Vastgoed waarderen is geen kinderspel

Transcriptie

1 Vastgoedtaxatie en verkoop voor woningcorporaties Vastgoed waarderen is geen kinderspel Duidelijk. DTZ Zadelhoff

2 Vastgoedtaxatie en verkoop voor woningcorporaties MISSCHIEN STELT U ZICH OOK VRAGEN ALS: Welke effecten hebben de huidige economie en politiek op ons vastgoedbezit? Hoe implementeer ik zo efficiënt en effectief mogelijk de verplichte balanswaardering op marktwaarde (RJ-645)? Welk bezit moet ik behouden en welk bezit kan ik beter afstoten? Hoe ga ik om met de nieuwe regelgeving over complexgewijze verkoop (circulaire Blok)? Hoe ga ik om met maatschappelijk en zorgvastgoed en hoe stuur ik dit bezit? Hoe houd ik maatschappelijk en economisch rendement in balans? DTZ ZADELHOFF ADVISEERT WONINGCOR- PORATIES BIJ DE HIERNAAST VERMELDE EN GERELATEERDE VRAAGSTUKKEN. WIJ ZIJN GESPECIALISEERD IN: (portefeuille)taxaties ten behoeve van de marktwaardering voor de balans (RJ-645), voor financiering of voor complexgewijze aan- en/of verkoop; taxaties maatschappelijk vastgoed: taxaties voor specifiek zorg-, onderwijs- en cultuurvastgoed; taxaties voor herbouwwaarde: taxaties ten behoeve van brandverzekeringdoeleinden; WOZ taxaties; de begeleiding van de aan- of verkoop van woningcomplexen, zorgobjecten of ander onroerend goed; veilingen: de verkoop van onroerend goed via een digitaal platform.

3 Reguliere taxaties Per 1 januari 2014 wordt niet-daeb bezit van woningcorporaties niet meer op bedrijfswaarde, maar op marktwaarde getaxeerd (RJ-645). De nieuwe wetgeving brengt veel vragen met zich mee voor woningcorporaties. DTZ Zadelhoff is gespecialiseerd in het efficiënt en effectief uitvoeren van portefeuilletaxaties voor woningcorporaties. Wij zijn op de hoogte van de laatste wet- en regelgeving en hanteren zowel onze eigen rekenmodellen als andere gangbare rekenmodellen (Reasult TMS, WALS TMS, aedex IPD etc). We taxeren vaak voor de volgende doeleinden: balanswaardering marktwaarde (RJ-645); financiering; aankoop- en verkoop; (her)ontwikkeling. DTZ Zadelhoff kan u adviseren bij vraagstukken als: Wij willen beter grip op onze portefeuilletaxatie. Welk systeem is het meest effectief voor onze organisatie? Wat wordt er dit jaar van ons verwacht voor de balans? Welke nieuwe regelgeving en nieuwe trends zijn er in de vastgoedmarkt? Wat is de marktwaarde van ons bezit (DAEB/niet-DAEB)? Hoe gaan wij efficiënt om met complexindelingen? Welke processen worden door accountants goedgekeurd? Hoe interpreteren wij de uitkomsten en hoe sturen wij erop? drs. Joosje Lugard MSRE MRICS RT T M E jlugard@dtz.nl Een woningcorporatie vroeg om hulp bij de waardering op marktwaarde van haar niet-sociale bezit, wat noodzakelijk was vanwege nieuwe regelgeving (RJ-645). Het expliciete verzoek was om kennisoverdracht te faciliteren. DTZ Zadelhoff hielp bij het opstarten en uitvoeren van dit proces, onder andere met de implementatie van het Taxatie Management Systeem van Reasult. Door intensieve samenwerking met de opdrachtgever en duidelijk procesmanagement heeft DTZ Zadelhoff een solide fundering gelegd voor toekomstige balanswaarderingen en portefeuillesturing. De medewerkers van de woningcorporatie hebben het taxatieproces onder controle en het bestuur heeft vertrouwen in de cijfers waarop zij sturen.

4 Taxaties van zorg- en maatschappelijk vastgoed De publieke sector staat onder druk. Geldkranen worden dichtgedraaid en privatisering wordt op veel terreinen doorgezet in lastige economische omstandigheden. Van maatschappelijke organisaties verlangt dat een herijking van hun strategie, onder meer voor het vastgoed dat ze in gebruik hebben. DTZ Zadelhoff helpt u bij het in kaart brengen, analyseren en waarderen van uw vastgoed. Zo kunt u goed inspelen op de huidige ontwikkelingen en uw vastgoed zo inzetten dat het zowel maatschappelijk als financieel goed rendeert. Welke effecten heeft dit voor het maatschappelijk vastgoed dat u bezit? Is een woningcorporatie kansloos wanneer een zorgpartij of onderwijsinstelling opzegt of kan het gebouw een alternatieve bestemming krijgen? Speelt de zittende huurder daar nog een rol in? En wat betekent dit voor de waarde van het vastgoed? drs. Kim van Sluijs RT T M E ksluijs@dtz.nl Een woningcorporatie verneemt van een zorgpartij dat het huurcontract van een aantal verzorgingshuizen wordt opgezegd vanwege een groot aantal lichte zorgindicaties. De mogelijkheden van de gebouwen moeten in kaart worden gebracht. DTZ Zadelhoff maakt een feitelijke inschatting van het potentiële verdienmodel dat een zorgpartij kan realiseren bij de exploitatie van elk van de verzorgingshuizen. Daarbij wordt rekening gehouden met alternatieve aanwendingsmogelijkheden. Een aantal verzorgingshuizen blijkt verouderd te zijn en niet meer geschikt voor intramurale exploitatie, mede vanwege het geringe aantal hoge zorgindicaties. DTZ Zadelhoff rekent een aantal scenario s door. Een transformatie en daarna een mix van verpleging en het scheiden van woon en zorg blijkt het best aan te sluiten op de huidige markt. Dit vertegenwoordigt ook de hoogste waarde. Met deze kennis heeft de woningcorporatie met de zorgpartij besloten dit model voor een aantal verzorgingshuizen toe te passen.

5 Herbouwwaardetaxaties Elke zes jaar moet u een taxatie van de herbouwwaarde conform artikel 7:960 laten uitvoeren, zodat u de juiste opstalverzekering afsluit. Taxaties vanwege verzekeringsdoeleinden vallen onder het VRT register (Verenigd Register Taxateurs), waar de ervaren taxateurs van DTZ Zadelhoff staan ingeschreven. Onze deskundige VRT-geregistreerde taxateurs zorgen ervoor dat: Onze rapporten zijn duidelijk, onafhankelijk en wettelijk beschermd. In geval van schade zijn de getaxeerde bedragen bindend. u voldoet aan de verplichting door de verzekeraar; u onvoldoende dekking door onderverzekering voorkomt; u te hoge premies door oververzekering voorkomt; bewijslast wordt gecreëerd bij schade; u discussie over de juiste waarde voorkomt; privé-aansprakelijkheid van v.v.e. bestuurders wordt uitgesloten. drs. Robert Kat MSRE MRICS RT VRT T M E rkat@dtz.nl Een grote woningcorporatie wilde een accurate en volledige, maar scherp geprijsde taxatie van haar vastgoed. Door de verzekeraar werden veel objecten op basis van een desktopanalyse getaxeerd. Omdat specifieke kenmerken van het gebouw buiten beschouwing kunnen worden gelaten, is het risico op onderverzekering of een te hoge premie bij een desktoptaxatie groot. DTZ Zadelhoff bood een alternatief. DTZ Zadelhoff bekeek het woningbezit op complexniveau en elk complex aan de buitenzijde. In samenspraak met de woningcorporatie is de belangrijkste informatie per woningcomplex geïnventariseerd. Per complex werd een afzonderlijk taxatierapport opgesteld. Op deze manier is tegen een zeer scherp tarief en binnen tien weken een accurate inschatting gemaakt van de herbouwwaarde.

6 WOZ-taxaties Met een WOZ-taxatie kunt u flink besparen op heffingen en belastingen. Als basis voor deze heffingen en belastingen dient de waarde in het economisch verkeer op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar te worden vastgesteld. Joost Daalmans MSc RDMW T M E jdaalmans@dtz.nl Onze taxateurs zorgen voor het: maken van bezwaar tegen de ontvangen WOZ-beschikkingen; bewaken van de wettelijke termijnen binnen de bezwaarprocedure; motiveren en onderbouwen van het bezwaar; voeren van het formele overleg (hoorzitting) met de gemeenten; uiteindelijk afhandelen van het bezwaar. ir. Lennaert Diephuis RT T M E ldiephuis@dtz.nl Een woningcorporatie besloot op advies van DTZ Zadelhoff de WOZ-waarden van haar volledige bezit te laten taxeren om onnodig hoge belastingen en heffingen te voorkomen. DTZ Zadelhoff zorgde ervoor dat de WOZ-waarde van vrijwel alle complexen werd verlaagd, in een aantal gevallen zelfs met meer dan 20%. Eerst werd het corporatiebezit onderverdeeld in complexen en per complex een representatieve VHE bepaald. Bij het bezichtigen van de VHE s is vooral gelet op oppervlakte/ inhoud, locatie, courantheid en staat van onderhoud. Op basis van referentietransacties bepaalde DTZ Zadelhoff per VHE de waarde. Deze bleek erg af te wijken van de gemeentelijke WOZ-waarde. De gemeente had haar referentiestelsel gebaseerd op transacties van particuliere woningen. Deze verschillen vrijwel altijd van corporatiebezit qua voorzieningen, kwaliteit en afwerkingsniveau. De referentie van DTZ Zadelhoff bleek realistisch en gunstiger. Dit leidde tot een significante besparing op gemeentelijke belastingen.

7 Complexgewijze aankoop en verkoop De markt van complexgewijze aankoop en verkoop van woningcorporatiebezit groeit sterk. Bij een dergelijke verkoop is een strak en transparant verkoopproces van het grootste belang. Timing is hierbij cruciaal. Bovenal wilt u uw financiële doelstellingen behalen. DTZ Zadelhoff biedt een verkoopplatform voor complexgewijze verkoop van woningen, zorgobjecten en BOG dat aan al deze eisen voldoet. Wij geven antwoord op vragen van woningcorporaties als: Hoe kunnen wij onze portefeuille optimaal structuren? Op welke wijze kunnen we het beste voldoen aan alle verkoopbelemmerende beperkingen van de overheid? Kan DTZ Zadelhoff de sociale en/of geliberaliseerde woningcomplexen voor ons verkopen? Hoe kunnen we onze zorgobjecten zo goed mogelijk verkopen? Uw objecten complexgewijs laten verkopen door DTZ Zadelhoff biedt u veel voordelen zoals: verantwoording voor het gehele verkoopproces; een lokaal, nationaal en internationaal netwerk en toegang tot de financiële markten, met als resultaat een optimale prijsvorming; een transparant proces waarbij integriteit hoog in het vaandel staat; adviseurs gespecialiseerd in de regelgeving van complexverkopen voor corporaties; een eigen researchteam met ervaring en inzicht in de woningmarkt; lokale experts met regio-overschrijdende kennis. mr. Drs. D.W. van den Top T M E dtop@dtz.nl Een woningcorporatie besloot een deel van de woningportefeuille te verkopen. De reden voor dispositie was een nieuwe regionale focus; alles buiten de regio moest verkocht worden. Een groot deel van de woningcomplexen viel onder de typering sociaal vanwege het aandeel sociale huur binnen het complex. DTZ Zadelhoff verkocht in korte tijd de woningcomplexen aan internationale partijen en grote particuliere beleggers met een leegwaarderatio boven de 80%. De historisch lage rente in de huidige markt levert investeerders nauwelijks rendement op bij risicoloze investeringen. Investeerders accepteren daarom steeds meer risico en zoeken hun toevlucht in de relatief zekere opbrengsten van sociaal verhuurde woningcomplexen.

8 Veilingen Voor het verkopen van vastgoed op een transparante en laagdrempelige manier biedt DTZ Zadelhoff een uniek online verkoopplatform. Sinds de lancering vier jaar geleden zijn meer dan 300 objecten succesvol verkocht. Het platform biedt de mogelijkheid om tegelijkertijd woningen en bedrijfsmatig onroerend goed, zowel separaat als complexmatig, te verkopen. We spreken hiermee een grote doelgroep aan. Daarnaast heeft de verkoper altijd het recht van gunning, waardoor u bepaalt aan wie u verkoopt. Het online verkoopplatform van DTZ Zadelhoff garandeert u: een openbaar, transparant en laagdrempelig verkoopproces; flexibiliteit: in hetzelfde proces is verkoop individueel of als complex mogelijk; prijsoptimalisatie: bieders kunnen een eerdere bieding herzien. Verkoop op ons online verkoopplatform is mogelijk voor alle typen vastgoed: woningen/woningcomplexen; bedrijfs-, winkel- en kantoorruimte; grondposities; cultureel en maatschappelijk vastgoed. drs. Robert Kat MSRE MRICS RRV RT T M E rkat@dtz.nl Jentine Verlee RT T M E jverlee@dtz.nl U wilt zich meer gaan richten op DAEB activiteiten en een aantal niet-daeb complexen afstoten, waaronder woningen, bedrijfsruimten en kantoren. DTZ Zadelhoff biedt een online verkoopplatform dat aan alle eisen van de overheid voldoet en transparant is, dus zeer geschikt voor de verkoop van corporatiebezit. Alleen partijen die zich van tevoren bekend maken kunnen deelnemen aan het verkoopproces. We maken een analyse van de niet-daeb complexen en adviseren u over de geschiktheid en timing van de verkoop. We stellen een verkoopschema op. Per online veiling worden de woningen zowel individueel als in combinatie aangeboden, waarbij er gegund kan worden bij de optimale opbrengst.