HUURGESCHILLEN ONTLEED

Transcriptie

1 HUURGESCHILLEN ONTLEED

2

3 HUURGESCHILLEN ONTLEED Het huurrecht toegankelijk gemaakt voor huurder en verhuurder Mr. F.C.P. Teeuw Eburon Delft 2015

4 Tekst en redactie Ontwerp logo Omslagontwerp Mr. F.C.P. Teeuw Liesbeth de Kruijf Studio Hermkens te Amsterdam 8 e gewijzigde druk 2015 ISBN Uitgeverij Eburon Postbus CW Delft tel.: / fax: info@eburon.nl / Mr. F.C.P. Teeuw Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de rechthebbende. De in dit boek verstrekte informatie is ontleend aan juridische documenten, die betrouwbaar mogen worden geacht. Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Er wordt niet gegarandeerd dat dit boek geen fouten bevat. Er wordt geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor directe- of indirecte schade als gevolg van foutieve informatie.

5 Snel zoeken in de inhoudsopgave Snel zoeken in de inhoudsopgave Hoofdstuk in de inhoudsopgave pagina De huurovereenkomst... 7 Gebreken aan gehuurde (woon- en bedrijfs) ruimte... 7 Herstel gebreken op verzoek huurder... 8 Schadevergoeding als gevolg van een gebrek aan het gehuurde... 8 Ontbinding van huurovereenkomst... 8 Wijzigingen aan het gehuurde... 9 Overlast en huurbeëindiging Schade aan het gehuurde gedurende de huurperiode Renovatie van gehuurde ruimten De oplevering van de woning en de bedrijfsruimte De regeling Koop breekt geen huur Huurovereenkomst voor bepaalde duur met betrekking tot woonruimte Het faillissement en de positie van de (ver) huurder Huur en mededinging De opzegging van kantoren en opslagruimten Servicekostenafrekening De Warmtewet en de afrekening van warmte De aanvangshuurprijs All-in huurprijzen Periodieke huurprijsverhoging Huurprijsverhoging en renovatie Huurprijs en gebreken aan de woning De procedure bij de Huurcommissie Verlaging huurprijzen De positie van de onderhuurder Opzeggingsformaliteiten ten behoeve van woonruimte Opzeggingsgronden ten behoeve van woonruimte De opzegging op grond van dringend eigen gebruik (woonruimte) De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod Het bestemmingsplan en de beëindiging van de huurovereenkomst De opzegging van de onderhuurder en inwonende huurder Medehuurderschap (wettelijk)

6 Hoofdstuk in de inhoudsopgave pagina Medehuurderschap (contractueel) Medehuurder op grond van artikel 7:267 BW De medehuurder en samenwoner na overlijden van huurder Woningruil Wet op het overleg huurders verhuurder De VVE en verhuring van appartementen De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte De huurperiode met betrekking tot bedrijfsruimte De opzegging van de huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte De afrekening servicekosten ten behoeve van bedrijfsruimte Huurprijzen bedrijfsruimte Indeplaatsstelling Introductie incasso huurvorderingen Beknopte handleiding procederen Begrippenlijst Trefwoordenregister Bronvermelding

7 Inhoudsopgave INHOUD SNEL ZOEKEN IN DE INHOUDSOPGAVE... 5 VOORWOORD LIJST VAN AFKORTINGEN ALGEMEEN GEDEELTE HUURRECHT DE HUUROVEREENKOMST INLEIDING DE POSITIE VAN HET HUURRECHT IN HET WETTELIJKE SYSTEEM DE GELAAGDE STRUCTUUR VAN HET BURGERLIJKE RECHT DE ONDERDELEN VAN HET HUURRECHT BEPERKINGEN BIJ HET SLUITEN VAN HUUROVEREENKOMSTEN Beperkingen aan het sluiten van huurovereenkomsten door woningcorporaties Lokale verordeningen en doorbreking contractsvrijheid Beperkingen bij verhuring van bedrijfsruimte en de Mededingingswet Overige beperkingen in het verhuren van onroerende zaken DE EISEN AAN DE HUUROVEREENKOMST De huurovereenkomst is vormvrij Essentialia van een huurovereenkomst Omvang van de gehuurde zaak Gebruik van de zaak Betaling van een tegenprestatie ONREDELIJK VERKREGEN VOORDEEL Bemiddelingskosten voor rekening huurder? Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus en maximum huurprijzen DE GEBRUIKSOVEREENKOMST GEBREKEN AAN GEHUURDE (WOON- EN BEDRIJFS) RUIMTE HET VERSTREKKEN VAN HUURGENOT DOOR DE VERHUURDER AAN DE HUURDER VERHUURDER AANSPRAKELIJK VOOR GEBREKEN DE BEGRENZING VAN DE TERM GEBREK EEN ONDERVERDELING VAN GEBREKEN WELK HUURGENOT MAG DE HUURDER VERWACHTEN? DE KERNVERPLICHTING VAN DE VERHUURDER JURISPRUDENTIE OVER SCHENDING VAN HET HUURGENOT PREVENTIEF ONDERHOUD AFDWINGBAAR? SCHADE VERSUS ONDERHOUD HUURDER HEEFT WEL RECHT OP ONDERHOUD, NIET OP VERBETERING

8 GEBREKEN AAN OVERGENOMEN ZAKEN VAN VORIGE HUURDER REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID FEITELIJKE STOORNIS EN DE GEBREKENREGELING VERHUURDER MOET OPTREDEN TEGEN OVERLASTVEROORZAKERS AAN HUURDER TOE TE REKENEN OMSTANDIGHEDEN GEBREKEN EN HET ONTBREKEN VAN VERGUNNINGEN HERSTEL GEBREKEN OP VERZOEK HUURDER HERSTEL VAN GEBREK OP VERZOEK VAN HUURDER GEEN HERSTELVERPLICHTING BIJ ONREDELIJK HOGE HERSTELKOSTEN GEBREKEN VOOR REKENING VAN DE HUURDER MOGELIJKE ACTIES VAN DE HUURDER HERSTEL DOOR HUURDER OP KOSTEN VAN DE VERHUURDER OPSCHORTING HUUR BEPERKENDE BEPALINGEN IN DE ALGEMENE VOORWAARDEN OPSCHORTING HERSTELVERPLICHTING EN HUURACHTERSTAND DE HUURDER EN HET RECHT VAN RETENTIE TIJDELIJKE HUURVERLAGING WEGENS GEBREK AAN HET GEHUURDE HERSTEL WONING DOOR AFDELING BOUW- EN WONINGTOEZICHT BEPALINGEN (SEMI)DWINGEND RECHT SCHADEVERGOEDING ALS GEVOLG VAN EEN GEBREK AAN HET GEHUURDE AANSPRAKELIJKHEID VERHUURDER VOOR GEVOLGSCHADE VERZUIM VERHUURDER ZONDER INGEBREKESTELLING GEEN RISICOAANSPRAKELIJKHEID VERHUURDER AANSPRAKELIJKHEID VERHUURDER VOOR FOUTEN VAN HULPPERSONEN VERHUURDER AANSPRAKELIJK VOOR GEVOLGSCHADE VAN DE HUURDER PREVENTIEF ONDERHOUD GEBREKEN BIJ AANGAAN VAN DE HUUROVEREENKOMST VERBORGEN GEBREK SEMI-DWINGEND RECHT WOONRUIMTE, REGELEND RECHT BEDRIJFSRUIMTE ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST VERSCHILLENDE ONTBINDINGSACTIES DE ONTBINDING VAN DE OVEREENKOMST IN HET VERBINTENISSENRECHT DE TOESTAND VAN VERZUIM OP WELKE WIJZE RAAKT EEN SCHULDENAAR IN VERZUIM? ALGEMENE EISEN AAN DE ONTBINDINGSACTIE DE WETTELIJKE VEREISTEN VOOR ONTBINDING

9 Inhoudsopgave DE ONTBINDING TEGENOVER DE OPZEGGING Proportionaliteit van de gevorderde voorziening DE TERME DE GRACE VOORTGEZET GEBRUIK NA VERKREGEN ONTRUIMINGSVONNIS BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST DOOR DE VERHUURDER Inleiding Huurachterstand Wet schuldsanering natuurlijke personen doorkruist ontruimingsvonnis Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt Overlast Handelen in strijd met overeengekomen bestemming Het ongebruikt laten van gehuurde ruimte Gebruik van het gehuurde voor de hennepteelt Inleiding Blootstelling onredelijke gevaren aan omwonenden Woonbelang huurder tegenover ontbinding Hennepteelt en opstalverzekering/verhoogd risico Conclusie met betrekking tot hennepteelt Ongebruikt laten van gehuurde en gebruiksverplichting Verwaarlozing van het gehuurde Onderverhuring/ingebruikgeving in strijd met het huurcontract Andere verbodsbepalingen in het huurcontract GEBREKEN EN DE MOGELIJKHEID VAN (BUITENGERECHTELIJKE) ONTBINDING Wettelijke motivering buitengerechtelijke ontbinding ONTBINDING VOLGENS ALGEMENE RECHT BLIJFT MOGELIJK Gebrek toerekenbaar aan verhuurder? Ontbinding door de verhuurder is in sommige gevallen niet mogelijk DOOR TOEDOEN OF RISICO VAN HUURDER IS HET HUURGENOT BEËINDIGD Tijdelijke onmogelijkheid van huurgenot Omvang schadevergoeding RISICO S VAN DE BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING WIJZIGINGEN AAN HET GEHUURDE DE WETTELIJKE REGELING HOOFDREGEL: TOESTEMMING VAN DE VERHUURDER IS NOODZAKELIJK VOORAFGAANDE AAN DE WIJZINGEN IS TOESTEMMING NOODZAKELIJK Geen toestemming nodig bij ondergeschikte wijziging

10 Verplichte toestemming als gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt 267 Verband met goed huurderschap Vervangende machtiging door de rechter Zwaarwichtige bezwaren MACHTIGING KAN EEN VOORWAARDE OF LAST BEVATTEN DE ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) EN DE HUURPRIJS WACHTTERMIJN ALVORENS TOT DAGVAARDEN OVER TE GAAN OBJECTIEVE VERBETERINGEN VERHUURDER KAN VERANDERINGEN AAN BUITENZIJDE BEPERKEN De schotelantenne wijziging aan de woning? ONGEDAAN MAKEN GEOORLOOFDE VERANDERINGEN VERPLICHTE TOESTEMMING DOOR VERHUURDER OVERLAST EN HUURBEËINDIGING INLEIDING OVERLAST EN OBJECTIEVE MAATSTAF OVERLAST EN FEITELIJKE STOORNIS OVERLAST EN NORMALE LEEFGELUIDEN AFWIJKENDE LEVENSSTIJL EN OVERLAST OVERLAST IN DE OMGEVING VAN HET GEHUURDE OVERLAST EN STRAFBARE FEITEN NOODZAKELIJKE STAPPEN BIJ CONSTATERING VAN OVERLAST EEN GERECHTELIJKE PROCEDURE VORMT HET SLUITSTUK OVERLAST EN DE ROL VAN DE VERHUURDER OVERLAST ERVAREN DOOR OMWONENDEN VOORLOPIGE VOORZIENING Inleiding Uitspraken over overlastgewezen in kort geding ONTBINDING EN ONTRUIMING IN VERBAND MET OVERLAST BESTRIJDING OVERLAST ONDER VERBEURTE VAN EEN DWANGSOM BIJ OVERLAST IS EEN INGEBREKESTELLING NIET ZONDER MEER NODIG OVERLAST EN OPSCHORTING VAN DE HUUR SCHADEVERGOEDING EN/OF HUURVERLAGING EN OVERLAST OVERLAST EN BURENRECHT OVERLAST EN RENOVATIE DOOR DE VERHUURDER OVERLAST EN VERGOEDING VAN IMMATERIËLE SCHADE SCHADE AAN HET GEHUURDE GEDURENDE DE HUURPERIODE AANSPRAKELIJKHEID VAN HUURDER VOOR SCHADE AAN HET GEHUURDE

11 Inhoudsopgave BEWIJSPOSITIE GEDURENDE DE HUURPERIODE EN GEDEELDE SCHULD AANSPRAKELIJKHEID HUURDER VOOR GEDRAGINGENHUISGENOTEN EN LOGES AANSPRAKELIJKHEID VAN HUURDER VOOR BRANDSCHADE AANSPRAKELIJK VOOR SCHADE AAN HET GEHUURDE BIJ EINDE HUURPERIODE RENOVATIE VAN GEHUURDE RUIMTEN INLEIDING: DE WETTELIJKE REGELING VERANDERINGEN DIE GEEN INVLOED OP HET WOONGENOT HEBBEN DRINGENDE WERKZAAMHEDEN AAN HET GEHUURDE Werkzaamheden aan het gehuurde en gedoogplicht van de huurder Gedoogplicht huurder ten aanzien van werkzaamheden aan naburig pand RENOVATIE AAN HET GEHUURDE VOORSTEL TOT RENOVATIE MET VOORTZETTING HUUROVEREENKOMST GELIBERALISEERDE WONINGEN EN MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTEN COMPLEXGEWIJZE RENOVATIE MET VOORTZETTING VAN DE HUUROVEREENKOMST Bezwaartermijn van acht weken voor de huurder De gevolgen van afwijzing van het voorstel door de huurder Consequentie afwijzen redelijk voorstel door de huurder VOORTZETTING VAN DE HUUROVEREENKOMST BIJ SLOOP VAN HET GEHUURDE? REDELIJK VOORSTEL EN HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD SPLITSING APPARTEMENTSRECHTEN DRINGENDE WERKZAAMHEDEN? HUURBEËINDIGING IN HET KADER VAN DRINGEND EIGEN GEBRUIK MOGELIJKHEID VAN ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST DOOR DE HUURDER ZICH NIET GEDRAGEN ALS EEN GOED HUURDER BETAAMT GEBREK AAN HET GEHUURDE DOOR DRINGENDE WERKZAAMHEDEN? SCHADEPLICHTIGHEID VANWEGE RENOVATIE OF DRINGENDE REPARATIE? SCHADEPLICHTIGHEID VANWEGE RENOVATIE OF DRINGENDE WERKZAAMHEDEN? TEGEMOETKOMING IN VERHUIS- EN INRICHTINGSKOSTEN BIJ WOONRUIMTE Werkzaamheden zonder noodzaak tot verhuizing TEGEMOETKOMING IN VERHUIS- EN INRICHTINGSKOSTEN BIJ BEDRIJFSRUIMTE EXECUTIEMOGELIJKHEDEN DE OPLEVERING VAN DE WONING EN DE BEDRIJFSRUIMTE MOET HET GEHUURDE IN OORSPRONKELIJKE STAAT WORDEN TERUGGEGEVEN? DE OPLEVERING VAN HET GEHUURDE EN DE BEWIJSPOSITIE VAN PARTIJEN DWINGEND EN REGELEND RECHT OVERGANGSRECHT IS VAN BELANG DE IN DE WET NEERGELEGDE VERMOEDENS VAN DE STAAT VAN HET GEHUURDE Beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst

12 De partij die van de beschrijving afwijkt, draagt de bewijslast Zonder beschrijving rust op de verhuurder een bewijslast Beperkende werking van redelijkheid en billijkheid OPLEVERING VAN HET GEHUURDE IN SLECHTE STAAT IS MOGELIJK SCHADE DOOR SLIJTAGE OF OUDERDOM GEOORLOOFDE WIJZIGINGEN DIENEN SOMS ONGEDAAN TE WORDEN GEMAAKT RECHT VAN DE HUURDER OM GEOORLOOFDE WIJZIGINGEN TE VERWIJDEREN BEPERKINGEN AAN HET WEGBREEKRECHT DE PROCEDURE BIJ INGEBRUIKNEMING VAN HET GEHUURDE DE PROCEDURE BIJ HET EINDE VAN DE HUURPERIODE De voorinspectie van het gehuurde wegens huurbeëindiging Zonder inspectie heeft de verhuurder niet altijd recht op schadevergoeding Als schade niet in het rapport van voorinspectie staat vermeld De eindinspectie OVERNAMEVERKLARINGEN /OVERNAMEBEDINGEN OBJECTIEVE VERBETERINGEN AAN HET GEHUURDE DERDENBEDING MET VORIGE HUURDER OVER ACHTERGELATEN ZAKEN BEPERKTE/CASCO VERHUUR Casco verhuur is bij woonruimte niet mogelijk GRONDSLAG AANSPRAKELIJKHEID HERSTELKOSTEN HUURDER VERZUIM HUURDER BIJ EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST DE OMVANG VAN DE SCHADEVERGOEDING ONGERECHTVAARDIGDE VERRIJKING VERHUURDER WAARBORGSOM EN OPLEVERING RECHTSVERWERKING CLAIM HUURRECHT EN VERKRIJGING VAN EEN OPSTALRECHT? DE REGELING KOOP BREEKT GEEN HUUR DE WETTELIJKE REGELING DE BEPALING IS OP IEDERE VERVREEMDING VAN TOEPASSING GEVOLGEN VAN DE LEVERING VAN EEN GEHUURDE ZAAK HET HUURBEDING KOOPBEDING IN HUURCONTRACT IS NA VERKOOP UITGEWERKT GEEN BEROEP OP HET BEGRIP KOOP BREEKT GEEN HUUR EINDE VAN DE HUURPERIODE SLUIT NIET AAN OP DE DATUM VAN LEVERING HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE DUUR MET BETREKKING TOT WOONRUIMTE HUUROVEREENKOMST VOOR ONBEPAALDE TIJD MET BETREKKING TOT WOONRUIMTE

13 Inhoudsopgave HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD Kort overzicht van huurovereenkomsten woonruimte voor bepaalde tijd HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE VOOR BEPAALDE PERIODE Intermezzo: de bepaalde tijdsclausule De huurovereenkomst en de diplomatenclausule De overeenkomst voor korte tijd (nieuw huurbeleid) GEVOLGEN ALS DEZE OVEREENKOMST NIET VOLDOET AAN WETTELIJKE EISEN Het verlengingsbeding DE HUURDER WEIGERT HET GEHUURDE TE ONTRUIMEN Geen ontruiming mogelijk zonder vonnis van de rechter HUUROVEREENKOMST BEPAALDE TIJD OP GROND VAN DE LEEGSTANDWET Voor welke woonruimte geldt deze regeling? Vergunningvereiste voor verhuring op grond van de Leegstandwet Verlenging vergunning Eisen voor verhuring op grond van Leegstandwet Ad 1. De duur van de overeenkomst Ad 2. Schriftelijkheidsvereiste Ad 3 en 4. Vermelding van de vergunning in de huurovereenkomst Ad 5. In de vergunning staat ook de huurprijs vermeld Gevolgen voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet Leegstandwet en onderverhuring HUURBEËINDIGING WEGENS HET BEHOREN TOT EEN BEPAALDE DOELGROEP HUUROVEREENKOMST VAN KORTE DUUR De partijbedoeling en de overeenkomst van korte duur GEHUURDE RUIMTE EIGENDOM VAN GEMEENTE IS VOOR SLOOP BESTEMD OVERHEID ALS VERHUURDER HET FAILLISSEMENT EN DE POSITIE VAN DE (VER)HUURDER INLEIDING DE VERHUURDER VERKEERT IN STAAT VAN FAILLISSEMENT Waarborgsom Verrekening vorderingen Storting waarborgsom op derdenrekening Koop breekt geen huur Bankgarantie (Tussentijds) beëindigen van de huurovereenkomst Het pand uit een failliete boedel en de nieuwe eigenaar DE HUURDER VERKEERT IN STAAT VAN FAILLISSEMENT

14 Opzegging van 7:290 BW-winkelbedrijfsruimte bij faillissement Overige bedrijfsruimte (7:230a BW-bedrijfsruimte) Woonruimte Beperkingen aan het gebruik van artikel 39 FW Geen beperkingen aan bevoegdheid tot huurbeëindiging WANNEER IS ER SPRAKE VAN EEN BOEDELSCHULD? Voortvloeien uit de wet Door toedoen van de curator van de gefailleerde huurder ontstaan ONGEDAANMAKINGSVERPLICHTINGEN BIJ HET EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST FAILLISSEMENT EN CONTRACTUEEL BEDONGEN BANKGARANTIE Abstracte garantie De contragarantie Welke schade mag de verhuurder met de bankgarantie verrekenen? Is er sprake van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder? De contractuele schadevergoeding in verband met een faillissement HUUR EN MEDEDINGING INLEIDING Voorbeelden beperkende clausules in het kader van mededinging HET WETTELIJKE KADER UITWERKING VAN HET WETTELIJKE KADER Europees verdrag betreffende de werking van de Europese Unie Europese verordening Mededingingswet Uitzonderingen op artikel 6 lid 1 Mededingingswet Beleidsregels BESPREKING BEPERKENDE CLAUSULES BESTEMMINGSBEPALING Voorbeelden van bestemmingsclausules in de jurisprudentie Conclusie met betrekking tot bestemmingsbepalingen BRANCHEBESCHERMINGSCLAUSULE Voorbeelden van branchebeschermingsclausule in de jurisprudentie Concurrentie niet mogelijk door verhuurder? Conclusie met betrekking tot branchebescherming FRANCHISEOVEREENKOMSTEN EN MEDEDINGING Voorbeelden franchiseovereenkomsten in de jurisprudentie De huurovereenkomst is het meest overwegende element Afwijking van de franchiseformule kan leiden tot huurbeëindiging

15 Inhoudsopgave Conclusie met betrekking tot franchiseovereenkomsten EXCLUSIEVE LEVERINGSCONTRACTEN EN MEDEDINGING Voorbeelden van exclusieve leveringscontracten in de jurisprudentie Conclusie met betrekking tot exclusieve leveringsovereenkomsten OVERIGE ONDERWERPEN ALGEMEEN HUURRECHT OPZEGGING VAN KANTOREN EN OPSLAGRUIMTEN ALGEMENE GEDEELTE VAN REGELGEVING HUURRECHT IS VAN TOEPASSING OPZEGGING NIET NODIG (TENZIJ ) VERLENGING VAN DE OVEREENGEKOMEN HUURPERIODE Verlenging met de huurovereenkomst voor bepaalde periode DE WETTELIJKE REGELING OPZEGTERMIJN VAN MINIMAAL EEN MAAND (GEEN) EISEN AAN DE OPZEGGING EN OF DE ONTRUIMINGSAANZEGGING EEN OPZEGGING GELDT NIET ALS ONTRUIMINGSAANZEGGING ONTVANGSTTHEORIE WETTELIJKE ONTRUIMINGSBESCHERMING VAN TWEE MAANDEN Uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting (VOORWAARDELIJK) VERZOEK VERLENGING VAN DE ONTRUIMINGSTERMIJN Formele vereisten aan het verzoekschrift Afweging van belangen door de rechter De maximum termijn van verlenging door de rechter Verlenging van de door de rechter toegekende ontruimingstermijn Het verlengingsverzoek moet tijdig worden ingediend (vervaltermijn) Afwijzing van het verzoek bezorgt de verhuurder een ontruimingstitel Vastgestelde vergoeding gedurende de ontruimingsperiode Huurwijziging gedurende de huurperiode Geen hoger beroep tegen beslissing rechter mogelijk INDEPLAATSSTELLING NIET WETTELIJK GEREGELD BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING HUURRECHT WOONRUIMTE DE SERVICEKOSTENAFREKENING DE WETTELIJKE REGELING OVER SERVICEKOSTEN Inleiding Geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte Onderverdeling van de in rekening te brengen geleverde zaken en diensten Voorwaarde voor het in rekening brengen van geleverde zaken en diensten ALLEEN OVEREENGEKOMEN SERVICEKOSTEN KUNNEN WORDEN DOORBELAST

16 TIJDSTIP WAAROP SERVICEKOSTEN OVEREENGEKOMEN MOETEN WORDEN HET BESLUIT SERVICEKOSTEN GEEFT EEN INDICATIE GEMEENTELIJKE BELASTINGEN ZIJN GEEN SERVICEKOSTEN Is doorbelasting rioolrechten aan huurders mogelijk? Grondslag doorberekening rioolrechten Degene voor wie de aanslag is bedoeld dient deze te dragen Is het doorbelasten van het rioolrecht in strijd met het EVRM? Leidt het belasten van de zakelijk gerechtigden tot een ongelijke verdeling? 652 De algemene voorwaarden Afvalstoffen (na)heffingen DE ROL VAN DE HUURCOMMISSIE EN DE BEREKENING VAN ZAKEN EN DIENSTEN SERVICEKOSTEN OF ALL-INCONTRACTEN ZORGVERLENING? ZORGSERVICEKOSTEN KUNNEN NIET WORDEN GETOETST OP REDELIJKHEID HET VERSCHULDIGDE VOORSCHOTBEDRAG AAN GELEVERDE ZAKEN EN DIENSTEN VERANDERING VAN HET VOORSCHOTBEDRAG SCHEMATISCH OVERZICHT PROCEDURES VOOR DE HUURCOMMISSIE POSTEN DIE NIET ALS SERVICEKOSTEN MOGEN WORDEN DOORBELAST TUINONDERHOUD EN SERVICEKOSTENBEREKENING TERMIJNEN VOOR VERSTUREN VAN HET OVERZICHT VAN KOSTEN VAN GELEVERDE ZAKEN EN DIENSTEN BEZWAARTERMIJN TEGEN EINDAFREKENING BIJ DE HUURCOMMISSIE DE ALGEMENE TERMIJNWET IS OP DEZE REGELING VAN TOEPASSING DE VERHUURDER VERSTUURT GEEN EINDAFREKENING VERDEELSLEUTELS (VAN BELANG BIJ AFWEZIGHEID VAN APARTE METERS) Overeengekomen verdeelsleutel Verdeling die aansluit op werkelijke kosten Onbemeterde levering van water door het waterbedrijf Berekening gemeenschappelijke voorzieningen in servicekosten VERHOGING VAN HET VOORSCHOT SERVICEKOSTEN EN RECHTSVERWERKING Servicekosten en rechtsverwerking: positie verhuurder Servicekosten en rechtsverwerking: positie huurder BIJ WIE MOET DE HUURDER BIJ VERKOOP VAN DE WONING AANKLOPPEN? ROERENDE ZAKEN IN HET GEHUURDE EN KOSTEN VAN HUUR EN/OF ONDERHOUD DE WARMTEWET EN DE AFREKENING VAN DE LEVERING VAN WARMTE 701 INLEIDING HET WETTELIJKE KADER

17 Inhoudsopgave DE UITGANGSPUNTEN DE OVEREENKOMST TOT LEVERING VAN WARMTE DE GESCHILLENCOMMISSIES EN DE KANTONRECHTER OVEREENGEKOMEN COMPENSATIEREGELING WET OP HET OVERLEG HUURDERS VERHUURDER VERGUNNINGEN DE IN REKENING TE BRENGEN KOSTEN De maximumprijs De berekening van het energieverbruik; het gebruiksafhankelijke deel OVERIGE VERPLICHTINGEN LEVERANCIERS TOEZICHT EN HANDHAVING HET INDIENEN VAN KLACHTEN BIJ GESCHILLENCOMMISSIES KAN EEN PARTIJ BEZWAAR MAKEN TEGEN EEN UITSPRAAK VAN EEN GESCHILLENCOMMISSIE? HUURRECHT, WARMTEWET EN KNELPUNTEN DE PRAKTIJK HUURPRIJZEN DE AANVANGSHUURPRIJS CONTRACTSVRIJHEID BIJ HET OVEREENKOMEN VAN DE HUURPRIJS TOETSING HUURPRIJS BINNEN ZES MAANDEN NA AANVANG HUUROVEREENKOMST Inleiding Verzoek toetsing huurprijs Toetsing niet meer mogelijk na verlenging huurovereenkomst Toetsing van de aanvangshuurprijs is niet mogelijk Partijen verklaren het recht van een ander land van toepassing Warmtewet invloed op puntentelling Energieprestatie en de huurprijs ENERGIEPRESTATIE EN DE HUURPRIJS; REGELING VANAF 1 JANUARI Punten berekening en schaarstegebieden De Huurcommissie past de huurprijs aan DE RECHTER KAN DE HUURPRIJS OP GROND VAN DWALING BEOORDELEN WETTELIJKE HUURPRIJZEN KUNNEN ALTIJD WORDEN AANGETAST DE LIBERALISATIEGRENS EN DE HUURPRIJS DE HUURDER VAN GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE DE INGANGSDATUM VAN DE HUUROVEREENKOMST IS DE PEILDATUM TOETSING VAN DE HUURPRIJS VIA DE WEG VAN DE AANVRAAG VAN HUURSUBSIDIE ALL-INHUURPRIJZEN

18 INLEIDING BIJ ALL-INHUURPRIJS IS GEEN WIJZIGING HUUR EN/OF SERVICEKOSTEN MOGELIJK VERZOEK OM ALL-INHUURPRIJS TE SPLITSEN VERSCHILLENDE BENADERINGEN SPLITSING HUURPRIJS PERIODIEKE HUURPRIJSVERHOGING INLEIDING GEEN CONCREET VERHOGINGSBEDING; HUURVERHOGINGEN TOCH REALISEERBAAR? INDEXERINGSCLAUSULES DE WETTELIJKE REGELING VAN HUURPRIJSVERHOGING HUURPRIJSVERHOGING KAN EENMAAL IN DE TWAALF MAANDEN PLAATSVINDEN DE HUURSOMBENADERING HUURTOESLAG SCHEEFWONEN, DE (INKOMENSAFHANKELIJKE) HUURVERHOGING Inleiding Stimulering vertrek huurders met hoge inkomens uit goedkope woningen Percentages maximale huurverhoging per 1 juli Voorbeelden van huurverhogingsvoorstellen en het effect op de huurprijs Peiljaar inkomen ligt twee kalenderjaren eerder dan moment verhoging Inkomen inwonende kinderen onder de leeftijd van 23 jaar Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten Aanvraag inkomsten bij de belastingdienst HUURCOMMISSIE BEDINGEN DIE LEIDEN TOT MEER DAN ÉÉN HUURVERHOGING PER TWAALF MAANDEN FORMELE EISEN AAN DE HUURVERHOGING BEZWAAR TEGEN DE HUURVERHOGING EN BEZWAARTERMIJNEN DE HUURPRIJSVERHOGING IS SUBJECTGEBONDEN INHALEN HUURVERHOGING (NA HERSTEL GEBREKEN) Kenbaar maken in te halen huurverhogingen DE REDELIJKHEID VAN DE VOORGESTELDE HUURVERHOGING De redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging en huurvast TOETSING VAN HUURVERHOGINGSVOORSTEL DOOR DE HUURCOMMISSIE INGANGSDATUM HUURPRIJSVERHOGING RECHTSVERWERKING CLAIM (TERUG)BETALING HUUR HUURPRIJSVERHOGING EN RENOVATIE DE WETTELIJKE REGELING HUURVERHOGING IN VERBAND MET RENOVATIE BEZWAAR TEGEN HUURPRIJSVERHOGING OF BEZWAAR TEGEN VOORZIENING

19 Inhoudsopgave Ad. 1.De huurder weigert de voorziening (en daarbij de verhoging) Ad. 2. De huurder weigert alleen de voorgestelde huurverhoging HUURVERHOGING STAAT IN VERHOUDING TOT DE GEMAAKTE KOSTEN HUURVERHOGING EN DE MAXIMUM HUURPRIJSGRENS TAAK VAN HUURCOMMISSIE DE HUURVERHOGING MAG ALLEEN BETREKKING HEBBEN OP GERIEFSVERBETERING VERHELPEN VAN EEN GEBREK KAN NIET TOT HUURVERHOGING LEIDEN TUSSEN HUURDER EN VERHUURDER OVEREENGEKOMEN VERHOGING DE INGANGSDATUM VAN DE HUURVERHOGING REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID IN VERBAND MET RENOVATIE GEDOOGPLICHT/REDELIJKHEID VOORSTEL HUURPRIJS EN GEBREKEN AAN DE WONING DE HUURCOMMISSIE KAN DE HUURPRIJS TIJDELIJK VERLAGEN DE HUURCOMMISSIE BEOORDEELT AAN DE HAND VAN DE NULPUNTLIJSTEN DE NULPUNTENLIJST BEPERKT ZICH NIET TOT ONDERHOUDSKLACHTEN HUURCOMMISSIE GEEFT INZICHT IN AARD VAN HET GEBREK HUURTOESLAG EN VERLAGING VAN DE HUURPRIJS VERBOD VERHOGING HUURPRIJS BIJ AANWEZIGHEID GEBREKEN INGANGSDATUM LAGERE HUURPRIJS INDEXERINGSCLAUSULES VERVAL KORTING NA OPHEFFING GEBREK MENINGSVERSCHIL OVER HET MOMENT WANNEER DE GEBREKEN ZIJN VERHOLPEN GEEN NULPUNTEN WEL SCHENDING WOONGENOT DE PROCEDURE BIJ DE HUURCOMMISSIE INLEIDING HET VERZOEK MOET WORDEN GEDAAN MET EEN VASTGESTELD FORMULIER VERSCHULDIGD VOORSCHOT DOOR BEIDE PARTIJEN KOSTEN VOOR REKENING VAN IN ONGELIJK GESTELDE PARTIJ DE HUURCOMMISSIE BRENGT DE ANDERE PARTIJ VAN VERZOEK OP DE HOOGTE KOSTENBEREKENING BIJ INTREKKING VERZOEK VRIJSTELLING VAN BETALING VOORSCHOT KANTONRECHTER IS OOK BEVOEGD OM VAN DE VORDERING KENNIS TE NEMEN VRIJE BEOORDELING VAN DE RECHTER OVER WAARDERING GEBREK TIJDSTIP MELDING GEBREK BIJ DE HUURCOMMISSIE VERSCHIL BEOORDELING DOOR KANTONRECHTER EN HUURCOMMISSIE DE INHOUDELIJKE BEOORDELING DOOR DE HUURCOMMISSIE HUURCOMMISSIE ALLEEN BEVOEGD TOT UITSPREKEN VAN HUURPRIJSSANCTIE

20 NA KEUZE PROCEDURE KAN MEN NIET MEER SWITCHEN DE BEROEPSMOGELIJKHEID NA DE PROCEDURE BIJ DE HUURCOMMISSIE DOORBREKING VAN HET APPÈLVERBOD DE INGANGSDATUM VAN DE HUUROVEREENKOMST DIENT ALS PEILDATUM VANAF WELK MOMENT KAN DE HUURDER DE GEWIJZIGDE HUURPRIJS BETALEN? TOETSING VAN DE HUURPRIJS VIA DE WEG VAN DE AANVRAAG VAN HUURSUBSIDIE Inleiding Aanvraag huurtoeslag binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode Aanvraag huurtoeslag zes maanden na aanvang van de huurperiode BINNEN WELKE TERMIJN MOET HUURCOMMISSIE UITSPRAAK DOEN? VERLAGING HUURPRIJZEN INLEIDING De aanvangshuurprijs is onredelijk De maximale huurprijsgrens wordt overschreden a Toetsing aanvangshuurprijs b Toetsing maximale huur bij niet-geliberaliseerde woonruimte Variant op de toetsing van de aanvangshuurprijs Het gehuurde vertoont gebreken Gedaald inkomen en huurverlaging en huurverlaging en energielabel a.Het inkomen is gedaald nadat er een huurverhoging is doorberekend b Huurverlaging en energielabel AANVRAAGFORMULIEREN HUURVERLAGING VORDERING VERLAGING HUUR VIA EEN PROCEDURE BIJ DE KANTONRECHTER MOTIVATIE HUURVERLAGING BESLISSINGSRUIMTE VAN DE HUURCOMMISSIE OVER HUURVERLAGING DE POSITIE VAN DE ONDERHUURDER DEFINITIE ONDERHUUR ONDERVERHUREN? MAG DAT? ONDERSCHEID WOONRUIMTE EN BEDRIJFSRUIMTE POGING ONDERHUUR REDEN VOOR ONTBINDING HUUROVEREENKOMST BEWIJSLASTVERDELING BESCHERMING VAN DE ONDERHUURDER VAN ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE GEEN BESCHERMING VOOR DE HUURDER VAN ONZELFSTANDIGE WOONRUIMTE DE HUURDER ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE WORDT BESCHERMD RATIO ACHTER DE BESCHERMING VAN DE ONBEVOEGDE ONDERHUURDER GEEN BESCHERMING VAN DE AFHANKELIJKE (BEDRIJFS)WONING GEEN BESCHERMING ONDERHUURDER BIJ WIJZIGING HUURREGIME ONDERHUURDER BEHOORT NIET TOT DE ZIJNEN VAN DE HOOFDHUURDER

21 Inhoudsopgave MOGELIJKHEID (ONTRUIMINGS) KORT GEDING DOOR DE HOOFDVERHUURDER AANSPRAKELIJKHEID VAN HOOFDVERHUURDER VOOR ONBEVOEGDE ONDERHUUR RECHTSPOSITIE VAN DE ONDERHUURDER VERSUS SAMENWONER DE EIS VAN HET HEBBEN VAN EEN WOONVERGUNNING ONDERVERHURING IS VAAK EEN REDEN VOOR HUURBEËINDIGING PROPORTIONALITEIT VAN DE VORDERING BIJZONDERE VORM VAN ONDERHUUR: HUISBEWARING DE OPZEGGING VAN DE HUUROVEREENKOMST DE OPZEGGINGSFORMALITEITEN HET WETTELIJKE KADER OPZEGGING VAN WOONRUIMTE WIJKT AF VAN ALGEMENE WETTELIJKE REGELING VERSCHIL TUSSEN ONTBINDING EN OPZEGGING VAN EEN HUUROVEREENKOMST DE FORMALITEITEN In welke vorm moet de opzegging worden gegoten? Aan wie moet de opzegging worden gericht? De medehuurder moet ook een opzegging ontvangen Huuropzegging door contractuele medehuurder is niet altijd mogelijk RECHTSGEVOLGEN VAN DE DOOR DE HUURDER GEDANE OPZEGGING RECHTSGEVOLGEN VAN DE DOOR DE VERHUURDER GEDANE OPZEGGING DE OPZEGGING HEEFT NIET IN DE VEREISTE VORM PLAATSGEVONDEN DE CONVERSIEREGEL DE TERMIJN VAN OPZEGGING EEN LANGERE OPZEGTERMIJN IN HET VOORDEEL VAN DE HUURDER IS MOGELIJK VOOR ERFGENAMEN VAN DE HUURDER GELDT EEN ANDERE REGELING GRONDEN VAN OPZEGGING Wijziging van de gronden van opzegging DE WACHTTIJD VAN ZES WEKEN HUURBEËINDIGING NA WEDERZIJDS GOEDVINDEN DE OPZEGGINGSGRONDEN HET WETTELIJKE KADER VAN DE OPZEGGINGSGRONDEN KORTE SAMENVATTING OPZEGGINGSGRONDEN MEEST VOORKOMENDE BEPERKINGEN IN DE OPZEGGINGSGRONDEN UITVOERBAARVERKLARING BIJ VOORRAAD DE OPZEGGING OP GROND VAN DRINGEND EIGEN GEBRUIK WETTELIJKE BASIS DE DRINGENDHEID VAN HET EIGEN GEBRUIK VAN DE GEHUURDE WOONRUIMTE DE PROCESSUELE FUNCTIE VAN DE EIS VAN DRINGENDHEID

22 Sloop als reden voor huuropzegging Financieel belang als reden voor huuropzegging Renovatie als reden voor huuropzegging Ruimtegebrek is veelal een dringende reden DE BELANGEN VAN BEIDE PARTIJEN Het belang van een ander kan een reden zijn voor opzegging Omstandigheden die in het kader van de opzegging van belang zijn Eigen toedoen door de verhuurder (ad a) Ander (woon)alternatief van de verhuurder(ad b) Onbehoorlijke keuze van de verhuurder(ad c) Praktische of juridische beletsels (ad d) PASSENDE WOONRUIMTE ALS HARDE EIS VOOR TOEWIJZING VAN DE VORDERING Passende vervangende woonruimte en overige criteria De huur De omvang van het gehuurde en de oorspronkelijke woonomgeving Beroepsuitoefening Overige belangen TOEKOMSTIGE OMSTANDIGHEDEN Stelplicht verhuurder Verzwaarde stelplicht huurder REDENEN VOOR AFWIJZING VORDERING DRINGEND EIGEN GEBRUIK WEGENS HET BEHOREN TOT EEN DOELGROEP De woning ten behoeve van gehandicapten De woning ten behoeve van ouderen Campuscontract De woning voor grote gezinnen Jongeren Aangewezen groepen VERGOEDING AAN DE HUURDER IN HET KADER VAN HUURBEËINDIGING SCHADEVERGOEDING BIJ ONTBREKEN WIL HET GEHUURDE TE GEBRUIKEN DE HUURDER STEMT NIET IN MET EEN REDELIJK AANBOD NIET INSTEMMEN MET REDELIJK AANBOD REDEN VOOR OPZEGGING AKKOORD KAN WORDEN AFGEDWONGEN ARTIKEL 7:274 LID 1D BW VAN BELANG BIJ GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE DE HUURPRIJS EN DE PRIJS VAN VERGELIJKBARE WOONRUIMTE TER PLAATSE Is draagkracht van de huurder voor bepaling van de huurprijs van belang? De door de huurder aangebrachte verbeteringen tellen niet mee

23 Inhoudsopgave DE VERHOGING VAN DE HUURPRIJS EN SERVICEKOSTEN DE RECHTER MAG NIET AMBTSHALVE EEN ANDERE HUURPRIJS TOEWIJZEN REDELIJK AANBOD TOT HET SLUITEN VAN EEN CAMPUSCONTRACT HET BESTEMMINGSPLAN EN HUURBEËINDIGING NAAST OPZEGGING BESTAAT DE MOGELIJKHEID VAN ONTBINDING DE VERHUURDER WORDT GENOOPT TOT VERWEZENLIJKING VAN DE BESTEMMING EEN NIEUWE EIGENAAR EN VERWEZENLIJKING VAN EEN BESTEMMING VERHUURDER MOET GEDURENDE DE HUURPERIODE EIGENAAR ZIJN GEWORDEN VERSCHIL RECHT OP VERGOEDING VOOR HUURDER ONTBINDING/OPZEGGING GEFIXEERDE SCHADELOOSSTELLING DE REDELIJKHEID KAN DE GEFIXEERDE SCHADEVERGOEDING TERZIJDE PLAATSEN DE OPZEGGING VAN ONDERHUURDER EN INWONENDE HUURDER BELANGENAFWEGING BIJ OPZEGGING HUUR VAN ONZELFSTANDIGE WOONRUIMTE SCHADEVERGOEDING VOOR DE ONDERHUURDER VAN ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE HUURVERHOGING MAG NIET OM DEZE REDEN WORDEN AFGEDWONGEN MEDEHUURDERSCHAP WETTELIJK MEDEHUURDERSCHAP MEDEHUURDER OP GROND VAN DE WET DE REGELING IS VAN TOEPASSING OP ALLE SOORTEN WOONRUIMTEN HOOFDELIJKE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE MEDEHUURDER ZELFSTANDIG RECHT VAN MEDEHUURDER WETTELIJK MEDEHUURDER HEEFT GEEN HUISVESTINGSVERGUNNING NODIG GEVOLGEN VAN ECHTSCHEIDING VOOR MEDEHUURDERSCHAP VERBODSBEPALINGEN TOT SAMENWONEN VERSUS REGELING VAN MEDEHUUR BEËINDIGING HUUROVEREENKOMST ZONDER TOESTEMMING ECHTGENOOT OPZEGGING DOOR DE ECHTGENOOT ZONDER ONTRUIMING MEDEHUURDERSCHAP VAN EEN ANDERE WONING DAN DE ECHTELIJKE WONING DE REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID EN HET MEDEHUURDERSCHAP DE POTENTIËLE MEDEHUURDER EN HET HEBBEN VAN EEN HOOFDVERBLIJF OPZEGGING HUUR DOOR (WETTELIJK) MEDEHUURDER NIET MOGELIJK ECHTSCHEIDING EN BEËINDIGING VAN DE HUURRELATIE De hoofdverblijfplaats versus (echt)scheiding Echtscheiding en de positie van de vertrokken (mede)huurder Door een uitspraak van de rechter eindigt een recht van bewoning Vordering tot ontruiming door één van de echtgenoten Vordering tot ontruiming tegen beide echtgenoten (CONTRACTUEEL) MEDEHUURDERSCHAP

24 ONDERSCHEID TUSSEN DIVERSE BENAMINGEN VAN MEDEHUUR ER STAAN MEERDERE HUURDERS OP HET HUURCONTRACT Opzegging door een contractuele medehuurder De positie van de verhuurder na opzegging door één van de huurders BEIDE CONTRACTANTEN DIENEN AFZONDERLIJK EEN OPZEGGING TE ONTVANGEN MEERDERE VERHUURDERS EN HET VORDERINGSRECHT NAAR DE HUURDER CONTRACTUELE MEDEHUUR EN COÖPTATIE; BOTSENDE RECHTEN? Inleiding Het huurcontract Uitgangspunt overeenkomst Contractuele medehuur Partijen bij de overeenkomst De huurders hebben het huurrecht onderling verdeeld Conclusie MEDEHUURDERSCHAP OP GROND VAN ARTIKEL 7:267 BW MEDEHUURDERSCHAP VOOR DE SAMENWONER NIET GEREGISTREERDE PARTNER SCHRIFTELIJKE VERZOEK AAN VERHUURDER (AD 1) Medehuurderschap moet worden gevorderd De kring van personen die bij de vordering zijn betrokken MEDEHUURDER MOET IN HET GEHUURDE HOOFDVERBLIJF HEBBEN(AD 2) GEMEENSCHAPPELIJKE DUURZAME HUISHOUDING GEDURENDE TWEE JAREN (AD 3) Conclusie duurzame gemeenschappelijke huishouding DE ASPIRANT-MEDEHUURDER BIEDT VOLDOENDE FINANCIËLE WAARBORGEN (AD 4) VERKRIJGING VAN HUURDERSCHAP MAG GEEN UITGANGSPUNT ZIJN (AD 5) AFWIJZINGSGRONDEN WETTELIJKE MEDEHUURDER EN MEDEHUURDER OP GROND VAN ART. 7:267 BW VERBOD TOT SAMENWONEN UITZONDERING OP EIS TWEE JAAR GEMEENSCHAPPELIJKE HUISHOUDING NOODZAKELIJKE ACTIES ALS ER EEN HUISVESTINGSVERGUNNING IS VEREIST DE HUURDER EN DE MEDEHUURDER WORDEN GELIJKTIJDIG AANGESPROKEN MOGELIJKHEID VAN SAMENWONERS OM HET HUURDERSCHAP OP TE EISEN ONTRUIMING VAN DE WONING DOOR DE VERHUURDER DE MEDEHUURDER EN DE SAMENWONER NA HET OVERLIJDEN VAN DE HUURDER HET WETTELIJK KADER VAN RECHTSWEGE VOORTZETTING VAN DE HUUR NA OVERLIJDEN HUURDER VORDERING BINNEN DE TERMIJN VAN ZES MAANDEN NA OVERLIJDEN

25 Inhoudsopgave DE EISEN OM ALS SAMENWONER DE STATUS VAN MEDEHUURDER TE KRIJGEN HOOFDELIJKE AANSPRAKELIJKHEID DE POSITIE VAN DE ERFGENAMEN Inleiding Verschillende uitgangsposities Het gehuurde wordt gehuurd door één van de erfgenamen Erfgenamen zijn spoorloos MOGELIJKHEID ONBETAALD BLIJVEN VAN EEN GEDEELTE VAN DE HUUR MEDEHUUR EN DE HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD WONINGRUIL UITGANGSPUNT ACTIE HUURDERS MOGELIJKE VARIANTEN VERPLICHTE AFWIJZINGSGRONDEN BELANGENAFWEGING IN HET KADER VAN WONINGRUIL LAST EN VOORWAARDE MISBRUIK REGELING WONINGRUIL WET OP HET OVERLEG HUURDERS VERHUURDER INLEIDING BEGRIPPENVERHUURDER EN HUURDERSORGANISATIE? DEZE WET GEEFT DE VOLGENDE RECHTEN AAN DE HUURDERSORGANISATIES Ad 1 Recht op informatie Ad 2 Recht op advies Ad 3 Recht op instemming GESCHILLEN TUSSEN DE HUURDER EN DE VERHUURDER KOSTENVERGOEDING HUURDERSORGANISATIES GESCHILLENCOMMISSIE DE VVE EN VERHURING VAN APPARTEMENTEN INLEIDING CASUS Bevoegdheid tot verhuur Reglement VVE Modelreglement 1992en VERHURING VAN EEN PARKEERPLAATS BIJ KOOPAPPARTEMENTEN VERHURING VAN EEN PARKEERPLAATS BIJ HUURAPPARTEMENTEN GEBREKEN AAN HET VERHUURDE APPARTEMENT HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

26 DE BEGRENZING VAN HET BEGRIP BEDRIJFSRUIMTE INLEIDING GEMENGDE OVEREENKOMSTEN EN DE REGELING BEDRIJFSRUIMTE SAMENVATTING VAN DE IN ARTIKEL 7:290 BW BEDOELDE BEDRIJFSRUIMTEN Een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan Overeenkomst van huur en verhuur De bestemming van het gehuurde a. De niet contractueel overeengekomen bestemming b. De contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde c.Eigenmachtig veranderen van de bestemming is een ontbindingsgrond d. Geen tekortschieten bij wijziging van overeengekomen bestemming e. De (hoofd)huurder hoeft niet zelf de exploitatie te voeren Plaatsgebonden bedrijven a. Kleinhandelsbedrijf/ambachtsbedrijf b. Hotel, cafébedrijf of restaurant c. Het kampeerbedrijf Publiek toegankelijk lokaal a. Publiek toegankelijk lokaal hoeft geen besloten karakter te hebben b. Staat selectie van publiek aan het begrip van 7:290 BW in de weg? PUBLIEKRECHTELIJKE REGELINGEN WÉL 7:290 BW BEDRIJFSRUIMTEN GEEN 7:290 BW BEDRIJFSRUIMTEN AANHORIGHEDEN AFHANKELIJKE WONING Huurprijs van de afhankelijke woning Onderverhuring van de afhankelijke woning TWEEDE HUUROVEREENKOMST DE HUURPERIODE MET BETREKKING TOT BEDRIJFSRUIMTE DE LENGTE VAN DE HUURPERIODE AFWIJKING VAN DE REGELING IS MOGELIJK IN HET VOORDEEL VAN DE HUURDER GEEN BESCHERMING BIJ HUURPERIODE KORTER DAN TWEE JAAR DE TERMIJN VAN VIJF JAAR WORDT VAN RECHTSWEGE VERLENGD DE OVEREENGEKOMEN PERIODE LIGT TUSSEN VIJF JAAR EN TIEN JAAR DE HUURPERIODE VAN 10 JAAR (2 X 5 JAAR) IS EEN MINIMUMPERIODE DE OVEREENGEKOMEN PERIODE DUURT LANGER DAN TIEN JAAR DE VERLENGING VAN DE HUUROVEREENKOMST VERLENGING/BEPERKING DOOR REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID

27 Inhoudsopgave VERNIETIGBARE RECHTSHANDELINGEN ONVOORZIENE SITUATIES AFWIJKING VAN DE WETTELIJKE REGELING MET RECHTERLIJKE TOESTEMMING VERZOEK OM WETTELIJKE REGELING BUITEN TOEPASSING TE VERKLAREN DE OPZEGGING VAN DE HUUROVEREENKOMST DE MOGELIJKHEDEN VAN OPZEGGING OP EEN RIJTJE Conclusie DE FORMELE EISEN AAN DE OPZEGGING Bij aangetekende brief of deurwaardersexploot De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar De opzegging moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden DE ZES WEKEN TERMIJN OVEREENKOMST EINDIGT NIET VAN RECHTSWEGE DE BEËINDIGINGSOVEREENKOMST UITVOERBAAR VERKLARING BIJ VOORRAAD DE GRONDEN VAN DE OPZEGGING De bedrijfsvoering is niet geweest zoals een goed huurder betaamt De verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik A De uitgangspunten B Inleiding C Beperkende werking /afwezigheid van een belangenafweging D De wachttijd van drie jaar E Persoonlijk gebruik, duurzaamheid E.1 Persoonlijk gebruik door natuurlijke personen E.1.2 Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon E.1.3 Persoonlijk gebruik door aandeelhouders E.2 Duurzaam gebruik E.3. Dringendheid E.4 (marginale) toetsing/ wil van de verhuurder F Afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde G. Renovatie Een huurbeëindiging op grond van een belangenafweging Het redelijk aanbod tot sluiten van een nieuwe overeenkomst Verwezenlijking van een op het verhuurde liggende bestemming Opzegging in verband met werken algemeen belang ONDERHUUR EN BEËINDIGING GEBRUIK VAN HET GEHUURDE DOOR DE ONDERVERHUURDER

28 De huurbeëindiging tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder Positie onderhuurder na huurbeëindiging om andere reden dan opzegging TEGEMOETKOMING IN KOSTEN WEGENS BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST 1334 DE AFREKENING SERVICEKOSTEN VAN BEDRIJFSRUIMTE DE BASIS VOOR DE BEREKENING VAN DE SERVICEKOSTEN OPEISBAARHEID VORDERING REDELIJKE VERDELING KOSTEN BTW OVER VERSCHULDIGDE SERVICEKOSTEN PAKKET OVEREENGEKOMEN DIENSTEN DE WERKELIJKE KOSTEN EN HET OVEREENGEKOMEN VOORSCHOT DE VERHUURDER HOUDT TOEZICHT OP DE KOSTEN EN HET KWALITEITSNIVEAU HUURPRIJZEN BEDRIJFSRUIMTE UITGANGSPUNTEN VAN DE MOGELIJKHEID TOT WIJZIGING VAN DE HUURPRIJS DE HUURPRIJS BINNEN DE OVEREENGEKOMEN PERIODE A. Het gehuurde wijzigen gedurende de huurperiode WIJZIGING HUURPRIJS NA VERLENGING VAN DE HUUROVEREENKOMST A. Verlenging van de huurperiode door uitoefening van een optierecht B. Een overeengekomen verlenging en de huurprijs C1. Een overeengekomen huurprijs voor de tweede periode C2. De huurprijs na verstrijken van de eerste periode C3. De huurprijs na uitoefening van een optierecht D. Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen Het actieve recht op vernietiging verjaart E. Contractuele- en wettelijke verlenging van de huurovereenkomst HUURPRIJSWIJZIGING EN DE HUUROVEREENKOMST VOOR ONBEPAALDE DUUR TIJDSTIP VAN INSTELLEN VAN VORDERING DOOR DE RECHTER WORDT DE HUURPRIJS VASTGESTELD RAPPORT GEZAMENLIJK BENOEMDE DESKUNDIGE NOODZAKELIJK DE ONDERZOEKSMETHODEN De uitgangspunten van het onderzoek VERGELIJKBARE BEDRIJFSRUIMTE TER PLAATSE A. objectieve maatstaf B. ter plaatse B. 1. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum C. De bestemming van het gehuurde en de huurprijs D. De omvang van het gehuurde D.1. Verschillen in indeling

29 Inhoudsopgave E. Wijzigingen aan het pand door de huurder E1. Bijzondere geschiktheid voor bouwkundige wijziging E2. Verrekenbeding in contract noodzakelijk E3. Verbeteringen door onderhuurder/vorige huurder E4. Verbouwingen leiden niet tot hogere huurwaarde E5. Objectieve verbeteringen geven aanleiding tot correcties E6. Verbouwingen die geen invloed meer hebben op de huurwaarde F. Renovatie/gebreken en verandering huurprijs G. Referentieperiode G.1. Het gehuurde zelf wordt niet in de vergelijking betrokken G.2. Omzet soms belangrijk element bij bepaling huurprijs G.3. Andere verplichtingen blijven vaak buiten de vergelijking ROL VAN DE DESKUNDIGE BIJ DE TOTSTANDKOMING VAN DE HUURPRIJS DE RECHTER WIJST EEN DESKUNDIGE AAN (DE VERZOEKSCHRIFTPROCEDURE) Voorvragen mogelijk in de artikel 7:304 BW-procedure? Wie regelt de betaling van de voorschotbedragen? Andere verplichtingen naast de benoeming van de deskundige? Kosten deskundigenrapportage DE BEDRIJFSHUURADVIESCOMMISSIE BIJ DE KVK IS VERDWENEN De richtlijn die geldt voor de deskundige IS ONDERLING OVERLEG OVER DE HUURPRIJS NOODZAKELIJK? INGANGSDATUM NIEUWE HUURPRIJS Latere ingangsdatum huurprijs Stapsgewijze huurverhoging Eerdere ingangsdatum dan instelling vordering AFHANKELIJKE WONING WOONRUIMTE EN WIJZIGING VAN DE HUURPRIJS Voorlopige voorziening INDEXERINGSCLAUSULE Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen Huurder betaalt jaren een verkeerd berekende indexering RENTEVERGOEDING RECHTSVERWERKING VORDERING HUUR EN/OF INDEXERING DE INDEPLAATSSTELLING HET BEGRIP INDEPLAATSSTELLING VERSCHIL MET DE ALGEMENE REGEL VAN CONTRACTSOVERNEMING HET DRIEPARTIJENCONTRACT DE WETTELIJKE REGELING VAN DE INDEPLAATSSTELLING

30 1. Overdracht door de huurder van het uitgeoefende bedrijf Het inbrengen van een eenmanszaak in een BV en de indeplaatsstelling Overdracht van aandelen en de problematiek van de indeplaatsstelling Afstand van huurrechten? Overdracht van aandelen Conclusie Overname van het in het gehuurde gevoerde bedrijf? Bedrijfsuitoefening en onderhuur Of door een ander in het gehuurde uitgeoefende bedrijf Kan de huurder vorderen Machtiging wordt om die derde in zijn plaats te stellen ONTBINDING OVEREENKOMST EN VERZOEK INDEPLAATSSTELLING LOPEN GELIJK VERZOEK TOT INDEPLAATSSTELLING DOOR CURATOR ZWAARWICHTIG BELANG DE ASPIRANT-HUURDER BIEDT VOLDOENDE WAARBORGEN INDEPLAATSSTELLING EN DE WET BIBOB CONSEQUENTIE VOOR DE HUUROVEREENKOMST VOORLOPIGE VOORZIENING BEDINGEN IN HET CONTRACT DIE OVERDRACHT VAN HET BEDRIJF BEPERKEN AFWEGING VAN BELANGEN DOOR DE RECHTER VOORWAARDE EN LAST INTRODUCTIE INCASSO VAN HUURVORDERINGEN INLEIDING BETWISTE/ONBETWISTE INCASSO'S REGELS VOOR HET AANGAAN VAN EEN BORGTOCHT De borg moet tijdig worden geïnformeerd over de gang van zaken Rechtsopvolging van de verhuurder of de huurder OVERWEGING ONTRUIMING BIJ INCASSOPROCEDURE ONTRUIMINGSVONNIS VERLIEST HAAR KRACHT DE AANMANING HOE WORDT VOORKOMEN DAT DE HOOFDSOM MET INCASSOKOSTEN WORDT BELAST INCASSOKOSTEN EN HUURACHTERSTAND De regeling voor de schuldenaar-consument KOSTEN TER VASTSTELLING VAN DE SCHADE EN AANSPRAKELIJKHEID HET BOETEBEDING Wat is een boetebeding? Boetebeding en algemene voorwaarden

31 Inhoudsopgave Verschillende verschijningsvormen van boetebeding Functie van het boetebeding Is een ingebrekestelling noodzakelijk? Het belang van een juiste formulering van het boetebeding Matiging van de boete Beperkende werking van redelijkheid en billijkheid DE BEREKENDE INCASSOKOSTEN DOOR DE DEURWAARDER DE DOOR DE DEURWAARDER BEREKENDE PROVISIEKOSTEN DE AMBTELIJKE- EN INCASSOPRAKTIJK VAN DE DEURWAARDER NASALARIS VERJARING VAN VORDERINGEN BEKNOPTE HANDLEIDING PROCEDEREN INLEIDING DE BEVOEGDHEID VAN DE RECHTBANK, CIVIELE AFDELING, KANTONZAKEN BETEKENING VAN EXPLOOT AAN WOONPLAATS OF GEKOZEN DOMICILIE BEKNOPT OVERZICHT VAN DE MOGELIJKE PROCESSTAPPEN IN EEN PROCEDURE DE (INLEIDENDE) DAGVAARDING Primaire en subsidiaire vorderingen De juiste procespartij dient te worden gedagvaard Is de beheerder of de verhuurder procespartij? De bewindvoerder is procespartij Omschrijf de gedaagde partij zeer nauwkeurig De rol van de deurwaarder Aanbrengen van de dagvaarding DE EERSTE ZITTINGSDAG De rechter is niet bevoegd de zaak te beoordelen De conclusie van antwoord van gedaagde HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE NA ANTWOORD Wijziging eis Comparitie van partijen Na de comparitie van partijen Conclusie van repliek Conclusie van dupliek HET BEWIJSAANBOD De rol van getuigen in een civiele procedure De uitgangspunten van het getuigenverhoor De gang van zaken tijdens de hoorzitting