Betekeningsproblemen bij onbekende erfgenamen

Transcriptie

1 Betekeningsproblemen bij onbekende erfgenamen Mr. S.W. Autar-Matawlie en mr. C.A.J.M. van Waes* 12 HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY9084 Inleiding Als de huurder van een woning komt te overlijden, wil de verhuurder in de regel de woning graag zo snel mogelijk ontruimd zien. De erfgenamen hebben daarentegen belang bij een zorgvuldige afwikkeling van de nalatenschap. Deze belangen kunnen op gespannen voet komen te staan als de erfgenamen onbekend zijn en de verhuurder niet kan achterhalen wie zij zijn en waar zij wonen. De economische en maatschappelijke redenen die de verhuurder heeft voor ontruiming zullen ertoe leiden dat hij uiteindelijk rechtsmaatregelen zal treffen om de woning ontruimd te krijgen. De ten opzichte van de erfgenamen te betrachten zorgvuldigheid brengt onder meer met zich dat op de juiste wijze dient te worden betekend indien men erfgenamen in een procedure wil betrekken. In de hierna te beschrijven casus komt aan de orde hoe dient te worden betekend wanneer de erfgenamen onbekend zijn. In de betreffende casus werd door de verhuurder een dagvaarding uitgebracht op de voet van artikel 54 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). De juiste weg volgens het Hof Amsterdam, maar reden voor de procureur-generaal om cassatie in het belang der wet in te stellen. Hierna zullen de mogelijkheden van betekening aan onbekende erfgenamen worden belicht en de (on)wenselijkheid van de oplossing van de Hoge Raad. De feiten Stichting Ymere, in cassatie verder Ymere genoemd, had een woning verhuurd aan erflaatster. Zij was de enige bewoner van de woning. Na haar overlijden wilde Ymere tot ontruiming van de woning overgaan. Het was Ymere niet bekend wie de erfgenamen van erflaatster waren. Ymere heeft bij dagvaarding, uitgebracht op de voet van artikel 54 lid 2 Rv, ontruiming gevorderd van de woning van erflaatster en betaling van een gebruiksvergoeding voor de periode na overlijden. Ymere heeft gesteld dat zij de woning aan erflaatster heeft verhuurd en dat gebleken is dat erflaatster op 14 april 2008 is overleden, zodat de huurovereenkomst per 30 juni 2008 van rechtswege eindigt. Het exploot van de dagvaarding is betekend aan het parket van de officier van justitie bij de Rechtbank Amsterdam en aan het laatste adres van erflaatster. De kantonrechter heeft de dagvaarding nietig verklaard omdat de namen van de erfgenamen niet in de dagvaarding zijn vermeld en het aannemelijk is dat de dagvaarding de erfgenamen daardoor niet heeft bereikt. Ymere heeft tegen het vonnis van 9 juli 2008 van de Rechtbank Amsterdam, sector kanton, hoger beroep ingesteld. De dagvaarding in hoger beroep is op dezelfde wijze uitgebracht als in eerste aanleg. De erfgenamen zijn niet verschenen. * Mr. S.W. Autar-Matawlie is als erfrechtadvocaat en estateplanner verbonden aan GMW Advocaten te Den Haag. Mr. C.A.J.M. van Waes is als nalatenschapsmediator en erfrechtadvocaat verbonden aan Van Waes mediation en advocatuur te Den Haag.

2 Het oordeel van het gerechtshof Het hof heeft geoordeeld dat Ymere een rechtsingang moet hebben wanneer zij een in rechte te respecteren belang heeft om tegen de erfgenamen een vordering tot ontruiming van de woning in te stellen. 1 Naar het oordeel van het hof heeft Ymere voldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet bekend is met (de namen van) de erfgenamen, zodat zij de erfgenamen niet op andere wijze kan dagvaarden dan is voorzien in artikel 54 lid 2 Rv. Het hof acht de wijze van dagvaarden in dit geval aangewezen en acht het feit dat ook een exploot is betekend aan de laatste woonplaats van erflaatster dienstig ter bevordering van de ontvangst. Het hof stelt dat aan de eisen van artikel 54 lid 2 Rv is voldaan en heeft het gevraagde verstek verleend en de vorderingen van Ymere toegewezen. Het vonnis van de kantonrechter is vernietigd. Overwegingen in cassatie De procureur-generaal (P-G) bij de Hoge Raad heeft cassatieberoep in het belang der wet ingesteld. Hij is door de Hoge Raad niet-ontvankelijk in zijn beroep verklaard nu niet is gebleken dat de erfgenamen met het arrest bekend zijn geraakt en de P-G niet vermeldt dat en wanneer het arrest ten uitvoer is gelegd. Hierdoor bestaat onvoldoende zekerheid dat tegen dat arrest niet nog het rechtsmiddel van verzet openstaat. 2 Cassatie in het belang der wet staat derhalve in verband met het bepaalde in artikel 78 lid 6 van de Wet op de rechterlijke organisatie nog niet open. In verband met het belang van de aan de orde zijnde rechtsvraag ziet de Hoge Raad echter aanleiding het volgende te overwegen: Het middel stelt primair de vraag aan de orde of betekening van een exploot aan de gezamenlijke erfgenamen van een overledene zonder vermelding van de namen en woonplaatsen van deze erfgenamen, rechtsgeldig kan geschieden aan de laatste woonplaats van de overledene, wanneer aldaar niet (ten minste) een van de in art. 53, aanhef en onder a, Rv genoemde personen woont. Het antwoord op die vraag luidt ontkennend. In afwijking van de hoofdregel van art. 45 lid 3, aanhef en onder d, Rv bepaalt art. 53 Rv dat bij betekening van een exploot ten aanzien van de gezamenlijke erfgenamen van een overledene, de vermelding van hun namen en woonplaatsen in het exploot achterwege kan blijven, indien deze betekening geschiedt op een van de onder a-c van die bepaling omschreven wijzen. Gelet op zijn totstandkomingsgeschiedenis, zoals weergegeven in de vordering van de Procu- reur-generaal onder 13, moet art. 53 Rv aldus worden verstaan dat dit voorschrift slechts kan worden toegepast in de onder a, b, en c vermelde gevallen. Daaruit volgt dat in een geval als het onderhavige, waarin niet is voldaan aan de eis van art. 53, aanhef en onder a, Rv dat een van de daar genoemde personen nog op de laatste woonplaats van de overledene woont, betekening van het exploot aan die woonplaats van de overledene niet mogelijk is Het middel stelt subsidiair de vraag aan de orde of in het onderhavige geval het exploot rechtsgeldig is betekend op de voet van art. 54 lid 2 Rv. Ook deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. Anders dan bij betekening op de voet van art. 53 Rv dient bij betekening op de voet van art. 54 lid 2 Rv het vereiste van art. 45 lid 3, aanhef en onder d, Rv in acht te worden genomen, in dier voege dat het exploot de naam vermeldt van degene voor wie het is bestemd. In het onderhavige geval stond laatstgenoemde wijze van betekening derhalve slechts open, indien de namen van de gezamenlijke erfgenamen in het exploot waren vermeld, hetgeen niet is gebeurd. Opmerking verdient dat art. 54 lid 2 Rv niet ertoe kan leiden dat het exploot wordt betekend aan de laatste woonplaats van de overledene. Overigens verzet dat voorschrift zich niet ertegen dat tevens een afschrift van het exploot wordt toegezonden aan de laatste woonplaats van de overledene, zoals hier is geschied In gevallen als het onderhavige waarin derhalve noch art. 53 noch art. 54 lid 2 Rv voor toepassing in aanmerking komt, biedt art. 4:204 BW de mogelijkheid de benoeming van een vereffenaar over de opengevallen nalatenschap te verzoeken, waarna, op de voet van art. 53, aanhef en onder b, Rv, betekening van een exploot aan de gezamenlijke erfgenamen, zonder vermelding van hun namen en woonplaatsen, kan geschieden door betekening aan de persoon of de woonplaats van de vereffenaar. Noot Als een huurder overlijdt, geldt dat de medehuurder of de met de huurder samenlevende persoon de huurovereenkomst onder voorwaarden voort mag zetten. 3 Indien er geen medehuurder of samenwonende partner is, geldt dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. 4 In het onderhavige geval was erflaatster overleden op 14 april Er was geen sprake van medehuur of een met de huurster samenlevende persoon, zodat de huurovereenkomst 30 juni 2008 van rechtswege eindigde. Op grond van de teruggave- en opleveringsplicht van artikel 7:224 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) diende Hof Amsterdam 20 januari 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BI Art. 143 Rv. 3. Art. 7:268 lid 1 en 2 BW. 4. Art. 7: 268 lid 6 BW.

3 14 het gehuurde per die datum weer aan Ymere ter beschikking te worden gesteld. Gebleken is dat erflaatster de woning alleen bewoonde. Eventuele erfgenamen hebben zich niet gemeld, er is geen executeur en er is geen vereffenaar benoemd. Het gehuurde is dientengevolge niet per de datum van beëindiging van de huurovereenkomst opgeleverd. Nu de huurster was overleden, treden haar erfgenamen als rechtsopvolgers onder algemene titel in haar plaats. 5 Teneinde de woning opnieuw te kunnen verhuren, heeft Ymere de erfgenamen gedagvaard en (onder meer) ontruiming van de woning gevorderd. De hoofdregel bij het betekenen van een dagvaarding is dat de naam en woonplaats van de gedaagden (erfgenamen) in het exploot van de dagvaarding worden vermeld. Artikel 53 Rv geeft mogelijkheden om de erfgenamen van een huurder als contractspartij bij de huurovereenkomst en als wederpartij bij de vorderingen zonder vermelding van hun eigen naam en woonplaats als de erfgenamen van (...) te dagvaarden. De voorwaarden die hieraan zijn gesteld, worden opgesomd in artikel 53 Rv. Artikel 53 Rv is in werking getreden bij wet van 3 juli 1985, S Het doel van de bepaling was het vergemakkelijken van de wijze van het doen van exploot voor degene op wiens verzoek het exploot wordt gedaan en het verminderen van diens kosten, zodat zijn toegang tot de rechter wordt verbeterd. 6 De vraag kan worden gesteld of dit doel is bereikt. Vóór de inwerkingtreding van artikel 53 Rv bepaalde artikel 4 aanhef en onder 6 Rv dat een exploot nog gedurende een jaar na overlijden uit kon worden gebracht aan het sterfhuis, zonder dat de namen en de woonplaatsen van de erfgenamen dienden te worden vermeld. Artikel 53 Rv biedt niet zonder meer de optie om te betekenen aan het sterfhuis. Alleen wanneer daar nog de overlevende echtgenoot, geregistreerde partner of andere levensgezel, broer, zuster of een nabestaande in rechte lijn woont, kan bij betekening aldaar vermelding van namen en woonplaatsen van de erfgenamen achterwege blijven. Dit is een belangrijke beperking. Het is immers lang niet altijd het geval dat de woning van erflater wordt gedeeld met iemand uit deze groep of überhaupt. De situatie die zich thans voordoet, leverde voor de wetswijziging dus geen problemen op, mits de erflater niet langer dan een jaar was overleden. In de onderhavige casus had alsdan op de voet van artikel 4 onder 6 Rv kunnen worden betekend. Bij de behandeling van de wetswijziging in de Tweede Kamer is erkend dat voor wie een exploot wilde uitbrengen artikel 4 onder 6 Rv een gemakkelijke bepaling was 5. Art. 4:182 BW. 6. P. Vlas & T.F.E. Tjong Tjin Tai (red.), Groene Serie Burgerlijke rechtsvordering, Deventer: Kluwer (losbl.), Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, art. 53, betekening aan gezamenlijke erfgenamen. omdat het voor een buitenstaander lastig kan zijn de namen en de woonplaatsen van alle erfgenamen tijdig te weten te komen. 7 De wetgever achtte de regeling echter bezwaarlijk omdat er te weinig zekerheid bestond dat het exploot degenen bereikte die er belang bij hadden. Specifiek dacht men daarbij aan het geval dat er na het overlijden van de bewoner een nieuwe bewoner in het huis is gekomen, die van de familieomstandigheden van de overledene niets weet. In de casus die hier voorligt, kan de woning juist niet worden ontruimd, omdat de dagvaarding niet rechtsgeldig aan de erfgenamen kon worden betekend op het adres van erflaatster. Zonder ontruimingsmogelijkheid is de hierboven beschreven situatie die de wetgever in gedachten had, derhalve niet goed voor te stellen. Zolang er niet is ontruimd, kan immers niet iemand anders zijn intrek in de woning nemen. Hoe dit ook zij, de wetgever heeft nagedacht over de waarborgen die hij aan erfgenamen wilde bieden en dat heeft geleid tot de redactie van het huidige artikel 53 Rv. Daar kan niet zomaar aan voorbij worden gegaan. Nu betekening op de voet van artikel 53 Rv was uitgesloten, heeft Ymere de dagvaarding laten betekenen zoals voorgeschreven in artikel 54 lid 2 Rv. Deze wijze van dagvaarden wordt gebruikt voor gedaagden van wie de namen wel bekend zijn, maar van wie de woonplaatsen onbekend zijn. Overeenkomstig artikel 54 lid 2 BW betekent de deurwaarder het exploot aan het parket van de officier van justitie en wordt een uittreksel van het exploot in een landelijk of plaatselijk dagblad gepubliceerd. Ter bevordering van de ontvangst is het exploot ook aan de laatste woonplaats van erflaatster betekend. Artikel 54 lid 2 Rv dient echter in relatie met artikel 45 lid 3 aanhef en onder d Rv te worden gelezen, welke bepaling voorschrijft dat het exploot de naam vermeldt van degene voor wie het is bestemd. Aan dit voorschrift kon niet worden voldaan nu de namen van de erfgenamen voor Ymere onbekend waren. Ymere heeft getracht door een gecombineerde betekening van artikel 4 onder 6 Rv (oud) en artikel 54 lid 2 Rv tot een acceptabele wijze van betekening te komen. De kantonrechter verklaarde de dagvaarding nietig omdat hij het aannemelijk achtte dat de dagvaarding de erfgenamen niet had bereikt. Niet duidelijk is welke acties Ymere heeft ondernomen om de namen van de erfgenamen te achterhalen. Het hof stond de betekening op grond van artikel 54 lid 2 Rv wel toe. Volgens het hof had Ymere immers voldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet bekend is met (de namen van) de erfgenamen, zodat zij de erfgenamen niet op andere wijze kan dagvaarden dan is voorzien in artikel 54 lid 2 Rv. Bovendien had Ymere volgens het hof een in rechte te respecteren belang bij de ontruiming. Het hof acht de door Ymere gevolgde wijze van dagvaarden in dit geval aangewezen en verleent 7. MvT, Kamerstukken II 1982/83, 18052, p. 10.

4 Ymere verstek. Het hof heeft daarmee gekozen voor een praktische oplossing, die echter juridisch gezien onjuist is. Anders dan het hof in overweging 2.6 stelt, is aan de vereisten van artikel 54 lid 2 Rv simpelweg niet voldaan. Logischer was de uitspraak van het hof wellicht nog geweest als aansluiting was gezocht bij de in artikel 54 lid 2 Rv gemaakte uitzondering voor onbekende houders van aandelen of toonderaandelen. Aan houders van aandelen die niet op naam staan of waarvan de houders niet bij naam bekend zijn, kan toch rechtsgeldig op de voet van artikel 54 lid 2 Rv worden betekend. Deze zinsnede had wellicht enige ruimte kunnen bieden voor een analoge redenering ten aanzien van onbekende erfgenamen. Hiermee zou echter uitdrukkelijk aan de achterliggende gedachte van artikel 53 Rv voorbij worden gegaan, hetgeen ook niet wenselijk is. Vereffening De Hoge Raad heeft het door de P-G ingestelde cassatieberoep in het belang der wet niet-ontvankelijk verklaard nu niet is gebleken dat de erfgenamen met het arrest bekend zijn geraakt en de P-G niet vermeldt dat en wanneer het arrest ten uitvoer is gelegd. Hierdoor bestaat onvoldoende zekerheid dat tegen dat arrest niet nog het rechtsmiddel van verzet openstaat. De Hoge Raad besluit met de overweging dat artikel 4:204 BW de mogelijkheid biedt de rechter te verzoeken een vereffenaar over de opengevallen nalatenschap te laten benoemen. Daarna zou op de voet van artikel 53 aanhef en onder b Rv het exploot aan de persoon of de woonplaats van de vereffenaar kunnen worden betekend. De door de Hoge Raad voorgestelde weg is een juridisch begrijpelijke keuze. De vereffenaar heeft het beheer over de nalatenschap en vertegenwoordigt de bekende en onbekende erfgenamen in en buiten rechte. Praktisch gezien is deze keuze echter niet zonder haken en ogen. Als bezwaar tegen het benoemen van een vereffenaar kan onder meer worden aangevoerd dat de procedure tot benoeming van een vereffenaar tijd vergt. Het verzoek dient in behandeling te worden genomen en de rechter is verplicht een mondelinge behandeling te bepalen. Voorts moet de benoeming van een vereffenaar door de griffier in het boedelregister worden ingeschreven. De vereffenaar moet zijn benoeming in de Staatscourant en in één of meer nieuwsbladen bekendmaken. 8 De tijd die met deze procedure gepaard gaat, kan knellen met het gerechtvaardigd belang dat een belanghebbende, in casu Ymere, kan hebben bij een snelle oplossing. Bijvoorbeeld omdat zich een nieuwe huurder heeft aangediend. 8. Art. 4:206 BW. Bekendmaking kan bij een vermoedelijk insolvente nalatenschap tegenwoordig ook door bekendmaking op < spraak. nl>. Ook kan worden opgemerkt dat de taak van de vereffenaar veel meeromvattend is dan hetgeen hier eigenlijk nodig is. Een vereffenaar wordt aangesteld voor de afwikkeling van de gehele nalatenschap. 9 Uit artikel 4:211 lid 1 BW blijkt dat de hoofdtaak van de vereffenaar is het als een goed vereffenaar beheren en vereffenen van de nalatenschap. Hij dient een boedelbeschrijving op te maken, behoorlijk beheer te voeren en de opeisbare schulden te voldoen. Daarbij horen de belangen van alle schuldeisers in acht te worden genomen. In de praktijk is recent namens een aantal banken partiële vereffening verzocht. Verzocht wordt slechts een vereffenaar aan te stellen voor de verkoop en levering van de verhypothekeerde woning. Uit de jurisprudentie blijkt dat verschillend wordt geoordeeld over de (on)mogelijkheid van partiële vereffening. Met de Rechtbanken Noord-Nederland, Amsterdam en Midden-Nederland zijn wij van mening dat partiële vereffening niet past in het systeem van de wet en strijdig kan zijn met de belangen van andere schuldeisers van erflater. 10 De zorgvuldigheid die een vereffenaar bij de uitvoering van zijn taak ten opzichte van zowel erfgenamen als belanghebbenden moet betrachten, is niet verenigbaar met partiële vereffening. Kolkman trekt in dit verband de parallel met het faillissementsrecht en geeft aan dat het ondenkbaar is dat een curator wordt benoemd slechts met betrekking tot de woning van de failliet. 11 Mr. T. Gardenbroek vraagt zich in zijn annotatie terecht af wie bereid is de taak van vereffenaar op zich te nemen, nu onzeker is of de nalatenschap wel over voldoende vermogen beschikt om de vereffenaar te betalen. 12 In de praktijk blijkt dat er kantoren zijn die bereid zijn onbeheerde en eventueel insolvente nalatenschappen af te wikkelen, zodat dit wellicht geen obstakel hoeft te zijn. Wie zich opwerpt als vereffenaar zal zich wel moeten realiseren dat de taak van vereffenaar een serieuze aangelegenheid is. De vereffenaar dient zich steeds te houden aan de wettelijke voorschriften omtrent vereffening. Gezien de vrij formele afwikkeling die bij de vereffening moet worden gevolgd, wordt in de literatuur geadviseerd terughoudend te zijn met de benoeming van een vereffenaar Zie T-M, Parl. Gesch. Boek 4 BW, p Rb. Noord-Nederland 20 november 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:7417; Rb. Amsterdam 26 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6490; Rb. Midden-Nederland 1 november 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:5433. Anders: Rb. Gelderland 20 juni 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:CA3965; Rb. Gelderland 26 juli 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2043; Rb. Oost- Brabant 22 augustus 2013, ECL:NL:RBOBR:2013:4959; Rb. Limburg 14 augustus 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013: W.D. Kolkman, 10 jaar nieuw erfrecht en de wettelijke vereffening, TE 2013, afl. 6, p HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY9084 m.nt. mr. T. Gardenbroek. 13. W.D. Kolkman & L.C.A. Verstappen, Handboek boedelafwikkeling, Zutphen: Uitgeversmaatschappij Walburg Pers 2009, p

5 16 Conclusie Gezien de onmogelijkheid tot betekening op de voet van artikel 53 of 54 lid 2 Rv indien zowel de namen als de woonplaatsen van de erfgenamen onbekend zijn, is het begrijpelijk dat de Hoge Raad de suggestie doet in voorkomende gevallen de rechter de benoeming van een vereffenaar te verzoeken. In de praktijk kan dit evenwel tot praktische bezwaren leiden. In dat kader onderstaand kort een aantal suggesties. Suggesties Het belang van Ymere is het op korte termijn kunnen ontruimen van de woning, zodat deze aan een nieuwe huurder kan worden verhuurd. Daartoe is het op zich niet noodzakelijk dat een vereffenaar wordt benoemd. Voor Ymere is het met name van belang dat de aan erflaatster toebehorende goederen uit de woning mogen worden verwijderd. Om dit te bereiken zou op grond van artikel 4:191 lid 2 BW aan de kantonrechter kunnen worden verzocht maatregelen te treffen. Dit verzoek kan worden gedaan door iedere belanghebbende. 14 De bepaling biedt mogelijkheden om te voorzien in noodzakelijke en spoedeisende (rechts)handelingen. 15 De in de bepaling vermelde maatregelen zien op het behoud van de goederen van de nalatenschap. Concreet kan worden verzocht tot het opdragen van het beheer van (delen van) de nalatenschap aan een professionele beheerder. Anders dan bij de benoeming van een vereffenaar kan dus voor een specifiek onderdeel het beheer worden verzocht. De benoeming van een professionele beheerder of bewaarder kan bovendien ook van tijdelijke aard zijn. 16 Een dergelijke ordemaatregel is daarmee minder ingrijpend en minder formeel dan de weg van de vereffening. Dat maakt de drempel lager voor het aanvaarden van het beheer. De bepaling dient het belang van een vlotte boedelafwikkeling. 17 In het verzoek aan de kantonrechter zou tegelijkertijd met het verzoek tot aanstelling van een beheerder toestemming tot ontruiming van de woning kunnen worden verzocht. In beginsel geldt ook bij deze procedure dat een mondelinge behandeling zal worden bepaald. Het procesreglement laat echter ruimte voor een beslissing direct op de stukken. Anders dan bij het benoemen van een vereffenaar kan dus van mondelinge behandeling worden afgezien. Deze weg lijkt te beantwoorden aan het doel van in dit geval Ymere. Ook hier blijft het wel de vraag wie deze taak op zich neemt als onduidelijk is of men zal worden betaald voor het uitoefenen van het beheer en de bij het beheer behorende onkosten van opslag van de goederen. Uit de (weinige) 14. Art. 4:191 lid 2 BW heeft dezelfde strekking als art. 4:185 lid 2 BW met dien verstande dat aan art. 4:185 lid 2 BW een termijn is verbonden en aan art. 4:191 lid 2 BW niet. 15. Kolkman & Verstappen 2009, p < Handleiding erfrechtprocedures kantonrechter, p Kolkman & Verstappen 2009, p jurisprudentie blijkt overigens dat de kantonrechter in de praktijk ruimhartig omgaat met het begrip beheer. Onder beheer blijken desgevraagd bijvoorbeeld ook het innen van vorderingen in de nalatenschap en het voldoen van schulden te kunnen worden begrepen. 18 Een woningcorporatie zou vanuit de maatschappelijke functie die zij vervult, kunnen overwegen om zelf de taak van beheerder te vervullen. Deze oplossing is praktisch, sneller en goedkoper dan het door de rechter laten benoemen van een vereffenaar. De woningcorporatie kan de woning snel ontruimen en opnieuw verhuren, waardoor de betalingsverplichtingen voor de huur stoppen. De goederen worden in beheer genomen en blijven ter beschikking van de erfgenamen. Bij de praktische uitvoering zal uiteraard de nodige zorgvuldigheid moeten worden betracht. De beheerder zal bijvoorbeeld zorg moeten dragen voor goede verslaglegging van de goederen en beveiligde, droge opslag. Op deze manier is het belang van zowel de woningcorporatie als de erfgenamen gediend. De benoeming door een rechter biedt zowel de verhuurder als de erfgenamen een extra waarborg. Wanneer de erfgenaam (of erfgenamen) zich meldt, kan het beheer worden overgedragen. Blijft de nalatenschap onbeheerd, dan kan alsnog een vereffenaar worden benoemd. Een tweede suggestie is het in het huurcontract opnemen van een onherroepelijke volmacht op grond van artikel 3:74 BW, die niet eindigt door overlijden. De huurder geeft onherroepelijke volmacht aan de verhuurder om de woning na diens overlijden te ontruimen tegen het einde van de tweede maand na overlijden, mits er geen medehuurder is. Op deze wijze stoppen de maandelijkse huurverplichtingen en kan de woning opnieuw worden verhuurd. De verhuurder zal ook hier moeten zorgen voor zorgvuldige verslaglegging van de goederen en adequate opslag, zodat de goederen aan de nabestaanden ter beschikking kunnen worden gesteld wanneer dezen zich melden. De volmacht kan alsdan eindigen door opzegging van de gevolmachtigde. Nadeel hiervan is dat het geen oplossing biedt voor de vele bestaande huurcontracten. Ook zal de verhuurder naar verwachting niet snel voor deze weg kiezen omdat voor de verhuurder onzeker is of deze weg voldoende waarborgen biedt aan de huurder of diens erfgenamen. 19 Indien zich geen erfgenamen melden, zal ook hier alsnog de weg van de vereffening moeten worden gevolgd. Ten derde zou op grond van artikel 6:198 BW een derde zich op grond van zaakwaarneming kunnen ontfermen over de goederen van de nalatenschap: Zaakwaarneming is het zich willens en wetens en op redelijke grond inlaten met de behartiging van eensanders belang, zonder de bevoegdheid daartoe aan 18. HR 21 november 2008, ECLI:NL:PHR:2008:BD5985; Rb. Zwolle- Lelystad 10 augustus 2010, ECLI:NL:RBZLY:2010:BO1248; Rb. Zwolle 15 juli 2003, ECLI:NL:RBZWO:2003:AH Een dergelijke bepaling mag niet worden opgenomen in de algemene voorwaarden, zie art. 6:236 onderdeel n BW.

6 een rechtshandeling of elders in de wet geregelde verhouding te ontlenen. Er moet dus een bepaalde noodzaak zijn voor het optreden als zaakwaarnemer. Deze noodzaak is er aan de zijde van in dit geval Ymere. Nadeel van zaakwaarneming kan zijn dat de erfgenamen en eventuele andere belanghebbenden de zaakwaarneming door de woningcorporatie niet altijd zonder meer zullen accepteren. Zaakwaarneming door een ander dan de woningcorporatie zal waarschijnlijk niet zonder meer door de woningcorporatie worden geaccepteerd. 20 Ten slotte zou de woningcorporatie een notaris kunnen verzoeken een verklaring van erfrecht op te stellen. De notaris zal in dat geval onderzoek doen wie de erfgenamen zijn. Doorgaans zal hij deze binnen twee à drie weken hebben opgespoord. De namen en woonplaatsen van de erfgenamen worden in de verklaring van erfrecht vermeld. De woningcorporatie kan vervolgens in contact treden met (een van) de erfgenamen. Iedere erfgenaam is op grond van artikel 3:170 BW bevoegd zelfstandig handelingen te verrichten die geen uitstel kunnen lijden of die dienen tot behoud van een gemeenschappelijk goed. Ook dit kan een snelle en relatief goedkope oplossing zijn. Door de tussenkomst van de rechter dan wel de notaris bieden de eerste en de laatste van de bovengenoemde suggesties de meeste waarborgen voor zowel de verhuurder als de erfgenamen, waardoor deze opties onze voorkeur zouden hebben boven het opnemen van een volmacht of handelen uit hoofde van zaakwaarneming In de praktijk blijken corporaties wel te handelen op basis van zaakwaarneming. Zij geven de praktische uitvoering vervolgens uit handen aan een gespecialiseerd bedrijf.