Wonen boven Winkels Amersfoort We doen het voor de stad
|
|
- René de Ridder
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Wonen boven Winkels Amersfoort We doen het voor de stad L E T T E R L I J K
2 Inhoud We doen het voor de stad Fons de Backer, directeur WbWA Waarde toevoegen aan panden Rob Roggeveen, vermogensbeheerder Dit is een toplocatie Evert-Jan de Jong, bewoner Spin in het web Dennis Tollenaer, Zinnig Beheer Zakelijke benadering werkt Paul Penders, adviseur Lekker mensen kijken in de winkelstraat Roderick Bos, bewoner Altijd weer een complexe puzzel Martin Timmerman, architect De Horizon gewone horeca Josette Timmermans, eigenaresse coffeeshop De NV Wonen boven Winkels 2 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S A M E R S F O O R T
3 Wonen boven winkels Meer dan woonruimte toevoegen Een lustrum is vaak een moment om bij stil te staan. Dat geldt wat mij betreft zeer zeker voor het vijfjarig bestaan van de NV Wonen boven Winkels Amersfoort. Een project waarin de gemeente Amersfoort samen met woningcorporatie de Alliantie zorgt voor het realiseren van woningen boven winkelpanden in de binnenstad van Amersfoort. Het resultaat na vijf jaar mag er zijn. Bijna veertig woningen zijn inmiddels opgeleverd. En bij het uitkomen van dit boekje zijn verschillende woningen in aanbouw bij de Pothstaat en de Koesteeg/Arnhemsestraat. Voor 2009 en verder zijn ook al concrete plannen in ontwikkeling. Graag benadruk ik nog maar eens dat het succes van dit project méér is dan het toevoegen van woningen aan de bestaande woningvoorraad van de gemeente. Naast het feit dat wonen in de historische binnenstad van Amersfoort een voorrecht is, zorgt het wonen boven winkels voor meer levendigheid en leefbaarheid na winkelsluitingstijd. Het levert daarmee ook een bijdrage aan de sociale samenhang in onze stad. En bovendien wordt het mogelijke verval van gebouwen tegengegaan. Tot slot zou ik iedereen die op enige wijze heeft bijgedragen aan het huidige succes van Wonen boven Winkels Amersfoort hartelijk willen bedanken voor zijn of haar inzet. Waarmee ik niet wil zeggen dat het project er nu op zit. Zelf kijk in ieder geval uit naar de tientallen woningen boven winkels die de komende jaren worden opgeleverd. Ruud Luchtenveld, wethouder Wonen gemeente Amersfoort NV Wonen boven Winkels Amersfoort is een samenwerkingsverband tussen woningcorporatie de Alliantie en de gemeente Amersfoort. Beide zijn voor 50 procent aandeelhouder. De NV heeft één doel: het bewoonbaar maken van zoveel mogelijk leegstaande etages boven winkels in het centrum van Amersfoort. Daarmee wordt de leefbaarheid van de binnenstad versterkt. 3
4 Fons de Backer, directeur WbWA We doen het voor de stad Kansen krijgen, zien én pakken. Dat bepaalt volgens directeur Fons de Backer het succes van Wonen boven Winkels Amersfoort. Liefde voor Amersfoort helpt ook. We doen het voor de stad. Het centrum van Amersfoort is het best bewaarde geheim van Nederland, zegt De Backer soms tegen bezoekers die zich vergapen aan de onverwachte pracht van het middeleeuwse stadshart. Amersfoort is voor veel mensen een grote onbekende. Onterecht, want het is een bijzondere stad. Wacht, de directeur wil wel even laten zien wat hij bedoelt. We lopen naar De Havik, een van de mooiste plekjes van Amersfoort en misschien wel van Nederland. Mooi hè, zegt hij, terwijl hij het verstilde panorama van de middeleeuwse woningen, het witte kerkje en het zwarte, spiegelende water van de gracht in zich opneemt. In 1981 ben ik in Amersfoort gekomen. En al klinkt het misschien wat theatraal: ik ben van die stad gaan houden. Amersfoort is míjn stad geworden. Als directeur van NV Amersfoortse Maatschappij tot Stadsherstel en de NV Wonen boven Winkels Amersfoort zet De Backer zich op vele manieren in voor het behoud en het versterken van de kwaliteiten van de stad. Hij is een bekende stadsfiguur, blijkt als we door het centrum wandelen. Velen groeten hem. Ha Fons! Starters Her en der wijst hij een winkelpand aan waarboven woonruimte is of nog wordt gerealiseerd. Kijk, daarboven willen we zestien appartementen voor starters bouwen. We zijn nog 4 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S A M E R S F O O R T
5 in onderhandeling met de eigenaar, maar het ziet er goed uit. Hopelijk kunnen we volgend jaar beginnen en in 2010 opleveren. Ruim vijf jaar is Wonen boven Winkels Amersfoort onderweg en de resultaten worden geleidelijk zichtbaar in de stad. Een aantal projecten is inmiddels opgeleverd, maar nog veel meer zijn in uitvoering of in voorbereiding. Vooral 2009 en 2010 zijn oogstjaren, belooft De Backer. In die periode kunnen we een hele reeks projecten opleveren. Geduld Het realiseren van woonruimte boven winkels is een zaak van lange adem. Geduld is vereist, weet de directeur. Maar het helpt ook als je de weg weet en de mensen kent. Je moet de kansen zien en pakken, maar ze ook gegund krijgen. Net als in veel andere steden probeerde Amersfoort al in de jaren tachtig en negentig met subsidie het wonen boven winkels van de grond te krijgen. Het leverde een beperkt aantal woningen op. Pas toen in 2002 werd gekozen voor de meer zakelijke benadering van de NV Wonen boven Winkels kwam er vaart in. Zoals de naam al aangeeft, heeft de NV één doel: het bewoonbaar maken van zoveel mogelijk leegstaande etages boven winkels in het centrum van Amersfoort. Volgens onderzoek van bureau AcquiReal uit Maastricht is er ruimte voor circa 200 woonruimten. In aantallen niet zoveel, erkent De Backer. Maar de impact is groot, omdat bewoning van leegstaande winkeletages sterk bijdraagt aan het behoud en het versterken van de leefbaarheid van de binnenstad. Aandelen De NV is een onderneming waarvan de aandelen gelijkelijk zijn verdeeld over de gemeente en woningcorporatie de Alliantie. Beide hebben, vanuit hun eigen positie en functie, belang bij een leefbare binnenstad. Winst maken is niet het doel van de NV, zegt De Backer. Wel willen we over een lange periode minimaal quitte spelen. De gemeente en de Alliantie lenen de NV het geld om de noodzakelijke investeringen te doen. Dat doen ze voor een periode van in totaal dertig jaar tegen een vaste rente van 2,5 procent, aanmerkelijk lager dan de marktrente. Wat de marktrente over dertig jaar is, weet niemand, zegt De Backer. Bovendien waarom zouden we ons bezit tegen die tijd niet verkopen? Met de opbrengst kunnen de gemeente en de woningcorporatie dan weer nieuwe projecten in de binnenstad financieren. 5
6 Tot dusver heeft Wonen boven Winkels Amersfoort voor circa 4 miljoen euro geïnvesteerd in projecten. In 2012 evalueren de gemeente en de Alliantie de resultaten. De Backer heeft er alle vertrouwen in: Iedereen is razend enthousiast. Leegstand Op de Papenhofstede staat het eerste project van Wonen boven Winkels Amersfoort, zoals te lezen is op een herdenkingsbordje in de gevel. De ruimte boven dit pand heeft tien jaar leeggestaan, vertelt De Backer. Plannen om er luxe appartementen in te maken mislukten. Logisch, want daar is de locatie totaal niet geschikt voor met die al cafés in de buurt. De verkrotting van de leegstaande ruimte was De Backer als directeur van Stadsherstel een doorn in het oog. Nog voor Wonen boven Winkels officieel van start ging nam hij contact op met de eigenaar, Krijco Casino s en Leisure. Ik heb gezegd: joh, kunnen wij iets voor jullie betekenen? De eigenaar wilde niet van het pand af, maar was wel bereid om te investeren in een grootscheepse verbouwing. Wonen boven Winkels fungeerde daarbij als ingenieursbureau, maakte de plannen en zorgde voor de uitvoering. De Backer is nog steeds trots op het resultaat: achttien studentenkamers. Die jongelui wonen letterlijk op de kroeg. Mooier kun je het toch niet hebben, als student, lacht hij. Onderhoud De eigenaar heeft er intussen geen omkijken naar, want het bedrijf Zinnig Beheer verzorgt voor hem het onderhoud en int de huur. Dat is een andere constructie dan gebruikelijk, maar daar maalt De Backer niet om: Wij moeten flexibel zijn. Linksom of rechtsom, voor ons telt alleen het resultaat: dat de leegstand in het centrum verdwijnt. Bij het realiseren van woningen hanteert Wonen boven Winkels Amersfoort verschillende constructies. Vaak wordt gekozen voor erfpacht. Wonen boven Winkels Amersfoort realiseert de woningbouw, knapt het betreffende pand op en regelt de verhuur van de nieuwe woningen. De eigenaar ontvangt alleen een kleine fee, maar krijgt na vijftig jaar de betreffende etage om niet terug. Deze constructie is vooral interessant voor grote zakelijke beleggers, die kijken naar de lange termijn. Voor kleine beleggers of particulieren ligt erfpacht vaak moeilijk. Zij vinden het niet prettig om de zeggenschap over hun eigendom zo lang kwijt te zijn. Aankoop Liever nog gaat Wonen boven Winkels over tot aankoop van het pand. Vervolgens wordt het gebouw verbouwd 6 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S A M E R S F O O R T
7 of gesloopt en opnieuw opgebouwd, waarna Zinnig Beheer het beheer overneemt. Inclusief de verhuur van de winkelruimte. Dat is bijvoorbeeld gebeurd bij een verwaarloosd complex aan de Achter de Arnhemse Poortwal, waarvan de nieuwbouw in 2006 en 2007 werd opgeleverd. De NV kocht de boel op, zette de sloper aan het werk en realiseerde in de nieuwbouw vijftien studio s en vier tweekamerappartementen voor starters. De bestaande seksshop, videotheek en coffeeshop keerden terug op de begane grond. Zij zijn nu huurders van Wonen boven Winkels Amersfoort. Ook het plein voor het gebouw werd opgeknapt. De Backer: Het plein ligt een beetje achteraf, aan de achterkant van de winkels aan de Arnhemsestraat. Het was onherbergzaam en rommelig. Als je er niets had te zoeken, kwam je er ook niet. Die worden gesloopt en opnieuw opgebouwd. De tweedehands boekenwinkel maakt ook deel uit van de plannen. Met de eigenaar konden we niet tot overeenstemming komen over de aankoopprijs. Nu gaan we het pand aan de buitenzijde een facelift geven. Dat kost hem geen cent en hij houdt er een mooie zaak aan over, dus hij wil er graag aan meewerken. Je kunt zeggen: jullie steken geld in andermans bezit. Dat is waar. Maar als je dingen voor elkaar moet krijgen, moet je pragmatisch zijn. Dus ja, die man heeft er voordeel bij. Maar de buurt heeft er baat bij en dus de stad ook. En daar doen we het voor. Facelift Nu oogt het plein al een stuk vriendelijker en toegankelijker. Maar De Backer is nog niet tevreden. Hij heeft plannen klaar liggen om ook de rest van het gebied aan te pakken. Een aantal panden is al in bezit van Wonen boven Winkels Amersfoort. 7
8 Waarde toevoegen Vermogensbeheerder Rob Roggeveen aan panden Vermogensbeheerder MN Services werkt graag mee aan wonen boven winkels, zegt Rob Roggeveen, verantwoordelijk voor het Nederlandse commercieel onroerend goed van MN. Wij hebben belang bij een levendige binnenstad. MN beheert de pensioengelden van twintig Nederlandse pensioenfondsen. In totaal gaat het om 65 miljard euro. Een groot deel daarvan wordt wereldwijd belegd in aandelen, obligaties en alternatieve beleggingen, de rest voornamelijk in onroerend goed. In Nederland investeert MN Services vooral in winkelpanden in binnensteden, winkelcentra, kantoren en woningen. De Nederlandse winkelportefeuille van MN bedraagt circa 500 miljoen euro. De panden worden verhuurd aan vooral landelijke winkelketens. In Amersfoort bezit MN Services zeven winkelpanden. Enkele daarvan zijn al geschikt gemaakt voor bewoning, andere staan op de nominatie. Bedrijfsfilosofie Wonen boven winkels sluit aan bij onze bedrijfsfilosofie, zegt Roggeveen. Als vermogensbeheerder streven we niet alleen naar zekerheid en een goed rendement, maar willen we ook waarde toevoegen aan onze panden. En dat doet wonen boven winkels. Gezond eigenbelang ligt ten grondslag aan de bereidheid om mee te werken aan wonen boven winkels, erkent Roggeveen. Een winkelpand dat wordt bewoond, draagt bij aan een levendig en aantrekkelijk stadscentrum, een plek waar mensen graag komen en geld uitgeven. Wij willen goedlopende, goed verhuurde winkels op goede locaties. Daarnaast levert een bewoonde etage ons een kleine jaarlijkse vergoeding op en is het onderhoud voor vele jaren gegarandeerd. 8 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S A M E R S F O O R T
9 Pensioengelden Rendement is het sleutelwoord. We beheren de pensioengelden van heel veel mensen en dat willen we zo goed mogelijk doen. We kijken dus altijd eerst of een wonen boven winkels-project ons rendement ten goede komt. Dat betekent niet dat we per se het onderste uit de kan willen halen. We laten ook het sociale aspect meewegen en hoeven er niet altijd op te verdienen. Als we er maar niet op achteruit gaan. Appartementje Niet elke leegstaande etage is geschikt voor bewoning, weet Roggeveen. Een kleine, moeilijk te ontsluiten etage, waar je met veel pijn en moeite één appartementje in kunt maken, zet geen zoden aan de dijk. Liever zien we grotere, aaneensluitende volumes, waar we bijvoorbeeld in een keer meer appartementen kunnen realiseren. Maar financiële, bouwkundige, juridische en organisatorische aspecten vormen niet de grootste hinderpaal voor het bewoonbaar maken van leegstaande etages. Want dat zijn de individuele winkeliers, is de ervaring van Roggeveen. Zij vrezen voor overlast van de toekomstige bewoners en omzetverlies door de verbouwing of het verlies van vierkante meters. Daarom laten we in de huurcontracten clausules opnemen over de wijze van bewoning, met sancties en al. En soms laten we als tegemoetkoming een keer de jaarlijkse indexering van de huur achterwege, waardoor ze een direct financieel voordeel hebben. Wij willen goedlopende, goed verhuurde winkels op goede locaties. Lastig Onderhandelen met winkeliers is lastig, zegt Roggeveen, zeker met franchisenemers en individuele winkeliers. De ketens hebben ook hun eisen, maar zien het grotere belang wel in. De franchisenemer of zelfstandige winkelier ziet vaak alleen een leegstaande ruimte die opeens geld waard blijkt. Hij is ondernemer genoeg om daar een slaatje uit te willen slaan. Soms, zegt Roggeveen, zijn de financiële eisen van een winkelier zo hoog, dat het inwilligen ervan ten koste zou gaan van het rendement van MN Services en dus onverantwoord is tegenover de pensioenfondsen. Hoe spijtig ook, zo n project gaat dan niet door. Er rest ons dan niets anders om te wachten tot de winkelier ermee stopt. Gelukkig hebben wij een lange adem. 9
10 Evert-Jan de Jong (26) woont ruim een jaar aan de Achter de Arnhemse Poortwal. Hij had geen enkele bedenking toen hij de woning boven een seksshop en coffeeshop kreeg aangeboden. Het nieuwbouwcomplex, zijn eigen woonstudio en het opgeknapte pleintje zien er gewoon gaaf uit. En die shops voor ontspanning & plezier? Ach, die zijn hoogstens amusant voor de vrienden die hem komen bezoeken. Evert-Jan de Jong Dit is een toplocatie Bij de gemeente had ik me ingeschreven voor een woning. Ik struinde regelmatig de krantjes en websites af op zoek naar iets leuks in het centrum. Hiervoor woonde ik al in hartje Amersfoort, maar dan op kamers bij een particulier. De keuze viel op deze locatie omdat ik in het centrum werk bij Kinki Kappers. Bovendien speelt mijn hele sociale leven zich hier af. Dit was en is een toplocatie. Daarbij kwam ook dat deze woonstudio in perfecte staat was. Deze panden zijn hier twee jaar geleden neergezet en voordat ik er kwam heeft hier nog even een jongen gewoond, die de woning in vlekkeloze staat heeft achtergelaten. Kastanjebomen De studio bestaat uit een halletje en een ruimte waarin woonkamer, 10 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S
11 keuken en slaapgedeelte zijn geïntegreerd, met daarnaast een douchegedeelte en toilet. De ruimte is genoeg voor mij alleen, op dit moment. Aan de pleinzijde heb ik een Frans balkonnetje en ik kijk uit op drie kastanjebomen en de achterzijde van de Hema. Toen ik de studio voor de allereerste keer te zien kreeg, was ik helemaal overdonderd. Ik vond het er zo fris en stralend uitzien. En de buitenkant natuurlijk ook superstrak. De panden zijn nieuw en in stijl van de rest van de binnenstad gebouwd. Opmerkingen Ik woon nu boven een coffeeshop en seksshop. En nee: ik ben geen klant van ze. Toen ik het woonadres voor de eerste keer zag, begreep ik al wel dat de shops hier zaten. Ik wist wat ik kon verwachten maar voor mij persoonlijk maakte dat helemaal niks uit. Natuurlijk krijg je opmerkingen van familie en vrienden. Ze vinden het idee dat je boven een seksshop woont prachtig. Maar dat is allemaal maar gein. Wel herinner ik me van enkele jaren geleden dat dit bekend stond als een achterafpleintje. Je zou het nu niet meer zeggen, maar dit was toch een beetje een onguur buurtje. Dat is met de komst van dit wooncomplex met zijn bewoners volledig veranderd. Toen ik besloot hier te gaan wonen heb ik dus nooit twijfels gehad. Het idee om de binnenstad te verlevendigen met etages boven winkels spreekt me daarom wel aan. Alleen met kinderen ja, dan zou ik me kunnen voorstellen dat je nog eens achter je oren krabt om hier te gaan wonen. Dat heeft niets met dit pleintje te maken, maar met een gezin zoek je meer de ruimte op. Levendig Het afgelopen jaar heb ik me geen moment onveilig gevoeld. Het buurtje is best levendig. De shops hebben bekijks, de mensen maken een praatje op straat en af en toe hoor je de vrachtauto s lossen. Eigenlijk is het hartstikke rustig, vooral op zondag. Het wonen in de het centrum heeft wel een nadeel en dat is het parkeren van je auto. Dat is een regelrechte ramp. Verder heeft het voor mij alleen maar voordelen. Ik denk dat dat ook te maken heeft met de fase in mijn leven. Ik zie het ook aan de andere bewoners hier. Ik schat ze allemaal tussen de 20 en 30 jaar. Ik woon nu boven een coffeeshop en seksshop. 11
12 Spin in Dennis Tollenaar van Zinnig Beheer het web De voelhorens uitgestoken, altijd gespitst op kansen. Voor directeur Dennis Tollenaar van Zinnig Beheer & Meer is het een tweede natuur geworden. De spoeling is dun. Je moet meteen toeslaan als zich een mogelijkheid voordoet. Zinnig Beheer & Meer is - de naam zegt het al - geen doorsnee onroerendgoedkantoor. Het bedrijf met tien medewerkers heeft zijn wortels in de sociale woningbouw en is nu als zelfstandige onderneming de spil in Wonen boven Winkels Amersfoort. Tollenaar en zijn collega s houden de ontwikkelingen in de binnenstad nauwgezet in de gaten, benaderen eigenaren en winkeliers, brengen partijen bij elkaar, initiëren en coördineren verbouw- en renovatieprojecten, verzorgen vergunningen en contracten, selecteren huurders en innen de huren. We zijn echt de spin in het web, lacht de directeur. In elke straat in het centrum van Amersfoort beheren we wel een pand. Informatie Geschikte panden en locaties vinden is een van de belangrijkste taken van het kantoor. Tollenaar: We krijgen informatie van de gemeente en andere organisaties, maar houden vooral zelf ogen en oren goed open. Omdat we midden in de stad zitten en overal contacten hebben, weten we vaak als eerste wanneer zich een mogelijkheid aandient. Zo n mogelijkheid ontstaat bijvoorbeeld als een winkelpand leeg komt, omdat de winkelier ermee stopt. Om 12 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S A M E R S F O O R T
13 een pand geschikt te maken voor bewoning, moet er vaak eerst ingrijpend worden verbouwd. Dat gaat uiteraard gepaard met overlast. En daar houden winkeliers niet van. Dus is een mutatie - als de winkel leeg staat - hét moment om er woningen boven te realiseren. Soms kan er wel worden verbouwd terwijl de winkel open is. Dan moeten we op kousenvoeten werken en proberen de overlast zoveel mogelijk te beperken. Gelukkig werken we met aannemers die daar goed mee om kunnen gaan. We proberen altijd ook wat voor de winkelier te doen, zodat hij niet alleen last heeft van de verbouwing. We knappen bijvoorbeeld zijn kantoor of magazijn op. Eigenaren Winkeliers zijn meestal slechts huurder; de eigenaren zijn investeringsmaatschappijen of particulieren. Zinnig moet eerst met hem tot overeenstemming komen. Meestal lukt dat, zegt directeur Tollenaar. Het hele idee van wonen boven winkels spreekt aan. En eigenaren zien in dat ze zelf ook belang hebben bij een levendige binnenstad. Dat voorkomt verloedering en verhoogt de waarde van hun eigendom. Bovendien heeft Zinnig eigenaren veel te bieden, meent Tollenaar. Soms kopen we een pand tegen een goeie prijs, maar meestal stellen we een erfpachtconstructie voor. Daarbij nemen wij de verdiepingen boven de winkel voor vijftig jaar in erfpacht. De eigenaar krijgt daarvoor jaarlijks een kleine vergoeding. Wij realiseren niet alleen woningen op de leegstaande etages, maar knappen ook de rest van het pand op en verzorgen het onderhoud. Dat kost de eigenaar geen cent. Ook betaalt Wonen boven Winkels Amersfoort de verzekeringspremie en de onroerendezaakbelasting voor het deel dat wij pachten. En na vijftig jaar dragen we het pand om niet weer aan hem over. Termijn Vijftig jaar is echter een lange tijd. Vooral particuliere eigenaren hebben moeite met die termijn. Ze denken: wat schiet ík daar mee op? Tegen die tijd ben ik allang dood. Maar ze hebben natuurlijk ook erfgenamen. Bovendien: hun pand wordt meer waard, dus ze kunnen er meer voor vragen als ze het verkopen. Bij investeringsmaatschappijen speelt dit soort overwegingen minder, die hebben meer oog voor de langere termijn. Met name particuliere eigenaren zijn er daarnaast soms huiverig voor dat ze een deel van de zeggenschap over hun eigendom kwijtraken. Daarom is vertrouwen zo belangrijk. Maar onze rechten en verplichtingen staan ook altijd duidelijk omschreven in de notariële akte. We moeten steeds weer laten zien dat we heel zorgvuldig te werk gaan. En dat begint zich rond te vertellen. We hebben een goede naam opgebouwd in Amersfoort. Desondanks lukt het niet altijd om in een geschikt pand woningen te realiseren, bijvoorbeeld omdat de eigenaar toch niet wil meewerken. Dan rest ons maar een ding: rustig afwachten tot zich opnieuw een kans voordoet en dan alsnog toeslaan. Soms moet je geduld hebben. 13
14 Zakelijke benadering werkt Paul Penders adviseert partijen In Maastricht begon ruim vijftien jaar geleden de victorie van wonen boven winkels. De Limburgse aanpak kreeg navolging in heel Nederland. Het geheim? Eigenaren werken alleen mee als ze er voordeel van hebben, zegt Paul Penders van adviesbureau AcquiReal. Wij overtuigen ze van die voordelen. In Maastricht is het nieuwe wonen boven winkels zo n beetje uitgevonden. Dat nieuwe schuilt erin dat de stad de oude subsidiebenadering achter zich heeft gelaten en eigenaren van winkelpanden met leegstaande etages een interessant zakelijk aanbod doet. Penders: In Maastricht lukte het niet eigenaren met subsidies over te halen om mee te werken. Het leverde hen een hoop gedoe, maar weinig rendement op. Dus besloten de gemeente, woningcorporatie Woonpunt en Universiteit Maastricht tot een meer zakelijke benadering. Voordeel Samen richtten de drie partijen de NV Wonen boven Winkels Maastricht op. De NV ging er vanuit dat eigenaren wel mee willen werken als ze daar (financieel) voordeel bij hebben. En dat hebben ze. Eigenaren verliezen weliswaar voorgoed of voor lange periode - de zeggenschap over een deel van hun bezit, maar in ruil wordt hun pand gratis opgeknapt en onderhouden, waardoor het zijn waarde behoudt. Bemoeienis met de vergunningaanvragen, de verbouwing en de verhuur hebben ze niet. De NV Wonen boven Winkels neemt hen die zorgen uit handen. Eigenaren krijgen daarnaast een beperkte jaarlijkse vergoeding voor hun medewerking. En op lange termijn draagt een goed onderhouden en bewoond pand bij aan een leefbare en dus aantrekkelijke binnenstad, waardoor de winkelpanden hun waarde blijven houden. Zeggenschap Desondanks blijft het lastig om eigenaren te overtuigen van al die voordelen. Ze vinden het soms moeilijk om een deel van hun zeggenschap op te geven, weet Penders. Bij particuliere eigenaren spelen vaak emoties. Ze willen volledig baas blijven over hun bezit. Beleggers denken dat een winkel op een toplocatie ook een woning op een toplocatie met een tophuur oplevert en dat ze er dus veel geld aan kunnen verdienen. Niets is minder waar. Het gaat immers altijd om relatief kleine woningen, die wei- 14 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S A M E R S F O O R T
15 nig huur opbrengen, maar waarvan de realisering grote investeringen vraagt. Winkeliers, die hun winkelruimte meestal huren, staan evenmin te trappelen om mee te werken, zegt Penders. Ze zijn bang voor overlast door de verbouwing, hinder van de nieuwe huurders of voor het verlies van hun opslagruimte of vierkante meters. Daarom is een winkelmutatie een ideaal moment om woningen te realiseren. Leefbaarheid Wonen boven winkels is intussen een hot item. Ook het ministerie van VROM hecht veel waarde aan het bevorderen van de leefbaarheid van stadscentra. Volgens schattingen van VROM zijn in heel Nederland leegstaande etages geschikt voor bewoning. Penders denkt het er nog meer zijn. Heel veel winkeliers in de stadscentra woonden vroeger boven de winkel. Sinds een jaar of dertig is dat niet meer zo. Die voormalige woonruimte staat nu leeg, soms al tientallen jaren, of wordt gebruikt als opslagruimte. Maar om hoeveel potentiële woningen het gaat, dat weten we niet precies. Een goed totaalbeeld ontbreekt. Inmiddels is een landelijke Vereniging Wonen boven Winkels opgericht, die zich toelegt op het opbouwen, uitdragen en uitwisselen van kennis en ervaring. Penders: Dat is belangrijk, omdat partijen elkaar vaak niet kennen en daardoor soms ook niet helemaal vertrouwen. En vertrouwen tussen alle betrokken partijen is een kritische succesfactor. Wonen boven winkels komt alleen goed van de grond als je er samen vol voor gaat en niet elkaar steeds met achterdocht bejegent. Tijdrovend Het realiseren van woonruimte boven winkels is hoe dan ook een moeizaam en tijdrovend proces, aldus Penders. Er zijn altijd veel partijen bij betrokken die allemaal hun eigen belangen hebben. Het duurt lang voor je alle partijen op een lijn hebt. Daardoor blijft het aanbod van woningen achter bij de vraag. Want vraag naar winkelwoningen van huurders is er voldoende, weet Penders, vooral bij starters, jonge tweeverdieners zonder kinderen en studenten. Mensen die graag in het centrum willen wonen en daarbij de ongemakken voor lief willen nemen die het wonen boven een winkel nu eenmaal ook met zich meebrengt. Zoals een kleine, zij het betaalbare, woning, gebrek aan parkeerruimte en geen lift. Voor senioren, die overigens ook graag in het centrum wonen, is deze woonvorm minder geschikt. 15
16 Roderick Bos Lekker mensen kijken in de winkelstraat Je zult Roderick Bos (28) niet dagelijks achter de geraniums aantreffen in zijn woning aan de Achter de Arnhemse Poortwal. Roderick woont parttime in Amersfoort en Zeist. Daarnaast verblijft hij minstens drie maanden per jaar in China voor zijn importbedrijf voor non-food goederen. Maar hij peinst er niet over om uit Amersfoort te vertrekken. Vanuit mijn appartement kijk ik uit op de Arnhemsestraat. Beneden zijn een kledingzaak, een gameshop en een Multivlaai gevestigd. Ik kan het dromen, ik woon hier al sinds Toentertijd was mijn oom eigenaar van vier percelen. In een van de panden woonde mijn neef op de bovenste etage. Toen er ruimte vrijkwam ben ik een verdieping lager gaan 16 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S
17 wonen met mijn vriendinnetje. Op m n negentiende. Het was altijd gezellig. Ik was de eerste die op zichzelf ging wonen en alle vrienden kwamen hier naartoe. Leuke feestjes werden dat. Die etage van toen is niet te vergelijken met nu. Mijn neef en ik deelden douche en toilet. Het toilet zat bij mij beneden en ik douchte bij mijn neef boven. Het lekte aan alle kanten, er was geen centrale verwarming en bij vrieskou bevroren de lenzen van mijn toenmalige vriendin. Het was erbarmelijk, maar ik betaalde ook maar een schijntje. Deal Twee jaar geleden werden de woningen gerenoveerd en ik kon een goede deal maken. Toen ze begonnen met verbouwen, ben ik naar Zeist vertrokken. Mijn bedrijf is daar gevestigd in een oude basisschool en daarnaast kon ik ook wonen. Ik ben meer dan een jaar weggeweest, maar ik was vastberaden om terug te keren naar Amersfoort. Waarom? Ik wil echt niet naast mijn werk wonen, want dan ben ik alleen nog maar aan het werken. Maar de beste reden is mijn appartement dat een oppervlakte heeft van 100 vierkante meter. Ik heb een echt grote woonkamer van wel 8 bij 6 meter. Wat het wonen hier zo aantrekkelijk maakt, is de inpandige rust. Ik heb alleen bovenburen, aan weerszijden zijn de ruimtes ingericht als winkelmagazijn. Als ik niets doe en het is lekker weer, dan ga ik met een biertje in de opening van het raam zitten. Lekker mensen kijken in de winkelstraat. Heerlijk toch? Verder hoef ik bij het uitgaan nooit rekening te houden met een biertje meer of minder. Ik hoef namelijk nooit met de auto naar huis te rijden. Festivals Wat ik een groot pluspunt van Amersfoort vind, is dat er heel veel wordt gedaan om het publiek te vermaken. Je hebt jazz-, Caribbean-, bluesweekenden, je kunt het zo gek niet bedenken. Als je de stad in wilt, is er altijd wel wat te doen. Waarom zou ik dus weggaan uit Amersfoort? Een nadeel van het wonen aan een drukke winkelstraat zijn de geluiden s nachts. Vooral donderdagavond kan het raak zijn. Het is een levendige straat, ja. Maar van een onveilig gevoel heb ik nooit last gehad. Wel haal ik mijn huidige vriendin altijd even op bij de parkeergarage. Maar dat is ook uit galanterie, hoor. Al met al vind ik het wonen hier erg positief. Waar heb je zoveel contacten met de winkeliers? Met een beetje mazzel krijg je nog korting ook. 17
18 Altijd weer een Architect Martin Timmerman complexe puzzel Een complexe puzzel. Dat is het iedere keer weer als in een leegstaande etage woonruimte moet worden gerealiseerd. Maar dat is nou net wat architect Martin Timmerman van OOK Architecten boeit aan wonen boven winkels. Juist de complexiteit maakt het zo interessant. OOK is een van de architectenbureaus die nauw zijn betrokken bij het project om in de Amersfoortse binnenstad leegstaande etages om te toveren tot woonruimte. Het bureau zit zelf in een tot kantoor verbouwde etage boven een winkel aan de Krommestraat in hartje stad. De moderne open ruimte, waaraan het metselwerk en de oude balken extra cachet geven, is een mooi voorbeeld van hoe leegstaande etages kunnen worden veranderd in sfeervolle woningen of kantoren. Voor OOK beperkt de betrokkenheid bij Wonen boven Winkels Amersfoort zich niet tot het maken van een mooi plan. Dat is maar 20 procent van onze taak. De rest heeft betrekking op alles wat met de voorbereiding en het vervolgtraject te maken heeft: het overleg met eigenaren, winkeliers, de aannemer en andere partijen, het aansturen van de bouwstroom, het bewaken van budgetten, de vergunningverlening en het controleren en bewaken van al die andere randvoorwaarden. Want bouwen in het centrum is altijd complex. Timmerman: Er spelen altijd zoveel zaken. Veel panden zijn bijvoorbeeld monument. Dat betekent dat je als het ware in een keurslijf zit van regels en voorschriften. Het is elke keer een uitdaging om binnen dat keurslijf iets moois te maken. 18 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S A M E R S F O O R T
19 Logistiek Bij het realiseren van woonruimte boven winkels is de logistiek het lastigst. Een plan kan op papier goed in elkaar steken, in de uitvoering moet je van alles ad hoc oplossen. Dat betekent dat je je plannen steeds moet bijstellen. Je bent continu aan het improviseren en het finetunen. En je moet er bovenop zitten. Een van de problemen die veel aandacht vragen is het maken van een eigen toegang voor de te realiseren woningen. Aan de voorkant van het pand lukt dat vaak niet, omdat dat ten koste gaat van de winkelruimte - en daar is noch de winkelier noch de eigenaar van het pand blij mee. Daarom wordt vaak gekozen voor ontsluiting aan zijkant of achterzijde. Maar het loont meestal niet de moeite voor één woning een aparte ingang te maken. We proberen daarom altijd te clusteren. Creatief Moeilijke opgaven leiden tot opmerkelijke, creatieve oplossingen. Zoals bij een project aan de Langestraat, waar zeven appartementen worden gerealiseerd. Aan de zijkant van het pand komt - naast de ingang voor het winkelpersoneel - een ingang voor de bewoners. De trap leidt naar een dakterras dat toegang biedt aan de appartementen en dat door de bewoners kan worden gebruikt als recreatieruimte. Ook het winkelpersoneel kan in de pauze het dakterras benutten. Op het pand komt een extra verdieping met een kantine voor de medewerkers. Via een deur kunnen ze het dakterras betreden: We hopen zo ook bij te dragen aan de sociale interactie, zegt Timmerman. Bovendien: de Amersfoortse Monumentencommissie was laaiend enthousiast over het plan. Spraakmakend Een architect die succesvol wil zijn in het realiseren van woningen boven winkels in het centrum van Amersfoort moet zich dienstbaar opstellen, meent Timmerman. Een statement willen maken door een spraakmakend gebouw neer te zetten, zit er in deze tak van sport niet in. Op wat details en verfijningen na verandert er door ons werk zichtbaar meestal weinig aan de schil van het gebouw. De woningen zelf zijn vaak ook niet uitzonderlijk; het gaat om kleine starterseenheden met een standaardindeling. Nee, de echte meerwaarde van ons werk zit in de betekenis ervan voor de stad. Wij dragen bij aan de leefbaarheid van het centrum. Wij zitten niet in een ivoren toren. We doen het niet voor onszelf, we doen het voor de stad. 19
20 Wonen boven Winkels Amersfoort leverde Josette Timmermans een nieuwe coffeeshop op. En daarmee de impliciete erkenning dat een coffeeshop een gewone horecavoorziening kan zijn. Daar ben ik hartstikke trots op. Coffeeshop Josette Timmermans trots op De Horizon gewone horeca In De Horizon, de sfeervolle coffeeshop van Josette Timmermans aan de Achter de Arnhemse Poortwal, is het een komen en gaan van mensen. Ze kopen er losse wiet of maken gebruik van de aanbieding van de week: zes gedraaide joints voor de prijs van vijf. De meeste klanten nemen de koopwaar mee naar huis. Anderen steken er eentje op in de afgeschermde rookruimte vóór in de zaak. Timmermans ziet het aan met een tevreden glimlach: De Horizon liep altijd al goed, vertelt ze. Onze vaste klanten zijn over het algemeen oudere, rustige mensen die al jaren bij ons komen. Maar sinds we in dit nieuwe pand zitten en ook het plein ervoor is opgeknapt, trekken we ook veel nieuwe klanten. De eigenaresse is, kortom, erg blij met haar nieuwe pandje, waarvan ze de inrichting samen met een vriendin zelf heeft uitgezocht. Voorheen huurden we onze zaak op deze plek van een huisjesmelker. Het was een ouwe boel en we hadden vaak lekkages. We hebben heel wat met emmertjes lopen sjouwen als het weer eens zo ver was. De eigenaar deed er niets aan. Het interesseerde hem niet. 20 L E T T E R L I J K W O N E N B O V E N W I N K E L S A M E R S F O O R T
(Stads)regio Stadsgewest Amersfoort gemeenten: Amersfoort, Baarn, Soest Profiel gemeente Amersfoort
Provincie: Utrecht (Stads)regio Stadsgewest Amersfoort gemeenten: Amersfoort, Baarn, Soest Profiel gemeente Amersfoort Regio: 17 Aanbod van leegstand Leegstand per stad: Huidige leegstand: aantal verdiepingen
Nadere informatieDE KLEINE ONDERNEMER 50% KORTING HEEFT OOK KLEINGELD, ZEG MAAR.
DE KLEINE ONDERNEMER 50% KORTING HEEFT OOK KLEINGELD, ZEG MAAR. Die oorspronkelijke bewoners gingen weg omdat, punt 1, geen huizen met een tuin. Drie kamers, vier kinderen, dat werkt allemaal niet. We
Nadere informatieElk seizoen een nieuw interieur
52 Stijlvol Wonen B i n n e n k i j k e n Elk seizoen een nieuw interieur De kans dat Anke en Geert ooit uitgekeken raken op hun interieur, is wel heel erg klein. De inrichting wordt namelijk regelmatig
Nadere informatieHuizen. Luxe keuken. Vrij uitzicht. Twee goede slaapkamers. Moderne bouw. Eigen parkeerplaats. Ringweg-Kruiskamp 71 H, 3814 TE Amersfoort H47 H47
Huizen vanhendriks Ringweg-Kruiskamp 71 H, 3814 TE Amersfoort Vrij uitzicht Moderne bouw Twee goede slaapkamers Luxe keuken Eigen parkeerplaats H47 H47 Kenmerken Soort Kamers Woonoppervlakte Inhoud Bouwjaar
Nadere informatieVERLOST UIT HET DONKER
Anders in de rij Veldstraat 59 VERLOST UIT HET DONKER Het huis in de Veldstraat is dit jaar precies 100 jaar oud. In de stadsarchieven staat het ingeschreven als een realisatie van ene A. Vandenberghe.
Nadere informatieHuizen. Goede buitenruimte. Rustige ligging. Nette keuken en badkamer. Alles gelijkvloers. Vlakbij winkels, CS en bossen
Huizen vanhendriks Crocusstraat 8, 3812 WH Amersfoort Rustige ligging Alles gelijkvloers Nette keuken en badkamer Goede buitenruimte Vlakbij winkels, CS en bossen H47 Kenmerken Soort Kamers Woonoppervlakte
Nadere informatieOverdrachtsbelasting.
Overdrachtsbelasting. Vanuit de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) zijn vragen gesteld over de tijdelijke verlaging van het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen (zie het besluit
Nadere informatieWat is PDD-nos? VOORBEELDPAGINA S. Wat heb je dan? PDD-nos is net als Tourette een neurologische stoornis. Een stoornis in je hersenen.
Wat is PDD-nos? 4 PDD-nos is net als Tourette een neurologische stoornis. Een stoornis in je hersenen. Eigenlijk vind ik stoornis een heel naar woord. Want zo lijkt het net of er iets niet goed aan me
Nadere informatieThe gradual makeover SOCIALE MISSIE. Constructie CONTOUR najaar 2007 31
The gradual makeover Voormalig minister Dekker van VROM spoorde woningbouwverenigingen in Den Haag aan om de gaten in de stad op te vullen. In de Boekhorststraat heeft Staedion hier haar eigen visie op
Nadere informatieWonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar
Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen
Nadere informatieSoms ben ik eens boos, en soms wel eens verdrietig, af en toe eens bang, en heel vaak ook wel blij.
Lied: Ik ben ik (bij thema 1: ik ben mezelf) (nr. 1 en 2 op de CD) : Weet ik wie ik ben? Ja, ik weet wie ik ben. Weet ik wie ik ben? Ja, ik weet wie ik ben. Ik heb een mooie naam, van achter en vooraan.
Nadere informatieO, antwoordde ik. Verder zei ik niets. Ik ging vlug de keuken weer uit en zonder eten naar school.
Voorwoord Susan schrijft elke dag in haar dagboek. Dat dagboek is geen echt boek. En ook geen schrift. Susans dagboek zit in haar tablet, een tablet van school. In een map die Moeilijke Vragen heet. Susan
Nadere informatieWonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar
Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen
Nadere informatieIN EEN HUIS IN GEMENGDE HOEVESTIJL
I N T E R I E U R W Wonen op de Windrichtingen IN EEN HUIS IN GEMENGDE HOEVESTIJL Tekst: ANNEMIE WILLEMSE Foto s: JAN VERLINDE 22 TIJDLOOS TIJDLOOS 23 Na een zoektocht naar de ideale bouwgrond, gingen
Nadere informatieNIEUWSBRIEF Het nieuwe Koningin Wilhelmina
NIEUWSBRIEF Het nieuwe Koningin Wilhelmina 1 In dit nummer 2. De gemeente laat weten 2. Veilig en weer goed zicht 3. Pendelbus is succes 3. Interne verhuizing loopt goed 4. Mevr. Reijneke over haar interne
Nadere informatieAan de Schrans in Leeuwarden is één van de meest opvallende orthodontiepraktijken. van Noord-Nederland gevestigd. Daarin werkt
Aan de Schrans in Leeuwarden is één van de meest opvallende orthodontiepraktijken van Noord-Nederland gevestigd. Daarin werkt orthodontist Daniël van der Meulen samen met veertien assistentes intensief
Nadere informatieLekker ding. Maar Anita kijkt boos. Hersendoden zijn het!, zegt ze. Die Jeroen is de ergste. Ik kijk weer om en zie hem meteen zitten.
Lekker ding Pas op!, roept Anita. Achter je zitten de hersendoden! Ik kijk achterom. Achter ons zitten twee jongens en drie meisjes hun boterhammen te eten. Ze zijn gevaarlijk, zegt Anita. Ze schudt haar
Nadere informatieKnallen met je vrienden! Leuk, maar ook voor anderen?
Knallen met je vrienden! Leuk, maar ook voor anderen? Vooraf Oud en nieuw is leuk en gezellig: oliebollen eten, spelletjes doen, televisie kijken, met zijn allen aftellen tot twaalf uur en vuurwerk afsteken.
Nadere informatieTheorieboek. leeftijd, dezelfde hobby, of ze houden van hetzelfde. Een vriend heeft iets voor je over,
3F Wat is vriendschap? 1 Iedereen heeft vrienden, iedereen vindt het hebben van vrienden van groot belang. Maar als we proberen uit te leggen wat vriendschap precies is staan we al snel met de mond vol
Nadere informatieInformatie over kopen bij Vidomes. Wij willen kopen. Is dat haalbaar? Koopgarant: voordelig en veilig een woning kopen
Informatie over kopen bij Vidomes Wij willen kopen. Is dat haalbaar? Koopgarant: voordelig en veilig een woning kopen De Vidomes Koopgarant-woning; voordelig en veilig een woning kopen Veel mensen kennen
Nadere informatieKinderfolder ALS JE EEN GELEIDEHOND TEGENKOMT
Kinderfolder ALS JE EEN GELEIDEHOND TEGENKOMT ROOS Roos (27) is zeer slechtziend. Ze heeft een geleidehond, Noah, een leuke, zwarte labrador. Roos legt uit hoe je het beste met geleidehond en zijn baas
Nadere informatieVilla Reynaert DE HAND VAN PIETER PORTERS IN TEKST: ANNEMIE WILLEMSE - FOTOGRAFIE: CLAUDE SMEKENS 56 TIJDLOOS
Villa Reynaert DE HAND VAN PIETER PORTERS IN TEKST: ANNEMIE WILLEMSE - FOTOGRAFIE: CLAUDE SMEKENS 56 TIJDLOOS Of je nu tot rust wilt komen tussen zakelijke beslommeringen door of je wilt met je geliefde
Nadere informatierijm By fightgirl91 Submitted: October 17, 2005 Updated: October 17, 2005
rijm By fightgirl91 Submitted: October 17, 2005 Updated: October 17, 2005 Provided by Fanart Central. http://www.fanart-central.net/stories/user/fightgirl91/21803/rijm Chapter 1 - rijm 2 1 - rijm Gepaard
Nadere informatiekoopwoning uw eerste een handig stappenplan voor de aanstaande huiseigenaar
uw eerste koopwoning een handig stappenplan voor de aanstaande huiseigenaar 2 uw eerste koopwoning uw eerste koopwoning Thuis; een eigen huis geeft een goed gevoel. Toch is een huis kopen nog een hele
Nadere informatie0-3 maanden zwanger. Zwanger. Deel 1
Zwanger Ik was voor het eerst zwanger. Ik voelde het meteen. Het kon gewoon niet anders. Het waren nog maar een paar cellen in mijn buik. Toch voelde ik het. Deel 1 0-3 maanden zwanger Veel te vroeg kocht
Nadere informatieOp bouwen staat geen leeftijd. www.sibomat.be
Op bouwen staat geen leeftijd. www.sibomat.be Op Batibouw botsten we op Sibomat. We waren op de juiste plek op het juiste moment. - Catheline John S. (70) en Catheline S. (64) hebben geen tijd om zich
Nadere informatieKarin de Galan. Karin de Galan (1967) is sinds 1991 trainer en coach.
Karin de Galan Karin de Galan (1967) is sinds 1991 trainer en coach. Ze heeft zich gespecialiseerd in het trainen van trainers en richtte in 2007 de galan school voor training op. Eerder werkte ze als
Nadere informatieWij zijn Kai & Charis van de Super Student en wij geven studenten zin in de toekomst.
Hallo, Wij zijn Kai & Charis van de Super Student en wij geven studenten zin in de toekomst. Dat is namelijk helemaal niet zo makkelijk. Veel studenten weten nog niet precies wat ze willen en hoe ze dat
Nadere informatieZaken voor mannen. Verhalen van mannen met epilepsie
Zaken voor mannen Verhalen van mannen met epilepsie Introductie Niet alle mannen vinden het prettig om over hun gezondheid te praten. Ieder mens is anders. Elke man met epilepsie ervaart zijn epilepsie
Nadere informatieWeer naar school. De directeur stapt het toneel op. Goedemorgen allemaal, zegt hij. * In België heet een mentor klastitularis.
Weer naar school Kim en Pieter lopen het schoolplein op. Het is de eerste schooldag na de zomervakantie. Ik ben benieuwd wie onze mentor * is, zegt Pieter. Kim knikt. Ik hoop een man, zegt ze. Pieter kijkt
Nadere informatieWat zouden ouderen zelf kunnen doen?
- Voorstellen Er is mij gevraagd om vanuit mijn achterban wat te vertellen over de problemen waar je tegen aan loopt als je ouder wordt. Eigenlijk zoude alle nieuw te bouwen woningen uitgerust moeten zijn
Nadere informatieHelp, mijn papa en mama gaan scheiden!
Help, mijn papa en mama gaan scheiden! Joep ligt in bed. Hij houdt zijn handen tegen zijn oren. Beneden hoort hij harde boze stemmen. Papa en mama hebben ruzie. Papa en mama hebben vaak ruzie. Ze denken
Nadere informatieBen jij een kind van gescheiden ouders? Dit werkboekje is speciaal voor jou!
Hallo Ben jij een kind van gescheiden ouders? Dit werkboekje is speciaal voor jou Als je ouders uit elkaar zijn kan dat lastig en verdrietig zijn. Misschien ben je er boos over of denk je dat het jouw
Nadere informatieWerkboek Het is mijn leven
Werkboek Het is mijn leven Het is mijn leven Een werkboek voor jongeren die zelf willen kiezen in hun leven. Vul dit werkboek in met mensen die je vertrouwt, bespreek het met mensen die om je geven. Er
Nadere informatieWilt u zelfstandig blijven wonen, maar niet alleen?
Wilt u zelfstandig blijven wonen, maar niet alleen? In Het Ouden Huis woont u in uw eigen woning en leeft u uw eigen leven. Zoekt u hulp of gezelschap dan is dat dichtbij. De Zorgdrager, die in Het Ouden
Nadere informatieHuizen. Vrij parkeren. Betaalbaar wonen. Park. Centrale ligging. Winkelvoorzieningen. Azielaan 598, 3526 ST Utrecht H61
Huizen vanhendriks Azielaan 598, 3526 ST Utrecht Betaalbaar wonen Centrale ligging Park Vrij parkeren Winkelvoorzieningen H61 Kenmerken Soort Kamers Woonoppervlakte Inhoud Bouwjaar Tuin Garage Verwarming
Nadere informatieBOUWBULLETIN Selwerd/Patrimonium
N BOUWBULLETIN Selwerd/Patrimonium zomer 2013 Beste lezer, Met dit bulletin willen we u op de hoogte brengen van de plannen en bouwontwikkelingen rondom ZINN locatie Patrimonium in Selwerd. Ik ben blij
Nadere informatieMARIAN HOEFNAGEL. De nieuwe buurt. Uitgeverij Eenvoudig Communiceren
MARIAN HOEFNAGEL De nieuwe buurt Uitgeverij Eenvoudig Communiceren 1 4 Een nieuw huis Dit is nu ons nieuwe huis. De auto stopt en Kika s vader wijst trots naar het huis rechts. Kika kijkt. Het is een rijtjeshuis
Nadere informatieVerslag van een ervaringsdeskundige. Nu GAP-deskundige.
Burn out Verslag van een ervaringsdeskundige. Nu GAP-deskundige. Ik was al een tijd druk met mijn werk en mijn gezin. Het viel mij zwaar, maar ik moest dit van mezelf doen om aan de omgeving te laten zien
Nadere informatiekoopwoning uw eerste een handig stappenplan voor de aanstaande huiseigenaar
uw eerste koopwoning een handig stappenplan voor de aanstaande huiseigenaar 2 uw eerste koopwoning uw eerste koopwoning Thuis; een eigen huis geeft een goed gevoel. Toch is een huis kopen nog een hele
Nadere informatieDINEREN IN DE HOFTRAMMM
DINEREN IN DE HOFTRAMMM De bijzondere creatie van Bobby van Galen en Pierre Wind Foto s en tekst: Martien Versteegh Eigenaar en gastheer Bobby van Galen heet u van harte welkom Het begon met een droom
Nadere informatiePapa en mama hebben ruzie. Ton en Toya vinden dat niet leuk. Papa wil graag dat Ton en Toya bij hem op bezoek komen, maar van mama mag dat niet.
Bezoek op kantoor Papa en mama hebben ruzie. Ton en Toya vinden dat niet leuk. Papa wil graag dat Ton en Toya bij hem op bezoek komen, maar van mama mag dat niet. Ton en Toya hebben wat problemen thuis.
Nadere informatieEen bewonerscommissie opzetten, iets voor u?
Een bewonerscommissie opzetten, iets voor u? Meedenken en meedoen Portaal wil graag dat u tevreden bent over uw woning en woonomgeving. Om dit goed te organiseren, is informatie over uw woonomgeving erg
Nadere informatieDit boekje is van:..
Ik en mijn plan Dit boekje is van:.. Hallo, Jij bent cliënt bij SOVAK. Je hebt bij SOVAK een persoonlijk begeleider. Samen maak je afspraken over wat jij zelf doet en wat SOVAK doet. Die afspraken staan
Nadere informatieGeschakelde woning met een persoonlijke
Geschakelde woning met een persoonlijke inbreng Hans en Wilma hebben lang getwijfeld, verhuizen of verbouwen. De keuze is op het laatste gevallen. Met hulp van Het Fundament Architectuur en Slijkhuis Interieur
Nadere informatiePakhuis Ten Hove. Werken op de mooiste plek van Deventer
Pakhuis Ten Hove Werken op de mooiste plek van Deventer Werken in één van de leukste wijken van Deventer. In een buurt waar gewoond én gewerkt wordt. Op een inspirerende plek waar u elke dag opnieuw met
Nadere informatieWonen in groene omgeving Ruime woonkamer + zonnig balkon
Huizen vanhendriks Keesomstraat 33 B, 3817 JX Amersfoort Wonen in groene omgeving Goed onderhouden Nieuwe cv installatie (2014) Ruime woonkamer + zonnig balkon H47 Kenmerken Soort Kamers Woonoppervlakte
Nadere informatieWater Egypte. In elk land hebben mensen hun eigen gewoontes. Dat merk je als je veel reist. Ik zal een voorbeeld geven.
Water Egypte In elk land hebben mensen hun eigen gewoontes. Dat merk je als je veel reist. Ik zal een voorbeeld geven. Ik ga naar een restaurant in Nederland. Daar bestel ik een glas water. De ober vraagt
Nadere informatieonderzoek leegstand en verwaarlozing historische binnenstad Dordrecht
onderzoek leegstand en verwaarlozing historische binnenstad Dordrecht dd juli 2009 SO/IS, Tim Vermeer Samenvatting Op verzoek van de gemeenteraad is een onderzoek uitgevoerd naar de leegstand in de historische
Nadere informatieDharma DE WARME CHARME VAN
REPORTAGE Dharma DE WARME CHARME VAN Het enthousiast kloppend hart van Kortrijk heeft er sinds kort een uniek adresje bij. Met Bed&Breakfast Dharma maakt gastvrouw Linda haar droom waar en garandeert ze
Nadere informatieKrimp Prognose 2010-2025
Provincie: Limburg (Stads)regio Venlo gemeenten: Profiel gemeente: Venlo Regio: 36 Aanbod van leegstaand Leegstand en potentieel: Huidige leegstand: Er is geen volledig inventariserend onderzoek gedaan.
Nadere informatieHoekstra & van Eck. Huizen van. Kant en Klaar. Bovenste etage. Nieuwe luxe inbouwkeuken. Kleinschalig. Balkon Zuidoost
Huizen van Hoekstra & van Eck Albrecht Durerweg 76, 1328 TJ Almere Bovenste etage Nieuwe luxe inbouwkeuken Kleinschalig Kant en Klaar Balkon Zuidoost H19 Kenmerken Soort Kamers Woonoppervlakte Inhoud Bouwjaar
Nadere informatieGevaarlijke liefde. Weet jij wie die jongen is? Zit hij ook bij ons op school? Mooi hè, Kim? Maar wel duur! Ik geloof dat hij Ramon heet!
Gevaarlijke liefde Gevaarlijke liefde In de pauze Mooi hè, Kim? Maar wel duur! Weet jij wie die jongen is? Zit hij ook bij ons op school? Als je verliefd wordt ben je in de wolken. Tegelijk voel je je
Nadere informatieThema In en om het huis.
http://www.edusom.nl Thema In en om het huis. Les 22. Een huis zoeken Wat leert u in deze les? Praten over uw huis Informatie over het vinden van een nieuwe woning Praten over wat afgelopen is Veel succes!
Nadere informatieKansen en mogelijkheden. Voor het ontwikkelen van woningen boven winkels in het centrum van Zaandam
Kansen en mogelijkheden Voor het ontwikkelen van woningen boven winkels in het centrum van Zaandam Momentum in het centrum De binnenstad van Zaandam heeft een enorme kwaliteitsimpuls ondergaan. Nieuwe
Nadere informatieweer thuis in de stad
weer thuis in de stad Wonen boven winkels Een levendige binnenstad is aantrekkelijk voor bezoekers, levert woongenot voor specieke groepen mensen, is een broedplaats voor kenniseconomie en cultuur en vormt
Nadere informatieBorstkanker ''Angst voor het onbekende''
Borstkanker ''Angst voor het onbekende'' Borstkanker ''Angst voor het onbekende'' Ellen Wagter-Streep Schrijver: Ellen Wagter-Streep ISBN: 9789402129663 Ellen Wagter-Streep Inhoud Inhoud... 05 Voorwoord...
Nadere informatieKoopgarant. Wonen Wateringen. Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen.
Wonen Wateringen Koopgarant Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen.nl EIGEN WONING MET KORTING VIA KOOPGARANT Wonen Wateringen Koopgarant
Nadere informatieVerdieping 2012-2013 Fotobond afdeling Utrecht- t Gooi
De Verdieping 2012-2013 Fotobond afdeling Utrecht- t Gooi 1 Ter inspiratie Dit jaar was het de tweede keer dat ik de cursus De Verdieping van de Fotobond afdeling Utrecht t-gooi mocht begeleiden. Het was
Nadere informatieGrachtengordel Amsterdam
Grachtengordel Amsterdam Door AnnaRosa Klaver, Dorian Rijsdijk, Isaac Blom en Yvonne Dijksterghuis, 2B Klas van mr. Van Montfoort Veel van de Amsterdamse grachtenpanden zijn gebouwd in of na de 17e eeuw,
Nadere informatieVERKOOP & BOUWFORMULE
VERKOOP & BOUWFORMULE BOUWEn MET ZEKERHEID Het leven zit vol dromen en verlangens. De Verkoop & Bouwformule van Hyboma helpt u die waarmaken: een woning op maat, zonder zorgen, om te leven zoals u dat
Nadere informatieMijn ouders zijn gescheiden en nu? Een folder voor jongeren met gescheiden ouders over de OTS en de gezinsvoogd
Mijn ouders zijn gescheiden en nu? Een folder voor jongeren met gescheiden ouders over de OTS en de gezinsvoogd 1 Joppe (13): Mijn ouders vertelden alle twee verschillende verhalen over waarom ze gingen
Nadere informatieWat je voelt is wat je denkt! De theorie van het rationeel denken
Wat je voelt is wat je denkt! De theorie van het rationeel denken Mensen zoeken hulp omdat ze overhoop liggen met zichzelf of met anderen. Dit kan zich op verschillende manieren uiten. Sommige mensen worden
Nadere informatieInleiding WIST JE DAT JE GEVOEL VAAK BEPAALT WAT VOOR HUMEUR JE HEBT?
Inleiding Gevoelens: we hebben ze allemaal. Maar soms is het lastig te weten hoe je je nu écht voelt. Je bent blij, maar ook zenuwachtig. Of je weet niet of je boos of verdrietig bent. Of je snapt niet
Nadere informatieJUST BE YOU.NL. Het mooiste wat je kunt worden is jezelf! 23 tips voor direct meer zelfvertrouwen. Marian Palsgraaf - www.justbeyou.
JUST BE YOU.NL Het mooiste wat je kunt worden is jezelf! 23 tips voor direct meer zelfvertrouwen Marian Palsgraaf - www.justbeyou.nl Het mooiste wat je kunt worden is jezelf. Mijn passie is mensen te helpen
Nadere informatieOnderhandelen met lef en liefde
Lodewijk van Ommeren, directeur van Bureau Zuidema, interviewt Judith Schoenmaeckers Onderhandelen met lef en liefde Dirty tricks? Judith Schoenmaeckers, commercieel directeur bij Randstad, heeft er niets
Nadere informatieOhja... deburen! Tips en adviezen voor een gelukkig leven met de buren
Ohja... deburen! Tips en adviezen voor een gelukkig leven met de buren Tips en adviezen voor een gelukkig leven met de buren Ohja... de buren! Je buren kies je niet uit. Ze komen gewoon naast, boven of
Nadere informatieRia Massy. De taart van Tamid
DE TAART VAN TAMID Ria Massy De taart van Tamid De taart van Tamid 1 Hallo broer! Hallo Aziz! roept Tamid. Zijn hart klopt blij. Aziz belt niet zo dikwijls. Hij woont nog in Syrië. Bellen is moeilijk in
Nadere informatieBankastraat 60C 1094 EH Amsterdam
Bankastraat 60C 1094 EH Amsterdam Vraagprijs 275.000,-- kosten koper Burger Elkerbout Makelaars en Taxateurs o.z. B.V. Blasiusstraat 66 hs 1091 CV Amsterdam t 020 622 21 99 info@burgerelkerbout.nl www.burgerelkerbout.nl
Nadere informatieWoning in plaats van winkel: een financiele beschouwing
Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing 04 February 2013 De transformatie van winkelstraten financieel beschouwd De snelle groei van online winkelen, de filialisering van winkelcentra,
Nadere informatieAls je nog steeds hoopt dat oplossingen buiten jezelf liggen dan kun je dit boekje nu beter weg leggen.
Theoreasy de theorie is eenvoudig. Je gaat ontdekken dat het nemen van verantwoordelijkheid voor je eigen denken en doen dé sleutel is tot a beautiful way of life. Als je nog steeds hoopt dat oplossingen
Nadere informatievoordelig en veilig een woning kopen
Informatie over kopen bij Vidomes Wij willen kopen. Is dat haalbaar? INFORMATIE OVER KOOPGARANT: voordelig en veilig een woning kopen De Vidomes Koopgarant-woning; voordelig en veilig een woning kopen
Nadere informatiePasen met peuters en kleuters. Jojo is weg
Pasen met peuters en kleuters Beertje Jojo is weg Thema Maria is verdrietig, haar beste Vriend is er niet meer. Wat is Maria blij als ze Jezus weer ziet. Hij is opgestaan uit de dood! Wat heb je nodig?
Nadere informatieVINKENHOF. Wonen op een top locatie
VINKENHOF Z A A N D A M Wonen op een top locatie VINKENHOF, WONEN WAAR HET LEEFT! De Vinkenstraat ligt pal achter de hoofdader van het Zaandamse stadshart, de Gedempte Gracht. Na de ingrijpende operatie
Nadere informatieCASE STUDY MDM LEERT KLANTEN ZELF VISSEN
Exact Online CASE STUDY MDM LEERT KLANTEN ZELF VISSEN www.exactonline.nl 2 EXACT ONLINE CASE STUDY ACCOUNTANCY MDM LEERT KLANTEN ZELF VISSEN MDM accountants & belastingadviseurs uit Den Haag is hard op
Nadere informatieSP IJsselstein - Buurtonderzoek Lanceerplaats
SP IJsselstein - Buurtonderzoek Lanceerplaats Buurtonderzoekers: Andrea Poppe, Feiko Noorderhaven, Helga Boterman, Patrick van Etten Schrijver verslag: Patrick van Etten Op 08.02.2014 hebben vier leden
Nadere informatieHerman gaat met zijn dochter Lies naar de dierentuin. Joppie de hond gaat ook mee. Ze gaan gelijk naar de apen, die dicht bij de ingang zijn.
Herman gaat met zijn dochter Lies naar de dierentuin. Joppie de hond gaat ook mee. Ze gaan gelijk naar de apen, die dicht bij de ingang zijn. De ondeugendste aap Snoei pakt de hoed van Herman af. Snoei
Nadere informatieHerontwikkeling DEN BIEST. Van kantoren naar wonen. Gemzelaar Vastgoed C.V
Herontwikkeling DEN BIEST Van kantoren naar wonen Gemzelaar Vastgoed C.V 01. Nieuwe oplossingen voor leegstand Deze brochure illustreert de plannen rondom de herontwikkeling van complex Den Biest in Eindhoven.
Nadere informatieTe huur HOOFDSTUK 4 WOORDEN. Kies het goede woord. 1 Ik woon in een flat op de vierde... a verdieping b appartement
51 51 HOOFDSTUK 4 Te huur WOORDEN 1 1 Ik woon in een flat op de vierde.... a verdieping b appartement 2 Het is een rijtjeshuis met een grote woonkamer en drie.... a tuinen b slaapkamers 3 Mijn woonkamer
Nadere informatieKoopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw
Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen
Nadere informatieJaarverslag 2013-2014
NOVA Voorzitter Anthony Matthijsen 24-9-2014 Inhoud Voorwoord... 2 Inleiding... 3 Mijn taken... 3 Externe contacten... 4 Vergaderingen... 4 Administratie... 4 Commissies... 5 Eerstejaarsfeest... 5 De club...
Nadere informatieGapph ontzorgt Samenheid in plaats van eenzaamheid. Tijdelijk beheer zorgvastgoed
Gapph ontzorgt Samenheid in plaats van eenzaamheid Tijdelijk beheer zorgvastgoed Tijdelijk beheer zorgvastgoed Gapph ontzorgt Samenheid in plaats van eenzaamheid Jong en oud wonen prettig samen. Door de
Nadere informatieIk zocht een oude woning en die heb ik gevonden
1 kopen bestaande bouw villa nooitgedacht Een rijksmonument via Marktplaats Ik zocht een oude woning en die heb ik gevonden Het huis van Marian Sluimers stond al vijf jaar leeg toen zij het in 2009 kocht
Nadere informatieScenario 1 Er liggen ongeopende letters op tafel. Ze liggen er al langer dan een week.
Aanvullende dialogen Scenario 1 Er liggen ongeopende letters op tafel. Ze liggen er al langer dan een week. Scenario 1 Er liggen ongeopende letters op tafel. Ze liggen er al langer dan een week. Scenario:
Nadere informatieHuizen. Eigen overdekte parkeerplaats. Instapklaar. Sfeervolle woonkamer. Luxe en moderne badkamer. Balkon op het zuidwesten
Huizen vanhendriks Hogeweg 13 D, 3814 CA Amersfoort Instapklaar Luxe en moderne badkamer Sfeervolle woonkamer Eigen overdekte parkeerplaats Balkon op het zuidwesten H47 Kenmerken Soort Kamers Woonoppervlakte
Nadere informatie[PILOT] Aan de slag met de Hoofdzaken Ster
[PILOT] Aan de slag met de Hoofdzaken Ster! Hoofdzaken Ster Copyright EffectenSter BV 2014 Hoofdzaken Ster SOCIALE VAARDIGHEDEN VERSLAVING DOELEN EN MOTIVATIE 10 9 8 10 9 8 7 6 4 3 2 1 7 6 4 3 2 1 10 9
Nadere informatieInhoud. Een nacht 7. Voetstappen 27. Strijder in de schaduw 51
Inhoud Een nacht 7 Voetstappen 27 Strijder in de schaduw 51 5 Een nacht 6 Een plek om te slapen Ik ben gevlucht uit mijn land. Daardoor heb ik geen thuis meer. De wind neemt me mee. Soms hierheen, soms
Nadere informatieHet is de familieblues. Je kent dat gevoel vast wel. Je zit aan je familie vast. Voor altijd ben je verbonden met je ouders, je broers, je zussen.
De familieblues Tot mijn 15e noemde ik mijn ouders papa en mama. Daarna niet meer. Toen noemde ik mijn vader meester. Zo noemde hij zich ook als hij lesgaf. Hij was leraar Engels op een middelbare school.
Nadere informatiehartstikke gelukkig op Mallorca
In de patio groeit een enorme citroenplant. 42 BEWONERS ZIJ KIRSTEN SPROET (38), EIGENARESSE VAN LIFESTYLEWINKEL MIMAR (WWW.MIMARBALEAR.COM) HIJ BERND WITTMANN (37), ONDERNEMER IN ZONWERINGS- SCHERMEN
Nadere informatieWONING BROCHURE. Van Middachtenweg 17. Doesburg
WONING BROCHURE Van Middachtenweg 17 Doesburg Zeer geachte belangstellende Allereerst danken wij u, mede namens de eigenaar van de woning aan de Van Middachtenweg 17 te Doesburg, voor de door u getoonde
Nadere informatieEerste nummer. Op kamers Eerst durfde ik de woonkamer niet naar binnen. Eetfobie. Het was moeilijk om te zien dat mijn nichtje van 5 meer at dan ik.
juni 2014 Op kamers Eerst durfde ik de woonkamer niet naar binnen. Eetfobie Eerste nummer Het was moeilijk om te zien dat mijn nichtje van 5 meer at dan ik. INHOUD juni 2014 Eten als een kind Op kamers
Nadere informatieBINNENSUIS Jehudi van Dijk
BINNENSUIS Jehudi van Dijk Op het toneel staat een vrouw. Ze draagt gewone kleren en ze heeft een horloge om. Ook staat er een stoel en een prullenbak en ligt er een pluisje op de grond. Ik denk altijs
Nadere informatieU in het middelpunt Die migraine hè Levenservaring verzilveren
Welzijn op recept Welkom bij SWOA. Uw huisarts heeft u met ons in contact gebracht. De dokter kan u op dit moment geen passende behandeling (meer) bieden. Toch voelt u zich niet lekker, of heeft u pijn.
Nadere informatieDe enquête neemt tussen de 15 en 20 minuten in beslag. Ingevulde enquêtes kunt u sturen naar - SP Amsterdam - Amstel 1-1011 PN Amsterdam -
I: UW ONDERNEMING 1. Welke onderneming vertegenwoordigt u? a. Uw naam.. b. Naam onderneming c. Adres onderneming straat...nr d. Telefoonnummer. e. E-mailadres 2. Uw onderneming betreft: 0 zelfstandige
Nadere informatieVeilige Buurten. 1. Overlast en criminaliteit aanpakken
Veilige buurten Veilige buurten Veilige Buurten 1. Overlast en criminaliteit aanpakken Iedereen wil wonen, werken, wandelen en winkelen in een veilige buurt. Een buurt waar je gewoon je kinderen buiten
Nadere informatieDialogen website Motiveren tot rookstop
Dialogen website Motiveren tot rookstop Dialoog verandertaal uitlokken en versterken Goedemorgen. Heeft u problemen gehad sinds uw vorige controle? Ja, eigenlijk wel. Mijn tanden zijn sterk verkleurd.
Nadere informatieEr was eens een heel groot bos. Met bomen en bloemen. En heel veel verschillende dieren. Aan de rand van dat bos woonde, in een grot, een draakje. Dat draakje had de mooiste grot van iedereen. Lekker vochtig
Nadere informatieRuimte. Verpleging. Jong en oud. Zorg. Gerief. Voorzieningen. IJsselmuiden: dorp van miljoenen! Beter Wonen investeert in de toekomst
Ruimte Gerief Verpleging Voorzieningen Zorg Jong en oud Samen IJsselmuiden: dorp van miljoenen! Beter Wonen investeert in de toekomst Onze investeringen op een rijtje: 2000-2008 ingrijpende verbetering
Nadere informatieScheiding privé en werk
Scheiding privé en werk We leven in een tijd waarin werk en privé steeds meer door elkaar lijken te lopen. Veel mensen zijn ook in hun vrije tijd bereikbaar voor hun baas. De andere kant van de medaille
Nadere informatie