Locatieontwikkelingsovereenkomst

Transcriptie

1 Locatieontwikkelingsovereenkomst Project 145 Stationstraat Zevenbergen Juli 2011 v5

2 HOOFDSTUK I INLEIDENDE BEPALINGEN Artikel 1 Begripsbepalingen Artikel 2 Doel en strekking van deze overeenkomst HOOFDSTUK II PLANONTWIKKELING Artikel 3 Planontwikkeling HOOFDSTUK III GROND EN MILIEU Artikel 4 Milieuaspecten Artikel 5 Grond HOOFDSTUK IV LOCATIE- EN PROJECTONTWIKKELING Artikel 6 Locatie- en projectontwikkeling HOOFDSTUK V REALISATIE Artikel 7 Realisatie HOOFDSTUK VI TERMIJNEN Artikel 8 Termijnen HOOFDSTUK VII OVERIGE BEPALINGEN Artikel 9 Kosten, planschade/nadeelcompensatie en (kosten) verhaal Artikel 10 Overname rechten Artikel 11 Ontbinding en wijziging van de overeenkomst Artikel 12 Tekortkoming in de nakoming en boete Artikel 13 Geschillen Artikel 14 Bijlagen HOOFDSTUK VIII PUBLIEKRECHTELIJK HANDELEN GEMEENTE Artikel 15 Publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 1

3 In deze overeenkomst maken de ondertekenende partijen afspraken over de wijze waarop zij medewerking zullen verlenen aan de ontwikkeling van het project 145 Stationstraat te Zevenbergen Partijen: 1. De gemeente Moerdijk, zetelende in Zevenbergen, aan de Pastoor van Kessellaan 15, ter uitvoering van artikel 160 lid 1 sub e en artikel 171 Gemeentewet, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, de heer J.P.M. Klijs, hierna te noemen gemeente en 2. Woningcorporatie Brabantse Waard, gevestigd in Zevenbergen aan de Koningin Wilhelminastraat 15, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur de heer H.C.M. Hendrikx, hierna te noemen ontwikkelaar Hierna gezamenlijk te noemen partijen Het navolgende in aanmerking nemende: 1. De gemeente heeft op 16 oktober 2007 een startovereenkomst gesloten met de ontwikkelaar (destijds Stichting Woningbouw Zevenbergen), waarin de bereidheid is uitgesproken om samen met de ontwikkelaar de haalbaarheid van een herontwikkeling van de locatie aan de Stationsstraat 35, 37 en 39 te Zevenbergen naar woningbouw te onderzoeken. 2. Uit de haalbaarheidsstudie (bijlage I) blijkt dat een haalbare ontwikkeling, waarbij maximaal 11 appartementen op de locatie worden gerealiseerd, mogelijk is. Voorts blijkt dat de ontwikkelaar het eigendom heeft of gaat verkrijgen over de betrokken percelen. 3. De gemeente is in dat kader bereid om samen te werken met de ontwikkelaar. 4. De ontwikkelaar is bereid samen te werken met de gemeente en is bereid uitvoering te geven aan voornoemde ontwikkeling. 5. Partijen wensen de wijze waarop nadere invulling wordt gegeven aan hun samenwerking, met verwijzing naar de haalbaarheidsstudie, vast te leggen in deze locatieontwikkelingsovereenkomst. Komen als volgt overeen: Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 2

4 HOOFDSTUK I INLEIDENDE BEPALINGEN Artikel 1 Begripsbepalingen In deze overeenkomst wordt verstaan onder: Bestemmingsplan Het voor de locatie Stationstraat te Zevenbergen op te stellen bestemmingsplan. Bouwrijp maken Het geschikt maken van het projectgebied voor verdere inrichting en bebouwing, conform de uitgangspunten zoals aangegeven in bijlage II. Exploitatiegebied Het projectgebied, uitgebreid met het nabij gelegen openbare gebied, zoals aangegeven en begrensd op de tekening, die als bijlage III aan deze overeenkomst is toegevoegd. Locatie Het projectgebied aan de Stationstraat 35, 37 en 39 te Zevenbergen, kadastraal de percelen ZVB00- M-03436, 03657, 03798, 03899, en (geheel) en ZVB00-M-04341en (gedeeltelijk). Projectgebied Het gebied waarbinnen de inrichting en bebouwing plaatsvindt, zoals aangegeven en begrensd op de tekening, die als bijlage IV aan deze overeenkomst is toegevoegd. Projectontwikkeling Het bouwen woonrijp maken en de feitelijke ontwikkeling en afronding van het projectgebied. Realisatie Het aanvangen en voltooien van de locatie- en projectontwikkeling. Woonrijp maken Het geschikt maken van het projectgebied en de daarop gestichte bebouwing voor gebruik, conform de uitgangspunten zoals aangegeven in bijlage II. Artikel 2 Doel en strekking van deze overeenkomst Doel en strekking van deze overeenkomst 2.1 Doel van deze overeenkomst is vast te leggen dat ondertekenende partijen de uitdrukkelijke intentie hebben om de ontwikkeling van de locatie mogelijk te maken en deze te realiseren én om vast te leggen welke verbintenissen partijen terzake aangaan. Karakter verbintenissen 2.2 Voor zover in deze overeenkomst verbintenissen zijn opgenomen die tevens een publiekrechtelijke afweging vergen, hebben deze het karakter van een inspanningsverplichting. Dit betekent dat partijen zich inspannen om de verbintenissen na te komen voor zover de wet of de gerechtvaardigde belangen van derden zich daartegen niet verzetten. Civielrechtelijke afspraken en publiekrechtelijke bevoegdheden 2.3 Daar waar in deze overeenkomst afspraken worden neergelegd ter zake waarvan de nakoming/ uitvoering toekomt aan het College van Burgemeester en Wethouders of de Gemeenteraad dient voor gemeente College of Gemeenteraad gelezen te worden. Deze overeenkomst heeft in zoverre te gelden als een bevoegdhedenovereenkomst. Dat wil zeggen dat de publiekrechtelijke organen zich verbinden om hun bevoegdheden, met in achtneming van het in artikel 2 lid 2 én artikel 15 bepaalde, op de overeengekomen wijze aan te wenden. Deze overeenkomst aangegaan onder de ontbindende voorwaarden, zoals genoemd in artikel 11. Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 3

5 HOOFDSTUK II PLANONTWIKKELING Artikel 3 Planontwikkeling Uitgangspunt 3.1 Uitgangspunt voor de planontwikkeling vormt het schetsontwerp welke als bijlage V aan deze overeenkomst is toegevoegd. Planontwikkeling 3.2 Teneinde de ontwikkeling van de locatie tot woningbouwlocatie mogelijk te maken zal het bestemmingsplan Herziening Stationstraat te Zevenbergen opgesteld worden. De ontwikkelaar verplicht zich tot het (laten) opstellen van een bestemmingsplan conform de gemeentelijke aanwijzingen, inclusief de daarvoor benodigde onderzoeken. Alvorens het voorontwerp en het definitieve ontwerp van het bestemmingsplan wordt opgesteld worden deze aan de gemeente ter schriftelijke goedkeuring voorgelegd. De gemeente is verplicht tot het in procedure brengen van een voorontwerpbestemmingsplan en zal zich inspannen om te bevorderen dat het bestemmingsplan, inclusief eventuele door inspraak en/of zienswijzen tussentijds noodzakelijk geworden wijzigingen, op voortvarende wijze de daartoe geëigende procedure doorloopt. Wijzigingen in uitgangspunten 3.3 Indien het door inspraak, zienswijzen, bedenkingen of anderszins noodzakelijk is om af te wijken van de in het voorontwerp bestemmingsplan beschreven uitgangspunten, zullen partijen in overleg treden en overleggen over planwijziging. Indien planwijziging leidt tot een wezenlijk ander plan, dan zal de overeenkomst met in achtneming van de aan de onderhavige overeenkomst ten grondslag liggende uitgangspunten aangepast worden. Deze aanpassing wordt voorafgegaan door een herziening van de haalbaarheidsstudie. HOOFDSTUK III GROND EN MILIEU Artikel 4 Milieuaspecten Milieuaspecten 4.1 De milieuaspecten zullen worden verwoord in het bestemmingsplan Herziening Stationstraat te Zevenbergen. Er moet onder andere voldaan worden aan de huidige weten regelgeving, zoals het Besluit Luchtkwaliteit, het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi), de Watertoets door het Waterschap, flora en fauna wetgeving etc De ontwikkelaar is zich er van bewust dat de conclusie van de haalbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling vanuit milieukundig oogpunt een tijdsopname betreft. Toekomstige veranderingen in de wetgeving en normstelling kunnen een aanpassing van de uitgangspunten noodzaken. Artikel 5 Grond Grondeigendom 5.1 De benodigde gronden in het projectgebied zijn eigendom van de ontwikkelaar. Bijdrage reserve bovenwijks 5.2 De ontwikkelaar is aan de gemeente als bijdrage in de Reserve Bovenwijks een bedrag van circa ,-- verschuldigd. Deze bijdrage is gebaseerd op 1100 m 2 uitgeefbaar gebied en een bedrag van 16,-- per m² netto uitgeefbare terreinoppervlakte. Na exacte inmeting van het projectgebied zal de definitieve bijdrage Reserve Bovenwijks worden vastgesteld. De bijdrage Reserve Bovenwijks moet worden betaald uiterlijk 1 maand nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan voor het projectgebied heeft vastgesteld. Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 4

6 Overdracht gronden openbaar gebied 5.3 De gronden die in de eindsituatie onderdeel uitmaken van de openbare ruimte, worden na definitieve inrichting overgedragen naar de gemeente Moerdijk. Het gaat daarbij om een deel van het percelen kadastraal bekend als ZVB00-M-03436, 03657, en De betreffende gronden zijn aangeduid in bijlage VII (overzichtstekening gronden overdracht). 5.4 Uiterlijk 30 dagen na definitieve oplevering van de woningen en de openbare ruimte, wordt door de ontwikkelaar aan de gemeente de ondergrond van betreffende openbare ruimte notarieel overgedragen voor een verkoopprijs van 1,--. Partijen verklaren in dit kader dat de kosten van het bouwen woonrijp maken en derhalve van de aan de gemeente over te dragen openbare voorzieningen, zijn opgenomen in de sluitende grondexploitatie. 5.5 De ingevolge het bepaalde in dit artikel over te dragen gronden, worden overgedragen vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen, lijdende erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, met uitzondering van die lasten of beperkingen welke uitdrukkelijk door de wederpartij zijn aanvaard. 5.6 De ingevolge het bepaalde in artikel 5 lid 3 over te dragen gronden, dienen te voldoen aan de daaraan redelijkerwijze te stellen milieukundige eisen. 5.7 Alle kosten en belastingen van de overdracht, waaronder het kadastraal recht zijn voor rekening van de ontwikkelaar. 5.8 Indien de gemeente overdrachtsbelasting verschuldigd is terzake de (op)levering van het openbaar gebied binnen het projectgebied, dan is deze voor rekening van de ontwikkelaar. HOOFDSTUK IV LOCATIE- EN PROJECTONTWIKKELING Artikel 6 Locatie- en projectontwikkeling Bouw- en woonrijp maken 6.1 De gronden binnen het projectgebied worden door en voor rekening en risico van de ontwikkelaar bouwen woonrijp gemaakt. Inrichtingseisen 6.2 In het projectgebied dienen, op basis van het bouwprogramma zoals beschreven in artikel 6 lid 11, door de ontwikkelaar minimaal het aantal parkeerplaatsen te worden gerealiseerd conform de parkeernorm. Voor middendure appartementen geldt een norm van 1,7 parkeerplaatsen per woning. Voor dure appartementen geldt een norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Voorts zal de bestaande openbare parkeerplaats tegenover de beoogde nieuwbouw door de ontwikkeling komen te vervallen. De ontwikkelaar is gehouden om de noodzakelijke aanpassingen aan het openbare gebied te verrichten en conform de gemeentelijke eisen her in te richten. De ontwikkelaar draagt hiervan de kosten. De bewuste grond, kadastraal bekend als gemeente Zevenbergen ZVB00-M (gedeeltelijk) is en blijft eigendom van de gemeente. 6.3 De gemeente realiseert de aansluiting op het gemeentelijk riool tot aan de perceelsgrens. De kosten hiervan komen voor rekening van de ontwikkelaar. De gemeente factureert deze kosten welke zijn begroot op circa ,00 (inclusief uitvoeringskosten) aan de ontwikkelaar op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. De betalingsvoorwaarden zoals genoemd in artikel 9.5 zijn van toepassing. De uitvoering wordt in handen gesteld van de partij waarmee de gemeente een raamcontract heeft afgesloten. Voor de aansluiting op het gemeentelijk riool wordt geen offertetraject of aanbesteding doorlopen. Om een goede afwatering te garanderen voor zowel het vuilwater als het regenwater wordt op het hoofdriool in de Stationsstraat een toegangskoker geplaatst met een aansluiting van 200 mm pvc. Dit hoofdriool loopt via de toegangsweg vanaf de Stationstraat naar het achterliggende terrein. De 11 appartementen kunnen aan de achterzijde op dit riool aangesloten. De riolering van de appartementen dient gescheiden te worden aangelegd. Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 5

7 Buiten het complex kunnen deze gekoppeld worden en op het gemengde stelsel van de gemeente worden aangesloten. Het regenwater van het buitenterrein kan ook op dit riool worden aangesloten. 6.4 De ontwikkelaar is gehouden om de overige aanpassingen aan het toekomstig openbare gebied (bijlage VI) te verrichten en conform de gemeentelijke eisen in te richten. De ontwikkelaar draagt hiervan de kosten. De betreffende gronden zoals aangeduid op de overzichtstekening (bijlage VII), worden eigendom van de gemeente (zie artikel 5 lid 3 van deze overeenkomst). 6.5 De kosten voor de aanpassing aan infrastructurele werken en nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied welke gewenst zijn vanwege de voorgenomen ontwikkeling, komen voor rekening van de ontwikkelaar. 6.6 Ten behoeve van de afvalinzameling dient bij de inrichting van het plangebied rekening te worden gehouden met het gebruik van reguliere afvalinzamelunits (individuele of collectieve bovengrondse afvalcontainers). De definitieve keuze voor de afvalinzameling zal in overleg met de gemeente, afdeling Realisatie en Beheer Openbare Ruimte (RBOR) plaatsvinden. Welstand 6.7 De gemeente hanteert de welstandgebiedscriteria zoals deze staan omschreven onder historische gemende stedelijke bebouwing (H3), welstandsniveau 1 in het welstandsbeleid Gemeente Moerdijk. Vooroverleg uitvoering openbare ruimte 6.8 Voordat met de werkzaamheden wordt gestart, zal de ontwikkelaar met een medewerker van de RBOR overleg voeren over de toe te passen technieken/materialen/afmetingen en dergelijke, conform een nog op te stellen en goed te keuren bestek. Vooruitlopend hierop is als richtlijn het Handboek versie d.d. 9 augustus 2010 (bijlage VIII) van toepassing. 6.9 Ten behoeve van het op te stellen bestek is de ontwikkelaar verantwoordelijk voor het overleg met de betrokken nutsbedrijven. Bij dit overleg betrekt de ontwikkelaar de gemeente De wijze waarop men gedurende de bouw omgaat met de belendende woningen wordt ter beoordeling voorgelegd aan de gemeente, afdeling Vergunningen & Handhaving (V&H). Bouwprogramma 6.11 De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 11 appartementen in het middendure of dure huur- of koopsegment. Daarbij gelden de normbedragen (grondprijsbeleid) op het moment van uitgifte. Per prijspeil d.d. 1 januari 2011 gaat het bij middendure en dure huur om huurprijzen vanaf 652,52. Middendure koopwoningen worden aangeboden in de prijsklasse tussen de ,00 en ,00, dure koopwoningen vanaf , De ontwikkelaar dient aan de achterzijde geluidswerende maatregelen te treffen, om de geluidsdoordringing te reduceren en aan de wettelijke geluidsniveaus te voldoen. Duurzaam bouwen 6.13 De gemeente Moerdijk hanteert het instrument GPR-Gebouw in het kader van duurzaam bouwen. Dit instrument maakt het mogelijk om de plankwaliteit en de milieubelasting van een project in samenhang in beeld te brengen en te optimaliseren. Voor elk van de thema s (energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde) geeft het instrument een kwaliteitsoordeel, uitgedrukt in een cijfer tussen 1 en 10. De ontwikkelaar overlegt bij de aanvraag om bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning van de woning(en) een bewijs waaruit blijkt dat de woning(en) minimaal het cijfer 7 op alle vijf de genoemde thema s bereikt. Garantie 6.14 In het geval van koopwoningen wordt het project gerealiseerd onder SKW regeling. Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 6

8 Leerlingbouwplaatsen 6.15 De ontwikkelaar zal voor het bouwplan nagaan of -voor zover dit in overeenstemming is met geldende wet en regelgeving en haalbaar vanuit de specifieke eigenschappen van het projectdeze geheel of gedeeltelijk uit is te (laten) voeren als leerlingbouwplaats, zoals bedoeld in de intentieverklaring Bouwen aan Vakmanschap juni 2009, ook als er sprake is van onderaanneming. Het kenniscentrum ten behoeve van het beroepsonderwijs in de Bouw en Infra (Fundeon) zal vanaf het begin worden betrokken bij het inregelen van de leerlingbouwplaats-eis in de contracten/bestekken en bij de feitelijke realisatie van de leerlingbouwplaatsen. Als een project niet in de leerlingbouwplaatsregeling kan worden opgenomen, dient de ontwikkelaar dit gemotiveerd aan te geven bij de gemeente. Woonkeur 6.16 De woningen dienen minimaal te voldoen aan het basispakket voor woongebouwen (B) van de Woonkeur. Bij uitzondering kan worden afgeweken van de woonkeur-eisen maar dit zal per afwijking moeten worden gemotiveerd. Het is vervolgens aan de gemeente om te bepalen of die motivatie voldoende reden is om de betreffende maatregel te laten vervallen. Het kostenargument is doorgaans onvoldoende. Het schetsplan wordt in een vroegtijdig stadium ter beoordeling voorgelegd aan de gemeente, afdeling Vergunningen & Handhaving (V&H). Politie keurmerk 6.17 De ontwikkelaar heeft kennis genomen van het beleid van de gemeente om zowel de woningen als de woonomgeving te laten voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Voor de woningen is dit geregeld in het Bouwbesluit, waaraan de ontwikkelaar moet voldoen. Voor wat betreft de woonomgeving zal de ontwikkelaar zich inspannen om zoveel mogelijk te voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uiterlijk bij het indienen van de omgevingsvergunning voor bouw dient de ontwikkelaar gemotiveerd per punt aan te geven aan welke eisen hij redelijkerwijs niet kan voldoen. De gemeente kan hiervoor dan ontheffing verlenen. Uitgiftevoorwaarden 6.18 De uitgifteregeling van de gemeente Moerdijk 2007 of de alsdan geldende uitgifterichtlijn is van toepassing op de woningen. Kosten toezicht 6.19 De kosten voor het toezicht van de uit te voeren civieltechnische werken alsmede de controle op de aan te leveren bestekken en programma s van eisen ten behoeve van de aanleg en realisatie van de civieltechnische werken komen voor rekening van de ontwikkelaar. Deze kosten zijn begroot en gemaximaliseerd op een bedrag van 1.500,-- en worden door de ontwikkelaar binnen de termijn als beschreven in artikel 5.4. overgemaakt naar de gemeente. HOOFDSTUK V REALISATIE Artikel 7 Realisatie Aanvraag vergunningen 7.1 De ontwikkelaar zal tijdig, dat wil zeggen met inachtneming van de in artikel 8 opgenomen termijnen, de voor realisering benodigde aanvragen voor vergunningen indienen. Aanvang realisatie 7.2 De projectontwikkeling wordt door de ontwikkelaar gestart met inachtneming van de in artikel 8 opgenomen termijnen en na verkrijging van de omgevingsvergunning. De ontwikkelaar zal na aanvang de realisatie voortvarend uitvoeren. Inschakelen derden 7.3 De ontwikkelaar heeft het recht bij de realisatie derden te betrekken. De ontwikkelaar draagt er bij samenwerking met derden zorg voor dat deze derden op een rechtsgeldige wijze gebonden worden aan de rechten en verplichtingen die uit deze overeenkomst voortvloeien. Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 7

9 Beperking overlast 7.4 In het kader van het beperken van de overlast is de ontwikkelaar verplicht om op basis van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) ontheffing aan het college te vragen, indien er steigers en dergelijke geplaatst worden op de weg of een gedeelte ervan buiten het projectgebied. Voor het begrip weg is artikel 1 lid 1 APV bepalend. Op basis van die ontheffing is de ontwikkelaar een waarborgsom verschuldigd, welke berekend wordt aan de hand van de oppervlakte van het benodigd terrein buiten het projectgebied. De ontwikkelaar zal zich er voor inspannen om de (verkeers) overlast voor de omgeving tijdens de realisatie zo veel als mogelijk te beperken. Daaronder is begrepen het zoveel mogelijk voorkomen en indien nodig verwijderen van obstakels op de openbare weg, van vervuiling van de openbare weg en zwerfvuil. 7.5 De ontwikkelaar dient de door de aannemer(s) te gebruiken route(s) ter goedkeuring voor te leggen aan de gemeente en na goedkeuring ter zake afdwingbare afspraken te maken met de aannemer(s), welke afspraken ter goedkeuring aan de gemeente zullen worden voorgelegd. Uitgangspunt is dat zoveel als mogelijk gebruik gemaakt wordt van hoofdroutes. Vanwege de beperkte breedte van de Stationstraat zal de ontwikkelaar het bouwterrein/projectgebied hoofdzakelijk via de Prins Hendrikstraat ontsluiten. Bouwschade 7.6 De toestand van de door de aannemer te gebruiken wegen gelegen in het exploitatiegebied en de directe omgeving wordt voor aanvang en voltooiing van de realisatie door de ontwikkelaar vastgelegd door opname en rapportage welke in overleg met de gemeente zal worden opgesteld. Het daarbij in ieder geval om de Stationstraat inclusief de overgang naar de omliggende wegen (kruising met Doelstraat, kruising met Prins Hendrikstraat). 7.7 De toestand van de woningen in de directe omgeving van het projectgebied wordt voor aanvang en voltooiing van de realisatie door de ontwikkelaar vastgelegd door opname en rapportage. Het gaat daarbij in ieder geval om de woningen aan de Stationstraat 33 en 41. Bij het bouwkundig ontwerp en de realisatie wordt specifieke aandacht besteed aan de bouwtechnische aanhechting van het bouwplan met de aangrenzende bestaande bebouwing. 7.8 Schade aan de wegen gelegen in het exploitatiegebied komt voor rekening van de ontwikkelaar, tenzij deze schade aantoonbaar geen relatie heeft met de realisatie van de locatie. De gemeente zal de ontwikkelaar tijdig laten weten welk wegverkeer is toegestaan qua klasse en gewichtsbelasting. Worden andere wegen gebruikt dan welke zijn toegestaan, dan is de ontwikkelaar aansprakelijk voor alle hieruit voortvloeiende schade. 7.9 Ter beperking van de overlast en voorkoming van mogelijke schade, is de ontwikkelaar verplicht om mortelschroefpalen of een vergelijkbare funderingstechniek toe te passen in plaats van heipalen. Schade aan eigendommen derden 7.10 De ontwikkelaar is verantwoordelijk en aansprakelijk voor schadeclaims van derden die betrekking hebben op de ontwikkeling van de locatie, ongeacht of deze door de ontwikkelaar zelf of door zijn hulppersonen zijn veroorzaakt. Bankgarantie 7.11 Door de ontwikkelaar zal tot zekerheid van de nakoming van de in deze locatieontwikkelingsovereenkomst opgenomen verplichtingen (o.a. bijdrage Reserve Bovenwijks, plankosten, grondwerk, aanleg vuilwaterriolering, aanleg schoonwaterriolering, planschade en de mogelijke bouwschade aan de wegen) een bankgarantie ten behoeve van de gemeente gesteld worden ten bedrage van ,--. Uiterlijk binnen 14 dagen na vaststelling van het voorontwerp bestemmingsplan door het college van burgemeester en wethouder van Moerdijk dient het borgbedrag door de gemeente ontvangen te zijn. Het garantiebedrag zal door de gemeente worden aangesproken tot verhaal van kosten die zij maakt ter gehele of gedeeltelijke reële executie van bedoelde verplichtingen, tot welke reële executie ontwikkelaar de gemeente reeds thans onherroepelijk machtigt indien ontwikkelaar, ondanks aanmaning en ingebrekestelling, bedoelde verplichtingen niet of niet geheel nakomt. Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 8

10 Deze garantiestelling blijft onverkort van kracht, indien beëindiging respectievelijk ontbinding van deze locatieontwikkelingsovereenkomst, als bedoeld in artikel 11 lid 1 en lid 3 heeft plaatsgevonden en wordt evenmin ontkracht door de in artikel 10 opgenomen overdracht van de contractpositie van de ontwikkelaar. Bij gereedmelding van de realisatie vervalt de bankgarantie aan de ontwikkelaar. Vrijwaring voor schade ex artikel 6:174 Bw 7.12 De ontwikkelaar vrijwaart de gemeente voor aansprakelijkheid van schade ten gevolge van een slechte staat van de openbare weg en/of andere openbare voorzieningen, indien deze slechte staat is toe te rekenen aan de realisatie van de locatie. Verzekeringen 7.13 De ontwikkelaar is verplicht tot het laten sluiten van relevante verzekeringen waaronder een Constructie All Risk-verzekering. Van deze CAR-verzekering ontvangt de gemeente een afschrift. HOOFDSTUK VI TERMIJNEN Artikel 8 Termijnen Aan deze overeenkomst ligt de in bijlage IX opgenomen planning ten grondslag. De in deze planning opgenomen data/termijnen zijn streefdata/-termijnen voor zover deze betrekking hebben op de noodzakelijk publiekrechtelijke procedures. Overschrijding van deze termijnen leidt niet tot aansprakelijkheid. HOOFDSTUK VII OVERIGE BEPALINGEN Artikel 9 Kosten, planschade/nadeelcompensatie en (kosten)verhaal Uitgangspunt kosten 9.1 Elke partij draagt, tenzij in deze overeenkomst anders overeenkomen, de eigen kosten verbonden aan de uitvoering van deze overeenkomst. Dit is slechts anders indien één der partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit deze overeenkomst. Alsdan kan de andere partij de volledige schade die daarvan het gevolg is, inclusief de gemaakte kosten, verhalen op de tekortschietende partij. 9.2 Alle leges voor verkrijging van vergunningen of ontheffingen zijn voor rekening van de ontwikkelaar, conform de geldende legesverordening van de gemeente Moerdijk. Daarnaast zullen de volgende kosten voor rekening van de ontwikkelaar zijn: - het opstellen van het voorontwerp, ontwerp en vastgestelde versie van het bestemmingsplan; - de leges voor het volgen van de procedure voor het bestemmingsplan. Voor 2011 zijn deze leges vastgesteld op ,00. - de noodzakelijke onderzoeken ten behoeve van het bestemmingsplan, waaronder o.a. het akoestische onderzoek, bodemonderzoek, flora- en fauna-onderzoek, onderzoek externe veiligheid, hydrologisch onderzoek, etc.. Planschade incl. wettelijke rente artikel 6.1 Wro/Nadeelcompensatie 9.3 Planschade en uitkeringen uit hoofde van nadeelcompensatie worden door de ontwikkelaar gedragen. De ontwikkelaar zal zich inspannen de schade voor derden zoveel mogelijk te voorkomen. Gezien de draagplicht van de ontwikkelaar wordt overeengekomen dat: - de gemeente de ontwikkelaar onmiddellijk in kennis stelt van een bij haar ingediend verzoek om planschadevergoeding artikel 6.1 Wro of een verzoek om nadeelcompensatie onder toezending van een afschrift van het verzoek; - de gemeente het concept advies van de terzake benoemde deskundigen toezendt en de ontwikkelaar in de gelegenheid stelt hierover zijn zienswijze te geven; Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 9

11 - de gemeente bij de te nemen beslissing zo mogelijk rekening houdt met de zienswijze van de ontwikkelaar; - het besluit inzake planschade voor de ontwikkelaar bindend zal zijn zodra het onherroepelijk is; - de ontwikkelaar de kosten betaalt die de gemeente moet maken voor het inschakelen van en adviseren door externe deskundigen op het gebied van de beoordeling van schadeclaims; - de gemeente aan de ontwikkelaar een afschrift zendt van het collegebesluit, alsmede van de eventuele uitspraken van de rechtbank en de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State; - de ontwikkelaar ook de schadevergoeding betaalt die het direct gevolg is van een uitspraak van de rechtbank of de Afdeling bestuursrechtspraak, dan wel voortvloeit uit de beslissing van deze rechters om een hoger bedrag toe te kennen dan het eerder door het college van Burgemeester en Wethouders toegekende bedrag. Voorts betaalt de ontwikkelaar alle kosten die voor de gemeente zijn verbonden aan de procedure. 9.4 De te betalen schadebedragen en/of kosten zullen worden vermeerderd met eventueel verschuldigde wettelijke rente en BTW. Betaling 9.5 De ontwikkelaar zal de verschuldigde vergoedingen voldoen binnen twee weken nadat hij van de gemeente een declaratie heeft ontvangen, dan wel binnen de op de declaratie aangegeven betalingstermijn indien deze langer is. Indien de ontwikkelaar niet de betalingsverplichting voldoet zal wettelijke rente over de vergoeding in rekening worden gebracht. Artikel 10 Overname rechten Het is de ontwikkelaar behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente niet toegestaan om rechten en/of plichten uit deze overeenkomst en/of deze overeenkomst als geheel over te dragen aan c.q. over te doen nemen door een derde. Artikel 11 Ontbinding en wijziging van de overeenkomst Ontbindingsgronden voor de gemeente 11.1 De gemeente heeft het recht deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst en zonder gehoudenheid tot schadevergoeding, vergoeding van gemaakte kosten en/of verplichtingen tot restitutie/ongedaanmaking bij aangetekend schrijven te ontbinden indien: - de ontwikkelaar in staat van faillissement of liquidatie verkeert, zijn werkzaamheden heeft gestaakt of het voorwerp is van een surseance van betaling of een akkoord; - het faillissement of liquidatie van de ontwikkelaar is aangevraagd of er een procedure van surseance van betaling of akkoord is; Ontbinding 11.2 De locatieontwikkelingsovereenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat: - de raad van de gemeente niet over gaat tot het vaststellen van het bestemmingsplan Herziening Stationstraat te Zevenbergen aangezien tijdens de looptijd van deze overeenkomst belemmeringen van publiekrechtelijke aard kunnen ontstaan. Hieronder worden onder meer verstaan: de gevolgen van ingestelde bezwaar- en beroepsprocedures tegen beslissingen van de gemeente, welke noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de bouwplannen, de gevolgen van of vertraging in de beslissingen van de hogere en/of andere overheden ter zake. De gemeente verplicht zich de publieke procedures op basis van de door de wet gehanteerde termijnen uit te voeren dan wel volgens de overeengekomen planning. Indien zich een belemmering van publiekrechtelijke aard voordoet, kan vertraging in het proces ontstaan. Indien een dergelijke belemmering van publiekrechtelijke aard zich voordoet, zullen partijen overleg plegen en zich inspannen om de nadelige gevolgen hiervan zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door planaanpassingen van de inmiddels overeengekomen (ontwerp)resultaten. Indien dit niet mogelijk is, heeft elke partij het recht Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 10

12 de locatieontwikkelingsovereenkomst te ontbinden. In deze situatie is geen der partijen tot enige vergoeding van schade, kosten en interessen gehouden. - een toezichthoudend overheidsorgaan het besluit van de raad van de gemeente tot vaststelling van het bestemmingsplan vernietigt. - de ontwikkelaar geen bankgarantie conform hetgeen bepaald in artikel 7 lid 11 overlegt. Onvoorziene omstandigheid 11.3 De rechter kan op verlangen van partijen deze overeenkomst wijzigen dan wel geheel of gedeeltelijk ontbinden wegens een onvoorziene omstandigheid welke van dien aard is dat ongewijzigde instandhouding van de betreffende overeenkomst(en) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gevergd kan worden en partijen onderling niet tot overeenstemming kunnen komen. Voorafgaand overleg 11.4 Alvorens een vordering tot ontbinding of wijziging van deze overeenkomst in te stellen, pleegt de partij die ontbinding of wijziging wenst overleg met de andere partij om tot een aanvaardbare oplossing te komen van de gerezen problemen. Partijen verrichten de redelijkerwijs van hen te verwachten inspanningen om tot een oplossing in de geest van deze overeenkomst te komen. Artikel 12 Tekortkoming in de nakoming en boete Incassokosten 12.1 Indien de ontwikkelaar tekort schiet in de nakoming van deze overeenkomst, is de gemeente gerechtigd om de volledige kosten die zij moet maken ter buitengerechtelijke incasso dan wel om buitengerechtelijke nakoming af te dwingen bij de ontwikkelaar in rekening te brengen. Indien het noodzakelijk is om een gerechtelijke procedure te voeren is de gemeente gerechtigd om de kosten die het liquidatietarief te boven gaan bij de ontwikkelaar in rekening te brengen. Ingebrekestelling 12.2 Iedere tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen verplicht de partij die is tekortgeschoten de tekortkoming alsmede de gevolgen daarvan, na ingebrekestelling bij aangetekend schrijven, voor eigen rekening binnen een door de andere partij te stellen redelijke termijn ten genoegen van de andere partij ongedaan te maken. Boete 12.3 Bij niet (tijdige) nakoming van de verplichting, genoemd onder 12 lid 2, is de partij die in gebreke blijft aan de andere partij een boete verschuldigd van 500,-- per dag. Artikel 13 Geschillen Geschillenregeling 13.1 Op deze locatieontwikkelingsovereenkomst en alle overeenkomsten die hier uit voortvloeien is Nederlands recht van toepassing; Alle geschillen, voor zover daarover ondanks de nodige inspanningen van partijen tot behoorlijk overleg geen oplossing tussen partijen is gevonden, die naar aanleiding van of in verband met deze locatieontwikkelingsovereenkomst of van overeenkomsten ter uitvoering van deze locatieontwikkelingsovereenkomst tussen partijen of hun rechtverkrijgenden mochten ontstaan, van welke aard en omvang die ook mogen zijn, daaronder mede begrepen die welke slechts door één der partijen als zodanig worden aangemerkt, zullen worden voorgelegd aan de rechtbank in Breda, tenzij partijen ter zake schriftelijk arbitrage overeenkomen. Bij arbitrage wijst iedere partij een ter zake deskundige aan die tezamen, in volledig mandaat van die partij, tot een oplossing trachten te komen Een geschil, in de zin van artikel 13 lid 1, zal geacht worden tevens aanwezig te zijn in alle gevallen waarin overeenkomsten ter uitvoering van deze locatieontwikkelingsovereenkomst aanleiding geven tot handelingen of besluiten waarvoor nadere wilsovereenstemming tussen partijen vereist is, en deze niet verkregen kan worden. Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 11

13 Artikel 14 Bijlagen 14.1 Bij deze overeenkomst behorende de volgende bijlagen: I. Haalbaarheidsstudie II. Definities bouwen woonrijp maken III. Overzichtstekening exploitatiegebied IV. Overzichtstekening projectgebied V. Schetsontwerp VI. Overzichtstekening openbare ruimte VII. Overzichtstekening gronden overdracht VIII. Handboek RBOR versie d.d. 9 augustus 2010 IX. Planning 14.2 Indien de tekst en/of inhoud van de bijlagen afwijkt van deze overeenkomst, prevaleert de tekst en de inhoud van de overeenkomst. HOOFDSTUK VIII PUBLIEKRECHTELIJK HANDELEN GEMEENTE Artikel 15 Publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente Publieke taak gemeente 15.1 Deze overeenkomst laat de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente, althans haar organen, onverlet. Partijen zijn zich ervan bewust dat de gemeente en dan met name de organen van de gemeente in het kader van de uitoefening van de krachtens deze overeenkomst benodigde besluiten en plannen gebonden zijn aan hun publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voortvloeiende uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, wet, regelgeving etc. Het bepaalde in deze overeenkomst kan aan deze verantwoordelijkheid niet afdoen, en kan er nimmer toe leiden dat de bevoegde organen van de gemeente niet meer de vrijheid hebben om bij het uitoefenen van de publiekrechtelijke bevoegdheden belangen van derden op een zorgvuldige wijze te wegen en daar consequenties aan te verbinden. Dit houdt in dat de gemeente althans haar organen mogelijk publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht(en), die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van de overeenkomst of de voortgang van het project. Aansprakelijkheid gemeente voor (publiekrechtelijk) handelen 15.2 De gemeente is niet aansprakelijk voor tekortschieten in de nakoming van deze overeenkomst. In het bijzonder kan zij niet aansprakelijk gehouden worden voor handelen of nalaten dat voorvloeit uit aanwijzingen e.d. van hogere overheden of uitspraken van rechterlijke instanties. Ook is er geen sprake van een tekortschieten indien de gemeente uit hoofde van een redelijke uitoefening van de publieke taak tegemoet dient te komen aan bezwaren van derden. Overeengekomen te Zevenbergen op 2011 de gemeente, de ontwikkelaar, J.P.M. Klijs H.C.M. Hendrikx Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 12

14 BIJLAGE I HAALBAARHEIDSSTUDIE Locatieontwikkelingsovereenkomst project 152 Noordhoeksedijk Noordhoek 13

15 Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 14

62 BIJLAGE II DEFINITIES BOUW- EN WOONRIJP MAKEN Bouwrijp maken Het geschikt maken van de locatie voor verdere inrichting en bebouwing, omvattende in ieder geval: - slopen van te verwijderen opstallen c.q. bovengrondse en ondergrondse obstakels; - verwijderen en kappen van houtopstanden, bomen en boomstronken; - verwijderen van zich eventueel in de bodem bevindende materialen en omstandigheden die de realisering van de toekomstige bestemming zouden kunnen belemmeren; - het dempen van sloten en het verrichten van grondwerken, terreinophoging c.q. terreinverlaging tot bouwrijphoogtes; - het verrichten van bodemonderzoek, de eventuele uitvoering van bodemsaneringsmaatregelen alsmede de met de sanering verband houdende werkzaamheden, voor zover nodig ter realisatie van projectgebied en eventueel daarop in overleg aangebrachte wijzigingen; - aanleg (en verleggen) van nutsvoorzieningen hoofdstructuur zoals riolering, water en electra, incl. de bijbehorende voorzieningen die een goed functioneren van genoemde voorzieningen waarborgen (trafostations, verdeelkasten, rioolgemalen, overstorten); - aanleg van bouwwegen (tijdelijke) ter ontsluiting van het perceel, alsook het geschikt maken van de ontsluitingsstructuur buiten de locatie (aansluiten op bestaande wegen); - aanleg van goede afwatering voor het hemelwater van de bouwstraten middels kolken en/of direct op het oppervlaktewater; - aanleg van waterlopen, duikers, damwanden en beschoeiingen; - aanleg oriënterende openbare verlichting (minimaal 50% van definitieve aantal lichtpunten); - afbakenen bouwkavels middels ijzeren piketten. Woonrijp maken Het geschikt maken van de locatie en de daarop gestichte bebouwing voor gebruik door bewoners/kopers omvattende in ieder geval: - aanleg nutsvoorzieningen indien niet gerealiseerd in de bouwrijp maken fase zoals huisaansluitingen voor riolering, gas, electra, centraal antenne en telefoon; - de realisering van bergbezinkbassins; - de aanleg van de definitieve bestrating van wegen, trottoirs, voet- en rijwielpaden; - aanpassen van bestaande wegen; - aanleg parkeervoorzieningen; - aanleg speel- en groenvoorzieningen; - realiseren waterlopen; - aanbrengen beplanting en bomen; - completering openbare verlichting; - straatmeubilair (waaronder ook bruggen). Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 61

63 BIJLAGE III OVERZICHTSTEKENING EXPLOITATIEGEBIED Locatieontwikkelingsovereenkomst project 145 Stationstraat Zevenbergen 62