwoordigd door mevrouw B. Wichmann en de heer P. van Kan, bijgestaan door mr. K.R.M. de Nijs. 1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. 2. De feiten 2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast. 2.2 Op verzoek van een zekere mevrouw B taxeert appellante het appartement gelegen aan de Burgemeester H-laan 99 in G. Mevrouw B geeft deze opdracht in verband met de beoordeling van een aanvraag voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening. Appellante taxeert de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 19 mei 2005 op en de executiewaarde op Deze waarden worden door haar bepaald op respectievelijk en indien een verbouwing zou worden uitgevoerd. 2.3 Mede op grond van het taxatierapport verstrekt klaagster een hypothecaire geldlening aan B van B blijft nalatig met de betaling van de door haar aan klaagster verschuldigde termijnen, waarna klaagster een executieveiling voorbereidt. In het kader daarvan geeft zij opdracht aan de te G gevestigde makelaar Van H om het appartement te taxeren. Per 1 november 2006 taxeert Van H de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op en de executiewaarde bij eigen gebruik op Op de executieveiling levert het appartement op. In haar brief van 13 december 2006 verzoekt klaagster naar aanleiding daarvan aan appellante om een toelichting te geven op haar taxatierapport. In haar brief van 9 januari 2007 vermeldt appellante dat het appartement voor de aankoop door B was gemoderniseerd en in de desbetreffende wijk in G op dat moment min of meer vergelijkbare appartementen te koop stonden voor vraagprijzen van ongeveer en de gemiddelde verkooptijd van deze appartementen vier maanden beliep. Appellante vermeldt voorts dat het appartement in 2001 is verkocht voor en in 2004 voor Zij voegt daaraan toe dat B in 2005, na renovatie door de vorige eigenaar, een bedrag van heeft betaald en dat B voornemens was om de keuken te renoveren. Aan het slot van haar brief stelt appellante de vraag waarom een geldlening is verstrekt van terwijl de koopsom bedroeg. In haar brief betwist appellante tot slot dat Van H de waarde van het appartement juist heeft bepaald en plaatst zij vraagtekens bij de executieopbrengst. In dat verband voert zij aan dat zij beschikt over informatie waaruit blijkt dat B in staat is om haar woning binnen de kortste keren uit te wonen, en vraagt zij zich af of daarvan wellicht ook sprake is geweest met betrekking tot het geveilde appartement.

3 3 3. De klacht 3.1 De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in. 3.2 Appellante heeft met betrekking tot het op 19 mei 2005 opgestelde taxatierapport ten aanzien van het appartement gelegen aan de Burgemeester H-laan 99 in G, ernstige fouten gemaakt dan wel onzorgvuldig gehandeld, althans in dit taxatierapport een zodanig onjuist beeld gegeven van de waarde van dit appartement, dat klaagster op de inhoud daarvan bij de beoordeling van de aanvraag tot financiering van de koopsom, redelijkerwijs niet heeft kunnen afgaan. 4. Het hoger beroep 4.1 Appellante heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 4.2 Appellante was tot 1 januari 2004 werkzaam in dienst van V NVM Makelaars. Een zekere S die een assurantiekantoor had, heeft appellante uitgenodigd om samen met hem en een zekere T een makelaarskantoor op te richten. S en T hebben daarvoor het startkapitaal bijeengebracht en de makelaar heeft als NVM-lid haar kennis en ervaring ingebracht. Evenals in de periode vóór 1 januari 2004 heeft S zorg gedragen voor het aanbrengen van opdrachten met betrekking tot de aanen verkoop van huizen, evenals voor taxatieopdrachten. Nadat de FIOD in 2006 een inval had gedaan in het assurantiekantoor van S, werd aan appellante duidelijk dat S zich mogelijk bezighield met onoirbare praktijken. 4.3 Appellante heeft zich achteraf gerealiseerd dat zij zich bij de taxaties waarover klachten zijn ingediend, te veel heeft laten leiden door de door S aan haar opgegeven verkoopprijzen. Zij heeft echter niet opzettelijk onjuist getaxeerd of zeer onzorgvuldig gehandeld. Naast het gebruikelijke honorarium heeft appellante geen bijkomend financieel voordeel genoten naar aanleiding van de door haar uitgevoerde taxatieopdrachten. 4.4 Klaagster heeft zonder goede gronden de indruk gewekt dat appellante zich zou hebben schuldig gemaakt aan hypotheekfraude. Door toedoen van klaagster is de goede naam van appellante beschadigd waardoor zij heeft moeten besluiten haar lidmaatschap van de NVM op te zeggen. Zij is ook niet meer werkzaam in de makelaardij. In een civiele procedure vordert klaagster vergoeding van de door haar gestelde schade. Appellante heeft de schulden van haar voormalige kantoor uit privé-middelen voldaan. Zij is niet meer in staat om de opgelegde boete te betalen. 4.5 Een taxatierapport kan geen garantie bieden voor een verkoopopbrengst, omdat deze van verschillende niet-constante factoren afhankelijk is. Appellante heeft bij de uitvoering van de taxatieopdracht de gebruikelijke methode van objectvergelijking toegepast. 4.6 Klaagster heeft aangevoerd dat de gehanteerde referentieappartementen daarvoor niet geschikt waren, omdat deze een grotere oppervlakte zouden hebben en later zouden zijn gebouwd dan het

4 4 getaxeerde appartement. De appartementen aan de Burgemeester H-laan 72k en 72g zijn gebouwd in het jaar 2000 en hebben een woonoppervlakte van 100 m 2. De ten aanzien daarvan eind 2003 gehanteerde vraagprijzen bedroegen respectievelijk en Het door appellante getaxeerde appartement had een woonoppervlakte van 85 m 2 en is gebouwd in de periode Het appartement was echter recent gemoderniseerd - van een 4-kamerappartement naar een 3-kamerappartement - en daarmee is rekening gehouden bij de taxatie. 4.7 Door klaagster is als referentieappartement aangedragen de Burgemeester H-laan 81. Dit appartement is gebouwd in 1930 en heeft een woonoppervlakte van 80 m 2. Het appartement was nog niet gemoderniseerd en had geen luxe kwaliteit. In 2004 bedroeg de vraagprijs daarvan Het door klaagster vermelde referentieappartement aan de Burgemeester H-laan 95 kan niet als referentieobject dienen, omdat dit is aangemeld op 27 februari 2006 en derhalve na de datum waarop appellante heeft getaxeerd. Overigens was dit appartement niet recent gemoderniseerd en had dit evenmin een luxe kwaliteit. 4.8 De hertaxatie door Van H is uitgevoerd anderhalf jaar na het moment van taxatie door appellante. Bovendien is sprake geweest van een geveltaxatie zodat geen rekening is gehouden met de staat van de laminaatvloer, de keuken en het uitgevoerde schilderwerk. Appellante heeft bij haar taxatie veel waarde toegekend aan de door de vorige eigenaar aangebrachte verbeteringen. Zij heeft voorts in het kader van de waardebepaling aansluiting gezocht bij de appartementen gelegen aan de Burgemeester H-laan 72k en 72g. Achteraf bezien is sprake geweest van een onjuiste inschatting, maar niet van opzet of zeer onzorgvuldig handelen. 4.9 Het taxatierapport van appellante vermeldt weliswaar niet dat in het appartement een aanzienlijke renovatie was uitgevoerd, maar uit het rapport blijkt wel dat het appartement recent was gemoderniseerd door de specifieke vermelding die voorkomt met betrekking tot onderdelen van het appartement. Wellicht is ten onrechte in het rapport niet vermeld dat de waarde van het appartement (meer dan 25%) afwijkt van soortgelijke objecten in de omgeving. Met betrekking tot de referentieappartementen aan de Burgemeester H-laan 72k en 72g was van een dergelijk waardeverschil echter geen sprake Appellante heeft in eerste instantie verklaard dat zij voorafgaande aan de uitvoering van de taxatieopdracht, was geïnformeerd over de overeengekomen koopprijs en zij deze koopprijs ook relevant vond voor de door haar te taxeren waarde. Dit maakt haar taxatie echter niet onjuist of haar handelen tuchtrechtelijk laakbaar. Appellante heeft in het kader van haar taxatie met name acht geslagen op de referentieappartementen en de bijzondere kenmerken daarvan. Haar taxatierapport bevat enkele schoonheidsfoutjes en zij heeft achteraf bezien ook te veel waarde gehecht aan de door de vorige eigenaar gerealiseerde woningverbeteringen. Ook heeft appellante bij nader inzien een minder juiste keuze gemaakt ten aanzien van de referentieappartementen. Van een opzettelijk te hoge waardering is echter geen sprake en evenmin heeft appellante zeer onzorgvuldig gehandeld. De klacht dient dan ook ongegrond te worden verklaard. 5. Het verweer 5.1 Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

5 5 5.2 Klaagster heeft tegen appellante drie klachten ingediend naar aanleiding van door haar uitgevoerde taxatieopdrachten. Deze klachten zijn alle gegrond verklaard en appellante heeft tegen de beslissingen hoger beroep ingesteld. In twee dossiers heeft appellante dit hoger beroep ingetrokken nadat klaagster had meegedeeld vooralsnog geen vordering tot vergoeding van schade in te zullen stellen. 5.3 Ter zitting van de Raad heeft appellante ondermeer erkend dat zij niet bekend was met de woningmarkt in G. Voorts heeft appellante erkend dat zij zich bij haar waardebepaling heeft laten leiden door de tussen de verkoper en B overeengekomen koopprijs. Tot slot heeft appellante geen verklaring kunnen geven voor de in haar rapport opgenomen tegenstrijdigheden met betrekking tot uitgevoerde renovaties, de aard of de kwaliteit van het appartement in relatie tot andere appartementen en de waarde van het appartement in vergelijking met soortgelijke objecten in de directe omgeving daarvan. 5.4 De door appellante getaxeerde waarde is onjuist en dat blijkt uit de door Van H op 1 november 2006 getaxeerde waarde. Weliswaar was Van H niet in de gelegenheid om het appartement van binnen op te nemen, maar het verschil in uitkomst tussen de beide taxaties tegenover is dermate groot, dat dit niet kan worden verklaard door de inwendige staat van het appartement. Overigens blijkt uit het taxatierapport van appellante niet dat sprake was van een bijzonder interieur. 5.5 Ook de op de veiling gerealiseerde opbrengt van levert een aanwijzing op dat appellante onjuist heeft gewaardeerd. Overigens is niet gebleken van bijzondere omstandigheden met betrekking tot de veiling. Ook de verkoophistorie van een appartement is van belang. De navolgende verkoopprijzen zijn gerealiseerd: - mei ,--; - maart ,--; - augustus ,--; - januari ,--; - september , Er bestaan geen aanwijzingen dat na maart 2004 het appartement zodanig is gerenoveerd dat in de periode tot augustus 2005 een waardestijging kon optreden van Appellante heeft in haar rapport vermeld dat geen sprake is geweest van aanzienlijke renovaties. Zij heeft slechts melding gemaakt van een moderne open keuken, maar ook de mededeling opgenomen dat B het voornemen had om de keukenopstelling te vernieuwen. 5.7 In de Burgemeester H-laan in G zijn twee type woningen gebouwd. In de eerste plaats gaat het daarbij om de in 1932 gebouwde beneden- en bovenwoningen zoals het door appellante getaxeerde appartement op nummer 99. Daarnaast bevindt zich in deze straat het in 2000 opgeleverde luxe appartementencomplex met de nummers 72a tot en met 72m ( Villa K ). De daarin

6 6 opgenomen appartementen kunnen niet dienen als referentieobject. Dat geldt wel voor de navolgende woningen in deze laan: - nummer 81, verkocht op 1 november 2004 voor ,--. Deze woning heeft 166 dagen te koop gestaan. - nummer 77, verkocht op 25 juli 2005 voor ,--. Het betrof een in 2002 gerenoveerde en gemoderniseerde woning. - nummer 95, verkocht op 15 september 2006 voor , Appellante heeft ten onrechte in haar taxatierapport niet vermeld dat de waarde van het appartement meer dan 25% afweek van soortgelijke objecten uit de directe omgeving. Hierdoor heeft appellante de onjuistheid van haar taxatie gemaskeerd. 5.9 Appellante heeft erkend dat zij zich bij haar waardering heeft laten leiden door de uitkomst van de tussen de verkoper en B overeengekomen koopsom. Dit is in strijd met de voor taxateurs geldende basisregels. Appellante verkreeg voorts vele taxatieopdrachten van S, die ook 51% van de aandelen van het makelaarskantoor in bezit had. De onafhankelijkheid van appellante was daardoor niet gewaarborgd B is een alleenstaande en in een eenvoudig appartement in G woonachtige vrouw. Binnen een periode van vijf maanden heeft appellante van B opdracht gekregen om woningen te taxeren in D, G, B en Z. Drie van deze opdrachten zijn gegeven binnen een periode van één maand. Het betrof woningen in de prijsklasse gelegen tussen en Ten onrechte is appellante aan dit fraudesignaal voorbij gegaan. Dat geldt ook voor het feit dat zowel de verkoper van het te taxeren appartement als B relaties waren van S en B bereid was om meer te betalen dan de koopprijs die de verkoper anderhalf jaar daarvoor zelf had betaald. Appellante heeft er van afgezien om hiervan melding te maken in haar taxatierapport. 6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep 6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. 6.2 De Raad heeft in zijn beslissing onder punt 5g een samenvatting opgenomen van de door appellante gegeven antwoorden op de aan haar door de leden van de Raad ter zitting van 18 april 2008 gestelde vragen. In haar beroepschrift is appellante niet tegen deze samenvatting opgekomen. Tijdens de behandeling van het hoger beroep ter zitting van 10 maart 2009 van de Centrale Raad van Toezicht heeft appellante aangevoerd dat zij van oordeel is dat de door de Raad gegeven samenvatting onjuist zou zijn. Nu appellante dit verweer eerst ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft gevoerd gaat deze daaraan als zijnde tardief voorbij. De Centrale Raad van Toezicht wijst er in dit verband nog op dat appellante blijkens de beslissing van de Raad heeft meegedeeld dat zij zich bij het opstellen van het in het geschil zijnde taxatierapport (mede) heeft laten leiden door de door haar opdrachtgever met de verkoper (beweerdelijk) overeengekomen koopsom en dus gewenste uitkomst van de taxatie. In haar beroepschrift onder punt 6 heeft ap-

7 7 pellante in dit verband nog gesteld dat zij zich achteraf heeft gerealiseerd dat zij zich bij de taxaties waarover een klacht is ingediend teveel heeft laten leiden door de door S opgegeven verkoopprijzen. 6.3 Uitgangspunt bij de door een makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. 6.4 Appellante heeft naar aanleiding van de vraag van klaagster om een toelichting te geven op haar taxatierapport, in haar brief van 9 januari 2007 het waardeverloop met betrekking tot het door haar getaxeerde appartement geschetst. Zij heeft in dat verband vermeld dat het appartement in 2001 is verkocht voor en in 2004 voor Blijkens de door haar gegeven schriftelijke toelichting is het appartement vervolgens na de uitvoering van een renovatie, door B gekocht voor Ook in haar beroepschrift heeft appellante benadrukt dat zij bij haar waardering veel belang heeft toegekend aan de door de vorige eigenaar uitgevoerde verbeteringen aan het appartement. Dit verdraagt zich echter niet met het feit dat appellante in haar taxatierapport heeft vermeld dat geen aanzienlijke renovaties waren gerealiseerd en de daarin voorts opgenomen aantekening dat bij B het voornemen bestond om circa te investeren in de vernieuwing van de keukenopstelling. 6.5 Appellante heeft in haar taxatierapport vermeld, dat door haar de methode van objectvergelijking is toegepast. In haar beroepschrift heeft appellante betoogd dat zij zich bij haar waardering mede heeft laten leiden door de waarde van de appartementen die zijn gelegen aan de Burgemeester H- laan 72g en 72k in G. Met betrekking tot deze appartementen is de Centrale Raad van Toezicht echter gebleken dat het daarbij gaat om de in het jaar 2000 opgeleverde luxe appartementen in het kleinschalige appartementencomplex Villa K. Deze appartementen zijn echter niet te vergelijken met het door appellante getaxeerde appartement dat meer dan 60 jaar ouder is. De vergelijking met deze appartementen is naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht zozeer onjuist dat, anders dan appellante heeft aangevoerd in haar beroepschrift, niet kan worden geoordeeld dat achteraf bezien op dat punt sprake is van een onjuiste inschatting. 6.6 Ten aanzien van het getaxeerde appartement is komen vast te staan dat dit in mei 2003 is verkocht voor en in maart 2004 voor Blijkens zijn taxatierapport van 1 november 2006 heeft makelaar Van H de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik getaxeerd op een waarde van en de executiewaarde bij eigen gebruik op waarbij hij echter heeft opgemerkt in zijn taxatierapport dat hij niet in de gelegenheid is geweest om het appartement te bezichtigen. Voorts staat vast dat het appartement in januari 2007 op de veiling een bedrag van heeft opgeleverd en het appartement vervolgens in september 2007 is verkocht voor Gegeven dit prijsverloop en de uitkomst van de taxatie van 1 november 2006 van makelaar Van H en voorts in aanmerking genomen de verkoopprijzen die in de periode 1 november 2004 tot 15 september 2006 zijn gerealiseerd met betrekking tot de appartementen gelegen aan de Burgemeester H-laan 81, 77 en 95 in G, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat de door appellante getaxeerde waarde aanzienlijk te hoog en dus onjuist is. 6.7 Zoals door de Raad in zijn beslissing van 16 juli 2008 heeft opgenomen, heeft appellante ver-

8 8 klaard dat zij zich bij het opstellen van het taxatierapport (mede) heeft laten leiden door de door B met de verkoper overeengekomen koopsom en dus de gewenste uitkomst van de taxatie. Ook in het kader van de procedure in hoger beroep heeft appellante gesteld dat zij bekend was met de hoogte van de overeengekomen koopsom en zij die informatie relevant heeft geacht voor haar waardebepaling. De Centrale Raad van Toezicht acht de door appellante gevolgde handelwijze zoals deze blijkt uit het dossier in beide instanties en uit hetgeen naar voren is gekomen ter zitting van zowel de Raad als de Centrale Raad van Toezicht, tuchtrechtelijk zeer laakbaar. Naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht levert al hetgeen naar voren is gekomen voldoende aanwijzing op voor het oordeel dat appellante niet tot een onafhankelijk waardeoordeel is gekomen, maar door haar opzettelijk onjuist is getaxeerd. 6.8 De klacht is dan ook gegrond. De Centrale Raad van Toezicht acht de door de Raad opgelegde straf juist en hij voegt daaraan toe, evenals de Raad heeft gedaan, dat aan appellante de straf van ontzetting uit het lidmaatschap zou zijn opgelegd indien zij op het moment van de beslissing nog lid van de vereniging zou zijn geweest. De Centrale Raad van Toezicht acht termen aanwezig om appellante te belasten met de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties. 6.9 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak. 7. Beslissing in hoger beroep 7.1 Bekrachtigt de beslissing van de Raad van Toezicht s-gravenhage voorzover daarin de klacht gegrond is verklaard en aan appellante de straf is opgelegd van berisping en de straf van een boete van ,-- en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan. 7.2 Vernietigt de beslissing voor het overige. 7.3 Bepaalt dat appellante terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van 4.953,-- zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan. Aldus gewezen te Amersfoort door mr. J.H. Dantuma, voorzitter, mr. K.E. Mollema, mr. H.W. Pot, J.P. Nelisse en W. van Haselen in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 10 juni 2009.