NOTA GRONDBELEID GEMEENTE BARNEVELD 2007

Transcriptie

1 NOTA GRONDBELEID GEMEENTE BARNEVELD 2007

2

3 Inhoud 1 Inleiding Aanleiding Doel Grondbeleid Leeswijzer Relatie met overig gemeentelijk beleid Nota Grondbeleid Structuurvisie, Kompas naar Woonvisie en Meerjarenwoningbouwprogramma tot 2017 gemeente Barneveld Coalitieakkoord Nota aanbestedingsbeleid Prijzen voor de uitgifte van grond voor het jaar Onderzoek: financiële doorlichting gemeente Barneveld Verordening op de uitgangspunten voor het financieel beleid, financieel beheer en inrichting financiële organisatie Actief/passief/facilitair grondbeleid Definitie actief grondbeleid Definitie facilitair grondbeleid Definitie passief grondbeleid Keuze gemeente Barneveld: Actief grondbeleid Financieel instrumentarium Inleiding Marktconforme grondprijzen Grondprijsmethoden Sociale woningbouw Projectmatige woningbouw Vrije kavels Commerciële voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen en snippergroen Uitgangspunten grondprijzen Strategische verwervingen Opslagfondsen Tussentijds winst nemen Weerstandsvermogen grondbedrijf Juridisch instrumentarium Inleiding Verwerving Beheer Uitgifte Kostenverhaal Samenwerking... 40

4 6 Conclusies en samenvatting Relatie met overig gemeentelijk beleid Actief grondbeleid Financieel instrumentarium Grondprijzen Strategische verwervingen Omslagfondsen Tussentijds winstnemen Juridisch instrumentarium Verwerving Beheer Uitgifte Kostenverhaal Samenwerking... 47

5 Inleiding 1.1 Aanleiding Op 26 november 2002 is de Nota Grondbeleid 2003 door de gemeenteraad vastgesteld. De betreffende nota omschrijft een aantal gemeentelijke keuzes en gemeentelijke instrumenten die betrekking hebben op het grondbeleid. Inmiddels zijn 4 jaren verstreken en is behoefte aan een geactualiseerde en op een groot aantal punten aangevulde Nota Grondbeleid. Onderhavige nota komt aan die behoefte tegemoet. Ook deze nota zal in principe voor een periode van 4 jaar gelden. Daarna zal wederom een aangepaste en geactualiseerde nota worden opgesteld. 1.2 Doel Het doel van de nu voor u liggende nota grondbeleid is om het initiatief vast te leggen voor: - Een actief, passief of facilitair beleid - Een heldere grondprijsmethodiek - Een eenduidige werkwijze en goede modellen voor verwerving, beheer en uitgifte - Kennisopbouw en -borging Daarnaast wordt in de nota kort en bondig aangegeven wat de gemeentelijke beleidsmatige en instrumentele keuzes zijn met betrekking tot het grondbeleid. De gemeentelijke hoofddoelstelling met betrekking tot het grondbeleid is de volgende: Het op tijd voldoende grond beschikbaar hebben voor het realiseren van onder andere de functies wonen, werken en voorzieningen met een optimaal exploitatieresultaat en waarborging van de noodzakelijke publieke kwaliteit. Het effect dat met deze Nota Grondbeleid wordt beoogd is het aangeven van de keuzes waarbinnen het gemeentelijk grondbeleid door het gemeentebestuur zal plaatsvinden, welke instrumenten daarvoor worden gebruikt en op welke wijze. In de Nota Grondbeleid wordt daarmee het integrale beleid beschreven ten dienste van het beheersen, bewaken en onderling afstemmen van de te onderscheiden deelterreinen binnen het grondexploitatieproces, met als effect het voeren van een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid. Daartoe worden de relevante juridische, maatschappelijke en financiële instrumenten ingezet. Specifiek gelden de volgende doelen: Het gestructureerd vastleggen van de gemeentelijke keuzes ten aanzien van het grondbeleid. Binnen de gemeente is reeds divers beleid beschikbaar dat betrekking heeft op grond. De samenhang daarin ontbreekt echter op dit moment. Eén van de doelen die deze Nota Grondbeleid beoogt is het bestaand beleid in samenhang te behandelen zodat sprake is van een helder, transparant en gestructureerd gemeentelijk grondbeleid. Zodoende wordt in hoofdstuk 2 een samenvatting gegeven van het bestaand gemeentelijk beleid wat van invloed is op deze Nota Grondbeleid. Door de instrumenten in deze Nota Grondbeleid in samenhang met elkaar te behandelen en de keuze voor de instrumenten vast te leggen wordt eveneens beoogd een stevige, persoonsonafhankelijke basis voor het grondbeleid vast te leggen. Tevens dient de gemeenteraad in deze Nota Grondbeleid de kaders aan te geven waarbinnen het college het grondbeleid kan voeren. Belangrijke uitgangspunten worden in deze Nota Grondbeleid dan ook letterlijk in kaders gezet. 9

6 Daarnaast wordt invulling gegeven aan de eisen die gesteld zijn binnen de Rijksnota Grondbeleid welke voorschrijft dat de gemeente tenminste eens in de vier jaar een (geactualiseerde) Nota Grondbeleid dient vast te stellen; dit wordt overigens ook onderkend in de financiële verordening van de gemeente. Hier wordt op teruggekomen in hoofdstuk Grondbeleid Alvorens wordt ingegaan op de gemeentelijke keuzes aangaande het grondbeleid wordt eerst een heldere omschrijving van grondbeleid gegeven. Grondbeleid is instrumenteel beleid. Het bevat de juridische en financiële instrumenten om ruimtelijke plannen te realiseren. Het volkshuisvestingsbeleid en het economisch beleid zijn sturend aan het ruimtelijke ordeningsbeleid in die zin dat daarin de beleidswensen ruimtelijk worden vormgegeven in respectievelijk bestemmingsplannen voor woningbouw en voor bedrijventerrein. Het ruimtelijke ordeningsbeleid is weer sturend aan het grondbeleid. Het grondbeleid is volgend en soms faciliterend beleid, het voert immers het ruimtelijke ordeningsbeleid feitelijk uit, zorgt ervoor dat de bestemmingsplannen worden gerealiseerd, meestal middels verwerving, bouwrijp maken en gronduitgifte. Het vervaardigen en hanteren van het instrumentarium dat daarvoor nodig is en het bieden van de financiële mogelijkheden, is een primaire taak van het grondbeleid. In de praktijk wordt nog wel eens onderscheid gemaakt tussen grondbeleid en grondpolitiek. In de literatuur wordt onder grondbeleid verstaan: Het realiseren van de gewenste verandering in het grondgebruik en het handhaven van het bestaande grondgebruik vanuit de gemeentelijke doelstelling voor ruimtelijke ordening Grondpolitiek kan worden omschreven als: Het doen van bestuurlijke keuzes voor het voeren van beleid op verschillende gebieden van het grondbeleid Deze Nota Grondbeleid omschrijft, in samenhang, de door de gemeente Barneveld gekozen instrumentaria om invulling te geven aan het grondbeleid. 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste uitgangspunten uit overige relevante gemeentelijke Nota s behandeld. Het gaat daarbij enkel om uitgangspunten die van invloed zijn of input zijn voor deze Nota Grondbeleid. Hoofdstuk 3 behandelt de gemeentelijke keuze tussen actief, facilitair of passief grondbeleid. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de financiële instrumenten die de gemeente ter beschikking staan bij de uitvoering van haar grondbeleid. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische instrumenten. In hoofdstuk 6 volgen de conclusies. Per onderdeel volgt telkens een korte omschrijving van de werking van de diverse instrumenten waarna de gemeentelijke keuze apart in beeld wordt gebracht. Belangrijke uitgangspunten worden telkens in aparte kaders in beeld gebracht zodat snel, op hoofdlijnen, de gemeentelijke keuzes in beeld zijn. 10

7 2 Relatie met overig gemeentelijk beleid Het beleid zoals omschreven in deze Nota Grondbeleid heeft vele relaties met overige gemeentelijke beleidsvelden. In sommige gevallen worden in die andere beleidsvelden uitgangspunten geformuleerd die van belang zijn voor deze Nota Grondbeleid. Om een integrale nota te waarborgen worden in dit hoofdstuk de van belang zijnde uitgangspunten uit die nota s samengevat. Er wordt ingegaan op onderstaande nota s: - Nota Grondbeleid 2003; - Structuurvisie, Kompas naar Woonvisie en meerjarenwoningbouwprogramma 2017 gemeente Barneveld - Coalitieakkoord Nota Aanbestedingsbeleid Prijzen voor de uitgifte van grond voor het jaar Onderzoek: Financiële doorlichting gemeente Barneveld - Verordening op de uitgangspunten voor het financieel beleid, financieel beheer en inrichting financiële organisatie Voorts beschikt de gemeente over onderstaande verordeningen en bepalingen. De inhoud van deze nota s wordt echter niet expliciet behandeld in dit hoofdstuk. - Exploitatieverordening gemeente Barneveld Algemene pachtbepalingen - Algemene voorwaarden opstalrechten Het is belangrijk op te merken dat in het onderstaande slechts zeer globaal wordt ingegaan op elementen uit bovengenoemde nota s. Het doel ervan is de totaliteit te waarborgen. Dat gebeurt aan de hand van enkele steekwoorden en belangrijke passages uit de betreffende nota s. Het is niet de bedoeling hier een uitvoerige samenvatting van genoemde nota s te behandelen. Indien elementen voor de lezer interessant zijn om nader uit te werken wordt verwezen naar de betreffende nota s. 2.1 Nota Grondbeleid 2003 Onderhavige Nota Grondbeleid vervangt de Nota Grondbeleid Toch wordt zeer kort de inhoud van de destijds vastgestelde nota in het onderstaande weergegeven. De Nota Grondbeleid 2003 is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 november Inhoudelijk gezien bestaat de Nota uit de volgende onderdelen: - Taken van het grondbedrijf - Aanpassing Wet Voorkeursrecht gemeenten - Convenant gemeentelijk grondprijsbeleid - Reserves - Uitgifteprijzen extern/intern De nota gaat voornamelijk in op grondbeleid in zijn (landelijke) algemeenheid en spitst zich hier en daar toe op de Barneveldse situatie, maar feitelijk alleen waar het de financiële aspecten betreft. 11

8 2.2 Structuurvisie, Kompas naar 2015 In de Structuurvisie, vastgesteld door de gemeenteraad op 15 april 2003, wordt de integrale gemeentelijke beleidsvisie op de gewenste (ruimtelijke) ontwikkeling voor de periode 2002 tot 2015 weergegeven. Op basis hiervan wordt richting gegeven aan concrete beleidsbeslissingen en vindt bovendien de communicatie met inwoners, maatschappelijke groeperingen en andere overheden plaats. Een aantal belangrijke aandachtspunten en uitgangspunten zijn: - Bevorderen duurzame stedelijke ontwikkeling. - Behoud/verbeteren kwaliteit leefbaarheid. - Verbeteren gevoel van veiligheid. - Behoud dorps karakter in kleinere kernen. - (ruimtelijke) ontwikkelingsmogelijkheden gebaseerd op mogelijkheden Streekplan Gelderland. - (ruimtelijke) ontwikkelingsmogelijkheden van de kernen mogen niet los worden gezien van hun omgeving (landschap). - Dragers van de ruimtelijke hoofdstructuur zijn van belang voor keuzes met betrekking tot onderliggende structuren. - Utwerking van maatregelen gebaseerd op de principes van duurzaamheid. - Bij planvorming aspecten als verkeersveiligheid, leefbaarheid en bereikbaarheid integraal meenemen. Eveneens zijn onderstaande hoofdlijnen van belang: - Concentratie woon- en bedrijfsbebouwing is uitgangspunt. - Inbreiding voor uitbreiding. - Concentratie van voorzieningen. - Regionale samenwerking binnen VIP-verband. In de Structuurvisie wordt per kern uitgebreid de gemeentelijke visie gepresenteerd. Het voert te ver om dat in deze Nota Grondbeleid te behandelen. Onderstaande tabel vat de belangrijkste uitgangspunten voor deze Nota Grondbeleid samen. Tabel 2.1 Uitgangspunten Structuurvisie, Kompas naar 2015 Uitgangspunten Nadrukkelijke aandacht voor duurzame ontwikkeling Behoud dorpse karakter kleine kernen Bij nieuwe ontwikkelingen nadrukkelijk aandacht voor totaliteit van het plan (verkeer, leefbaarheid, bereikbaarheid) Concentratie van woon- en bedrijfsbebouwing Inbreiding voor uitbreiding Concentratie van voorzieningen Op het moment van schrijven van deze nota grondbeleid wordt gewerkt aan een structuurplan en een strategische visie. Zodra die zijn vastgesteld, vervalt de hier genoemde Structuurvisie. 2.3 Woonvisie en Meerjarenwoningbouwprogramma tot 2017 gemeente Barneveld In de Woonvisie, vastgesteld door de gemeenteraad op 29 juni 2004, worden de ambities en uitgangspunten van het woonbeleid (Visie) geformuleerd en de uitvoeringaspecten beschreven die nodig 12

9 zijn om te komen tot concrete resultaten (Uitvoering). De Woonvisie is onder meer bedoeld als brug naar de Structuurvisie en heeft daarom eveneens betrekking op de periode tot De Woonvisie geeft een beleidsmatige vertaling van het woningbehoefte onderzoek van Op basis van de Woonvisie is het gemeentelijk Meerjarenwoningbouwprogramma tot 2017 opgesteld. In dat Meerjarenprogramma wordt concreet een verwachting uitgesproken van het aantal te realiseren woningen per jaar. Hierbij wordt vermeld dat alleen de verwachting voor het eerst komende jaar hard is. De verwachtingen voor de jaren erna zijn zo goed mogelijk geraamd. Ten aanzien van het aspect visie zijn onderstaande elementen van belang: - Eigen woningbehoefte staat voorop. Dit vertaalt zich onder meer in: o Maximale inzet tot realiseren bouwprogramma o Maximale inzet om niet-sociaal-economisch gebonden instroom te beperken o Hanteren doelgroepenbeleid o Bouwen voor starters en senioren - Relatie met provinciale Woonvisie - Gemeente treedt op als regisseur. Ten aanzien van het aspect uitvoering zijn onderstaande elementen van belang: - Het woningbouwprogramma tot 2017 voor de gemeente als geheel en per kern: o te realiseren woningen voor de plaatselijke behoefte o Overheveling woningen van overige kernen naar Barneveld o Inzet op huurwoningen en goedkope(re) woningen o Inzet op levensloopbestendige woningen en integrale vormen van wonen en zorg - Aanzet in te zetten instrumenten om doelen te bereiken - Formuleren uitvoeringsprogramma Uit bovenstaande elementen is een aantal doelstellingen te destilleren welke in onderstaand kader zijn samengevat voor zover ze van belang zijn voor deze Nota Grondbeleid. Tabel 2.2 Uitgangspunten Woonvisie en Meerjarenwoningbouwprogramma Uitgangspunten Eigen woningbehoefte staat voorop Maximale inzet niet-sociaal-economische gebonden instroom te beperken Hanteren doelgroepenbeleid Inzet op huur- en goedkope(re) woningen Inzet op levensloopbestendige woningen Bouwen voor starters en senioren 2.4 Coalitieakkoord Het coalitieakkoord presenteert de belangrijkste doelstellingen voor de genoemde collegeperiode. Een aantal ervan is van belang voor deze Nota Grondbeleid. Deze zijn samengevat in onderstaande tabel. 13

10 Tabel 2.3 Uitgangspunten coalitieakkoord Uitgangspunten Actief grondbeleid is uitgangspunt Uitvoeren onderzoek naar mogelijkheid parkmanagement op industriegebied Harselaar Zo spoedig mogelijk komen tot realisatie en uitgifte van bedrijventerreinen, ook in de kleinere kernen Onderwijshuisvesting is een kerntaak van de gemeente en dit behoeft grote prioriteit en aandacht Bij realisatie van onderwijshuisvesting mogelijkheden van PPS betrekken Bevorderen van duurzaam bouwen Groei voorzieningenniveau dient gelijke tred te houden met groei inwonersaantal Vastleggen prestatieafspraken met de Woonstichting over wederzijdse verplichtingen en inspanningen op het terrein van volkshuisvesting Evenwichtige verdeling van het woningbouwprogramma over verschillende categorieën woningzoekenden, met extra aandacht voor senioren en starters Bij woningbouw in kleine kernen is lokale behoefte leidend Meer aandacht voor uitgifte van kavels aan particulieren Revitalisering Harselaar-West 2.5 Nota aanbestedingsbeleid 2004 Aanbestedingen hebben zijdelings een relatie met het grondbeleid. Met name de aanbesteding van werken speelt in de uitvoering van grondexploitaties een rol. Om die reden wordt in deze Nota Grondbeleid kort stilgestaan bij het gemeentelijk aanbestedingsbeleid zoals vastgelegd in de Nota Aanbestedingsbeleid De Nota Aanbestedingsbeleid beschrijft het beleid dat de gemeente hanteert bij het aanbesteden van opdrachten. Er is in aangegeven dat bij samenwerking met marktpartijen, vóór het leggen van het contact, onderzocht moet worden of de opdrachten die de samenwerkende partijen uitschrijven onderhevig zijn aan de Europese aanbestedingsreglementen. Hiertoe gelden verschillende drempelbedragen voor verschillende soorten activiteiten. Afhankelijk van het vooraf geraamde offertebedrag en afhankelijk van de hoofdcategorie kan voor verschillende vormen van aanbesteding gekozen worden. Hoofdstuk 6 van de Nota aanbestedingsbeleid is met name van belang voor de Nota Grondbeleid en gaat nader in op de invloed van Europese regelgeving op alternatieve samenwerkingsvormen. Behandeld worden onder meer design and construct constructies, turn-key ontwikkeling en een aantal PPSconstructies. Voorts is het van belang op te merken dat de Nota Aanbestedingsbeleid meldt dat als er te weinig capaciteit bij de gemeente is om een project voor te bereiden, de gemeente bij aanbestedingen gebruik kan maken van samenwerkingsvormen. Dit is de aangewezen weg wanneer dit aantoonbare 14

11 tijdswinst of een besparing van de gemeenschapsvoorzieningen betekent. Bij PPS-constructies en wanneer de gemeente voor meer dan de helft subsidieverstrekker is worden aparte regels opgesteld ter naleving van de Europese regelgeving. Tabel 2.4 Uitgangspunten Nota Aanbestedingsbeleid 2004 Uitgangspunten Samenwerking als projecten qua capaciteit niet haalbaar blijken en een aantoonbare kosten- of tijdsbesparing oplevert Aparte aanbestedingsregels bij PPS-constructies en wanneer de gemeente voor meer dan de helft subsidieverstrekker is 2.6 Prijzen voor de uitgifte van grond voor het jaar 2007 Deze nota geeft kort en bondig en zeer concreet de grondprijzen voor het jaar 2007 weer. Ten aanzien van de vaststelling van grondprijzen voor woningbouw is van belang dat de nota uitdrukkelijk melding maakt van het doorzetten van deze methodiek (grondquotes). Een andere methodiek is niet wenselijk. Tevens is van belang te melden dat vergelijkend onderzoek heeft plaatsgevonden naar de realiteit van de grondprijzen. Hierbij zijn de gemeenten Ede, Nijkerk, Putten en Harderwijk betrokken. Voor de sociale huur en de meeste overige voorzieningen gelden grondprijzen per m² grondoppervlak dan wel per m² Bruto Vloer Oppervlak (BVO). Voor bedrijven en kantoren worden geen specifieke grondprijzen genoemd. Tevens wordt melding gemaakt van een bedrag voor bovenwijkse voorzieningen. Tabel 2.5 Uitgangspunten Prijzen voor de uitgifte van grond voor het jaar 2007 Uitgangspunten Grondquotesystematiek voor grondprijzen voor vrije sector woningbouw M²-prijzen grondoppervlak of BVO voor overige voorzieningen en sociale woningbouw Opslag voor bovenwijkse voorzieningen 2.7 Onderzoek: financiële doorlichting gemeente Barneveld In 2006 is door onderzoeksbureau Exté onderzoek verricht naar het weerstandsvermogen van de gemeente Barneveld. Een deel van de nota is van algemene aard en een ander deel gaat in op een aantal specifieke risico s zoals die gelden in de gemeente Barneveld.Tot slot worden enkele conclusies gegeven over de hoogte van het weerstandsvermogen en mogelijkheden om de risico-analyses binnen de gemeente meer gestructureerd aan te pakken. Belangrijk is te vermelden dat de nota melding maakt van het feit dat een concreet bedrag voor het benodigde weerstandsvermogen door Exté niet te berekenen is. Er wordt aangegeven dat de gemeente geen norm beschikbaar heeft die de hoogte zou kunnen bepalen. Daarnaast geeft de nota aan dat het van belang is risicoanalyses regelmatiger uit te voeren. Belangrijke uitgangspunten voor deze Nota Grondbeleid bevat de nota niet. 2.8 Verordening op de uitgangspunten voor het financieel beleid, financieel beheer en inrichting financiële organisatie In de genoemde verordening wordt een groot aantal gemeentelijke spelregels voor het financieel beheer vastgelegd. Een aantal daarvan heeft betrekking op het grondbeleid en het grondbedrijf. Deze worden in het onderstaande weergegeven. 15

12 - Een belangrijk uitgangspunt dat in de financiële verordening vastligt, is het feit dat het college minstens eens in de vier jaar een Nota Grondbeleid aan de gemeenteraad ter vaststelling aanbiedt. Deze Nota Grondbeleid is daar de invulling van. - Er wordt melding gemaakt van het opstellen van een Nota Weerstandsvermogen waarin de gemeente periodiek het beleid omtrent de reserves en voorzieningen in relatie tot de risico s en voorzieningen vastlegt. Uiteraard is het weerstandsvermogen van het grondbedrijf daar een belangrijk element in. - De omslagrente voor de rentetoerekening van de kapitaallasten wordt bepaald door het rentetotaal van de uitstaande leningen en de bij begroting vastgestelde gecalculeerde rente over het eigen vermogen en voorzieningen. Dit is van belang voor de op te nemen rente in grondexploitaties. In de toelichting wordt voorts melding gemaakt van onderstaande punten: - Bij de berekening van het weerstandsvermogen wordt nog specifiek genoemd de tegenvallende resultaten uit grondexploitaties en mogelijke onzekerheden in rentefactoren. - Ten aanzien van subsidieverstrekking wordt nog melding gemaakt van de mogelijke strijd met de richtlijn Staatssteun. Tabel 2.6 Uitgangspunten Verordening op de uitgangspunten voor het financieel beleid, financieel beheer en inrichting financiële organisatie Uitgangspunten Ten minste eens in de vier jaar legt het college een (aangepaste) Nota Grondbeleid voor aan de raad Methodiek voor bepaling rentefactor is vastgelegd Periodiek stelt de gemeente een Nota weerstandsvermogen op Opletten op mogelijke strijd met richtlijn omtrent Staatssteun bij verstrekking subsidie 16

13 17

14 3 Actief/passief/facilitair grondbeleid Grondbeleid kan actief, passief of facilitair zijn. Actief grondbeleid omvat een uitdrukkelijke keuze voor eigendomsverwerving door de gemeente, gevolgd door bouw- en woonrijp maken en uitgifte van bouwgrond in plangebieden. Passief grondbeleid geeft de voorkeur aan het volgen van initiatieven uit de markt, zonder zelfstandig optreden. Onder facilitair grondbeleid wordt verstaan het beleid dat streeft naar realisatie van (ruimtelijke) plannen, maar zonder daarbij uit te gaan van een voorkeur voor gemeentelijk initiatief of marktinitiatief. Onderstaand volgt een meer gedetailleerde omschrijving van de typen grondbeleid waarna een gemeentelijke keuze volgt inclusief onderbouwing. 3.1 Definitie actief grondbeleid Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente zelf de gronden, maakt deze zelf bouw- en woonrijp en geeft deze vervolgens uit aan derden. Mits de markt het toelaat kan de gemeente de productiekosten volledig in de uitgifteprijs verhalen en zelfs een winst genereren, als de verkoopprijs hoger ligt dan de kostprijs. - Gemeentelijke regie De gemeente heeft de regie aangaande de projectontwikkeling volledig in eigen hand. De gemeente bepaalt zelf (voor zover dat al niet mogelijk is met andere gemeentelijke instrumenten) de planinhoud, kwaliteit, uitvoeringssnelheid en verkoopprijs. - Exploitatie en risico De gemeente draagt zelf voor 100 % het risico van de grondexploitatie. In sommige gevallen kan dit zelfs nog verder gaan in die zin dat de gemeente ook zal proberen actief te participeren in de vastgoedexploitatie. Tegenover dit risico staat het kunnen realiseren van winsten en verevening met andere gemeentelijke plannen. - Kostenverhaal Indien kosten worden verhaald in de uitgifteprijs is het mogelijk alle productiekosten te verhalen en zelfs een winst te behalen. Bij actief grondbeleid kunnen de grondopbrengsten geoptimaliseerd worden en heeft de gemeente de volledige regie in handen. Nadeel is echter dat de gemeente ook het volledige risico van de locatieontwikkeling loopt. Om daadwerkelijk actief grondbeleid te kunnen voeren, is het doen van strategische aankopen zeer aan te raden. Met het doen van strategische aankopen verzekert de gemeente zich in een vroeg stadium van de eigendom van percelen die in de toekomst voor planontwikkeling noodzakelijk zijn en kunnen marktpartijen daar niet meer tussen treden. Daar staat de rentelast die een vroege aankoop met zich meebrengt tegenover. 3.2 Definitie facilitair grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid zet de gemeente al haar middelen in om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te realiseren. De gemeente werkt in dit geval echter samen met een private partij (in de meeste gevallen een projectontwikkelaar). Tezamen wordt de locatie ontwikkeld en worden winsten, verliezen en risico s gedeeld (PPS-constructies, zie hoofdstuk 5.6). Dergelijke PPS-constructies kunnen noodgedwongen tot stand komen indien de ontwikkelaar in het plangebied beschikt over een grondpositie. - Gemeentelijke regie De gemeente verliest ten opzichte van het actief grondbeleid een deel van haar regie. Vaak wordt tezamen de planinhoud, kwaliteit, uitvoeringssnelheid en verkoopprijs bepaald. 18

15 - Exploitatie en risico Het risico wordt gedeeld. Hiermee samenhangend worden ook de kosten en opbrengsten gedeeld. - Kostenverhaal Voor het kostenverhaal in deze optie gelden apart gemaakte afspraken. Hierbij dient met name de relatie met de exploitatieverordening in de gaten te worden gehouden. Er mogen geen kosten verhaald worden als die niet in de exploitatieverordening opgenomen zijn. Uiteraard is hier de relatie met de toekomstig vast te stellen Grondexploitatiewet van belang. Hier wordt nader op ingegaan in hoofdstuk 5. Bij het gezamenlijk uitvoeren van de locatieontwikkeling kan maximaal gebruik worden gemaakt van elkaars kennis en expertise en worden de risico s gedeeld. De gemeente verliest hierdoor wel een deel van haar regie en mogelijke winst. 3.3 Definitie passief grondbeleid Bij passief grondbeleid neemt de gemeente geen enkel initiatief tot het uitvoeren van ruimtelijke plannen. Dit wordt volledig overgelaten aan marktpartijen. Zowel de grond- als vastgoedexploitatie kan worden overgelaten aan de marktpartij. - Gemeentelijke regie De regierol beperkt zich bij deze vorm van grondbeleid tot de standaard publiekrechtelijke instrumenten die de gemeente ter beschikking staan (bestemmingsplan, vergunningen). Extra voorwaarden kunnen eventueel gesteld worden in een exploitatieovereenkomst. 19

16 - Exploitatie en risico De gemeente draagt feitelijk geen risico voor zowel de grond- als vastgoedexploitatie. Dit risico ligt volledig bij de marktpartij evenals overigens de winstpotentie. - Kostenverhaal Verhaal van gemeentelijke kosten vindt plaats op basis van een te sluiten exploitatieovereenkomst dan wel samenwerkingsovereenkomst gebaseerd op de exploitatieverordening. Ook is het heffen van baatbelasting een mogelijkheid. 3.4 Keuze gemeente Barneveld: Actief grondbeleid Uit bovengenoemde drie alternatieven kiest Barneveld voor een actief grondbeleid. De gemeente Barneveld heeft in het verleden al, hoewel niet formeel vastgelegd, met name een actief grondbeleid gevoerd. Diverse aankopen zijn gedaan om strategische posities te verwerven. Inmiddels zijn er ook steeds meer ontwikkelaars die zich posities hebben verworven en de gemeente ondervindt daar op dit moment de gevolgen van. Met name ten aanzien van het woningbouwprogramma worden, indien een ontwikkelaar zich heeft ingekocht, soms andere afspraken gemaakt dan de gemeente feitelijk voor ogen had. Om onder meer die reden is inmiddels in het collegeprogramma (zie hoofdstuk 2) nadrukkelijk vastgelegd dat de gemeente een actief grondbeleid voorstaat waar het zelf verwerven van gronden een centrale positie inneemt. In deze Nota Grondbeleid wordt daar uiteraard bij aangesloten. Er zijn diverse redenen te kiezen voor actief grondbeleid: - Wens voor een actieve en regisserende rol bij ruimtelijke processen om publieke doelen beter en sneller te bereiken o De gemeente heeft de volledige regie ten aanzien van de planning, het programma en de toekomstige kwaliteit. - De mogelijkheid om maximale kosten toe te rekenen. o Via de gronduitgifte kunnen alle kosten worden verhaald. - De wens om eventuele winst af te romen o De kans op het behalen van winst is in deze situatie het grootst. Daarnaast geldt dat de gemeente een zekere historie heeft met actief grondbeleid. Zoals gemeld hebben diverse ontwikkelaars zich ondanks deze historie toch posities weten te verwerven in te ontwikkelen locaties. Op die locaties zal de gemeente (noodgedwongen) afspraken met de betreffende ontwikkelaar moeten maken. Overigens betekent dit niet alleen nadeel (niet behalen van het beoogde woningbouwprogramma), maar kan in die gevallen tevens gebruik worden gemaakt van de (markt)kennis en financiële draagkracht die de ontwikkelaar bezit. Tevens kunnen risico s worden gedeeld. Uitgangspunt voor de gemeente is het aangaan van een bouwclaimovereenkomst met de betreffende ontwikkelaars. Mits echter een eerlijke verdeling van de kansen en risico s in een plangebied gegarandeerd is en mits de gemeentelijke gewenste kwaliteit gewaarborgd is, kunnen ook andere vormen van samenwerking voorkomen. Dit vereist op voorhand een goede inschatting en vastlegging van: - De risico s en kansen die het project met zich meebrengt - De mogelijkheden tot realiseren van gemeentelijk beleid - Mogelijk te behalen grondopbrengsten - De gemeentelijke wensen met betrekking tot de kwaliteit van de openbare inrichting - Het gemeentelijk kostenverhaal Nogmaals, uitgangspunt is een bouwclaimovereenkomst daar deze ook meer juridische zekerheid biedt voor de gemeente onder meer in relatie tot het gemeentelijk kostenverhaal. 20

17 Overigens worden op dit moment het Centrumplan, De Burgt en Harselaar-Centraal in samenwerking met een ontwikkelaar gerealiseerd, zij het niet binnen een bouwclaimmodel. De gemeente zet momenteel in feite het gehele palet aan verschillende vormen van samenwerking in. In relatie tot de behandelde nota s uit hoofdstuk 2 is met name de wens om nadrukkelijk in te zetten op woningen voor starters en senioren en particulier opdrachtgeverschap van belang. Door de gronden zelf in eigendom te hebben, kan hier beter op worden gestuurd. De toekomstig vast te stellen Grondexploitatiewet biedt die mogelijkheden ook meer dan nu het geval is, maar het blijft aan te bevelen de gronden zelf in eigendom te hebben. Het is niet zo dat de invoering van de Grondexploitatiewet betekent dat de ontwikkelaar alles opgelegd kan worden wat de gemeente wenst. Zodoende blijft het voeren van een actief grondbeleid ook nadat de Grondexploitatiewet is ingevoerd het uitgangspunt. Tabel 3.1 Uitgangspunten actief/passief/facilitair grondbeleid Uitgangspunten De gemeente Barneveld voert een actief grondbeleid Indien een projectontwikkelaar een grondpositie heeft is het sluiten van een bouwclaimovereenkomst uitgangspunt Indien samenwerking noodzakelijk is, zal de gemeente zoveel mogelijk gebruik maken van de kennis van de ontwikkelaar en de mogelijkheid risico s te delen Samenwerking alleen als er een eerlijke verdeling van de winsten en risico s is en als de door de gemeente gewenste kwaliteit van de openbare ruimte en het kostenverhaal gewaarborgd is Ook na invoering van de Grondexploitatiewet blijft het doel het voeren van een actief grondbeleid 21

18

19 4 Financieel instrumentarium 4.1 Inleiding In het voorgaande hoofdstuk is de gemeentelijke keuze voor een actief grondbeleid vastgelegd. In hoofdstuk 2 is tevens een aantal uitgangspunten vastgelegd die betrekking hebben op het financiële aspect van grondbeleid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële instrumenten die een rol spelen binnen het grondbeleid waarbij de relatie wordt gelegd met de voorgaande hoofdstukken. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de volgende onderwerpen: - Marktconforme grondprijzen - Grondprijsmethoden - Strategische verwervingen - Omslagfondsen - Tussentijds winst nemen - Algemene Reserve en Weerstandsvermogen 4.2 Marktconforme grondprijzen Eén van de aspecten die van belang is bij het grondbeleid is de hoogte van de grondprijzen. De gemeente Barneveld kiest ervoor om marktconforme grondprijzen te hanteren. Marktconform wordt hierbij gedefinieerd als: De waarde die de markt maximaal bereid is te betalen en die door vraag en aanbod tot stand komt. De gemeente kiest er niet voor om voor bepaalde doelgroepen dan wel bepaalde vormen van woningbouw een prijs te hanteren die onder de marktconforme waarde ligt. Vanuit wetgeving met betrekking tot Staatssteun is dit ook niet geoorloofd. Marktconform houdt een prijs in passend bij het toekomstige segment. Dit betekent dat voor segmenten met een verschillende commerciële waarde verschillende grondprijzen worden gehanteerd. Dit is een normaal economisch effect. Tabel 4.1 Uitgangspunten marktconforme grondprijzen Uitgangspunt De gemeente Barneveld hanteert marktconforme grondprijzen Specifiek wordt in dit verband nog stilgestaan bij de grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen. Het bepalen van een marktconforme grondprijs voor dergelijke voorzieningen is vaak lastig. Veelal geldt voor dergelijke voorzieningen een lagere grondprijs in relatie tot overige voorzieningen. De gemeente Barneveld vindt het zaak de grondprijzen voor dergelijke voorzieningen wel van een passend niveau te laten zijn, met andere woorden: de definitie van marktconform is bij dit segment lastig, wel geldt ook hier dat de grondprijs nooit kunstmatig laag zal worden gehouden. Uiteraard geldt wel dat de grondprijs van een dusdanig niveau moet zijn dat dergelijke voorzieningen nog steeds gerealiseerd kunnen worden. Ten aanzien van interne leveringen (van de ene gemeentelijke dienst aan een andere gemeentelijke dienst) geldt dat bij beëindiging van het gebruik teruglevering plaatsvindt aan het Ontwikkelingsbedrijf tegen de dan geldende boekwaarde. In paragraaf 4.3 wordt concreter ingegaan op de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen. 23

20 Tabel 4.2 Uitgangspunten maatschappelijke voorzieningen Uitgangspunt Ook voor maatschappelijke voorzieningen een zoveel mogelijk marktconforme opbrengst Geen verkapte subsidieverstrekking via de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen Ten aanzien van interne leveringen: bij beëindiging van het gebruik wordt de voor maatschappelijke voorzieningen uitgegeven grond teruggeleverd aan het ontwikkelingsbedrijf tegen de boekwaarde 4.3 Grondprijsmethoden Het gemeentelijk grondprijsbeleid heeft betrekking op de te hanteren methodiek om grondprijzen te bepalen. Grondprijzen kunnen worden bepaald op verschillende manieren. In het onderstaande wordt ingegaan op de methodiek per functie zoals die de gemeente voor ogen staat. Vooraf wordt echter benadrukt dat altijd geanalyseerd moet worden hoe de op deze manier ontstane grondprijs zich verhoudt tot de grondprijzen zoals die ontstaan met behulp van andere methoden. Grondprijzen hangen veelal af van de toekomstige functie van de locatie. Functiegewijs wordt in het onderstaande behandeld met welke methode de grondprijzen worden bepaald. De functies betreffen: - Woningbouw o Sociale woningbouw o Projectmatig o Vrije kavels - Commerciële functies - Diversen o Kantoren o Bedrijven o Winkelvoorzieningen o Maatschappelijke functies o Snippergroen In de praktijk wordt gebruik gemaakt van onderstaande methoden: - Kostprijsbenadering - Comparatieve methode - Residuele waardemethode - Grondquotes. Onderstaand wordt kort een omschrijving gegeven van de verschillende methoden. Kostprijsbenadering Bij deze methode wordt de grondprijs gelijk gesteld aan de kosten in de grondexploitatie. Op deze manier ontstaat altijd een sluitende grondexploitatie. In Nederland werden in het verleden gronden nog wel eens verkocht tegen de kostprijs. Groot nadeel is echter dat de grondprijs op deze manier geen enkele relatie heeft met de marktwaarde van de grond. Die kan veel hoger liggen dan de kostprijs. Tegenwoordig wordt de kostprijs nog wel berekend om te analyseren wat de grondprijs moet zijn om in ieder geval een sluitende grondexploitatie te waarborgen. Comparatieve methode Bij deze methode worden grondprijzen berekend door te vergelijken met gerealiseerde grondprijzen op vergelijkbare locaties. Het is belangrijk bij deze methode altijd de vergelijkbaarheid in de gaten te houden. Specifieke locatiekenmerken hebben effect op de grondprijs en dus zijn locaties in sommige gevallen toch niet helemaal goed te vergelijken dan wel dienen correcties te worden toegepast. 24

21 Residuele waardemethode Bij deze methode wordt een raming opgesteld van de te verwachten VON-prijzen van het te realiseren vastgoed. Tevens wordt een raming opgesteld van de kosten die gemoeid zijn met de realisatie van het betreffende vastgoed, de sitchtingskosten. Worden van de VON-prijs de stichtingskosten af getrokken dan resteert de residuele grondwaarde. Grondquotes Deze methode is in feite gebaseerd op een groot aantal residuele grondwaardeberekeningen. Op een gegeven moment kan een soort vuistregel geformuleerd worden dat bij woningen van een bepaald type en een bepaalde VON-prijs een bepaald percentage voor de grondprijs overblijft. Dit percentage wordt dan uitgedrukt als percentage van de VON-prijs en wordt de grondquote behorend bij die VON-prijs genoemd. In de praktijk wordt dit veelal uitgezet in een lijn waarbij op de ene as VON-prijzen staan en op de andere as de bijbehorende grondquotes. Voordeel van deze methode is dat de grondquote een hard percentage is waarbij bij de residuele methode discussie ontstaat over de hoogte van de aangenomen stichtingskosten Sociale woningbouw De grondprijzen voor sociale woningbouw worden conform de nota grondprijsbeleid (Prijzen voor de uitgifte van grond voor het jaar 2007) vastgesteld via een comparatief te bepalen m²-prijs. In het verleden is gebruik gemaakt van een vaste kavelprijs. Gezien echter de grootte van de kavels zoals die in Barneveld worden gehanteerd, kon dit ertoe leiden dat grondprijzen ontstonden die niet marktconform waren. Door te kiezen voor een prijs per m² ontstaan marktconforme(re) grondprijzen. De prijs zelf wordt jaarlijks vastgesteld in de nota grondprijsbeleid Projectmatige woningbouw De grondprijzen voor projectmatige woningbouw worden bepaald aan de hand van een systeem van grondquotes. Deze systematiek wordt in de gemeente al enige tijd gehanteerd en dit verloopt goed. Voor de toekomst wordt deze systematiek dan ook behouden. Onlangs is er door de gemeente een comparatief onderzoek uitgevoerd naar de realiteit van de grondquotes. Daarbij zijn de gemeente Ede, Nijkerk en Harderwijk betrokken. Conclusie was dat de grondquotes elkaar niet veel ontlopen. Onderscheid naar meer- en eengezinswoningen is niet gewenst Vrije kavels In hoofdstuk 2 is te lezen dat de gemeente de komende periode nadrukkelijker zal inzetten op de verkoop van vrije kavels. De grondprijzen voor dergelijke kavels worden deels op comperatieve, deels per opbod bepaald. Bij verkoop per opbod geldt een minimum welke op comparatieve wijze wordt vastgesteld. Bij de vergelijking worden onder meer de gemeente Scherpenzeel, Nijkerk, Putten, Ede en Veenendaal betrokken Commerciële voorzieningen Voor bedrijven, kantoren en winkelvoorzieningen worden op voorhand geen bandbreedtes voor grondprijzen vastgesteld. Zodoende kan zeer actueel op dergelijke grondprijzen worden ingesprongen zodat de meest actuele, marktconforme grondprijs geformuleerd kan worden. Veelal zal een dergelijke grondprijs tot stand komen via de comparatieve methode. Niet alleen wordt naar de grondprijzen in omringende gemeente gekeken, maar tevens wordt binnen de eigen gemeente geanalyseerd welke grondprijzen in het verleden zijn gehanteerd. Uiteraard dient de vergelijkbaarheid te allen tijde in de gaten te worden gehouden. 25

22 Ten behoeve van de bepaling van grondprijzen voor kantoren kan worden gemeld dat in ieder geval geanalyseerd zal worden welke huren marktconform zijn. Via de huurprijzen kan op snelle wijze een grondprijs worden berekend. In de nota grondprijzen 2007 is op dit moment nog niet opgenomen dat geanalyseerd wordt wat de FSI (Floor Space Index) van een dergelijk bedrijf is. Hierbij geldt in eerste instantie een m²-prijs. Indien er echter meer vloeroppervlak wordt gerealiseerd dan grond wordt afgenomen (Floor Space Index>1) dan wordt een correctie toegepast. Er zal dan per m² BVO worden afgerekend. Hierdoor ontstaat een meer marktconforme grondprijs Maatschappelijke voorzieningen en snippergroen De grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen zijn comparatief vastgesteld. Zoals reeds gemeld in paragraaf 4.2 is het bepalen van een marktconforme grondprijs voor dergelijke voorzieningen moeilijk. Met betrekking tot deze grondprijzen dient een heroverweging plaats te vinden waarbij geanalyseerd wordt of via de nu gehanteerde grondprijzen geen verkapte subsidie wordt verstrekt. Een mogelijkheid voor de bepaling van de grondprijs van dergelijke voorzieningen is de grondprijs gelijk te stellen aan de gemiddelde kosten om een gebied te ontwikkelen. Ook de grondprijzen voor snippergroen worden comparatief vastgesteld Uitgangspunten grondprijzen In onderstaande tabel staan de gemeentelijke uitgangspunten ten aanzien van de te hanteren systematiek voor de grondprijzen. De daadwerkelijke grondprijzen worden jaarlijks vastgelegd in een aparte nota. Tabel 4.3 Uitgangspunten grondprijzen Uitgangspunten Voor sociale woningbouw gelden comparatief vastgestelde m²-prijzen Voor projectmatige woningbouw geldt de grondquotelijn Er wordt geen onderscheid gemaakt in grondgebonden en meergezins woningbouw Voor vrije kavels worden de grondprijzen bij opbod bepaald. Hierbij geldt een minimum welke comparatief wordt vastgesteld. Tevens kunnen kavels voor een vaste m²-prijs worden verkocht welke comparatief is bepaald. Er vindt altijd een check plaats indien grondprijzen via een andere systematiek worden bepaald Voor commerciële voorzieningen wordt op voorhand geen bandbreedte vastgesteld. Zodoende kan actueel en flexibel op marktontwikkelingen worden ingespeeld Grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen en snippergroen worden comparatief bepaald waarbij de kostprijs voor de maatschappelijke voorzieningen als minimum kan gelden 4.4 Strategische verwervingen In hoofdstuk 3 is vermeld dat de gemeente er voor kiest een actief grondbeleid te voeren. In verband met het te voeren actieve grondbeleid zal de gemeente een apart budget reserveren ten behoeve van strategische aankopen. Een strategische aankoop kan als volgt worden omschreven: Aankoop van grond en eventueel daarop staande gebouwen die de gemeente in het kader van toekomstige ontwikkelingen belangrijk vindt om in eigendom te hebben. Het gaat om ontwikkelingen die nog niet in een (ontwerp)-bestemmingsplan zijn opgenomen maar waarvan het belang door het college wel wordt onderkend. 26

23 Het is belangrijk in te zien dat het hier dus gaat om aankopen voor projecten waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld. Indien voor een project een grondexploitatie wordt opgesteld, kan daarin aan de kostenkant een post verwerving worden opgenomen waaruit vervolgens de noodzakelijke aankopen worden gefinancierd. Strategische aankopen zijn overigens in het verleden door de gemeente ook gedaan. Een apart budget hiervoor is nimmer formeel vastgelegd. Door echter vooraf het kader vast te leggen wordt voldaan aan één van de doelstellingen uit deze Nota Grondbeleid, namelijk het bereiken van meer transparantie. Het is lastig om op voorhand een uitspraak te doen over de benodigde hoogte van het budget. Uitgangspunt is dat voor de zoekgebieden voor woningbouw het college alle benodigde aankopen kan doen en deze achteraf aan de raad voorlegt. Voor aankopen buiten de zoekgebieden kan op basis van de huidige inzichten met betrekking tot bouwlocaties en ervaringen uit het verleden een budget van totaal EUR worden vastgesteld. Jaarlijks zal de benodigde hoogte van het budget nader worden geanalyseerd en vastgesteld aan de hand van meer concrete gegevens ten aanzien van mogelijk te verwerven locaties. Uiteraard zal altijd de relatie met het weerstandsvermogen en de reserve van het grondbedrijf in de uitgave betrokken worden. De uitgaven moeten te allen tijde verantwoord zijn en zullen nimmer tot gevolg hebben dat de reserve van het grondbedrijf te laag is om risico s op te vangen. Bovendien zal te allen tijde een zeer globale kosten-baten analyse worden opgesteld om te analyseren tot welk bedrag verwerving verantwoord is gezien vanuit mogelijk ontwikkeling van de betreffende grond. Tabel 4.4 Uitgangspunten strategische verwervingen Uitgangspunt De gemeente stelt een budget in waarmee strategische aankopen kunnen worden gedaan Voor aankopen binnen de zoekgebieden kan het college de aankopen doen welke zij achteraf aan de gemeenteraad voorlegt Buiten de zoekgebieden wordt op basis van huidige inzichten een budget van EUR reëel geacht. Jaarlijks zal echter nader worden geanalyseerd wat voor budget voor dat jaar noodzakelijk is Vooralsnog is er geen behoefte aan een formeel ingestelde grondbank. Dit zou inhouden dat de gemeente structureel een bepaalde hoeveelheid grond in eigendom zou moeten hebben welke ook telkens aangevuld zou moeten worden indien grond wordt uitgegeven of als ruilgrond wordt gebruikt. Dit legt uiteraard beslag op de middelen en creëert bovendien een risico. Het is vooralsnog niet noodzakelijk te allen tijde een bepaalde hoeveelheid grond in eigendom te hebben om als ruilgrond in te kunnen zetten. Uiteraard heeft de gemeente wel gronden in eigendom die, afhankelijk van de specifieke situatie voor een dergelijk doel ingezet kan worden. Tabel 4.5 Uitgangspunten grondbank Uitgangspunt De gemeente stelt geen formele grondbank in 4.5 Opslagfondsen In hoofdstuk 2 is vermeld dat de gemeente in grondexploitaties een opslag hanteert voor bovenwijkse voorzieningen. In verband met het kostenverhaal is het zaak een solide onderbouwing van dit bedrag te hebben waar op dit moment in de Strategische Visie aandacht aan wordt besteed. 27

24 Tabel 4.6 Uitgangspunten opslagfondsen Uitgangspunten De gemeente hanteert een reële opslag voor bovenwijkse voorzieningen 4.6 Tussentijds winst nemen In de volgende paragraaf wordt het weerstandsvermogen besproken. Het weerstandsvermogen dient om eventuele tegenvallers op te vangen. De mogelijke tegenvallers (risico s) binnen grondexploitaties moeten ook uit dit weerstandsvermogen gedekt kunnen worden. De hoogte van de financiële risico s in grondexploitaties wordt berekend door de planeconoom. In overeenstemming met het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) dient winst pas genomen te worden zodra deze daadwerkelijk gerealiseerd is en dienen risico s ingeboekt te worden op het moment dat deze bekend zijn. Het weerstandsvermogen dient dus een budget te zijn wat in feite op de plank ligt om mogelijke risico s te dekken. In dit weerstandsvermogen mogen nog niet worden opgenomen de te verwachten winsten op projecten. Indien deze regel wordt aangehouden wordt in overeenstemming met het BBV gehandeld. Het weerstandsvermogen is dus een vermogen om risico s af te dekken. In de praktijk komt het voor dat negatieve projectresultaten al worden afgedekt met toekomstig te halen winsten. Dit staat echter los van het weerstandsvermogen. Er dient onderscheid te worden gemaakt in het afdekken van risico s en het afdekken van negatieve resultaten. Er moet, bij het afdekken van negatieve resultaten, een reëel zicht zijn op de toekomstig te behalen opbrengsten. Dit betekent dat moet worden uitgegaan van het positieve saldo waarin de risico s reeds verwerkt zijn. Een negatief project kan daarmee gestart worden. Let wel: er ligt dan nog niet fysiek geld op de plank. Tot het moment dat het saldo van het positieve project gerealiseerd wordt, zal financiering van de investeringen dus plaats moeten vinden met behulp van een lening Overigens wordt er (zeer) terughoudend omgegaan met het verevenen van plannen om de inzichtelijkheid van de grondexploitatie administratie te waarborgen. Het tussentijds winst nemen is een ander verhaal. Van deze winst kan alleen gezegd worden dat die zeker is, als daarbij de nog te verwachten risico s in acht worden genomen. Tussentijds winst nemen houdt in feite het uit het project halen van budget in. Zo kan het zijn dat bijvoorbeeld een aanbesteding gunstiger is uitgevallen dan oorspronkelijk was geraamd. De keuze is dan of die winst uit het project kan worden gehaald of niet. Dit is een politieke keuze. Bij de keuze dient beoordeeld te worden wat de nog te verwachten risico s zijn in relatie tot de plussen in het project. Als er nog een groot aantal risico s te verwachten is, is het wellicht verstandig de behaalde tussentijdse winst nog even in het project te houden. Zijn de risico s nog maar klein, dan kan de winst uit het project worden gehaald. De winst kan dan ook gezien worden als daadwerkelijk behaalde winst. In meeste gevallen zal winst dus pas genomen worden als er zicht op is dat de risico s nog maar klein zijn. In ieder geval dient het zo te zijn dat er binnen het project nog genoeg winst dient te zijn om de berekende risico s af te dekken. Er wordt daar bovenop ook nog rekening gehouden met een percentage onvoorzien. Het bedrag wat dan nog als positief saldo te bestempelen is, kan als winst genomen worden. Als uitgangspunt gelden in ieder geval onderstaande regels aangaande het tussentijds winstnemen: - De boekwaarde van het complex moet op balansdatum (boekhoudkundig) negatief zijn; - De (boekhoudkundige) negatieve boekwaarde en de nog te maken kosten moeten samen ook negatief zijn; - Het genoemde verkregen saldo moet minstens EUR (negatief) bedragen. Dit is echter een algemene stelregel. Per plan wordt de minimale grens projectspecifiek bepaald. 28

25 Tabel 4.7 Uitgangspunten tussentijds winstnemen Uitgangspunten Boekwaarde complex moet op balansdatum (boekhoudkundig) negatief zijn De (boekhoudkundige) negatieve boekwaarde en de nog te maken kosten moeten samen ook negatief zijn Het genoemde verkregen saldo moet minstens EUR (negatief) bedragen, dit wordt echter projectspecifiek nader bepaald In dit verband dient opgemerkt te worden dat het binnen de grondexploitatie niet de bedoeling is dat diverse kostenposten worden opgevoerd die in feite niets met de grondexploitatie te maken hebben. Zo wordt in zijn algemeenheid bij Nederlandse gemeenten nogal eens een kostenpost opgevoerd ten behoeve van revitalisatie van bijvoorbeeld de omliggende wijk van het project. Die revitalisatie en het locatieontwikkelingsproject en het geld wat daaruit vrijkomt, dient echter los van elkaar gezien te worden. Wellicht dat het geld dat vrijkomt uit de locatieontwikkeling wel beter ingezet kan worden ten behoeve van de revitalisatie van een andere wijk. Deze keuze is aan de gemeenteraad en door in de grondexploitatie reeds enigszins verborgen een kostenpost op te nemen voor een reeds gekozen wijk, wordt de gemeenteraad die keuze ontnomen. Ten behoeve van de transparantie (zie doelstellingen in hoofdstuk 1) zal een dergelijke werkwijze niet voorkomen in de gemeente Barneveld. De winst uit grondexploitaties wordt gepresenteerd, eerst wordt geanalyseerd of het weerstandsvermogen van het grondbedrijf nog op orde is en overschotten worden daarna overgeheveld naar de Algemene Reserve. Via de Algemene Reserve kan geld worden besteed aan bepaalde projecten welke keuze door de gemeenteraad wordt gemaakt. Deze lijn is het meest transparant en helder. Tabel 4.8 Uitgangspunten opname kostenposten in grondexploitaties Uitgangspunt In grondexploitaties worden geen kosten opgenomen ten behoeve van bijdragen die niets met het project te maken hebben. Zo wordt voorkomen dat de gemeenteraad een reeds gemaakte keuze wordt voorgelegd. De gemeenteraad beslist waar het geld naartoe gaat, dat gebeurt niet via de grondexploitatie maar via de Algemene Reserve 4.7 Weerstandsvermogen grondbedrijf Het grondbedrijf heeft op dit moment een eigen algemene reserve. De hoogte van de algemene reserve in relatie tot de geïnventariseerde risico s per grondexploitatie bepaalt de mate van financiële gezondheid van het grondbedrijf. Zoals reeds in hoofdstuk 2 is vermeld dient periodiek onderzoek te worden gedaan naar de hoogte van het weerstandsvermogen. Ten aanzien van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is in 2005 een algehele risicoanalyse uitgevoerd voor alle grondexploitaties. Een analyse van de projectspecifieke risico s zal in het vervolg worden meegenomen bij het organisatiebrede risicomanagement, dat met ingang van 2007 is ingevoerd. Bij de inschatting van de risico s is reeds rekening gehouden met de kans op het zich voordoen van het risico. Dit betekent dat vervolgens de gekwantificeerde risico s bij elkaar opgeteld kunnen worden om de noodzakelijke hoogte van het weerstandsvermogen/de algemene reserve grondbedrijf te bepalen. Door deze noodzakelijke reserve in verband te brengen met de aanwezige reserve kan een uitspraak worden gedaan over de financiële gezondheid van het grondbedrijf. 29