Artikel 2. Opbiedingen. Het goed wordt toegewezen aan de laatste en hoogste bieder die wordt aanvaard.

Transcriptie

1 /4 ALGEMENE VERKOOPSVOORWAARDEN PROVINCIAAL GENOOTSCHAP VAN NOTARISSEN VAN OOST- VLAANDEREN. Voorafgaande titel: Toepassing. Deze algemene verkoopsvoorwaarden zijn van toepassing op alle vrijwillige en gerechtelijke openbare verkopingen van onroerende goederen in het Vlaams Gewest voor zover ernaar wordt verwezen en behoudens afwijkingen opgenomen in de bijzondere verkoopsvoorwaarden of in het proces-verbaal van toewijzing. Indien meerdere notarissen met dezelfde verkoop zijn gelast, is de notaris waarvan hierna sprake, degene die als eerste staat vermeld. De openbare verkoping moet worden aanzien als een toetredingscontract. De koper aanvaardt door zijn bod de verkoopsvoorwaarden zoals die op voorhand zijn opgesteld. HOOFDSTUK I. WIJZE VAN VERKOPEN. Artikel 1. Wijze van verkopen Koopdagen De verkoping gebeurt in het openbaar, in één enkele zitdag, onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. In de bijzondere verkoopsvoorwaarden of op de zitdag kan, ingeval van vrijwillige openbare verkoping, bepaald worden dat geen gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid van hoger bod Bij de gerechtelijke openbare verkoop, niet op beslag, kan eveneens worden afgeweken van het principieel recht van hoger bod, doch enkel wegens bijzondere omstandigheden en desgevallend met instemming van de vrederechter Bij de gerechtelijke openbare verkoop op beslag is het hoger bod verplicht. Indien in het kader van een gedwongen verkoop is toegewezen onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod, kan, in plaats van de definitieve toewijzing na hoger bod te vervolgen, de verzoeker de notaris alsnog gelasten het goed uit de verkoop terug te trekken zodra er een hoger bod is uitgebracht, behoudens het recht voor de schuldeisers, aan wie het beslag gemeen is geworden, de voortzetting van de verkoop te verzoeken. 1.3 De notaris heeft in elk geval het recht, zonder zijn beslissing te moeten rechtvaardigen, de te koop gestelde goederen - of sommigen daarvan - uit de verkoop te nemen. Dit geldt eveneens naar aanleiding van de definitieve zitdag na hoger bod. Artikel 2. Opbiedingen. Het goed wordt toegewezen aan de laatste en hoogste bieder die wordt aanvaard. De biedingen mogen alleen in euro worden gedaan. De notaris heeft het recht het minimum bedrag van ieder bod te bepalen; tegen deze beslissing is geen verhaal mogelijk. Artikel 3. Instelprijs/instelpremie De instrumenterende notaris kan, ambtshalve of na advies van een door hem aangestelde deskundige, een instelprijs bepalen. De instelprijs wordt vermeld in de bijzondere verkoopsvoorwaarden of bekend gemaakt tijdens de zitting. De vaststelling van een instelprijs is geen aanbod tot verkoop. De bieder die bij de aanvang van de zitting in persoon of schriftelijk een be- 1

2 drag gelijk of hoger dan de instelprijs biedt, krijgt een premie lastens de massa gelijk aan één procent (1 %) van zijn eerste geboden bedrag. Deze premie is slechts opeisbaar indien het goed definitief aan deze bieder wordt toegewezen en mits hij aan alle andere voorwaarden voldoet. Als niemand de instelprijs biedt, zal de notaris een eerste bod uitlokken, waarna de verkoop wordt voortgezet bij opbod Wanneer de instrumenterende notaris geen instelprijs bepaalt, kan hij een premie toekennen aan de bieder die het hoogste bedrag biedt op het einde van de zitdag die is gehouden onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. Deze premie bedraagt één procent (1 %) van dit geboden bedrag en is ten laste van de massa. Deze premie is slechts opeisbaar indien het goed definitief wordt toegewezen aan deze bieder. Artikel 4. Recht van hoger bod. De openbare verkoping vindt plaats onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod, tenzij in de verkoopsvoorwaarden of op de zitdag bepaald wordt dat geen gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid van hoger bod. Wanneer het recht van hoger bod van toepassing is wordt gehandeld overeenkomstig artikel 1592 Gerechtelijk Wetboek dat luidt als volgt : Eenieder heeft gedurende 15 dagen na de toewijzing het recht een hoger bod te doen. Het meer gebodene mag niet lager zijn dan 1/10 de van de hoofdprijs van de toewijzing; het mag evenwel niet lager zijn dan 250 en moet niet hoger zijn dan Dit bedrag moet op het kantoor van de notaris in consignatie worden gegeven op het tijdstip van het hoger bod, dat bij deurwaardersexploot aan de notaris moet worden betekend; dit exploot wordt de koper aangezegd. De toewijzing ten gevolge van een hoger bod wordt gehouden door dezelfde notaris en op dezelfde wijze als de eerste toewijzing. Deze toewijzing, die voor eenieder openstaat, is definitief. De notaris kan het hoger bod weigeren van personen die hij niet kent of van wie de identiteit of de gegoedheid hem niet bewezen lijkt. Hij kan in alle gevallen van de opbieder een borg eisen. Weigert de notaris het hoger bod, dan maakt hij van die weigering terstond een met reden omkleed proces-verbaal op. De kost van het eerst betekend exploot van hoger bod wordt ten laste van de massa aan de opbieder terugbetaald. HOOFDSTUK II. KOOPPRIJS, KOSTEN, BETALINGEN. Artikel 5. Kosten Algemene regels.. Alle kosten van de verkoop zijn ten laste van de verkoper ; als last van de verkoping zal de koper evenwel bovenop de prijs een forfaitair bedrag betalen ter dekking van die kosten. De afrekening van de werkelijke kosten gebeurt tussen de instrumenterende notaris en de verkoper aan wie een eventueel overschot toekomt maar die anderzijds blijft instaan voor een eventueel tekort. Het forfaitair bedrag dekt de registratierechten op de prijs verhoogd met de lasten, de erelonen en de wettelijke kosten van het proces-verbaal van toewijzing, van de akte van vaststelling van afwezigheid van hoger bod of van het procesverbaal van toewijs na hoger bod alsmede van de akte van kwijting, zonder opheffing. Blijven evenwel uitsluitend ten laste van de koper en zijn dus niet gedekt door voormeld forfaitair bedrag, de kosten van de inschrijving die ambtshalve kan genomen worden en van de doorhaling van die inschrijving, de bijvoeglijke registratierechten met aanhorigheden ingeval van tekortschatting en alle kosten van akten 2

3 door toedoen van de koper vereist Barema. Het door de koper te betalen forfaitair bedrag ter dekking van de kosten wordt bepaald door toepassing van de hierna vermelde percentages op de bekomen koopprijs verhoogd met de lasten : - bij een koopsom tot en met ,00 : 28,50 % - bij een koopsom daarboven tot en met ,00 : 24,00 % - bij een koopsom daarboven tot en met ,00 : 20,00 % - bij een koopsom daarboven tot en met ,00 : 18,00 % - bij een koopsom daarboven tot en met ,00 : 17,00 % - bij een koopsom daarboven tot en met ,00 : 16,00 % - bij een koopsom daarboven tot en met ,00 : 15,00 % - bij een koopsom daarboven tot en met ,00 : 14,00 % - bij een koopsom daarboven tot en met ,00 : 13,00 % - bij een koopsom boven de ,00: 12,50 % Bij definitieve toewijs na hoger bod, worden voormelde percentages verhoogd met één procentpunt (1%) Bijzondere regels. Bij toepassing van een wetsbepaling houdende vermindering van registratierechten en/of ereloon ten voordele van de koper wordt het forfaitair bedrag overeenkomstig verminderd. De vrijstelling of vermindering moet, na toelichting door de instrumenterende notaris, door de koper uitdrukkelijk worden gevraagd. Bij toepassing van een wetsbepaling houdende verhoging van de fiscale lasten (bijvoorbeeld bij verkoop onder het stelsel van de BTW) wordt het forfaitair bedrag overeenkomstig verhoogd. Bij toewijs aan een medeveiler, zullen voormelde percentages worden verminderd met negen procentpunten (9%) en blijft het forfaitair bedrag ter dekking van de kosten als last van de verkoping ten laste van de koper-medeveiler, en dus niet ten laste van de boedel. Bij afzonderlijke toewijzing van verschillende kavels wordt het overeenstemmende percentage afzonderlijk toegepast op de prijs van elke kavel; bij toewijzing van samengevoegde kavels, wordt het percentage toegepast op de prijs van de samengevoegde kavels Termijn. De kosten moeten binnen de vijf werkdagen na de toewijzing of na het verstrijken van de termijn van hoger bod in het kantoor van de notaris worden betaald, op straffe van onmiddellijke opeisbaarheid van de prijs en van onmiddellijke tenuitvoerlegging van de verkoop. Artikel 6. Prijs. De koper moet de prijs betalen in het kantoor van de notaris, binnen de dertig dagen na de definitieve toewijzing of het verstrijken van de termijn van hoger bod, zonder intrest tot op die dag. Bij verkoop met zuivering tot gevolg, wordt de overwijzing van de prijs gedaan, overeenkomstig het artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek, in het voordeel van de ingeschreven schuldeisers, van de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven en van de schuldeisers die in nuttige rangorde komen, behoudens ingeval van faillissement. In dit laatste geval is artikel 25 van de faillissementswet van toepassing. De koper verzaakt aan de wettelijke indeplaatsstelling die in zijn voordeel be- 3

4 staat krachtens artikel van het Burgerlijk Wetboek, en geeft volmacht aan de ingeschreven schuldeisers, aan de medewerkers van de instrumenterende notaris en aan alle belanghebbenden, gezamenlijk of afzonderlijk handelend, om opheffing te verlenen en om de doorhaling te vorderen van alle inschrijvingen, overschrijvingen en randmeldingen die, ondanks zijn verzaking, in zijn voordeel zouden bestaan ingevolge voormelde indeplaatsstelling. Artikel 7. Wijze van betaling verwijlintresten. Alle betalingen, zowel van de kosten als van de prijs, dienen te gebeuren in euro, vrij van alle inhoudingen, door middel van een overschrijving of afgifte van een bankcheque. De betaling met een cheque is slechts bevrijdend tot beloop van de geïnde sommen, vanaf de dag van inning. De koper mag geen schuldvergelijking inroepen, tenzij hij de enige ingeschreven schuldeiser is. De koper-medeveiler heeft dezelfde verplichtingen als iedere andere derde-koper en kan voor de betaling van de prijs evenmin schuldvergelijking inroepen. Hij blijft gehouden de integrale prijs te betalen en dus niet enkel de nuttige opleg. Ongeacht de oorzaak van de laattijdigheid en zonder afbreuk aan de eisbaarheid, is de koper vanaf de dag van de eisbaarheid tot de dag van betaling, van rechtswege en zonder ingebrekestelling intrest verschuldigd op de prijs, de kosten en de bijkomende lasten, of op het onbetaalde gedeelte ervan. De rentevoet wordt vastgesteld op de wettelijke intrestvoet, van toepassing op de dag van de toewijs, verhoogd met twee procentpunten. HOOFDSTUK III. DE KOPER: COMMANDVERKLARING, LASTGEVING, STERKMAKING, BORG, HOOFDELIJKHEID. Artikel 8. Mogelijkheid tot aanwijzing van lastgever (commandverklaring) Algemene regel. Benevens de gevallen waarin het recht tot aanwijzing van lastgever van rechtswege bestaat (de gerechtelijke openbare verkopingen en de vrijwillige openbare verkopingen met recht van hoger bod), wordt ook in al de andere gevallen de koper aan wie het goed definitief wordt toegewezen, geacht voor zichzelf en/of voor een lastgever te hebben gehandeld en heeft hij dus het recht om, op zijn kosten, de lastgever aan te wijzen. De koper staat in voor de gegoedheid en de rechtsbekwaamheid van zijn lastgever Termijnen. Behoudens in de beperkte gevallen van alinea 2 hierna, moet de commandverklaring in alle gevallen overeenkomstig de bepalingen van artikel 1590 van het Gerechtelijk Wetboek gedaan of betekend worden hetzij de eerste werkdag na die, waarop, bij gebrek aan hoger bod de wettelijke termijn voor het doen van een hoger bod verstrijkt, hetzij de eerste werkdag na die van de nieuwe zitdag, na hoger bod. Bij definitieve toewijzingen in één zitdag in het kader van een vrijwillige openbare verkoping of in het kader van een gerechtelijke openbare verkoping met minnelijk karakter (bij toepassing van lid 8 van art 1193 Ger. W.) of in het kader van een gerechtelijke openbare verkoping met gedwongen karakter (bij toepassing van lid 6 van art 1592 Ger. W.), wordt de termijn binnen dewelke de commandverklaring kan vastgesteld worden bepaald op drie werkdagen. Om vrijgesteld te zijn van het evenredig registratierecht en dus slechts aan het algemeen vast recht onderworpen te zijn moet de conform de vorige alinea s geda- 4

5 ne commandverklaring gebeuren overeenkomstig de bepalingen van artikel van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten Bijzondere regel bij toewijzing aan een medeveiler. Bij toewijzing aan een medeveiler, is het vast registratierecht niet van toepassing voor de aanwijzing van een lastgever ongeacht of deze laatste een andere medeveiler is of een derde. Artikel 9. Sterkmaking Een niet-aanwezige derde, voor wie een bieder zich heeft sterk gemaakt, moet de aankoop bekrachtigen bij authentieke akte binnen een door de notaris vast te stellen termijn. Zonder deze bekrachtiging wordt bedoelde bieder geacht voor eigen rekening te hebben gekocht en zal hij er toe zijn gehouden de koopsom en de kosten te betalen De bieder die gehuwd is met een stelsel van gemeenschap en die voor rekening van de gemeenschap koopt, kan zich niet sterk maken voor zijn echtgenoot. De echtgenoot gehuwd met een stelsel van gemeenschap kan uitsluitend vertegenwoordigd zijn bij notariële of onderhandse volmacht. Artikel 10. Borg. Ieder bieder of voorlopige koper moet op eerste verzoek, op zijn kosten, tot zekerheid van de betaling van koopprijs, kosten en toebehoren, een solvabele borg stellen of aan de notaris een door deze laatste vastgestelde borgsom storten. Indien aan dit verzoek niet onmiddellijk wordt voldaan, zal het bod als niet bestaande kunnen worden beschouwd zonder opgave van reden. Artikel 11. Hoofdelijkheid ondeelbaarheid. Indien aan verschillende kopers wordt toegewezen, zijn ze allen hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot alle verplichtingen die uit de verkoop voortvloeien. Dit geldt dus ook voor de bieder die zich voor een koper sterk maakt, voor de lasthebber en voor de borg, hun erfgenamen en rechtverkrijgenden. De hieruit voortspruitende kosten vallen te hunnen laste. HOOFDSTUK IV. HET TE VERKOPEN GOED. Artikel 12. Algemene voorwaarden Het goed wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt bij de toewijzing en onder meer: - zonder waarborg van maat of oppervlakte, al waren de verschillen één/twintigste of meer; - met alle zichtbare en verborgen gebreken; - met alle heersende en lijdende, zichtbare en niet zichtbare, voortdurende en niet voortdurende erfdienstbaarheden, ook al zijn deze niet bekend; - met alle gemeenschappen. Aangezien het te verkopen goed te bezichtigen was vóór de verkoping en de titels, verkoopsvoorwaarden, eventuele verkavelingsakte, basisakte of andere akten die betrekking hebben op het te verkopen goed in het kantoor van de notaris ingekeken konden worden, wordt de koper geacht volledig, persoonlijk en op eigen verantwoordelijkheid ingelicht te zijn over de staat van het goed en over alle desbetreffende erfdienstbaarheden en gemeenschappen; hij zal geen verhaal mogen uitoefenen tegen de verzoeker wegens enige fout, onnauwkeurigheid of vergetelheid in de beschrijving van het goed of in de opgave van erfdienstbaarheden of gemeenschappen, noch wegens gesteldheid van de bodem, stoornissen, hinder, herstellingen aan en toestand van de gebouwen, zelfs al voldoen deze niet aan de voorschriften van de bevoegde overheid. 5

6 De koper zal zich voor elke eventueel nog over te nemen mandeligheid, rechtstreeks tot de belanghebbende derden richten en deze mandeligheid vergoeden of vorderen, zonder tussenkomst van de verzoeker en zonder mogelijkheid tegen hem verhaal uit te kunnen oefenen. Bekendmakingen en kadastrale aanduidingen worden slechts als inlichting en onder alle voorbehoud verstrekt. Een vergissing in de beschrijving van het goed op de aanplakbrief, in de aankondigingen of elders, geeft geen aanleiding tot enig verhaal De meubelen en lichamelijke roerende goederen die zich op het ogenblik van de ingenottreding nog in de woning bevinden, worden mee verkocht, evenwel zonder enig verhaal tegen de verzoeker. De koper kan ze in voorkomend geval op zijn kosten en verantwoordelijkheid laten weghalen. De roerende goederen onroerend door bestemming, zijn in de verkoop begrepen, tenzij derden hierop hun eigendomsrecht bewijzen; in dit geval treedt de koper in alle rechten en plichten van de verzoeker omtrent de vergoedingsregeling Het goed wordt verkocht onder de gewone vrijwaring als naar recht, en verder onder de voorwaarden en lasten, vastgesteld in vorige eigendomstitels, in de mate deze nog van toepassing zijn Tienjarige aansprakelijkheid De koper neemt van de verzoeker alle rechten en vorderingen over die voortvloeien uit de tienjarige aansprakelijkheid van architecten en aannemers De totstandkoming van erfdienstbaarheden door bestemming van de huisvader wordt uitdrukkelijk uitgesloten. Een eenvoudige verwijzing naar een plan, zelfs indien het aangehecht is, doet geen erfdienstbaarheden ontstaan, tenzij dit in de bijzondere verkoopvoorwaarden of in een proces-verbaal van toewijzing uitdrukkelijk is bedongen. Artikel 13. Hypothecaire toestand. Het goed wordt verkocht voor vrij, zuiver en niet belast met enige schuld, voorrecht, hypotheek, in- of overschrijving. Artikel 14. Eigendom - genot - gebruik huurwaarborg uitdrijving Algemene regels Het eigendomsrecht gaat over op de koper zodra de toewijzing definitief is. Ingeval van toewijs onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod en er geen hoger bod volgt, wordt de eigendom geacht retroactief te zijn overgegaan op de koper op de dag van de zitdag De koper verkrijgt het genot van het goed uitsluitend na volledige betaling van koopsom, intresten, kosten en alle andere bijkomende lasten, tenzij anders bedongen in de bijzondere verkoopsvoorwaarden. Het is de koper verboden, vóór deze betaling, enige verandering aan het goed aan te brengen of tot enige afbraak over te gaan De koper treedt in de rechten en verplichtingen van de verzoeker voor de gebruikstoestand die in de bijzondere verkoopsvoorwaarden wordt vermeld, onverminderd de rechten die hij krachtens het contract of de wet kan laten gelden en waaraan deze bepaling geen afbreuk doet. Hij zal rechtstreeks met de bewoners, huurders of pachters overleg plegen over hun gebruiksrechten, opzeg, voorwerpen waarvan zij beweren dat ze hun toebehoren, vergoedingen waarop ze gerechtigd zouden zijn en dit zonder mogelijkheid verhaal uit te oefenen tegen de verzoeker. De koper kan geen schuldvergelijking inroepen tussen de prijs en de borgsommen die door huurders of pachters zijn gestort. 6

7 Een eventuele vergoeding voor het niet eerbiedigen van een eventueel bestaand voorkooprecht blijft ten laste van de verzoeker Indien de verzoeker nalaat het goed te ontruimen tegen het in de bijzondere verkoopvoorwaarden bepaalde tijdstip, is de koper gerechtigd het goed te laten ontruimen door een door hem aangezochte gerechtsdeurwaarder op vertoon van een grosse van de toewijzingsakte; de uitdrijvingskosten zijn alleen op de verzoeker verhaalbaar Bijzondere regel in geval van beslag. De beslagene heeft, behoudens wanneer de vordering bepaald in artikel 1622, laatste lid van het Gerechtelijk Wetboek werd ingediend, geen enkel recht meer betreffende het te verkopen goed, vijftien dagen nadat hem het uittreksel uit het proces-verbaal van toewijzing werd betekend, overeenkomstig artikel 1598 van het Gerechtelijk wetboek Bijzondere regel bij gedwongen verkopen in het algemeen. De eventuele uitdrijving zal op initiatief van de koper gebeuren zonder tussenkomst van de schuldeisers en zonder mogelijkheid tegen hen verhaal uit te oefenen. Hij mag daartoe overgaan na betaling van de prijs in hoofdsom, interesten, kosten en andere bijkomende lasten, en na de betekening waarvan sprake in vorig alinea. Artikel 15. Belastingen. De koper zal pro rata temporis vanaf de definitieve toewijzing alle taksen, belastingen, voorheffingen en lasten op het te verkopen goed dragen. Alle lasten en taksen, ingekohierd vóór de definitieve toewijs, worden afgerekend met de verzoeker. Planbatenheffing verschuldigd vóór de definitieve toewijs, blijft ten laste van de verzoeker. Planschade toegekend vóór de definitieve toewijs, blijft verworven voor de verzoeker. Artikel 16. Samenvoeging Indien er verschillende kavels zijn worden ze afzonderlijk toegewezen, tenzij de notaris ze samenvoegt onder de voorwaarden die hij bepaalt. De notaris kan na samenvoeging, splitsen en weer samenvoegen of hersplitsen (onverminderd de eventuele toepassing van artikel 50 van de landpachtwet) Bijzondere regeling ingeval van hoger bod bij verkoop van meerdere loten. De verschillende loten komen in aanmerking voor samenvoeging. Behoudens andere beslissing door de verkopende notaris op de zitdag waarbij wordt toegewezen onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod, kan deze samenvoeging evenwel ten vroegste worden toegestaan op de zitdag na hoger bod. Teneinde de mogelijkheid van samenvoeging te vrijwaren wordt de toewijzing van al deze loten gedaan niet enkel onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod zoals voorzien in artikel 1587 van het Gerechtelijk Wetboek maar tevens onder de bijkomende opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod op één of meerdere loten, zodat ingevolge deze bijkomende voorwaarde de definitieve toewijzing betrekking heeft op alle loten, ook al is niet op alle loten afzonderlijk een hoger bod gedaan. Op de definitieve toewijzing na hoger bod kan op ieder lot terug worden geboden en kan worden beslist de samenvoeging toe te staan. De bieders aan wie een lot werd toegewezen onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod, blijven op deze zitdag evenwel door hun 7

8 bod op dat lot gehouden, tenzij op dat bod nog wordt geboden of bij samenvoeging wordt toegewezen aan een andere persoon. Artikel 17. Appartementenrecht Statuten - Huishoudelijk reglement - Beslissingen van de algemene vergadering. Indien het goed onderworpen is aan het stelsel van de gedwongen medeeigendom, moet de koper alle bedingen naleven die vermeld staan in de statuten van het gebouw (basisakte en reglement van mede-eigendom), de huishoudelijke reglementen evenals alle beslissingen van de algemene vergadering. Overeenkomstig artikel 19 van de Organieke Wet Notariaat zijn voormelde statuten uitvoerbaar samen met onderhavige verkoopsvoorwaarden. Hij wordt zuiver en eenvoudig in de plaats gesteld van de verzoeker voor wat betreft alle rechten en verplichtingen die eruit voortvloeien. Hij verbindt zich er toe de naleving ervan op te leggen aan alle personen die een zakelijk of een persoonlijk recht op het goed zouden hebben evenals aan elke persoon die een toelating tot bewoning zou hebben Gemeenschappelijke lasten Werkkapitaal Reservekapitaal. De koper is, ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars, overeenkomstig artikel , 2, 1 ste lid van het Burgerlijk Wetboek, slechts gehouden tot het betalen van de volgende kosten: 1 het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 2 een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 3 een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 4 een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht. De koper is, ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars, overeenkomstig artikel lid 5 van het Burgerlijk Wetboek, gehouden tot het betalen van de gewone (periodieke) kosten, vanaf de dag waarop hij effectief gebruik zal maken van de gemeenschappelijke delen. Overeenkomstig artikel , 5 van het Burgerlijk Wetboek, is, in geval van eigendomsoverdracht van een kavel: 1 de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van medeeigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening zal door de syndicus worden opgesteld, nadat de optredende notaris aan de syndicus heeft meegedeeld op welke datum de eigendom is overgedragen, alsook de identificatie van de overgedragen privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres 8

9 van de nieuwe eigenaar. 2 de uittredende mede-eigenaar niet langer gerechtigd op zijn aandeel in het reservekapitaal. Het aandeel van de uittredende mede-eigenaar in het reservekapitaal blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars. HOODSTUK V. VOORKOOPRECHTEN EN ADMINISTRATIEVE BEPALIN- GEN. Artikel 18. Recht van voorkoop inzake landpacht. Bij de verkoop van een in pacht gegeven goed geniet de pachter overeenkomstig de wet een wettelijk voorkooprecht. Dit recht geldt ook voor de afstammelingen of aangenomen kinderen van de pachter of zijn echtgenote en voor de echtgenoten van hogergenoemde afstammelingen of aangenomen kinderen die daadwerkelijk aan de exploitatie van het goed deelnemen. 1) Indien de verkoping wordt gehouden zonder voorbehoud van het recht van hoger bod, is de notaris verplicht, bij het einde van de opbieding en voor de toewijzing, in het openbaar de vraag te stellen of de pachter of zijn gevolmachtigde zijn recht van voorkoop wenst uit te oefenen tegen de laatst geboden prijs. Indien de pachter met de vraag van de notaris instemt, is de verkoop definitief. In geval van weigering, afwezigheid of stilzwijgen, wordt de verkoop voortgezet. Indien de pachter zijn antwoord op de vraag van de notaris in beraad houdt, geschiedt de toewijzing onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop. Indien de pachter binnen een termijn van tien dagen zijn instemming bij gerechtsdeurwaarderexploot of bij ter post aangetekende brief aan de notaris niet heeft betekend, of zijn instemming niet heeft gegeven in een akte van de instrumenterende notaris, is de toewijzing definitief. 2) Indien de verkoop wordt gehouden onder voorbehoud van eventuele uitoefening van het recht van hoger bod, en: a) Indien er een hoger bod is, wordt dit aan de pachter en aan de koper ter kennis gebracht; (Bij verkoop na hoger bod zal op de koopdag, na het hoger bod, worden gehandeld zoals hierboven onder 1. vermeld.) b) Indien er geen hoger bod wordt gedaan of indien de notaris het hoger bod niet aanneemt, betekent hij het laatste bod aan de pachter en stelt hem de vraag of hij zijn recht van voorkoop wenst uit te oefenen. Indien de pachter binnen een termijn van tien dagen zijn instemming bij gerechtsdeurwaarderexploot of bij ter post aangetekende brief aan de notaris niet heeft betekend, of die instemming niet heeft gegeven in een akte van de instrumenterende notaris, is de toewijzing definitief. Stemt hij in, dan is de verkoop definitief in zijn voordeel. De pachter kan zijn recht van voorkoop voor het gehele goed, of voor een deel ervan indien hij het voor het overige deel zelf uitoefent, aan één of meer derden overdragen. De pachter dient hiertoe te verklaren het recht van voorkoop over te dragen en de derde dient te verklaren dit recht uit te oefenen tijdens de toewijzingszitting of naar aanleiding van de kennisgeving van de instemming binnen de termijn van tien dagen. De verzoeker kan eisen dat de derde waarborg stelt. Artikel 19. Andere rechten van voorkoop. De verzoeker heeft verklaard dat het goed niet belast is met een voorkooprecht, wettelijk of conventioneel, tenzij anders vermeld in het bijzonder lastenkohier. Artikel 20. Recht van wederinkoop. 9

10 20.1. De verzoeker heeft verklaard dat het goed geen sociale koopwoning of huurwoning betreft, die door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen, de gemeente of het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn aan hen als woonbehoeftige is verkocht De verzoeker heeft verklaard dat het te verkopen goed niet is belast met een ander recht van wederinkoop, wettelijk of conventioneel Artikel 21. Stedenbouw en ruimtelijke ordening Voor eventuele veranderings- en/of verbouwingswerken, die de koper zou kunnen uitvoeren aan voorschreven goed dient hij zich te gedragen naar de reglementen die door de bevoegde overheden zijn voorgeschreven of in de toekomst zouden kunnen worden voorgeschreven, zonder enige verantwoordelijkheid van de verzoeker, derwijze dat de verzoeker geenszins dienaangaande zou kunnen worden verontrust. Met betrekking tot het onbebouwde gedeelte van het goed wordt geen verzekering gegeven omtrent de mogelijkheid om op het goed te bouwen of er enige vaste of verplaatsbare inrichting op te stellen die voor bewoning kan worden gebruikt. In geen geval mag een gebouw of een dergelijke inrichting worden opgericht zonder voorafgaande vergunning De koper zal zich moeten schikken naar alle wetten en besluiten van de bevoegde overheden met het oog op gebeurlijke onteigening, rooilijn, urbanisatie of stedenbouwkundige vergunning, zonder voor verlies of onbruikbaarheid van grond, voor weigering van bouwtoelating of anderszins enig verhaal tegen de verzoeker te kunnen uitoefenen of zijn tussenkomst of waarborg te kunnen inroepen De verzoeker heeft verklaard met betrekking tot het goed geen weet te hebben van enige voorlopige of definitieve beschermingsmaatregel, getroffen in het kader van de regelgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw, bescherming als monument, stads- en dorpsgezicht of als landschap De verzoeker heeft verklaard dat bij zijn weten voor het goed geen onteigeningsbesluit werd betekend, en dat hij geen weet heeft van een geplande onteigening De instrumenterende notaris verwijst partijen uitdrukkelijk naar artikel van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dat de werken vermeldt waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is vereist De verzoeker heeft verklaard geen weet te hebben dat met betrekking tot het goed een planbatenheffing zou verschuldigd zijn De verzoeker heeft verklaard dat op het goed geen verplichting rust om herstelmaatregelen uit te voeren, zoals bedoeld in de voornoemde Codex De verzoeker verklaart dat alle door hen geplaatste constructies en de desgevallend door hem gedane bestemmingswijzigingen aan het voorschreven goed, in de mate deze vergunningsplichtig zijn, met een stedenbouwkundige vergunning, alsook conform deze vergunning, werden uitgevoerd. Artikel 22. Bodemdecreet De notaris wijst op de draagwijdte van de eventuele saneringsplicht, de aansprakelijkheid en de informatieplicht van partijen in verband met de bodemtoestand In de bijzondere verkoopsvoorwaarden worden de nadere info aangaande het bodemattest en de nadere verklaringen en bepalingen betreffende de bodemtoestand opgenomen. 10

11 HOOFDSTUK VI. VERZEKERING, LEVERINGSCONTRACTEN, LEVE- RINGSPLICHTEN. Artikel 23. Verzekeringen. Het risico gaat over op de koper zodra de toewijzing definitief is. De koper moet derhalve zodra de toewijzing definitief is, zelf zorgen voor de verzekering van het goed tegen brand of andere risico s, ongeacht of het goed door de verzoeker verzekerd was of niet. Indien het goed deel uitmaakt van een gedwongen mede-eigendom, zal de koper de bedingen in de statuten over de verzekering moeten naleven. Artikel 24. Water - Gas - Elektriciteit - Radio- en teledistributie. De koper zal vanaf zijn ingenottreding zelf het nodige doen inzake alle contracten voor nutsvoorzieningen die hij wenst. De buizen, leidingen, meters en alle andere installaties, die aan de gemeente, distributiemaatschappijen of andere derden toebehoren, maken geen deel uit van de verkoop. Artikel 25. Stookolietanks. De notaris wijst op de reglementering in het Vlaams Gewest, betreffende de stookolietanks. In de bijzondere voorwaarden worden de gegevens in verband met een mogelijke stookolietank in het goed opgenomen. Artikel 26. Elektrische installaties De notaris wijst op de reglementering betreffende de elektrische installaties In de bijzondere voorwaarden worden de gegevens en info in verband met de gebeurlijke keuring van de elektrische installatie van het te verkopen goed opgenomen. Artikel 27. Energieprestatiecertificaat De notaris wijst op de bepalingen van het decreet van 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat evenals het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering van 11 januari 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat In de bijzondere voorwaarden worden de gegevens en info in verband met het gebeurlijk bestaande energieprestatiecertificaat aangaande het te verkopen goed opgenomen. HOOFDSTUK VII. SLOTBEPALINGEN. Artikel 28. Politie. De notaris leidt de verkoop en waakt over het goede verloop. Hij heeft het recht om iedere vergissing bij het oproepen of bij de toewijzing recht te zetten, zelfs indien daar tegen bezwaar of verzet wordt geuit. De notaris kan alle geschillen hierover beslechten. Tegen zijn beslissing is geen verhaal mogelijk. Ook kan hij, zonder zijn beslissing te moeten verantwoorden, elk bod weigeren, elk opbod vernietigen of als niet bestaand verklaren; hij kan één van de vorige opbiedingen hernemen en toewijzen aan één van de vorige bieders; hiertegen is geen verzet mogelijk. Bijgevolg is elke opbieder of voorlopige koper door zijn bod gebonden tot alle gevolgen van de verkoop totdat de toewijzing definitief is. Artikel 29. Middelen tot tenuitvoerlegging. Indien de koper, ook al is hij een medeveiler, een van de verkoopsvoorwaarden niet naleeft, heeft de verkoper het recht om : 1) ofwel de ontbinding van de verkoop van rechtswege te laten vaststellen, 11

12 2) ofwel tot de herveiling over te gaan, 3) ofwel het uitvoerend beslag te vorderen, dit alles onverminderd zijn recht op schadevergoeding ten laste van de ingebreke blijvende koper. Kiest de verkoper voor de ontbinding, dan laat hij dat aan de koper weten door hem bij gerechtsdeurwaarderexploot aan te manen en in gebreke te stellen. De ontbinding werkt van rechtswege. Kiest de verkoper voor de herveiling dan gebeurt dit, overeenkomstig artikels 1600 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek, op kosten en op risico van de in gebreke blijvende koper, en dit drie werkdagen na een onbeantwoord gebleven eenvoudig bevel tot betaling De herveiling gebeurt door het ambt van dezelfde notaris of, bij zijn afwezigheid, door een notaris die de rechter aanwijst, onder de voorwaarden vermeld zowel in deze algemene als in de bijzondere verkoopsvoorwaarden. Onverminderd alle andere schadevergoeding en intresten zal de in gebreke blijvende koper verplicht zijn om het verschil te betalen tussen de prijs waarvoor hij had gekocht en deze van de herveiling, zonder het eventuele overschot te kunnen opeisen; dit overschot is voor de verkoper of voor zijn schuldeisers. Kiest de verkoper voor het uitvoerend beslag op onroerend goed, dan laat hij het goed verkopen overeenkomstig het Gerechtelijk Wetboek. De verkoper heeft ook het recht, bij afwijking van de bepalingen van artikel 1563 van het Gerechtelijk Wetboek, te voren of gelijktijdig op inbeslagneming, het ander onroerend en zelfs roerend bezit van de koper te doen verkopen..artikel 30. Keuze van woonplaats. De verzoeker, de koper, de laatste bieder, ongeacht of hij zich sterk maakt of lasthebber is, en de borg doen, voor alles wat de uitvoering van onderhavige akte betreft, keuze van woonplaats in het kantoor van de notaris. Artikel 31. Toekenning van rechtsmacht. Iedere betwisting die rijst ter gelegenheid van een openbare verkoping wordt uitsluitend ter kennis gebracht van de rechter van de plaats waar de verkoop wordt gehouden. Artikel 32. Instemming. De koper, de laatste bieder, ongeacht of hij zich sterk maakt of lasthebber is, en de borg worden van rechtswege geacht in te stemmen met alle bedingen en voorwaarden van de verkoop, vermeld zowel in de algemene als in de bijzondere verkoopsvoorwaarden, en in het proces-verbaal van toewijzing. Artikel 33. Fiscale verklaringen De notaris heeft voorlezing gegeven van artikel 203 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten De notaris heeft aan de verzoeker die zulks erkent, lezing gegeven van artikel 62, paragraaf 2 en 73 van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde. Op de vraag, gesteld door de instrumenterende notaris, heeft de verzoeker verklaard niet onderworpen te zijn aan het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde, dit alles nadat de instrumenterende notaris zijn aandacht getrokken heeft op de straffen die de Wet uitvaardigt bij valse verklaringen desbetreffende. 12