t twaalfuurtje van deze week 12 november 2014

Transcriptie

1 t twaalfuurtje van deze week 12 november 2014 In het twaalfuurtje van deze week aandacht voor een arrest van het Gerechtshof Den Haag d.d. 9 september Het is een ongepubliceerd arrest, waarbij ons kantoor de makelaar bijstond. Wat speelde er? Een verkopend makelaar werd door een koper van een bedrijfspand aangesproken omdat hij nagelaten zou hebben melding te maken van bestemmingsbeperkende bedingen die opgenomen waren in de oude leveringsakten van het bedrijfspand (die vóór of tijdens het sluiten van de koopovereenkomst niet overgelegd waren). Op dit punt is het arrest weinig spannend: het gerechtshof heeft de makelaar gevolgd in zijn verweer dat de bedingen reeds uitgewerkt waren, omdat uit de tijdsbepaling in die bedingen voortvloeide dat de daarin genoemde beperkingen slechts golden tot 8 mei Wat het arrest interessant maakt is dat de koper in appel tevens een beroep heeft gedaan op de beperkte bestemming die het bedrijfspand had krachtens het vigerende bestemmingsplan. De koper stelde zich op het standpunt dat de beperkte bestemming aangemerkt moest worden als een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW. Artikel 7:15 lid 1 BW legt op de verkoper een mededelingsplicht ter zake van bijzondere lasten en beperkingen. Deze verplichting van de verkoper is zo fundamenteel dat geen uitzondering wordt gemaakt voor de lasten die de koper had kunnen kennen. Met andere woorden: ter zake van bijzondere lasten of beperkingen in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW, heeft de koper geen onderzoeksplicht. Een verkopend makelaar die wetenschap heeft of behoort te hebben van een bijzondere last of beperking ex artikel 7:15 lid 1 BW, zal deze moeten melden aan de koper. Het Gerechtshof Arnhem heeft in 2008 geoordeeld dat een uit het bestemmingsplan voortvloeiende bestemming van een woning als dienstwoning, een bijzondere last of beperking is in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW. Volgens het Gerechtshof Arnhem rust op de woning een bijzondere last of beperking die niet op alle woningen in Nederland rust. Niet alle woningen in Nederland zijn immers dienstwoningen. Zie Hof Arnhem 21 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BH1293. Het Gerechtshof Den Haag heeft de uit het bestemmingsplan voortvloeiende bestemming van het bedrijfspand, niet aangemerkt als een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW. Door het Gerechtshof Den Haag is als volgt overwogen: 8. Het hof stelt voorop, dat [de makelaar] [de koper] kende als professioneel belegger in onroerend goed, die bij een bezoek aan het kantoor van [de makelaar] medio januari 2010 aan [de medewerker van de makelaar] te kennen gaf dat hij het bedrijfspand kende en dat een bezichtiging derhalve achterwege kon blijven, en die meteen een bod deed. [De makelaar] brengt terecht naar voren dat elk bedrijfspand in Nederland onder een bestemmingsplan valt waarin wordt bepaald welke bedrijvigheid wel en niet is toegestaan. Voorts is niet goed denkbaar dat er een bedrijfspand is waarvoor krachtens bestemmingsplan alle denkbare vormen van bedrijvigheden zijn toegestaan. [De koper] wordt geacht dat te weten en [de makelaar] mocht ook ervan uitgaan dat [de koper] dit wist. 9. Artikel 7:15 lid 1 BW, waarop [de koper] zich beroept, heeft als doel dat de informatieachterstand van de koper ten aanzien van lasten en beperkingen zoveel mogelijk wordt opgeheven. Waar de veronderstelde informatieachterstand niet of minder aanwezig is, wordt de verplichting tot informatieverstrekking die de wetgever op de verkoper legt,

2 verminderd. Naar het oordeel van het hof vallen de uit het bestemmingsplan blijkende beperkingen ten aanzien van dit bedrijfspand in dit geval niet onder de beperkingen waarop artikel 7:15 lid 1 BW doelt. De door [de koper] aangehaalde uitspraken zien op andersoortige gevallen en zijn hier niet van toepassing. Commentaar Naar mijn mening heeft het Gerechtshof Den Haag terecht geoordeeld dat de uit het bestemmingsplan blijkende beperkingen ten aanzien van het bedrijfspand in dit geval niet onder de beperkingen vallen waarop artikel 7:15 lid 1 BW doelt. Het gerechtshof heeft daarbij zwaar laten meewegen dat van de betreffende koper verwacht mocht worden dat hij weet dat elk bedrijfspand in Nederland onder een bestemmingsplan valt waarin bepaald wordt welke bedrijvigheid wel en niet is toegestaan. Het lijkt mij dat dit voor het gros van de kopers van bedrijfspanden (ondernemers c.q. beleggers) geldt. Het arrest van het Gerechtshof Den Haag treft u als bijlage aan. Vragen over dit Twaalfuurtje kunt u stellen via servicedesk@randwijck.nl Het Twaalfuurtje van deze week is een initiatief van Van Randwijck Advocaten. Doel is om een zorgvuldig geselecteerd aantal geadresseerden elke woensdag van de week om klokslag uur (of zoveel eerder of later als het de techniek behaagt) een berichtje te sturen waarin één enkele opvallende ontwikkeling in de praktijk wordt aangestipt en behandeld. Verzoeken tot opname in de lijst van geadresseerden kunnen worden gericht aan info@randwijck.nl Indien geen prijs wordt gesteld op toezending van de berichten, kunt u dit melden door middel van een enkel berichtje aan info@randwijck.nl Van Randwijck Advocaten Postbus GB Rotterdam telefoon telefax Deze is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Verstrekking aan en gebruik door anderen is niet toegestaan. Van Randwijck Advocaten sluit iedere aansprakelijkheid uit die voortvloeit uit elektronische verzending. Van Randwijck Advocaten contracteert onder toepasselijk verklaring van haar algemene voorwaarden (te vinden op Van Randwijck Advocaten is Associate Master Aansprakelijkheid en Verzekering Erasmus School of Law, Erasmus Universiteit Rotterdam

3

4

5

6

7