Hierdoor wordt het historische landschappelijke karakter van het gebied Land van Cromwijk aangetast.

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Hierdoor wordt het historische landschappelijke karakter van het gebied Land van Cromwijk aangetast."

Johanna de Lange
4 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Reactie op gevraagde verklaring van geen bedenkingen t.a.v. ontwerp omgevingsvergunning Liefhovendijk 4 t.b.v. Forumvergadering 13 mei 2019 Namens de heer Th. Jansen Borst en mevrouw A.M. Borst Jansen woonachtig aan de Liefhovendijk 20 te Linschoten 9 mei 2019 C.A. van Kooten de Jong Het College van B&W heeft de Raad gevraagd de vereiste verklaring van geen bedenkingen te verstrekken voor de ontwerp omgevingsvergunning t.b.v. Liefhovendijk 4 te Linschoten. Op dit perceel willen de eigenaren de aanwezige droogschuur en koeienstal slopen en een geheel nieuwe woning bouwen met herinrichting van de grond er omheen. Op grond van artikel 2.27 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht dient aan de Raad een verklaring van geen bedenkingen te worden gevraagd. De Raad dient deze verklaring te weigeren als het plan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Dit laatste is hier het geval, omdat in de omgevingsvergunning: 1) het historische bebouwingscluster van boerderij Cromwijk niet bewaard blijft (perceel wordt apart ingericht en de woning wordt groter dan de huidige schuren); 2) er een extra inrit bijkomt t.b.v. de gewenste woning op Liefhovendijk 4. Hierdoor wordt het historische landschappelijke karakter van het gebied Land van Cromwijk aangetast. Voordat ik hierop verder inga, is de volgende informatie van belang Ontwikkeling plannen Land van Cromwijk Het perceel Liefhovendijk 4 was onderdeel van de boerderij Cromwijk gelegen in het Land van Cromwijk. De heren Hartsink en De Wit (Beheersmaatschappij Wiko BV) hebben ca het plan opgevat om het Land van Cromwijk te ontwikkelen en hebben hiertoe contact gezocht met de gemeente. Dit heeft geleid tot het opstellen van de stedebouwkundige analyse en advies Liefhovendijk 2, Linschoten d.d. 8 september 2016 (bijlage 1). In deze visie is de bouw van een woning in plaats van de droogschuur en koeienstal goed bevonden, maar zijn duidelijke randvoorwaarden gesteld om het behoud van het karakteristieke gebied te bewaren: 1) het historische bebouwingscluster moet bewaard blijven; 2) er mogen geen extra inritten komen. In de visie staat o.a.: Het historisch bebouwingscluster dient in zijn huidige vorm gehandhaafd te blijven. Bijgebouwen, buitenruimte en parkeerplaatsen ten behoeven van 1

2 deze bebouwing dienen binnen de grenzen van het cluster plaats te vinden. Extra inritten en toegangswegen verstoren het open landschap. Deze visie is mede gebaseerd op de Structuurvisie / Dorpsvisie Linschoten 2030, waarin het Land van Cromwijk benoemd wordt als een gebied met hoge beeldkwaliteit. Behoud van de landschappelijke uitstraling van het gebied staat voorop. 1 5 december Splitsing boerderij en verkoop deel met droogschuur Dit ruimtelijke kader was dus bekend bij de projectontwikkelaars. Maar wat gebeurt er, de boerderij wordt in twee delen (meerdere kadastrale percelen) opgesplitst. Op 5 december 2016 wordt het achterste deel (perceel A 1848) apart verkocht aan mevrouw Zijerveld en de heer Brunt. Hierbij wordt ondanks het gestelde genoemde kader geen recht van overpad via het voorgelegen gedeelte van de boerderij geregeld. Bewust is dus de situatie gecreëerd die eerst niet bestond dat van en naar het perceel met de droogschuur en koeienstal niet meer via de bestaande uitweg gegaan kon worden, maar in het weiland een nieuwe inrit gemaakt moet worden. Op 24 december 2016 wordt het voorste gedeelte van de boerderij (Liefhovendijk 2) apart verkocht aan de heer C.K. de Vries. 30 januari 2017 Eigendomsoverdracht perceel Liefhovendijk 4 Op 30 januari 2017 krijgen de heren Hartsink en De Wit (Beheersmaatschappij Wiko BV) het Land van Cromwijk in eigendom en wordt direct het perceel Liefhovendijk 4 in eigendom overgedragen aan de kopers. Er wordt geen recht van overpad geregeld, maar dit is geen vergissing. In de akte van levering van 30 januari 2017 is namelijk wel een recht van overpad opgenomen voor de weilanden, het perceel (A 1849), die eigendom bleven van de verkopers. 2 Daarvoor is een recht van overpad gevestigd over het perceel Liefhovendijk. Kortom, er werd al volledig geanticipeerd op een aparte nieuwe uitrit los van de bestaande uitrit van Liefhovendijk mei Aanvraag omgevingsvergunning voor sloop schuren en nieuwbouw woning Pas na de splitsing van de boerderij in twee percelen wordt op 24 mei 2017 door Bouw- en aannemingsbedrijf W. de Wit BV de aanvraag voor de omgevingsvergunning ingediend voor de sloop van de droogschuur en koeienstal en de nieuwbouw van een woning. Hierbij wordt aangegeven dat er een aparte uitrit wordt gemaakt. 1 Structuurvisie / Dorpsvisie Linschoten 2030 pagina Zie de akte van levering d.d. 30 januari 2017 Hyp4 dl nr

3 20 juli 2017 eigendomsoverdracht Liefhovendijk 2 Op 20 juli 2017 wordt Liefhovendijk 2 in eigendom overgedragen aan de heer De Vries en hierbij wordt geen recht van overpad geregeld t.b.v. Liefhovendijk 4. 3 Uit de onderstaande kadastrale kaart blijkt hoe de percelen nu zijn vormgeven: Liefhovendijk 2: Perceel A 1389 de boerderij Eigendom van Dhr. C.K. de Vries Perceel A 1851: Tuin en boomgaard Eigendom van dhr. C.K. de Vries Liefhovendijk 4: Perceel A 1848 weiland en gedeelte boerderij, de droogschuur en koeienstal Eigendom van mw. Zijerveld en dhr. Brunt Percelen A 1849 en 1852: weiland Eigendom van dhr. W. de Wit respectievelijk Beheersmaatschappij Wiko BV Door de ontwikkelaars en de kopers van de percelen Liefhovendijk 2 en 4 is dus moedwillig de situatie gecreëerd dat voor het perceel Liefhovendijk 4 een nieuwe aparte uitrit gemaakt moet worden. In alle stukken komt naar voren dat dit een gegeven is, omdat de percelen zijn afgesplitst, maar dat is niet het volledige juiste verhaal. Bij de afsplitsing had een recht van overpad geregeld kunnen worden, maar is dat niet gedaan. Als dat wel gedaan was, was een extra uitrit niet nodig. Deze keuze komt voor rekening en risico van de projectontwikkelaars en de kopers/eigenaren. 3 Zie de akte van levering d.d. 20 juli 2017 Hyp4 dl nr. 8. 3

4 Omgevingsvergunning is in strijd met een goede ruimtelijke ordening Een grote groep omwonenden heeft eerder tegen de sloop en nieuwbouw geageerd en heeft zienswijzen ingediend. De heer Th. Jansen Borst en mevrouw A.M. Borst Jansen komen opnieuw op tegen de nu aangepaste ontwerp omgevingsvergunning. Als belangrijkste (overkoepelend) argument voeren zij aan dat de woning niet goed landschappelijk is ingepast en afbreuk doet aan het historische en landelijke karakter van het Land van Cromwijk. Het Land van Cromwijk is een historisch, mooi open landelijk gebied waarop een oude hoeve met timmerwerkplaats staat met daar omheen weilanden. Door de ligging tegen de dorpskern van Linschoten aan geeft het een uniek landelijk beeld aan het dorp. De heer Jansen - Borst en mevrouw Borst - Jansen stellen dat dit beeld bewaard moet blijven! Echter, door de beoogde ontwikkeling wordt hieraan afbreuk gedaan. Het belang van het behoud van dit historische landelijke karakter is door o.a. de Raad onderkend en verankerd in verschillende plannen en visies: a. Het bestemmingsplan Kern Linschoten; b. De stedenbouwkundige analyse en advies d.d. 8 september 2016; c. De Dorpsvisie Linschoten 2030; d. De voorbereidingsbesluiten Land van Cromwijk Linschoten 18 februari 2018 d.d. en 28 januari De twee voorbereidingsbesluiten zijn door de Raad genomen om daarmee de bestaande landschappelijke, cultuurhistorische en waterhuishoudkundige waarden van het Land van Cromwijk vast te leggen en ongewenste ontwikkelingen, die in strijd zijn met de Stedenbouwkundige analyse en advies Liefhovendijk 2 tegen te gaan. Uit al deze documenten komt naar voren dat de bestaande landschappelijke, cultuurhistorische en waterhuishoudkundige waarden van het Land van Cromwijk behouden moeten blijven. Dit wordt concreet ingevuld: de hofstede moet één ensemble (één erf) blijven en voor de woning op Liefhovendijk 4 dient geen aparte ontsluiting via het beschermde gebied op de Liefhovendijk te komen. In het raadsvoorstel en in de ruimtelijke onderbouwing bij de ontwerp omgevingsvergunning wordt nu gesteld dat voldaan wordt aan het gestelde kader: het historische bebouwingscluster blijft ervaarbaar en de inrit/toegangsweg zou landschappelijk kloppen. Dit verbaast appellanten: geen extra inritten is expliciet genoemd in de (eerdere) stedenbouwkundige visie en het voorbereidingsbesluit Land van Cromwijk Linschoten. Ook blijkt uit de vormgeving en afsplitsing van het perceel duidelijk dat het twee aparte percelen en bebouwingsclusters worden. Zo komt er een sloot tussen de twee percelen en worden er bomen langs geplaats (zie de impressie beoogde inrichting terrein pagina 12 van de ruimtelijke onderbouwing). 4

5 Ook wijs ik op het volgende: Toestemming Minister OCW ontbreekt deels Voor de sloop van de schuren is toestemming vereist van de Minister van OCW. Het besluit van de Minister van OCW ziet alleen op de sloop van de droogschuur. Over de koeienschuur wordt niet gesproken in het besluit. Woning wordt groter dan de huidige bebouwing Verder wordt de woning beduidend groter dan de huidige bebouwing aan schuren. Uit de vergunningaanvraag (p 6) blijkt dat de bruto inhoud van de twee schuren 1501 m3 is en dat de woning 1884 m3 (25% groter) gaat worden. Ook de oppervlakte wordt vergroot van 294 naar 305 m2. Gesteld wordt dat de monumentencommissie positief heeft geadviseerd over het plan. Echter, de commissie gaat in haar advies er vanuit dat het volume niet verandert: Bij de bouw van de woning blijft de oorspronkelijke structuur, het oorspronkelijke volume en het karakter van de oude droogschuur herkenbaar. (bijlage 2) Tot slot wijs ik op de interne memo van de stedebouwkundige van 8 december 2017 (bijlage 3) waarin zij schrijft: Extra inritten en toegangswegen verstoren het open landschap. Nu men voor de woning een eigen inrit wil gaan maken, en niet via het perceel Liefhovendijk 2 uitweegt, is de ontwerp omgevingsvergunning in strijd met deze voorwaarde. Conclusie Uit het voorgaande volgt de conclusie dat de ontwerp omgevingsvergunning in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en derhalve verzoek ik nu namens de heer Th. Jansen - Borst en mevrouw A.M. Borst Jansen om de verklaring van geen bedenkingen te weigeren. Advocaat 5

Vergelijkbare documenten

STEDEBOUWKUNDIGE ANALYSE EN ADVIES LIEFHOVENDIJK 2, LINSCHOTEN

STEDEBOUWKUNDIGE ANALYSE EN ADVIES LIEFHOVENDIJK 2, LINSCHOTEN M A R I E K E V I S S E R G E M E E N T E M O N T F O O R T, V E R S I E 2, 8 S E P T E M B E R 2 0 1 6 Liefhovendijk Lange Linschoten De