HUURGESCHILLEN ONTLEED

Transcriptie

1 HUURGESCHILLEN ONTLEED

2

3 HUURGESCHILLEN ONTLEED Het huurrecht toegankelijk gemaakt voor huurder en verhuurder Mr. F.C.P. Teeuw Eburon Delft 2009

4 Tekst en redactie Omslag ontwerp Taalkundige adviezen Redactionele adviezen Mr. F.C.P. Teeuw Liesbeth de Kruijf Drs. M. van Santbrink, juridische vertalingen Nederlands- Frans, Frans-Nederlands ( Mr. V. t Hoen 3 e gewijzigde druk september 2009 ISBN Uitgeverij Eburon Postbus CW Delft tel.: / fax: info@eburon.nl / Mr. F.C.P.Teeuw Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de rechthebbende. De in dit boek verstrekte informatie is ontleend aan juridische documenten, die betrouwbaar mogen worden geacht. Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Er wordt niet gegarandeerd dat dit boek geen fouten bevat. Er wordt geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor directe- of indirecte schade als gevolg van foutieve informatie.

5 Inhoud INHOUD VOORWOORD LIJST VAN AFKORTINGEN ALGEMEEN GEDEELTE HUURRECHT GEBREKEN AAN DE GEHUURDE (WOON- EN BEDRIJFS) RUIMTE HET VERSTREKKEN VAN HUURGENOT DOOR DE VERHUURDER AAN DE HUURDER VERHUURDER AANSPRAKELIJK VOOR GEBREKEN DE BEGRENZING VAN DE TERM GEBREK EEN ONDERVERDELING VAN GEBREKEN WELK HUURGENOT MAG DE HUURDER VERWACHTEN? DE KERNVERPLICHTING VAN DE VERHUURDER JURISPRUDENTIE OVER SCHENDING VAN HET HUURGENOT PREVENTIEF ONDERHOUD AFDWINGBAAR? SCHADE VERSUS ONDERHOUD HUURDER HEEFT WEL RECHT OP ONDERHOUD, NIET OP VERBETERING GEBREKEN AAN OVERGENOMEN ZAKEN VAN VORIGE HUURDER REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID FEITELIJKE STOORNIS EN DE GEBREKENREGELING VERHUURDER MOET OPTREDEN TEGEN OVERLASTVEROORZAKERS AAN HUURDER TOE TE REKENEN OMSTANDIGHEDEN GEBREKEN EN HET ONTBREKEN VAN VERGUNNINGEN HERSTEL GEBREKEN OP VERZOEK HUURDER HERSTEL VAN GEBREK OP VERZOEK VAN HUURDER GEEN HERSTELVERPLICHTING BIJ ONREDELIJK HOGE HERSTELKOSTEN GEBREKEN VOOR REKENING VAN DE HUURDER MOGELIJKE ACTIES VAN DE HUURDER HERSTEL DOOR HUURDER OP KOSTEN VAN DE VERHUURDER OPSCHORTING HUUR OPSCHORTING HERSTELVERPLICHTING EN HUURACHTERSTAND DE HUURDER EN HET RECHT VAN RETENTIE TIJDELIJKE HUURVERLAGING WEGENS GEBREK AAN HET GEHUURDE HERSTEL WONING DOOR AFDELING BOUW- EN WONINGTOEZICHT BEPALINGEN (SEMI) DWINGEND RECHT

6 Huurgeschillen ontleed SCHADEVERGOEDING ALS GEVOLG VAN EEN GEBREK AAN HET GEHUURDE AANSPRAKELIJKHEID VERHUURDER VOOR GEVOLGSCHADE VERZUIM VERHUURDER ZONDER INGEBREKESTELLING GEEN RISICOAANSPRAKELIJKHEID VERHUURDER AANSPRAKELIJKHEID VERHUURDER VOOR FOUTEN VAN HULPPERSONEN VERHUURDER AANSPRAKELIJK VOOR GEVOLGSCHADE VAN DE HUURDER PREVENTIEF ONDERHOUD GEBREKEN BIJ AANGAAN VAN DE HUUROVEREENKOMST VERBORGEN GEBREK DWINGEND RECHT VOOR WOONRUIMTE ONTBINDING VAN HUUROVEREENKOMSTEN VERSCHILLENDE ONTBINDINGSACTIES DE ONTBINDING VAN DE OVEREENKOMST IN HET VERBINTENISSENRECHT DE TOESTAND VAN VERZUIM OP WELKE WIJZE RAAKT EEN SCHULDENAAR IN VERZUIM? ALGEMENE EISEN AAN DE ONTBINDINGSACTIE DE WETTELIJKE VEREISTEN VOOR ONTBINDING DE ONTBINDING TEGENOVER DE OPZEGGING Proportionaliteit van de gevorderde voorziening DE TERME DE GRACE BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST DOOR DE VERHUURDER Inleiding Huurachterstand Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt Overlast Handelen in strijd met overeengekomen bestemming Het ongebruikt laten van bedrijfsruimte Gebruik van het gehuurde voor de hennepteelt Illegaal energieverbruik voor rekening van contractant Blootstelling onredelijke gevaren aan omwonenden Woonbelang huurder tegenover ontbinding Hennepteelt en opstalverzekering/verhoogd risico Conclusie met betrekking tot hennepteelt Ongebruikt laten van gehuurde en gebruiksverplichting

7 Inhoud 2.4. Verwaarlozing van het gehuurde Onderverhuring/in gebruikgeving in strijd met het huurcontract GEBREKEN EN DE MOGELIJKHEID VAN (BUITENGERECHTELIJKE) ONTBINDING Wettelijke motivering buitengerechtelijke ontbinding ONTBINDING VOLGENS ALGEMENE RECHT BLIJFT MOGELIJK Gebrek toerekenbaar aan verhuurder? Ontbinding door de verhuurder is niet mogelijk DOOR TOEDOEN OF RISICO VAN HUURDER IS HET HUURGENOT BEËINDIGD Tijdelijke onmogelijkheid van huurgenot Omvang schadevergoeding BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING DOOR DE HUURDER WIJZIGINGEN AAN HET GEHUURDE DE WETTELIJKE REGELING HOOFDREGEL: TOESTEMMING VAN DE VERHUURDER IS NOODZAKELIJK VOORAFGAANDE AAN DE WIJZINGEN IS TOESTEMMING NOODZAKELIJK Geen toestemming nodig bij ondergeschikte wijziging Verband met goed huurderschap Vervangende machtiging door de rechter Zwaarwichtige bezwaren MACHTIGING KAN EEN VOORWAARDE OF LAST BEVATTEN DE ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) EN DE HUURPRIJS WACHTTERMIJN ALVORENS TOT DAGVAARDEN OVER TE GAAN OBJECTIEVE VERBETERINGEN WIJZIGING AAN DE BUITENZIJDE VAN DE WONING De schotelantenne wijziging aan de woning? ONGEDAAN MAKEN GEOORLOOFDE VERANDERINGEN VERPLICHTE TOESTEMMING DOOR VERHUURDER VOORWAARDEN VOOR TOEWIJZEN VORDERING VERHUURDER KAN VERANDERINGEN AAN BUITENZIJDE BEPERKEN OVERLAST EN HUURBEËINDIGING INLEIDING OVERLAST EN OBJECTIEVE MAATSTAF OVERLAST EN FEITELIJKE STOORNIS OVERLAST EN NORMALE LEEFGELUIDEN AFWIJKENDE LEVENSSTIJL EN OVERLAST OVERLAST EN STRAFBARE FEITEN

8 Huurgeschillen ontleed NOODZAKELIJKE STAPPEN BIJ CONSTATERING VAN OVERLAST EEN GERECHTELIJKE PROCEDURE VORMT HET SLUITSTUK OVERLAST EN DE ROL VAN UW VERHUURDER OVERLAST ERVAREN DOOR OMWONENDEN VOORLOPIGE VOORZIENING Inleiding Uitspraken over overlast gewezen in kort geding ONTBINDING EN ONTRUIMING IN VERBAND MET OVERLAST BESTRIJDING OVERLAST ONDER VERBEURING VAN EEN DWANGSOM BIJ OVERLAST IS EEN INGEBREKESTELLING NIET ZONDER MEER NODIG OVERLAST EN OPSCHORTING VAN DE HUUR SCHADEVERGOEDING EN OVERLAST OVERLAST EN BURENRECHT OVERLAST EN RENOVATIE DOOR DE VERHUURDER NIET IEDERE VORM VAN OVERLAST HOEFT TE WORDEN VERMEDEN SCHADE AAN HET GEHUURDE GEDURENDE DE HUURPERIODE AANSPRAKELIJKHEID VAN HUURDER VOOR SCHADE ALS GEVOLG VAN BRAND BEWIJSPOSITIE PARTIJEN VOOR SCHADE GEDURENDE DE HUURPERIODE HUURDER AANSPRAKELIJK VOOR SCHADE AAN HET GEHUURDE RENOVATIE VAN GEHUURDE RUIMTEN DE WETTELIJKE REGELING VERANDERINGEN DIE GEEN INVLOED OP HET WOONGENOT HEBBEN DRINGENDE WERKZAAMHEDEN EN GERIEFSVERBETERINGEN VAN HET GEHUURDE SPLITSING APPARTEMENTSRECHTEN DRINGENDE WERKZAAMHEDEN? GEDOOGPLICHT VAN DE HUURDER Werkzaamheden aan naburig pand/ gedoogplicht huurder DE POSITIE VAN DE ONDERHUURDER VOORSTEL TOT RENOVATIE MET VOORTZETTING HUUROVEREENKOMST REDELIJK VOORSTEL EN HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD GELIBERALISEERDE WONINGEN EN MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTEN VOORTZETTING VAN DE HUUROVEREENKOMST BIJ SLOOP VAN DE HUURWONING? CONSEQUENTIE AFWIJZEN REDELIJK VOORSTEL DOOR DE HUURDER COMPLEXGEWIJZE RENOVATIE MET VOORTZETTING VAN DE HUUROVEREENKOMST BEZWAARTERMIJN VAN ACHT WEKEN VOOR DE HUURDER DE GEVOLGEN VAN AFWIJZING VAN HET VOORSTEL DOOR DE HUURDER RENOVATIE MET BEËINDIGING HUUROVEREENKOMST

9 Inhoud MOGELIJKHEID VAN ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST DRINGEND NODIG HEBBEN VOOR EIGEN GEBRUIK Huurbeëindiging in het kader van dringend eigen gebruik NIET GEDRAGEN ALS EEN GOED HUURDER BETAAMT VERMINDERING VAN DE HUURPRIJS ALS GEVOLG VAN DE RENOVATIE IS DOOR RENOVATIE WIJZIGING VAN HET GEHUURDE MOGELIJK? DE WETTELIJKE REGELING IS VAN AANVULLEND RECHT DRINGENDE WERKZAAMHEDEN ZIJN GEEN GEBREK SCHADEPLICHTIGHEID VANWEGE RENOVATIE OF DRINGENDE WERKZAAMHEDEN? (Verhuis)kostenvergoeding EXECUTIEMOGELIJKHEDEN DE OPLEVERING VAN DE WONING EN DE BEDRIJFSRUIMTE MOET HET GEHUURDE IN OORSPRONKELIJKE STAAT WORDEN TERUGGEGEVEN? DE OPLEVERING VAN HET GEHUURDE EN DE BEWIJSPOSITIE VAN PARTIJEN DWINGEND EN REGELEND RECHT OVERGANGSRECHT IS VAN BELANG DE IN DE WET NEERGELEGDE VERMOEDENS VAN DE STAAT VAN HET GEHUURDE BESCHRIJVING BIJ AANVANG VAN DE HUUROVEREENKOMST DE PARTIJ DIE VAN DE BESCHRIJVING AFWIJKT DRAAGT DE BEWIJSLAST Zonder beschrijving rust op de verhuurder een bewijslast OPLEVERING VAN HET GEHUURDE IN SLECHTE STAAT IS MOGELIJK SCHADE DOOR SLIJTAGE OF OUDERDOM GEOORLOOFDE WIJZIGINGEN DIENEN SOMS ONGEDAAN TE WORDEN GEMAAKT RECHT VAN DE HUURDER OM GEOORLOOFDE WIJZIGINGEN TE VERWIJDEREN BEPERKINGEN AAN HET WEGBREEKRECHT DE PROCEDURE BIJ INGEBRUIKNEMING VAN HET GEHUURDE De voorinspectie van het gehuurde wegens huurbeëindiging Zonder inspectie heeft de verhuurder recht op schadevergoeding Als schade niet in het rapport van voorinspectie staat vermeld De eindinspectie van het gehuurde wegens huurbeëindiging OVERNAMEVERKLARINGEN /OVERNAMEBEDINGEN OBJECTIEVE VERBETERINGEN AAN HET GEHUURDE DERDENBEDING MET VORIGE HUURDER OVER ACHTERGELATEN ZAKEN BEPERKTE/CASCO VERHUUR Casco verhuur is bij woonruimte niet mogelijk GRONDSLAG AANSPRAKELIJKHEID HERSTELKOSTEN VAN HUURDER VERZUIM HUURDER BIJ EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST

10 Huurgeschillen ontleed DE OMVANG VAN DE SCHADEVERGOEDING ONGERECHTVAARDIGDE VERRIJKING VERHUURDER RECHTSVERWERKING CLAIM DE REGELING KOOP BREEKT GEEN HUUR DE WETTELIJKE REGELING DE BEPALING IS OP IEDERE VERVREEMDING VAN TOEPASSING GEVOLGEN VAN DE LEVERING VAN EEN GEHUURDE ZAAK HET HUURBEDING KOOPBEDING IN HUURCONTRACT IS NA VERKOOP UITGEWERKT GEEN BEROEP OP HET BEGRIP KOOP BREEKT GEEN HUUR EINDE VAN DE HUURPERIODE SLUIT NIET AAN OP DE DATUM VAN LEVERING HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE DUUR HUUROVEREENKOMST VOOR ONBEPAALDE TIJD HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD Kort overzicht van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd ALGEMENE REGEL MET BETREKKING TOT VERLENGING VAN HUUROVEREENKOMSTEN 208 HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE VOOR BEPAALDE PERIODE Gevolgen als deze overeenkomst niet voldoet aan wettelijke eisen Het verlengingsbeding DE HUURDER WEIGERT HET GEHUURDE TE ONTRUIMEN Geen ontruiming mogelijk zonder vonnis van de rechter HUUROVEREENKOMST BEPAALDE TIJD OP GROND VAN DE LEEGSTANDWET Vergunningvereiste voor verhuring op grond van de Leegstandwet Eisen voor verhuring op grond van Leegstandwet Voor welke woonruimte geldt deze regeling? Gevolgen voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet In de vergunning staat ook de huurprijs vermeld CAMPUSCONTRACTEN HUUROVEREENKOMST VAN KORTE DUUR GEHUURDE RUIMTE EIGENDOM VAN GEMEENTE EN DIE VOOR SLOOP IS BESTEMD OVERIGE ONDERWERPEN ALGEMEEN HUURRECHT OPZEGGING VAN KANTOREN EN OPSLAGRUIMTEN ALGEMENE GEDEELTE VAN REGELGEVING HUURRECHT IS VAN TOEPASSING OPZEGGING NIET NODIG (TENZIJ )

11 Inhoud DE WETTELIJKE REGELING OPZEGTERMIJN VAN MINIMAAL EEN MAAND; (GEEN) EISEN AAN DE OPZEGGING EN OF DE ONTRUIMINGSAANZEGGING EEN OPZEGGING GELDT NIET ALS ONTRUIMINGSAANZEGGING ONTVANGSTTHEORIE BEWIJSPOSITIE VAN DE VERHUURDER DIE DE OPZEGGING HEEFT VERSTUURD WETTELIJKE ONTRUIMINGSBESCHERMING VAN TWEE MAANDEN Uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting (VOORWAARDELIJK) VERZOEK VERLENGING VAN DE ONTRUIMINGSTERMIJN Formele vereisten behorende bij het indienen van het verzoekschrift AFWEGING VAN BELANGEN DOOR DE RECHTER DE MAXIMUM TERMIJN VAN VERLENGING DOOR DE RECHTER VERLENGING VAN DE DOOR DE RECHTER TOEGEKENDE ONTRUIMINGSTERMIJN HET VERLENGINGSVERZOEK MOET TIJDIG WORDEN INGEDIEND (VERVALTERMIJN) AFWIJZING VAN HET VERZOEK BEZORGT DE VERHUURDER EEN ONTRUIMINGSTITEL VASTGESTELDE VERGOEDING GEDURENDE DE ONTRUIMINGSPERIODE GEEN HOGER BEROEP TEGEN BESLISSING RECHTER MOGELIJK BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING HUURRECHT WOONRUIMTE DE SERVICEKOSTENAFREKENING DE WETTELIJKE REGELING OVER SERVICEKOSTEN WAT ZIJN SERVICEKOSTEN DE HUURCOMMISSIE EN HAAR ROL BIJ DE BEREKENING VAN DE SERVICEKOSTEN GELIBERALISEERDE EN NIET-GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE SERVICEKOSTEN OF ALL-INCONTRACTEN ZORGVERLENING? ZORGSERVICEKOSTEN KUNNEN NIET WORDEN GETOETST OP REDELIJKHEID VOORWAARDE VOOR HET MOGEN BEREKENEN VAN SERVICEKOSTEN TIJDSTIP WAAROP SERVICEKOSTEN OVEREENGEKOMEN MOETEN WORDEN GEMEENTELIJKE BELASTINGEN ZIJN GEEN SERVICEKOSTEN HET BESLUIT SERVICEKOSTEN GEEFT EEN INDICATIE POSTEN DIE NIET ALS SERVICEKOSTEN MOGEN WORDEN DOORBELAST SERVICEKOSTENBEREKENING EN TUINONDERHOUD ALLEEN OVEREENGEKOMEN SERVICEKOSTEN KUNNEN WORDEN DOORBELAST HET VERSCHULDIGDE VOORSCHOTBEDRAG AAN SERVICEKOSTEN TERMIJNEN VOOR VERSTUREN SERVICEKOSTENOVERZICHT DOOR VERHUURDER BEZWAARTERMIJN TEGEN EINDAFREKENING BIJ DE HUURCOMMISSIE

12 Huurgeschillen ontleed DE ALGEMENE TERMIJNWET IS OP DEZE REGELING VAN TOEPASSING DE VERHUURDER VERSTUURT GEEN EINDAFREKENING VERDEELSLEUTELS (VAN BELANG BIJ AFWEZIGHEID VAN APARTE METERS) Overeengekomen verdeelsleutel Verdeling die aansluit op werkelijke kosten Berekening gemeenschappelijke voorzieningen in servicekosten VERHOGING VAN HET VOORSCHOT SERVICEKOSTEN EN RECHTSVERWERKING Positie verhuurder Positie huurder GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE BIJ WIE MOET DE HUURDER BIJ VERKOOP VAN DE WONING AANKLOPPEN? HUURPRIJZEN DE AANVANGSHUURPRIJS CONTRACTSVRIJHEID BIJ HET OVEREENKOMEN VAN DE HUURPRIJS TOETSING HUURPRIJS BINNEN ZES MAANDEN NA AANVANG HUUROVEREENKOMST Inleiding Verzoek toetsing huurprijs Toetsing niet meer mogelijk na verlenging huurovereenkomst Toetsing van de aanvangshuurprijs is niet mogelijk De huurcommissie past de huurprijs aan DE RECHTER KAN DE HUURPRIJS OPGROND VAN DWALING BEOORDELEN WETTELIJKE HUURPRIJZEN KUNNEN ALTIJD WORDEN AANGETAST DE LIBERALISATIEGRENS EN DE HUURPRIJS DE HUURDER VAN GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE DE INGANGSDATUM VAN DE HUUROVEREENKOMST IS DE PEILDATUM TOETSING VAN DE HUURPRIJS VIA DE WEG VAN DE AANVRAAG VAN HUURSUBSIDIE INDEXERINGSCLAUSULES TOETSING HUURVERHOGING BIJ GELIBERALISEERDE WONINGEN SCHADEPLICHTIGHEID VAN BEMIDDELINGSBUREAUS ALL-INHUURPRIJZEN INLEIDING BIJ ALL-INHUURPRIJS IS GEEN WIJZIGING MOGELIJK VERZOEK OM ALL-INHUURPRIJS TE SPLITSEN MOTIVATIE OM DE HUURPRIJS TE LATEN SPLITSEN

13 Inhoud SPLITSING VAN DE ALL-INHUURPRIJS IS NOODZAKELIJK PERIODIEKE HUURPRIJSVERHOGING INLEIDING DE WETTELIJKE REGELING VAN HUURPRIJSVERHOGING HUURPRIJSVERHOGING KAN EENMAAL IN DE TWAALF MAANDEN PLAATSVINDEN MEER DAN ÉÉN HUURVERHOGING PER TWAALF MAANDEN IS NIET MOGELIJK FORMELE EISEN AAN DE HUURVERHOGING BEZWAAR TEGEN DE HUURVERHOGING EN TERMIJNEN DE HUURPRIJSVERHOGING IS SUBJECTGEBONDEN INHALEN HUURVERHOGING (NA HERSTEL GEBREKEN) KENBAAR MAKEN IN TE HALEN HUURVERHOGINGEN DE REDELIJKHEID VAN DE VOORGESTELDE HUURVERHOGING TOETSING VAN HUURVERHOGINGSVOORSTEL DOOR DE HUURCOMMISSIE INGANGSDATUM HUURPRIJSVERHOGING HUURPRIJSVERHOGING EN RENOVATIE DE WETTELIJKE REGELING HUURVERHOGING IN VERBAND MET RENOVATIE HUURVERHOGING STAAT IN VERHOUDING TOT DE GEMAAKTE KOSTEN HUURVERHOGING EN DE MAXIMUM HUURPRIJSGRENS TAAK VAN HUURCOMMISSIE DE HUURVERHOGING MAG ALLEEN BETREKKING HEBBEN OP GERIEFSVERBETERING VERHELPEN VAN EEN GEBREK KAN NIET TOT HUURVERHOGING LEIDEN TUSSEN HUURDER EN VERHUURDER OVEREENGEKOMEN VERHOGING DE INGANGSDATUM VAN DE HUURVERHOGING BEZWAAR TEGEN HUURPRIJSVERHOGING OF BEZWAAR TEGEN VOORZIENING DE HUURDER WEIGERT DE VOORZIENING (EN DAARBIJ DE VERHOGING) DE HUURDER WEIGERT DE VOORGESTELDE HUURVERHOGING REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID IN VERBAND MET RENOVATIE TERMIJN INDIENING BEZWAAR BIJ DE HUURCOMMISSIE GEDOOGPLICHT/REDELIJKHEID VOORSTEL HUURPRIJS EN GEBREKEN AAN DE WONING DE HUURCOMMISSIE KAN DE HUURPRIJS TIJDELIJK VERLAGEN DE HUURCOMMISSIE BEOORDEELT AAN DE HAND VAN DE NULPUNTLIJSTEN DE NULPUNTENLIJST BEPERKT ZICH NIET TOT ONDERHOUDSKLACHTEN HUURCOMMISSIE GEEFT INZICHT IN AARD VAN HET GEBREK

14 Huurgeschillen ontleed VERBOD VERHOGING HUURPRIJS BIJ AANWEZIGHEID GEBREKEN INGANGSDATUM LAGERE HUURPRIJS INDEXERINGSCLAUSULES VERVAL KORTING NA OPHEFFING GEBREK MENINGSVERSCHIL OVER HET MOMENT WANNEER DE GEBREKEN ZIJN VERHOLPEN GEEN NULPUNTEN WEL SCHENDING WOONGENOT DE PROCEDURE BIJ DE HUURCOMMISSIE HET VERZOEK MOET WORDEN GEDAAN MET EEN VASTGESTELD FORMULIER VERSCHULDIGD VOORSCHOT DOOR BEIDE PARTIJEN KOSTEN VOOR REKENING VAN IN ONGELIJK GESTELDE PARTIJ DE HUURCOMMISSIE BRENGT DE ANDERE PARTIJ VAN VERZOEK OP DE HOOGTE KOSTENBEREKENING BIJ INTREKKING VERZOEK VRIJSTELLING VAN BETALING VOORSCHOT MAXIMALE PERIODE VAN HUURVERMINDERING (MET TERUGWERKENDE KRACHT) KANTONRECHTER IS OOK BEVOEGD OM VAN DE VORDERING KENNIS TE NEMEN VRIJE BEOORDELING VAN DE RECHTER OVER WAARDERING GEBREK TIJDSTIP MELDING GEBREK BIJ DE HUURCOMMISSIE VERSCHIL BEOORDELING DOOR KANTONRECHTER EN HUURCOMMISSIE DE INHOUDELIJKE BEOORDELING DOOR DE HUURCOMMISSIE HUURCOMMISSIE ALLEEN BEVOEGD TOT UITSPREKEN VAN HUURPRIJSSANCTIE NA KEUZE PROCEDURE KAN MEN NIET MEER SWITCHEN DE BEROEPSMOGELIJKHEID NA DE PROCEDURE BIJ DE HUURCOMMISSIE DE INGANGSDATUM VAN DE HUUROVEREENKOMST DIENT ALS PEILDATUM VANAF WELK MOMENT KAN DE HUURDER DE GEWIJZIGDE HUURPRIJS BETALEN? TOETSING VAN DE HUURPRIJS VIA DE WEG VAN DE AANVRAAG VAN HUURSUBSIDIE DE TERMIJN VAN UITSPRAAK DOOR DE HUURCOMMISSIE VERLAGING HUURPRIJZEN INLEIDING Als de aanvangshuurprijs onredelijk is Als het gehuurde de maximale huurprijsgrens overschrijdt Variant op de toetsing van de aanvangshuurprijs Als het gehuurde gebreken vertoont AANVRAAGFORMULIER HUURVERLAGING VORDERING VERLAGING HUUR VIA EEN DAGVAARDING BIJ DE KANTONRECHTER MOTIVATIE HUURVERLAGING BESLISSINGSRUIMTE VAN DE HUURCOMMISSIE OVER HUURVERLAGING

15 Inhoud DE POSITIE VAN DE ONDERHUURDER DEFINITIE ONDERHUUR ONDERVERHUREN? MAG DAT? ONDERSCHEID WOONRUIMTE EN BEDRIJFSRUIMTE BESCHERMING VAN DE ONDERHUURDER VAN ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE GEEN BESCHERMING VOOR DE HUURDER VAN ONZELFSTANDIGE WOONRUIMTE DE HUURDER VAN ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE WORDT BESCHERMD RATIO ACHTER DE BESCHERMING VAN DE ONBEVOEGDE ONDERHUURDER GEEN BESCHERMING VAN DE AFHANKELIJKE (BEDRIJFS) WONING ONDERHUURDER BEHOORT NIET TOT DE ZIJNEN VAN DE HOOFDHUURDER MOGELIJKHEID (ONTRUIMINGS) KORT GEDING DOOR DE HOOFDVERHUURDER AANSPRAKELIJKHEID VAN HOOFDVERHUURDER VOOR ONBEVOEGDE ONDERHUUR RECHTSPOSITIE VAN DE ONDERHUURDER VERSUS SAMENWONER DE EIS VAN HET HEBBEN VAN EEN WOONVERGUNNING ONDERVERHURING IS VAAK EEN REDEN VOOR HUURBEËINDIGING PROPORTIONALITEIT VAN DE VORDERING DE OPZEGGING VAN DE HUUROVEREENKOMST DE OPZEGGINGSFORMALITEITEN HET WETTELIJKE KADER OPZEGGING VAN WOONRUIMTE WIJKT AF VAN ALGEMENE WETTELIJKE REGELING VERSCHIL TUSSEN ONTBINDING EN OPZEGGING VAN EEN HUUROVEREENKOMST DE FORMALITEITEN Aan wie moet de opzegging worden gericht? De medehuurder moet ook een opzegging ontvangen Huuropzegging door contractuele medehuurder is niet altijd mogelijk In welke vorm moet de opzegging worden gegoten? DE OPZEGGING HEEFT NIET IN DE VEREISTE VORM PLAATSGEVONDEN DE CONVERSIEREGEL RECHTSGEVOLGEN VAN DE OPZEGGING DOOR DE HUURDER DE TERMIJN VAN OPZEGGING EEN LANGERE OPZEGTERMIJN IN HET VOORDEEL VAN DE HUURDER IS MOGELIJK VOOR ERFGENAMEN VAN DE HUURDER GELDT EEN ANDERE REGELING GRONDEN VAN OPZEGGING VRAGEN NAAR REACTIE VAN DE HUURDER DE WACHTTIJD VAN ZES WEKEN HUURBEËINDIGING NA WEDERZIJDS GOEDVINDEN

16 Huurgeschillen ontleed DE OPZEGGINGSGRONDEN HET WETTELIJKE KADER VAN DE OPZEGGINGSGRONDEN KORTE SAMENVATTING OPZEGGINGSGRONDEN MEEST VOORKOMENDE BEPERKINGEN IN DE OPZEGGINGSGRONDEN UITVOERBAARVERKLARING BIJ VOORRAAD DE OPZEGGING OP GROND VAN DRINGEND EIGEN GEBRUIK WETTELIJKE BASIS DE DRINGENDHEID VAN HET EIGEN GEBRUIK VAN DE WONING HET VEREISTE VAN DRINGENDHEID HEEFT ZELFSTANDIGE BETEKENIS DE PROCESSUELE FUNCTIE VAN DE EIS VAN DRINGENDHEID RUIMTEGEBREK IS VEELAL EEN DRINGENDE REDEN DE BELANGEN VAN BEIDE PARTIJEN Eigen toedoen door de verhuurder (ad a) Ander (woon)alternatief van de verhuurder (ad b) Onbehoorlijke keuze van de verhuurder (ad c) Praktische of juridische beletsels (ad d) TOEKOMSTIGE OMSTANDIGHEDEN HET BELANG VAN EEN ANDER KAN EEN REDEN ZIJN VOOR OPZEGGING HET BELANG VAN DE VERKOOP VAN EEN VERHUURDE WONING IS NIET DRINGEND SLOOP KAN WEL EEN REDEN VOOR DRINGEND EIGEN GEBRUIK GEVEN FINANCIEEL BELANG KAN EEN REDEN VOOR HUUROPZEGGING ZIJN RENOVATIE ALS DRINGENDE REDEN OM DE HUUR TE BEËINDIGEN PASSENDE WOONRUIMTE ALS HARDE EIS VOOR TOEWIJZING VAN DE VORDERING MOET HUURDER ONDERZOEK NAAR PASSENDE WOONRUIMTE DOEN? AFWEZIGHEID VAN PASSENDE WOONRUIMTE MOET WORDEN ONDERBOUWD VERGOEDING AAN DE HUURDER IN HET KADER VAN HUURBEËINDIGING REDENEN VOOR AFWIJZING VORDERING SCHADEVERGOEDING BIJ ONTBREKEN WIL HET GEHUURDE TE GEBRUIKEN DE HUURDER STEMT NIET IN MET EEN REDELIJK AANBOD OM EEN NIEUWE HUUROVEREENKOMST AAN TE GAAN HUURVERHOGING NIET ZONDER MEER REDEN VAN OPZEGGING AKKOORD KAN WORDEN AFGEDWONGEN DEZE BEPALING IS VOORAL VAN BELANG BIJ GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE DE HUURPRIJS EN DE PRIJS VAN VERGELIJKBARE WOONRUIMTE TER PLAATSE Draagkracht is voor bepaling van de huurprijs niet van belang

17 Inhoud De door de huurder aangebrachte verbeteringen tellen niet mee DE RECHTER MAG NIET AMBTSHALVE EEN ANDERE HUURPRIJS TOEWIJZEN HET BESTEMMINGSPLAN EN DE BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST NAAST OPZEGGING BESTAAT DE MOGELIJKHEID VAN ONTBINDING DE VERHUURDER WORDT GENOOPT TOT VERWEZENLIJKING VAN DE BESTEMMING EEN NIEUWE EIGENAAR EEN BESTEMMING TE VERWEZENLIJKEN VERHUURDER MOET GEDURENDE DE HUURPERIODE EIGENAAR ZIJN GEWORDEN VERSCHIL RECHT OP VERGOEDING VOOR HUURDER ONTBINDING/OPZEGGING GEFIXEERDE SCHADELOOSSTELLING DE REDELIJKHEID KAN DE GEFIXEERDE SCHADEVERGOEDING TERZIJDE PLAATSEN DE OPZEGGING VAN ONDERHUURDER EN INWONENDE HUURDER BELANGENAFWEGING BIJ OPZEGGING HUUR VAN ONZELFSTANDIGE WOONRUIMTE SCHADEVERGOEDING VOOR DE ONDERHUURDER VAN ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE HUURVERHOGING MAG NIET OM DEZE REDEN WORDEN AFGEDWONGEN MEDEHUURDERSCHAP WETTELIJK MEDEHUURDERSCHAP MEDEHUURDER OP GROND VAN DE WET HOOFDELIJKE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE MEDEHUURDER ZELFSTANDIG RECHT VAN MEDEHUURDER MEDEHUUR OP GROND VAN DE WET EN MEDEHUUR OP GROND VAN CONTRACT WETTELIJK MEDEHUURDER HEEFT GEEN HUISVESTINGSVERGUNNING NODIG GEVOLGEN VAN ECHTSCHEIDING VOOR MEDEHUURDERSCHAP VERBODSBEPALINGEN TOT SAMENWONEN VERSUS REGELING VAN MEDEHUUR BEËINDIGING HUUROVEREENKOMST ZONDER TOESTEMMING ECHTGENOOT OPZEGGING DOOR DE ECHTGENOOT ZONDER ONTRUIMING MEDEHUURDERSCHAP VAN EEN ANDERE WONING DAN DE ECHTELIJKE WONING DE REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID EN HET MEDEHUURDERSCHAP DE REGELING IS VAN TOEPASSING OP ALLE SOORTEN WOONRUIMTEN DE POTENTIËLE MEDEHUURDER EN HET HEBBEN VAN EEN HOOFDVERBLIJF OPZEGGING HUUR DOOR (WETTELIJK) MEDEHUURDER NIET MOGELIJK DE HOOFDVERBLIJFPLAATS VERSUS (ECHT) SCHEIDING ECHTSCHEIDING EN DE POSITIE VAN DE VERTROKKEN (MEDE)HUURDER DOOR EEN UITSPRAAK VAN DE RECHTER EINDIGT EEN RECHT VAN BEWONING

18 Huurgeschillen ontleed VORDERING TOT ONTRUIMING DOOR ÉÉN VAN DE ECHTGENOTEN VORDERING TOT ONTRUIMING TEGEN BEIDE ECHTGENOTEN (CONTRACTUEEL) MEDEHUURDERSCHAP ONDERSCHEID TUSSEN DIVERSE BENAMINGEN VAN MEDEHUUR DE POSITIE VAN TWEE CONTRACTANTEN DIE OP HET CONTRACT STAAN Opzegging door een contractuele medehuurder Positie van de huurder na opzegging door de medehuurder BEIDE CONTRACTANTEN MOETEN AFZONDERLIJK OPZEGGING ONTVANGEN WETTELIJKE MEDEHUURDER EN MEDEHUURDER OP GROND VAN ART. 7:267 BW MEDEHUURDERSCHAP VOOR DE SAMENWONER NIET GEREGISTREERDE PARTNER SCHRIFTELIJKE VERZOEK AAN VERHUURDER (AD 1) Vordering van het medehuurderschap De kring van personen die bij de vordering zijn betrokken MEDEHUURDER MOET IN HET GEHUURDE HOOFDVERBLIJF HEBBEN(AD 2) GEMEENSCHAPPELIJKE DUURZAME HUISHOUDING GEDURENDE TWEE JAREN (AD 3) DE ASPIRANT-MEDEHUURDER BIEDT VOLDOENDE FINANCIËLE WAARBORGEN (AD 4) VERKRIJGING VAN HUURDERSCHAP MAG GEEN UITGANGSPUNT ZIJN (AD 5) AFWIJZINGSGRONDEN VERBODSBEPALINGEN TOT SAMENWONEN UITZONDERING OP EIS TWEE JAAR GEMEENSCHAPPELIJKE HUISHOUDING NOODZAKELIJKE ACTIES ALS ER EEN HUISVESTINGSVERGUNNING IS VEREIST DE HUURDER EN DE MEDEHUURDER WORDEN GELIJKTIJDIG AANGESPROKEN DE MEDEHUURDER EN DE SAMENWONER NA HET OVERLIJDEN VAN DE HUURDER HET WETTELIJK KADER VAN RECHTSWEGE VOORTZETTING VAN DE HUUR NA OVERLIJDEN HUURDER VORDERING BINNEN DE TERMIJN VAN ZES MAANDEN NA OVERLIJDEN DE EISEN OM ALS SAMENWONER DE STATUS VAN MEDEHUURDER TE KRIJGEN HOOFDELIJKE AANSPRAKELIJKHEID DE POSITIE VAN DE ERFGENAMEN MOGELIJKHEID ONBETAALD BLIJVEN VAN EEN GEDEELTE VAN DE HUUR MEDEHUUR EN DE HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD WET OP OVERLEG HUURDERS VERHUURDER INLEIDING WIE WORDEN BESCHOUWD ALS VERHUURDER EN ALS HUURDERSORGANISATIE?

19 Inhoud DEZE WET GEEFT DE VOLGENDE RECHTEN AAN DE HUURDERSORGANISATIES Ad 1 Recht op informatie Ad 2 Recht op advies Ad 3 Recht op instemming GESCHILLEN TUSSEN DE HUURDER EN DE VERHUURDER KOSTENVERGOEDING HUURDERSORGANISATIES GESCHILLENCOMMISSIE HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE DE BEGRENZING VAN HET BEGRIP BEDRIJFSRUIMTE INLEIDING GEMENGDE OVEREENKOMSTEN EN DE REGELING BEDRIJFSRUIMTE SAMENVATTING VAN DE IN ARTIKEL 7:290 BW BEDOELDE BEDRIJFSRUIMTEN Een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan Overeenkomst van huur en verhuur De bestemming van het gehuurde a De niet contractueel overeengekomen bestemming b De contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde Eigenmachtig veranderen van de bestemming is een ontbindingsgrond HUURDER SCHIET NIET TEKORT BIJ OVEREENGEKOMEN WIJZIGING BESTEMMING De (hoofd) huurder hoeft niet zelf de exploitatie te voeren PUBLIEKRECHTELIJKE REGELINGEN Plaatsgebonden bedrijven a. Kleinhandelsbedrijf/ambachtsbedrijf b. Hotel, cafébedrijf of restaurant c. Het kampeerbedrijf Publiek toegankelijk lokaal a. Publiek toegankelijk lokaal hoeft geen besloten karakter te hebben b. Staat selectie van publiek aan het begrip van 7:290 BW in de weg? WÉL 7:290 BW BEDRIJFSRUIMTEN GEEN 7:290 BW BEDRIJFSRUIMTEN AANHORIGHEDEN TWEEDE HUUROVEREENKOMST AFHANKELIJKE WONING Huurprijs van de afhankelijke woning Onderverhuring van de afhankelijke woning DE HUURPERIODE MET BETREKKING TOT BEDRIJFSRUIMTE

20 Huurgeschillen ontleed DE LENGTE VAN DE HUURPERIODE AFWIJKING VAN DE REGELING IS MOGELIJK IN HET VOORDEEL VAN DE HUURDER GEEN BESCHERMING BIJ HUURPERIODE KORTER DAN TWEE JAAR DE TERMIJN VAN VIJF JAAR WORDT VAN RECHTSWEGE VERLENGD DE OVEREENGEKOMEN PERIODE LIGT TUSSEN VIJF JAAR EN TIEN JAAR DE HUURPERIODE VAN 10 JAAR (2 X 5 JAAR) IS EEN MINIMUMPERIODE DE OVEREENGEKOMEN PERIODE DUURT LANGER DAN TIEN JAREN DE VERLENGING VAN DE HUUROVEREENKOMST VERLENGING/BEPERKING DOOR REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID VERNIETIGBARE RECHTSHANDELINGEN ONVOORZIENE SITUATIES AFWIJKING VAN DE WETTELIJKE REGELING MET RECHTERLIJKE TOESTEMMING VERZOEK OM WETTELIJKE REGELING BUITEN TOEPASSING TE VERKLAREN DE OPZEGGING VAN DE HUUROVEREENKOMST MET BETREKKING TOT BEDRIJFSRUIMTE DE MOGELIJKHEDEN VAN OPZEGGING OP EEN RIJTJE Conclusie DE FORMELE EISEN AAN DE OPZEGGING Bij aangetekende brief of deurwaardersexploot De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar De opzegging moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden DE BEËINDIGINGSOVEREENKOMST DE ZES WEKEN TERMIJN OVEREENKOMST EINDIGT NIET VAN RECHTSWEGE UITVOERBAAR VERKLARING BIJ VOORRAAD DE GRONDEN VAN DE OPZEGGING De bedrijfsvoering is niet geweest zoals een goed huurder betaamt De verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik A De uitgangspunten B Inleiding C Beperkende werking /afwezigheid van een belangenafweging D De wachttijd van drie jaren E Persoonlijk gebruik, duurzaamheid E.1 Persoonlijk gebruik door natuurlijke personen E.1.2 Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon E.1.3 Persoonlijk gebruik door aandeelhouders E.2 Duurzaam gebruik

21 Inhoud 2.E.3. Dringendheid E.4 (marginale) toetsing/ wil van de verhuurder F Afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde G. Renovatie EEN HUURBEËINDIGING OP GROND VAN EEN BELANGENAFWEGING HET REDELIJK AANBOD TOT SLUITEN VAN EEN NIEUWE OVEREENKOMST VERWEZENLIJKING VAN EEN OP HET VERHUURDE LIGGENDE BESTEMMING SCHADEVERGOEDING WEGENS BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST HUURPRIJZEN BEDRIJFSRUIMTE UITGANGSPUNTEN VAN DE MOGELIJKHEID TOT WIJZIGING VAN DE HUURPRIJS WIJZIGING HUURPRIJS BINNEN DE (EERSTE) OVEREENGEKOMEN PERIODE NIET MOGELIJK WIJZIGING HUURPRIJS NA VERLENGING VAN DE HUUROVEREENKOMST A. Verlenging van de huurperiode door uitoefening van een optierecht B. Een overeengekomen verlenging en de huurprijs C1. Een overeengekomen huurprijs voor de tweede periode C2. De huurprijs na verstrijken van de eerste periode C3. De huurprijs na uitoefening van een optierecht D. Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen E. Contractuele- en wettelijke verlenging van de huurovereenkomst HUURPRIJSWIJZIGING EN DE HUUROVEREENKOMST VOOR ONBEPAALDE DUUR TIJDSTIP VAN INSTELLEN VAN VORDERING DOOR DE RECHTER WORDT DE HUURPRIJS VASTGESTELD AANWIJZING VAN DESKUNDIGE DOOR DE RECHTER De bedrijfshuuradviescommissie bij de Kamer van Koophandel De procedure van de bedrijfshuuradviescommissie VERGELIJKBARE BEDRIJFSRUIMTE TER PLAATSE A. objectieve maatstaf B. ter plaatse B. 1. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum C. De bestemming van het gehuurde en de huurprijs D. De omvang van het gehuurde D.1. Verschillen in indeling E. Wijzigingen aan het pand door de huurder E1. Bijzondere geschiktheid voor bouwkundige wijziging E2. Verrekenbeding in contract noodzakelijk E3. Verbeteringen door onderhuurder/ vorige huurder

22 Huurgeschillen ontleed E4. Verbouwingen leiden niet tot hogere huurwaarde E5. Objectieve verbeteringen geven aanleiding tot correcties E6. Verbouwingen die geen invloed meer hebben op de huurwaarde F. Renovatie/gebreken en verandering huurprijs G. Referentieperiode G.1. Het gehuurde zelf wordt niet in de vergelijking betrokken G.2. Omzet geen bepalende factor G.3. Andere verplichtingen blijven vaak buiten de vergelijking INGANGSDATUM NIEUWE HUURPRIJS Latere ingangsdatum huurprijs Vertraagde ingangsdatum huurprijs Eerdere ingangsdatum dan instelling vordering Voorlopige voorziening INDEXERINGSCLAUSULE VERHUURDER VERGEET OVEREENGEKOMEN INDEXERING DOOR TE BEREKENEN RENTEVERGOEDING ROL VAN DE DESKUNDIGE BIJ DE TOTSTANDKOMING VAN DE HUURPRIJS AANWIJZING VAN EEN DESKUNDIGE DOOR DE RECHTER IS ONDERLING OVERLEG OVER DE HUURPRIJS NOODZAKELIJK? RECHTSVERWERKING VORDERING HUUR EN/OF INDEXERING DE INDEPLAATSSTELLING HET BEGRIP INDEPLAATSSTELLING VERSCHIL MET DE ALGEMENE REGEL VAN CONTRACTSOVERNEMING HET DRIEPARTIJENCONTRACT DE WETTELIJKE REGELING VAN DE INDEPLAATSSTELLING Overdracht door de huurder van het uitgeoefende bedrijf Overname van het in het gehuurde gevoerde bedrijf? Bedrijfsuitoefening en onderhuur Of door een ander in het gehuurde uitgeoefende bedrijf Kan de huurder vorderen Machtiging wordt om die derde in zijn plaats te stellen ONTBINDING OVEREENKOMST EN VERZOEK INDEPLAATSSTELLING LOPEN GELIJK VERZOEK TOT INDEPLAATSSTELLING DOOR CURATOR ZWAARWICHTIG BELANG DE ASPIRANT-HUURDER BIEDT VOLDOENDE WAARBORGEN INDEPLAATSSTELLING EN DE WET BIBOB CONSEQUENTIE VOOR DE HUUROVEREENKOMST

23 Inhoud VOORLOPIGE VOORZIENING BEDINGEN IN HET CONTRACT DIE OVERDRACHT VAN HET BEDRIJF BEPERKEN AFWEGING VAN BELANGEN DOOR DE RECHTER VOORWAARDE EN LAST GEEN BEROEP OP ARTIKEL 7:307 BW NODIG INTRODUCTIE INCASSO VAN HUURVORDERINGEN INLEIDING BETWISTE/ONBETWISTE INCASSO'S OVERWEGING ONTRUIMINGSPROCEDURE INCASSOPROCEDURE DE AANMANING HOE WORDT VOORKOMEN DAT DE HOOFDSOM MET INCASSOKOSTEN WORDT BELAST DE BEREKENDE INCASSOKOSTEN DOOR DE DEURWAARDER DE DOOR DE DEURWAARDER BEREKENDE PROVISIEKOSTEN DE AMBTELIJKE- EN INCASSOPRAKTIJK VAN DE DEURWAARDER BEKNOPTE HANDLEIDING PROCEDEREN INLEIDING DE COMPETENTIE VAN DE RECHTBANK, SECTOR KANTON BEKNOPT OVERZICHT VAN DE MOGELIJKE PROCESSTAPPEN IN EEN PROCEDURE DE (INLEIDENDE) DAGVAARDING DE JUISTE PROCESPARTIJ DIENT TE WORDEN GEDAGVAARD AANTAL EXEMPLAREN VAN DE DAGVAARDING NAAR DE DEURWAARDER AANBRENGEN VAN DE DAGVAARDING DE EERSTE ZITTINGSDAG ALS U VAN MENING BENT DAT DE RECHTER NIET BEVOEGD IS DE CONCLUSIE VAN ANTWOORD VAN GEDAAGDE WIJZIGING EIS DE VERDERE GANG VAN DE PROCEDURE NA ANTWOORD COMPARITIE VAN PARTIJEN Na de comparitie van partijen CONCLUSIE VAN REPLIEK CONCLUSIE VAN DUPLIEK HET BEWIJS DE ROL VAN GETUIGEN IN EEN CIVIELE PROCEDURE Het getuigenverhoor Rechten en de plichten van de getuige De zitting

24 Huurgeschillen ontleed Het stellen van vragen DE ROL VAN DE DESKUNDIGE IN HET KADER VAN DE BEWIJSVOERING DE GERECHTELIJKE PLAATSOPNEMING ( DESCENTE ) HET VONNIS Het tussenvonnis Het eindvonnis BEGRIPPENLIJST INDEX BIJLAGE VOORBEELDDAGVAARDING BRONVERMELDING

25 Voorwoord VOORWOORD Ondergetekende is meer dan tien jaar als jurist werkzaam in de juridische dienstverlening. De hoofdstukindeling kon daardoor tot stand komen aan de hand van ervaringen uit de praktijk. Dit boek is de weerslag van de door mij in het leven geroepen website: Huurgeschil.nl. Deze website is al enige jaren actief. Het gebruik van het materiaal op de website van Huurgeschil.nl in combinatie met de informatie in dit boek beveel ik u van harte aan. De combinatie tussen de informatie op de website en de informatie in het boek is uniek. Op Huurgeschil.nl staan nu al vele uitspraken integraal weergegeven. Voorts kunt u alle aangehaalde wetsartikelen integraal op de website bekijken. Ik adviseer u dan ook de integrale versie van de uitspraken op de website te bekijken als een en ander u niet duidelijk is. Vaak wordt een situatie pas goed duidelijk door een uitspraak in zijn geheel te lezen. De website wordt bovendien zoveel mogelijk van nieuwe uitspraken voorzien. Mocht u suggesties hebben ter verbetering van de inhoud van dit boek, dan wordt u uitdrukkelijk uitgenodigd uw wijzigingen te sturen naar mijn adres (mr.fcp.teeuw@huurgeschil.nl) onder vermelding van voorgestelde wijzigingen. Mr. F.C.P. Teeuw 25

26 Huurgeschillen ontleed Lijst van afkortingen BW EVRM FW HC HPW HR Huurgeschil.nl Jo, Juncto KG Ktg LW LJN nummer M.nt NJ Prg Rb RO RV WR UHW Wohv Burgerlijk Wetboek Europees verdrag voor de rechten van de mens Faillissementswet Huurcommissie Huurprijzenwet De Hoge Raad der Nederlanden website over het huurrecht In verband met Kort geding Kantongerecht (rechtbank, sector kanton) Leegstandwet Nummer waarmee uitspraken op Rechtspraak.nl zijn te vinden Met noot (een toevoeging bij een uitspraak van de Hoge Raad) Nederlandse Jurisprudentie De Praktijkgids De Rechtbank Wet op de Rechterlijke Organisatie Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering Wr,Tijdschrift voor Huurrecht Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte Wet op het overleg huurders verhuurder 26