Het moet, maar kan het ook? Investeren, investeren, investeren

Transcriptie

1 Het moet, maar kan het ook? Investeren, investeren, investeren

2

3 Het moet, maar kan het ook? Investeren, investeren, investeren Utrecht, december 2007

4

5 Voorwoord Gevraagd: betere investeringscondities 5 1 Rijksambities vergen verdubbeling van budget Hoofdconclusie Rapport Investeren in Ruimtelijke Kwalteit 7 2 We moeten gewoon eens een keer serieus de som maken Interview met Peter Noordanus, voorzitter Initiatiefgroep Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit 13 3 Het is te hopen dat de politiek op enig moment het licht ziet Interview met Jim Schuyt, voorzitter De Vernieuwde Stad 17 4 Investeren moet, maar het moet ook kunnen Impressie Jaarcongres De Vernieuwde Stad 21

6

7 Voorwoord Gevraagd: betere investeringscondities De minister van Wonen Wijken en Integratie formuleert een uitermate ambitieus nieuwbouwprogramma. Projectontwikkelaars en corporaties onderschrijven dit programma en zouden het graag willen realiseren. Tegelijk geven de marktpartijen aan dat dit niet gaat lukken onder de huidige omstandigheden. Is hier sprake van wel willen en niet kunnen? De inzet van het kabinet is om ruim woningen per jaar te bouwen in de periode tot Deze ambities vergen dat we het maximaal mogelijke aan inspanningen leveren. Om aan de grote vraag naar woningen te kunnen voldoen, is een verbetering van de investeringscondities absoluut noodzakelijk. De NEPROM en De Vernieuwde Stad geven in het rapport Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit een kwantificering van wat nodig is voor woningbouwgerelateerde gebiedsontwikkeling. Dit rapport is door Oicon opgesteld in opdracht van een Initiatiefgroep waar de NEPROM, De Vernieuwde Stad en de G4 trekker van zijn. Uit het rapport blijkt dat de condities om de investeringen te doen en deze woningen te bouwen ontoereikend zijn. In dit verband kunnen inmiddels bekende feiten worden genoemd. De opgave in het bestaand stedelijk gebied is uitermate ingewikkeld. Het laaghangende fruit is reeds geoogst. Een belangrijk deel van de nieuwbouwproductie moet toch in dit stedelijke gebied worden gerealiseerd. Daarnaast en bovenal moet daar ook een kwaliteitsslag worden gemaakt. Aantallen én kwaliteit dus. Belangrijke knelpunten zijn het aantal planologische procedures en de tijd die een en ander in beslag neemt. Minister Vogelaar heeft onder meer bij de oplevering van de 7 miljoenste woning concrete maatregelen aangekondigd om deze te beperken en te bekorten. De Tweede Kamer heeft oog voor de noodzakelijke investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. De Kamer stelt vast dat alleen al voor het uitvoeren van de kabinetsplannen op het vlak van woningbouwgerelateerde gebiedsontwikkeling minimaal een verdubbeling nodig is van de jaarlijkse investeringen die de rijksoverheid hierin op dit moment doet. Een motie, waarin minister Cramer wordt opgeroepen zekerheid te geven over de financiële middelen voor het uitvoeren van de ruimtelijke investeringsagenda, is door de Tweede Kamer aangenomen. De beide ministers hebben aangegeven positief te staan tegenover het rapport Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit. Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook? 5

8 Voldoende financiële middelen vormen zeker niet de enige conditie die essentieel is voor het realiseren van de ambities, maar we mogen deze daarom niet relativeren. Van groot belang is dat hier vooral op lokaal niveau een omslag in het denken wordt gemaakt. Jarenlang waren grondexploitaties voor gemeenten uiterst profijtelijk. Deze tijd ligt achter ons. Gebiedsontwikkeling kost vaker geld dan dat er winst wordt gemaakt. Dit besef is nog lang niet bij alle betrokkenen doorgedrongen. In deze publicatie wordt daar vanuit verschillende invalshoeken op in gegaan. Allereerst door een weergave van de essentie van het rapport Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit. In interviews wordt vervolgens ingegaan op wat deze conclusies en het huidige investeringsklimaat betekenen voor de gewenste nieuwbouwproductie en de vernieuwing van buurten en wijken. De publicatie sluit af met een impressie van het jaarcongres van De Vernieuwde Stad, ditmaal in samenwerking met de NEPROM, dat dezelfde titel droeg als deze uitgave. Jim Schuyt Voorzitter De Vernieuwde Stad Dietmar Werner Voorzitter NEPROM Utrecht, december 2007

9 Hoofdconclusie Rapport Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit 1 Rijksambities vergen verdubbeling van budget Het ruimtelijke beleid van het kabinet Balkende IV dreigt te mislukken door het ontbreken van een sluitende financiële paragraaf. Uit een inventarisatie blijkt dat het niveau van de rijksinvesteringen aanzienlijk zal moeten stijgen. Van de nu gereserveerde 1,5 miljard euro per jaar tot wel 3 of 4 miljard euro in de toekomst. Alleen dan kunnen de rijksambities op het gebied van woningbouwproductie en ruimtelijke kwaliteit worden gerealiseerd. Ambities Investeren in de ruimtelijke kwaliteit is een politiek vraagstuk van de eerste orde aan het worden, zo luidt de conclusie van het rapport Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit. De publicatie is opgesteld door de gelijknamige Initiatiefgroep, waar de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) en De Vernieuwde Stad deel van uitmaken. De ambities, zoals geformuleerd in het Regeerakkoord tussen CDA, PvdA en Christenunie, zijn duidelijk. Nederland ziet zichzelf voor de opgave gesteld de voortgaande verstedelijking hand in hand te laten gaan met de strijd tegen de landschappelijke verrommeling, de verslechtering van de bereikbaarheid en het verlies van natuurwaarden in Nederland. De internationale concurrentiepositie moet worden versterkt, en de vitaliteit en sociale samenhang van de stedelijke gebieden vergroot. De toenemende woningbehoefte moet worden opgevangen, evenals de recreatieve behoeften en de economische structuurveranderingen in het landelijk gebied. Nederland moet tot slot ook nog eens verduurzamen en bestand worden gemaakt tegen de gevolgen van klimaatverandering. Het gereserveerde budget om al die ambities waar te maken schiet echter schromelijk tekort, blijkt uit een eerste berekening. En dus moet worden gevreesd dat de slag naar een voortvarende en effectieve uitvoering van het geformuleerde beleid niet of in onvoldoende mate wordt gemaakt. Woningbouwopgave Voordat op de financiering wordt ingegaan, komt eerst de haalbaarheid van de ambities op het terrein van de woningbouw aan de orde. De Initiatiefgroep heeft RIGO Research en Advies opdracht gegeven in kaart te brengen in hoeverre de woningbouwopgave nog haalbaar is, nu in de praktijk steeds meer planologische en financiële knelpunten beginnen te ontstaan. De opgave is duidelijk omschreven. In de afspraken die toenmalig minister Dekker maakte Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook? 7

10

11 met de stedelijke regio s is een productie vastgelegd van woningen per jaar, in de periode In het Regeerakkoord is bepaald dat er tot 2012 jaarlijks tot woningen moeten worden gebouwd om de woningmarkt weer vlot te trekken. En ook in de woningmarktverkenningen wordt tot 2015 uitgegaan van een bouwproductie van per jaar. Uitgangspunt voor de analyse voor is dus een productie van woningen per jaar. Daarbij wordt overigens wel opgemerkt dat het aantal te bouwen woningen uit de woningbouwafspraken met de regio s bij lange na niet wordt gehaald. Gemiddeld zijn de afgelopen jaren slechts woningen per jaar opgeleverd. Om die achterstand in te halen, is alleen al een productie nodig van woningen per jaar. Tot 2010 zal de productie sowieso bij woningen blijven steken, zo blijkt uit het RIGOonderzoek, omdat daarvoor voldoende harde planologische capaciteit in de Randstad en omgeving ontbreekt. Uit de analyse van het RIGO blijkt dat voor de periode op zich wel voldoende bestemmingsplancapaciteit aanwezig is om te komen tot een jaarproductie van woningen. Ruimte is er met name in de regio s net buiten de Randstad, zoals Gelderland en Noord-Brabant. Binnen de Randstad moet naar nieuwe locaties worden gezocht. De Initiatiefgroep merkt hierbij wel op dat het vooral om zachte plancapaciteit gaat. Veel procedures moeten nog doorlopen worden. Het voornaamste knelpunt bij het tot ontwikkeling brengen van locaties is dan ook niet de planologische capaciteit, hoewel het rijk wel een belangrijke bijdrage kan leveren aan het versoepelen van de planologische procedures. Het zijn het met name de omvangrijke financiële tekorten in de grondexploitatie die de oorzaak vormen. Deze doen zich zowel bij binnenstedelijke locaties voor, als bij de grote uitleglocaties. Daardoor ontstaat de neiging om op kleinere en minder gewenste locaties te bouwen. Een ernstige bedreiging in de strijd tegen de verrommeling, aldus de Initiatiefgroep. Budgetanalyse Om erachter te komen hoe het gewenste beleid in de periode zich verhoudt tot de daarvoor gereserveerde budgetten, heeft de Initiatiefgroep een groot aantal beleidsdocumenten en begrotingsposten tegen het licht gehouden. Behalve de grote beleidsnota s is daarbij met name ook het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Verstedelijking betrokken. Op de post grondexploitatie dreigt een tekort van 3,75 miljard euro. Gerelateerd aan de hoge ambities ten aanzien van de woningbouwproductie is hiervoor een bedrag van circa 5 miljard euro noodzakelijk, terwijl er maar 1,25 miljard voor is uitgetrokken. Het kabinet heeft eveneens de nodige ambities op het terrein van de stedelijke vernieuwing. Daarmee is een investeringsbedrag gemoeid van bijna 7,6 miljard euro. Het budget blijft echter beperkt tot 3 miljard euro. Een tekort derhalve van 4,6 miljard euro. De ambities voor de nationale, regionale en lokale infrastructuur zijn hoog. In totaal zou de Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook? 9

12 verwezenlijking ervan een investering vergen van 20 miljard euro. Op de begroting is slechts een bedrag gereserveerd van 8,7 miljard. Ook hier dus een fors tekort, van 11,3 miljard euro. De post groen is lastiger in kaart te brengen. Het Milieu- en Natuur Planbureau hanteert een streefwaarde van 400 m2 per woning. Dat zou tot een ruimteclaim leiden van hectare. Hier is echter maar in zeer beperkte mate geld voor uitgetrokken. De Initiatiefgroep komt tot een budget van 0,5 tot 1 miljard euro, terwijl er ten minste 3 miljard euro meer nodig is. Ook over de woningbouwgerelateerde wateropgave is weinig informatie beschikbaar. De diverse planbureaus spreken van een ruimtebeslag van tot hectare extra ruimte voor waterberging bij stadsuitbreiding in de periode Er valt echter nauwelijks inzicht te verkrijgen in de dekking. Deze post blijft dus pm. Datzelfde geldt voor de bodemsanering: ook hier zijn geen concrete uitspraken te doen en dus is opnieuw sprake van een pm-post. De indruk bestaat overigens wel dat de overheid ervan uitgaat dat deze kosten gedekt zullen worden uit de grondexploitatie. De vraag is of men zich realiseert dat de makkelijke saneringsgevallen nu achter de rug, en dat de moeilijke nu aan snee zijn. Tot slot zijn voor de ruimtelijke hoofdstructuur financiële rijksinspanningen noodzakelijk. Deze zijn op basis van de huidige inzet (gedekt uit de FES-middelen) ingeschat op maximaal 750 miljoen. Indicatieve raming additionele behoefte aan rijksinvesteringen in woningbouwgerelateerde gebiedsontwikkeling Soort investering Behoefte in miljoen Budget in miljoen Tekort in miljoen Grondexploitatie Stedelijke vernieuwing Hoofdinfrastructuur Regionaal groen Bodemsanering pm pm pm Waterbeheer pm pm pm Ruimtelijke hoofdstructuur (NR) nvt 750 nvt Totaal pm pm pm 10 Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook?

13 Investeringsbudget Het is slechts een eerste rekenexercitie en de Initiatiefgroep is zich er dan ook van bewust dat het hier slechts een indicatie betreft. De berekening maakt echter volstrekt duidelijk dat de kwantitatieve en kwalitatieve ambities van dit kabinet onhaalbaar zijn, als de rijksinvesteringen niet structureel worden verhoogd van de circa 1,5 miljard euro per jaar die nu beschikbaar is, naar 3 tot 4 miljard euro in de toekomst. Dat is zeker realistisch, aldus de Initiatiefgroep, als rekening wordt gehouden met het feit dat de totale investeringen op dit terrein op circa 50 miljard euro per jaar liggen. Het belangrijkste politieke vraagstuk is natuurlijk hoe deze extra investering gedekt kan worden. Volgens de Initiatiefgroep is een optie om het nog niet-bestede deel van de aardgasbaten hiervoor te bestemmen. Een andere optie is om in de overheidsfinanciën een verschuiving aan te brengen van consumptieve bestedingen naar investeringen. Duidelijk is in ieder geval dat de effectiviteit en efficiency van het ruimtelijk plannings- en budgetteringsstelsel moeten worden verbeterd. Het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport biedt kansen daartoe, maar zal breder moeten worden ingevuld dan nu het geval is. De Initiatiefgroep pleit daarom ook voor de vorming van een Ruimtelijk Investeringsbudget. Een dergelijk fonds maakt het mogelijk om, naar analogie van het Groenfonds en het Nationaal Restauratiefonds voor de monumentenzorg, langjarige zekerheid te bieden over de overheidsinvesteringen, en biedt daarnaast ook ruimte aan private voorfinanciering. Bron: Investeren in ruimtelijke kwaliteit. NEPROM / De Vernieuwde Stad. Voorburg. Oktober 2007 Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook? 11

14

15 Interview met Peter Noordanus (voorzitter Initiatiefgroep Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit) 2 We moeten gewoon eens een keer serieus de som maken De boodschap aan het kabinet en de Tweede Kamer is simpel, stelt voorzitter Peter Noordanus van de Initiatiefgroep Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit. Als u zichzelf serieus neemt, wordt het hoog tijd inzichtelijk te maken wat de gewenste ruimtelijke kwaliteit van Nederland en het behalen van het ambitieniveau op het gebied van het wonen daadwerkelijk kost. Zodat we die rekening vervolgens ook sluitend kunnen maken. Breed gezelschap Het is een breed samengesteld gezelschap, van provincie- en gemeentebestuurders (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Noord-Holland), projectontwikkelaars (NEPROM, AM, Rabo Bouwfonds) en woningcorporaties (De Vernieuwde Stad), maar ook van vertegenwoordigers van organisaties als de Bank Nederlandse Gemeenten, het Nationaal Groenfonds en OTB/TU Delft. We pretenderen niet compleet te zijn, maar de Initiatiefgroep verenigt wel de noodzakelijke kennis op dit gebied, aldus Noordanus. Volgens de voormalige wethouder te Den Haag en huidig directievoorzitter van gebiedsontwikkelaar AM heeft de groep niet meer of minder gedaan dan een serieuze optelsom gemaakt van alle ambities die het rijk heeft op het terrein van de ruimtelijke ordening en de woningbouwproductie. Met als uitkomst dat het niveau van de rijksinvesteringen omhoog moet, van 1,5 miljard euro nu, naar 3 tot 4 miljard euro in de toekomst. Het is niet meer dan een eerste aanzet om in kaart te brengen welk prijskaartje er aan hangt, aldus Noordanus. Maar zelfs daaruit blijkt al dat we voor een even belangrijke als duidelijke keuze staan. Gaan we met elkaar de opgave aan om die rekening sluitend te maken? Want als dat niet gebeurt, kunnen we die hele ruimtelijke kwaliteitsambitie wel vergeten. Dan zal Nederland verrommelen en verschimmelen, en komt er van de Nota Ruimte niets terecht. En ga dan vooral ook niet tegen elkaar roepen dat er woningen per jaar gebouwd zullen worden. Want dat gaat gewoon niet gebeuren. Vinex voorbij Natuurlijk hebben de partijen die in de Initiatiefgroep vertegenwoordigd zijn, alle aanleiding om de hand als eerste in eigen boezem te steken, erkent Noordanus. Het is niet voor niets dat juist provincies, gemeenten, markt en corporaties in de Nota Ruimte een belangrijke rol krijgen toegedicht in het bewaken van de ruimtelijke kwaliteit en het op peil brengen van de woningbouwproductie. Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook? 13

16 Maar dat is niet anders dan ten tijde van Vinex het geval was. Dat is ook het aardige van waar we nu staan, Vinex voorbij. Terugkijkend op Vinex is er misschien een hoop net iets anders gegaan dan verwacht of gehoopt. Maar per saldo is die hele bundelingsoperatie niet verkeerd uitgepakt. Er zijn woningen gebouwd, waarvan bijna een kwart in bestaand stedelijk gebied. Van de Vinex-wijken die er nu staan, kun je uit het oogpunt van kwaliteit niets anders zeggen dan dat het goed zit. Dus Vinex is geslaagd. Nu komt het erop aan daar een goed vervolg aan te geven. Het probleem is echter dat niemand zich daarvoor verantwoordelijk voelt. Bij Vinex werd aan het begin van de rit zeer secuur met elkaar gekeken hoe de rekeningen in elkaar zaten. Dat leverde uiteindelijk de Vinex-contracten op, waar ik als wethouder nog volop over heb onderhandeld met het Rijk. Maar vandaag de dag lijkt het erop alsof het probleem van de ruimtelijke kwaliteit niemand zijn probleem meer is. Dat proberen we als Initiatiefgroep op de agenda te krijgen. We mogen ons zelf nu niet de kans ontnemen om die vervolgslag te maken. Aanspreekbaar De bereidheid daartoe is groot, zo heeft de Initiatiefgroep kunnen constateren. Alle partijen hebben de afgelopen tijd uitgesproken zich te willen committeren aan de opgave. Iedereen is aanspreekbaar op wat ze zelf in hun eigen domein kunnen bijdragen om die Nota Ruimte ook in planeconomisch opzicht tot een succes te maken. Maar het is duidelijk dat ook van rijkswege het nodige zal moeten gebeuren. Onze oproep aan het kabinet luidt daarom: laten we er met elkaar voor gaan. Het hoeft niet allemaal morgen klaar. We praten hier over een programma waar minimaal tien jaar voor nodig is. Maar durf dan wel vanuit dat langetermijnperspectief ook een langetermijn financieel commitment aan te gaan, zodat we echt waar kunnen gaan maken wat er aan ruimtelijke ambities is neergelegd. Het genoemde prijskaartje van 3 tot 4 miljard euro zou een probleem kunnen zijn om deze regering over de streep te trekken en tot een serieuze bijdrage te bewegen. Noordanus: De minister van Financiën realistisch inschattend, denk ik echt niet dat hij vandaag nog zijn beurs zal trekken. Dat snappen we ook best. Het enige wat wij zeggen, is: probeer je nu te verplaatsen in het langetermijnperspectief van zo n programma als de Nota Ruimte. En kom vervolgens ook tot langetermijnafspraken met partijen die de ruimtelijke kwaliteit van Nederland moeten realiseren. Maak dus terugwerkend vanuit 2020 een dekkingsplan, in het kader waarvan je met elkaar kijkt wanneer er waar hoeveel geïnvesteerd moet worden. Om vervolgens, in de traditie van de publiekprivate samenwerking die we met Vinex in Nederland hebben opgebouwd, ook financiële afspraken te maken over zaken als voorfinanciering en cashflowmanagement. Op die manier kunnen we ervoor zorgen dat, op de momenten dat er geld nodig is, dat geld ook beschikbaar is. En het Rijk kan zijn financiële verantwoordelijkheid nemen op het moment dat daar weer ruimte voor is op de begroting. 14 Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook?

17 Reken- en tekenpartij Noordanus hoopt dat het rapport agendazettend zal blijken te zijn. De uitdaging die er ligt, ook voor het rijk, is om gewoon eens een keer serieus de som te maken. Dus ik hoop dat het Rijk de bereidheid zal tonen om zich samen met ons over dit vraagstuk te buigen, zodat we er een gezamenlijk gedragen reken- en tekenpartij van kunnen maken. De komende tijd zal er duidelijkheid moeten komen. Zelfs als er geen bereidheid is om dit langetermijnperspectief te organiseren. Want ook dan zul je met elkaar moeten praten over wat ons te doen staan. Zien we in dat geval af van de taakstelling van woningen per jaar? Vergeten we de bundelingsdoelstelling uit de Nota Ruimte en gaan we toch in de kleine kernen aan de slag? Je moet met elkaar toch een keer dat debat aangaan. En ik hoop dat het kabinet en de Tweede Kamer dat met ons eens zullen zijn. Daar heb je weer een groep mensen die het land nog voller wil bouwen dan het nu al is, zou een reactie vanuit de bevolking kunnen zijn. Dat zou best eens kunnen, reageert Noordanus. Maar diezelfde bevolking heeft wel kinderen die moeten kunnen wonen. Diezelfde bevolking klaagt en ik vind terecht voortdurend over de toenemende verrommeling en verschimmeling van Nederland. Kennelijk ontwikkelen we gebieden niet meer vanuit een integraal perspectief, maar is de ruimtelijke ordening in Nederland verworden tot kruimelwerk. Daardoor zijn we de landschappen waar we trots op zijn in hoog tempo aan het kwijtraken. De mensen in Nederland zullen dan ook als geen ander begrijpen dat het investeren in ruimtelijke kwaliteit, in rood zowel als groen en blauw, een absolute noodzaak is. Er is geen alternatief. Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook? 15

18

19 Interview met Jim Schuyt (voorzitter De Vernieuwde Stad) 3 Het is te hopen dat de politiek op enig moment het licht ziet Woningcorporaties hebben zich volgens Jim Schuyt, voorzitter van De Vernieuwde Stad en directeur van De Alliantie, in het verleden veel te weinig bemoeid met het ruimtelijke beleid. We hebben ons onvoldoende gerealiseerd dat de politiek op het gebied van de ruimtelijke ordening voor een belangrijk deel de voorwaarden creëert tot het bouwen van woningen. Maar dat gaat dus veranderen, als het aan Schuyt ligt. Gezamenlijke zorg De wil om zich te profileren op het terrein van de ruimtelijke ordening verklaart slechts ten dele de betrokkenheid van De Vernieuwde Stad bij de Initiatiefgroep Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit, en de samenwerking met de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen, NEPROM. Want voor een ander deel komt het voort uit een gedeelde analyse van wat er allemaal mis is. In de eerste plaats op het terrein van de ruimtelijke kwaliteit. Het politieke en maatschappelijke ambitieniveau is hoog, aldus Jim Schuyt, maar gezien het geld dat ervoor is uitgetrokken kunnen we nu al met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zeggen dat al die ambities nooit gerealiseerd zullen worden. Dat bleek voor NEPROM en De Vernieuwde Stad een gezamenlijke zorg en een gezamenlijk belang. En ten tweede op de woningmarkt. Schuyt: De woningmarkt is volstrekt vastgelopen. Vriend en vijand zijn ervan overtuigd dat er veel misgaat. Een heleboel marktinterventies van de overheid pakken contraproductief uit. De belangrijkste echt structurele oplossing is natuurlijk bouwen, aanbod creëren. Maar die gewenste productie, van tot woningen per jaar, wordt onder de huidige omstandigheden nooit gehaald. Het akkoord dat Minister Vogelaar en Aedes deze zomer afsloten, gaat uit van de bouw van woningen door corporaties in de periode Ook dat is onder de huidige omstandigheden een schier onmogelijke opgave. En ook daar raakt het belang van NEPROM opnieuw dat van De Vernieuwde Stad. Geen nieuwe woningnood Het bouwen van meer woningen lijkt op gespannen voet te staan met een pleidooi voor meer ruimtelijke kwaliteit, zoals in het rapport van de Initiatiefgroep wordt gehouden. Maar dat lijkt volgens Schuyt alleen op het eerste gezicht het geval. Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook? 17

20 Jazeker, er is een grote vraag naar woningen. Maar we moeten elkaar natuurlijk niet een nieuwe woningnood gaan aanpraten. Behalve enkele deelgroepen op de woningmarkt, en dan met name de starters, hebben weinigen te klagen. De huidige vraag is met andere woorden vooral een kwaliteitsvraag, mede ingegeven door een toenemende behoefte aan ruimte. Het zou heel raar zijn en zelfs een beetje schandalig, als we die vraag zouden beantwoorden met woningen van inferieure kwaliteit. Op die manier zouden we juist bijdragen aan de verrommeling van Nederland. En dat is nu net niet de bedoeling. Daar komt bij dat in de behoefte aan kleine, goedkope woningen al ruimschoots met het bestaande woningbezit kan worden voorzien. Als ik puur kijk naar De Alliantie dan is 92,5 procent van onze woningen kleiner dan 80 m 2. Zo n 14 procent van onze woningen in Amsterdam is kleiner dan 40 m 2. De gemiddelde oppervlakte van onze woningen in Amsterdam is 55 m 2. Wij hebben daarom ook het principebesluit genomen om nieuwe woningen niet meer kleiner te bouwen dan 100 m 2. Kwaliteit biedt de enige garantie om ook in de toekomst een rol te blijven spelen. Als er weer meer ruimte komt op de woningmarkt, bijvoorbeeld door sociaaleconomische ontwikkelingen, kun je alleen maar problemen voorkomen als je nu kwaliteit toevoegt. Het is dus ook voor het behoud van onze eigen marktpositie op lange termijn van groot belang dat we verder kijken dan onze neus lang is. Prachtige ambities Verder kijken dan je neus lang is, is ook wat de Initiatiefgroep Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit dit kabinet voorhoudt. Het kabinet heeft de prachtigste ambities, maar verzuimt om daarbij de noodzakelijke investeringscondities te creëren. Daardoor zal het op alle fronten vastlopen. Op geen enkele manier zullen de geformuleerde ambities worden gehaald. Ondanks het feit dat ze zeker realistisch kunnen worden genoemd. Dat is de strekking van het integrale verhaal, zoals in het rapport is neergezet. En vanuit die samenhang moeten we nu inzoomen op de diverse deelgebieden. Wat ons betreft richt die aandacht zich natuurlijk met name op de woningmarkt. Wat er in dat kader als eerste moet gebeuren is dat de politiek toegeeft bij de formatie zich toch lelijk te hebben vergist, door een verbod op het nadenken over het functioneren van de woningmarkt uit te vaardigen. Dat is toch van de gekke?! Ik kan me best voorstellen dat je deze kabinetsperiode geen concrete maatregelen wil nemen. Maar het is ook geen kwestie van een sprintje trekken. We gaan een marathon lopen. Niemand is voorstander van snelle maatregelen, waardoor de woningmarkt nog verder wordt verstoord. Dit vraagt om de nodige zorgvuldigheid. Maar laten we nu eens beginnen door met elkaar af te spreken dat de politiek zich voegt bij de maatschappelijke organisaties, onderzoeksinstellingen en adviesraden en hier over mee gaat nadenken. Sleutel tot de oplossing Het zou volgens Schuyt oliedom zijn om het in dat kader alleen over de hypotheekrenteaftrek te hebben, zoals sommige politici vrezen. Dat zal nooit het geval kunnen en mogen zijn. Als je praat over de woningmarkt en haar deelmarkten huur en koop, zul je naar alle aspecten daarvan moeten kijken. Dus ook naar het huurwaardeforfait, de onroerende zaak- 18 Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook?

21 belasting, de huurtoeslag en het huurprijsbeleid. En naar de productie. Want zoals gezegd: het toevoegen van woningen is de belangrijkste sleutel tot de oplossing van de problemen op de woningmarkt. We kunnen en mogen die ambitie niet loslaten. Geen concessie aan de doelstelling van woningen per jaar. Tegelijkertijd houd ik mijn hart wel vast of we het ooit zullen halen. Het ontwikkelen van woningen en woninglocaties is nu eenmaal niet op een mistige maandagmiddag gerealiseerd. De ontwikkeltijd van woningen is de afgelopen jaren verdubbeld. Het politiek en maatschappelijk draagvlak voor het aanwijzen van nieuwe bouwlocaties is flinterdun geworden. En de makkelijke bouwlocaties hebben we gehad; nu zijn de ingewikkelde bouwlocaties aan de orde. Het gecompliceerde is dus dat we in het verleden de gewenste productie al niet realiseerden, dat de noodzaak om daarin wel te slagen sindsdien alleen maar toegenomen is, maar dat de condities er niet beter op zijn geworden. We moeten dus massief aan de slag om de investeringscondities te scheppen, die noodzakelijk zijn om deze ambitieuze doelstellingen binnen bereik te houden. De strijd moet op drie fronten gestreden worden, denkt Schuyt. Ten eerste: meer bouwen in bestaand stedelijk gebied, in het kader van het vitaal maken van wijken en buurten maar ook door het herontwikkelen van sleetse bedrijventerreinen. Twee: meerdere kleine bouwlocaties aanwijzen. En ten derde: hoe je het ook wendt of keert, zullen we toch ook nog een aantal grootschalige bouwlocaties moeten aanwijzen. Als je dat maar goed combineert met de functies groen en blauw, dan kun je kwalitatief hoogwaardige woongebieden realiseren. Maar dat betekent dan wel dat je voor een deel van die grote bouwlocaties het concept van hoge dichtheden en compact bouwen overboord moet zetten. Je zult veel meer aan die kwaliteitsvraag tegemoet moeten komen. Gevoel van urgentie Merkt Schuyt dat het gevoel van urgentie dat uit het rapport spreekt door de politiek wordt opgepikt? Ja en nee. Ik heb de indruk dat veel politici onze analyse delen maar enorm aanhikken tegen de daad bij het woord voegen. Intellectueel zijn we het eens, maar als het gaat om een concrete vertaling naar betere investeringscondities zie ik nog een grote terughoudendheid. De enige manier om daarin verandering te brengen is volgens Schuyt: Frappez Toujours. Ik ben heel erg blij te merken dat in het laatste half jaar iedereen die nadenkt over ruimtelijke investeringen en het functioneren van de woningmarkt in hoge mate dezelfde analyse deelt. In de kern komt het iedere keer weer op hetzelfde neer. Dus we kunnen niet anders dan telkens opnieuw met dezelfde hamer op hetzelfde aambeeld slaan. En hopen dat de politiek op enig moment het licht ziet, en zegt: oké, de analyse is zo sterk dat we de consequenties nu ook eens onder ogen moeten durven zien. Ik vond de reactie van CDA, PvdA en VVD op dit rapport in dat opzicht hoopgevend. Maar nu is het zaak om dat draagvlak onder politici verder te verbreden. Tegelijkertijd zullen ook de corporaties zelf vol aan de bak moeten, meent Schuyt. De corporaties die zich in De Vernieuwde Stad hebben verenigd, stellen zich ten doel de komen- Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook? 19

22 de jaren ruim 18,5 miljard euro onrendabel te investeren. We moeten in de eerste plaats ervoor blijven knokken dat dit soort investeringsdoelstellingen overeind blijft, en we ook de mogelijkheden krijgen om die investeringen te doen. Want we kampen wel met tegenwind, moet ik zeggen. Denk bijvoorbeeld aan de invoering van de vennootschapsbelasting. Natuurlijk, woningcorporaties zijn vermogend. Maar investerende corporaties, zoals verenigd in De Vernieuwde Stad, beginnen te merken dat de kasstromen kritisch beginnen te worden. We geven inmiddels meer geld uit dan er binnen komt. Dat is geen probleem, zegt de politiek. Dan ga je maar lenen. Zeker, en dat gebeurt ook op grote schaal. Maar we zien nu toch dat steeds meer corporaties niet alleen lenen om die investeringen te doen maar ook om de rente te betalen. Je komt daarmee in een soort rentespiraal terecht. Het gevolg zal zijn dat veel corporaties moeten gaan krimpen. Ze zullen meer sociale huurwoningen moeten gaan verkopen om de kosten te dekken. De politiek moet zich wel realiseren dat dat de consequentie is van het beleid zoals dat nu wordt gevoerd wordt. Het is niet erg, zolang het maar een bewuste keuze is. Ten tweede moeten de corporaties er volgens Schuyt voor knokken dat het gat tussen de eigen investeringsambities en de realiteit wordt gedicht. Want in de praktijk gaapt er een gat van 25 procent tussen wat we willen investeren en wat we niet kunnen investeren. Dat kan en mag er niet toe leiden dat we noodgedwongen onze investeringen op een laag pitje moeten zetten. Integendeel: die pan moet en zal op hoog vuur blijven staan. 20 Investeren, investeren, investeren Het moet, maar kan het ook?