Moerdijk. Bestemmingsplan Golfbaan Moerdijk

Transcriptie

1 Moerdijk Bestemmingsplan Golfbaan Moerdijk

2

3 Golfbaan Moerdijk Moerdijk bestemmingsplan identificatie planstatus identificatiecode: datum: status: NL.IMRO.1709.GolfbaanMoerdijk concept ontwerp projectnummer: vastgesteld opdrachtleider: mw. mr. C.T. Ploeger

4 RBOI - Rotterdam/Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microlm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI - Rotterdam/Middelburg bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

5 2 Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding Ligging plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer 7 Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie Ruimtelijk-functionele structuur Verkeer Gebiedsvisie 11 Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving Algemeen Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregel Handhaving 19 Hoofdstuk 4 Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Conclusie 26 Hoofdstuk 5 Onderzoek Inleiding Milieueffectrapportage Bodem Water Ecologie Archeologie Externe veiligheid Planologisch relevante leidingen Geluidshinder Luchtkwaliteit Cultuurhistorie en landschappelijke waarden Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

6 3 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid 48 Bijlagen bij de toelichting 52 Bijlage 1 MER 53 Bijlage 2 Watervergunning 54 Regels 56 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 58 Artikel 1 Begrippen 58 Artikel 2 Wijze van meten 62 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 64 Artikel 3 Bedrijf 64 Artikel 4 Bos 65 Artikel 5 Sport - Golfbaan 66 Artikel 6 Leiding - Gas 67 Artikel 7 Leiding - Hoogspanningsverbinding 69 Artikel 8 Leiding - Water 71 Artikel 9 Waterstaat - Waterkering 72 Hoofdstuk 3 Algemene regels 74 Artikel 10 Antidubbeltelregel 74 Artikel 11 Algemene bouwregels 75 Artikel 12 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening 76 Artikel 13 Algemene aanduidingsregels 77 Artikel 14 Algemene afwijkingsregels 78 Artikel 15 Algemene wijzigingsregels 79 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregel 80 Artikel 16 Overgangsrecht 80 Artikel 17 Slotregel 80 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

7

8

9 6 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeentelijke vuilstortplaats in de gemeente Moerdijk langs de snelweg A17 is al jaren buiten gebruik en de regionale stortplaats (Deponie Zevenbergen) is ook al een aantal jaren gesloten. Midden jaren negentig van de vorige eeuw werden de eerste stappen voor de ontwikkeling van een golfbaan in Moerdijk gezet, welke zouden moeten bijdragen aan de opwaardering van het haven- en bedrijvengebied. Intergolf Moerdijk bv heeft het initiatief genomen een golfbaan te ontwikkelen op de locatie van de Deponie Zevenbergen en de aangrenzende oude gemeentelijke stortplaats. Het project betreft een 27 holes golfbaan waarvan 9 holes bestemd zijn als oefenaccommodatie (76,2 ha) met bijbehorende gebouwen en voorzieningen, zoals een clubhuis en beheergebouwen. De gemeente Moerdijk ondersteunt het plan als recreatieve stimulans voor de gemeente en omliggend gebied. Het voorliggende bestemmingsplan vormt de juridisch-planologische regeling om de realisatie van de golfbaan mogelijk te maken. Tot voor kort was een golfbaan van een dergelijke omvang m.e.r.-plichtig op grond van het Besluit m.e.r Per 1 april 2011 zijn golfbanen niet langer m.e.r.-plichtig ('C-lijst') dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig ('D-lijst). Hoewel formeel geen sprake meer is van een m.e.r.-plicht, vormt het door Van Empelen van Aalderen Partners BV opgestelde MER een onderliggend stuk bij het bestemmingsplan. 1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt geheel binnen de gemeente Moerdijk. Het plangebied is gelegen aan de rand van het industrie- en haventerrein Moerdijk en ligt grotendeels op de voormalige vuilstortplaatsen van Zevenbergen en omstreken en deels op agrarische gronden in de Slikpolder. Het gebied ligt ten zuiden van de rijksweg A17 en wordt globaal begrensd door de Keeneweg, de Dikkendijk en de Roode Vaart (zie figuur 1.1). 1.3 Vigerende bestemmingsplannen Voor het plangebied vigeren momenteel de volgende bestemmingsplannen: bestemmingsplan Industrieterrein Moerdijk 1993 (2 e herziening 1998, Deponie); bestemmingsplan Dikken Dijk (1973; gemeentelijke stortplaats). De ontwikkeling past niet in deze bestemmingsplannen. In het bestemmingsplan Industrieterrein Moerdijk 1993 wordt wel een 'recreatieve nabestemming' van de Deponie genoemd, maar het plan bevat geen bouwmogelijkheden ten behoeve van recreatieve functies Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

10 7 1.4 Leeswijzer Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd: De beschrijving van de bestaande en toekomstige situatie (gebiedsvisie) is weergegeven in Hoofdstuk 2. In Hoofdstuk 3 wordt de keuze voor de juridische regeling besproken. Het relevante actuele ruimtelijk beleidskader op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau met betrekking tot deze ontwikkeling is beschreven in Hoofdstuk 4. De uitkomsten van de technische onderzoeken uit de project-m.e.r. zijn opgenomen in Hoofdstuk 5. Tot slot wordt in Hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project aangetoond. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

11

12

13 8 Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie 2.1 Ruimtelijk-functionele structuur Bestaande situatie Het plangebied is gelegen in de gemeente Moerdijk, direct ten zuiden van het haven- en industriegebied Moerdijk en de snelweg A17 en ten noorden van de kern Zevenbergen. In het zuiden en oosten wordt het plangebied begrensd door de Roode Vaart en de Keensche Gorzen. De Roode Vaart vormde aanvankelijk een directe doorgaande verbinding tussen de Mark en het Hollandsch Diep, maar de verbinding is door de demping ter plaatse van de Haven in de jaren '60 van de vorige eeuw opgeheven. Langs het noordelijke stroomgebied van de Roode Vaart domineren de bedrijfscomplexen van de voormalige suikerindustrie het beeld. Hierlangs is bedrijvigheid gevestigd die deels nog gebruik maakt van de Roode Vaart als aan- en afvoerroute. Het westen en zuiden van het plangebied worden begrensd door respectievelijk de Keeneweg en de Dikkendijk. Het plangebied ligt op de overgang van het industrielandschap van Moerdijk in het noorden naar het open agrarische landschap van de Noord-, Toren-, Oost- en West-Meerenpolders in het zuiden. In het gebied liggen een aantal geometrische bospercelen die deel uitmaken van de 'groene lijst' rond het industriegebied Moerdijk. Daarnaast zijn de in rechte vlakken afgewerkte deponie en de parkachtig beplante oude vuilstort ruimtelijk bepalende elementen, evenals de aanwezige hoogspanningsleidingen. De Dikkendijk die het plangebied aan de zuidzijde begrenst, is een element van het ingepolderde getijdenlandschap. Foto's bestaande situatie deponie Het plangebied bestaat grofweg uit twee poldergebieden, de Slikpolder en Keensche Gorzen. Dit zijn twee late inpolderingen, respectievelijk uit de 17 e en 18 e eeuw, van de buitendijkse gronden tussen de Grote Polder van Klundert (1558) en de Noord-, Toren-, Oost- en West-Meerenpolders van Zevenbergen (1546). De getijdegeul Keene(haven) slibde na Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

14 9 afdamming langzaam maar zeker dicht (aanwassingen). De opgeslibde oeverlanden zijn vervolgens bedijkt en in agrarisch gebruik genomen. Aanvankelijk werd graan verbouwd, later ook op de wereldmarkt gerichte producten als vlas, meekrap, suikerbieten en graszaad. De natte percelen langs de oude kreek en later ook de (slaper)dijken werden gebruikt als weidegrond, vooral voor de (trek)paarden. Het oorspronkelijk maaiveld is vlak en ligt voor de Slikpolder op -0,4 en 0,2 m en voor de Keensche Gorzen op -0,3 en 0,5 m NAP. De kruin van de Dikkendijk ligt op 3,4 m NAP. In de zeventiger jaren van de vorige eeuw is begonnen met het storten van vuil. Tussen 1973 en 1987 is op de gemeentelijke stortplaats Dikkendijk huisvuil en bedrijfsafval gestort. Alvorens is gestort is de bovengrond tot circa -0,2 m NAP afgegraven. Na afloop is een afdeklaag van 0,5 tot 1 m dik aangebracht, waarop een op natuurgericht park is aangelegd. De oppervlakte van deze gemeentelijke stort bedraagt 6 ha. In 1993 is de regionale stortplaats Zevenbergen in gebruik genomen. Deze heeft een oppervlakte van 32,3 ha. Op de stortplaats is voornamelijk huishoudelijk afval en enig bedrijfsafval gestort. Ook is er een speciaal compartiment voor C3-afval ingericht. In 2005 is begonnen met het gefaseerd aanbrengen van de bovenafdichting. De regionale stort staat door afdichting aan de onder- en bovenkant niet in contact met het grondwater. Er zijn verschillende drainagesystemen aangelegd om schoon en vuil water gescheiden te houden. Ook het stortgas wordt afgevangen. Buiten de gemeentelijke vuilstort Dikkendijk zijn ook andere percelen beplant. Dit betreft steeds snelgroeiend loofhout: Canadese populier, grauwe abeel en schietwilg. De oppervlakte hiervan bedraagt 5 ha. Foto: bosgebied langs de Dikkendijk De rest van het gebied is landbouwkundig in gebruik en wel ten behoeve van de akkerbouw: tarwe, suikerbiet en gras. De oppervlakte hiervan bedraagt 28,8 ha. De dijken worden beweid met paarden en schapen. De oppervlakte hiervan binnen het plangebied bedraagt 3,7 ha. In de binnen het plangebied meest zuidwestelijke punt van de Dikkendijk staat een monumentale Canadese populier met een doorsnede van 1,5 m. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

15 Verkeer Bestaande situatie Langs het plangebied aan de noordzijde loopt de A17. De gemiddelde etmaalintensiteit bedraagt ruim mvt/etmaal. Aan de noordwestzijde wordt het plangebied ontsloten door de Keeneweg, afspraken met het Industrie en Havenschap Moerdijk over de ontsluiting via het industrieterrein zijn reeds gemaakt. Het gemiddelde aantal motorvoertuigen per etmaal op werkdagen op deze weg is bijna 500 mvt/etmaal. Het aantal verkeersbewegingen op de Dikkendijk is beperkt. Per etmaal zijn dit ruim 100 mvt/etmaal. Verkeersgeneratie In het MER wordt inzicht gegeven in het aantal verkeersbewegingen dat door de golfbaan wordt gegenereerd. Door de realisatie van golfbaan neemt het aantal verkeersbewegingen op de ontsluitende wegen toe met ongeveer 260 motorvoertuigen per etmaal (uitgaande van een gemiddelde autobezetting van 1,4 personen). Hierbij is uitgegaan van een gemiddelde dag in het zomerseizoen (65% bezetting). Tijdens het zomerseizoen kan op de golfbaan gestart worden van uur 's ochtends tot uur 's avonds, waarbij steeds per 10 minuten 4 spelers bij de eerste hole kunnen beginnen. Daarnaast is het aantal bezoekers voor de golfoefenbaan (gemiddeld 40 per dag) hier bij opgeteld. Op een drukke dag is het mogelijk dat de maximum capaciteit van de golfbaan bereikt wordt (100% bezetting). Het maximaal aantal spelers op de 18 holes golfbaan bedraagt 216 per dag. Het aantal verkeersbewegingen op het omliggend wegennet neemt dan met maximaal 370 motorvoertuigen per etmaal toe. Hierbij is het aantal bezoekers aan de golfoefenbaan gelijk gehouden. Vergelijkbare studies laten sterk variërende resultaten zien. Er worden situaties genoemd waarbij de verkeersaantrekkende werking van een 18 holes golfbaan slechts 80 motorvoertuigbewegingen bedraagt. Andere studies laten op basis van ervaringscijfers een verkeersaantrekkende werking van 500 motorvoertuigbewegingen per etmaal zien. Uitgaande van deze laatstgenoemde situatie, waarbij de gehele accommodatie 350 bezoekers op een dag kent, wordt de capaciteit van de 18 holes golfbaan sterk overschreden. Het overig aantal bezoekers kan dan toegedeeld worden aan de golfoefenbaan en de driving range (134 bezoekers). Voor het clubhuis wordt geen extra verkeersaantrekkende werking berekend. Hier zullen alleen spelers gebruik van maken. In deze situatie neemt het aantal motorvoertuigbewegingen op de Keeneweg met maximaal 500 mvt/etmaal toe. Uitgaande van een werkdagsituatie kent de weg dan een intensiteit van ongeveer mvt/etmaal. In noordelijke richting (Zuidelijk Randweg) kan de bestaande infrastructuur dit verkeersaanbod gemakkelijk verwerken. De Keeneweg heeft hier een breed wegprofiel. De capaciteit van de golfbaan neemt op toernooidagen niet wezenlijk toe. In geval van zogenaamde shotgun golfwedstrijden bijvoorbeeld is de gehele 18 holes golfbaan gedurende langere periode geheel bezet door een vast aantal spelers. Tijdens deze periode kunnen geen nieuwe spelers starten. Hierdoor zal ook de verkeersaantrekkende werking van de golfbaan niet toenemen. Omdat dergelijke toernooien ervoor zorgen dat een baan geheel bezet is, zijn deze vaak alleen op weekdagen toegestaan. Het aantal bezoekers van een golfbaan is dan een stuk lager. Op weekenddagen zou dit het gebruik van de baan te veel kunnen beperken. Parkeren Bij de golfbaan is een parkeerterrein voorzien met circa 190 parkeerplaatsen. Bij een maximale bezetting van 350 bezoekers (uitgaande van een erg drukke situatie zoals eerder beschreven Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

16 11 en een gemiddelde autobezetting van 1,4), zullen verspreid over de dag maximaal 250 voertuigen bij de golfbaan een parkeerplaats zoeken (de totale verkeersgeneratie is dan 500 mvt/etmaal). Aan de 18 holes golfbaan is wel een maximale capaciteit verbonden (216 spelers per dag). De eerste groep (maximaal 4 personen) start om 8.00 uur 's ochtends en zal, uitgaande van 10 minuten speeltijd per hole, eindigen met spelen om uur. Als uitgangspunt is genomen dat spelers na het golven nog maximaal één uur op de accommodatie verblijven. In de tussentijd start steeds om de 10 minuten een nieuwe groep. Op het drukste moment zijn dan 24 groepen gelijktijdig op de accommodatie aanwezig. Bij een autobezetting van gemiddeld 1,4 personen per auto betekent dit een maximale parkeervraag van 69 parkeerplaatsen ten behoeve van de 18 holes golfbaan. Hiernaast zijn er nog bezoekers van de golfoefenbaan en de driving range. Dat zijn er gemiddeld 134 ( ). Uitgaande van een gemiddelde autobezetting van 1,4 leidt dit tot een totale parkeervraag van 96 auto's per etmaal. Deze bezoekers zullen over het algemeen minder lang op de accommodatie verblijven, waardoor de turnover van deze parkeerplaatsen groter is. De totale parkeervraag van 96 parkeerplaatsen treedt gespreid over de dag op. Voor deze bezoekers zijn 121 parkeerplaatsen beschikbaar ( voor de 18 holes golfbaan). Het totaal aantal voorziene parkeerplaatsen van 190 zal daardoor voldoende zijn. 2.3 Gebiedsvisie Beschrijving ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling van de golfbaan wordt deels aangelegd op de voormalige vuilstorten. De golfaccommodatie bestaat uit 27 holes op een beschikbare oppervlakte van 76,2 ha. Hierop komt een 18 holes championshipbaan met een lengte van ruim m, en een kortere 9 holes baan met een lengte van circa m. De beide banen worden van elkaar gescheiden door de driving range en een putting green. Daarnaast wordt een clubhuis gerealiseerd en een parkeerplaats met een capaciteit voor circa 150 auto's. Een deel van de bestaande gebouwen krijgt een ondersteunende functie voor de accommodatie, zoals de nissenhut ten behoeve van de greenkeeping en de stortloods voor indooractiviteiten. In het plan zijn elementen opgenomen om de ecologische functie ter plaatse te versterken. Ook wordt het gebied voor recreatief medegebruik ontsloten door de aanleg van wandelpaden (figuur 2.1). Binnen het plangebied zijn diverse opstallen aanwezig, waarvan een deel gehandhaafd blijft en een deel tijdelijk benut. Daarnaast worden nieuwe opstallen gerealiseerd. De grote sorteerloods ter hoogte van de entree van het terrein zal worden gebruikt voor recreatieve- en sportdoeleinden (golf, bowls, jeu de boules, etc.). De aanwezige materieelberging zal dienen als machineloods, werkplaats en onderkomen voor het baanpersoneel. De zuiveringsinstallatie blijft gehandhaafd ten behoeve van het beheer van de afvalberging. De reeds aanwezige kantoorunits ter hoogte van de entree blijven voorlopig gehandhaafd voor het gebruik ten behoeve van het beheer van de golfbaan in de 1 e fase. De units kunnen onder meer plaats bieden aan een tijdelijk clubhuis, kleedkamers, douches en een ruimte voor de caddiemaster. De nieuw te realiseren opstallen betreffen een clubhuis en drivingrange. In het clubhuis wordt een golfshop en een onderkomen ten behoeve van de caddiemaster gevestigd, een restaurant, een bar en een keuken. Ook wordt ruimte geboden aan het management en secretariaat en een vergaderaccommodatie. Tevens worden kleedkamers, stokkenberging/lockerruimte en een speelruimte voor kinderen ten behoeve van de gebruikers van de golfbaan gehuisvest in het in totaal m² grote clubhuis, bestaande uit 3 bouwlagen. Bij de drivingrange wordt een overkapping gebouwd. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

17 12 Naast de hoofdbebouwing worden afschermende netten bij de drivingrange, en waar nodig elders op de baan geplaatst met een hoogte van ten hoogste 10 m. Daarnaast worden voorzieningen als lichtmasten, hekwerken, toegangspoorten, bruggetjes, baanmeubilair (banken, schuilhutten, mededelingenborden, toiletten, afvalbakken, vlaggen op greens, bewegwijzering, reclameborden en dergelijke) geplaatst. Tot slot zijn opslagmogelijkheden benodigd voor in de baan aan te wenden grond, zand en verhardingsmateriaal Zorgplicht ruimtelijke kwaliteit Kwaliteitsverbetering van het landschap Het voorliggende plan voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Voor het plan is een milieu-effectrapport opgesteld, waarin is aangetoond dat de golfbaan vanuit ruimtelijk en milieu-oogpunt aanvaardbaar is. Het plan draagt bij aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het betrokken gebied en de naaste omgeving, in het bijzonder aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het plangebied bestaat in de huidige situatie deels uit twee vuilstortplaatsen langs de snelweg A17 en uit agrarische gronden. Het plangebied ligt op de overgang van het industrielandschap van Moerdijk in het noorden en het open agrarische landschap in het zuiden. De ontwikkeling van de golfbaan is opgezet om bij te dragen aan de opwaardering van het haven- en bedrijvengebied. Tevens zijn in het plan elementen opgenomen om de ecologische functie ter plaatse te versterken. Daarnaast wordt het gebied voor recreatief medegebruik ontsloten door de aanleg van onder meer wandelpaden. De extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied worden dus uitgebreid. De landschappelijke kwaliteit van het plangebied bestaat uit de open zeekleipolders met de oude dijken en jonge beplantingen. Hieraan zijn ook specifieke natuurwaarden gekoppeld. De jonge beplantingen zijn het habitat van struweelvogels en de oude dijken van stroomdalflora. Bij de ontwikkeling van de golfbaan vindt natuurinvestering en natuurcompensatie plaats. Er wordt zoveel mogelijk ruimte gecreëerd voor natuurontwikkeling met als belangrijke doelsoorten: struweelvogels, dagvlinders, libellen en vaatplanten. Met het verbinden van geïsoleerde bospercelen wordt de ecologische infrastructuur versterkt. Een stelsel van bosjes, (verspreide) doornstruwelen, mantel/ zoomvegetatie langs bosranden en onder lanen, bloemdijken en kruidenrijke rough biedt veel afwisseling voor struweelvogels. Robuuste randen zorgen voor een zonering van het recreatief gebruik. Daarnaast worden enkele amfibiepoelen aangelegd. In de ontwikkeling van de golfbaan worden de habitateisen van deze soortengroepen als uitgangspunt genomen. De genoemde soortengroepen worden in het plan bediend en de golfbaan is landschappelijk gezien zo goed mogelijk ingepast. Deze landschappelijke inpassing vindt plaats door een golvende golfbaan te ontwikkeling, hierdoor worden de structuren van het open landschap met dijken bewaard. Door de natuurintensivering en landschappelijke inpassing draagt het plan bij aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het betrokken gebied. De verbetering van de fysieke kwaliteiten door de ontwikkeling heeft betrekking op het behouden en versterken van landschapselementen en een fysieke bijdrage aan de realisering van de ecologische hoofdstructuur Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

18 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg 13

19 14 Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld. 3.1 Algemeen De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevatten de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. Tevens is de nieuwe terminologie toegepast, welke is geïntroduceerd met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) op 1 oktober Planvorm Het bestemmingsplan Golfbaan Moerdijk voorziet in een juridisch-planologische regeling voor de ontwikkeling van een 27 holes golfbaan met bijbehorende gebouwen en voorzieningen. Voor de overige functies in het plangebied (waterzuiveringsinstallatie en bosgebied) geldt een consolidatie- en beheersfunctie. Daarnaast is de nazorgplicht voor de vuilstort in het bestemmingsplan verankerd. Het bestemmingsplan is om die reden zowel ontwikkelings- als beheersgericht. Er kan worden gesproken van een gedetailleerd eindplan. Verbeelding en regels Uitgangspunt is dat de digitale verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels. In de regels zijn eventuele afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen. Bestemmingsvlak en bouwvlak De in het plangebied aanwezige bestemmingen bestaan in de meeste gevallen uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de digitale verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken zijn voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

20 15 Aanduidingen Op de verbeelding is een onderscheid gemaakt in een aantal verschillende aanduidingen. Alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen, percentages en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringaanduidingen, waaronder de maximale bouwhoogte en het maximumbebouwingspercentage. Een aantal functieaanduidingen is gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van de gebruiksmogelijkheden, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking. Voorbeelden hiervan zijn 'golfbaan', 'gemengd' en 'waterzuiveringsinstallatie'. Tot slot zijn twee gebiedsaanduidingen opgenomen. Een gebiedsaanduiding is een aanduiding die verwijst naar een gebied waarvoor bij de toepassing specifieke regels gelden of waar nadere afwegingen moeten worden gemaakt. Bij gebiedsaanduidingen gaat het veelal om zones en (deel)gebieden die aan sectorale regelgeving zijn ontleend. In alle gevallen gaan gebiedsaanduidingen vergezeld van een daarop betrekking hebbende regeling in de planregels. In het plangebied is een gebiedsaanduiding opgenomen voor de geluidzone-industrielawaai van het industrieterrein Moerdijk. Daarnaast een gebiedsaanduiding 'milieuzone-zones Wet milieubeheer' opgenomen. Dit in verband met de nazorg en monitoringsvoorzieningen ten behoeve van de vuilstortlocatie. Opbouw planregels De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen: 1. inleidende regels; 2. bestemmingsregels; 3. algemene regels; 4. overgangs- en slotregel. 3.2 Inleidende regels Begrippen Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen. Wijze van meten Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. 3.3 Bestemmingsregels In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor: Bedrijf (Artikel 3) De gronden aangewezen voor 'Bedrijf' zijn bestemd voor de aanwezige bedrijven. De waterzuiveringsinstallatie is middels een functieaanduiding 'waterzuiveringsinstallatie' mogelijk gemaakt. Daarnaast kan de loods ter plaatse van de aanduiding 'golfbaan' tevens gebruikt worden voor opslagdoeleinden voor de golfbaan. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

21 16 Bos (Artikel 4) De bestemming 'Bos' is gegeven aan de bestaande bospercelen welke worden behouden bij realisering van de beoogde ontwikkeling. Sport - Golfbaan (Artikel 5) De golfbaan en bijbehorende gebouwen hebben de bestemming Sport. Binnen de bestemming zijn tevens met functieaanduidingen een drivingrange met overkapping, bij de golfbaan behorende detailhandel en horeca mogelijk gemaakt. Leiding - Gas (Artikel 6), Leiding - Hoogspanningsverbinding (Artikel 7) en Leiding - Water (Artikel 8) In het plangebied zijn een gasleiding, twee hoogspanningsverbindingen (150 kv en 380 kv) en twee planologisch relevante waterleidingen aanwezig. Daarnaast wordt een nieuwe waterleiding van EVIDES aangelegd, waarvoor een omgevingsvergunning verleend wordt. De zones rondom deze leidingen zijn voorzien van dubbelbestemmingen. Bouwen is slechts mogelijk op basis van een door het bevoegd gezag verleende omgevingsvergunning, waarbij getoetst wordt aan het belang van de leiding(en). Voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, is een omgevingsvergunningplicht opgenomen. De werken of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar voor zover het leidingbelang niet onevenredig wordt geschaad. De leidingbeheerder brengt hierover voorafgaand advies uit aan het bevoegd gezag. Waterstaat - Waterkering (Artikel 9) Het plangebied is voor een deel gelegen in de beschermingszone van de boezemwaterkering langs de Roode Vaart. De gronden hebben de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met 'Waterstaat - Waterkering' samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Waterschap Brabantse Delta van toepassing is. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' en in de beschermingszones is ontheffing vereist van het Waterschap. Het bevoegd gezag kan bij de aanvraag om een omgevingsvergunning afwijken, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. 3.4 Algemene regels In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen. Antidubbeltelregel (Artikel 10) Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel Bro) Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

22 17 Algemene bouwregels (Artikel 11) Overschrijding bouwgrenzen Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten Het artikel Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen, dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, onder het overgangsrecht komen te vallen. Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (Artikel 12) Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt. De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening. Algemene aanduidingregels (Artikel 13) Zone Wet milieubeheer In dit artikel is een koppeling gemaakt met de op de verbeelding aangegeven gebiedsaanduiding 'milieuzone-zones Wet milieubeheer'. Deze aanduiding is opgenomen in verband met de nazorg en monitoringsvoorzieningen ten behoeve van de vuilstortlocatie. Vrijwaringszone rijksweg A17 Om eventuele toekomstige wegverbredingen van de A17 niet onmogelijk te maken is binnen een zone van 50 m vanaf de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - weg 50 m' opgenomen. Binnen deze zone mag geen bebouwing worden opgericht anders dan ten behoeve van de A17. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning hiervan afwijken indien vooraf een verklaring van geen bezwaar is ontvangen van de wegbeheerder. Algemene afwijkingsregels (Artikel 14) In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan op basis van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om bij het verlenen van een omgevingsvergunning af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Algemene wijzigingsregels (Artikel 15) In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg