Vastgoedadvies voor woningcorporaties

Transcriptie

1 Vastgoedadvies voor woningcorporaties Duidelijk. DTZ Zadelhoff Vastgoedadvies voor woningcorporaties DTZ Zadelhoff 1

2 Vastgoedtaxatie en -verkoop voor woningcorporaties Het speelveld van woningcorporaties is voortdurend in beweging DTZ Zadelhoff adviseert woningcorporaties bij de hiervoor vermelde vanwege nieuwe wet- en regelgeving en algemene ontwikkelingen in en gerelateerde vraagstukken. Wij zijn gespecialiseerd in: de woningmarkt. Recente economische en politieke ontwikkelingen (Portefeuille)taxaties ten behoeve van de marktwaardering zetten vraagtekens bij de richting waarin onze economie zich verder voor de balans, voor financiering of voor complexgewijze ontwikkelt. Wat betekent dit voor woningcorporaties? (ver)koop; Taxaties maatschappelijk vastgoed: taxaties Misschien stelt u zich ook vragen als: Wat is de marktwaarde van mijn bezit? Wat is de invloed van de Woningwet op de marktwaardering? Welke effecten hebben de huidige economie en politiek op mijn vastgoedbezit? Hoe implementeer ik zo efficiënt en effectief mogelijk de verplichte balanswaardering op marktwaarde? Welk bezit moet ik behouden en welk bezit kan ik beter afstoten? Hoe ga ik om met de nieuwe regelgeving over complexgewijze verkoop (Woningwet)? Hoe ga ik om met maatschappelijk en zorgvastgoed en hoe stuur ik dit bezit? Hoe houd ik maatschappelijk en economisch rendement in balans? 2 DTZ Zadelhoff Vastgoedadvies voor woningcorporaties voor specifiek zorg-, onderwijs- en cultuurvastgoed; Taxaties voor herbouwwaarde: taxaties voor brandverzekeringsdoeleinden; WOZ-taxaties; De begeleiding van de (ver)koop van woningcomplexen, zorgobjecten of ander onroerend goed; Online verkopen: de verkoop van onroerend goed via een digitaal platform.

3 Reguliere taxaties DTZ Zadelhoff is gespecialiseerd in het efficiënt en effectief uitvoeren van (portefeuille)taxaties voor woningcorporaties. Taxaties vinden plaats voor meerdere doeleinden. Denk hierbij aan: Balanswaardering marktwaarde; Financiering; (Ver)koop; (Her)ontwikkeling. Balanswaardering De wetgeving brengt veel uitdagingen met zich mee voor woningcorporaties. In de nieuwe Woningwet is opgenomen dat woningcorporaties in het kader van de jaarrekening het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op marktwaarde (vanaf verslagjaar 2016). Hiermee is de mogelijkheid die bestond om op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd. Wij zijn op de hoogte van de laatste wet- en regelgeving en hanteren zowel onze eigen rekenmodellen als andere gangbare gevalideerde reken modellen (waaronder Reaturn TM, Ortec Finance TMS, MSCI, flux). Casus Een woningcorporatie vroeg om hulp bij de waardering op marktwaarde van haar bezit, dat noodzakelijk was vanwege nieuwe regelgeving. Het expliciete verzoek was om kennisoverdracht te faciliteren. DTZ Zadelhoff hielp bij het opstarten en uitvoeren van dit proces, onder andere met de implementatie van een taxatiesysteem. Door intensieve samenwerking met de opdrachtgever en duidelijk procesmanagement heeft DTZ Zadelhoff een solide fundering gelegd voor toekomstige balans - waarderingen en portefeuillesturing. De medewerkers van de woningcorporatie hebben het taxatieproces onder controle en het bestuur heeft vertrouwen in de cijfers waarop zij sturen. DTZ Zadelhoff kan u adviseren bij vraagstukken als: Wij willen meer grip op onze portefeuilletaxatie. Welk systeem is het meest effectief voor onze organisatie? Wat wordt dit jaar van ons verwacht voor de balans? Welke nieuwe regelgeving en nieuwe trends zijn er in de vastgoedmarkt? Wat is de marktwaarde van ons bezit (DAEB/niet-DAEB)? Hoe gaan wij efficiënt om met complex-indelingen? Welke processen worden door accountants goedgekeurd? Hoe interpreteren wij de uitkomsten en hoe sturen wij erop? drs. Joosje Lugard MSRE MRICS RT T M E jlugard@dtz.nl Vastgoedadvies voor woningcorporaties DTZ Zadelhoff 3

4 Taxaties en advies basisversie of full versie In de nieuwe Woningwet is voor woningcorporaties de verplichting opgenomen om het vastgoedbezit te waarderen op marktwaarde. De waardering is mogelijk met twee versies: de basisversie en de full versie. De overstap naar marktwaarde betekent een grote omslag in de manier van denken en werken van woningcorporaties. Naast het uitvoeren van waarderingen voor de full versie, biedt DTZ Zadelhoff ook advies- en taxatiediensten voor de basisversie om uw corporatie verder te helpen en te ontzorgen bij de invoering van de marktwaarde. Basisversie DTZ Zadelhoff kan u in de basisversie helpen bij: Vaststelling van de complexindeling; Begeleiding bij het op orde brengen van inputgegevens; Verwerking van inputgegevens in het waarderingsmodel; Aannemelijkheidscheck van de waarderingsuitkomsten op marktconformiteit; Presentatie van de markt en resultaten bij u op kantoor. Full versie DTZ Zadelhoff kan u, naast de genoemde punten in de basisversie en in de full versie helpen bij: Uitvoering van de waardering; Vaststelling van de vrijheidsgraden markthuur, leegwaarde(stijging), disconteringsvoet, mutatiekans, erfpacht en onderhoud. Uw voordelen Inzicht in de marktwaarde op complexniveau; De mogelijkheid tot vastgoedsturing; Verantwoordingsinstrument richting stakeholders; Product op maat; Ontzorging; Kwaliteitsaspect; Gemak tegen gunstig tarief; Geleidelijke overgang naar eventuele full versie; Kennisoverdracht (leertraject. Uw voordelen Product op maat; Ontzorging; Kwaliteitsaspect; Gemak tegen gunstig tarief; Geleidelijke overgang naar eventuele full versie; Kennisoverdracht (leertraject). drs. Joosje Lugard MSRE MRICS RT RDMW T M E jlugard@dtz.nl Ing. Eelco Horstman RDMW T M: E ehorstman@dtz.nl Joost Daalmans MSc RDMW T M E jdaalmans@dtz.nl 4 DTZ Zadelhoff Vastgoedadvies voor woningcorporaties

5 Taxaties van zorg- en maatschappelijk vastgoed De budgetten in de publieke sector zijn in de afgelopen jaren sterk afgebouwd. Als gevolg hiervan zijn maatschappelijke en zorgorganisaties zich nog steeds aan het heroriënteren. Ook toekomstperspectieven bieden niet altijd de gewenste zekerheid als gevolg van veranderend beleid en nieuwe wet- en regelgeving. Van maatschappelijke en zorgorganisaties verlangt dit een aanpassing in hun strategie, onder meer voor het vastgoed dat ze in gebruik hebben. Welke effecten heeft dit voor het maatschappelijk vastgoed dat u bezit? Heeft een woningcorporatie een probleem wanneer een zorgpartij of onderwijsinstelling opzegt of kan het gebouw een alternatieve bestemming krijgen? Speelt de zittende huurder daar nog een rol in? En wat betekent dit voor de waarde van het vastgoed? DTZ Zadelhoff helpt u bij het in kaart brengen, analyseren en waarderen van uw vastgoed. Zo kunt u goed inspelen op de huidige ontwikkelingen en uw vastgoed zo inzetten dat het zowel maatschappelijk als financieel goed rendeert. Casus Een woningcorporatie verneemt van een zorgpartij dat het huurcontract van een aantal verzorgingshuizen wordt opgezegd vanwege teruglopende inkomsten als gevolg van de extramuralisering. De mogelijkheden van de gebouwen moeten in kaart worden gebracht. DTZ Zadelhoff maakt een feitelijke inschatting van het potentiële verdienmodel dat een zorgpartij kan realiseren bij de exploitatie van elk van de verzorgings huizen. Daarbij wordt rekening gehouden met alternatieve aanwendingsmogelijkheden. Een aantal verzorgingshuizen blijkt verouderd te zijn en niet meer geschikt voor intramurale exploitatie, onder andere vanwege het geringe aantal hoge zorgindicaties. DTZ Zadelhoff rekent een aantal scenario s door. Een transformatie en daarna een mix van verpleging en het scheiden van woon en zorg blijkt het best aan te sluiten op de huidige markt. Dit vertegenwoordigt ook de hoogste waarde. Met deze kennis heeft de woningcorporatie met de zorgpartij besloten dit model voor een aantal verzorgingshuizen toe te passen. Feddo Bosveld MRICS RT T M E fbosveld@dtz.nl Vastgoedadvies voor woningcorporaties DTZ Zadelhoff 5

6 Herbouwwaardetaxaties Door het afsluiten van een opstalverzekering beschermt u zich tegen de financiële gevolgen van bijvoorbeeld brand, storm of andere calamiteiten. Als een dergelijke calamiteit zich voordoet wilt u er zeker van zijn dat uw verzekeraar de volledige schade dekt. Om op een juiste wijze opstalverzekeringen af te sluiten, zijn her bouw - waardetaxaties noodzakelijk. Indien de waarde in verzekeringspolissen niet overeenkomt met de actuele waarde van het object, kan dit ongewenste gevolgen hebben. DTZ Zadelhoff zorgt voor gedegen herbouwwaardetaxaties op basis van Artikel 7:960 BW. Onze taxatierapporten zijn wettelijk beschermd. Met dit rapport kunt u een Vaste Taxatie Polis volgens Art. 7:960 BW afsluiten die zes jaar lang de juiste waarde verzekert en waarbij in geval van schade de getaxeerde bedragen bindend zijn. Een taxatie voor verzekeringsdoeleinden dient altijd door een deskundige VRT geregistreerde taxateur te worden vastgesteld om de volgende redenen: Het wordt in veel gevallen verplicht gesteld door de verzekeraar; Ter voorkoming van onder- of oververzekering; Het creëren van bewijslast bij schade, waarde voor een eventuele schade; Het voorkomen van discussie over de juiste waarde voor een calamiteit; Het uitsluiten van privéaansprakelijkheid van bestuurders. Ons taxatierapport zorgt voor een duidelijke, onafhankelijke en transparante taxatie met daarbij een heldere rapportage en schriftelijke toelichting. Casus Een grote woningcorporatie wilde een accurate en volledige, maar scherp geprijsde taxatie van haar vastgoed. Door de verzekeraar werden veel objecten op basis van een globale schatting bepaald. Omdat specifieke kenmerken van het gebouw buiten beschouwing kunnen worden gelaten, is het risico op onderverzekering of een te hoge premie bij een desktoptaxatie groot. DTZ Zadelhoff bood een alternatief. DTZ Zadelhoff bekeek het woningbezit op complexniveau en elk complex aan de buitenzijde. In samenspraak met de woningcorporatie is de belangrijkste informatie per woningcomplex geïnventariseerd. Per complex werd een afzonderlijk taxatierapport opgesteld. Op deze manier is tegen een zeer scherp tarief en binnen tien weken een accurate inschatting gemaakt van de herbouwwaarde. Paul Smolenaers MSc T M E psmolenaers@dtz.nl Anton Dörsch REV VRT RT T M E adorsch@dtz.nl 6 DTZ Zadelhoff Vastgoedadvies voor woningcorporaties

7 WOZ-taxaties Een juiste WOZ-waarde is van groot belang, zowel aan de opbrengstenals aan de kostenkant. De WOZ-waarde speelt mee in het nieuwe Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor de vaststelling van de maximale huurprijs. Daarnaast kunt u met een WOZ-taxatie flink besparen op belastingen en heffingen, zoals de verhuurderheffing. Als basis voor deze heffingen en belastingen dient de waarde in het economisch verkeer op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar te worden vastgesteld. Onze taxateurs zorgen voor het: Voeren van vooroverleg met de gemeentelijke Belastingdienst om direct de juiste WOZ-waarde en dus belastingheffing te hebben, waardoor bezwaar niet nodig is; Indien geen vooroverleg plaatsvindt: het maken van bezwaar tegen de ontvangen WOZ-beschikkingen; Bewaken van de wettelijke termijnen binnen de bezwaarprocedure; Motiveren en onderbouwen van het bezwaar; Voeren van het formele overleg (hoorzitting) met de gemeenten; Uiteindelijk afhandelen van het bezwaar. Joost Daalmans MSc RDMW T M E jdaalmans@dtz.nl Casus Een woningcorporatie besloot op advies van DTZ Zadelhoff de WOZ-waarde van haar volledige bezit te laten taxeren om onnodig hoge belastingen en heffingen te voorkomen. DTZ Zadelhoff zorgde ervoor dat de WOZ-waarde van vrijwel alle complexen werd verlaagd, in een aantal gevallen zelfs met meer dan 20%. Eerst werd het corporatiebezit onderverdeeld in complexen en per complex een representatieve VHE bepaald. Bij het bezichtigen van de VHE s is vooral gelet op oppervlakte/inhoud, locatie, courantheid en staat van onderhoud. Op basis van referentietransacties bepaalde DTZ Zadelhoff per VHE de waarde. Deze bleek erg af te wijken van de gemeentelijke WOZ-waarde. De gemeente had haar referentiestelsel gebaseerd op transacties van particuliere woningen. Deze verschillen vrijwel altijd van corporatiebezit qua voorzieningen, kwaliteit en afwerkingsniveau. De referentie van DTZ Zadelhoff bleek realistisch en gunstiger. Dit leidde tot een significante besparing op gemeentelijke belastingen. ir. Lennaert Diephuis RT T M E ldiephuis@dtz.nl Vastgoedadvies voor woningcorporaties DTZ Zadelhoff 7

8 Complexgewijze koop en verkoop Casus Een woningcorporatie besloot een deel van de woningportefeuille te verkopen. De reden voor dispositie was een nieuwe regionale focus; alles buiten de regio moest verkocht worden. Een groot deel van de woningcomplexen viel onder de typering sociaal vanwege het aandeel sociale huur binnen het complex. DTZ Zadelhoff verkocht in korte tijd de woningcomplexen aan internationale partijen en grote particuliere beleggers met een leeg waarderatio boven de 80%. De historisch lage rente in de huidige markt levert investeerders nauwelijks rendement op bij risicoloze investeringen. Investeerders accepteren daarom steeds meer risico en zoeken hun toevlucht in de relatief zekere opbrengsten van sociaal verhuurde woningcomplexen. De markt van complexgewijze koop en verkoop van woningcorporatiebezit groeit sterk. Bij een dergelijke verkoop is een strak en transparant verkoopproces van het grootste belang. Timing is hierbij cruciaal. Bovenal wilt u uw financiële doelstellingen behalen. DTZ Zadelhoff biedt een verkoopplatform voor complexgewijze verkoop van woningen, zorgobjecten en bedrijfs onroerend goed (BOG) dat aan al deze eisen voldoet. Wij geven antwoord op vragen van woningcorporaties als: Hoe kunnen wij onze portefeuille optimaal structureren? Op welke wijze kunnen we het beste voldoen aan alle verkoop belemmerende beperkingen van de overheid? Kan DTZ Zadelhoff de sociale en/of geliberaliseerde woningcomplexen voor ons verkopen? Hoe kunnen we onze zorgobjecten zo goed mogelijk verkopen? Uw objecten complexgewijs laten verkopen door DTZ Zadelhoff biedt u veel voordelen zoals: Verantwoording voor het gehele verkoopproces; Een lokaal, nationaal en internationaal netwerk en toegang tot de financiële markten, met als resultaat een optimale prijsvorming; Een transparant proces waarbij integriteit hoog in het vaandel staat; Adviseurs gespecialiseerd in de regelgeving van complexverkopen voor corporaties; Een eigen researchteam met ervaring en inzicht in de woningmarkt; Lokale experts met regio-overschrijdende kennis. drs. Alex van der Schilden T M E aschilden@dtz.nl mr. drs. Dick van den Top T M E dtop@dtz.nl 8 DTZ Zadelhoff Vastgoedadvies voor woningcorporaties

9 Online verkopen Of het nu gaat om bouwkavels, (verhuurde) wooncomplexen, agrarisch onroerend goed, kantoorgebouwen of winkels: met een online verkoop bent u verzekerd van een transparant, laagdrempelig, efficiënt en prijsoptimaliserend verkoopproces. Online verkopen Verkopen via internet is voor alle betrokken partijen een efficiënt proces. Potentiële kopers hoeven niet fysiek aanwezig te zijn in een veilingzaal, maar hebben de mogelijkheid om via internet te bieden. Door middel van een digitale dataroom kan alle relevante juridische, bouwkundige en financiële objectinformatie gecontroleerd worden aangeboden. Dankzij het digitale opbod- en/of afslagsysteem kan uw object volledig transparant en prijsoptimaliserend worden verkocht. Additioneel verkoopkanaal DTZ Zadelhoff creëert voor u als eigenaar of verantwoordelijke voor de verkoop van nieuw of bestaand vastgoed een additioneel verkoopkanaal dat bij de doelgroep en de huidige tijd past. Uitgebreid netwerk DTZ Zadelhoff zorgt voor alle voorzieningen die noodzakelijk en gewenst zijn voor het verkoopproces in deze opzet. We nodigen via diverse kanalen geïnteresseerden uit om online te participeren. Hierbij maken we niet alleen gebruik van ons eigen uitgebreide (lokale en regionale) netwerk en unieke bestand van investeerders zoals eigenaren, gebruikers en beleggers, maar ook van diverse online en offline communicatiemiddelen en lokale media. Casus U wilt zich meer gaan richten op DAEB activiteiten en een aantal niet-daeb complexen afstoten, waaronder woningen, bedrijfsruimten en kantoren. DTZ Zadelhoff biedt een online verkoopplatform dat aan alle eisen van de overheid voldoet en transparant is, dus zeer geschikt voor de verkoop van corporatiebezit. Alleen partijen die zich van tevoren bekend maken kunnen deelnemen aan het verkoopproces. We maken een analyse van de niet-daeb complexen en adviseren u over de geschiktheid en timing van de verkoop. We stellen een verkoopschema op. Per online veiling worden de woningen zowel individueel als in combinatie aangeboden, waarbij er gegund kan worden bij de optimale opbrengst. Online verkopen garandeert u: Een transparant, laagdrempelig, efficiënt en prijsoptimaliserend verkoopproces; Flexibiliteit, het proces kan tailor made worden gemaakt op basis van de wensen van de klant; Prijsoptimalisatie; bieders zijn in een competitief traject in de gelegenheid hun bieding te herzien. Xander Lausberg T M E xlausberg@dtz.nl Verkoop op ons online verkoopplatform is mogelijk voor alle typen vastgoed: Woningen/woningcomplexen; Bedrijfs-, winkel- en kantoorruimte; Grondposities; Cultureel en maatschappelijk vastgoed. Vastgoedadvies voor woningcorporaties DTZ Zadelhoff 9

10 Strategisch portfolio services De markt van commercieel vastgoed is aan verandering onderhevig. Het is van groot belang een duidelijke portfoliostrategie te formuleren om de gestelde rendement/risico doelstellingen te kunnen behalen. Dit geldt voor de korte termijn, maar zeker voor de lange termijn. DTZ Zadelhoff assisteert u in het opstellen van een portfoliostrategie en het op de juiste manier implementeren hiervan. Hierbij maken we gebruik van best-in-class leveranciers. Strategisch portfolio services Lange termijn partnerships; Mathijs Breuk Onafhankelijke service; T Herkennen van kansen en risico s; M Best-in-class leveranciers; E mbreuk@dtz.nl Betrokken bij het gehele proces van analyse tot implementatie. 10 DTZ Zadelhoff Vastgoedadvies voor woningcorporaties

11 DTZ Zadelhoff is al ruim 45 jaar toonaangevend adviseur in commercieel vastgoed en realiseert geïntegreerde vastgoedoplossingen voor eigenaren, gebruikers, beleggers en financiers. Naast vastgoedbeheer, taxaties en advisering bij transacties, biedt DTZ Zadelhoff een breed spectrum aan gespecialiseerde diensten. Of het nu gaat om kantoren, winkels en (logistieke) bedrijfsruimten. Of om bijvoorbeeld zorgvastgoed, beleggingen in woningcomplexen of hotels. Ruim 200 vastgoedadviseurs zijn op de hoogte van wat er speelt in de markt en realiseren het beste resultaat voor hun opdrachtgevers. DTZ Zadelhoff loopt altijd voorop in nieuwe ontwikkelingen in het vakgebied en gebruikt die nieuwe inzichten om haar dienstverlening steeds weer te verbeteren. Zo is DTZ Zadelhoff de eerste vastgoedadviseur met een geïntegreerde werkwijze van het ISAE 3402 type 1 rapport en de PTA-richtlijnen. Als u hoge eisen stelt, is de keuze helder. Duidelijk. DTZ Zadelhoff Met 13 kantoren in Nederland combineert DTZ Zadelhoff haar regionale kennis met een landelijke dekking. Daarnaast heeft de organisatie een groot internationaal netwerk. De totale organisatie telt ruim medewerkers en is wereldwijd actief met meer dan 260 vestigingen in meer dan 50 landen. Voor meer informatie kijkt u op Of volg ons op Vastgoedadvies voor woningcorporaties DTZ Zadelhoff 11

12 Contact Voor meer informatie over wat DTZ Zadelhoff voor u kan betekenen bij vastgoedtaxatie en -verkoop voor woningcorporaties, neemt u contact op met de afdeling Valuation Advisory Services van DTZ Zadelhoff via taxaties@dtz.nl