t twaalfuurtje van deze week 4 februari 2015

Transcriptie

1 t twaalfuurtje van deze week 4 februari 2015 In dit twaalfuurtje aandacht voor een eigen zaak, waarin het gaat om de onjuiste vermelding van het aantal vierkante meters in de woonbrochure en in de advertentie op Funda.nl door de verkopend makelaar. De woonoppervlakte van de woning, gemeten volgens de door NVM sinds september 2010 voorgeschreven norm (waarbij NEN 2580 het uitgangspunt is), bedroeg 200 m2 en geen 240 m2 zoals door de verkopend makelaar aangegeven. Voor de woning is een koopprijs van ,-- betaald. De koper heeft de verkopend makelaar aangesproken uit onrechtmatige daad en een schadevergoeding gevorderd van ,--, gebaseerd op de gemiddelde prijs per vierkante meter met een correctiefactor van 0,8. Voorafgaande aan de koop hebben meerdere bezichtigingen plaatsgevonden. Tijdens die bezichtigingen is gesproken over de vraag of de door de verkopend makelaar opgegeven woonoppervlakte wel klopte. De koper stelt dat de verkopend makelaar hem gerust heeft gesteld en bevestigd zou hebben dat de woonoppervlakte van 240 m2 juist was. Uit het logboek dat de verkopend makelaar heeft bijgehouden blijkt evenwel dat juist besproken is dat het aantal vierkante meters minder was dan 240 m2. De Rechtbank Noord-Holland hecht in haar vonnis veel waarde aan dit logboek. De koper heeft weliswaar de juistheid van de aantekeningen in het logboek betwist, maar naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd weersproken. Hiermee staat de juistheid van die aantekeningen vast en moet volgens de rechtbank geconcludeerd worden dat de koper wist dat het aantal vierkante meters minder was dan in de verkoopbrochure en op internet stond vermeld. Bij die stand van zaken kan de vraag in het midden blijven of de verkopend makelaar onrechtmatig heeft gehandeld doordat niet is voldaan aan het voorschrift om de woning conform de NEN 2580 op te meten en (als gevolg daarvan) een onjuist aantal vierkante meters in de woonbrochure en op internet te vermelden. Een eventueel nalaten op dit punt is naar het oordeel van de rechtbank hersteld door voor het sluiten van de koopovereenkomst het mindere aantal vierkante meters met de koper te bespreken. Tot slot heeft de rechtbank (ten overvloede) een overweging gewijd aan de beweerdelijke schade van de koper, die lezenswaardig is. Namens de verkopend makelaar is onder verwijzing naar het biedingsproces aangevoerd dat de verkopers de woning nimmer voor minder dan de overeengekomen koopprijs van ,-- aan de koper zouden hebben verkocht, zodat in die zin geen sprake kan zijn van schade. In dit verband heeft de makelaar aangegeven dat niet alleen de getaxeerde marktwaarde van de woning hoger was dan de overeengekomen koopprijs, maar dat bovendien een hypotheekschuld op de woning rustte die beduidend hoger was dan de koopprijs. Daarbij kwam nog dat de woning op grond van de Leegstandswet was verhuurd, zodat in die zin de nood voor de verkopers om tot verkoop van de woning over te gaan niet hoog was. De rechtbank lijkt voor dit schadeverweer te voelen en overweegt als volgt: 4.11 ( ) Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de stelling van koper dat hij als hij had geweten dat de woning 200 m2 was de woning niet voor dit bedrag [ ,--; aanvulling] had gekocht, onvoldoende is onderbouwd. Makelaar heeft immers onweersproken gesteld dat de verkopers de woning niet voor minder zouden hebben verkocht.

2 Commentaar Door eventuele twijfels van de koper over het opgegeven aantal vierkante meters te erkennen en dit bespreekbaar te maken, ontkomt de verkopend makelaar aan aansprakelijkheid voor het feit dat de woning niet conform de NEN 2580 is opgemeten en een onjuist aantal vierkante meters in de woonbrochure en op internet is vermeld. Van belang is dat goed wordt vastgelegd wat met de koper is besproken, omdat anders niet kan worden uitgesloten dat de verkopend makelaar in lastige bewijsopdrachten verzeild raakt. Bovendien heeft te gelden dat in onderhavig geval het aantal vierkante meters een issue was voor het sluiten van de koopovereenkomst. Dit maakt de situatie anders dan die waarin de koper eerst na het sluiten van de koopovereenkomst, bijvoorbeeld in het kader van de taxatie ten behoeve van de financiering, blijkt dat het aantal vierkante meters minder is dan door de verkopend makelaar opgegeven. Het vonnis van de Rechtbank Noord-Holland d.d. 17 december 2014 treft u als bijlage aan. Maartje Boender-Lamers Vragen over dit Twaalfuurtje kunt u stellen via servicedesk@randwijck.nl Het Twaalfuurtje van deze week is een initiatief van Van Randwijck Advocaten. Doel is om een zorgvuldig geselecteerd aantal geadresseerden elke woensdag van de week om klokslag uur (of zoveel eerder of later als het de techniek behaagt) een berichtje te sturen waarin één enkele opvallende ontwikkeling in de praktijk wordt aangestipt en behandeld. Verzoeken tot opname in de lijst van geadresseerden kunnen worden gericht aan info@randwijck.nl Indien geen prijs wordt gesteld op toezending van de berichten, kunt u dit melden door middel van een enkel berichtje aan info@randwijck.nl Van Randwijck Advocaten Postbus GB Rotterdam telefoon telefax Deze is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Verstrekking aan en gebruik door anderen is niet toegestaan. Van Randwijck Advocaten sluit iedere aansprakelijkheid uit die voortvloeit uit elektronische verzending. Van Randwijck Advocaten contracteert onder toepasselijk verklaring van haar algemene voorwaarden (te vinden op Van Randwijck Advocaten is Associate Master Aansprakelijkheid en Verzekering Erasmus School of Law, Erasmus Universiteit Rotterdam

3

4

5

6

7

8