O n d e r z o e k s r a p p o r t

Transcriptie

1 O n d e r z o e k s r a p p o r t Naam: Studentennummer Esmee Huizer Jaap van der Boor Wouter Dreschler Can Turkmen Ara Avaigan

2 Voorwoord Voor onze opleiding HBO-Rechten hebben wij, Jaap van der Boor, Can Türkmen, Wouter Dreschler, Esmée Huizer en Ara Avagian gewerkt aan dit onderzoeksrapport. Hierbij willen wij alle personen die betrokken waren bij ons onderzoek, in het bijzonder Sander Huisjes, bedanken voor hun begeleiding. Tevens willen wij de heer Huber ook in het bijzonder bedanken voor de mogelijkheid het onderzoek te kunnen doen. De afgelopen vier maanden hebben wij onderzoek gedaan naar het bestaan van een zorgplicht van een verhuurder in de sociale huursector. Het is algemeen bekend dat het niet gewenst is om een woning gedwongen te ontruimen. Het gevolg is dat iemand op straat kan belanden. In de vrije huursector is een ontruiming een normale procedure bij een huurachterstand van enkele maanden. Hier kan de overheid vrijwel niets tegen ondernemen. De sociale huursector is voor een groot deel afhankelijk van overheidssteun. De overheid verstrekt financiële steun aan de woningcorporaties, maar ook aan de huurders in de vorm van (huur)subsidie. Hierdoor ontstaat de vraag of de woningcorporaties in de sociale huursector niet beter hun best moeten doen om ervoor te zorgen dat er niet gedwongen ontruimd hoeft te worden. Bijvoorbeeld door meer aandacht te geven aan een huurder die in financiële problemen verkeert. Kortom, heeft een verhuurder in de sociale huursector een zorgplicht t.o.v. een huurder? Hoewel er zeer beperkt informatie beschikbaar was over het bestaan van een zorgplicht, hebben wij alsnog getracht om een zo zorgvuldig mogelijk en kwalitatief sterk onderzoeksrapport te produceren. Tijdens ons onderzoek hebben wij gebruik gemaakt van diverse (elektronische) bronnen en hebben deze informatie verwerkt in ons onderzoeksrapport. 2

3 Inhoudsopgave Voorwoord Pag. 2 Inhoudsopgave Pag. 3 Hoofdstuk I Pag. 4 en 5 Hoe zijn woningcorporaties ontstaan? Hoofdstuk II Pag. 6 en 7 Met welke regels uit het huurrecht hebben woningcorporaties te maken? Hoofdstuk III Pag. 8 en 9 Zijn er regels en gedragscodes die woningcorporaties in de sociale huursector bijzondere verplichtingen opleggen? Hoofdstuk IV Pag. 10 en 11 In hoeverre zijn woningcorporaties verplicht sociale huurwoningen beschikbaar te stellen? Hoofdstuk V Pag. 12,13 en 14 In hoeverre hebben woningcorporaties te maken met een zorgplicht? Hoofdstuk VI Pag. 15 Volgens welke regels dient een woningcorporatie te ontruimen? Hoofdstuk VII Pag. 16 en 17 Speelt de zorgplicht een rol als de kantonrechter tekent voor ontruiming als er niet aan de zorgplicht wordt voldaan? Conclusie jurisprudentie Pag. 18 Conclusie van het Onderzoek Pag. 19 Reflectie Pag. 20 Literatuurlijst Pag. 21 en 22 Bijlage: 1) Jurisprudentie Pag. 23 t/m 34 2) Interview Mr. van der Sanden (Mozaïek Wonen) Pag. 35,36 en 37 3) Artikel in Beeld (mr. Van der Sanden) Pag. 38 3

4 Hoofdstuk I: Hoe zijn woningcorporaties ontstaan. Corporaties zijn in het leven geroepen om ook mensen die minder draagkrachtig zijn van woonruimte te voorzien 1. De meeste corporaties hebben een privaatrechtelijk karakter met een publieke doel. De woningcorporaties krijgen financiële middelen van de overheid om deze doelstellingen te realiseren. In de eerste instantie richtten de woningcorporaties zich op de woonwensen van arbeiders. In de loop der tijd zijn de woningcorporaties zich ook gaan richten op het algemeen belang inzake huisvesting. De winst die de woningcorporaties hebben genoten werd verrekend met de openstaande schulden die de corporaties bij de overheid hadden. vanaf het moment dat de schulden waren afgelost, zijn de woningcorporaties op eigen benen gaan staan. Tegenwoordig dienen de woningcorporaties grotendeels zelf voor hun financiële middelen zorg te dragen. Geschiedenis. De eerste woningbouwcorporaties zijn ruim een eeuw geleden opgericht. Deze woningbouwcorporaties zijn destijds in het leven geroepen om arbeiders van geschikte woonruimte te voorzien. Er werd een wet in het reven geroepen die ervoor zorgde dat woningbouwcorporaties als eerst werden benaderd voor het bouwen van sociale huurwoningen. Tachtig procent van de sociale huurwoningen zijn na de tweede wereldoorlog gebouwd. Sinds 1995 dienen de woningcorporaties financieel minder afhankelijk te zijn en voor hun eigen middelen zorg te dragen. De basis voor de huidige volkshuisvestingsector is gevormd door het invoeren van de woningwet Deze wet diende er voor zorg te dragen dat voortaan niet alleen arbeiders van woonruimte werden voorzien, maar dat er gehandeld diende te worden in het algemeen belang. Deze wet zorgde er ook voor dat particuliere organisaties voortaan met gefinancierde hulp woningen konden bouwen voor minder de draagkrachtige. Deze wet moest ervoor zorgen dat de organisaties minder afhankelijk werden van financiering door de overheid. Na de tweede wereldoorlog werd duidelijk dat er niet voldoende woningen aanwezig waren. Hierdoor was de overheid genoodzaakt om zich te bemoeien met de volksvestiging. Door deze bemoeienissen bleef er nog weinig over van de oorspronkelijke zelfstandigheid van de corporaties. In 1959 werd er een commissie opgesteld die mogelijkheden voor de corporaties bood om zelfstandig te opereren. Het advies van de commissie Roos was uiteindelijk de start voor het verzelfstandigingsproces van de volkshuisvestiging. Start verzelfstandigingsproces Het advies van de commissie Roos dat begin jaren 60 was opgesteld moest er voor zorgen dat de corporaties zelfstandig gingen opereren. Zo zouden de corporaties voldoende financiële middelen achter hand moeten hebben ingeval van onvoorziene omstandigheden. Daarnaast werd er geadviseerd om de corporaties op een breder terrein te laten opereren. Dit leidde ertoe dat er afspraken in de Woningwet werden vastgesteld m.b.t. de sociale huursector. In 1977 is het Besluit Toegelaten Instellingen (BTIV) in het leven gekomen. De BTIV regelde de verstandhouding tussen de overheid en de corporaties. Reden hiertoe was dat het Rijk begin jaren tachtig zich minder wilde gaan bezig houden met de volkshuisvestiging. Mede doordat de corporaties al enige tijd zelfstandig opereerden, vond het Rijk dat haar bemoeinissen minder noodzakelijk waren geworden. De achterliggende reden was het uitsluiten van de aansprakelijkheid van het Rijk. 1 < >. 4

5 Invoering Bruteringswet, 1995 Aangezien de corporaties zelfstandiger dienden te opereren, was het voor de corporaties ook van belang om meer bevoegdheden te krijgen. De corporaties dienden zelfstandig te opereren, maar dienden aan het eind van een opdracht wel enige verantwoording af te leggen. Daarnaast werden er ook vormvoorschriften opgelegd waaraan de corporaties zich dienden te houden. De woningcorporaties dienden bij het bouwen van woningen rekening te houden met het algemeen belang. Tot slot is in 1995 de Bruteringswet ingevoerd. De invoering van deze wet moest ervoor dat het verzelfstandigproces van de woningcorporaties afgesloten kon worden. Door deinvoering van deze wet zou de overheid alleen nog maar subsidies verstrekken indien zij van mening waren dat deze een grote kans van slagen zouden hebben. 5

6 Hoofdstuk II: Met welke regels uit het huurrecht hebben woningcorporaties te maken? Woningcorporaties hebben in beginsel te maken met de algemene regels van het huurrecht. Deze regels staan beschreven in het Burgerlijk Wetboek, boek 7, titel 4. Zoals de meeste titels in burgerlijk wetboek is ook titel 4 van boek 7 gelaagd opgebouwd. Allereerst worden de algemene bepalingen weergegeven (art. 7:201 BW). Voorts worden de verplichtingen van de verhuurder weergegeven (art. 7: BW), daarna komen de verplichtingen van de huurder (art. 7: BW). Ten vierde wordt de overgang en het eindigen van de huur besproken (art. 7: BW). Ten vijfde komen de regels met betrekking tot het huren van een woonruimte (art. 7: BW). Tot slot wordt er ingegaan op de huur van bedrijfsruimte (art. 7: BW). Hieronder zal ik op de verschillende afdelingen ingaan, behalve de laatste afdeling )betreffende de huur van bedrijfsruimte, aangezien deze casusaal niet van toepassing is). Ad. 1 Algemene bepalingen In de algemene bepalingen staat weergeven wat een huurovereenkomst is en de daarbij geld rechten en plichten van de huurder en verhuurder. Ad. 2 Verplichtingen van de verhuurder Deze afdeling heeft betrekking op de plichten van de verhuurder, hierbij moet worden gedacht aan het verhelpen van gebreken en de gevolgen van het nalaten daarvan. De huurder kan ingevolge art. 7:207 BW recht hebben op huurvermindering. Ad. 3 Verplichting van de huurder De verplichtingen van de huurder houdt in dat hij o.a. een tegenprestatie dient te leveren voor de gehuurde zaak. Tevens is de huurder gebonden aan goed huurderschap. Ook worden in deze afdelingen regels genoemd ten aanzien van het terugbrengen in originele staat bij vertrek uit een huurwoning. Ad. 4 Overgang en einde huur Afdeling 4 regelt de algemene zaken omtrent einde huur. Zo zal de huur niet eindigen door overlijden van de huurder of verhuurder. De huur eindigt van rechtswege wanneer de huur voor een bepaalde tijd is aangegaan. De afdeling regelt ook de bescherming van de huurder in drie gevallen. Wanneer de gehuurde zaak wordt verkocht, breekt dat de huur niet. Een huurder geniet ook ontruimingsbescherming, hetgeen inhoudt dat een verhuurder niet zomaar mag overgaan tot het ontruimen van een woning, maar dat zal moeten voorleggen aan de rechter. Ontbinden van de huurovereenkomst door de verhuurder is in beginsel niet mogelijk, tenzij er gedragingen zijn geweest krachtens art. 2 of 3 Opiumwet, door gedragingen de openbare orde is verstoord en de woning op grond van art. 174 (a) gemeentewet is gesloten. Ad. 5 Huur van woonruimte Afdeling 5 is onderverdeeld in 4 onderafdelingen. De onderafdelingen zijn evenals titel 4 gelaagde opgebouwd. Allereerst algemeen, daarna huurprijzen ten derde medehuur en voortzetting huur en tot slot het eindigen van de huur hebben. De onderafdelingen zullen hierna worden behandeld. Onderafdeling 1 (Algemeen): deze (onder)afdeling is na negen maanden van toepassing op de huur van woonruimte, de eerste negenmaanden zijn de regels van de in lid 3 genoemde artikelen va toepassing. Tevens zijn er in deze onderafdeling begripsbepaling te vinden. Onderafdeling 2 (huurprijzen): deze onderafdeling regelt de huurprijzen van de sociale huurwoningen. Een aantal artikelen zijn tevens ook van toepassing op de geliberaliseerde huurprijzen markt. Verder wordt in deze afdeling geregeld de verhoging van de huurprijs, wijziging van de huurprijs en de service kosten. Onderafdeling 3 (medehuur en voortzetting huur): onder medeverhuur wordt verstaan, iemand die echtgenoot of een geregistreerd partnerschap heeft is van rechtswege medehuurder. Een duurzame 6

7 gemeenschappelijke huishouding kan ook vallen onder medehuur. Dit dient dan echter wel aan te worden gegeven bij de verhuurder. Onderafdeling 4 (Eindigen van de huur): het beëindigen van de huur kan op verschillende manieren gebeuren. Allereerst een wederzijdse ontbinding van de partijen of het kan middels een vordering van huurbeëindiging. De vordering dient echter wel te worden voorgelegd aan de rechter. De uitvoering van de vordering is ook geregeld in deze onderafdeling. De rechter wijst de vordering alleen toe als er is voldaan aan het gestelde in art. 7:274 BW. Van belang is daarbij hetgeen gesteld in art. 7:724 lid 1 sub a BW. Voornoemd artikel heeft betrekking op het goed huurderschap Art. 7:274 lid 1 sub a BW; De rechter kan de vordering slechts toewijzen indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Uit analyse van tekst en commentaar 2 Huurrecht wordt in aant. 3 ingegaan op de gronden waarop de verhuurder in beginsel de huurovereenkomst kan beëindigingen. Art. 7:274 lid 1 sub a BW is de een van de beëindiginggronden. Uit het tekst en commentaar blijkt dat er twee gronden zijn waaruit kan blijken dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen, namelijk 1)Psychologische overlast en 2) afweging. Ad. 1 Psychologische overlast Onder psychologische overlast wordt verstaan een persoon met een bijzondere (gevoelige) gesteldheid, dit criterium kan derhalve niet ruim worden geïnterpreteerd.. De gronden om wegens psychische overlast, en met name de mate van toepassing van het criterium, de huurovereenkomst te beëindigingen hebben zich ontwikkeld in de jurisprudentie. 3 Ad. 2 Afweging Net zoals bij de ontbinden van een huurovereenkomst wordt er bij het beëindigen van de huurovereenkomst gekeken naar de mate van het wan gedrag, alle omstandigheden in aanmerking genomen en de ingrijpendheid van de beëindiging van de huurovereenkomst. In de jurisprudentie komt een duidelijk beeld naar voren dat verhuurders ingeval van een keuze voor ontbinding of beëindiging (inzake slecht huurderschap) in veel van de gevallen kiezen voor ontbinding, met subsidiair beëindiging. Aangezien bij ontbinding schade vergoeding kan worden toegewezen. Sinds maart 2011 zijn er veranderingen doorgevoerd op de huurmarkt. Deze houden in dat veelverdieners met een inkomen boven de ,00 (prijspeil 2011) niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. 4 De veelverdieners zijn derhalve aangewezen op een koopwoning of de duurdere liberale huurmarkt. Voorts moet wel worden opgemerkt dat het grensbedrag van ,00 (prijspeil 2011) erg lag is gesteld. Vele van de veelverdieners kunnen geen hoge hypotheek krijgen om zo een huis te kopen en de liberale huurmarkt is voor sommige van de 'veel verdieners' te duur. 2 Dozy 2011, art. 7:274 aant. 3 3 HR 13 februari 1981, NJ 1981, 394 en HR 21 mei 1982, NJ 1982,

8 Hoofdstuk III: Zijn er regels en gedragscodes die woningcorporaties in de sociale huursector bijzondere verplichtingen opleggen? Regelgeving Na onderzoek in de literatuur, juridische databanken en via internet is gebleken dat in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) 5 enkele bijzondere verplichtingen zijn opgenomen waar een woningcorporatie in de sociale huursector zich aan moet houden. Hieronder vindt u een kort overzicht van wat er te vinden is in het BBSH. Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Het BBSH dateert uit begin jaren 90 van de vorige eeuw. In dit besluit is geregeld welke instellingen mogen functioneren als toegelaten instelling (corporaties) en wat de rechten en plichten zijn van de toegelaten instelling in de verhouding met de overheid. Het BBSH regelt de gebieden waarop een corporatie wel actief moet en niet actief mag zijn. Dit zijn de volgende terreinen: Bouwen, slopen, kopen en verkopen van woningen. In stand houden en treffen van voorzieningen aan haar woongelegenheden. In stand houden en verbeteren van de directe omgeving van de woningen. Beheer en toewijzen van woningen. Dienstverlening aan de huurders zolang die diensten rechtstreeks verband houden met het wonen of het zoeken van een woning. Ook wordt geregeld dat de corporaties over bepaalde onderwerpen met hun huurders moeten overleggen. Het BBSH heeft de volgende voorschriften voor het betrekken van bewoners bij beleid en beheer: Stel een klachtencommissie in met een klachtenreglement (art. 16 BBSH) Als er een huurdersorganisatie is zoals omschreven in de Overlegwet, dan is de corporatie verplicht om deze huurdersorganisatie tijdig te voorzien van informatie. Tijdig wil in dit verband zeggen: op een zodanig tijdstip dat de huurders (of huurdersorganisatie) de besluitvorming nog kunnen beïnvloeden. De huurdersorganisatie moet in staat worden gesteld om zijn werk te doen. Dat betekent dat de organisatie een adequate ondersteuning moet krijgen, op financieel en inhoudelijk gebied. Hoe dit overleg eruit moet zien is grotendeels vastgelegd in de Overlegwet. De huurderskoepels zijn ontstaan naar aanleiding van het BBSH. Conclusie In de BBSH zijn een aantal verplichtingen opgenomen waar een verhuurder in de sociale huursector zich aan moet houden. Een woningcorporatie moet huurders bijvoorbeeld de gelegenheid geven om te kunnen klagen bij een klachtencommissie met een klachtenreglement (art. 16 BBSH). In de BBSH zijn nog meer verplichtingen terug te vinden waar een verhuurder in de sociale huursector zich aan moet houden. Gedragscode AedesCode Om aan te tonen dat woningcorporaties graag willen meedenken met huurders en ze ook willen helpen, hebben sommige woningcorporaties zich aangesloten bij Aedes. De gezamelijke normen van Aedes-leden (de woningcorporaties) zijn vastgelegd in de AedesCode 6. In de AedesCode geven de leden aan waar ze voor staan en waar ze op aangesproken kunnen en willen worden. De AedesCode is niet vrijblijvend. Leden houden zich aan de code. Indien het nodig is, spreken ze elkaar op aan. De naleving wordt bewaakt door een onafhankelijke Commissie AedesCode. Het bestuur van Aedes handhaaft actief naleving. 5 < 6 < 8

9 In de Aedescode staat dat leden ook een maatschappelijke doelstelling hebben. Dit houdt o.a. in dat leden: maatschappelijke ondernemingen zijn met een langetermijnverantwoordelijkheid; in het bijzonder werken voor mensen die om financiële of andere redenen een steuntje in de rug nodig hebben om kwalitatief goed te wonen; hun middelen inzetten in de fysieke en sociaal-maatschappelijke infrastructuur daar waar ze het hardst nodig zijn en verantwoorden ons over onze keuzes en prestaties; De wensen en behoeften van hun klanten centraal zetten in hun handelen; Commissie AedesCode Er is een onafhankelijke Commissie AedesCode. Benoeming en opdracht van de Commissie AedesCode wordt vastgelegd in een reglement en is openbaar. Dit wordt vastgesteld door de ledenraad van Aedes. Indien de corporatie niet voldoet aan het in de AedesCode bepaalde kan een ieder die hierbij een redelijk en direct belang heeft terzake een klacht indienen bij de Commissie AedesCode. De AedesCode is niet vrijblijvend. De Commissie AedesCode kan adviseren tot mediation dan wel adviseren een van de sancties genoemd in de statuten/huishoudelijk reglement op te leggen. Wat betekend de AedesCode voor de zorgplicht van de woningcoporaties? Welke gevolgen de AedesCode heeft op de zorgplicht van de woningcorporaties is moeilijk te verwoorden, omdat niet duidelijk is of en waaruit de zorgplicht bestaat. Welk kan worden benadruk dat een ieder die een redelijk belang heeft (men mag hier o.a. uitgaan van de huurders) een klacht bij de AedesCommissie kan indienen. Zoals bovenstaand beschreven is de AedesCode niet vrijblijvend, op een dergelijke manier kan men toch (voorzichtig) spreken van een verkapte zorgplicht, aangezien niet duidelijk is tot op welke hoogte de AedesCode afgedwongen kan worden. Van een dergelijk onderzoek kan worden gesteld dat het een onderzoek op zich is, derhalve is er geen verder onderzoek verricht. 9

10 Hoofdstuk IV: In hoeverre zijn woningcorporatie verplicht sociale huurwoningen beschikbaar te stellen? Staatssteun overheid aan woningcorporaties Woningcorporaties voorzien in de bouw van sociale woningen en zij kunnen daarmee sociaal achtergestelde huishoudens helpen. Nederlandse overheid beschouwt dit als dienst van algemeen economisch belang en financiert de corporaties ook in dat verband met behulp van staatssteun. Nederlandse woningcorporaties ontvangen jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro aan subsidies uit onder meer het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) 7. Soms verleent de overheid hierbij ook garanties aan woningcorporaties die tegen gunstige voorwaarden geld kunnen lenen. Dit levert de woningcorporaties rentevoordeel op, wat in bepaalde gevallen als staatssteun kan worden beschouwd. Staatssteun niet verboden De Europese Commissie heeft bepaald dat het verlenen van staatssteun aan woningbouwcorporaties verboden is, tenzij het sociaal maatschappelijk belang hiermee wordt gediend. Op 19 december 2009 heeft de Europese Commissie middels een besluit, en aangepast bij besluit E2/2005 van 30 augustus 2010, de bouw en het verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), ex artikel 106 lid 2 VWEU goedgekeurd. Hierboven hebben we kunnen zien dat de overheid de woningcorporaties financieel steunt. Deze vorm van steun wordt gegeven door middel van een rechtstreekse subsidie. Het moet hier gaan om de compensatie van het onrendabele verschil tussen de huuropbrengsten en de geraamde kosten van de investeringskosten 8. Met deze financiële steun kunnen de woningcorporaties investeren in de bouw van nieuwe woningen en worden ze gecompenseerd voor de lagere verhuuropbrengst van de woningen. Voor sociale huurwoningen kan een woningcorporatie namelijk maximaal 652,52 per maand vragen 9, terwijl in de vrije huursector de huurprijs van een woning veel hoger ligt. Verplichtingen woningcorporaties Zoals hierboven is beschreven ontvangen woningbouwcorporaties staatssteun van de overheid. In ruil hiervoor zijn de woningcorporaties verplicht om in een bouwproject ook ruimte te creëren voor sociale huurwoningen deze beschikbaar te stellen. Als ze dit niet zouden doen, dan zou er ook geen geldige grondslag zijn voor deze vorm van staatssteun. Zonder deze staatssteun zouden woningcorporaties ook minder snel een bouwproject kunnen financieren. Daarom accepteren de woningcorporaties deze verplichtingen. In de praktijk wordt er bijvoorbeeld een flat gebouwd met 100 woningen, waarvan 20 bestemd zijn voor de sociale huursector. Het Nirov is een netwerkorganisatie voor professionals uit de publieke en private sector die werken aan ruimtelijke ontwikkeling, bouwen en wonen. In een recente interview 10 met Nirov heeft Cynthia Ortega-Martijn van de Christenunie aangegeven dat er op dit moment geen specifieke regels bestaan over een verplicht aantal of percentage aan sociale huurwoningen die moeten worden gerealiseerd bij een gesubsidieerde bouwproject. Hierover wordt er per bouwproject overlegd tussen de overheid en een woningbouwvereniging. In het betreffende interview gaf mevrouw Ortega-Martijn ook aan dat deze verplichting in Engeland wél bestaat en dat nu wordt onderzocht of het ook mogelijk is om deze verplichting in Nederland in te voeren. 7 < 8 Besluit Europese Commissie inzake steunmaatregelen E 2/2005 en N642/2009, , kadernummer 101, p < 10 < en_/reactie_christenunie.aspx. 10

11 Conclusie Voor het bouwen van woningen zijn woningcorporaties financieel (mede-) afhankelijk van staatssteun. Staatssteun aan woningcorporaties is toegestaan indien er ook sociale huurwoningen mee worden gebouwd. Hiermee wordt namelijk ook het maatschappelijk belang aanmerkelijk gediend. De overheid maakt bij het verlenen van staatssteun, per bouwproject, afspraken met woningbouwcorporaties over het aantal of percentage aan sociale huurwoningen. Er bestaan hier geen specifieke regels voor, zoals in Engeland. Er wordt momenteel onderzocht of deze regels ook in Nederland zouden kunnen worden ingevoerd. 11

12 Hoofdstuk V: In hoeverre hebben woningcorporaties te maken met een zorgplicht? Wat staat er in de literatuur over zorgplicht van woningcorporaties? Hebben woningcorporaties een zorgplicht? Zo ja, hoe is deze zorgplicht vastgesteld en wat wordt er verwacht van de woningcorporaties? Minister Donner van Binnenlandse Zaken heeft in het Haarlems dagblad 11 aangegeven dat hij verbaasd is over het feit dat er is geconstateerd dat niet alle woningcorporaties hun huurders waarschuwen voor asbest. Tijdens het vragenuurtje in de tweede kamer werd er door een PVV-kamerlid aangevoerd dat er jaarlijks meer mensen sterven als gevolg van asbestkanker dan dat er mensen sterven als gevolg van ongelukken in het verkeer. Hij stelt dat woningcorporaties een zorgplicht hebben. Zij horen de huurders op de hoogte te brengen van de eventuele aanwezigheid van asbest. Donner heeft aangegeven dat in een asbestprotocol uit 2007 is opgenomen dat verhuurders de huurders moeten informeren over asbest. Mocht het zo zijn dat de woningcorporaties zich niet houden aan de zogenoemde zorgplicht dan kan er huurverlaging plaatsvinden of zelfs een opschorting van de betalingsverplichting. Wat wordt er nu precies verstaan onder zorgplicht? De huurder op de hoogte brengen van bepaalde informatie is zorgplicht. In bovenstaand geval is dat het op de hoogte brengen van de huurder over de aanwezigheid van asbest. Of gaat deze zorgplicht verder? Wat gebeurt er als een huurder zijn huur niet meer kan betalen vanwege het verliezen van zijn baan? Hoe ver gaat deze zorgplicht? Zijn hier rechten en plichten aan te ontlenen? Op dit moment bestaat huur op maat 12. Huur op maat is een nieuwe manier om huurprijzen vast te stellen. De achterliggende gedachte hiervan is dat het voor iedereen mogelijk moet zijn om een woning te huren ongeacht zijn of haar inkomen. De huurprijs wordt dan vastgesteld op basis van het inkomen. De woningcorporaties verlenen een korting op de huurprijs aan mensen die hiervoor in aanmerking komen. De woningcorporatie zorgt hiermee namelijk voor de minder draagkrachtige in de samenleving. Het is echter niet duidelijk of dit gezien moet worden als zorgplicht. Zorgplicht is nergens uitdrukkelijk in de wet omschreven. Er bestaat wel een gedragscode, genaamd de Aedescode. In de AedesCode geven de leden aan waar ze voor staan en waar ze op aangesproken kunnen en willen worden. Tevens zijn er ook convenanten zoals het antwoord aan de samenleving die de Aedescode verder operationaliseren. Rechters leggen soms wel een zorgplicht op. Dit heeft de woningcorporatie Mozaïek Wonen (Gouda) aangegeven. Dit gebeurt alleen wanneer woningcorporaties zich genoodzaakt zien om wegens ernstige overlast of huurachterstand een huurder uit zijn of haar woning te zetten. Over het algemeen zal een corporatie dit niet doen als het gaat om een hoog zwangere vrouw. Maar ook in andere gevallen verlangt een rechter soms wel vergaande inspanningen (zorg) die moeten voorkomen dat een uitgezette huurder in een vervalspiraal belandt. Vorderingen tot ontruiming dan wel tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde (als einduitspraak in een bodemprocedure) worden als het er op aan komt nog steeds toegewezen. Dit wordt gezien als ultieme remedie. Uit een artikel van de Gelderlander 13 is op te maken dat er momenteel geen zorgplicht is. In het artikel komt TBS ter sprake (team bedreigende situaties). Elke melding die binnenkomt bij de gemeente Arnhem over een dreigende situatie waarbij iemand uit zijn huis wordt gezet of de levering van gas, elektra of water wordt beëindigd, wordt doorgespeeld naar het TBS. Het TBS wil door middel van bemiddelen voorkomen dat er dreigende situatie ontstaan waardoor iemand ook daadwerkelijk zijn woning wordt uitgezet. Het TBS werkt met verschillende instanties en middelen. 11 Haarlems Dagblad 4 april

13 Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland bijvoorbeeld hebben een sociaal pension gevestigd in Gouda. Zij hebben een gebouw gekocht dat zij verhuren aan het Leger des Heils. Op deze manier proberen zij een bepaalde zorg te bieden aan mensen zonder onderdak. Woningcorporaties zijn geen publiekrechtelijke instellingen. Het zijn privaatrechtelijke organisaties, meestal stichtingen, maar je komt in bepaalde steden ook nog verenigingen tegen. Zij ontlenen hun enigszins bijzondere status aan artikel 70 van de Woningwet. Die status is nader geregeld in het Besluit beheer sociale huursector. De bijzondere status van woningbouwverenigingen levert tegenwoordig vanuit bedrijfseconomisch standpunt gezien meer nadelen dan voordelen op. Subsidies zijn vrijwel geheel afgeschaft en belastingvrijstellingen zijn er ook niet meer. Van woningcorporaties wordt wel meer verwacht qua maatschappelijk investeren dan van een particulier. Woningcorporaties zitten vast aan een strenger huurbeleid (maximaal huurverhoging met inflatie) dan in de geliberaliseerde sector ( huurprijzen boven 652, 52 euro). Dit soort onevenwichtigheden knellen steeds meer bij de woningcorporaties. Tot op heden staat alleen de zorgplicht van woningbouwcorporaties vast m.b.t. het aanbieden van een veilige woonruimte aan huurders. Dit wordt aangegeven in artikel 1 van de Woningwet. De handboeken waarin specifiek wordt verwezen naar zorgplicht van de verhuurders zijn er momenteel niet. In het boek van Jan Sengers en Piet van der Sanden, genaamd Huurrecht Woonruimte, verwijs ik in het bijzonder naar de hoofdstukken: 8. De huur betalen, de huur incasseren en schuldhulpverlening 9. Goed huurderschap: overlast voorkomen en leefbaarheid bevorderen. In het boek wordt het een en ander toegelicht. Er wordt vooral veel aandacht besteed aan corporaties en aan honderden uitspraken van huurcommissies, kantonrechters, voorzieningenrechters en hogere rechters. Het boek geeft niet veel informatie over zorgplicht zelf maar wel de onderwerpen die hieronder vallen zoals schuldhulpverlening. Er wordt beschreven wat de rechten en plichten van de woningbouwcorporaties zijn, indien huurders hulp zoeken in de schuldhulpverlening. Tevens wordt er aangegeven wanneer er sprake is van een goed huurderschap. In het boek behandelen acht juristen het huurrecht van woonruimte. Zij belichten de wetswijzigingen toe en verwijzen naar jurisprudentie. De eerste vijf hoofdstukken gaan over de huur en verhuur in algemene zin. In de overige hoofdstukken worden de belangrijkste rechten en plichten van verhuurders en huurders besproken. Concluderend kan er vastgesteld worden dat de zorgplicht van woningcorporaties nog niet is vastgelegd. De bestaande oplossingen zijn onvoldoende toereikend. Momenteel is de betekenis van zorgplicht vaag te noemen. Aangezien het nergens nadrukkelijk staat beschreven, kan het op meerdere wijzen geïnterpreteerd worden. Gesteld kan worden dat er meer onderzoek naar dit onderwerp nodig is om vast te stellen of zorgplicht bestaat en zo ja, wat het inhoudt. 13

14 In hoeverre bepaalt de wet en regelgeving iets over een zorgplicht? Uit de jurisprudentie 14 van blijkt dat er geen ontruiming hoeft plaats te vinden als de huurachterstand meer dan 3 maanden bedraagt. Het hoeft door een huurachterstand van drie maanden niet vanzelfsprekend te zijn dat iemand de woning daadwerkelijk wordt uitgezet. De plicht die je als huurder hebt is het op tijd en volledig betalen van de huurprijs. Een achterstand in de huurbetaling betekent echter niet dat je automatisch je huurhuis uitgezet kunt worden. Een verhuurder heeft altijd toestemming van de rechter nodig om de huurwoning te ontruimen. Een rechter geeft hier vaak toestemming tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, indien er sprake is van een huurachterstand van minimaal drie maanden. Dit is nergens wettelijk vastgesteld. De rechter zal altijd rekening houden met de persoonlijke omstandigheden van de huurder. De rechter kan een huurder altijd de gelegenheid geven om de huurachterstand op korte termijn weg te werken. Het kan voorkomen dat de belangen van de huurder bij voorzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de rechter een bepaalde zorgplicht toepast. De rechter kijkt namelijk naar de redenen van de huurder voor het niet betalen van zijn huur en maakt een belangenafweging. 14 Ktr. Breda 12 mei 2010, LJN: BM

15 Hoofdstuk VI: Volgens welke regels dient een woningcorporatie te ontruimen? Woningcorporaties dienen een woning te ontruimen door zich te houden aan de wet. De wet bepaalt wanneer een verhuurder een huurder uit de woning mag zetten. Dit gebeurt als een huurder 3 maanden achter elkaar de huur niet betaalt. Ontruiming van een huurwoning kan alleen plaatsvinden na een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. Voor een rechtsgeldige beëindiging is opzegging van de huurovereenkomst vereist, zoals bedoeld in artikel 7:271 BW. Deze opzegging kan worden gedaan door de huurder en door de verhuurder. In het geval waarbij de verhuurder de overeenkomst opzegt, is een geldige opzeggingsgrond vereist. In artikel 7:274 BW wordt aangegeven dat er sprake is van een rechtsgeldige opzeggingsgrond: Indien iemand een huurachterstand heeft of door overlast te veroorzaken voor de buren. Indien de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn en de opzeggingsgronden. De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden. Voor ieder jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd moet de opzegtermijn met een maand worden verlengd, met een maximum van zes maanden. Als de verhuurder ontruiming vordert bij de kantonrechter zal hij hiervoor gegronde redenen moeten hebben. De kantonrechter zal dan een afweging maken tussen de belangen van de verhuurder om de woning te ontruimen en het belang van de huurder om in een woning te blijven wonen. Als de kantonrechter van mening is dat de verhuurder een geldig opzeggingsgrond heeft en deze zwaarder weegt dan het belang van de huurder dan kan de kantonrechter de ontruiming toewijzen. De kantonrechter stelt dan een datum vast wanneer de woning door de huurder moet zijn ontruimd. Heeft de huurder de spullen dan niet uit de woning gehaald, dan mag de verhuurder de spullen uit de woning verwijderen. De kosten hiervan komen voor rekening van de huurder. 15

16 Hoofdstuk VII: Speelt de zorgplicht een rol als de kantonrechter tekent voor ontruiming als er niet aan de zorgplicht wordt voldaan? Uit ons (voor)onderzoek is gebleken dat er eigenlijk niets formeel geregeld is omtrent de zorgplicht van woningbouwverenigingen. Ook in de jurisprudentie wordt de zorgplicht in een ontruimingsprocedure niet verhelderd. Wat is er wel te vinden: Hoewel er geen duidelijke definitie voor het begrip zorgplicht bestaat zijn er in verschillende bronnen wel aspecten te vinden die naar hun aard onder dit begrip zouden moeten vallen. Het begrip zorgplicht zou moeten worden ingevuld als een verplichting die (in dit onderzoek) erop neerkomt dat de woningbouwvereniging een verplichting heeft tot verzorging van de huurders. Met andere woorden: de verplichting om zorgvuldig om te gaan met de belangen van de huurder. Hieronder zal ik een opsomming geven van verschillende aspecten die onder zorgplicht kunnen worden geschaard en toelichten waarom deze van toepassing zijn op de zorgplicht. Onderhoud woning Uiteraard dient de verhuurde woning goed te worden onderhouden. Dit is de meest duidelijke vorm van zorgplicht die zowel verhuurder als huurder hebben conform de afspraken in de huurovereenkomst. Aangename leefomgeving: Tegenwoordig is het zo een woningbouwvereniging zorg moet dragen voor een aangename leefomgeving. Ze moeten dus proberen om de leefbaarheid van de buurten waarin hun woningen staan, te verbeteren. Dit kan beschouwd worden als een bepaalde mate van zorgplicht. Op deze manier wordt namelijk voorkomen dat woningbouwverenigingen hun huurders een woning aanbieden en ze vervolgens aan hun lot overlaten. Door deze taak voor woningbouwverenigingen zijn de huurders in principe verzekert van een prettige leefomgeving Toezicht op juist gebruik van het pand: Een woningbouwvereniging heeft ook de taak om toezicht te houden op het juiste gebruik van het pand, dat zou ook als zorgplicht gezien kunnen worden. De woningbouwvereniging houdt namelijk in zekere mate de huurder in het oog, opdat deze laatste er geen puinhoop van maakt. Ingebrekestelling Het feit dat de huurder o.g.v. art. 6:82 BW een ingebrekestelling dient te ontvangen als waarschuwing om aan zijn betaalverplichtingen te voldoen, is ook een soort zorgplicht. Dit is namelijk een waarborg voor de huurder dat niet bij het minste of geringste een ontruimingsprocedure kan worden gestart. De huurder krijgt de kans om zijn afspraken na te komen. Grijs gebied Daarnaast zijn er factoren die meer in een grijs gebied vallen omtrent de zorgplicht bij ontruiming. Zo is er bijvoorbeeld de vraag wie er bij ontruiming verantwoordelijk is voor de inboedel. Is dat nog de zorgplicht van de verhuurder of komt de gemeente hier in het geweer? Hoe is het gesteld met de nazorg na een ontruiming? De zorgplicht van de verhuurder houdt ergens op maar de zorgplicht van de gemeente als vangnet voor de samenleving begint. Wat als de ontruiming het uiteindelijke gevolg is van een handelen van de verhuurder, bijvoorbeeld een forse huurverhoging (om aan het aantal punten te voldoen) terwijl aan de huurder een huurovereenkomst op veel gunstiger voorwaarden is aangeboden. Wat is precies de grens waarbij het redelijk is om tot een ontruiming over te gaan? Het lijkt niet redelijk om al na één maand huurachterstand tot uitzetting over te gaan. Maar waar ligt die grens dan wel? Uiteindelijk is dit natuurlijk aan de rechter. 16

17 Conclusie Zoals uit de hierboven geschetste voorbeelden blijkt, is het zeer onduidelijk wat nou precies de zorgplicht van de woningbouwvereniging is. Dit heeft te maken met het feit dat er geen duidelijke definitie is voor dit begrip in deze context. Ook is er geen jurisprudentie te vinden die deze vraag beantwoordt en dus ook niet in hoeverre de zorgplicht een rol speelt bij tekening voor ontruiming door de kantonrechter. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat een rechter altijd de omstandigheden van het geval meeweegt en ook rekening houdt met de redelijkheid en billijkheid. Hoever hij daar in gaat blijft echter vooralsnog een vraag. 17

18 Conclusie jurisprudentie Voor het onderzoek heeft elk groepslid van onze onderzoeksgroep een aantal rechterlijke uitspraken bestudeerd en daar een samenvatting van gemaakt. Het doel van dit jurisprudentieonderzoek was om uit te zoeken welke omstandigheden voor een rechter van belang zijn, bij het wel of niet toewijzen van een vordering tot ontruiming bij een huurachterstand. Vervolgens zouden we dan zo goed mogelijk kunnen vaststellen of er sprake is van een zorgplicht voor woningbouwverenigingen ten aanzien van haar huurders en wat deze dan inhoudt. Uit de beschreven uitspraken zijn een aantal conclusies te trekken. De eerste conclusie die getrokken kan worden is, dat een rechter altijd naar de belangen van beide partijen kijkt. Hoewel een eiseres vaak gelijk zal hebben over het feit dat afspraken niet zijn nagekomen, zal de rechter ook op objectieve wijze kijken naar het verhaal van de huurder. Van belang is bijvoorbeeld of de tekortkoming de huurder verweten kan worden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de huurder geen enkele moeite doet om de huurachterstand te verminderen. Een andere conclusie is dat de rechter in zijn belangenafweging rekening houdt met redelijkheid en billijkheid. Als er enigszins de mogelijkheid is voor de huurder om alsnog binnen een redelijke termijn aan zijn verplichtingen te voldoen, dan zien we dat de rechter de huurder tegemoet komt en hem deze termijn gunt. Voor dit soort termijnen bestaat geen vast patroon. Het is erg afhankelijk van de omstandigheden die spelen. Indien de huurder bijvoorbeeld aangeeft dat hij binnen een maand genoeg inkomsten zal verkrijgen om de achterstand te laten verdwijnen, dan zal de rechter deze maand doorgaans als een redelijke termijn beschouwen. Van een woningbouwvereniging mag in zo n geval verwacht worden dat zij geduld toont en instemt met een redelijke betalingsregeling. De keerzijde is dat wanneer het vooruitzicht van betaling binnen een redelijke termijn niet bestaat en de situatie uitzichtloos is, de rechter de ontbinding en ontruiming toe kan wijzen. Ook houdt een rechter wel degelijk rekening met bijzondere omstandigheden aan de zijde van de huurder. Zo zagen we bijvoorbeeld dat er bij letselschade een coulante uitspraak volgde voor de huurders. Dit was dan wel in combinatie met een vooruitzicht van betaling. Andere voorbeelden van omstandigheden die zwaar meewegen zijn: de gevolgen voor kinderen, fysieke gezondheidsproblemen, psychische problemen en verslechterde financiële omstandigheden. Tevens blijkt uit de jurisprudentie 15 dat de rechter waarde hecht aan de sociale herkomst van de woningbouwverenigingen. X dient te beseffen dat haar oorsprong voortkomt uit de gedachte dat behoorlijke huisvesting ook weggelegd moet zijn voor de maatschappelijk minder bedeelden. Daarbij behoort naar 's kantonrechters opvatting ook een zekere coulance waar het betreft de betaling van de huurpenningen Dit betekent dat de woningbouwvereniging haar oorspronkelijke sociale doelstellingen niet volledig uit het oog mag verliezen. Op het moment dat er problemen ontstaan met de verhuur, is het dus aan de woningbouwvereniging om hier een sociale remedie voor te vinden en niet meteen over te gaan tot een ontruimingsprocedure. We kunnen dus uit deze jurisprudentie concluderen dat er wel degelijk een soort van zorgplicht blijkt te zijn voor woningbouwverenigingen. Hoewel deze zorgplicht niet met zoveel woorden wordt benoemt, kan bijvoorbeeld worden vastgesteld dat woningbouwverenigingen niet bij het minste of geringste ontruiming moeten vorderen. Er moet wel sprake zijn van een aanzienlijke betalingsachterstand. Van een aanzienlijke betalingsachterstand is sprake wanneer de huur drie maanden niet is betaald. Daarnaast moet de woningbouwvereniging de huurder in de gelegenheid stellen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen, als de huurder aangeeft dit binnen een redelijke termijn te kunnen doen. 15 LJN BP

19 Conclusie van het onderzoek Woningcorporaties beheren en verhuren woningen en werken aan leefbare buurten en wijken. Ze zijn in het leven geroepen om mensen te ondersteunen die niet zelf in staat zijn om in hun eigen huisvestiging te voorzien. Woningcorporaties zijn private organisaties met een publieke missie. De corporaties krijgen steun van de overheid om deze plannen te realiseren zodat er voor minder draagkrachtige sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Woningcorporaties in de sociale huursector zijn gebonden aan de algemene regels van het huurrecht. Dat houdt in dat ze gebonden zijn aan de regels m.b.t. de rechten en plichten van een huurder en verhuurder in de vrije huursector. Deze regels zijn te vinden in Titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Woningcorporaties zijn bij het bouwen van woningen voor een groot deel afhankelijk van staatssteun. Op grond van Europese regelgeving mag staatssteun worden verleend indien daarmee ook het maatschappelijk belang aanzienlijk wordt gediend. Sociale huurwoningen vallen hier ook onder. Daarom worden bij het bouwen van woningen afspraken gemaakt tussen de woningcorporaties en de overheid over het aantal of percentage aan huurwoningen die gerealiseerd moeten worden per bouwproject. Over het aantal of percentage bestaan er op dit moment geen specifieke regels. Hierdoor kan het aantal of percentage per bouwproject verschillen. Het is algemeen bekend dat het niet gewenst is om een woning gedwongen te ontruimen. Het gevolg is dat iemand op straat kan belanden. In de vrije huursector is een ontruiming een normale procedure bij een huurachterstand van enkele maanden. Hier kan de overheid vrijwel niets tegen ondernemen. Het sociale huursector is voor een groot deel afhankelijk van overheidssteun. De overheid verstrekt financiële steun aan de woningcorporaties, maar ook aan de huurders in de vorm van (huur)subsidie. Hierdoor ontstaat de vraag of de woningcorporaties in de sociale huursector niet beter hun best moeten doen om ervoor te zorgen dat er niet gedwongen ontruimd hoeft te worden. Bijvoorbeeld door meer aandacht te geven aan een huurder die in financiële problemen verkeert. Kortom, heeft een verhuurder in de sociale huursector een zorgplicht t.o.v. een huurder? Uit ons onderzoek is gebleken dat er in de wet geen specifieke regels zijn opgenomen m.b.t. de zorgplicht van een verhuurder in de sociale huursector. Om aan te tonen dat woningcorporaties graag willen meedenken met huurders en ze ook willen helpen, hebben sommige woningcorporaties zich aangesloten bij Aedes. De normen van Aedes-leden zijn vastgelegd in de AedesCode. In de AedesCode geven de leden aan waar ze voor staan en waar ze op aangesproken kunnen en willen worden. De AedesCode is niet vrijblijvend. Leden houden zich aan de code. Indien het nodig is, spreken ze elkaar op aan. De naleving wordt bewaakt door een onafhankelijke Commissie AedesCode. Het bestuur van Aedes handhaaft actief naleving. Indien de corporatie niet voldoet aan het in de AedesCode bepaalde kan een ieder die hierbij een redelijk en direct belang heeft terzake een klacht indienen bij de Commissie AedesCode. Uit de jurisprudentie is wel gebleken dat een rechter bij ontruimingen in de sociale huursector de gezondheids- en privéomstandigheden van een huurder zwaar meeweegt bij een vonnis. De conclusie van ons onderzoek is dan ook dat er op dit moment geen specifieke regels bestaan m.b.t. De zorgplicht van een verhuurder in de sociale huursector. Het is wel in ontwikkeling, gezien het feit dat er een gedragscode is opgesteld en het feit dat er steeds meer jurisprudentie over te vinden is. 19

20 Reflectie In de reflectie is een terugblik op het onderzoek gegeven. Als er teruggekeken wordt naar het onderzoek kan geconstateerd worden dat het moeilijk is om een zorgplicht voor de woningbouwcoöperaties vast te stellen. Als eerst hebben we een plan van aanpak gemaakt om gestructureerd en geordend te werk te gaan. Vervolgens hebben we aan de hand van onze deelvragen een literatuur onderzoek gedaan. Hieruit bleek dat er nog weinig was geregeld omtrent de zorgplicht die woningcorporaties jegens hun huurders hebben. Met deze gedachte in het achterhoofd hebben we jurisprudentie onderzoek gedaan naar de zorgplicht. Hier was aanzienlijk meer informatie beschikbaar, met behulp van deze uitspraken hebben we hier een leidraad uit gehaald. Daarnaast zijn er ook interviews gehouden, met deze informatie hebben we inzicht verkregen hoe de zorgplicht in de praktijk gehanteerd wordt. Dit komt de betrouwbaarheid van het onderzoek ten goede. Gedurende dit onderzoek zijn er tevens ook medewerkers van woningbouwverenigingen ondervraagd ook deze informatie is het onderzoek verwerkt. Met deze informatie hebben we onze deelvragen grotendeels kunnen beantwoorden. Aan het einde van het onderzoek is antwoord gegeven op de hoofdvraag van het onderzoek. Al met al kunnen we concluderen dat het een leerzaam onderzoek is geweest waar nog niet veel over geschreven is. Tot slot willen we in het bijzonder de heer Huisjes bedanken voor de begeleiding die hij ons heeft geboden gedurende het hele traject tot afronding van dit onderzoek. Daarnaast willen wij de heer Huber ook bedanken voor de mogelijkheid om het onderzoek te kunnen doen en om te delen in kennis Aanbevelingen Voor dit onderzoek hebben wij voornamelijk gebruik gemaakt van internetbronnen. Daarnaast hebben we veel tijd gestoken in jurisprudentieonderzoek en literatuuronderzoek. Indien dit onderzoek nog een vervolg krijgt, zouden wij de betreffende onderzoekers aanbevelen om contact op te nemen met gerechtdeurwaarders en Aedes. Dit zijn organisaties die vaak te maken hebben met zorgplicht bij huisuitzettingen. Zij zouden waarschijnlijk meer kunnen vertellen over de praktijk. Verder raden we aan om de jurisprudentie goed in de gaten te blijven houden, zodat de onderzoekers op de hoogte blijven van de meest actuele veranderingen op dit gebied. 20