RUP Nederhase Gemeente Aalst Juni 2014

Transcriptie

1 RUP Nederhase Gemeente Aalst Juni 2014

2 Opdracht: RUP Nederhase Opdrachtgever: Opdrachthouder: Gemeentebestuur Aalst Grote Markt Aalst Adoplan bvba Vaartlaan 28/ Deinze Tel: 09/ Fax: 09/ office@adoplan.be

3 RUP Nederhase Toelichtingsnota Gemeente Aalst Juni 2014

4 Opdracht: RUP Nederhase Opdrachtgever: Opdrachthouder: Gemeentebestuur Aalst Grote Markt Aalst Adoplan bvba Vaartlaan 28/ Deinze Tel: 09/ Fax: 09/ office@adoplan.be

5 0 INHOUD 0 Inhoud Inleiding Algemeen Beslissing tot opmaak van het gemeentelijk RUP Bestaande feitelijke toestand Situering en beschrijving van het plangebied Fotoreportage plangebied Planologische context Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Ruimtelijke visie landbouw, natuur en bos: regio Schelde-Dender Provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Aalst Ontwikkelingsperspectieven binnen de deelruimten Ontwikkelingsperspectieven binnen de deelstructuren Prioritaire beleidsthema s Bindende bepalingen Sectorale plannen

6 3.5.1 Landschapsatlas Mobiliteitsplan Streefbeeld N Biologische waarderingskaart Landbouwtyperingskaart Juridisch bestaande toestand Basisgegevens Juridisch kader Ruimtelijke behoeften binnen het plangebied Planologisch attest bvba De Ridder Metaalconstructies Bestaande toestand en doelstellingen Voorwaarden planologisch attest woningen Zonevreemde woningen Woonlint aan de N41ten noorden van Nederhase Woonblok ten zuiden van Nederhase Recreatie Tennis Scouts Hofstade Mobiliteit recreatiezone Open ruimte Visie Meso-niveau

7 7.2 Micro-niveau Laagdynamisch woonlint Natuurontwikkeling geënt op beekvalleien Verweving tussen landbouw en recreatie in lens tussen woonlint en natuur Inrichtingsschets recreatiezone Watertoets Terreintoets Plantoets Besluit Plan-Mer Screeningsnota Ontheffing plan-mer plicht Ruimtebalans en op te heffen voorschriften Register met bestemmingswijzigingen Planproces Voorontwerp Voorlopige vaststelling Bijlagen Beslissing ontheffing plan-mer plicht Ontheffing van opmaak Ruimtelijk Veiligheidsrapport

8

9 1 INLEIDING 1.1 ALGEMEEN Onderhavig document betreft het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (Gemeentelijk RUP) Nederhase. Conform de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening omvat een ruimtelijk uitvoeringsplan: - een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied het plan van toepassing is; - de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer en, desgevallend, de normen, vermeld in art en van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid; - een weergave van de feitelijke en juridische toestand; - de relatie met het ruimtelijk structuurplan waarvan het een uitvoering is; - in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; - in voorkomend geval, het planmilieueffectenrapport en de passende beoordeling; - in voorkomend geval, een register van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een compensatie conform het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid. 1.2 BESLISSING TOT OPMAAK VAN HET GEMEENTELIJK RUP Het RUP wordt opgesteld om doelstellingen uit het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Aalst te realiseren. Zo wordt het herbestemmen van bijkomende recreatiegebied, met bijzondere aandacht voor het realiseren van een speelbos, de aanpak van zonevreemde woningen en bedrijven en de mogelijkheid tot de creatie van een open ruimte verbinding behandeld conform het richtinggevend gedeelte van het Ruimtelijk Structuurplan Aalst Het college van burgemeester en schepenen heeft daarnaast op 29 juli 2008 een positief planologisch attest afgeleverd. Hiermee verbindt de gemeente zich ertoe, conform artikel van Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening een gemeentelijk RUP op te maken, rekening houdende met de in het attest opgelegde voorwaarden. 4

10

11 2 BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND 2.1 SITUERING EN BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED Op MACRO-niveau: Het plangebied is gelegen in het noorden van de stad Aalst, met name in de deelgemeentes Hofstade en Gijzegem. Aalst is een regionale stad gelegen in de Vlaamse Ruit. De stad is gelegen aan verscheidene structuurbepalende lijninfrastructuren zoals de hoofdweg E40, de spoorlijn Brussel-Gent en de waterloop de Dender. De stad is gelegen in het midden van de verbindingslijn tussen de steden Gent en Brugge. Op MESO-niveau: Het plangebied is grotendeels gelegen in de deelgemeente Hofstade, enkel het meest noordelijke deel van het plangebied is gelegen op het grondgebied van de deelgemeente Gijzegem. Het plangebied sluit aan op de N41, Steenweg naar Oudegem, welke de steden Aalst en Dendermonde met elkaar verbindt. Deze weg is in het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen geselecteerd als een secundaire weg type II. Aan de andere zijde van het plangebied bevindt zich de Dendervallei welke structuurbepalend is voor de omgeving. Op MICRO-niveau: Het plangebied wordt in het westen begrensd door de N41, een secundaire weg type II. De noordelijke grens is bepaald door de eerste percelen ten noorden van de Legeweg. De oostelijke grens wordt ten noorden van de Nederhase bepaald door de diepe percelen langsheen de steenweg, N41. Ten zuiden van de Nederhase, is de oostelijke grens de zonevreemde woning aan de Nederhase, de tennis en de scoutslokalen met aanliggend speelbos. In het zuiden is de grens gevormd door de scheiding tussen het woongebied en het agrarisch gebied aan de Koningshofbaan en de terreinen van de scouts. 5

12 Binnen het plangebied zijn verschillende functies aanwezig: 1) Wonen: Het wonen is gesitueerd langsheen de N41, Steenweg op Dendermonde. Er zijn eveneens twee zonevreemde woningen langsheen de Nederhase en een derde in de tweede bouwlijn, aan de N41 ten noorden van Nederhase. 2) Bedrijvigheid: De bedrijvigheid binnen het plangebied bestaat uit het zonevreemd gelegen metaalverwerkend bedrijf De Ridder Metaalconstructies bvba. Voor dit bedrijf is op 29 juli 2008 een positief planologisch attest afgeleverd. 3) Handel Langsheen de N41 is in het plangebied een drankhandel en een self-service benzinestation gelegen. 4) Recreatie: Binnen het plangebied bevindt zich een tennisclub en de lokalen van de scouts van Hofstade. 5) Landbouw: Binnen het plangebied bevinden zich verscheidene akkers, weiland en een braakliggend stuk grond. 6) Natuur: Het plangebied is gedeeltelijk gelegen binnen de afbakening van het erkend natuurreservaat E379 Hogedonk. Binnen het plangebied stroomt een waterloop van 3 de categorie, de Kleine Meersbeek, welke een zijbeek vormt van de Molenbeek I. 6

13 RUP 'Nederhase' te Aalst Situering op topografische kaart - 1: Legende Perimeter RUP datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

14 RUP 'Nederhase' te Aalst Situering op orthofoto Legende Perimeter RUP datum: mei 2013 schaal: 1: (Bron: AGIV) Meters ±

15 2.2 FOTOREPORTAGE PLANGEBIED Binnen het plangebied: 7

16 Omgeving van het plangebied: 8

17 3 PLANOLOGISCHE CONTEXT 3.1 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN De stad Aalst is geselecteerd als regionale stad. Het plangebied zelf is echter gelegen buiten de afbakening van het regionaalstedelijk gebied zodat de principes van het buitengebied van toepassing zijn. Met betrekking tot het buitengebied doet het RSV volgende uitspraken die relevant zijn voor het plangebied in Aalst: Wonen: In het buitengebied wordt gestreefd naar een woningdichtheid van 15 woningen/ha. Bovendien moet de woonbebouwing opgevangen worden in de daartoe best uitgeruste kernen. Natuur: Hierin wordt een onderscheidt gemaakt in grote eenheden natuur (GEN), grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO), natuurverbindingsen natuurverwevingsgebieden. Het afbakenen van deze gebieden is een taak van de Vlaamse en/of de provinciale overheid. Maar niet alleen deze grote gebieden hebben een grote natuurwaarde. Ook minder grote of minder opvallende natuurelementen in de gemeente zijn van belang. Kleine biotopen of kleine landschapselementen in een landbouwgebied (holle wegen, poelen, bomenrijen, houtkanten, rietkragen, ). Naast deze algemene principes inzake natuur worden in het RSV geen specifieke uitspraken geformuleerd voor Aalst. Hierbij moeten we vaststellen dat binnen of grenzend aan het plangebied, zich geen VEN-gebieden bevinden. Landbouw: Landbouw is een belangrijke functie in het buitengebied. Om de landbouwstructuur te versterken stelt het RSV de afbakening van de gebieden voor beroepslandbouw in het vooruitzicht. Tegelijkertijd worden ook verwevingsgebieden tussen landbouw en natuur afgebakend, waar plaats is voor natuur én landbouw. Tenslotte bakent het RSV bouwvrije zones af. Dit zijn samenhangende zones voor grondgebonden landbouw, waarin geen bedrijfszetels gevestigd zijn. (Zie ook hoofdstuk 3.2) Recreatie: De mogelijkheden die het buitengebied biedt aan toerisme en recreatie, worden erkend. Uitgangspunt bij de ontwikkeling van toeristischrecreatieve activiteiten in het buitengebied is het recreatief medegebruik met respect voor de draagkracht van het gebied. 9

18 3.2 RUIMTELIJKE VISIE LANDBOUW, NATUUR EN BOS: REGIO SCHELDE-DENDER In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen stelde de Vlaamse overheid in 2008 een ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos op voor de regio Schelde - Dender.Het plangebied is gelegen binnen het deelgebied Dender. Volgend concept is van toepassing op het plangebied. Concept: Behoud en versterking van gevarieerde (open/halfopen) valleilandschappen met ruimte voor natuurlijke waterberging met verweving tussen landbouw en natuur. Volgende elementen van dit concept zijn van toepassing (gebied 30.1 Dendervallei tussen Aalst en Dendermonde): In deze gebieden is de hoofdfunctie in hoofdzaak landbouw met overdruk natuurverweving. Beperkte delen kunnen als hoofdfunctie natuur hebben. De vallei van de Dender is structuurbepalend voor de natuurlijke structuur op bovenlokaal niveau. Er wordt ruimte geboden aan de watersystemen voor het natuurlijk functioneren van hun structuurbepalende processen (overstroming, erosiesedimentatie, vorming oeverwal-komgrondstructuur). Ze slingeren zich als continue blauwgroene linten door het landschap. Ecologische barrières worden zoveel als mogelijk opgeheven of hun effecten gemilderd. De structuur van de Dender en de beekvalleien wordt versterkt en geaccentueerd als drager van belangrijke natuurwaarden. De samenhang tussen rivier, vallei en hogere overgangen enerzijds en tussen de deelgebieden anderzijds wordt versterkt of hersteld. Deze gebieden creëren samen met de waardevolste natuurkernen een structureel samenhangend geheel tussen Dendermonde en Aalst. Kenmerkend is het kleinschalig karakter van deze valleien met nog een intacte structuur van natuur- bos - en landschapselementen (of waar goede mogelijkheden en kansen voor herstel hiervan zich aandienen). (Gecontroleerde) waterberging kan een nevenfunctie zijn. Het optreden van de natuurlijke overstromingen wordt behouden en in de mate van het mogelijke hersteld of uitgebreid. De ecologische opwaardering van bos of aanplanten met een belangrijke economische functie is wenselijk. Ecologische barrières worden zoveel als mogelijk opgeheven of hun effecten gemilderd. 10

19 In de valleien en langs de overgangen naar drogere valleiflanken staat het versterken en herstellen van structuur van natuur- bos - en landschapselementen voorop. Bijzondere aandacht gaat er naar de ontwikkeling van vochtige tot natte, halfnatuurlijke hooilanden en graasweiden. Op plaatsen met bijzondere potentie daartoe worden lokaal moerassen of broekbossen hersteld of ontwikkeld. De aandacht gaat naar het herstel van een goede waterkwaliteit, een natuurlijke waterhuishouding (met ondermeer het herstel van de fluxen van het kwel- en grondwater), het herstel van de beekmorfologie en- dynamiek en het verhogen van het kombergend vermogen (natuurlijke overstroombaarheid). Beheersovereenkomsten behoren tot de mogelijkheden voor afstemming tussen landbouw- en natuurwaarden. Verbetering van de ecologische corridorfunctie van waterlopen door ondermeer het bestrijden van erosie, opheffen van barrières en vrijwaren van bebouwing behoren tot de doelstellingen. Het plangebied is niet gelegen binnen een herbevestigd agrarisch gebied. Afbakening actiegebieden binnen de ruimtelijke visie landbouw, natuur en bos. 11

20 De gemeenteraad van Aalst verleende volgend advies met betrekking tot het plangebied in het kader van de gewenste ruimtelijke structuur in de visie landbouw, natuur en bos. Actie 50. Dendervallei tussen Aalst en Dendermonde Concept 30.1 is van inhoud veranderd in de gewenste ruimtelijke structuur dd. maart 2008 in vergelijking met de verkenningsnota dd. januari Van een gebied dat gedifferentieerd werd als natuurverwevingsgebied met landbouw en natuur als nevengeschikte functies veranderde het in een gebied met landbouw als hoofdfunctie. Dat klopt niet met de realiteit in het Denderland in Herdersem en Gijzegem-Hofstade. De bestemming is hier hoofdzakelijk natuurgebied. Wij zijn van mening dat concept 30.1 op het grondgebied Aalst eerder past bij de inhoud van concept 29. Bij de opmaak van een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan moeten natuur en landbouw minstens nevengeschikt zijn. In werkelijkheid moet in deze kwetsbare valleigebieden de natuurwaarde, die er is, verhogen. Overdreven bemesting verziekt er de waterkwaliteit. Landbouw is er alleen verantwoord op de hogergelegen minder kwetsbare percelen. De omgeving bevat een groot aantal oude Dendermeanders met hoge natuurpotenties en een aantal waardevolle poelen. Verder zijn er natte hooilanden en zeer waardevolle kleine landschapselementen. 12

21 3.3 PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOST-VLAANDEREN Het plangebied is gelegen in het deelgebied de Dendersteden, stedelijke concentratiepunten in de ontwikkelingen tussen Gent en Brussel : Binnen dit deelgebied worden volgende ruimtelijke principes vooropgesteld: Versterking van de Dendersteden als kwalitatieve stedelijke kerngebieden; Herstel van de economische rol op basis van de bestaande ontsluitingspotenties en de bereikbaarheid vanuit het eigen ommeland; De Dender als ruggengraat en randvoorwaarde in de stedelijke ontwikkeling. Gezien de ligging van het plangebied buiten de afbakening van het stedelijk gebied, is vooral het laatste ruimtelijk principe van toepassing. Het plangebied is tevens gelegen in het oostelijk rastergebied. Binnen dit deelgebied worden volgende ruimtelijke principes vooropgesteld: Maximaal gebruik van de open ruimtekamers voor de open ruimtefuncties; Gedeconcentreerde bundeling van wonen in een ruime selectie van kernen en enkele duidelijke centrale plaatsen; Een verkeerssysteem vertrekkend vanuit openbaar vervoer en gericht naar de centrale plaatsen; De kleine steden als ontwikkelingspolen van de ondersteunende functies voor de regio. De ruimtelijke principes van deze deelruimte zijn gericht op niet stedelijke gebieden, zoals het plangebied. Met deze visie en concepten als basis zijn de ontwikkelingsperspectieven per deelstructuur verder uitgewerkt : Wonen: De provincie selecteerde de kern van Gijzegem als een woonkern. De kern van Hofstade zelf maakt ruimtelijk deel uit van het stedelijk gebied van Aalst. Het plangebied op zich is gelegen op de grens tussen beide kernen. Landbouw: Op het vlak van gewenste ruimtelijke agrarische structuur behoort het plangebied tot de Valleigebieden van Schelde, Dender, Leie, Durme en Moervaart. De landbouw heeft een belangrijke rol in het behoud van de valleigebieden van Schelde, Leie, Dender, Durme en Moervaart. In de toekomst moet de landbouw deze taak kunnen blijven vervullen, al moet ze rekening houden met de beperkingen die in het kader van natuurontwikkeling en integraal waterbeleid aan de bedrijfsvoering gesteld worden. Binnen de valleigebieden is het wenselijk dat de provinciale overheid maatregelen neemt waarbij de landbouwers ondersteund en begeleid worden bij het inpassen van (natuur)- doelstellingen in de agrarische bedrijfsvoering. Sensibiliseringsacties en voorbeeldprojecten zijn belangrijke instrumenten om verweving tussen landbouw en natuur te stimuleren. (PRS, p.380) Landschap: De zone ten westen van de Koningshofstraat van het plangebied behoort tot de landschapsregio Land van Wetteren Lede. Voor dit gebied worden volgende ontwikkelingsopties geformuleerd: vrijwaren resterende open ruimten door weren en bufferen van bewoning en infrastructuur; versterken contrasten met de Scheldevallei. 13

22 De zone ten oosten van de Koningshofstraat van het plangebied behoort tot de landschapsregio Dendervallei. Voor deze zone worden volgende ontwikkelingsopties geformuleerd: vrijwaren van bebouwing van om het even welke aard in het valleigebied; bijzondere aandacht voor de gradiënten en toposequenties in het landschap; accentueren van de waardevolle sites (o.a. meanders) in hun omgeving; gedifferentieerde aanpak voor de verschillende riviersegmenten Recreatie: Het plangebied is gelegen in de toeristisch-recreatieve aandachtsgebied van de Denderende steden. Buiten de stedelijke gebieden blijven de toeristisch-recreatieve activiteiten beperkt tot recreatief medegebruik. Verdere ontwikkeling van toeristisch-recreatieve infrastructuur van bovenlokaal niveau buiten de stedelijke gebieden is niet wenselijk. Gekoppeld aan de kernen zijn in beperkte mate kleinschalige lokale infrastructuren mogelijk ter ondersteuning van het toeristisch-recreatief medegebruik van de Dender en de bossen. T.b.v. het recreatief medegebruik op provinciaal niveau zijn versterking van de natuurwaarden in de Dendervallei, ontsnippering van de natuurlijke structuur en verbetering van de verbindingsmogelijkheden voor langzaam recreatief verkeer wenselijk. De provincie selecteerde volgende elementen: Relictzones: Dendervallei Structuurbepalende landschapselementen en componenten van provinciaal belang: vallei van de Dender, de Dender en de Molenbeek naar de Dender Natuurverbindingsgebieden: de Dendervallei Secundaire wegen type II: de N41, Steenweg op Dendermonde Secundair waterwegennet: de Dender 14

23 3.4 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN AALST Ontwikkelingsperspectieven binnen de deelruimten Het plangebied is in Aalst gelegen op de grens tussen de deelruimtes Land van Wetteren-Lede landbouwgebied en open ruimte tussen Aalst en Gent en Stedelijk Aalst complex knooppunt op het kruispunt van E40 en Dender. Hierbij is de vallei van de Molenbeek I de drager van meer natuurlijke ontwikkelingen. Als ruimtelijke principes stelt het ruimtelijk structuurplan Aalst (RSA): Natuurlijke structuur met een gedifferentieerde Dender tussen grote natuurlijke gehelen; Nederzettingstructuur met een stedelijk Aalst omringd door straat- en kerndorpen; Ruimtelijk-economische structuur met gemengd economische gebieden, regionale bedrijventerreinen en landbouwgebieden als dragers; Verkeers- en vervoersstructuur met verschillende ontsluitingsmogelijkheden binnen en buiten stedelijk gebied; Landschappelijke structuur met een stedelijk landschap tussen grote landschappen. Deze ruimtelijke principes werden toegepast op de deelruimte Land van Wetteren-Lede. Dit vertaalde zich naar volgende principes voor het plangebied: Groene verbindingen als scheiding tussen Gijzegem en stedelijk Aalst; Beperkte woongebieden; Een sterke, gave en natuurlijke Dendervallei Ontwikkelingsperspectieven binnen de deelstructuren Gewenste ruimtelijk-natuurlijke structuur De rivier- en beekvalleien zijn structuurbepalend in de ruimtelijk-natuurlijke structuur. Voor het plangebied zijn dit de Molenbeek I en de Dender. De noordelijke Dendervallei bevat waterrijke depressies die zoveel mogelijk van verdere bebouwing en verharding dienen gevrijwaard te worden. Natuur komt er verweven met andere functies of als hoofdfunctie voor. Het plangebied kan tevens worden aanzien als een gebied met verweven natuurlijke elementen. 15

24 De noordelijke Dendervallei is geselecteerd als bovengemeentelijk aandachtsgebied. Hier wordt gekeken naar het versterken van de natuurlijke structuur van deze vallei en het uitbouwen ervan tot een verweven gebied met passieve recreatie, graslanden en hooilanden, bosjes, lineair groen, houtkanten, knotwilgenrijen, Gewenste nederzettingsstructuur Het beleid is gericht op het versterken van de identiteit van verschillende nederzettingsvormen in stedelijk gebied en buitengebied. Dit gaat gepaard met het tegengaan van versnippering in linten, gehuchten en verspreide bebouwing. Het plangebied zelf is gelegen op de overgang tussen de gemend stedelijke wijk van Hofstade en de zelfstandige maar beperkte kern van Gijzegem in het buitengebied. Bijzondere aandacht is vereist voor de overgang naar de open ruimte toe. Algemene principes voor lintbebouwing. Het plangebied wordt gekenmerkt door lintbebouwing langsheen de N41. Hierdoor wordt de kern van Gijzegem vandaag verbonden met deze van Hofstade door een woonlint. In de mate van het mogelijke wordt het verder invullen van de juridisch vastliggende mogelijkheden in open linten afgeremd. Daarbij gelden volgende principes: De openheid van het buitengebied moet worden gevrijwaard door het beperken van de dichtheid in woonlinten, door het vrijwaren van zichten, door het behouden van open dwarsrelaties, door het inpassen van linten in het landschap en door het stimuleren van aanplantingen. De kamers van het raster, gevormd door woonlinten, worden strikt voorbehouden voor open ruimte functies. Aanpak van zonevreemde woningen. Het plangebied bevat twee zonevreemde woningen. De stad Aalst wil de problematiek van zonevreemde woningen samen met andere problematieken aanpakken in gebiedsgerichte RUP s, die voortvloeien uit de overige thema s van het structuurplan. Bij de opmaak daarvan zal een gedetailleerde beoordeling plaatsvinden van elke specifieke plaatselijke ruimtelijke situatie. De beoordeling gebeurt enerzijds rekening houdend met de ontwikkelingsperspectieven voor de deelruimte in kwestie en anderzijds met behulp van criteria voor een goede plaatselijke ruimtelijke ordening, zowel inzake de aansluiting bij het bebouwd weefsel als inzake inpassing in het landschap. 16

25 Gewenste ruimtelijk-economische structuur Aanpak van zonevreemde bedrijven (buiten woongebied). Bij het opmaken van gemeentelijke RUP s doet de gemeente een specifieke beoordeling per bedrijf. Criteria bij deze beoordeling zijn de samenhang met de gewenste ruimtelijke structuur voor de gemeente en de deelruimten daarin, de ligging in al dan niet kwetsbare en waardevolle gebieden en de plaatselijke draagkracht en mogelijkheid tot verweving. Bedrijven in landschappelijk gevoelige gebieden worden zonevreemd behouden. Er wordt op lange termijn een herlokalisatiebeleid gevoerd. De gemeente gaat ervan uit dat deze bedrijven zullen herlokaliseren na een afschrijvingsperiode, bij onverwachte voorvallen, bij overnames en dergelijke. De gemeente voorziet daarvoor een aanbod op de bestaande of nieuwe regionale of lokale bedrijventerreinen Gewenste ruimtelijk-agrarische structuur Landbouw verweven met natuurwaarden in rivier- en beekvalleien. Het samenhangend geheel van rivier- en beekvalleien vormt een netwerk van verbonden natuurelementen in het agrarisch landschap. In deze beekvalleien overlappen gebieden van de natuurlijke structuur met gebieden van de agrarische structuur en doen zich mogelijkheden voor verweving voor. In deze gebieden staan behoud en bestendiging van de open ruimte voorop, waarbij het agrarisch grondgebruik, binnen een vastgelegd ruimtelijk kader, in stand wordt gehouden door leefbare landbouwbedrijven. De wijze waarop deze verweving in deze context wordt ingevuld, moet tot op het perceelsniveau expliciet worden vastgesteld in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Verschillende niveaus van verweving kunnen hier onderscheiden worden. Een eerste vorm van verweving treft men aan in gebieden waar landbouw- en natuurwaarden naast elkaar voorkomen en op gelijke voet worden behandeld. De aanduiding verwevingsgebied slaat louter op het ruimtelijk patroon en legt aan de landbouw geen bijkomende beperkingen op. Het gaat om landbouwpercelen met een goede ruimtelijke structuur en bodemgeschiktheid. Ze maken integraal deel uit van de agrarische structuur. Ten tweede betreft het gebieden waarbinnen bijzondere stedenbouwkundige voorschriften geformuleerd worden (verbod reliëfwijzigingen, het verwijderen van kleine landschapselementen, het planten van uitheemse boomsoorten zoals populieren enz.). Het gaat om landbouwpercelen met een goede ruimtelijke structuur en bodemgeschiktheid die een landschappelijke en/of ecologische meerwaarde hebben. Zij maken integraal deel uit van de agrarische structuur. Ten derde gaat het om gebieden waar de landbouwactiviteiten bijkomende randvoorwaarden opgelegd krijgen, vastgelegd in beheersovereenkomsten. De landbouwer moet er de keuze krijgen verder te boeren op grond van de overeenkomst of een opstapvergoeding overeen te komen. Het gaat om voor landbouw minder geschikte percelen langs beekvalleien, in gebieden met hoge potenties voor natuur enz. in agrarisch gebied. Ze maken geen deel uit van de agrarische structuur. 17

26 Tenslotte zijn er gebieden waar de bestaande landbouwactiviteiten worden stopgezet ten gunste van natuur. In deze gebieden worden aan de bestaande landbouw voldoende alternatieven geboden bijvoorbeeld via kavelruil met andere percelen, een opstapvergoeding of onteigening. Het gaat om voor landbouw ongeschikte percelen binnen natuur- en groengebieden. Ze maken geen deel uit van de agrarische structuur. Hobbylandbouw In Aalst bestaat er een groeiende vraag naar ruimte voor niet-professionele, veeleer recreatieve landbouwactiviteiten, ook wel hobbylandbouw genoemd. Een kenmerkend voorbeeld zijn daarvan weiden voor paarden en pony's. Dergelijke activiteiten worden niet toegelaten in gebieden die belangrijk zijn voor het functioneren van de professionele land- en tuinbouwactiviteiten (met andere woorden binnen de agrarische structuur). Als principe wordt naar voor geschoven deze hobbylandbouwactiviteiten enkel toe te laten in structureel aangetaste agrarische gebieden (die op termijn uit de agrarische structuur worden gesloten) of in recreatie- of parkgebieden binnen of aan de rand van het verstedelijkt gebied en de landelijke woonkernen Recreatie Binnen de bestaande ruimtelijke structuur worden de terreinen van de scouts van Hofstade aangeduid als zoekzone voor bijkomend recreatiegebied. Principes voor het beleid ten aanzien van recreatie. Bovenlokale, hoogdynamische of grootschalige voorzieningen voor sport en recreatie worden geconcentreerd in het stedelijk gebied. Lokale sport- en recreatievoorzieningen (bijvoorbeeld lokale sportterreinen, park, speelbos) worden ontwikkeld aansluitend bij elke deelkern. Mogelijke uitbreidingen van bestaande recreatieve voorzieningen in het buitengebied kunnen enkel gebeuren indien de uitbreiding in verhouding staat tot het niveau van de betreffende kern. In functie van medegebruik van voorzieningen worden recreatieve voorzieningen geconcentreerd op een beperkt aantal plaatsen. In natuurlijke gebieden kan laagdynamische recreatie worden verweven indien recreatie verspreid en aan lage dichtheid voorkomt. Bijvoorbeeld valleigebieden kunnen als waterpark met vochtige gebieden, vijvers en wandelpaden worden ontwikkeld. De uitrustingsgraad van deze gebieden blijft altijd zeer beperkt. Hobbylandbouw is een onderdeel van recreatie en niet van landbouw. Gebieden daarvoor worden maximaal ingeplant in restgebieden aansluitend bij woonkernen. Ontwikkelingsperspectieven recreatie binnen het plangebied: De tennisterreinen aan de Koningshofbaan zijn gelegen in een geëigende zone, maar moeten maatregelen nemen om zich in te passen in het omgevend landschappelijk waardevol gebied. Het scoutsheem aan de Koningshofbaan kan worden herbestemd naar een speelbos, rekening houdend met de ecologische potenties van dit gebied. 18

27 Gewenste verkeers- en vervoersstructuur De N41 Op het tijdstip van het opstellen van het RSA, was het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen nog niet opgesteld. De N41 Aalst- Dendermonde is echter in het RSV niet opgenomen als een primaire weg en kan dan ook geen verbindende functie krijgen op Vlaams niveau. Op deze wijze wordt een maasverkleining vermeden. De weg is uiteindelijk opgenomen als secundaire weg type II. Op deze wijze vormt de weg een bijkomende ontsluiting van Dendermonde als verkeersgenererend element van provinciaal niveau naar het hoofdwegennet (de E40). Daarnaast verzamelt de N41 het zeer diffuus verkeer vanuit het versnipperd gebied tussen Dendermonde en Aalst. De gemeente dringt aan bij de provincie tot het opmaken van een streefbeeld voor de N Gewenste landschappelijke structuur Het beleid is gericht op het verhogen van de landschappelijke kwaliteit in stedelijk gebied, in woonkernen en in buitengebied. Dit door het verbinden en versterken van landschappelijke eenheden en het behouden van landschappelijke diversiteit en landschappelijke accenten. De gewenste landschappelijke structuur is in grote mate gebaseerd op de bestaande landschappelijke structuur. Volgende gebieden maken o.a. deel uit van de gewenste landschappelijke structuur: De structurerende hydrografische elementen zoals de Dender en Molenbeek I; Complexe gave landschappen zoals delen van de Dendervallei ten noorden van het stedelijk gebied; De markante terreinovergangen van het stedelijk gebied in Aalst naar de complexere gave landschappen. Het zijn overgangen tussen duidelijk verschillende landschappen. Hiervoor geldt een beleid van behoud van de zichtbaarheid en het vrijwaren van de bebouwing; In het ontwikkelingsperspectief voor open ruimte verbindingen wordt nieuwe bebouwing zoveel mogelijk geweerd en de ruimtelijke relatie tussen de erdoor verbonden gebieden gewaarborgd. Het betreft hier de open ruimte tussen Gijzegem en Hofstade. 19

28 3.4.3 Prioritaire beleidsthema s Volgende prioritaire beleidsthema s worden behandeld binnen voorliggend RUP. Het opnemen in gebiedsgerichte RUP s van een aantal zonevreemde bedrijven; Het herbestemmen in één of meerdere RUP s van bijkomende recreatiegebieden volgens de programmatie in het RSA, met bijzondere aandacht voor het realiseren van een speelbos in elke woonkern Bindende bepalingen Selectie en categorisering van deelstructuren: De gemeente selecteert: De Molenbeek I als beekvallei van gemeentelijk niveau; Aalst West als gemend stedelijke wijk; Gijzegem als kleine kern; De open ruimte tussen Gijzegem en Hofstade als open ruimte verbinding. Taakstelling: De gemeente streeft naar het herbestemmen van 25ha bijkomend recreatiegebied. De programmatie recreatiegebieden is daarbij richtinggevend. Acties De gemeente stelt gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen op voor delen van Hofstade voor: Het realiseren van bijkomend recreatiegebied; Het behouden van een open ruimte verbinding tussen Hofstade en Gijzegem. 20

29

30

31 3.5 SECTORALE PLANNEN Landschapsatlas Het plangebied is gedeeltelijk gelegen binnen de relictzone Dendervallei.(bron: landschapsatlas op Deze relictzone is gekenmerkt door de kleine percelen bos en bomenrijen. De dorpskernen zijn gelegen aan de rand van de vallei met bewoning op de oeverwallen. Het landgebruik bestaat voornamelijk uit weiland, maar regelmatig worden ook populierenaanplanten aangetroffen. De meersen in de vallei zijn al aanwezig op de kaarten van Ferraris (ca. 1780). De bodem in de relictzone bestaat uit voornamelijk alluviale gronden. De vallei bevat eveneens verschillende beken die in de Dender uitmonden (en daar puinwaaiers vormen) en verschillende gefossiliseerde meanders. De belangrijkste bedreiging voor de relictzone is de bebouwing in de meersen Mobiliteitsplan Het mobiliteitsplan van stad Aalst doet met betrekking tot het plangebied voornamelijk uitspraken over de N41. De wegen Nederhase en Koningshofsbaan zijn gecategoriseerd als lokale weg type III. Hierbij kan het zowel gaan om wijkstraten als om landelijke wegen en erftoegangswegen. Afhankelijk van de situatie zal een lokale weg III uit 1 à 2 rijstroken bestaan. De ontwerpsnelheid wordt bepaald door het gebied waardoor de weg loopt. De halteplaats voor het openbaar vervoer komt bij een lokale weg III op de rijbaan. Het fietsverkeer is er gemengd met het autoverkeer. Het mobiliteitsplan categoriseert de N41 als een secundaire weg type II. Een secundaire weg II is een weg met als hoofdfunctie het verzamelen op bovenlokaal niveau. In mindere mate neemt de weg een verbindende taak waar. Vanwege het lagere karakter van de weg is hier een hogere mate van toegang verlenen mogelijk. 21

32 RUP 'Nederhase' te Aalst Erfgoed Legende Perimeter RUP Inventaris bouwkundig erfgoed % puntrelicten lijnrelicten Ankerplaatsen relictzone dorpsgezicht landschap monument stadsgezicht datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: AGIV)

33 22

34 De N41 verzamelt het regionaal (omliggende hoofddorpen en woonkernen, regionale bedrijven) en het stedelijk verkeer (Dendermonde, Aalst) naar de stedelijke gebieden Aalst en Dendermonde en de ontsluit naar het hogere wegennet (R41, E40). De gemeentelijke begeleidingscommissie spreekt een voorkeur uit voor een omleiding rond Gijzegem in functie van de leefbaarheid, maar de aanleg en inrichting moet zo gebeuren dat zo min mogelijk bijkomend verkeer wordt aangetrokken. Het streefbeeld voor de N41 dient hier bijzondere aandacht aan te besteden en dit in de ruime bovenlokale context van de N41. Het mobiliteitsplan geeft daarom een aantal aanbevelingen aan voor de inrichting van de N41 die in een streefbeeld dienen worden meegenomen: - nadruk op gebiedsontsluiting, veiligheid en leefbaarheid, niet op snelle doorstroming; - er wordt uitgegaan van een 2x1-profiel met gescheiden fietspaden; - verbeteren van de verkeersveiligheid, onder meer aan de kruispunten; - verbeteren van de oversteekbaarheid, bv. in Hofstade; ook bij aanleg van het nieuw tracé in Gijzegem dient bijzondere aandacht te gaan naar de oversteekbaarheid voor fietsers, voetgangers en auto s; - als in Gijzegem een nieuw tracé gerealiseerd wordt, wordt op de actuele doortocht de verkeersfunctie beperkt tot de lokale ontsluiting (weren alle doorgaande verkeer door herinrichting, eventueel doorknippen van de as); - aanpassing van het knooppunt met de R41 in functie van veiligheid en leesbaarheid; - nieuwe rechtstreekse toegangen beperken. De N41 wordt tevens als lokale fietsroute aanzien die het provinciaal fietsroutenetwerk verder aanvult. Deze sluit namelijk wat verder in het zuiden (via de Hekkestraat) aan op de provinciale hoofdfietsroute langs het jaagpad van de Dender. De lokale fietsroute wordt ondersteund door de aanleg van vrijliggende fietspaden aan de N41. 23

35 3.5.3 Streefbeeld N41 Het ontwerp van het streefbeeld is PAC-conform verklaard dd. 4 december De opdracht van de studie is het uitwerken van één geïntegreerd verkeersplanologisch en stedenbouwkundig concept - streefbeeld van duurzame mobiliteit voor de N41 in functie van de geplande herinrichting ter uitvoering van de wegencategorisering. Het streven en realiseren van een multi-modale en verkeersveilige verbindingsfunctie staat centraal. Het aantal potentiële conflictpunten moet verminderd en beveiligd worden, de doorstroming moet bevorderd worden (in het bijzonder die van het openbaar vervoer) en het langzaam verkeer in langs- als in dwarsrichting moet veilig en comfortabel verlopen. Gelet op de, naar verhouding, intensieve lintbebouwing aan weerszijden van de N41 tussen de Hofstade en Gijzegem, en rekening houdend met een zekere noodzaak tot doorstroming inzake het verkeer, wordt een scheiding tussen lokaal en doorgaand verkeer weerhouden: hoofdweg met enkelrichting vent/parallelwegen tussen de Dendermondsesteenweg (Hofstade) en het begin van de omleiding van Gijzegem. Ter hoogte van Gijzegem wordt dan ook een omleidingsweg voorzien dat grotendeels gebaseerd is op de reservatiestrook voorzien in het gewestplan. Na de aanleg van de omleiding zal het tracé van de N406, doorheen de kern van Gijzegem, worden afgebouwd en heringericht tot een lokale weg. De omleiding start ongeveer ter hoogte van het bedrijf De Ridder Metaalconstructie. Ter uitvoering van het streefbeeld is een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan Secundaire wegverbinding tussen Aalst en Lebbeke (N41) opgesteld. Het PRUP is op door de bevoegde minister goedgekeurd. Omleiding N41 ter hoogte van Gijzegem (Bron: Ontwerp streefbeeld N41) 24

36 3.5.4 Biologische waarderingskaart Binnen en grenzend aan het plangebied komen verscheidene biologisch waardevollere elementen voor. Hierna volgt een oplijsting van de biologische waarden volgends de kartering in de biologische waarderingskaart: Zone 1: scouts Hofstade en bovenliggend bos Biologisch zeer waardevol gebied bevattende: een alluviaal essen-olmenbos, populier (Populus sp.) en Gewone es (Fraxinus excelcior). Zone 2: gebied ten zuiden van het plangebied Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen bevattende: een populierenaanplant op vochtige grond, natte ruigte met Moerasspirea (Filipendulion) en populierenaanplant op vochtige grond met ruderale ondergroei. Zone 3: twee gebieden aan weerszijden van de Koningshofbaan Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen bevattende: soortenarm permanent cultuurgrasland, bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg (Salix sp.) en bomenrij met dominantie van populier (Populus sp.). Zone 4: zone tussen de twee zonevreemde woningen aan Nederhase Biologisch waardevol gebied bevattende: een verruigd grasland en bomenrij met dominantie van populier (Populus sp.). Zone 5: tuin van de meest oostelijke zonevreemde woning aan Nederhase Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen bevattende: soortenarm permanent cultuurgrasland en een hoogstamboomgaard. Zone 6: gebied ten oosten van het plangebied, ten noorden van Nederhase Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen bevattende: soortenarm permanent cultuurgrasland, bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg (Salix sp.) en bomenrij met dominantie van populier (Populus sp.). Zone 7: gebied in het midden van de open ruimte ten noorden van het plangebied Biologisch waardevol gebied bevattende: soortenarm permanent cultuurgrasland, bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg (Salix sp.) en bomenrij met dominantie van populier (Populus sp.) en biologisch zeer waardevol gebied bevattende: een eutrofe plas met natuurlijke oevers. 25

37 RUP 'Nederhase' te Aalst Biologische waarderingskaart Legende Perimeter RUP biologisch minder waardevol complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen biologisch waardevol complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen biologisch zeer waardevol 1 2 datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: AGIV)

38 Zone 8: gebied ten noordoosten van het plangebied Biologisch waardevol gebied bevattende: soortenarm permanent cultuurgrasland, bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg (Salix sp.) en bomenrij met dominantie van populier (Populus sp.). Zone 9: gebied in het uiterste noorden van het plangebied Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen bevattende: soortenarm permanent cultuurgrasland en een hoogstamboomgaard. Zone 10: gebied ten noordwesten van het plangebied, aan de overzijde van de N41 Biologisch waardevol gebied bevattende: een soortenrijk permanent cultuurgrasland met relicten van halfnatuurlijke graslanden en mesofiel hooiland (glanshaververbond). Zone 11: gebied ten westen van het plangebied, aan de overzijde van de N41 Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen bevattende soortenarm permanent cultuurgrasland en verruigd grasland Landbouwtyperingskaart De agrarische gebieden binnen het plangebieden hebben een lage waardering, met uitzondering van de zone agrarisch gebied gelegen ten westen van de Koningshofbaan, welke een matige waardering heeft. De resterende gebieden zijn als niet-agrarische gebieden aangeduid. In de ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos regio Schelde-Dender is het agrarisch gebied niet herbevestigd. 26

39 RUP 'Nederhase' te Aalst Landbouwtyperingskaart Legende Perimeter RUP Niet-agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering Agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling)

40

41 4 JURIDISCH BESTAANDE TOESTAND 4.1 BASISGEGEVENS Kadasternummers plangebied Aalst: 5 de afdeling (Hofstade), sectie B: nr. 1P, 1R, 2K, 2L, 2M, 5A, 5C, 6B, 6C, 7 R, 7T, 7V, 7W, 7X, 7Z, 7A2, 8K, 8L, 10E, 11G, 11H, 11K, 11L, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 64E, 66B, 66C, 67D, 67E, 68B, 69/02, 69A, 69C, 70A, 71D, 71E, 72B, 72D, 73D, 73E, 74B, 74E, 77B, 78K, 78M, 78P, 79C, 80D, 186A, 191 E Aalst: 6 de afdeling (Gijzegem), sectie A: nr. 351E, 351F, 353A, 354, 355, 356, 357H, 357K, 358 Bedrijf bvba De Ridder Metaalconstructies Adres Steenweg op Dendermonde 130, Kadasternummers Stedenbouwkundige vergunningen 9308 Hofstade (Aalst) Aalst: 5 de afdeling (Hofstade), sectie B, nr. 2K, 2M - 12/01/1962 bouwen van stapelplaats + garage Vereniging Adres Kadasternummers Stedenbouwkundige vergunningen Scouts Hofstade Nederhase 9308 Hofstade (Aalst) Aalst: 5 de afdeling (Hofstade), sectie B, nr. 186 A, 191 E - Gebouwen van voor

42 Vereniging Tennis 2000 Adres Koningshofbaan 36, Kadasternummers Stedenbouwkundige vergunningen 9308 Hofstade (Aalst) Aalst: 5 de afdeling (Hofstade), sectie B, nr. 66, 77 B, 78 K B - 06/12/1999 het oprichten van een tennishal met clubhuis, het aanleggen van openlucht tennisterreinen en verhardingen voor wegenis en parkeergelegenheid - Vergunning 2004/775 Alle gegevens zijn eveneens terug te vinden op het plan juridische toestand. 4.2 JURIDISCH KADER Type Binnen het plangebied Gewestplan Aalst-Ninove-Zottegem-Geraardsbergen (K.B. 30 mei 1978) Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen Algemene plannen van aanleg - Bijzondere plannen van aanleg Verkavelingsvergunningen - V 1975/303-1 Ruilverkaveling/landinrichting - Beschermde monumenten - Beschermde dorpsgezichten - Het plangebied is gedeeltelijk gelegen in woongebied, gedeeltelijk in agrarisch gebied, gedeeltelijk in gebied voor dagrecreatie en gedeeltelijk in natuurgebied. Het plangebied is tevens gedeeltelijk gelegen binnen de reservatiestrook voor een nieuw aan te leggen weg BPA Hofstade Denderland en industriezone (K.B. 6 juli1964); enkel een deel van de zone voor sportplein is behouden in het plangebied. - V 1990/ V 1986/304-4 (grenzend aan het plangebied) 28

43 Type Beschermde landschappen - Vogelrichtlijngebied - Habitatrichtlijngebied VEN-gebieden - Gebieden van het duinendecreet Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (Ven) Gebieden met recht van voorkoop Natuurreservaten Bosreservaten - Waterwingebied - Bevaarbare waterlopen - Onbevaarbare waterlopen Rooilijnen Buurt- en voetwegen Bekkenbeheersplan Ondergrondse leidingen - Binnen het plangebied Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het habitatrichtlijngebied Bossen van het zuidoosten van de Zandleemstreek op m recht van voorkoop voor Waterwegen en Zeekanaal NV en de Vlaamse Landmaatschappij Gedeeltelijk binnen erkend natuurreservaat E379 Hogedonk Doorheen het plangebied loopt een waterloop van derde categorie, de Kleine Meersbeek Gewestweg N41 Binnen het plangebied bevinden zich de buurtwegen nr. 7, 36 en 57 en de voetwegen nr. 88 en 69. Gelegen in het deelbekken Vondelbeek van het Denderbekken. 29

44 RUP 'Nederhase' te Aalst Gewestplan T Legende Perimeter RUP woongebied woongebied met landelijk karakter woonuitbreidingsgebied gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut N N recreatiegebieden gebieden voor dagrecreatie bufferzones groengebied natuurgebied agrarische gebieden landschappelijk waardevolle gebieden industriegebieden ambachtelijke bedrijven en kmo's bestaande waterwegen aan te leggen waterwegen reservatie-gebieden N T N N ± datum: december 2009 schaal: 1: Meters (Bron: AGIV)

45 BPA Hofstade Denderland en industriezone (K.B. 6 juli1964) 30

46 RUP 'Nederhase' te Aalst Erkend natuurreservaat E379 - Hogedonk Legende Perimeter RUP Erkend Vlaams Natuurreservaat datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: Natuurpunt)

47 5 RUIMTELIJKE BEHOEFTEN BINNEN HET PLANGEBIED 5.1 PLANOLOGISCH ATTEST BVBA DE RIDDER METAALCONSTRUCTIES Bestaande toestand en doelstellingen Binnen het plangebied bevindt zich een zonevreemd gelegen metaalverwerkend bedrijf, bvba De Ridder Metaalconstructies. Gezien de zonevreemdheid van het bedrijf (de bedrijfsgebouwen zijn gelegen in het agrarisch gebied, achter de 50m woonzone), had deze problemen om de milieuvergunning te vernieuwen. De activiteiten van het bedrijf zijn: het voorbereiden van metalen constructies, het verwerken van metalen liggers tot frames voor gebouwen, ruwe metaalbewerkingen en het lassen van platen. De bedrijfssite bestaat uit een bedrijfsloods en een bedrijfswoning. Deze woning is deels geïntegreerd in de bedrijfsloods. De gebouwen bevinden zich op ca. 58m van de rooilijn van de Steenweg op Dendermonde. De zone tussen de bedrijfswoning en de straat is ingericht als tuin (met garagebox). Ten noorden van deze zone is een verharde toegang voorzien naar de bedrijfsloods. Het resterende deel van het perceel achter de bedrijfsloods heeft een groen karakter. 31

48 Op korte termijn wenst het bedrijf dan ook een bestendiging van de bestaande toestand zodat de bedrijfsactiviteiten kunnen worden voortgezet op de huidige locatie. Op lange termijn wenst het bedrijf de bedrijfswoning volledig te integreren in het bedrijfsgebouw zodat deze kan aangewend worden voor burelen en sociale voorzieningen. Aan de straatzijde, binnen de 50m woongebied, wordt dan een nieuwe bedrijfswoning opgericht Voorwaarden planologisch attest Het college van burgemeester en schepenen heeft op 29 juli 2008 een positief planologisch attest afgeleverd. Het college van burgemeester en schepenen gaat zowel akkoord met de voorgestelde uitbreidingen op de korte als de lange termijn, onder voorwaarden. Het college van burgemeester en schepenen wenst voor het bedrijf een maximaal uitdovend karakter op te leggen. Daarom wordt aan het planologisch attest als voorwaarde opgelegd dat voor het huidige agrarische gebied een open ruimte bestemming (landbouw, natuur, bos, ) dient behouden te worden, waarbinnen de bestaande bedrijvigheid zijn activiteiten verder kan uitoefenen onder de strikte voorwaarde dat: deze bedrijfsactiviteiten inzake benutte oppervlakte enkel uitbreiden binnen het bestaande gebouwenvolume waarvan ze deel uitmaken; er geen herbouw of nieuwbouw van het bedrijfsgebouw of delen ervan gebeurt; er geen omschakeling noch geheel noch gedeeltelijk plaatsgrijpt naar bedrijfsactiviteiten buiten de sector van de metaalverwerking; er geen eigendomsoverdracht geschiedt. 32

49 5.2 WONINGEN Zonevreemde woningen Binnen het plangebied komen een drietal zonevreemde woningen voor. Dit zijn de twee woningen ten noorden van de tennis aan de Nederhase en een woning in tweede bouwlijn aan de N41. Gezien de twee woningen aan de Nederhase niet aansluiten op de bestaande woonkernen en de woning aan de N41 een diepere aantasting van de open ruimte vertegenwoordigt, wordt gekozen om deze woningen niet te herbestemmen naar volwaardig woongebied. De bestaande decretale mogelijkheden voor zonevreemde woningen buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied blijven m.a.w. van toepassing. 1 Zo kunnen de woningen herbouwen en verbouwen tot een maximaal volume van 1.000m³. De bestaande ruimtelijke kenmerken van de woning verantwoorden geen uitbreiding van deze bestaande decretale mogelijkheden. 1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: art

50 5.2.2 Woonlint aan de N41ten noorden van Nederhase Het woongebied aan de N41 wordt herbevestigd. Dit betreft een zone van 50m woongebied vanaf de rand van de weg. De doelstelling van het GRS voor het realiseren van een openruimte verbinding in deze zone is door de stedenbouwkundige vergunningstoestand achterhaald. In de voorziene zone woongebied is een appartementencomplex opgericht dat het woonlint vervolledigde. Ten einde verdere verlinting te vermijden en maximaal visuele relaties tussen de N41 en het achterliggend groen te realiseren, is het belangrijk dat de woondichtheid van het gebied beperkt blijft. Daarom is het niet toegelaten de percelen verder op te splitsen voor de realisatie van bijkomende woningen of gebouwen. De maximale woondichtheid is beperkt tot 15 woningen per ha Woonblok ten zuiden van Nederhase Ten zuiden van de Nederhase, tussen de N41 en de Koningshofbaan, bevindt zich een strook woongebied van ca. 100m. Deze zone is gerealiseerd met de intentie van een woonzone te creëren bestaande uit twee bouwlijnen. De ene bevindt zich aan de N41, de andere aan de Koningshofbaan. Bij de realisatie van de Koningshofbaan is echter onvoldoende rekening gehouden met de gewestplanbestemmingen. Hierdoor sluit de wegbaan over een lengte van ca. 175 m niet aan op het woongebied. Tussen de wegbaan en het woongebied bevindt zich een strook van ca. 20m breedte agrarisch gebied. Hierdoor kunnen de percelen gelegen aan de Koningshofbaan niet ontwikkeld worden als woongebied. 34

51 Historische ontwikkeling van de zone : het BPA Denderland-Industriezone Zoals reeds aangegeven vormt de aanpassing van het woongebied ter hoogte van de Koningshofbaan naar het oordeel van de stad een correctie op het gewestplan. Er dient immers vastgesteld dat het woongebied langs de N 41 (ter hoogte van de Koningshofbaan) een (afwijkende) diepte heeft van ca 100 m. Evenwel sluit de Koningshofbaan niet aan op dit woongebied, maar is nog een smalle strook (20 m) agrarisch gebied voorzien tussen dit woongebied en de Koningshofbaan. Het plan wil deze smalle strook agrarisch gebied omzetten naar woongebied om dit woongebied aan te sluiten op de Koningshofbaan en op die manier makkelijker ontwikkelbaar te maken. Hierbij wordt geen bijkomend aanbod van bebouwbare percelen gerealiseerd. Het plan vermijdt enkel dat een bijkomende (vent)weg dient te worden aangelegd parallel met de bestaande Koningshofbaan om dit woongebied te kunnen aansnijden. De visie is ook onderschreven door de provincie in haar advies naar aanleiding van de plenaire vergadering : Het bestaande lint langs de N 41 wordt verbreed om een nieuwe achterliggende bouwlijn mogelijk te maken langsheen de Koningshofbaan. Deze verbreding van het woongebied dient evenwel enkel om de reeds op het gewestplan voorziene ontwikkeling mogelijk te maken. ( ) In die zin wordt weliswaar de oppervlakte woongebied uitgebreid, maar wordt er geen groter aantal woningen gerealiseerd dan oorspronkelijk voorzien op het gewestplan Uit een grondige studie van dit oude BPA Denderland en Industriezone (zowel bestemmingsplan als voorschriften) alsook van de (niet-gerealiseerde-) herziening van het BPA kunnen naar het oordeel van de stad volgende vaststellingen worden gedaan : a) Het BPA voorzag zowel in een ontwikkeling langs de N41 als in een (afzonderlijke) ontwikkeling geënt op de Koningshofbaan. Het BPA dat in 1964 werd opgemaakt voorzag een woonzone langs de n 41. Hierbij werd een woonlint beoogt voor open bebouwing (inkleuring in rood), waarachter zich een zone voor koeren en hoven situeerde (inkleuring in geel). Deze zone kan als grenszone met de achterliggende zone worden aanzien. 35

52 Zoals blijkt uit bovenstaand plan was ter hoogte van de Koningshofbaan een aparte zone (VIII) voorzien. Omtrent deze zone dienen volgende vaststellingen te worden gemaakt : De betrokken zone voorzag in een strook die zondermeer breder was dan de strook agrarisch gebied (van 20 m) overeenkomstig de gewestplanbestemming. De betrokken zone dient te worden ontsloten via de Koningshofbaan nu de ontsluiting doorheen de zone voor koeren en hovingen (overeenkomstig de voorschriften voor deze zone) niet is voorzien. Een dergelijke ontsluiting door de zone voor koeren en hovingen en de zone voor open woningbouw is eveneens volstrekt onlogisch. De zone VIII is als landbouwzone aangeduid. Lezing van de voorschriften leert evenwel dat in deze zone niet alleen land- en tuinbouwuitbatingen konden worden voorzien, (waarbij ook de nodige bedrijfswoning kon worden opgericht), daarenboven kon in deze zone ook lichte nijverheid worden ingeplant. Deze vaststellingen leiden naar het oordeel van de stad tot de conclusie dat het gewestplan geen vertaling van het BPA Denderland en Industriezone vormt. Dit is niet enkel de visu vast te stellen uit het bestemmingsplan, maar blijkt ook uit de voorschriften zelf waaruit blijkt dat de ontwikkeling van deze zone afgestemd was op de ontsluiting langs de Koningshofbaan. 36

53 b) Het ontwerp tot herziening van het BPA voorzag eveneens in een woonlint langs de Koningshofbaan. Begin de jaren 90 werd door de stad Aalst het plan opgevat om het BPA Denderland en industriezone te herzien. Ook in deze planningsprocedure werd ervoor geopteerd om het agrarisch gebied ter hoogte van de Koningshofbaan te corrigeren. In de toelichtingsnota bij dit BPA vinden we ook de reden terug van de aanpassing van het gewestplan (tussen het ontwerp-gewestplan dat een woonzone van 50 m diep voorzag en de definitieve vaststelling van het gewestplan dat deze woonzone voorzag op 100 m). Het BPA (KB van 6 juli 1964) voorzag dat voetweg nr. 520 Meulenbaan deels als grens tussen woonzone en landbouwzone fungeerde. Deze schuine afbakening werd door het gewestplan rechtgetrokken men creëerde een 100 m diepe woonzone vanaf de N 41. Dit in tegenstelling tot het ontwerpgewestplan, dat slechts een 50 m diepe woonzone voorzag. Het was dus duidelijk de bedoeling van het gewestplan om een 50 m diepe bouwzone te voorzien langs de N 41 en éénzelfde bouwzone langs de overzijde (zijde Koningshofbaan). De 100 m diepe bouwzone van het gewestplan hield echter geen rekening met het toekomstig tracé van de Koningshofbaan dat volgens het BPA op +/- 125 m afstand van de N 41 voorzien was. De Koningshofbaan werd rechtgetrokken in dezelfde periode (1976) als de goedkeruing van het gewestplan (1978). Hoewel het gewestplan dus bebouwing langs weerzijden toelaat, ligt nu in werkelijkheid een +/- 25 m diepe landbouwzone tussen de woonzone en de Koningshofbaan (.). Ook deze toelichting bevestigt dat het wel degelijk de bedoeling is geweest van het gewestplan een brede woonzone te voorzien die enerzijds langs de N 41 en anderzijds langs de Koningshofbaan kon worden aangesneden. De herziening van het BPA werd evenwel voor de plenaire vergadering afgebroken zodat deze herziening van het BPA nooit werd vastgesteld. Deze bijkomende opzoekingen en toelichting kan naar het oordeel van de stad Aalst de correctie op het gewestplan verklaren en verantwoorden. De vraag naar correctie van het gewestplan is naar het oordeel van de stad Aalst ook ruimtelijk te verantwoorden nu de oplossingen voor het aansnijden van het woongebied (zonder correctie door het RUP) wel kan gerealiseerd worden, maar deze oplossingen minder beantwoorden aan de principes van een goede ruimtelijke ordening van dit gebied. Bestaande invullingsmogelijkheden: invulling ventweg De beschikbare ruimte in het woongebied (100 m breed) laat toe om een ventweg van 7 m te realiseren vanaf de Koningshofbaan. Indien we rekening houden met een wegenis van 7 m breedte en een achteruitbouwstrook van 6 m, kan nog steeds een bouwzone van 20 m diepte worden voorzien die op min. 7,5 m van de bestaande grenslijn met het agrarisch is gesitueerd. Met andere woorden is conform het vergunningsbeleid een juridische invulling met halfopen en open bewoning vergunbaar binnen deze zone door middel van verkaveling van bv. twee bouwlagen met een gelijkvloerse bouwdiepte van max. 15 m en 12 m op de verdieping. 37

54 Scenario ventweg: Samengevat Het plan wil deze smalle strook agrarisch gebied (welke niet herbevestigd is in de ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos) omzetten naar woongebied ten einde het overige bestaande woongebied ontwikkelbaar te maken. Door dit bijkomende woongebied wordt echter geen bijkomend aanbod aan bebouwbare percelen gerealiseerd. Het plan vermijd op deze wijze de aanleg van een ventweg die anders dient worden aangelegd ten einde het woongebied verder te ontwikkelen. Op deze manier is de bestemmingswijziging te begrijpen als een correctie van het gewestplan opdat de ingekleurde bestemming effectief kan worden gerealiseerd. Binnen deze zone is een lage woondichtheid gewenst van maximaal 15 woningen per ha. Binnen deze zone is enkel open of half-open bebouwing toegelaten. 38

55 5.3 RECREATIE Aan de oostelijke zijde van de Koningshofbaan bevinden zich enkele recreatieve elementen. Dit bestaat vandaag uit de tennisclub Tennis 2000 en de scouts van Hofstade Tennis 2000 Bestaande toestand De tennisclub is gelegen binnen de geëigende bestemming, namelijk de zone voor sportplein en het gebied voor dagrecreatie volgens respectievelijk het BPA Hofstade Denderland-Industriezone en het gewestplan. De club bevat een parking (die ook de scouts mogen gebruiken), vijf buitenterreinen waarvan vier met verlichting en drie overdekte terreinen. Aansluitend op de overdekte terreinen bevinden zich de kleedkamers, burelen en cafetaria van de club. De club is opgericht in 2000 en heeft terreinen en infrastructuren gerealiseerd conform de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning. De club heeft zich landschappelijk ingepast door te voorzien in de nodige groenschermen en door beperkt in buitenreclame te voorzien. Het afvalwater van de club wordt gescheiden afgevoerd naar de riolering door middel van een pomp. Het regenwater wordt via een buis afgeleid naar de Kleine Meersbeek, een waterloop van derde categorie. Vandaag zijn er 5 buitenterreinen aanwezig waarvan 4 met buitenverlichting. Daarnaast is er een sporthal aanwezig waarin 3 overdekte tennisvelden en de bijhorende infrastructuur (kleedkamers, cafetaria, ) is gesitueerd. De acht tennisbanen moeten de behoefte van ca. 500 leden invullen. De ruimte met inbegrip van de bestaande parking en landschappelijke groenbuffers bedraagt ca. 1,06 ha. Hierin is een sporthal met bijhorende infrastructuur van ca m² gesitueerd. De parking bestaat uit twee ongeordende stroken met steenslag en heeft een capaciteit van ca. 38 parkeerplaatsen. De gehele site is gelegen in recreatiegebied. De parkeernormen van tennisterreinen bedragen min. 4 parkeerplaatsen per baan, ofwel 32 voor de site. 39

56 De normen afmetingen van de bestaande toestand voldoen aan de normen waaraan de tennisterreinen en de overdekte tennishal dient te voldoen. Een overdekte tennishal met drie aaneenliggende terreinen behoeft een obstakelvrije ruimte van min. 49,93 m x 34,77 m (ofwel m²) en een vrije hoogte boven het veld van min. 9 m. De ruimte voor clubaccommodaties is als volgt: Voorziening Min. norm voor bestaande aantal banen Kleedruimte 2 x min. 16 m² = 32 m² Wasruimte 2 x min. 8 m² = 16 m² Kantine min. 45 m² Keuken min. 6 m² Werkkast min. 4 m² Technische ruimte min. 8 m² Magazijn min. 6 m² EHBO-ruimte min. 15 m² Bestuursruimte min. 20 m² Materiaalruimte min. 10 m² TOTAAL min. 162 m² Rekening houdende met de uiterste minimumnormen is de vereiste vloeroppervlakte voor een tennishal met 3 banen minimum m². Hierbij zijn geen oppervlaktes opgenomen waarvoor geen exacte normering bestaan zoals gangpaden, toegangsruimte, toiletruimte, vergaderruimte, Zodoende kan worden gesteld dat de bestaande ruimte van m² vloeroppervlak een realistische ruimte-inname is. De club heeft een tweetal bijkomende percelen (0,34ha daarvan in recreatiegebied) in eigendom, maar voorziet op korte termijn geen uitbreiding. De percelen zijn echter wel aangewezen om eventuele latere uitbreidingen op te vangen. Dit is indien nodig door de verdere groei van het ledenbestand; bv. het verder uitbouwen van de sporthal, aansluitend op de bestaande, en het aanleggen van extra buitenterreinen. De club wenst de uitbreidingsmogelijkheden te behouden. Dit kan ruimtelijk verantwoord worden door de weinige overlast die de club genereert. De club let op een goede landschappelijke inbuffering met streekeigen groen. Door de ligging nabij het woongebied van de Koningshofbaan, voor het bos, is de landschappelijke aantasting door de recreatie beperkt. 40

57 41

58 Gewenste toestand De gewenste ruimte wordt ook hier geduid aan de hand van enerzijds de bestaande toestand en de normen voor uitbreidingen in functie van de tennis. De normen naar oppervlakte van de sportvoorzieningen en parkeerruimte zijn gebaseerd op de normen van de CROW, het Nederlandse kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbaar domein en de NOC*NSF-normen van het Nederlands Olympisch Comité en de Nederlandse Sport Federatie. De normering is bepaald op deze van recreatietennis (zijnde een B-hal). Op langere termijn wenst de tennisclub haar activiteiten uit te breiden of aan te vullen met complementaire activiteiten. Dit ondermeer door de aanleg van bijkomende buitenterreinen en door de uitbreiding van de sporthal. Zo kan aanpalend aan het geïsoleerd gelegen buiten tennisterrein, twee bijkomende terreinen worden aangelegd. De breedte van het perceel laat geen derde extra terrein toe. De overblijvende ruimte kan worden aangewend voor groenaanleg en landschappelijke inpassing. De benodigde oppervlakte voor de twee bijkomende buitenterreinen is 34,26 m x 36,57 m ofwel 0,13 ha. Het perceel (68b) waarop de uitbreiding kan worden voorzien is 0,16 ha groot. Hierbij kan nog een groenscherm naar de Koningshofbaan worden voorzien. Het perceel (deel van 66g) waarnaar de sporthal kan worden uitgebreid, is ca. 0,18 ha groot. Hierin kan een uitbreiding van de sporthal worden voorzien tot een totale max. vloeroppervlak van m² (ofwel 75 m²). Deze uitbreiding kan max. één tot twee bijkomende overdekte tennisvelden herbergen binnen de afmetingen van het perceel in eigendom van de tennisclub. Het ruimtebeslag aan obstakelvrije ruimte dat dit vereist is 33,96 m x 34,77 m ofwel m² vloeroppervlakte. De tennisruimte kan aangevuld worden met eventueel ruimtes voor squash of bijkomende ruimte voor complementaire voorzieningen. De toename aan banen leidt tot bijkomende minimale nood aan ruimte voor clubaccommodaties: Voorziening Bijkomende ruimte aan min. norm Kleedruimte 2 x min. 8 m² = 16 m² Wasruimte 2 x min. 5 m² = 10 m² Kantine min. 10 m² TOTAAL min. 36 m² Zodoende is de totale nood voor de tennis min m² vloeroppervlakte. 42

59 De benodigde ruimte voor squash (min. normen) zijn: - Per squashruimte: 6,4 m x 9,75 m = 62,4 m² - Kleedkamers en wasruimte: per man 4,75 m² en per vrouw 3,25 m²: ofwel ca. 9,5 m² per squashruimte Dit geeft als minimum-totaal: 71,9 m² waarbij de overige voorzieningen gedeeld worden met de tennisruimte. Op deze wijze kunnen binnen de totale vloeroppervlakte van 3.500, 2-3 squashbanen en 4-5 tennisbanen worden voorzien. Uiteindelijke parkeernood tennis/squash is gebaseerd op 12 tennisbanen en 3 squashbanen. Voor de squash zijn geen normen bepaald, maar rekening houdend op 2 personen per baan en één wagen per persoon, worden min. 6 parkeerplaatsen voor de squash gerekend. De norm per tennisbaan bedraagt 4 parkeerplaatsen per baan. Zodoende dienen voor de squash en tennis min = 54 parkeerplaatsen worden voorzien Scouts Hofstade De scouts zijn gevestigd op de bestaande locatie sedert De bestaande gebouwen zijn opgericht in 1958, voor de wet op de stedenbouw en dus worden de gebouwen geacht vergund te zijn. Bij de opmaak van het gewestplan is het bos met de scoutslokalen echter als natuurgebied ingekleurd, waardoor deze sindsdien zonevreemd zijn gelegen binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied. Dit zorgt voor moeilijkheden voor het bekomen van stedenbouwkundige vergunningen voor de jeugdbeweging. Bovendien zijn de terreinen van de scouts opgenomen in de afbakening van het erkend natuurgebied Hogedonk. De vereniging kent een gemiddeld ledenaantal van ongeveer 100 leden met pieken tot 130 leden. Binnen het bos zijn twee lokalen gelegen. Een hoofdgebouw met de dagzalen voor de leden en een tweede gebouw met daarin de keuken, het sanitair en de berging. Het afvalwater van dit laatste gebouw wordt individueel gezuiverd alvorens het wordt geloosd in de Kleine Meersbeek die aan de lokalen loopt. De lokalen hebben eveneens een verblijfsfunctie voor andere jeugdverenigingen die op weekend of kamp komen. Gemiddeld is het 60 dagen per jaar verhuurd. Hierbij wordt zowel in de lokalen overnacht of op het veld gekampeerd. De benodigde ruimte voor de scouts van Hofstade wordt geduid in volgende stappen. Eerst wordt de bestaande toestand geduid. Vervolgens wordt de gewenste toestand opgesplitst naar de twee activiteiten die de jeugdbeweging uitoefent, namelijk een jeugdbeweging in de strikte zin én een jeugdverblijf. Bestaande toestand Twee gebouwen aanwezig: één hoofdgebouw met 175 m² en één bijgebouw van 25 m² voor keuken en sanitair. Het materiaal wordt in verschillende containers in het bos bewaard. De sjorbalken op een rek in het bos. De bestaande infrastructuur is onvoldoende om de leden op te vangen en was meer 43

60 beoogd op een werking van 60 leden. Nieuwe regelgeving, onder meer naar gezondheid en veiligheid heeft een steeds grotere impact op het ruimtebeslag die een jeugdbeweging vereist. De jeugdbeweging telt gemiddeld 100 leden met pieken tot 130 leden. Het hoofdgebouw is ingedeeld in een gemeenschappelijke ruimte van 75 m² en 100 m² lokalen voor de verschillende groepen in de scoutsbeweging. De lokalen worden te huur gesteld als jeugdverblijf aan andere jeugdbewegingen gedurende ca. 60 dagen per jaar. Gewenste toestand Jeugdbewegingactiviteiten Rekening houdende met de oppervlaktenoden opgesteld in de nota Duurzame jeugdwerkinfrastructuur van het VIBE (Vlaams Instituut Bio-Ecologisch bouwen en wonen) in opdracht van de Vlaamse Regering, komen we aan volgende oppervlaktenood voor de activiteiten van de jeugdbeweging in de strikte zin. Hierbij wordt vertrokken van het gemiddeld ledenaantal van 100 leden waarvan 15 leiding. Voorziening Oppervlaktemaat Benodigde vloeroppervlakte Ruimte voor leeftijdsgroepen 3 m² per lid 300 m² Leidingslokaal 2 m² per leider 30 m² Berging voor materiaal 0,5 m² per lid 50 m² Sanitair 5 toiletten en wasruimte 20 m² Keuken 25 m² Polyvalente zaal voor groepsactiviteiten 10 x 15 m 150 m² TOTAAL 575 m² Wat betreft bergruimte, is het aanbod aan materiaal als dusdanig dat 50 m² onvoldoende is. Een scoutsbeweging bezit namelijk veel kampeermateriaal (tenten, sjorbalken, ) die een grotere oppervlakte innemen. Indien het materiaal goed wordt opgeborgen, is een bergruimte van 70 m² vereist. Het voorzien van deze bergruimte laat toe dat het materiaal niet meer in containers in het bos dient worden opgeslagen. De totale benodigde vloeroppervlakte zonder gangruimte, technische ruimte, bedraagt met andere woorden minimaal 595 m². 44

61 Jeugdtoerisme Vandaag worden de gebouwen reeds gedurende ca. 60 dagen per jaar verhuurd als jeugdverblijf. De scouts willen deze hardere activiteit naar de nieuwbouw buiten het bos verplaatsen. Er wordt een capaciteit voorzien van max. 75 personen. Dit jeugdverblijf dient te voorzien aan de normen van Toerisme Vlaanderen voor het type A-huis zoals voorzien in het decreet Toerisme voor Allen. Dit zijn de meest eenvoudige bivakhuizen waar doorgaans geen bedden worden voorzien. Deze ruimte kan door de eigen leden als overnachtingsruimte worden aangewend zodat het bos s nachts wordt ontlast. De benodigde ruimte voor het jeugdverblijf bedraagt 100 m² slaapruimte. Dit brengt de totale ruimtenood op 695 m² brengen. Doch is hier wel een gedeeld gebruik van de oppervlakte aan slaapruimte mogelijk in functie van de jeugdbeweging op zich, zeker in jaren met een nieuwe piek van leden in de jeugdbeweging. Lokale sociale-culturele vereniging Daarnaast wordt een beperkte oppervlakte van max. 50 m² oppervlakte op de dakverdieping van de nieuwbouw voorzien voor de inplanting van de lokale sterrenwachtclub. De ligging van het lokaal nabij het bos zorgt voor een ideale locatie gezien de mindere lichtvervuiling die hier aanwezig is. Samengevat De uitbreiding van de recreatiezone is beperkt tot de ruimte die wordt aangewend door de scouts van Hofstade die historisch op deze site zijn gevestigd. Een herlokalisatie van deze jeugdbeweging is niet haalbaar gezien de koppeling aan de groene bos- en speelpleinruimte die zij op en grenzend aan het plangebied in eigendom hebben. De groene inplanting is volkomen conform de principes van de scouting die een respect van de natuurwaarden hoog in het vaandel dragen. Een gedwongen herlokalisatie naar een centrumlocatie is niet haalbaar, zeker gezien de recente problematiek rond spelende kinderen in woonomgevingen. Ten einde de draagkracht van de omgeving te respecteren, dragen zij de hardere activiteiten als jeugdverblijf, groepsactiviteiten al op korte termijn over naar de nieuwbouw in de te bestemmen uitbreiding voor recreatie. Voor de bestaande gebouwen in het bos wordt geen herbouw voorzien, zodat op lange termijn het bos enkel nog als speelruimte zal worden aangewend. Beschikbare ruimte = 200 m² (waarvan geen herbouw is toegelaten). Ruimtenood: 595 m² jeugdbeweging m² jeugdtoerisme + 50 m² sterrenwacht = 745 m² Een nieuwbouw van 450 m² voorziet in de noden van de jeugdbeweging indien ze de ruimte voor jeugdverblijf ook kan aanwenden. Zeker in jaren met pieken van aantallen leden zal dit dubbel gebruik vereist zijn. Zolang de bestaande scoutslokalen blijven bestaan is deze ruimte voldoende. Bij het verdwijnen van de scoutslokalen dient een herevaluatie gemaakt worden van de toewijzing van de ruimte binnen het gebouw. 45

62 Het bos zelf kan beheerd worden als speelbos waarbij natuurwaarden in evenwicht met de activiteiten van de scouts kunnen worden uitgebouwd. Het gebied ten zuiden van de tennis wordt met andere woorden op lange termijn de voornaamste pool voor de infrastructuren van de scouts met inbegrip van de verblijfsfunctie. Deze grond is deels in eigendom van de scouts en deels in eigendom van een lid van de lokale sterrenkundige kring. Nieuwe gebouwen voor de scouts kunnen enkel in deze zone worden opgericht. In de boszone kunnen de bestaande gebouwen enkel worden behouden. Nieuwbouw is er niet toegelaten. Het speelbos fungeert als parkgebied met natuurlijke waarde waarbinnen laagdynamische en kleinschalige jeugdactiviteiten toegelaten zijn. Constructies zijn slechts in beperkte mate toegelaten en dienen in functie te staan van spelen. Fietsenstallingen dienen in de zone ten zuiden van de tennis worden voorzien, aansluitend op de parking Mobiliteit recreatiezone In de voorgaande deelonderdelen is aangegeven dat voor de tennis een parking van ca. 50 parkeerplaatsen is vereist. Het aspect van duurzame mobiliteit richt zich tot niet alleen het voorzien van parkeerplaatsen, maar ook het gebruik van de fiets en openbaar vervoer aan te moedigen. Hiertoe is het aangewezen van te voorzien in overdekte fietsenstallingen én de parking niet te laten over dimensioneren. Hierom kan op basis van de richtlijnen van het departement Mobiliteit en Openbare Werken en van de CROW worden gesteld dat voor de recreatiezone dient worden voorzien in een parking van min. 50 en max. 65 parkeerplaatsen én in een overdekte fietsenstalling van min. 25 fietsen. 46

63 6 OPEN RUIMTE Het gebied ten noorden van Nederhase, aansluitend op het woonlint aan de N41 heeft vandaag een agrarische bestemming. Binnen deze zone is het bedrijf De Ridder Metaalconstructie en een zonevreemde woning gelegen. Ten westen ervan bevindt zich het woonlint van de N41, ten noorden de kern van Gijzegem. Ten oosten bevindt zich de Dendervallei. Ten zuiden bevindt zich het recreatiegebied en de woonzone tussen de N41 en de Koningshofbaan. Tussen het recreatiegebied en de Nederhase bevindt zich een klein lint dat eveneens deel uitmaakt van deze open ruimte, maar vandaag reeds aangesneden is door twee zonevreemde woningen. Ter versterking van de Dendervallei, is het aangewezen om het gebied een bouwvrij karakter te geven. Hierbij dient op lange termijn het bedrijf De Ridder Metaalconstructie te verdwijnen. De bestaande zonevreemde woningen behouden de decretale mogelijkheden van een zonevreemde woning. Daar het gebied vandaag een mengzone vormt van landbouw, natuur en hobbygebruik (groentuin/weiland), wordt de zone aanzien als een overgangszone tussen het woonlint en de Dendervallei. In het bestemde agrarisch gebied is de beroepslandbouw vandaag beperkt tot ca. 1,5 ha land dat bewerkt wordt als akker of aangewend als weide in functie van beroepslandbouw. Dit betekent dat de zone niet een belangrijk onderdeel vormt van de grote agrarische structuur. Verdere bebouwing dient worden tegengegaan. De open ruimte dient worden gevrijwaard door grondgebonden landbouw (zowel beroeps- als hobbylandbouw) en natuur. Constructies dienen beperkt tot kleinschalige infrastructuur i.f.v. de landbouw, natuurinrichting en educatie, of zachte recreatie. 47

64

65 7 VISIE Het plan wenst door het versterken van contrasten, de identiteit van de verschillende deelstructuren te versterken. Zo is het dichter woongebied in contrast tot het opener landbouwgebied aan weerszijden. Zo is op onderstaande visieschets te zien dat het woonlint gelegen is tussen het meersengebied in het oosten en het landbouwgebied in het westen. Het meersengebied bestaat uit een combinatie van landbouw en natuur en is doorweven door potentiële recreatie routes geënt op de bestaande buurt- en voetwegen. Het meersenlandschap wordt bovendien gekenmerkt door verschillende beken die het gebied doorlopen. Het landbouwgebied aan de andere zijde bestaat uit grotere open aaneengesloten akkers. Binnen het woongebied wordt getracht de impact op de aanliggende open ruimte te beperken en de dynamiek van het woonlint laag te houden. Aan het woongebied kan wel een actief recreatiegebied voorzien worden dat gekoppeld is aan de kernen door middel van recreatieve routes. 48

66 7.1 MESO-NIVEAU Het plangebied ligt op het contactvlak tussen 4 deelruimten: De kernen van Gijzegem; Het Randstedelijk gebied van Hofstade; Het aaneengesloten landbouwgebied van het land van Wetteren en Lede; Het door beken doorsneden meersenlandschap van de Dendervallei. De grens tussen deze laatste twee gebieden is de N41 welke een verbinding vormt tussen Hofstade en Gijzegem. Deze grensas wordt morfologisch verder versterkt door het woonlint aan de oostelijke zijde van de N41. Dit lint wordt breder naar beide kernen toe. 49

67 Het gebied wordt gekenmerkt door: Knelpunten: het gebied kent een toenemende ruimtedruk door de as langsheen de N41. Dit vertaalt zich in een steeds verdergaande verdichting zodat nu een visuele barrière is ontstaan tussen het land van Lede en Wetteren en het meersenlandschap van de Dendervallei. Bedreigingen: een verdergaande verdichting van de as kan leiden tot een versmelting van de kern van Gijzegem met deze van Hofstade zodat het stedelijk gebied van Aalst steeds verder zou uitdeinen. Kwaliteiten: het gebied heeft een uitgesproken landschappelijke potentie door het contact naar het oostelijk gelegen meersenlandschap van de Dendervallei. Kansen: het contactvlak van de verschillende deelruimten laat de kans toe om een verwevingsgebied te creëren waar verscheidene functies van de diverse deelruimten elkaar ontmoeten. Zo kan de woonfunctie met laagdynamische recreatie verweven worden met (hobby)landbouw en natuurontwikkeling. De verschillende functies staan nevengeschikt van elkaar, met een dynamiek die daalt van het woonlint naar het oostelijk gelegen meersenlandschap toe. 50

68 7.2 MICRO-NIVEAU Op micro-niveau vertaalt de visie zich in een drietal deelconcepten Laagdynamisch woonlint Om een uitbreiding van het stedelijk gebied van Aalst te vermijden, dient een lage dynamiek in het woonlint behouden te blijven. Dit wordt gerealiseerd door een lage woondichtheid aan te houden met open bebouwing. De functies in het gebied worden beperkt tot wonen en complementaire functies zoals vrije beroepen, handel en horeca, gekoppeld aan een woning. Grootschaliger functies worden niet voorzien in het woonlint, daar deze functies in het buitengebied aan kernen dienen worden gekoppeld. Het heterogene uitzicht van een steenweg dient vermeden te worden. Ten zuiden van Nederhase (tussen de N41 en de Koningshofbaan) wordt het gewestplan gecorrigeerd ten einde een effectieve realisatie van het woongebied mogelijk te maken. Hier dient eveneens een lage woondichtheid worden aangehouden met open bebouwing. Het betreft hier geen bijkomende creatie van woonaanbod, maar wel het mogelijk maken van het aansnijden van bestaand woongebied. Het RUP heeft m.a.w. niet als doel om bijkomende woningen (t.o.v. het huidig juridisch aanbod in deze zone) te voorzien. 51

69 7.2.2 Natuurontwikkeling geënt op beekvalleien Het plangebied sluit aan op een bosstrook in het oosten, de loop van de Kleine Meersbeek volgend, die het plangebied in het zuiden snijdt. Deze bosstrook accentueert de Dendervallei en dient dan ook behouden en waar mogelijk versterkt (bv. ten noorden van Nederhase waar een stuk ontbreekt) te worden. Laagdynamische recreatie kan hier een nevengeschikte functie vormen die de natuurontwikkeling ondersteunt, o.a. door natuureducatie. Mede daardoor kunnen de bestaande scoutslokalen in het bosgebied behouden blijven, mits randvoorwaarden. Zo worden de scouts mee betrokken in de inrichting van het bos. De uitbreidingsmogelijkheden van de scouts worden in het aangrenzende recreatiegebied gesitueerd. In de omgeving kunnen de bestaande voet- en buurtwegen geherwaardeerd worden en verder uitgebreid om een recreatief routenetwerk te vormen dat het gebied verbindt met de dynamische kernen ten noorden en ten zuiden van het plangebied. 52

70 7.2.3 Verweving tussen landbouw en recreatie in lens tussen woonlint en natuur Tussen het woonlint en de natuurontwikkeling wordt een kwalitatief overgangsgebied voorzien. Deze bestaat enerzijds uit een gemengd open ruimtegebied waar landbouw gecombineerd met lokale natuurwaarden door haar open karakter het bos accentueert. Het gebied is gericht op de landbouw. Hieronder wordt zowel de beroepslandbouw als de hobbylandbouw aanzien. Deze is gericht op het gebruik van de grond als akker/moestuin of weiland. Het onbebouwd karakter van het gebied dient ook in de landbouwfunctie bewaard te blijven. Nieuwe constructies dienen kleinschalig te zijn van aard en bestaan bv. uit schuilhokken, afsluitingen, De bestaande agrarische activiteiten in deze zone kunnen onverminderd worden behouden en indien gewenst uitgebreid. Indien de landbouwfunctie niet wordt ingevuld, is er ruimte voor natuurontwikkeling. Zo kunnen verspreide kleine natuurelementen als steppingstones fungeren en lokale landschapselementen vormen. Deze natuurontwikkeling wordt gerealiseerd op vrijwillige basis. Anderzijds wordt een recreatieve pool gerealiseerd met ruimte voor tennis, scouts en andere laagdynamische activiteiten. Het bestaande recreatiegebied wordt uitgebreid om de scouts voldoende uitbreidingsmogelijkheden te geven buiten het biologisch waardevollere bos. Op deze manier wordt een extra recreatieve belasting van het bos verhinderd. Complementaire voorzieningen zoals bv. een parking worden gebundeld voorzien. Kwalitatieve groenschermen en beperkingen op buitenreclame zorgen voor een landschappelijke inpassing van de pool. Door de aansluiting op recreatieve routes, sluit de recreatieve pool aan op de nabijgelegen kernen van Gijzegem en Hofstade. Daar in dit gebied de open ruimte functies een belangrijk element vervullen, is het niet gewenst om bijkomende mogelijkheden te voorzien, aanvullend op de bestaande ruime decretale basisrechten voor zonevreemde woningen en constructies in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 53

71 7.3 INRICHTINGSSCHETS RECREATIEZONE Gebaseerd op de bovenstaande visie en de gestelde ruimtenoden in hoofdstuk 6, is een inrichtingsschets opgesteld met een mogelijke inrichting van de recreatiezone. Deze schets geeft een mogelijke invulling weer van de recreatiezone op basis van de stedenbouwkundige voorschriften van het plan. Deze schets is louter informatief en niet bindend voor de uiteindelijke realisatie van de zone. Binnen het inrichtingsplan komen er vier zones naar voor die allen in elkaar overvloeien: 1) Centraal binnen de inrichtingsschets situeert zich een zone waarin de tennisclub kan uitbreiden; 2) in het zuiden van het plangebied kan een uitbreiding voor jeugdvoorzieningen verwezenlijkt worden; 3) in het noordoosten is er ruimte voor de aanleg van een groen buurtspeelplein; 4) in het oosten, tussen de tennis en de ruimte voor jeugdvoorzieningen is er een gemeenschappelijke groene parking in het ontwerp voorzien. Situering zones inrichtingsschets recreatiezone 54

72 1) Uitbreiding tennisclub Binnen het inrichtingsplan is er voor de tennisclub ruimte voor drie extra buiten tennisterreinen. Deze drie extra buiten tennisterreinen werden parallel aan de voorgevel van de tennishal ontworpen. Ten oosten en ten noorden van deze twee terreinen ontstaan twee wigvormige toegangen tot de tennishal en het horecagebeuren van de tennisclub. Deze toegangswegen vloeien uit op het terras aangrenzend aan de tennishal. Het terras wordt in de inrichtingsschets uitgebreid. Vanaf het terras van de tennisclub heeft men een optimaal overzicht over de aangrenzende tennisterreinen. De tennishal zelf kan beperkt worden uitgebreid. De uitbreiding van de tennishal moet het mogelijk maken de tennisactiviteit beperkt te laten uitgroeien of te voorzien in ruimte voor andere zaalsporten (bv. squashruimte). 2) Uitbreiding jeugdvoorzieningen De jeugdvoorzieningen in het zuiden van het plangebied kunnen worden uitgebreid. Zo is er ruimte voor een ruime speelweide. Vanaf deze speelweide heeft men een wijds zicht over de aangrenzende weilanden. Grenzend aan de bestaande tennisterreinen kan er een ruim jeugdlokaal opgericht worden. Dit jeugdlokaal situeert zich grenzend aan het achterliggende (speel)-bos en situeert zich niet in een zichtas. Aan de voorzijde van het jeugdlokaal werd een ruim grasveld voorzien die overvloeit in het aanliggende (speel) bos. De bestaande jeugdvoorzieningen in het speelbos worden functioneel in verbinding gebracht met de nieuwe jeugdvoorzieningen door middel van een wandelpad. Het jeugdlokaal wordt in zijn omgeving geïntegreerd en afgeschermd van de weidse zuidelijke openruimte met een bomenrij. De bomenrij dwars op de Koningshofbaan -en parallel aan het jeugdlokaal- vormt een rechtlijnige structuur die binnen de inrichtingsschets herhaald wordt. Binnen dit jeugdlokaal kan een beperkte vloeroppervlakte gebruikt worden in functie van een recreatieve voorziening niet bedoeld voor de jeugd. Zo kan een klein clublokaal voor bv. een sterrenclub binnen het gebouw geïntegreerd worden. 3) Aanleg groen buurtspeelplein Ten westen van de tennishal, grenzend aan de toegangsas vanaf de Koningshofbaan, ontstaat de mogelijkheid een groen buurtspeelplein te ontwikkelen. Binnen de inrichtingsschets is deze optie verder uitgewerkt. Binnen de inrichtingsschets is een wandelpad doorheen de zone voorzien waarbij de aandacht gaat naar de beleving van het gebied. Het pad is kronkelend om de natuurlijke structuren te benadrukken, her en der loopt het pad door groenvolumes. Tevens is in de inrichtingsschets een waterpartij voorzien. Deze waterpartij kan -in functie van een optimale beleving van het gebied- door de recreatieve wandelaar doorkruist worden via een vlonderpad. 55

73 In het zuiden wordt een ruim rond uitwaaierend plein voorzien. Het pad loopt doorheen dit plein. Het plein waaiert uit naar de terras van de tennis en grenst aan één van de toegangswegen van de tennis. Door de ligging nabij een toegangweg en nabij de terras van de tennis ligt het buurtspeelplein er niet geïsoleerd. Het plein kan voor allerlei recreatieve doeleinden gebruikt worden. Het noordoosten van het plein wordt afgezoomd met een tribune. Vanaf deze tribune heeft men een wijds zicht op het park, de aangrenzende speelinfrastructuur, de waterpartij en het plein. In plaats van een groen buurtspeelplein kan ook een andere recreatieve voorziening worden ingericht. Deze dient evenwel te functioneren op het lokale niveau en mag de draagkracht van de buurt niet overschrijden. 4) Gemeenschappelijke groene parking Centraal, tussen de tennisinfrastructuur en de zone voor jeugdvoorzieningen is een ruime groene gemeenschappelijke parking voorzien. Binnen de inrichtingsschets worden 61 parkeerplaatsen voorzien. Tevens wordt een laad- en loszone voorzien ter hoogte van het jeugdlokaal. De parkeerplaats werd van ruime groenpartijen voorzien. De groenstructuren zijn voornamelijk gericht dwars op de Koningshofbaan. De groenstructuren grenzen enerzijds de tennisterreinen af en anderzijds grenzen zij de speelweide af. Vanaf de parking kan men via een kronkelend pad parallel aan de Koningshofbaan -doorheen groenvolumes- het aangrenzend buurtspeelplein bereiken. 56

74 RUP Nederhase Inrichtingsplan ALGEMEEN INRICHTINGSPLAN Bron: Eigen ontwerp

75 RUP Nederhase Inrichtingsplan F1 F2 F2 ALGEMENE OVERZICHTEN F1 Bron: Eigen ontwerp

76 RUP Nederhase Inrichtingsplan UITBREIDING TENNIS ALGEMEEN OVERZICHT Bron: Eigen ontwerp

77 RUP Nederhase Inrichtingsplan F1 F2 F4 F3 F3 F4 F2 UITBREIDING TENNIS - SFEERBEELDEN F1 Bron: Eigen ontwerp

78 RUP Nederhase Inrichtingsplan UITBREIDING JEUGDVOORZIENINGEN ALGEMEEN OVERZICHT Bron: Eigen ontwerp

79 RUP Nederhase Inrichtingsplan F1 F2 UITBREIDING JEUGDVOORZIENINGEN - SFEERBEELDEN F3 F4 F3 F1 F4 F2 Bron: Eigen ontwerp

80 RUP Nederhase Inrichtingsplan BUURTSPEELPLEIN ALGEMEEN OVERZICHT Bron: Eigen ontwerp

81 RUP Nederhase Inrichtingsplan F1 F2 UITBREIDING JEUGDVOORZIENINGEN - SFEERBEELDEN F3 F4 F4 F2 F3 F1 Bron: Eigen ontwerp

82 RUP Nederhase Inrichtingsplan UITBREIDING PARKEERVOORZIENINGEN ALGEMEEN OVERZICHT Bron: Eigen ontwerp

83 RUP Nederhase Inrichtingsplan F1 F2 UITBREIDING PARKEERVOORZIENINGEN - SFEERBEELDEN F3 F4 F1 F4 F3 F2 Bron: Eigen ontwerp

84

85 8 WATERTOETS 8.1 TERREINTOETS Het plangebied is deels gelegen in het Denderbekken (deelbekken Vondelbeek). De bodem in het plangebied wijzigt van west naar oost van droog zandleem naar een vochtige zandleembodem. Enkel in het zuidoosten, het gebied waar het bos en scoutslokalen zijn gelegen, bevat een natte kleibodem. Binnen het plangebied bevinden zich geen waardevolle bodems volgens de databank Ondergrond Vlaanderen. De verschillende watertoetskaarten zijn afgewogen voor het plangebied: - Overstromingsgevoelige gebieden: Het oosten van het plangebied is gelegen binnen een mogelijk overstromingsgevoelig gebied. - Grondwaterstromingsgevoelige gebieden: Het plangebied is grotendeels gelegen binnen een gebied matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2), met uitzondering van het oosten van het plangebied (gelijklopend met het mogelijk overstromingsgevoelig gebied) dat zeer gevoelig is voor grondwaterstroming ( type 1). - Infiltratiegevoelige bodems: Het plangebied is grotendeels gelegen binnen infiltratiegevoelige bodem, met uitzondering van de terreinen/bos van de scouts en het uiterste noordwesten van het plangebied. - Erosiegevoelige gebieden: Het plangebied is in grote mate erosiegevoelig. - Hellingenkaart: Het plangebied is vlak tot licht hellend (0,5 10%). Deze helling loopt af naar het oosten (richting Dender) en in mindere mate naar het noorden. - Winterbedkaart: Het plangebied maakt geen deel uit van het winterbed van een grote rivier. 57

86 8.2 PLANTOETS Ten gevolge van voorliggend RUP, wordt een beperkte uitbreiding van bebouwing en verhardingen mogelijk gemaakt. Ten eerste zal een effectieve ontwikkeling van een bestaand aanbod aan woonpercelen kunnen plaatsgrijpen en bijkomend kan een nieuw scoutslokaal met bijhorende infrastructuren worden voorzien aansluitend op het bestaande gebied voor recreatie. Binnen het RUP is de meest recente stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van toepassing. Met name voor het woongebied voldoet dit als milderende maatregelen. Vandaag is dit de stedelijke verordening van stad Aalst die strenger is dan de huidige gewestelijke verordening. Ter aanvulling wordt in de voorschriften opgenomen dat verhardingen maximaal in waterdoorlatende materialen worden aangelegd. Binnen de zone voor jeugdvoorzieningen, wordt een beperkte ruimte toegelaten voor bebouwing en verhardingen. Deze laatste dienen verplicht worden aangelegd in waterdoorlatende materialen. Bovendien dient het hemelwater maximaal worden opgevangen in hemelwaterputten met hergebruik van het hemelwater, of ter plaatse geïnfiltreerd worden. Ten einde de grondwaterstroming in de meest gevoelige gebieden niet te verstoren, worden grote ondergrondse constructies verboden in de zones met recreatieve of open ruimte bestemmingen. Dit is met uitzondering van eventueel nodige hemelwaterputten of IBA s. Deze laatste worden als verplichte voorwaarde opgenomen voor de bestaande zonevreemde scoutslokalen. In de zone voor recreatie dient het overtollig hemelwater ter plaatse te infiltreren of afgevoerd worden naar bestaande grachten. Het is niet toegelaten deze rechtstreeks af te voeren op de riolering. 8.3 BESLUIT Gezien de invloed op de waterhuishouding zeer miniem is, kan men stellen dat het RUP geen negatieve invloed heeft op de waterhuishouding in het gebied. De toepassing van de gewestelijke verordening inzake het opvangen van hemelwater, aangevuld met enkele uitbreidingen zoals het verbod op grote ondergrondse constructies in bepaalde zones is voldoende. Ook de waterkwaliteit wordt niet aangetast. Ter aanvulling van reeds bestaande strenge verordening wordt in de voorschriften bijkomend opgenomen dat de verhardingen maximaal in waterdoorlatende materialen dienen worden aangelegd. 58

87 RUP 'Nederhase' te Aalst Overstromingsgevoelige gebieden - geklasseerde waterlopen Legende Perimeter RUP Bevaarbaar Geklasseerd, eerste categorie Geklasseerd, tweede categorie Geklasseerd, derde categorie Niet geklasseerd Niet overstromingsgevoelig Effectief overstromingsgevoelig Mogelijk overstromingsgevoelig datum: mei 2013 schaal: 1: Meters± (Bron: AGIV)