TOELICHTINGSNOTA EN VERORDENEND GEDEELTE SEPTEMBER 2013

Transcriptie

1 TOELICHTINGSNOTA EN VERORDENEND GEDEELTE SEPTEMBER 2013

2 2

3 Voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van : Onderworpen aan een openbaar onderzoek van : Definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van : Goedgekeurd door de bestendige deputatie op : Gepubliceerd in het Belgisch staatsblad op : Opdrachtgever: Gemeente Overijse Justus Lipsiusplein Overijse tel: fax: Opdrachthouder: Urban Research Björn Verhofstede , bjorn.verhofstede@gmail.com Eve Deprez , eve@evedeprez.be 3

4 DEEL I: TOELICHTINGSNOTA Inleiding Aanleiding en doel van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Aanpak Planningsproces Situering van het plangebied Algemeen Knelpunten en potenties Juridische en beleidsmatige randvoorwaarden Juridische randvoorwaarden Bijkomende verduidelijkende kaarten met betrekking tot het centrum van de kern in het bebouwd perifeer landschap Motivatie naar Omzendbrief RO 2010/ Uitbreiding motivatie naar planmatige compensatie Beleidsmatige randvoorwaarden Relaties met andere instrumenten Verordeningen Tegenstrijdigheden Op te heffen plannen Planschade Planbaten Potentiële milieueffecten van het plan Bodem en grondwater Oppervlaktewater Fauna en flora Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie Mens Leemten in de kennis Grensoverschrijdende effecten Disciplineoverschrijdende conclusie onderzoek milieueffecten Algemene synthese Specifieke ruimtenoden Deelruimte van de school Toelichting context Conclusie Deelruimte parkgebied Toelichting context Conclusie Deelruimte centrum Toelichting context Conclusie

5 4.4 Tot slot de conclusie van een parksingel Toelichting context Conclusie Algemene synthese De definitieve afbakening van het RUP en de ruimtebalans Algemene synthese Toelichting bij de artikels Statuut en omvang Grafisch plan Bestemmingscategorieën Bestemmingszones, perimeters, overdrukken en symbolen Zone voor wonen zone voor wonen bijzonder gebouw (rood met overdruk) zone voor wonen centrum Fortis (oranje met overdruk) zone voor wonen centrum (oranje) zone voor wonen centrum pleinwanden (oranje met overdruk) zone voor wonen centrum De Ouwe Schuur (oranje met overdruk) Zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen De school De kerk Zone voor park Het Michielspark Het park rondom het nieuwe dorpsplein Het park achter de school De oude begraafplaats achter de kerk Zone voor openbare wegenis / publieke ruimte Overdruk waar parkeren is toegelaten Aanduiding van indicatieve ondergrondse verbinding Overdruk voor waterdoorlaatbare en bufferende maaiveldbedekking Overdruk voor semi- publieke ruimte Overdruk oude begraafplaats Overdruk voor privétuinen Overdruk voor een zoen en zoef zone Te verwijderen gebouwen Vista Indicatieve verbinding voor langzaam gemengd verkeer Indicatieve verbinding voor zachte weggebruikers Perimeter RUP Inrichtingsvoorschriften Bouwhoogten Bouwzones

6 6.5 Beheer en modaliteiten Inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering Aan het RUP gekoppelde instrumenten Onteigeningsplan Recht van voorkoop Grond en pandenbeleid DEEL II: VERORDENEND GEDEELTE Artikel 1: Opgeheven bepalingen Artikel 2: Terminologie Artikel 3: Algemeen geldende voorschriften Artikel 4: Modaliteiten Artikel 5: Zone voor wonen bijzonder gebouw Artikel 6: Zone voor wonen centrum Fortis Artikel 7: Zone voor wonen centrum Artikel 8: Zone voor wonen centrum pleinwanden Artikel 9: Zone voor wonen centrum De Ouwe Schuur Artikel 10: Zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen school Artikel 11: Zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen - kerk Artikel 12: Zone voor park Artikel 13: Zone voor openbare wegenis en publieke ruimte Artikel 14: Overdruk waar parkeren is toegelaten Artikel 15: Aanduiding indicatieve ondergrondse parkeerverbinding Artikel 16: Overdruk voor waterdoorlaatbare en bufferende maaiveldbedekking Artikel 17: Overdruk voor semi-publieke ruimte Artikel 18: Overdruk voor de oude begraafplaats Artikel 19: Overdruk voor privétuinen Artikel 20: Overdruk voor zoen- en zoefzone Artikel 21: Te verwijderen gebouwen Artikel 22: Vista Artikel 23: Indicatieve verbinding voor langzaam gemengd verkeer Artikel 24: Indicatieve verbinding voor de zachte weggebruiker Artikel 25: Perimeter RUP DEEL III: BIJLAGEN Bestaande Juridisch toestand Grafisch plan Inplantingsplan pleinwanden Ontheffingsbeslissing MER-screening

7 LIJST VAN FIGUREN Figuur 1: : Opdrachtformulering RUP 06, Centrum Maleizen (Bron: Bestek opdracht, gemeentebestuur Overijse) Figuur 2: Situering in de regio, plangebied centrum Maleizen (Bron: GRS Overijse, informatief gedeelte kaart 1 + eigen verwerking) Figuur 3: Topografische kaart plangebied met de afbakening van het plangebied volgens de plan-mer-screening Figuur 4: Orthofoto plangebied met aanduiding van de belangrijkste wegen met de afbakening van het plangebied volgens de plan-mer-screening Figuur 5: geïdentificeerde zones binnen het plangebied Figuur 6: Buurt en voetwegen Figuur 7: Uitreksel uit het gewestplan Figuur 8: Situering plangebied t.o.v. de beleidsmatige herbevestiging van het gewestplan voor de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur (HAG) (Bron: bijlage bij de beslissing van de Vlaamse Regering van 24 april 2009) Figuur 9: Landbouwtyperingskaart totaalscore (Bron: Overijse BPA 65 - kaart 18) Figuur 10: luchtfoto, afbakening WUG BPA 49 t.o.v. RUP 06 (= RUP Centrum Maleizen) Figuur 11: BPA Figuur 12: luchtfoto, afbakening BPA 65 t.o.v. RUP 06 (= RUP Centrum Maleizen) Figuur 13: Luchtfoto, met aanduiding van de verkavelingen Figuur 14: Gewenste ruimtelijke structuur voor het bebouwd perifeer landschap met aanduiding van Maleizen (bron: GRS - Richtinggevend gedeelte: kaart 10) Figuur 15: Structuurschets Maleizen (bron: GRS - Richtinggevend gedeelte: kaart 13) Figuur 16: Bodemkaart plangebied Figuur 17: Grondwaterkwetsbaarheidskaart Figuur 18: Overstromingsgevoelige gebieden (Watertoets 2011) Figuur 19: Watertoetskaart: hellingenkaart Figuur 20: Watertoetskaart erosiegevoeligheid Figuur 21: Watertoetskaart infiltratiegevoeligheid Figure 22: Zoneringsplan (VMM) Figuur 23: Biologische waarderingskaart Figuur 24: Beeldbepalend gebouw ter hoogte van het Michielspark Figuur 25: zicht op de watertoren ten noorden van het plangebied Figuur 26: Kaart bouwkundig erfgoed Figuur 27: Weergave van gekende archeologische vindplaatsen op de CAI ter hoogte van het plangebied (indicatieve weergave) (bron CAI) Figuur 28: Mobiliteitsplan Overijse Figuur 29: Geluidsbelastingskaart wegverkeer overdag met indicatieve weergave plangebied (AWV) Figuur 30: Overschrijding van het PM10 daggemiddelde (VMM) Figuur 31: PM10 jaargemiddelde (VMM) Figuur 32: NO2 jaargemiddelde (VMM) Figuur 33: Totale index (VMM) Figuur 34: Aggregatie van de deelruimten in het masterplan Figuur 35: Locaties voor de Z&Z aan de Terhulpensesteenweg (foto links ) en de aansluiting achter de school via de Ranklaan op de parkdoorsteek van BPA 49 (foto rechts ) Figuur 36: Deelgebied de school (vlnr) de feitelijke toestand, het gewestplan, een luchtfoto en het voorstel volgens het RUP Figuur 37: Plan aanleg Z&Z Terhulpensesteenweg zoals het nu op tafel ligt (anno 2012) Deelruimte parkgebied Figuur 38: Ontwikkelingsperspectief zone van het lint

8 Figuur 39: Tracé Terhulpensesteenweg zoals het op tafel ligt anno Figuur 40: Opbouw wegprofiel Terhulpensesteenweg volgens categorisering Figuur 41: Deelgebied park aanduiding van het weerhouden lint in blauw en aansluiting van de parkdoorsteek BPA 49 en park Michiels, (vlnr) feitelijke toestand, gewestplan, luchtfoto en voorstel RUP Figuur 42: Luchtfoto parkings centrum Figure 43: Foto s Parkings centrum Figuur 44: Onafhankelijke voorontwerpstudie in opdracht van dhr. Knaepen, eigenaar van de Ouwe Schuur Figure 45: Simulatie parkeren masterplan Centrim, RUP Maleizen Figuur 46: Deelruimte Centrum, (vbno en vlnr) Feitelijke toestand; het gewestplan; luchtfoto met aanduiding van te verbinden ruimtekamers in het gebied; en het voorstel in het RUP Figuur 47: Masterplan Centrum Maleizen - maaiveld Figuur 48: Masterplan Centrum Maleizen ondergrondse parkings van de pleinwanden en het voormalige Fortiskantoor Figuur 49: Masterplan Centrum Maleizen - Indicatieve richtinggevende doorsnede nieuw dorpsplein Figuur 50: Masterplan Centrum Maleizen Gabarit pleinwanden, aansluiting met de omgeving Figuur 51: Masterplan Centrum Maleizen - Doorsnedes zone centrum (vbno), Snede oostwest langsheen de Terhulpensesteenweg; Snede noordzuid - zicht richting westelijke pleinwand / de Ouwe Schuur; Snede noorzuid - zicht richting Oostelijke pleinwand / Fortiskantoor Figuur 52: De verbindende parksingel en de zone van het centrum Figuur 53: Onderdelen van de parksingel en ontbrekende schakels Figuur 54: De definitieve afbakening van het RUP na het plenair overleg Figuur 55: Het RUP Centrum Maleizen LIJST VAN TABELLEN Tabel 1: lijst met verkavelingen en datum van goedkeuring Tabel 2: Planschade Tabel 3: Planbaten Tabel 4: Bodemonderzoeken in de omgeving van het plangebied (OVAM, 18/08/2011) Tabel 5: Voorschrift en toelichting bouwen in overstromingsgevoelig gebied Tabel 6: De ruimtebalans

9 9

10 DEEL I: TOELICHTINGSNOTA 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) De opmaak van het gemeentelijk RUP 06 Centrum Maleizen is een strategische actie in het kader van het structuurplanningsproces van de gemeente Overijse, waarbij de ruimtelijke problematiek en potenties van het centrum van Maleizen, een langgerekt lint langsheen de Terhulpensesteenweg, worden geduid en een juridische oplossing kan worden geboden voor de zonevreemdheid van enkele gebouwen. In de zitting van 27 februari 2007 stelde de gemeenteraad het voorontwerp van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Overijse voorlopig vast. Met de opmaak van dit RUP wenst de gemeente tegemoet te komen aan de visie geformuleerd in het Richtinggevend en Bindend Gedeelte van het GRS van Overijse. Ter ondersteuning van de woonkwaliteit wenst de gemeente prioriteit te geven aan investeringen in de dorpskernen, zowel wat de publieke ruimte als de gemeenschapsvoorzieningen betreft. Om de gewenste nederzettingstructuur te realiseren, is een voorzichtig beleid vereist. Overijse-centrum, Maleizen en Jezus-Eik krijgen ontwikkelingsmogelijkheden in nieuwe inbreidingsprojecten naast de verdere kwalitatieve invulling en renovatie van het bestaande woonweefsel (Richtinggevend gedeelte GRS Overijse 1, p 87). Het RUP dient opgemaakt te worden voor de ordening en inrichting van het gebied tussen de school in het westen en de Poelweg in het oosten, onder andere om het agrarische gebied tegen Terhulpensesteenweg net ten noorden van het kruispunt met Hoeilaartsesteenweg te herbestemmen in functie van de aanleg van een nieuw dorpsplein met bijbehorende pleinwanden en ten behoeve van de opwaardering van het centrum en de schoolomgeving. (Bindend Gedeelte GRS Overijse, p 10) De doelstellingen van het RUP opgegeven in het bestek zijn: Mogelijkheid tot uitbreiding van de school met inbegrip van een goede verkeersafwikkeling. Een nieuw dorpsplein op schaal van Maleizen met vista op het landschap en gepaste ambities naar centrumondersteunende functies. Herbestemming van het voormalige Fortiskantoor. De opwaardering van de Terhulpensesteenweg die gecategoriseerd wordt als secundaire weg type III. Aandacht voor de verblijfs- en verkeersfunctie van de zachte weggebruiker, meer bepaald de publieke ruimte en haar identiteit, leesbaarheid en ontsluiting. 1 GRS Overijse: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Overijse. De definitieve vaststelling van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan gebeurde in zitting van 18 december

11 Figuur 1: : Opdrachtformulering RUP 06, Centrum Maleizen (Bron: Bestek opdracht, gemeentebestuur Overijse) 1.2 Aanpak De problemen waarvoor ruimtelijk een oplossing moet gezocht worden zijn divers van aard. In de opdrachtomschrijving worden een viertal zwaartepunten naar voor geschoven waarvan de ruimtelijke ontwikkeling belangrijk is voor het functioneren van het dorp. Dat zijn de omgeving van de school; een nieuw dorpsplein; de herbestemming van een voormalig Fortiskantoor; en de heraanleg van de Terhulpensesteenweg die aangeduid werd als een secundaire weg type III. De analyse doorheen het planningsproces wees uit dat bijkomende randcriteria de opdracht mee bepalen. Dat zijn onder andere het versterken van centrumondersteunende functies; de aanleg van een groene singel die verschillende deelgebieden in Maleizen, zoals onder andere de school, het Michielspark, het inbreidingsproject BPA 49 en het nieuw te ontwikkelen dorpsplein verbindt en ontsluit voor zachte weggebruikers en het parkeervraagstuk. Essentieel bij de gehanteerde methodiek voor de opmaak van het RUP is het permanent overleg dat gevoerd is met het bestuur van de gemeente door middel van meerdere jaarlijkse vergaderingen. Stakeholders, belangrijk voor de realisatie van de doelstelling van dit RUP zijn betrokken en geraadpleegd. Dat zijn de directie van de school, de heer Knaepen (eigenaar van de Ouwe Schuur en gronden waar het nieuwe dorpsplein moet gerealiseerd worden), AG Real estate (eigenaar van het voormalige kantoor). De ontwikkeling van het plan werd meermaals op provinciaal niveau voorgelegd, besproken en bijgestuurd. 11

12 1.3 Planningsproces De eerste stap in het planningsproces voor het RUP was de opmaak van een voorstudie. In het plangebied ligt, in tegenstelling tot wat men op het eerste zicht zou vermoeden, een grote complexiteit besloten. Die complexiteit vloeit voort uit de verschillende ruimtenoden die in het plangebied liggen en worden toegelicht onder hoofdstuk 2 en 3 en gesynthetiseerd in hoofstuk 4 van dit RUP. Hierna volgt een lijst van overlegmomenten met verschillende betrokken actoren en instanties Toewijzing opdracht aan het studiebureau Urban Research Tussentijds overleg met de gemeente, stand van zaken Vooroverleg te Leuven, provincie Vlaams-Brabant. Bespreken van het vooronderzoek en de visie Tussentijds overleg met de gemeente, stand van zaken, terugkoppelen overleg met de provincie Conclusie en aanbeveling vanuit de gemeente voor de opmaak van een masterplan Tussentijds overleg met de gemeente, stand van zaken m.b.t. verschillende ruimtenoden in het plangebied Contact met Commenwealth war graves commission Bestaande toestand ingediend met voorlopige toelichtingnota Tussentijds overleg met de gemeente, stand van zaken, bespreken voorontwerp bis Plannen Haviland ter beschikking Plannen aanleg Terhulpensesteenweg ter beschikking Vooroverleg te Leuven, provincie Vlaams-Brabant. Bespreken van voorontwerp bis Tussentijds overleg met de gemeente, stand van zaken, terugkoppelen overleg met de provincie Onderhandelingen aan de gang met dhr. Knaepen m.b.t. de gronden waar het plein gerealiseerd moet worden Tussentijds overleg met de gemeente, stand van zaken onderhandelingen Toewijzing opdracht voor de opmaak van een masterplan aan het studiebureau Urban Research Tussentijds overleg met de gemeente m.b.t. Masterplan Tussentijds overleg met de gemeente, Masterplan wordt voorgesteld Toelichting voorontwerp RUP en Masterplan bij MOW en AWV Masterplan wordt officieel voorgesteld aan burgemeester en schepenen Masterplan wordt voorgesteld en besproken met dhr. Knaepen (eigenaar van de gronden waar het plein gerealiseerd moet worden) Masterplan wordt voorgesteld aan AG Real Estate (herbestemming voormalig Fortiskantoor) Vooroverleg met de provincie Vlaams-Brabant te Overijse, m.b.t. Masterplan en RUP Start mer-screening Toelichting en presentatie van het RUP aan de GECORO van Overijse Plenair overleg (PO) Goedkeuring plan-mer screening met als besluit, er is geen plan-mer nodig (ontheffing) Overleg met Ruimte Vlaanderen en de Provincie Vlaams-Brabant overleg aanbevelingen en aanpassingen PO en de definitieve afbakening Overleg met de gemeente bespreken en verwerken van de aanbevelingen van de provincie Vlaams-Brabant en Ruimte Vlaanderen 12

13 Na verwerking van alle opmerkingen en suggesties uit het laatste vooroverleg op 12 juli 2012 is het definitief ontwerp van het ruimtelijk uitvoeringsplan met bijhorende toelichtingsnota opgemaakt en aan de gemeenteraad voor voorlopige goedkeuring voorgelegd. Hierna is de plan-mer screening opgestart. Bij het plenair overleg op 21 februari 2013 zijn de definitieve aanpassingen met betrekking tot het RUP geconcludeerd. Op 4 maart 2013 is de plan-mer screening goedgekeurd, met als besluit dat er geen plan-mer nodig is. Uit conclusies van de plenaire vergadering en de goedkeuring van de plan-mer screening is een laatste aanpassing aan het RUP. doorgevoerd De wijziging betreft een aanpassing van de definitieve afbakening van het RUP, de perimeter van het RUP is kleiner geworden (zie hoofdstuk 5). Op 2013 start de officiële procedure van het openbaar onderzoek. 13

14 2. Situering van het plangebied 2.1 Algemeen De gemeente Overijse is centraal gelegen in de driehoek Brussel-Leuven-Waver, aan de zuidoostelijke rand van de Brusselse agglomeratie en op de taalgrens met Waals- Brabant. Overijse behoort tot de provincie Vlaams-Brabant, net als haar buurgemeenten Hoeilaart, Huldenberg en Tervuren. Samen met Hoeilaart, Tervuren en Huldenberg vormt Overijse de Druivenstreek. Deze regio behoort tot de Brabantse Leemstreek, een zwak tot sterk golvend heuvellandschap met talrijke valleien die de plateaus doorsnijden. Belangrijke natuurlijke elementen zijn de verschillende bosgebieden in en rond Overijse, waarvan het Zoniënwoud een natuurlijke buffer vormt met Brussel (zie Figuur 2). Binnen de gemeente zijn er naast Overijse-centrum nog vijf dorpskernen of gehuchten: Jezus-Eik, Eizer, Terlanen, Tombeek en Maleizen. Het centrum van dit laatste gehucht vormt het onderwerp van dit plan (Informatief gedeelte GRS Overijse, p26) (zie Figuur 14). Figuur 2: Situering in de regio, plangebied centrum Maleizen (Bron: GRS Overijse, informatief gedeelte kaart 1 + eigen verwerking) 14

15 Maleizen is een straatdorp aan de rand van het plateau van Overijse en de open ruimte bij Breerijke. Het dorp kent een beperkt voorzieningenniveau. Langs de Hoeilaartsesteenweg bevindt zich het ontmoetingscentrum, De Rank. Maleizen is ontstaan als gehucht bij het kruispunt van de oude Nijvelsebaan (steenweg Terhulpen) en steenweg Hoeilaart-Rosieren. Maleizen kende achteraf een vrij grote chaotische verkavelingsaangroei in zuidelijke en westelijke richting (tussen de grens met Terhulpen, Terhulpensesteenweg, Langeweg en Schoolstraat enerzijds en rond Boslaan en 'Champ de Woo' anderzijds). De diepe bebouwde percelen langs Nijvelsebaan en Terhulpensesteenweg reiken tot in het achterliggend agrarisch gebied. De hoogbouw langs Poelweg (voormalig Fortiskantoor) betekent een schaalbreuk in het dorp en in de gemeente. Een aantal lege plekken in de dorpskern kunnen ingeschakeld worden in de dorpsherwaardering. De invulling van het binnengebied (BPA 49) tussen Hoeilaartsesteenweg, Terhulpensesteenweg en Schoolstraat is gestart. Tussen de dorpskern en het op- en afrittencomplex E411 ontwikkelden zich spontaan commerciële activiteiten (garages, benzinestation enz.). Historische relicten zijn, met uitzondering van het gemeentelijk park (Michielspark) langs Terhulpensesteenweg, niet echt aanwezig in de kern. Rond de kern zijn wel een aantal hoeves terug te vinden. De kern zelf heeft als geheel een beperkte historische waarde. (Informatief Gedeelte GRS Overijse, p 74) De omgeving van het plangebied situeert zich ten zuidwesten van de hoofdkern van Overijse. Het plangebied is gelegen langs beide zijden van de Terhulpensesteenweg te Overijse, vanaf de school t.e.m. het oude Fortis-gebouw op de kruising met de Poelweg. Figuur 3: Topografische kaart plangebied met de afbakening van het plangebied volgens de plan- MER- screening. Figuur 4: Orthofoto plangebied met aanduiding van de belangrijkste wegen met de afbakening van het plangebied volgens de plan- MER- screening. 15

16 2.2 Knelpunten en potenties In het opdrachtomschrijving van dit RUP (bestek) worden een 4-tal zwaartepunten aangeduid (zie Figuur 1). Die zwaartepunten werden aangevuld na analyse van de context. In wat volgt worden enkele knelpunten en potenties toegelicht binnen het plangebied. Elk van die punten speelt een rol in de ontwikkeling van de kern Maleizen. Zoals zal blijken onder de definitieve afbakening van het RUP wordt niet alle zwaartepunten meegenomen. Voor de plan-mer screening zijn de zwaartepunten onderscheiden naar noemenswaardige en geen noemenswaardige ontwikkelingen met mogelijke gevolgen voor het milieu. In de hieronder weergegeven oplijsting worden de zwaartepunten die noemenswaardig zijn in het kader van de plan-mer screening, vetgedrukt: 1. de school 2. het lint langsheen de Terhulpensesteenweg 3. het Michielspark en het huis Michiels 4. de kerk 5. de Ouwe Schuur 6. de plek voor het nieuwe dorpsplein 7. het oude Fortiskantoor 8. de Terhulpensesteenweg 9. De parkdoorsteek van BPA Het omringende landschap, het bebouwd perifeer landschap Figuur 5: geïdentificeerde zones binnen het plangebied 16

17 zone 1: de school Knelpunten: De school heeft nood aan uitbreidingsmogelijkheden. Ze kent op dit moment al een tekort aan plaats (containerklassen vooraan) en met de toekomstige bevolkingstoename door het aansnijden van het woonuitbreidingsgebied (WUG) BPA 49 (aangrenzend ten noorden van het plangebied) (zie Figuur 11)wordt de druk nog versterkt. Men wil de speelplaats vooraan onteigenen voor de aanleg van een kus & zoefzone en halte van het openbaar vervoer langsheen de Terhulpensesteenweg (zie Figuur 37), waardoor de school ruimte verliest. Potenties: De school kan in beperkte mate uitbreiden in westelijke richting. Een beperkte zone naast de school kan herbestemd worden van natuurgebied (momenteel in gebruik als akkerland) naar zone voor parkgebied, mits een kwalitatieve aanleg met respect naar de belendende ruimte (enerzijds de bewoners van de Schoolstraat, anderzijds het open ruimte fractaal). Een dergelijke herbestemming kan de grens van de woonkern versterken (invulling geven aan wat in de structuurschets staat aangeduid als, poortgebouw tot de kern op de toegangsweg) Figuur 15); en geeft de mogelijkheid om de school via een publiek toegankelijk park aan te sluiten op het park van het woonuitbreidingsgebied (BPA 49). De speelplaats van de school zou als plein (met beperkte verharde opp.) in het park haar plaats kunnen vinden. 17

18 zone 2: het lint langsheen de Terhulpensesteenweg Knelpunten: Bij de heraanleg van de Terhulpensesteenweg naar categorisering secundaire weg type III worden volgens het plan dat nu op tafel ligt de gebouwen langsheen deze weg geraakt door een rooilijn. De compositie van de percelen die de hoek vormen van de Terhulpensesteenweg en de Schoolstraat krijgen aanzienlijk minder ruimte ter beschikking. Potenties: De huizen die het lint vormen verwijzen naar de morfologie van het straatdorp, ze hebben echter een beperkte beeldbepalende waarde. Het tracé voor de heraanleg van de Terhulpensesteenweg kan potentieel - onder voorbehoud van een meer gedetailleerde studie - aangepast worden en de desbetreffende gebouwen vrijwaren. Er is nog beperkt ruimte ter beschikking aan de kant van het park. 18

19 zone 3: het Michielspark en het huis Michiels Knelpunten: Het park Michiels ligt er door de slechte inrichting van de Terulpensesteenweg verweesd bij. Potenties: Het park is identiteitsbepalend voor de woonkern en heeft de potentie om bij te dragen aan de ontwikkeling van een kwalitatieve publieke ruimte. De Chiro heeft zijn lokalen achterin het park (agrarisch gedeelte). Een goede en veilige ontsluiting van het park naar de omgeving (bv. naar het woonuitbreidingsgebied BPA 49) komt deze activiteit en andere potentiële bezoekers van het park ten goede. De eerste 50m vanaf de openbare weg staat ingekleurd als, woongebied met landelijk karakter (roodwit gestreepte pyjama), terwijl het gebruikt wordt als park. Het betreft een matuur park met mooie oudere volwassen bomen. Het park vormde een geheel met het huis Sint-Michiel. Het als park herbevestigen heeft potentie, het is een volwaardig planologisch ruilmiddel om tegemoet te komen aan andere bestemmingswijzigingen. Downsizing genereert in dit geval valuta om mee te betalen. 19

20 Knelpunten: Het huis Michiels (sectie K3, perceel 45 e 2) hoorde vroeger integraal bij en grenst aan het Michielspark. Het bevindt zich aan de oostelijke zijde van het park, richting centrum van Maleizen. Het staat of lijkt er vervallen bij te staan. Potenties: Het wordt binnen het plangebied als bijzonder gekwalificeerd omwille van de gezichtswaarde. Het is een halfopen gebouw waar tegenaan gebouwd kan worden. Dergelijke ingreep, alsook een renovatie vragen om een juiste aanpak, met het nodige respect voor de gezichtswaarde 20

21 zone 4: de kerk Knelpunten: De kerk met oude begraafplaats (Gemenebest) en het gebied rond de Ouwe Schuur, i.e. de plek waar het nieuwe dorpsplein moet komen, bepalen samen het echte centrum van de dorpskern, maar kunnen die rol in de huidige situatie niet uitspelen. De morfologie van gebouwen rond het kruispunt van de Terhulpensesteenweg en de Hoeilaartsesteenweg delen deze plek op. Elke vrije ruimte die nog ter beschikking is in het dorp wordt gebruikt als legale en/of illegale parkeerplaats. Zo wordt ook het voorportaal aan de kerk al snel gebruikt als parking. Potenties: De kerk is beeldbepalend voor centrum van de kern. De kerk en de begraafplaats hebben de potentie om de publieke ruimte op een kwalitatieve manier te verbinden. De toekomstige parkdoorsteek van het achterliggende woonuitbreidingsgebied (BPA 49) kan mits een goede aanleg, via het kerkhof en de vrije doorgangen naast de kerk rechtstreeks verbonden worden met het (nieuwe) centrum. Een ideaal traject voor de zachte weggebruikers die de drukkere Terhulpensesteenweg willen vermijden. Alternatief kan een verbinding gemaakt worden via een kleine bestaande steeg (zie foto links), die als voetweg kan dienen en passeert aan de achterzijde van het kerkhof. Indien deze gebouwen, die het kerkhof aan de noordoostelijke zijde begrenzen (woningen Hoeilaartsesteenweg), in de toekomst vernieuwd zouden worden, dan lijkt dat een uitgelezen kans om de verbinding van de parkdoorsteek met het centrum via het kerkhof en/of doorheen de gebouwen in overweging te nemen. 21

22 zone 5: de Ouwe Schuur en de parking in het centrum knelpunten: Het huidige centrum wordt bepaald door de Ouwe Schuur, de parkeerruimte die er voor ligt (zie onderste foto) en de kerk. De slechte inrichting van de Terhulpensesteenweg, meer bepaald het kruispunt met de Hoeilaartsesteenweg en de monofunctionele centrumparking, zorgen ervoor dat er geen kwalitatieve centrumfunctie ervaren wordt. Hoewel de Ouwe Schuur aan het kruispunt gelegen is en een inkom erop uitgeeft, is de echte toegang gelegen aan de zijkant (waar het nieuwe dorpsplein gepland wordt, zie zone 6). Potenties: De eigenaar van de De Ouwe Schuur (functie als traiteur, restaurant en ruimte voor seminaries) is de ontwikkeling van een nieuw dorpsplein genegen. De eigenaar moet participeren in de ontwikkeling van een nieuw dorpsplein vermits hij de gronden waar het plein moet komen in bezit heeft. De eigenaar wil graag als compensatie een hotel en congresfunctie uitbouwen. 22

23 zone 6: de plek voor het nieuwe dorpsplein knelpunten: De kern Maleizen beschikt niet over een kwalitatief centrum. Een dorpsplein op schaal van Maleizen met gepaste ambities naar centrumondersteunende functies ontbreekt. De ruimtelijke aanspraken op en rond het plein (o.a. uitbreiding van de Ouwe Schuur met hotelfunctie, renovatie van het oude Fortisgebouw naar 24 wooneenheden, beleidsinzet op ontwikkeling van centrumondersteunende functies, vrijwaring van vista s naar openruimtegebied en aanpak van het parkeerprobleem) vereisen een integrale en geïntegreerde oplossing om een levensvatbaar plein te ontwikkelen. Potenties: De herinrichting van het plein en de pleinomgeving, de aanleg van de publieke ruimte en de veilige verkeersvriendelijke ontsluiting van het plein naar de rest van de woonkern Maleizen biedt kansen om een levensvatbaar plein te ontwikkelen, waarin het parkeervraagstuk opgelost wordt, met opwaardering van de kern van Maleizen tot gevolg. 23

24 zone 7: Het oude Fortiskantoor knelpunten: Het oude Fortis kantoor is zonevreemd gelegen in serregebied (gewestplan) en dient herbestemd te worden (zie rode pijl). Het kantoor, vormt samen met 3 andere zonevreemde appartementsgebouwen de schaalbreuk in het morfologische weefsel die aangeduid wordt in het informatief gedeelte van het GRS Overijse. Potenties: Er is vanuit Fortis interesse om het voormalige kantoor te renoveren naar 24 wooneenheden. Het kantoor kan naast wonen ook centrumondersteunende functies opnemen in het programma en een verlengstuk vormen van het nieuw geplande plein dat het centrum moet opwaarderen. Het voormalige Fortiskantoor valt samen met de symbolische aanduiding van poorten in de structuurschets van Maleizen (zie Figuur 15) op de toegangswegen en zou deze functie mits goede omgevingsaanleg kunnen opnemen. Het gebouw heeft 2 lagen ondergrondse parking en lost het parkeren op het eigen terrrein op. 24

25 zone 8: de Terhulpensesteenweg knelpunten: Er zijn plaatsen waar voldoende ruimte ter beschikking is om het wegprofiel van de categorisering te realiseren, maar er zijn delen waar de ruimte niet voor handen is (zie foto s zone het lint). Deze historische gegroeide weg en haar omhullende vraagt om maatwerk Potenties: In de definitie van haar categorisering - secundaire weg type III - krijgt de verblijfsfunctie voorrang op de verkeersfunctie en dient ze een goede doorstroming voor fietsers en het openbaar vervoer mogelijk te maken. Bij heraanleg kan een kwalitatieve publieke ruimte gerealiseerd worden (bv. een drempelloze inrichting, alsook de inrichting van het doorgangsconcept in het centrum van de kern ter hoogte van het nieuwe dorpsplein; verblijfsfunctie afgestemd op de verkeersfunctie). De aanleg van een zoen & zoef-zone aan de school met een halte voor het openbaar vervoer kan de verkeersafwikkeling en veiligheid op die plaats ten goede komen. Duidelijk zichtbare oversteekplaats aan het park. 25

26 zone 9: De parkdoorsteek van BPA 49, een opstap naar een parksingel knelpunten: De kern Maleizen kent een langgerekte gefragmenteerde uiteengelegde structuur langsheen de Terhulpensesteenweg vanaf het voormalige Fortiskantoor tot aan de school. De functies zijn momenteel niet verbonden. De omhullende ruimte van de Terhulpensesteenweg is beperkt voor een kwalitatieve aanleg, conform secundaire weg type III. D Potenties: De parkdoorsteek die is ingetekend op het BPA 49 (zie Figuur 11 en de foto s links tonen het gebied waar de doorsteek moet komen) heeft de potentie om de site van de school te verbinden met het centrum, alsook om het park Michiels aan te takken. Dit vraagt om een veilige oversteek over de Terhulpensesteenweg ter hoogte van de ingang van het park en de koppeling van het centrum met de parkdoorsteek over de Hoeilaartsesteenweg. 26

27 zone 10: Het omringende landschap knelpunten: Maleizen als kern in bebouwd perifeer landschap is onzichtbaar (zie figuur links boven). Er is geen leidraad voor handen hoe zo een kern gelegen in het Verdicht netwerk open schicht eruit moet zien. Potenties: De vaststelling onder knelpunten genereert een tweeledige vraag: - enerzijds hoe ervaar je de woonkern in het omliggende landschap, i.e. de identificatie van de kern in de omgeving; - en anderzijds hoe ervaar je de kern van binnenuit, i.e. de aanleg van de publieke ruimte en haar ontsluiting. Bij de opbouw naar het voorliggend plan kwam tijdens de discussies telkens opnieuw de potentie en het belang van de aanleg van hoogstammig groen ter sprake. Een kern omgeven door hoogstammig groen is duidelijk herkenbaar in een landschap dat bestaat uit afwisselend perifere bebouwing, open-ruimte kamers (zie foto onder) en massieven van groen. Omgekeerd bepaalt hoogstammig groen het karakter van de kern binnenin (zie foto s links). De kern heeft de potentie om mits de aaneenschakeling van parkfragmenten een parkachtig karakter te krijgen. Verder draagt hoogstammig groen (zie foto linksonder) ecologische bij en zorgt in warmere seizoenen algemeen voor koelere plekken en voor schaduw indien juist geplaatst. 27

28 3. Juridische en beleidsmatige randvoorwaarden 3.1 Juridische randvoorwaarden Type plan Kenmerken Gewestplan (zie Figuur 7) Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen Algemene plannen van aanleg Bijzondere plannen van aanleg (zie Figuur 10) Verkavelingsvergunningen (zie Figuur 13 en Tabel 1) Het grootste gedeelte van de betrokken terreinen is volgens het gewestplan Halle- Vilvoorde-Asse, vastgesteld bij KB van 7 maart 1977, gelegen in een woongebied met landelijk karakter langsheen de Terhulpensesteenweg. De terreinen in aansluiting met het feestzalencomplex De ouwe Schuur zijn gelegen in agrarisch waardevol gebied De terreinen van het voormalige Fortis kantoorgebouw op de hoek met de Poelweg zijn gelegen in serregebied. De terreinen in aansluiting met de dorpsschool zijn gelegen in natuurgebied. NVT NVT NVT NVT BPA 49 betreft een woonuitbreidingsgebied in de dorpskern van Maleizen en situeert zich aangrenzend ten noorden van het plangebied. BPA 65 sluit in het zuidwesten van het plangebied aan op de afbakening van dit RUP (zie Figuur 12) Het betreft een BPA voor het plateau van Overijse en de Lanevallei. De concrete aanleidingen tot de opmaak van dit BPA waren: - de druk op de open ruimte en het landschap als een gevolg van de dynamiek die zich rond Brussel ontwikkelt en zich concreet ook in Overijse manifesteert. - de ontwikkelingen binnen de landbouwsector die in belangrijke mate het uitzicht van de open ruimte beïnvloeden; de discussie rond een bedrijfszetelverplaatsing van een landbouwbedrijf naar Terlanenveld vormde in 1993 mee de aanzet tot de gemeenteraadsbeslissing om de waardevolle open ruimte in de gemeente beter te gaan ordenen en beschermen. (Bron: Bpa 65 / RUP Hagaard gemeente Overijse) Nr.: 235 FL 64; datum goedkeuring: 24 september 1964, 20 februari 1979, 6 maart 1985, 28 februari 1994, 20 maart 2000 Nr.: 235 V 175; datum goedkeuring: 9 mei 1988 Nr.: 235 FL 325; datum goedkeuring: 16 juni 1972 Nr.: 235 V 284; datum goedkeuring: 27 juli

29 Type plan Kenmerken Buurt- en voetwegen Buurtwegen nrs: 1 en 2; en Voetwegen nrs: 106 en 215 liggen binnen het plangbied Figuur 6: Buurt en voetwegen. Afbakening agrarische structuur (zie Figuur 7) Habitatrichtlijngebieden Vogelrichtlijngebieden Gebieden van het VEN 1e fase Erkende natuurreservaten Geklasseerde waterlopen Elementen Landschapsatlas Beschermde monumenten Polders en wateringen Beschermingszones grondwaterwinningen Klein deel van het plangebied overlapt met Herbevestigd Agrarisch Gebied NVT NVT NVT NVT NVT NVT NVT NVT NVT 29

30 Figuur 7: Uitreksel uit het gewestplan 30

31 3.1.1 Bijkomende verduidelijkende kaarten met betrekking tot het centrum van de kern in het bebouwd perifeer landschap. Links (Figuur 8) aanduiding van het HAG en het serregebied (geel met bruine omranding). Dat laatste is niet zo goed zichtbaar op de voorgaande kaart (Figuur 7). De planningsinitiatieven voor de aanleg van het nieuwe dorpsplein dateren al van vóór de beslissing van de Vlaamse Regering over de herbevestiging van het agrarisch gebied (zie motivatie m.b.t. Omzendbrief RO 2010/01). Rechts (Figuur 9) aanduiding van waardevol agrarisch gebied. De aanduiding van waardevol agrarisch gebied is relatief, vermits het actueel gebruikt wordt als illegale parking voor het congres- en feestzaalcomplex De Ouwe Schuur waarvan de bezoekers van de Rank eveneens gebruik maken als de situatie het toelaat (zie 2.2 zone 6, bovenste foto en zone 7, luchtfoto, linker bovenhoek). Figuur 8: Situering plangebied t.o.v. de beleidsmatige herbevestiging van het gewestplan voor de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur (HAG) (Bron: bijlage bij de beslissing van de Vlaamse Regering van 24 april 2009) Figuur 9: Landbouwtyperingskaart totaalscore (Bron: Overijse BPA 65 - kaart 18) 31

32 3.1.2 Motivatie naar Omzendbrief RO 2010/01 Betreft: Ruimtelijk beleid binnen de agrarische gebieden waarvoor bestaande plannen van aanleg en ruimtelijke uitvoeringsplannen herbevestigd zijn. In deze omzendbrief geeft de Vlaamse Regering haar beleidsvisie weer over de gemeentelijke, provinciale en gewestelijke planningsinitiatieven die in de herbevestigde agrarische gebieden mogelijk zijn. De omzendbrief vormt echter als zodanig geen rechtsgrond om af te wijken van decretale bepalingen met betrekking tot de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen en de bevoegdheid die aan de onderscheiden overheden daaromtrent zijn toegekend. De Vlaamse Regering stelt dat binnen deze gebieden - gezien de herbevestiging van de agrarische gebieden deel uit maakt van de uitvoering van de bindende bepalingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen - gemeentelijke en provinciale planningsinitiatieven geen betekenisvolle afbreuk mogen doen aan de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische macrostructuur. De Vlaamse Regering zorgt er voor dat de goedkeurende en adviserende instanties binnen de Vlaamse overheid deze beleidsvisie laten doorwerken in hun argumentatie bij de beoordeling van planningsinitiatieven (opmaak ruimtelijke uitvoeringsplannen, opmaak en herziening van ruimtelijke structuurplannen) die deze agrarische bestemming zouden wijzigen. Als algemeen uitgangspunt geldt dat de overheid die een planningsinitiatief neemt om de bestemming van een herbevestigd agrarisch gebied te wijzigen in de mate van het mogelijke en bij voorkeur binnen hetzelfde planningsinitiatief, de nodige acties opneemt om het planologisch evenwicht te herstellen. Afwijken van dat algemeen uitgangspunt kan enkel mits uitdrukkelijke en grondige motivatie door de initiatiefnemer. Elementen die in deze verantwoording aan bod moeten komen zijn: - onderzoek naar alternatieve locaties; - onderzoek naar de impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur; - onderzoek naar de mogelijke flankerende maatregelen voor landbouw. De bindende bepalingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) voorzien dat het Vlaams gewest ha agrarisch gebied afbakent in gewestplannen of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen als onderdeel van de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur. In uitvoering van het RSV stelde de Vlaamse overheid tussen 2004 en 2009 een gebiedsgerichte ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos op in overleg met de lokale besturen en middenveldorganisaties voor dertien buitengebiedregio s. De Vlaamse overheid stelde in 2008 een ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos op voor de regio Zenne-Dijle-Pajottenland, waartoe Overijse behoort. Op 24 april 2009 nam de Vlaamse Regering kennis van deze visie en keurde ze de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor ca ha agrarisch gebied én een operationeel uitvoeringsprogramma goed. [Het betreffende plan is terug te vinden op: - uittreksel zie Figuur 8]. De contouren van het toen in opmaak zijnde BPA voor Centrum Maleizen (later omgevormd naar het voorliggende RUP) werden meegenomen in dit afbakeningsproces. De definitieve plannen van dit planproces tonen duidelijk aan dat het te herbevestigen agrarisch gebied ter plaatse van de centrumzone rond de Ouwe Schuur achteruit springt ten opzichte van de gehanteerde 50m-lijn van de oostelijk aanleunende gewestplanzone woongebied met landelijk karakter. Het gemeentebestuur gaat ervan uit dat deze afbakening gebaseerd is op het door het gemeentebestuur in het kader van deze afbakeningsprocessen geleverde advies, waarbij de grens van het te herbevestigen agrarisch gebied werd geadviseerd op de kadastrale perceelgrenzen. De vergelijking met de oorspronkelijke plannen, waarin het gebied werd aangeduid als het volledige agrarische gebied en de uiteindelijke plannen staven dit. De vergelijking tussen de plannen gevoegd bij het advies, de oorspronkelijke plannen, de definitieve plannen van het afbakeningsproces en de plannen van het huidig voorliggende RUP doet ons besluiten dat het gemeentebestuur geen herbevestigde agrarische gebieden herbestemd, daar de huidige grenzen van het RUP gebaseerd zijn op deze kadastrale perceelgrenzen. Gelet op bovenvermelde is een compensatie dus niet aan de orde, aangezien er geen herbevestigd agrarisch gebied wordt herbestemd. Toch heeft het gemeentebestuur wel degelijk een planmatige compensatie voorzien in zijn RUP 32

33 Onderzoek naar de alternatieve locaties, buiten herbevestigd agrarisch gebied (HAG) en een verantwoording waarom de alternatieven buiten herbevestigd agrarisch gebied niet weerhouden worden. De omzendbrief RO/2010/01 stelt dat bij bestemmingswijzigingen van herbevestigd agrarisch gebied als algemeen uitgangspunt moet genomen worden dat, bij voorkeur bij hetzelfde planningsinitiatief, de nodige acties worden ondernomen om het planologische evenwicht te herstellen. Prioriteit gaat daarbij uit naar acties om zonevreemde landbouw zone-eigen te maken. Dit wordt niet voorzien binnen het huidige RUP. Er werd geopteerd om een zonevreemd parkgebied zone-eigen te maken. Binnen het voorliggend plangebied is het praktisch onmogelijk om een geschikt ruilgebied voor te stellen. Het aan het plangebied aansluitend natuurgebied werd niet opgenomen in het plangebied omwille van het feit dat er ook vanwege het Agentschap Natuur en Bos compensatie wordt gevraagd voor het herbestemmen van natuurgebied. Daarnaast betreft het RUP een optie die al was genomen in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Overijse, goedgekeurd door de deputatie van de priovincie Vlaams-Brabant in ziiting van 13 maart Onderzoek naar de impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur. Het gemeentebestuur wil duidelijk stellen dat de impact van de herbestemming op de ruimtelijk-functionele samenhang van het achterliggend agrarisch gebied (dat wel herbevestigd werd) nihil is. Het betreft een aaneengesloten terrein, momenteel in gebruik als grasland met bomen en tuinzone. Er zijn geen bedrijfszetels aanwezig. De landschappelijk waarde van het gebied wordt beperkt door het gebruik van een deel van het terrein als (weliswaar illegale) parking. De aanpalende terreinen, zowel ten noorden als ten oosten van het betreffende terrein, zijn momenteel in landbouwgebruik en worden als aparte akkers bewerkt. De bewerking van deze akkers en het achterliggend landbouwgebied komt niet in het gedrang door het voorgestelde RUP. Onderzoek naar de mogelijke flankerende maatregelen voor landbouw. De inrichting van het deel HAG indien het zo zou zijn - dat naar zone voor park wordt herbestemd omzoomd het nieuwe dorpsplein en vormt zo een overgang naar het achterliggend HAG. De bestemming als park en de vista van op het dorpsplein naar de achterliggende open ruimtekamer (i.e. HAG) vrijwaren die zone voor bebouwing, waardoor de groene bouwvrije strip als een buffer gezien kan worden tussen de bebouwing/dorpsplein en het agrarisch gebied. Het huidig landgebruik van de zone binnen het HAG is aangeduid als grasland ( hx op BWK), maar wordt gebruikt als (weliswaar illegale) parking voor enerzijds het congres- en feestzalencomplex De Ouwe Schuur en anderzijds het wijkontmoetingscenturm De Rank. Met als toekomstige bestemming zone voor park stemt het gebruik beter overeen met de codering opgegeven op de BWK. 33

34 3.1.3 Uitbreiding motivatie naar planmatige compensatie Het RUP 06 Centrum Maleizen voorziet in verschillende herbestemmingen waarbij een zachte bestemming (agrarisch gebied, natuurgebied, serregebied) volgens het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse (goedgekeurd bij KB van 07/03/1977) wordt omgezet naar een harde bestemming (woongebied, nuts- en gemeenschapsvoorzieningen...), maar ook en vooral zachte bestemming (park) (zie ruimtebalans Tabel 6). Dit gebeurt in 3 zones, namelijk de centrumzone rond de Ouwe Schuur, de zone van het voormalige Fortisgebouw en de zone rond de school. - In de centrumzone rond de Ouwe Schuur wordt agrarisch gebied herbestemd naar een zone voor publieke ruimte, zone voor park en 2 zones voor pleinwanden waar een hotelfunctie en/of woonfunctie en commerciële activiteiten kunnen worden georganiseerd; - Het terrein van het voormalige Fortisgebouw wordt herbestemd van serregebied naar woongebied, i.e. een zone waarin de impact op het landbouwfunctioneren nihil is (zie advies plan-mer screening, Landbouw en Visserij), omdat het een serregebeid betreft waarin reeds langere tijd meerdere zonevreemde residentiële appartementsgebouwen zijn gelegen naast het voormalige Fortiskantoor; - Aan de school wordt een beperkte strook natuurgebied herbestemd naar enerzijds een zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, waar de school beperkt kan uitbreiden en anderzijds het grootste deel - een zone voor park. Al deze herbestemmingen moeten, conform de vraag van de hogere overheid en de opties genomen in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, worden gecompenseerd. Deze compensatie wordt geboden door het gemeentebestuur door de herbestemming van het park van Maleizen van een woongebied met landelijk karakter naar parkgebied. Het gemeentebestuur heeft, naast de principiële akkoorden van de provincie en het Agentschap Ruimte Vlaanderen over deze compensatie, een schatting laten maken (door landmeter-expert Erika Van Orshoven) van de meer- en minwaarden van deze terreinen door de herbestemming. Op basis van deze meer- en minwaarden werkt het gemeentebestuur compensatieregelingen uit met de betrokken grondeigenaars (grondverwerving, inspraak in toewijzing van woongelegenheden,...). 34

35 Figuur 10: luchtfoto, afbakening WUG BPA 49 t.o.v. RUP 06 (= RUP Centrum Maleizen) Figuur 11: BPA 49 BPA 49 is een woonuitbreidingsgebied (WUG) in de dorpskern van Maleizen en wordt aangeduid in het richtinggevend gedeelte van het GRS Overijse, op kaart 5 onder woningbouwprogrammatie, woongebied te ontwikkelen voor 2007; en onder de bindende bepalingen (punt 9, pagina 6): De gemeente selecteert Jezus-Eik en Maleizen als te verdichten woonkernen. De gemeente selecteert de woonwijken die er onmiddellijk bij aansluiten als selectief te verdichten woonomgevingen.. Een eerste fase van het BPA 49 werd uitgevoerd. Zoals zal blijken is de parkdoorsteek die voorzien is in BPA 49 van strategisch belang voor ontwikkelingen in dit RUP. 35

36 Figuur 12: luchtfoto, afbakening BPA 65 t.o.v. RUP 06 (= RUP Centrum Maleizen) Parallel aan de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan besliste het gemeentebestuur van Overijse tot de heropstart van een BPA voor het plateau van Overijse en de Lanevallei. Het BPA 65 werd besproken op de plenaire vergadering 14 december De concrete aanleidingen tot de opmaak van dit BPA in 1993 waren: de druk op de open ruimte en het landschap als een gevolg van de dynamiek die zich rond Brussel ontwikkelt en zich concreet ook in Overijse manifesteert; de ontwikkelingen binnen de landbouwsector die in belangrijke mate het uitzicht van de open ruimte beïnvloeden; en de discussie rond een bedrijfszetelverplaatsing van een landbouwbedrijf naar Terlanenveld. Deze aanleidingen gaven de aanzet tot de gemeenteraadsbeslissing om de waardevolle open ruimte in de gemeente beter te gaan ordenen en beschermen. Het BPA 65 sluit in het zuidoosten aan op het RUP 06, Centrum Maleizen. Het serregebied waarin onder andere het voormalige Fortiskantoor gelegen is, nabij het centrum van Maleizen (zie figuur 6), is zowel uitgespaard uit het BPA 65, als uit de HAG (zie Figuur 7). Deze zonevreemde gebouwen vormen de morfologische schaalbreuk waarvan sprake in het informatief gedeelte van GRS Overijse, Zoals te zien neemt het RUP 06 niet het gehele serregebied mee in haar afbakening. De ontwikkeling van een nieuw dorpsplein met centrum ondersteunende functies en de herbestemming van het voormalige Fortiskantoor kan op termijn om een uitbreiding van RUP 06 vragen, om de overige gebouwen in juiste bestemmingscontext te plaatsen en het omliggende gebied te verweven met het nieuwe dorpscentrum. 36

37 NUMMER DATUM GOEDKEURING FL september februari maart februari maart 2000 Tabel 1: lijst met verkavelingen en datum van goedkeuring. Figuur 13: Luchtfoto, met aanduiding van de verkavelingen. De vergunde verkavelingen, voor zover ze binnen de definitieve afbakening van dit RUP vallen, blijven onverminderd van kracht. Zoals blijkt uit de definitieve afbakening (zie Figuur 54), valt enkel verkaveling nummer 1 binnen de perimeter van dit RUP en deze blijft onverminderd van kracht. 37

38 3.2 Beleidsmatige randvoorwaarden Beleidsplan Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Kenmerken Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) is in 1997 in werking getreden en vormt de basis voor het ruimtelijke beleid van het Vlaamse gewest. Hierin legt de Vlaamse overheid vast in welke richting ze de ruimtelijke structuur van Vlaanderen wil zien evolueren en welke engagementen ze daarvoor concreet aangaat. De gemeente Overijse wordt in het informatief gedeelte van het RSV omschreven als bebouwd perifeer landschap in het zuiden van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. In het richtinggevend gedeelte en bindend gedeelte van het RSV wordt Overijse geselecteerd als kern in het buitengebied behorend tot de Vlaamse Ruit, een stedelijk netwerk op internationaal niveau. De bebouwde perifere landschappen van Vlaams niveau worden afgebakend in gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. De ontwikkelingsperspectieven voor de bebouwde perifere landschappen gaan uit van een bescherming van de nog fragmentarisch voorkomende onbebouwde ruimte; het beheer en de beheersing van de aanwezige dorpen,..., de bundeling van de dynamiek inzake wonen en werken in dorpen en op geselecteerde plaatsen. Provinciaal Structuurplan De algemene ontwikkelingsperspectieven zijn onder meer het bundelen van de ontwikkelingen (wonen en werken) in die plaatsen waar een functionele en morfologische concentratie en verdichting bestaat of wenselijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval in stationsomgevingen, de historische (dorps-) kernen, bij knooppunten van openbaar vervoer, in de centra van de wijken en in fragmenten waar concentratie aan kleinhandel, diensten en dergelijke voorkomen. Het verbeteren van de interne samenhang tussen fragmenten en het geven van een eigen identiteit aan fragmenten; het vrijwaren van het onbebouwd karakter van fragmenten in het bebouwd perifeer landschap zijn belangrijk. Aan ieder fragment van het bebouwd perifeer landschap moet een duidelijke rol worden toebedeeld (bv. park, natuur en bos, landbouw, recreatie, ecologische infrastructuur,...). De relaties met de omgevende (bebouwde) fragmenten moeten worden aangegeven en de mogelijkheden voor ontwikkeling moeten worden geformuleerd. De samenhang in het bebouwd perifeer landschap en in de fragmenten vergroten door het naar functie uitzuiveren en differentiëren van het wegennet. Het creëren van een net van verbindingen voor het lokaal verkeer en het fiets- en voetgangersverkeer. Het creëren van mogelijkheden voor meer intensieve vormen van landbouw., motief hiervoor is de nabijheid van de stedelijke gebieden als belangrijke afzetmarkt en de concurrentie met andere hoogproductieve vormen van grondgebruik. [RSV ] Het buitengebied is een uitgesproken ruimtelijk begrip dat verwijst naar ruimtelijke structuren zoals de natuurlijke en de agrarische structuur, de nederzettingsstructuur en de infrastructuur. De wisselwerking tussen deze structuren resulteert in een specifiek landschap. De onderlegger van deze structuren is het fysisch systeem, het geheel van eigenschappen, processen en onderlinge relaties van klimaat, lucht, bodem en water. Het begrip buitengebied heeft tevens een beleidsmatige inhoud; het is het gebied waar een buitengebiedbeleid gevoerd wordt. Het buitengebied bevat zowel verstedelijkte delen aan de rand van de stedelijke gebieden (waaronder bebouwde perifere landschappen) als gebieden met een uitgesproken graad van openheid en landelijkheid. Op 7 oktober 2004 heeft minister Dirk Van Mechelen het provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant (PRS Vlaams Brabant) goedgekeurd. In functie van een provinciaal gebiedsgericht beleid wordt het grondgebied van de provincie Vlaams-Brabant opgedeeld in vier deelruimten. Overijse behoort tot de deelruimte Verdicht Netwerk. Het beleid richt zich naar de algemene doelstellingen van het ruimtelijk structuurplan en brengt lokale accenten aan. De provincie wenst het Verdicht Netwerk in een aantal subgebieden op te delen. Het geschetste beleid voor deze subgebieden reikt extra aandachtspunten aan bij het ruimtelijk beleid voor het Verdicht Netwerk. Het zijn enerzijds de gebieden waarin de hoogste dynamiek wordt opgevangen (de infrastructurenbundels, de stedelijke gebieden) en anderzijds de gebieden waar de open ruimte meer aandacht vraagt. De gemeente Overijse behoort tot het Verdicht Netwerk subgebied De Open Schicht. De open schicht, een open wig tussen Leuven, Brussel en Mechelen. Vanuit de idee een halt toe te roepen aan de stedelijke uitdeining en de verdere verneveling, dient dit open karakter in de toekomst behouden en verder versterkt te worden. De landschappelijke eigenheid dient zoveel mogelijk versterkt en bewaard te worden. Maleizen is een kern in bebouwd perifeer landschap. Het aanduiden van kernen in het bebouwd perifeer landschap is een Vlaamse bevoegdheid. Door het weergeven van kernen in het bebouwd perifeer landschap geeft de provincie haar visie hieromtrent weer. Het ontwikkelingsperspectief voor kernen in het bebouwd perifeer landschap stemt overeen met het ontwikkelingsperspectief voor selectieve bundeling van groei in het bebouwd perifeer landschap zoals in het RSV opgenomen. De kernen die binnen het bebouwd perifeer landschap een afgestemde ontwikkeling dienen te worden toegewezen zijn Jezus-Eik en 38

39 Beleidsplan Kenmerken Maleizen. Overijse is binnen de gemeente als hoofddorp geselecteerd. Inzake mobiliteit wordt de N253 Terhulpensesteenweg geselecteerd als secundaire weg type III (van grens Waals gewest tot de N3 Leuven), dewelke een vlotte doorstroming garandeert van het openbaar vervoer en de fiets. De verbindingsfunctie voor het autoverkeer is ondergeschikt aan het openbaar vervoer en de fiets. Doorgaans wordt dit type wegen ontdubbeld door een hoofdweg, waardoor de verkeersfunctie voor het autoverkeer verminderd is. Gemeentelijk Structuurplan Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) Overijse werd goedgekeurd door de Bestendige Deputatie van Vlaams-Brabant bij besluit van 13 maart Bij het uitzetten van de ruimtelijke bakens voor de toekomst van Overijse kunnen drie deelruimten worden onderscheiden: de riviervalleien, de plateaus en het bebouwd perifeer landschap. Deze verschijnen ook duidelijk in de gewenste ruimtelijke structuur. Voor elke deelruimte kan een specifieke visie en beleid worden uitgewerkt (Richtinggevend gedeelte GRS Overijse, p 11). Het bebouwd perifeer landschap wordt gekenmerkt door uitgestrekte verkavelingen met bosrestanten, in aansluiting bij het natuurlijk en landschappelijk waardevolle Zoniënwoud en het kleinhandelslint langs de Brusselsesteenweg. Deze deelruimte bevat de woonkernen Maleizen en Jezus-Eik. De autosnelweg E411 wordt in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen als hoofdweg geselecteerd. De Brusselsesteenweg (N4) en Terhulpensesteenweg (zuidelijk deel N253) worden geselecteerd als secundaire weg, ze doorsnijden beiden deze deelruimte (zie Figuur 14). In het Richtinggevend gedeelte van het GRS Overijse wordt een nieuw dorpsplein Maleizen met te behouden zicht op open ruimte ter hoogte van de watertoren voorzien. Er worden 50 woningen als mogelijk te ontwikkelen voorzien om en rond het dorpsplein Maleizen en dat is inclusief in een op dit ogenblik zonevreemd (serregebied) kantoorgebouw (oude Fortiskantoor). De herbestemming naar woongebied wordt als een gemeentelijk initiatief gezien. Het kan gerealiseerd worden in PPS verband samen met eigenaren, in functie van de te ontwikkelen woonprogrammatie tussen (Richtinggevend gedeelte, GRS Overijse, p33) (zie Figuur 15). De kernversterking gebeurt enerzijds door inbreiding (BPA 49) (zie Figuur 10); de heraanleg van hoofdstraten; de aanleg van een nieuw dorpsplein met nieuw te ontwikkelen pleinwanden; te herbestemmen zonevreemde kantoorgebouwen; ruimte voor de optimalisatie en uitbreiding van bestaande gemeenschapsvoorzieningen; de realisatie van nieuwe gemeenschapsvoorzieningen op maat van deze kern (inclusief het bieden van zonevreemde uitbreidingsmogelijkheden voor de bestaande school aan de rand van de kern met onder meer parkeerplaatsen); wonen; kleinschalige horeca en kleinhandel (centrumondersteunende functies). Er kan een groene verbindingsas gecreëerd worden tussen de dorpskern, het reservegebied voor woonwijken achter de kerk (i.e. BPA 49) en de achterliggende verkavelingen (zie Figuur 11). Een uitbouw en verbinding naar de bestaande en nieuw in te richten groene ruimten (park Michiels met op te lossen zonevreemde jeugdinfrastructuur) en een nieuw parkgebied naast de school doorlopend doorheen het nieuwe inbreidingsproject) is noodzakelijk. Een visuele relatie tussen de groene ruimten langs de Terhulpensesteenweg is belangrijk. Er dienen voldoende wandel- en fietsroutes te worden voorzien tussen woongebied, groenzones en dorpskern (Richtinggevend gedeelte, GRS Overijse, p73). De zonevreemde jeugdinfrastructuur maakt geen deel uit van dit RUP 06 Centrum Maleizen omdat dit opgelost is in het BPA 65 Plateau van Overijse en Lanevallei. De afbakening van dit RUP 06 sluit ter hoogte van de Terhulpensesteenweg aan op zowel het BPA 65, als het BPA 49. Ter ondersteuning van de woonkwaliteit wordt prioriteit gegeven aan investeringen in de dorpskernen, zowel wat betreft de publieke ruimte als de gemeenschapsvoorzieningen. 39

40 Mobiliteitsplan Overijse Veilige schoolomgeving en doortochten bovenlokaal fietsroutenetwerk Het beleidsplan (mobiliteitsplan) stelt een categorisering voor van de bovenlokale en lokale wegen. Aan elk type weg zijn specifieke inrichtingsprincipes toegekend. De provincie heeft in haar ruimtelijk structuurplan N253 geselecteerd als secundaire weg type III. Dit is ook het geval in het gemeentelijk mobiliteitsplan van 14/02/2012, dat opnieuw geëvalueerd en bijgestuurd werd op 23 oktober Hoeilaartsesteenweg en Rozierensesteenweg staan in het mobiliteitsplan gecategoriseerd als lokale wegen type II. Tevens wordt een afbakening voorgesteld van de verschillende zone 30. Schoolomgevingen en zones waar veel sluipverkeer voorkomt zijn prioritaire zones. Daarnaast vermeldt het mobiliteitsplan de herinrichting van twee doortochten om de verkeersleefbaarheid te vergroten: Jezus- Eik (N4) en Maleizen (N253). Deze doortochten en schoolomgevingen werden door de gemeenteraad in zitting van 18 februari 2004 goedgekeurd in een mobiliteitsconvenant. Op 16 december 2008werd de start- en projectnota voor een module 10 en 13 rond het centrum van Maleizen en de school te Maleizen goedgekeurd door Vlaams Minister van mobiliteit en openbare werken Crevits. Tot slot moeten, volgens het plan, langs drukke wegen barrières worden weggehaald die de oversteekbaarheid bemoeilijken en halteplaatsen voor openbaar vervoer veilig en duidelijk zichtbaar worden gemaakt. Deze modules zijn opvraagbaar bij de desbetreffende diensten. De N253 Terhulpensesteenweg maakt deel uit van het bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk. Ook Hoeilaartsesteenweg maakt deel uit van het bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk. Wat het voorgestelde parkeerbeleid betreft wordt gestreefd naar een duurzaam parkeerbeleid. Dit houdt in dat het STOP-principe wordt gehanteerd. Het parkeerbeleid wordt in het mobiliteitsplan gezien als een instrument om sturend op te treden tegen ongewenst autogebruik. Door het opleggen van minimumnormen kan de kwaliteit van de openbare ruimte opgewaardeerd worden. Het invoeren van maximumnormen heeft vooral tot doel om het autobezit en daarmee het ongewenst autogebruik tegen te gaan. Nabij instellingen die veel publiek trekken, dienen stallingen voor fietsers geplaatst. Afhankelijk van de functie kunnen de stallingen op terrein gerealiseerd worden (bv. onderwijs) of bij meer publieke gerichte functies (sportcentra, winkels, bushaltes, ) op publiek toegankelijk terrein. Goede stallingsmogelijkheden voor de fiets stimuleren het fietsgebruik indien ze op korte afstand van voorzieningen gesitueerd zijn en verhinderen dat het voetpad versperd wordt door fietsen. 40

41 Figuur 14: Gewenste ruimtelijke structuur voor het bebouwd perifeer landschap met aanduiding van Maleizen (bron: GRS - Richtinggevend gedeelte: kaart 10) 41

42 Figuur 15: Structuurschets Maleizen (bron: GRS - Richtinggevend gedeelte: kaart 13) 42

43 3.3 Relaties met andere instrumenten Verordeningen In navolging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening blijven binnen de grenzen van het RUP de bepalingen van de stedenbouwkundige verordeningen van toepassing voor zover deze niet in strijd zijn met de voorschriften van dit RUP Tegenstrijdigheden Bij tegenstrijdigheden hebben de voorschriften voorrang op de bepalingen af te leiden uit het grafisch plan, tenzij in de voorschriften uitdrukkelijk naar de aanduiding op het grafisch plan of een andere inrichtingsstudie zoals een masterplan Op te heffen plannen Dit ruimtelijk uitvoeringsplan heft binnen het afgebakende plangebied alle andere bepalingen op, i.e. het gewestplan van Halle-Vilvoorde-Asse, vastgesteld bij KB van 7 maart 1977, en de Herbevestigde Agrarische Gebieden bij M.O. RO/2010/ Planschade Er komen een aantal percelen in het gedrang bij de ontwikkeling van het nieuw dorpsplein, die in eigendom zijn van de eigenaar van de Ouwe Schuur. Ze behoren tot de onderhandeling, deels onderwerp van dit RUP, en zijn voor die reden opgenomen bij de planbaten. Potentieel worden 2 percelen geraakt en moeten deze achteruit bouwen bij een uitgebreide renovatie om in hetzelfde vlak te komen als wat benoemd wordt met pleinwand 3 in de structuurschets van Maleizen (Figuur 15). Tabel 2: Planschade NUMMER Betreft 1 Sectie K3 189 v4 Het perceel rechts van en aansluitend op het voormalige Fortiskantoor., wanneer men naar het Fortiskantoor kijkt y4 2 de perceel aansluitend op het hiervoor benoemd perceel h2 Park Michiels, de eerste 50m (zone die was aangeduid op het GP als woongebied met landelijk karakter, rood-witte pyama) 43

44 3.3.5 Planbaten De aanleg van een nieuw dorpsplein met bijbehorende pleinwanden brengt planbaten met zich mee. Zie grafisch plan RUP (in bijlage), het masterplan (Figuur 47) en de ruimtebalans (Tabel 6) voor meer duiding bij de context, want de inrichting voor het nieuwe dorpsplein is geen één op één relatie, waarbij elk perceel in zijn geheel een specifieke nieuwe functie krijgt. Het perceel van het voormalige Fortiskantoor kent planbaten door de herbestemming van serregebied naar zone voor wonen. Tabel 3: Planbaten NUMMER Betreft 1 Sectie I t7 Perceel van de Ouwe Schuur. Aanbouwen richting perceel 302 s s c r m L v w5 9 Sectie K3 189s4 Voormalig Fortiskantoor 44

45 3.3.6 Potentiële milieueffecten van het plan Bodem en grondwater Referentiesituatie De bodem van het plangebied heeft voor een groot gedeelte een antropogeen karakter. Buiten het antropogeen beïnvloede centrumgebied komt een droge leembodem (met een textuur B horizont) voor. Op de plaatsen met droge leembodem is de bodem gevoelig voor verdichting en profielverstoring. Figuur 16: Bodemkaart plangebied Figuur 17: Grondwaterkwetsbaarheidskaart Er is een oriënterend bodemonderzoek (ID: 25331) uitgevoerd binnen het plangebied nabij De Ouwe Schuur. In de nabije omgeving zijn er enkele bodemonderzoeken en een bodemsanering uitgevoerd die opgelijst zijn in onderstaande tabel. 45

46 Tabel 4: Bodemonderzoeken in de omgeving van het plangebied (OVAM, 18/08/2011) Dossier-ID soort ligging Oriënterend bodemonderzoek, beschrijvend Langs de Terhulpensesteenweg ca. 160m ten noordoosten van het plangebied bodemonderzoek, bodemsaneringsproject en eindevaluatieonderzoek Oriënterend bodemonderzoek Langs de Terhulpensesteenweg ca. 55m ten oost-noordoosten van het plangebied Oriënterend bodemonderzoek Op ca. 260m ten noordoosten van het plangebied 2754 Oriënterend bodemonderzoek Langs de Terhulpensesteenweg ca. 280m ten noordoosten van het plangebied Oriënterend bodemonderzoek Op ca.100m ten oosten van het plangebied Het plangebied ligt voor het grootste deel binnen categorie Cb2 (zie Figuur 17 - groen) op de grondwaterkwetsbaarheidskaart, wat wil zeggen dat het grondwater matig kwetsbaar is. Een klein deel van het plangebied behoord tot categorie Ca23/Cb (zie Figuur 17 - gearceerd) waar het grondwater kwetsbaar tot matig kwetsbaar is. Het plangebied ligt niet in een beschermingszone van grondwater maar op ca.600m ten noordoosten van het plangebied ligt wel een grondwaterbeschermingszone. De droge leembodem binnen het plangebied heeft drainageklasse b wat wil zeggen dat er een goede natuurlijke drainering is en dat het grondwater zich op een gemiddelde diepte van meer dan 1,2m bevindt4. Het plangebied is weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3 in grondwaterstromingskaart watertoets). Binnen het plangebied zijn geen grondwaterwinningen vergund. In de omgeving zijn een aantal vergunde grondwaterwinningen gelegen (4 binnen een straal van 1 km). Deze zijn 46 tot 55 m diep met een vergund dagdebiet van 3 of 3,5 m³ en vergund jaardebiet tussen 500 en 1000 m³ Mogelijke effecten De bodem is reeds op verschillende plaatsen verstoord (bebouwd) waardoor kan aangenomen worden dat de bodem op deze plaatsen nog weinig gevoelig is voor profielverstoring en voor verdichting. Daar waar de bodem op de bodemkaart niet als antropogeen staat aangeduid is, bij mogelijke ontwikkelingen, verdichting en profielverstoring mogelijk. Dit is met name het geval voor de aanleg van ondergrondse parkings ter hoogte van het toekomstige nieuwe plein en voor uitbreidingsmogelijkheden die geboden worden aan de school. Binnen het plangebied worden geen bestemmingen gepland die aanleiding kunnen geven tot (grootschalige) bodemverontreiniging. Eventuele projectontwikkelingen (bv. funderingswerken, bouwput voor ondergrondse parkeergarage) kunnen aanleiding geven tot tijdelijke bemalingswerken. Het graven van bouwputten en bemaling beïnvloedt de stromingsrichting van het grondwater. Dit zal naar de bouwput of sleuf toestromen, zodat een bemalingskegel ontstaat. De grootte van de bemalingskegel is afhankelijk van de bemalingsdiepte en van de bodemsamenstelling; hoe grover het materiaal (b.v. zand), hoe verder de invloed van de 2 Lemige deklaag met onverzadigde zone of > 10m en zand als watervoerende laag 3 Deklaag 5m en/of zandig met onverzadigde zone > 10m en zand als watervoerende laag 4 Roestverschijnselen bij niet gleyige, goed drainerende leembodems treden op vanaf 1,20m diepte (bron: Ameryckx, J.B et al.; Bodemkunde). 46

47 bemaling zich zal doen gevoelen. De impact van de bemaling hangt tevens af van de diepte van de werkput. Gezien de bodemsamenstelling (leembodem), de gemiddelde diepte van de grondwaterstand (gemiddeld gezien beneden 1,2m onder maaiveld) en de geringe gevoeligheid van het plangebied voor grondwaterstroming, kan er vanuit gegaan worden dat eventuele bemalingswerken geen aanzienlijk negatieve milieueffecten zullen veroorzaken. Bij het in werking treden van de bemaling dient de waterkwaliteit gecontroleerd te worden. Als het bemalingswater niet vervuilt is, dient het vervolgens geloosd te worden volgens volgende voorkeur: infiltratie, afvloeiing naar dichtstbijzijnde regenwaterstelsel/oppervlaktewater, lozing op riool. Indien er een vervuiling is, zal er moeten geloosd worden op de riool en zal Aquafin onderzoeken wat de gevolgen van de lozing kunnen zijn op het rioleringsstelsel en op het zuiveringsproces van de aangesloten RWZI. Aangezien er geen indicaties zijn van voorkomende bodemverontreiniging in het plangebied (de uitgevoerde oriënterende bodemonderzoeken hebben geen verontreiniging aan het licht gebracht, op uitzondering van 1 geval maar deze locatie is reeds gesaneerd, zie Tabel 2) noch van huidige activiteiten die bodemverontreiniging bij normale bedrijfsvoering aannemelijk maken, kan gesteld worden dat er geen verspreiding van bodem- en/of grondwaterverontreiniging door bemaling verwacht wordt ingevolge het plan. Het grondwater is voornamelijk matig kwetsbaar en weinig gevoelig naar grondwaterstroming toe waardoor er geen significant negatieve effecten inzake grondwater verwacht worden. De grondwaterbeschermingszone ligt op voldoende afstand zodat het plan er geen negatieve effecten op zal hebben. De vergunde grondwaterwinningen in de omgeving zitten op grote diepte en hebben maar een beperkt vergund debiet, er worden dan ook geen negatieve effecten verwacht op deze grondwaterwinningen Milderende maatregelen Er worden vanuit de discipline bodem en grondwater geen specifieke milderende maatregelen voorgesteld Conclusie Er zijn vanuit de discipline bodem en grondwater geen significante effecten te verwachten door uitvoering van het RUP wanneer de geldende regelgeving in acht wordt genomen (Vlarebo, watertoets, ) Oppervlaktewater Referentiesituatie Oppervlaktewater Op 9 september 2005 keurde de Vlaamse Regering het eerste uitvoeringsbesluit bij het decreet Integraal Waterbeleid goed. Dit besluit zorgt voor de geografische indeling van de watersystemen binnen het Vlaamse Gewest door de afbakening ervan in stroomgebieden, bekkens en deelbekkens. Het plangebied situeert zich in het Dijlebekken. Er bevinden zich geen waterlopen in of nabij het plangebied. Het gebied bevindt zich niet in de omgeving van een oppervlaktewaterwingebied of beschermingszones. Binnen en nabij het plangebied zijn geen recente overstroomde gebieden (ROG) gelegen of geen risicozones voor overstromingen. 47

48 Watertoets Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Er werden watertoetskaarten opgemaakt die dienen ter evaluatie van de effecten van vergunningsplichtige ingrepen of van plannen of programma s waarbij het bodemgebruik op een bepaalde locatie of voor een bepaald gebied wordt gewijzigd. Sinds het Uitvoeringsbesluit van 1/03/2011 is de kaart van overstromingsgevoeligheid (2011) verplicht te raadplegen. De andere watertoetskaarten zijn niet meer verplicht te raadplegen in het kader van de watertoets maar kunnen eventueel wel nuttige informatie opleveren. Het plangebied ligt voor het grootste deel in niet overstromingsgevoelig gebied maar ten noorden en westen is een gedeelte in mogelijk overstromingsgevoelig gebied gelegen (zie Figuur 18). Afvalwater Het plangebied is gelegen in centraal gebied. Dit betekent dat het plangebied is aangesloten via een (gemengd) rioleringstelsel op een RWZI (zie Figure 22). Figuur 18: Overstromingsgevoelige gebieden (Watertoets 2011) 48

49 De overige, niet verplicht te raadplegen, watertoetskaarten zijn: Hellingenkaart; Erosiegevoelige kaart; Grondwaterstroming; en Infiltratiegevoeligheid (zie plan-mer screening. Er zijn een aantal erosiegevoelige gebieden aanwezig binnen het plangebied, vooral ten westen (ter hoogte van de school) en ten oosten (ter hoogte van het Fortis-gebouw). Het volledige plangebied is weinig gevoelig voor grondwaterstroming (zie ook discipline Bodem en grondwater) Het volledige plangebied is niet infiltratiegevoelig waardoor er dient onderzocht te worden of de aanleg van infiltratievoorzieningen of waterdoorlatende verhardingen relevant is. Aangezien het plangebied gelegen is in niet infiltratiegevoelig gebied, betekent dit dat infiltratie an sich niet altijd even zinvol is, aangezien de bodem moeilijk hemelwater infiltreert. Indien het plangebied gelegen is in niet infiltratiegevoelig gebied, kan dit een indicatie zijn van hoge grondwaterstanden en/of weinig doorlatende gronden die dus niet altijd geschikt zijn voor ontwikkeling. Eén en ander heeft wellicht te maken met de aard van de bodemgesteldheid (leembodem). Anderzijds wordt de bodem gekenmerkt door een goede natuurlijke drainering (drainageklasse b ) en situeert het grondwater zich op een gemiddelde diepte van ca. 1,2m beneden maaiveld. Dit doet ons er toe besluiten dat maatregelen ter infiltratie van hemelwater in het plangebied hoe dan ook nuttig zullen zijn. Het plangebied ligt niet in een bedding van een grote rivier. 49

50 Figuur 19: Watertoetskaart: hellingenkaart Figuur 20: Watertoetskaart erosiegevoeligheid Figuur 21: Watertoetskaart infiltratiegevoeligheid Figure 22: Zoneringsplan (VMM) 50

51 Mogelijke effecten Op basis van de watertoetskaarten kan geconcludeerd worden dat het plangebied in weinig kwetsbaar gebied gelegen is. Een heel kleine deel behoort tot de mogelijk overstromingsgevoelige gebieden en gezien voldaan zal worden aan de stedenbouwkundige verordening worden er hierop door het plan geen significant negatieve effecten verwacht. De effecten op het grondwater zijn in de vorige discipline besproken. Een groot deel van het plangebied is reeds verhard en/of ontwikkeld en voor de bijkomende verharding/ontwikkeling wordt waar mogelijk met halfverharding en/of waterdoorlatende verharding gewerkt zodat er geen significante/beperkt negatieve effecten verwacht worden. Met name bij de aanleg van het nieuwe dorpsplein kan met de problematiek van plaatselijk verminderde infiltratiemogelijkheden t.g.v. toename van verharding rekening gehouden worden. Grof gesteld zal de omhullende van het nieuwe dorpsplein, i.e. alle ruimte om en rond nieuwe pleinwanden zonder de rechthoekige verharding die op het masterplan aangeduid is met een afmeting van 25 op 33 meter en zonder pleinwanden, ca m² oppervlakte beslaan. Het grootste gedeelte hiervan wordt op de huidige plannen (grafisch plan dd. 12/07/2012) ingetekend met een doorlatende verharding (bv. steenslagverharding, dolomietverharding, grastegels in beton, ). Een gedeelte van het plein (ca. 1310m²) wordt op het grafisch plan voorzien met ondoorlaatbare verharding, i.e. de rechthoekige verharding op het masterplan van 25 bij 33 meter (825 vierkante meter), plus ruw geschat - een deel van de zone aansluitend op de Terhulpensesteenweg (voetpad) en potentieel de weg -infrastructuur voor de ondergrondse parking en de parkeerstrip achter de oostelijke pleinwand te bereiken. Overeenkomstig de provinciale stedenbouwkundige verordening dient voor deze verharding een hemelwateropvang voorzien te worden van 50l/m² verharding of zijnde l. Indien dit opgevangen hemelwater niet volledig nuttig herbruikt kan worden, dient bijkomende buffering met vertraagde afvoer voorzien te worden. Verder dienen bouwwerken ook te voldoen aan de bepalingen zoals opgelegd in de provinciale stedenbouwkundige verordening inzake afkoppeling van verharde oppervlakten en afkoppeling van hemelwater van dakoppervlakten (B.S. 24/08/2005). Daarnaast dienen er hemelwaterputten te worden voorzien zodat het hemelwater herbruikt kan worden. Een algemeen geldend voorschrift zal in elke bestemmingszone alle werken, handelingen, voorzieningen en maatregelen in functie van een goede waterhuishouding (hemelwaterbuffering, infiltratievoorzieningen, waterzuivering, etc.) mogelijk maken, ongeacht de voorschriften van de betreffende zone, mits ze in hun exploitatie en/of gebruik geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de omgeving of aan het waardevol karakter van de gebouwen. Regenwater moet daarbij in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt worden. Het resterende deel moet maximaal kunnen infiltreren in de ondergrond, hetzij door het gebruik van waterdoorlatende materialen, hetzij door afleiding van regenwater van verharde delen naar de onverharde delen, hetzij door afleiding naar daartoe voorziene constructies om het water te bufferen. Afvalwater afkomstig van de bebouwde delen in het plangebied dient aangesloten te worden op het bestaande rioleringsnet of dient op de site zelf gezuiverd, en vanuit milieukundig oogpunt dienen plaatsen, waar er door de aard van de activiteiten kans is op pollutie, verplicht in niet-waterdoorlatende materialen uitgevoerd te worden en dient het afstromende water te worden opgevangen en afgevoerd naar het rioleringsnet of naar een daartoe voorziene opvangzone en/of zuiveringspunt. Met dit algemeen geldend voorschrift kan voorzien worden dat een eventueel benodigde IBA kan worden aangelegd, wanneer het afvalwater niet op de riolering kan worden aangesloten. 51

52 Milderende maatregelen In het RUP worden reeds volgende milderende maatregelen voorzien: Toepassing van voorschriften van de vigerende wetgeving moet het behoud van de goede toestand van de plaatselijke waterhuishouding op het eigen perceel garanderen; In alle bestemmingszones zijn handelingen toegelaten in functie van de retentie en infiltratie van hemelwater en gescheiden behandeling en afvoer van huishoudelijk afvalwater. Tenzij expliciet omschreven in de voorschriften van de betrokken zone, is de inrichting ervan vrij, mits landschappelijk geïntegreerd in de omgeving. Specifiek in functie van een vertraagde afvoer naar de lagergelegen waterlopen, is de inrichting van buffervoorzieningen voor hemelwater verplicht. De capaciteit ervan bedraagt minimaal 500m³/ha verharde of bebouwde oppervlakte (provinciale hemelwaterverordening). Deze worden verspreid ingericht binnen de zones voor publieke groen. Onder andere ter hoogte van het nieuwe dorpsplein wordt een wadi of infiltratiezone voorzien (zie Masterplan ontwerp nieuw plein, niveau maaiveld (Figuur 47). De aanleg van groendaken op particulier domein wordt voor dezelfde als de voorgaande reden aangemoedigd en de inrichting ervan is vrij, mits goede integratie en uitvoering. Met betrekking tot hergebruik van hemelwater is de aansluiting van een regenwaterput op één of meerdere binnenhuistoepassingen verplicht. De bestemmingsvoorschriften voorzien in maximaal te bebouwen en te verharden oppervlaktes (maximale verhardingspercentages) met het oog op een optimale infiltratie van regenwater in de bodem. Vanuit de discipline oppervlaktewater worden bijkomend volgende milderende maatregelen voorgesteld: Gezien de erosiegevoeligheid ter hoogte van de uitbreidingszone voor de school en de ontwikkelingszone van het Fortisgebouw geniet het de aanbeveling om ter hoogte van deze zone erosiewerende inrichtingsmaatregelen te voorzien, meer bepaald groene perceelsrandafscheiding (houtkant), parkeerplaatsen in grasdallen, een talud of buffergracht, Er wordt voorgesteld om de volledige zone van het nieuwe dorpsplein aan te leggen met doorlatende verharding. De zone die op het grafisch plan als plein verharding ondoorlaatbaar wordt aangeduid zal volledig ingericht worden als functionele publieke ruimte en zal één ononderbroken geheel vormen, bijvoorbeeld voor de organisatie van tijdelijke evenementen zoals markt, kermis, een optreden. Bepaalde doorlaatbare verhardingsmaterialen zijn kwalitatief en stevig genoeg om dit doel te dienen. Opnemen van specifieke voorschriften omtrent waterhuishouding in mogelijk overstromingsgevoelige zones (zie Tabel 5). 52

53 Tabel 5: Voorschrift en toelichting bouwen in overstromingsgevoelig gebied Conclusie Er zijn, indien er rekening gehouden wordt met de milderende maatregelen, vanuit de discipline oppervlaktewater geen significante negatieve effecten te verwachten door uitvoering van het RUP. 53

54 Fauna en flora Referentiesituatie Speciale beschermingszones Het plangebied is niet gelegen in speciale beschermingszone (vogel- of habitatrichtlijngebied). Het meest nabijgelegen Natura-2000 gebied ligt op meer dan 3,5 km ten oosten van het plangebied nl. SBZ-H Valleien van de Dijle, Laan en IJse met aangrenzende bos- en moerasgebieden. Het voorgenomen plan heeft hier geen (on)rechtstreekse invloed op. Het uitvoeren van een (voortoets) passende beoordeling is dan ook niet relevant. VEN/IVON Het gebiedsgericht beleid van het natuurdecreet houdt de ontwikkeling van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) en het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk (IVON) in. Het natuurdecreet legt de voorschriften en geboden in VEN en IVON vast. Er zijn geen VEN/IVON gebieden gelegen binnen het plangebied. Het meest nabijgelegen VEN/IVON-gebied ligt op ca. 1,2 km ten oosten van het plangebied nl. De Dijlevallei (GEN). Een verscherpte natuurtoets dient dan ook niet te worden uitgevoerd. Biologische waarderingskaart De biologische waarderingskaart (versie 2.2, 2010), is een inventaris opgemaakt door het Instituut voor natuur- en bosonderzoek (INBO). Het plangebied is volledig gekarteerd als biologisch minder waardevol gebied. Op de ecosysteemkwetsbaarheidskaarten is het plangebied niet of weinig kwetsbaar voor verdroging, verzuring, ecotoopverlies en/of eutrofiering. Er treden wel barrièreeffecten op ter hoogte van de wegen. Figuur 23: Biologische waarderingskaart Mogelijke effecten 54

55 Effecten op SBZ-zones zijn niet te verwachten gezien de grote tussenliggende afstand (> 3,5 km). Eveneens zijn geen effecten te verwachten op VEN-gebieden gezien de grote onderlinge afstand (> 1,2 km). Gezien het plangebied als biologisch minder waardevol gekarteerd is, worden er geen negatieve effecten verwacht t.o.v. biologische waardering. Het plangebied behelst een herinrichting van de dorpskern met inbegrip van inbreiding. Er treden reeds barrièrre-effecten op door de wegenis maar er wordt niet verwacht dat er bijkomende significant negatieve effecten zullen gegenereerd worden door het plan. Het RUP heeft aandacht voor groen en voorziet onder andere in zones voor park en zones voor publieke en private buitenruimte. Het gebruik van autochtoon en inheems plantgoed bij de aanleg van het terrein, is aan te raden. Er wordt verwezen naar de milderende maatregelen. Naar rustverstoring toe kan gesteld worden dat er geen aanzienlijke effecten te verwachten zijn voor het plan gezien: De activiteiten in de omgeving hebben nu reeds een zekere geluidsproductie (o.a. De Ouwe Schuur en de school). Het plangebied heeft geen noemenswaardige ecologische waarde en wordt dan ook als minder biologisch waardevol gebied aangeduid op de biologische waarderingskaart. Het RUP zal een toename van functies en gegenereerd verkeer mogelijk maken, maar het bijkomend te verwachten aandeel aan de omgevingskwaliteit is beperkt Milderende maatregelen In het RUP wordt met volgende milderende maatregelen reeds rekening gehouden: om het ecologisch karakter van het plangebied te verhogen wordt aangeraden om gebruik te maken van autochtoon en inheems plantgoed bij de groenaanleg van het terrein, in het bijzonder voor de volgende bestemmingszones: private buitenruimte plein (zone met doorlaatbare verharding) parksingel park Vanuit de discipline fauna en flora worden geen bijkomend milderende maatregelen voorgesteld Conclusie Er zijn vanuit de discipline fauna en flora geen significante negatieve effecten te verwachten door uitvoering van het RUP. 55

56 Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie Referentiesituatie Maleizen is een dorp aan de rand van het plateau van Overijse. Het dorp kent een beperkt voorzieningenniveau en het ontmoetingscentrum De Rank bevindt zich langs Hoeilaartsesteenweg. Maleizen is ontstaan als gehucht bij het kruispunt van de oude Nijvelsebaan (Terhulpensesteenweg) en steenweg Hoeilaart-Rosieren (Hoeilaartsesteenweg). Maleizen kende achteraf een vrij grote chaotische verkavelingsaangroei. De diepe bebouwde percelen langs Nijvelsebaan en Terhulpensesteenweg reiken tot in het achterliggend agrarisch gebied. De hoogbouw (Fortis-gebouw) langs Poelweg betekent een schaalbreuk in het dorp en in de gemeente. Er zijn momenteel nog een aantal lege plekken in de dorpskern. Historische relicten zijn, met uitzondering van het gemeentelijk park langs Terhulpensesteenweg, niet echt aanwezig in de kern. Rond de kern zijn wel een aantal hoeves terug te vinden. De kern zelf heeft als geheel een beperkte historische waarde (GRS Overijse). Het gebouw behorend en grenzend aan het park Michiels (het zogenaamde huis Michiels ) wordt wel als een bijzonder gebouw bestempeld omwille van de kenmerkende gezichtswaarde. Dit gebouw heeft evenwel geen officieel beschermingsstatuut (zie Figuur 24). Een beeldbepalend element in de omgeving is de watertoren, die zichtbaar zal zijn vanaf de vista op het nieuwe dorpsplein richting de achterliggende agrarische open-ruimtekamer (zie Figuur 25).

57 Figuur 24: Beeldbepalend gebouw ter hoogte van het Michielspark Figuur 25: zicht op de watertoren ten noorden van het plangebied Voor een uitgebreide omschrijving van de landschappelijke kenmerken van het plangebied wordt verwezen naar knelpunten en potenties (zie 2.2) Daarin zijn volgende elementen één voor één besproken met telkens een bijhorende fotoreportage: 1. school 2. lint 3. park 4. kerk 5. De Oude Schuur 6. plek voor het nieuwe dorpsplein 7. oud Fortiskantoor 8. Terhulpensesteenweg 9. omringende landschap Landschapsatlas De landschapsatlas is een onmisbaar instrument bij de bescherming van landschappen. Binnen de landschapsatlas worden ankerplaatsen, relictzones, lijnrelicten en puntrelicten aangeduid. 57

58 Het plangebied ligt niet in of nabij een (al dan niet voorlopig of definitief aangeduide) ankerplaats, puntrelict of lijnrelict. Het plangebied ligt niet in een relictzone maar wel nabij de relictzone Ter Hulst-Geitenhoek-Terdek, dewelke op op ca. 100m ten zuiden van het plangebied gelegen is. Beschermingen Waardevol erfgoed kan op basis van het decreet tot bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten of het landschapsdecreet beschermd worden. Er bevinden zich geen beschermde monumenten, landschappen of stads- en dorpsgezichten binnen en nabij het plangebied. Inventaris Onroerend erfgoed Op 14/09/2009 stelde de administrateur-generaal van het VIOE de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed voor Vlaanderen vast. Hierdoor is er voor het eerst een eenduidige lijst van het in Vlaanderen gebouwde patrimonium met erfgoedwaarde. Binnen de contouren van het plangebied bevindt zich geen bouwkundig erfgoed. Binnen een straal van 500m rond het plangebied ligt volgend bouwkundig erfgoed (RWO, 19/04/2012) (zie Figuur 26): Boerenhuis (ID 40489), Rozierensesteenweg 13, 15 en 17 Semi-gesloten hoeve (ID 40490), Rozierensesteenweg 32 Hoeve (ID 40494), Terhulpensesteenweg 386, 390, 392, 394 Hoeve, (ID 40491), Rozierensesteenweg 98, 100,

59 Figuur 26: Kaart bouwkundig erfgoed Figuur 27: Weergave van gekende archeologische vindplaatsen op de CAI ter hoogte van het plangebied (indicatieve weergave) (bron CAI). Centrale archeologische inventaris De Centrale Archeologische Inventaris is een inventaris van tot nog toe gekende archeologische vindplaatsen. Vanwege het specifieke karakter van het archeologisch erfgoed dat voor ons verborgen zit in de ondergrond, is het onmogelijk om op basis van de Centrale Archeologische Inventaris uitspraken te doen over de aan- of afwezigheid van archeologische sporen. De aan- of afwezigheid van archeologische sporen dient met verder onderzoek vastgesteld te worden. Binnen het plangebied zelf werden geen vondsten geregistreerd. In de omgeving van het plangebied zijn er wel waarnemingen gedaan via luchtfoto s van vermoedelijk vroegere grachten ter verdediging (ID2114) en houtskoolbrandersputten (ID 2112) (van beide vondsten is de datering onbepaald) (zie Figuur 27) Mogelijke effecten Het plangebied is voor deze discipline in weinig kwetsbaar gebied gelegen. Het betreft hier een grotendeels bebouwd gebied. Het bewaren van de gewenste vista (GRS) naar de watertoren en de achterliggende open ruimte wordt gerealiseerd door middel van een asdraaiing van pleinwand 2 en het vrijwaren van het plein voor parkeren. Een verdere kwalitatieve invulling op schaal van de omgeving zal een meerwaarde betekenen inzake landschap en beleving. Gezien er geen waardevolle erfgoedelementen binnen het plangebied liggen worden er geen significant negatieve effecten verwacht m.b.t. erfgoed. 59

60 De ondergrond binnen het plangebied kan beschouwd worden als bodemarchief, waar voorzichtig mee moet omgesprongen worden in functie van de potentieel archeologische waarden. Gezien er reeds op uitgebreide schaal afgraving heeft plaatsgevonden, en het grootste gedeelte van het plangebied als antropogeen wordt aangeduid op de bodemkaart, kan er vanuit gegaan worden dat het risico op het verstoren van eventuele archeologische relicten gering is, op uitzondering van de zone waar het nieuwe dorpsplein, inclusief 2 ondergrondse parkeergarages, worden voorzien. Voorafgaand aan inrichtingswerken i.f.v. aanleg van het nieuwe dorpsplein en ondergrondse parkeergarages in het kader van de uitbreiding van de Ouwe Schuur (voor congres- en hotelfaciliteiten) en woonontwikkeling met centrumondersteunende functies, wordt een archeologisch vooronderzoek raadzaam geacht. Uiteraard dienen in het volledige plangebied de wettelijke handelingen bij het aantreffen van archeologische relicten zoals voorgeschreven door het Decreet op het Archeologisch Patrimonium opgevolgd te worden. Dit houdt in dat, wanneer tijdens de werken toch een goed wordt aangetroffen, waarvan men redelijkerwijs kan vermoeden dat het een archeologisch relict betreft, hiervan binnen de drie dagen aangifte dient gedaan te worden aan het VIOE. De gevonden archeologische relicten moeten tot de 10de dag na de melding in onveranderde toestand bewaard blijven, beschermd worden tegen beschadiging of vernieling en toegankelijk gesteld worden voor onderzoek door het VIOE, zonder recht op schadevergoeding. Er dient desgevallend voldoende tijd te worden voorzien voor prospectie tussen afgraving en uitvoering Milderende maatregelen Volgende milderende maatregelen worden reeds voorzien in het RUP: Het publiek domein wordt aangelegd als een samenhangend geheel voor wat betreft gebruik van materialen, straatmeubilair, soorten groen,... De aanleg dient te gebeuren in voor de fietser en voetganger comfortabele materialen en detailleringen. Alle constructies moeten vanuit architectonisch en stedenbouwkundig oogpunt verantwoord zijn qua vormgeving, aangewende materialen en inplanting. Het gebouw behorend en grenzend aan het Michielspark dient omwille van de kenmerkende gezichtswaarde behouden te blijven. Herbestemming en restauratie-, verbouwings- en instandhoudingswerken zijn slechts mogelijk onder specifieke voorwaarden. Er worden vanuit de discipline landschap, op uitzondering van een archeologisch vooronderzoek bij inrichtingswerken aan het nieuwe plein en de pleinwanden (hotel, woongelegenheden en centrumondersteunende functies met ondergrondse parking onder het plein), geen specifieke bijkomende milderende maatregelen voorgesteld Conclusie Er zijn vanuit de discipline Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie geen significant negatieve effecten te verwachten door uitvoering van het RUP indien er rekening gehouden wordt met de milderende maatregel. 60

61 Mens Referentiesituatie In het hoofdstuk mens worden volgende deeldisciplines besproken: sociaalorganisatorische aspecten (wijzigingen in functies, organisatie ruimte); mobiliteit (wijziging verkeersafwikkeling, parkeermogelijkheden); hinder (licht-,lucht- en geluidshinder) en veiligheid. Functies Het plangebied is een woonkern met beperkte voorzieningen. Er is een kleuter- en basisschool, een kerk en een ontmoetingscentrum. De Ouwe Schuur is een horecazaak op het kruispunt van de Terhulpensesteenweg en de Hoeilaartsesteenweg (zie Figuur 7). Mobiliteit Ontsluiting en verkeersleefbaarheid Doorheen het plangebied loopt de Terhulpensesteenweg, de Hoeilaartsesteenweg en de Schoolstraat. De Terhulpensesteenweg verbindt het plangebied richting het noordoosten met het centrum van Overijse en kruist de E411, die toegankelijk is via de op- en afrit. Richting het zuidwesten leidt de Terhulpensesteenweg naar Wallonië. De Terhulpensesteenweg is gecategoriseerd als secundaire weg type III en zal via het plan worden opgewaardeerd. De verblijfsfunctie heeft hierbij voorrang op de verkeersfunctie en dient een goede doorstroming voor fietsers en het openbaar vervoer mogelijk te maken. De Hoeilaartsesteenweg verbindt Maleizen met de gemeente Hoeilaart. De Terhulpensesteenweg is geselecteerd als secundaire weg type III. De hoofdfunctie van secundaire wegen type III is een belangrijke fiets- en openbaar vervoersas voor lokale (fiets) en regionale (openbaar vervoer) verbindingen. Voor autoverkeer heeft de weg haar regionale verbindingsfunctie verloren. De weg heeft wel een belangrijke toeganggevende functie. De huidige ruimtelijke context van handelszaken met vaak regionale aantrekkingskracht maakt een bovenlokale aanpak wenselijk. Zo kunnen secundaire wegen III ruimtelijk structurerend worden op bovenlokaal niveau. De Hoeilaartsesteenweg is geselecteerd als lokale weg type I, een lokale verbindingsweg.de hoofdfunctie is het verbinden en/of verzamelen op gemeentelijk en intergemeentelijk niveau. Als aanvullende functie kan het toegang geven worden beschouwd. Van beide wegen zijn er geen recente telgegevens beschikbaar. Wel zijn er in 2003, in kader van het gecombineerde module 10 en 13 project, tellingen gebeurd. Uit deze tellingen blijkt een intensiteit op de Terhulpensesteenweg, komende vanuit Overijse, van 716 pae/uur. Vanuit Terhulpen bedraagt de intensiteit 480 pae/u. 61

62 Uit de algemene telgegevens van AWV op de N-wegen kan gesteld worden dat er tussen 2003 en 2012 een toename van verkeer is van ongeveer 10%. Hiervan uitgaande kan gesteld worden dat de huidige intensiteit op de Terhulpensesteenweg, komende vanuit Overijse, 790 pae/u bedraagt. Vanuit Terhulpen bedraagt de intensiteit 530 pae/u. Wetende dat de theoretische maximum capaciteit van de Terhulpensesteenweg 1200 pae/u/richting bedraagt, kan gesteld worden dat er nog voldoende restcapaciteit aanwezig is. Een vlotte afwikkeling lijkt dus gegarandeerd. Figuur 28: Mobiliteitsplan Overijse Openbaar vervoer Het meest nabijgelegen station is Gare de La Hulpe, net over de taalgrens op ca. 1,5 km van het plangebied. Er zijn verschillende bushaltes met de bijhorende lijnen (De Lijn) binnen het plangebied: Overijse Schoolstraat 348 Etterbeek Overijse Maleizen - La Hulpe 504 Schoolbus Tombeek Etterbeek Overijse Maleizen Kerk (halte aan de kerk): 348 Etterbeek Overijse Maleizen - La Hulpe 504 Schoolbus Tombeek Etterbeek Overijse Maleizen Kerk (haltes op de Rozierensesteenweg) 343 Etterbeek - Hoeilaart - Overijse Maleizen 345 Herrmann-Debroux - Hoeilaart - Waver 504 Schoolbus Tombeek Etterbeek 544 Schoolbus 2 Maleizen - Hoeilaart Woluwe Overijse Poelweg 348 Etterbeek Overijse Maleizen - La Hulpe 62

63 Hinder Geluidshinder De E411 heeft een invloed op het omgevingsgeluid volgens de geluidsbelastingskaart van AWV. Deze reikt echter niet tot in het plangebied. De Terhulpensesteenweg is niet opgenomen in de geluidsbelastingskaart. Figuur 29: Geluidsbelastingskaart wegverkeer overdag met indicatieve weergave plangebied (AWV) Luchtkwaliteit De huidige luchtkwaliteit is weergegeven in onderstaande figuren (bron VMM): Overschrijding van het PM10 daggemiddelde: Deze laag visualiseert het aantal overschrijdingen van 50 µg/m3 daggemiddelde concentratie van PM10. Een normoverschrijding vindt plaats wanneer deze waarde op een jaar meer dan 35x wordt overschreden. Deze norm wordt regelmatig overschreden in Vlaanderen. PM10 jaargemiddelde: Deze laag visualiseert de jaargemiddelde concentratie van PM10. Vanaf een jaargemiddelde concentratie van 40 µg/m³ is de norm overschreden. Dit laatste gebeurt voornamelijk in de gekende probleemgebieden (hotspots). NO2 jaargemiddelde: Deze laag visualiseert de jaargemiddelde concentratie van NO2. Vanaf een jaargemiddelde concentratie van 40 µg/m³ is de norm overschreden. Dit gebeurt voornamelijk op verkeersintensieve plaatsen. Totale index: Deze laag toont de hoogste index per roostercel van de 3 vorige lagen. 63

64 Uit de figuren blijkt dat de luchtkwaliteit ter hoogte van het plangebied normaal is. Er werden uitgemiddeld over de periode geen normoverschrijdingen voor de parameters PM10 (daggemiddelde en jaargemiddelde norm) en NO2 (jaargemiddelde norm) vastgesteld. Figuur 30: Overschrijding van het PM10 daggemiddelde (VMM) Figuur 31: PM10 jaargemiddelde (VMM) Figuur 32: NO2 jaargemiddelde (VMM) Figuur 33: Totale index (VMM) 64

65 Veiligheid Seveso-inrichtingen Om een inschatting te maken van het aspect externe mensveiligheid moet het RUP afgetoetst worden aan de hand van de criteria die werden opgenomen onder de vorm van een beslissingsdiagram in bijlage bij het besluit van de Vlaamse regering van 26/01/2007 houdende nadere regels inzake de ruimtelijke veiligheidsrapportage. Deze aftoetsing houdt rekening met: het al dan niet mogelijk maken van Seveso-inrichtingen binnen het plangebied; het al dan niet mogelijk maken van aandachtsgebieden binnen het plangebied; het al dan niet aanwezig zijn van Seveso-inrichtingen binnen 2km rond het plangebied. Een aandachtsgebied is een gebied dat in het kader van de risico's van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn, bijzondere aandacht geniet: ofwel vanwege de aanwezigheid van grote groepen van personen; ofwel vanwege hun milieu- en/of natuurwaarde; ofwel vanwege de intrinsieke mogelijkheid om zware ongevallen te veroorzaken bij nabijgelegen Seveso-inrichtingen. Als aandachtsgebied werden daarom aangeduid: de gebieden met woonfunctie; de kwetsbare locaties; de door het publiek bezochte gebouwen en gebieden (incusief de recreatiegebieden); de hoofdtransportwegen voor personenvervoer; de waardevolle of kwetsbare natuurgebieden en de externe gevarenbronnen. Binnen het plangebied zijn bijgevolg aandachtsgebieden gesitueerd én het RUP maakt ook (nieuwe) aandachtsgebieden mogelijk binnen het plangebied. Het plan voorziet evenwel geen Seveso-bedrijvigheid en de meest nabijgelegen Seveso-bedrijven liggen op ca. 16,5 km van het plangebied. Dit zijn Henkel Belgium en Cytec Surface Specialities in de Anderlechtstraat in Drogenbos. Gezien deze afstand worden geen effecten verwacht voor wat betreft het aspect externe mensveiligheid. 65

66 Functies Mogelijke effecten De woonkwaliteit in het plangebied zal verbeteren door uitvoering van het RUP. De gemeente geeft prioriteit aan investeringen in de dorpskernen, zowel wat de publieke ruimte als de gemeenschapsvoorzieningen betreft. Het RUP voorziet daarvoor onder andere in herbestemming in functie van de aanleg van een nieuw dorpsplein met bijbehorende pleinwanden en ten behoeve van de opwaardering van het centrum en de schoolomgeving. Ook de functie van (openbaar) groen krijgt aandacht binnen het RUP. Er worden twee nieuwe pleinwanden voorzien ter hoogte van het nieuwe dorpsplein waarvan er één als (kleinschalig) hotel zal/kan uitgebouwd worden met circa 50 kamers en één als woonblok met op het gelijkvloers centrumondersteunende kleinhandelsfuncties. Dit kunnen een bakker, apotheek, dokter, superette, etc. zijn. In totaal zullen er 12 winkels gerealiseerd worden met een bvo van 110 m². Het woonblok zal ca. 26 woonunits bevatten met variërend oppervlakte tussen 85 m² en 165 m². In het voormalige Fortis-gebouw zullen via herbestemming 24 woonunits gecreëerd worden. Een heel kleine zone van het noordoostelijk deel van het plangebied (ca. 0,3 ha) is gelegen in Herbevestigd Agrarisch Gebied. De gemeentelijke ontwikkelingsinitiatieven RUP 06 Centrum Maleizen werden reeds goedgekeurd alvorens het in voege treden van het HAG-beleid. Dit houdt in dat de ontwikkelingsinitiatieven onverhoeds van kracht blijven. Het huidig landgebruik van de zone binnen het HAG is grasland ( hx op BWK) en de toekomstige bestemming is voor het grootste deel zone voor publieke buitenruimte en een klein deel in zone voor parkeren in groen. Een deel dat nu tuin is zal planmatig als zone voor wonen 2 bestemd worden (zie Figuur 8). Het verdwijnen van het agrarisch gebied kan verantwoord worden omwille van de uitzonderlijke ligging (vlak bij de kern van Maleizen, aansluitend bij bestaande bebouwing langs de Terhulpensesteenweg), waardoor kan geoordeeld worden dat herbestemming geen grotere gehelen van landbouwgebied aantast. Mobiliteit Verkeersgeneratie Functies RUP Centrum Maleizen: 1. Wooneenheden Bij de berekening van de verkeersgeneratie wordt er gebruik gemaakt van volgende kencijfers: Gemiddelde huishoudgrootte: 2,31 personen (NIS) Gemiddelde Aantal Verplaatsingen Per Persoon Per Dag (GAVPPD): 2,78 verplaatsingen/dag (OVG Vlaanderen 4.3 (sept sept 2011)) Gemiddelde aantal bezoekers per dag: 0,3 bezoekers/wooneenheid (CROW 2012) Gemiddelde Modal Split: 50% autogebruik (OVG Vlaanderen 4.3 (sept sept 2011)) Dagverdeling verkeer op een significante dag (OVG Vlaanderen 4.1 (sept sept 2009)): - Ochtendspits (8u-9u): 8,97% 66

67 - Avondspits (17u-18u): 9,48% Aan de hand van bovenstaande kencijfers kan gesteld worden dat er voor de 24 nieuwe wooneenheden op de voormalige site van Fortis, 80 verplaatsingen per dag gegenereerd worden. Dit maakt dat er tijdens de ochtendspits 7, en tijdens de avondspits 8, bijkomende verplaatsingen gegenereerd worden. Op dezelfde manier kan de verkeersimpact van de 26 nieuwe wooneenheden op het plein berekend worden. Hieruit blijkt dat deze woningen 81 bijkomende verplaatsingen genereert. Wat opnieuw overeenkomt met 7 bijkomende verplaatsingen tijdens de ochtendspits, en 8 bijkomende verplaatsingen tijdens de avondspits. 2. Centrumondersteunende functie Bij de berekening van de verkeersgeneratie wordt er gebruik gemaakt van volgende kencijfers: Verkeersgeneratie buurt- en dorpscentrum, schil centrum, matig stedelijk: 36,5 verplaatsingen per dag per 100m² handelsruimte ( Verkeersgeneratie voorzieningen kengetallen gemotoriseerd verkeer, CROW 2012) Er mag gesteld worden dat de centrumfuncties tijdens een gemiddelde weekdag ongeveer 482 verplaatsingen per dag zal genereren. Uitgaande van de dagverdeling van het verkeer op een significante dag kan dan gesteld worden dat er tijdens een gemiddelde weekdag in de ochtendspits 43 bijkomende verplaatsingen gegenereerd worden, tijdens de avondspits zijn dit 46 bijkomende verplaatsingen. 3. Hotel Bij de berekening van de verkeersgeneratie wordt er gebruik gemaakt van volgende kencijfers: Verkeersgeneratie 4* hotel rest bebouwde kom, matig stedelijk: 23 verplaatsingen per 10 kamers. ( Verkeersgeneratie voorzieningen kengetallen gemotoriseerd verkeer, CROW 2012) Er mag dus veronderstelt wordt dat het nieuwe hotel, met 60 kamers, 138 verplaatsingen per dag zal genereren. Uitgaande van de dagverdeling van het verkeer op een significante dag kan dan gesteld worden dat er tijdens de ochtendspits 12 bijkomende verplaatsingen genereert, tijdens de avondspits zijn dit 13 bijkomende verplaatsingen. 4. Totaal Rekening houdend met de realisatie van bovenvermelde functies, kan er gesteld worden dat er door de ontwikkeling van de verschillende projecten 781 bijkomende verplaatsingen per gemiddelde weekdag gegenereerd zullen worden. Voor de ochtendspits van een gemiddelde weekdag, tussen 8u00 en 9u00, betekent dit een toename van 70 verplaatsingen, tijdens de avondspits van een gemiddelde weekdag, tussen 17u00 en 18u00, is dit een toename van 74 verplaatsingen. Cumulatieve effecten ontwikkeling WUG BPA 49 Zoals weergegeven op Figuur 10 en Figuur 11 ligt er ten noordwesten van de projectzone een woonuitbreidingsgebied, dat ontwikkeld wordt volgens het BPA 49 Dorpskern Maleizen. 67

68 Gezien het woonuitbreidingsgebied ontsluit op de Hoeilaartsesteenweg, zal het merendeel van dit verkeer ontsluiten via het kruispunt Hoeilaartsesteenweg x Terhulpensesteenweg en zo een impact hebben op de ontsluiting van eerder vermelde functies. Er werden tot op heden 48 woongelegenheden gebouwd in 6 woonblokken (meergezinswoningen). Op de plannen van Haviland (projectontwikkelaar) werden er in totaal nog 91 bijkomende woongelegenheden en kavels voorzien, wat het totaal op 139 brengt. Het gemeentebestuur heeft de trekkersrol overgenomen voor de realisatie van de nog niet gerealiseerde wooneenheden. Dit maakt dat de plannen waarschijnlijk nog aangepast worden. Wel kan er gesteld worden dat het aantal wooneenheden zeker niet meer zal bedragen dan het oorspronkelijke aantal. Realistischer is zelfs dat er minder wooneenheden gerealiseerd kunnen worden. Uitgaande van het worst-case scenario gaan we uit van de maximale toename van woongelegenheden. Op basis van de kencijfers die reeds eerder gebruikt werden voor de verkeersgeneratie van bijkomende wooneenheden, kan gesteld worden dat de realisatie van de bijkomende woongelegenheden in het woonuitbreidingsgebied maximaal voor 306 verplaatsingen zal zorgen. Tijdens de ochtendspits komt dit overeen met 27 bijkomende verplaatsingen, tijdens de avondspits zullen er 29 bijkomende verplaatsingen gerealiseerd worden. Conclusie: Rekening houdend met de nieuwe ontwikkelingen in kader van het RUP Maleizen centrum, en de bijkomende woningen in kader van het BPA 49, kan gesteld worden dat er tijdens de spits 103 bijkomende verplaatsingen gegenereerd worden. Wanneer we worstcase stellen dat al dit verkeer toegevoegd wordt op de bestaande grootste stroom (790 pae), bekomen we een intensiteit van 893 pae/uur of een verzadigingsgraad van 74%. Aangezien er bij een verzadigingsgraad, die lager ligt als 80%, geen afwikkelingsproblemen verwacht worden, kan gesteld worden dat de bijkomende functies niet voor afwikkelingsproblemen zullen zorgen op de Terhulpensesteenweg. Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte wordt er uitgegaan van de parkeerkencijfers uit Parkeerkencijfers Basis voor parkeernormering, CROW, publicatie 182 en de parkeernorm die wordt opgelegd in het mobiliteitsplan van de gemeente Overijse (Grontmij, 2011) 1. Wooneenheden In het mobiliteitsplan van de gemeente Overijse, wordt er uitgegaan van een parkeernorm in de kernen zoals weergegeven in onderstaande tabel: 68

69 Er kan dus gesteld worden dat voor de 50 nieuwe wooneenheden er volgens het mobiliteitsplan tussen de 50 en de 100 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Om deze norm verder te nuanceren wordt er ook gekeken naar de kencijfers uit de CROW. Hierbij wordt er voor de parkeerbehoefte van de bewoners uitgegaan van 1 parkeerplaats per woning. Wat dus neerkomt op een parkeerbehoefte van 50 parkeerplaatsen. Verder wordt er uitgegaan van 0,3 parkeerplaats per woning, om de parkeervraag van de bezoekers op te vangen. Dit komt neer op 15 parkeerplaatsen. Er kan dus gesteld worden dat er 65 parkeerplaatsen voorzien moeten worden om de parkeervraag van de 50 wooneenheden op te vangen. Het voormalig Fortiskantoor lost het parkeren evenwel op eigen terrein op, daar het beschikt over 2 ondergrondse parkeerlagen. Onder (deelruimte centrum) wordt de berekening van het parkeervraagstuk uit de plan-mer screening naast het bestaande parkeeraanbod gelegd, alsook naast een onafhankelijk voorontwerp (in opdracht van dhr. Knaepen, eigenaar van de Ouwe Schuur) dat inzicht geeft parkinggenererende functie van de Ouwe Schuur in combinatie met een hotel en potentieel rekening houdt met de functie van de Rank. 2. Centrumondersteunende functie Voor de parkeerbehoefte van de centrumondersteunende functie wordt er uitgegaan van 4 parkeerplaatsen per 100m² bvo. Gezien de totale oppervlakte aan centrumondersteunende functie 1.320m² bedraagt, dienen er 53 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. 3. Hotel Voor de parkeerbehoefte van het hotel wordt er uitgegaan van minimum 0,5 parkeerplaatsen per kamer en maximaal 1,5 parkeerplaatsen per kamer. Gezien de ligging van het nieuwe hotel kunnen we uitgaan van een gemiddelde parkeernorm van 1 parkeerplaats per kamer. Dit maakt dus dat er voor het hotel, 60 parkeerplaatsen moeten voorzien worden. 4. Totaal Uitgaande van de planontwikkelingen dienen dus ca. 180 bijkomende parkeerplaatsen te worden voorzien. Op het grafisch plan worden volgende nieuwe bijkomende zones voor parkeren voorzien, dewelke ruim voldoen aan het benodigde aantal: ondergrondse parkings (evt. met elkaar verbonden om capaciteit te verhogen) onder het nieuwe dorpsplein: - onder pleinwand 1 (hotelfaciliteit bij Ouwe Schuur, toegankelijk via de Hoeilaartsesteenweg) = 130 parkeerplaatsen - onder pleinwand 2 (woonfaciliteiten en centrumondersteunende functies, toegankelijk via de Terhulpensesteenweg) = 130 parkeerplaatsen een bovengrondse parkeerstrip langs de oostzijde van het nieuwe dorpsplein; op het grafisch plan aangeduid als zone voor parkeren in het groen (= hoogstammig groen met onder de bomen parkeermogelijkheden) = 114 parkeerplaatsen een bovengrondse parkeerzone t.h.v. de school; op het grafisch plan aangeduid als zone voor parkeren in het groen (= hoogstammig groen met onder de bomen parkeermogelijkheden) = 15-tal parkeerplaatsen De doelstelling omtrent parkeren is om het parkeren minder beeldbepalend te maken. Hiertoe worden de parkeerplaatsen grotendeels ondergronds ingepland, wordt er een parkeerstrook in het groen aangelegd en zal de parkeerstrip langs de Terhulpensesteenweg tegenover de Ouwe Schuur (een 50- tal) gedownsized worden. Het overaanbod in parkeerplaatsen wordt gecreëerd om de piekmomenten op te vangen. Deze piekmomenten zijn er vooral wanneer er een activiteit is in De Rang en/of De Oude Schuur. Door de parkeerstrip in het groen aan te leggen, krijgen de parkeerplaatsen echter geen beeldbepalende functie. 69

70 Hinderaspecten (lucht, geluid en licht, verenigbaarheid met de omgeving) Naar rustverstoring toe kan gesteld worden dat er geen aanzienlijke effecten te verwachten zijn voor het plan gezien: De activiteiten in de omgeving hebben nu reeds een zekere geluidsproductie (o.a. De Ouwe Schuur en de school). Het RUP zal een toename van functies en gegenereerd verkeer mogelijk maken, maar het bijkomend te verwachten aandeel aan de omgevingskwaliteit is beperkt. Er worden via het RUP geen activiteiten mogelijk gemaakt die significante luchtverontreiniging kunnen veroorzaken. De verkeersgeneratie is niet van die aard dat er aanleiding zou zijn voor overschrijding van de geldende normen (NOx, fijn stof, SO2 ). De activiteiten die mogelijk gemaakt worden via het RUP sluiten aan bij de activiteiten van een centrumomgeving. Er zal een grotere dynamiek (bezoekers hotel, nieuwe inwoners, personeel, leveranciers ) zijn binnen en in de nabije omgeving van het plangebied dan nu het geval is. Veiligheid Het RUP voorziet de inplanting van aandachtsgebieden. De meest nabije Seveso-inrichtingen bevinden zich op ca. 16,5 km waardoor er geen aanzienlijke effecten te verwachten zijn inzake externe mensveiligheid Milderende maatregelen Volgende milderende maatregelen worden reeds voorzien in het kader van het RUP: bij de volgende soorten vergunningsaanvragen wordt aangewezen een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht opdat de conformiteit met het RUP correct kan worden beoordeeld: een stedenbouwkundige aanvraag die betrekking heeft op de realisatie van een bruto bovengrondse vloeroppervlakte van m² of meer en/of 10 woningen of meer via nieuwbouw of uitbreiding van bestaande volumes, via afbraak van bestaande gebouwen gevolgd door herbouw of nieuwbouw, via herbestemming van niet-woongebouwen; een aanvraag tot verkavelingsvergunning waarbinnen hetzelfde aantal woningen of dezelfde bruto bovengrondse vloeroppervlaktes kunnen worden gerealiseerd; (een onderdeel van) een ondergrondse parkeerlaag; de uitbreiding van een school; herinrichten, herbouwen, verbouwen, aanbouwen aan een bijzonder (beeldbepalend) gebouw. 70

71 De inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering kan volgende extra informatie omvatten: info omtrent fasering, info omtrent bruto vloer oppervlaktes, info omtrent parkeerplaatsen, een beplantingsplan, info omtrent woontypologie, inplantingsstudie hotel- en congresfaciliteit, inplantingsstudie schoolgebouw, De ruimtelijke motivering bespreekt de bestaanbaarheid van het project in zijn omgeving. het nieuwe dorpsplein zal het best functioneren als het omringd is door gebouwen met een gemengd programma op het gelijkvloers. De centrumondersteunende functies moeten zich daarom op het gelijkvloers van de pleinwanden bevinden, er mogen geen blinde delen aanwezig zijn. Bomen en aantrekkelijk groen nemen een belangrijke plaats in bij het bieden van een hogere verblijfskwaliteit en het verschaffen van identiteit en karakter aan het nieuwe plein. In de verplichte inrichtingsstudie bij vergunningsaanvragen voor realisatie van het nieuwe plein moet daarom een beplantingsplan opgenomen worden. Om fietsgebruik te stimuleren worden minstens dubbel zoveel fietsstelplaatsen voorzien dan bovengrondse autoparkeerplaatsen en op plaatsen die zowel vanaf het openbaar domein als vanaf de respectievelijke bestemming minstens even toegankelijk en bereikbaar zijn als de autoparkeerplaatsen; Volgende milderende maatregelen worden bijkomend voorgesteld vanuit de discipline Mens: Herinrichting van de doortocht van de Terhulpensesteenweg met voldoende aandacht voor de zwakke weggebruiker en de doorstroming van het openbaar vervoer. De parkeerplaatsen voor de school sluiten bij voorkeur op compacte wijze aan bij de bestaande schoolvoorzieningen teneinde onnodig open ruimte in te nemen. Bepaalde bovengrondse parkeerplaatsen in het centrum voorzien voor kort gebruik overdag, de ondergrondse voor langer parkeren Conclusie Er zijn, indien er rekening gehouden wordt met de milderende maatregelen, vanuit de discipline mens geen significante negatieve effecten te verwachten door uitvoering van het RUP Leemten in de kennis Er zijn niet onmiddellijk leemten in de kennis vastgesteld die ervoor zorgen dat een effect niet beoordeeld kan worden Grensoverschrijdende effecten Het plangebied ligt op ca.1,3 km van het Waals Gewest en ca. 6 km van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Gelet op de ligging van het plangebied, de schaal van de ontwikkeling en het ontbreken van aanzienlijke milieueffecten wordt geconcludeerd dat er geen gewest- of landsgrensoverschrijdende effecten zullen voorkomen. 71

72 Disciplineoverschrijdende conclusie onderzoek milieueffecten Gelet op de ligging van het plangebied, de maatregelen die kunnen worden ingebed in het RUP en het ontbreken van aanzienlijke milieueffecten, rekening houdend met de milderende maatregelen, wordt geconcludeerd dat er geen significant negatieve effecten zullen voorkomen n.a.v. het RUP Centrum Maleizen. Het RUP, dat voorwerp vormt van dit onderzoek tot milieueffectenrapportage, valt bijgevolg niet onder de plan-mer-plicht zoals voorzien in het plan-mer-decreet van 27/04/2007. De plan-mer screening werd goedgekeurd op , met als besluit dat er geen plan-mer nodig is. De milderende maatregelen die in aanmerking komen zijn gedifferentieerd per categorie vermeld. 3.4 Algemene synthese Niettegenstaande het RUP is vrijgesteld van een plan-mer (zie bijlage Ontheffingsbeslissing MER-screening), wordt aandacht besteed aan de bevindingen volgend uit de plan-mer screening. Zo wordt aandacht besteed aan: de behandeling van het oppervlaktewater naar infiltratie, buffering en erosiewerende maatregelen (vb. parkgebied achter de school of buffering nieuw dorpsplein); de verhoging van het ecologisch karakter door het aanplanten van hoogstammig groen (vb. opleggen van een minimum norm) en gebruik te maken van inheemse soorten; het landschap(pelijk karakter) door de aanleg en inrichting van het publiek domein, in overeenstemming te brengen met karakteristieken van het bebouwd perifeer landschap (vb. Karakteristieke openvolging van open-ruimtekamers, bosmassieven, bebouwing) (vb. De kern in het BPL zichtbaar maken door middel van hoogstammig groen aan te planten dat de kern begrensd); inzetten op milderende maatregelen tengevolge van de mens, in het bijzonder naar ontsluiting en verkeersleefbaarheid, namelijk de aanleg van de verkeers- en verblijfsfunctie (Categorisering van de wegen en publiek domein); alsook naar het parkeervraagstuk, dat meer aandacht vraagt dan men op het eerste zicht zou vermoeden, i.e. oplossingen om het parkeren minder beeldbepalend te maken en voldoende capaciteit uit te bouwen. Aanvullend aan de context met betrekking tot verkeer, mobiliteit en publieke ruimte zijn de volgende bepalingen van toepassing: De context uit het mobiliteitsplan dat van toepassing is voor het centrum van Maleizen: de wegencategorisering, parkeerbeleid; Het bovenlokaal fietsroutenetwerk; De in 2008 goedgekeurde start- en projectnota voor een module 10 en 13 rond het centrum van Maleizen en de school. In het plangebied zijn de Buurtwegen nrs. 1 en 2; en Voetwegen nrs. 106 en 215 gelegen, bijgevolg zijn van toepassing in dit plan: Naleving van de bepalingen van het provinciaal politiereglement op buurtwegen; 72

73 Verplaatsen van buurt- en/of voetwegen die niet volledig vrij en/of toegankelijk zijn volgens de procedure voorzien in de betreffende regelgeving; De procedure van rooilijnen voor het verbreden van buurt- en voetwegen onmiddellijk starten na de goedkeuring van het RUP door de deputatie. Zolang het tracé van de buurt- en/of voetwegen niet aangepast is, kunnen er geen stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd worden; De wijzigingen van openbaar domein door dit RUP zijn eveneens onderwerp het onderwerp van de procedure tot wijziging van de atlas der buurtwegen 73

74 74

75 4. Specifieke ruimtenoden De 10 zwaartepunten die het vraagstuk in dit RUP bepalen zijn toegelicht onder knelpunten en potenties (zie 2.2). De juridische (3.1), beleidsmatige (3.2) randvoorwaarden, alsook de randvoorwaarden die volgen uit relaties tot andere instrumenten (3.3) sturen mee de vraag en de uitkomst. Gezien de complexe planningsopgave is er gekozen voor de opmaak van een masterplan. De focus daarvan ligt op de ontwikkeling van een nieuw dorpsplein, maar vertrekt in zijn geheel bij de 10 zwaartepunten. Deze zijn in overleg geaggregeerd tot 3 deelruimten, i.e. de school (I); het parkgebied (II); en het centrum (III). (IV) is een deelruimte die buiten het plangebied valt, i.e. bedrijvigheid langsheen de Terhulpensesteenweg richting de E De school 2. Het lint 3. Het park en huis Michiels 4. De kerk en de oude begraafplaats 5. De Ouwe Schuur 6. Het nieuwe dorpsplein 7. Het voormalige Fortiskantoor 8. De Terhulpensesteenweg 9. De parkdoorsteek in BPA Het bebouwd perifeer landschap De verschillende ruimteclaims worden herleid tot: De (deelruimte) school heeft nood aan de mogelijkheid tot zonevreemde uitbreiding, een goede verkeersafwikkeling (aanleg zoen & zoefzone s, incl. halte voor openbaar vervoer), een beperkte parkeervoorziening op eigen terrein, die bereikbaar is via de Terhulpenssteenweg; De deelruimte parkgebied wordt bepaald door het Michielspark, dat de potentie heeft aan te takken op de parkdoorsteek van BPA 49. Dat laatste is de eigenlijke interface tussen de schoolomgeving, het centrum en park Michiels. Het lint in deze deelruimte wordt op termijn, bij de heraanleg van de Terhulpensesteenweg, geraakt door een rooilijn. Deze zone wordt in de definitieve afbakening van het RUP weerhouden, omdat het RUP geen nieuwe rooilijn vastlegt en omdat de gewenste ontwikkelingen gerealiseerd kunnen worden binnen de vigerende plannen, i.e. gewestplan en de Vlaamse Ruimtelijke Codex. Het huis Michiels vraagt gezien de beeldbepalende waarde om de nodige omzichtigheid bij renovatie en/of aanbouw; In de deelruimte centrum wordt een nieuw dorpsplein met pleinwanden op schaal van Maleizen ontwikkeld, met een vista op het achterliggende landschap. Maleizen is geselecteerd als te verdichten kern in het bebouwd perifeer landschap en heeft nood aan bijkomende centrumondersteunende functies. De deelruimte centrum vraagt om een veilige en leesbare inrichting. Binnen dit deelgebied dient tevens het voormalige Fortiskantoor herbestemd te worden, alsook een deel van pleinwand 75

76 3 (zie Figuur 15 en Figuur 7). Bijkomend dient een oplossing gevonden te worden voor de algemene hoge parkeerdruk in het centrum, in het bijzonder bij piekmomenten. Figuur 34: Aggregatie van de deelruimten in het masterplan. 76

77 4.1 Deelruimte van de school Toelichting context Betreft: Vrije basisschool van het vrij gesubsidieerd onderwijs (VSKO-nr 1537, Inst nr ), Terhulpensesteenweg 524, 3090 Overijse (Maleizen) De school heeft nood aan uitbreiding. Alleen al de 3 containerklassen vooraan op de speelplaats wijzen op een acuut tekort aan klaslokalen. Wanneer Maleizen verdicht, heeft dat sowieso een verhoogde vraag naar ruimte voor school tot gevolg. Die vraag ligt in het verlengde van de vraag naar centrumondersteunende functies voor een kern die men wil laten verdichten in het bebouwd perifeer landschap. Het WUG (BPA 49) en de verdichting van het centrum, i.e. voornamelijk de pleinwanden en het Fortisgebouw, wijzen samen in de richting van maximaal 189 bijkomende woongelegenheden. Gedifferentieerd zijn dat 139 woongelegenheden in het WUG en 50 in het centrum. Het gedifferentieerd woningaanbod in rekening gebracht verhoogd het aantal gezinnen met kinderen en dus de vraag naar ruimte voor school. Een goede inschatting van de bijkomende ruimte voor klaslokalen blijft echter moeilijk. Momenteel is de verkeersafwikkeling aan de school niet ideaal, er is nauwelijks ruimte om de kinderen op een veilige manier af te zetten en op te halen. Men wil dit verhelpen door een zoen en zoef zone (Z&Z) aan te leggen in combinatie met een halte voor het openbaar vervoer (zie Figuur 37). De ruimte voor de Z&Z aan te leggen wordt voorzien ter hoogte van de huidige speelplaats waar de 3 containerklassen staan, als uitbreiding van de Terhulpensesteenweg. De aanleg is in handen van het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV). Niettegenstaande de heraanleg van de Tehulpensesteenweg de verkeers- en verblijfsruimte ten goede zal komen, kan de uitvoering op zich laten wachten. Volgens het plan dat nu op tafel ligt raakt de nieuwe rooilijn immers bepaalde gebouwen (voornamelijk huizen) langsheen de Terhulpensesteenweg. Een as-verschuiving van de weg kan mogelijk een uitweg bieden, maar dat vraagt om bijkomend onderzoek van AWV en behoort niet tot de opdracht van dit RUP. De Z&Z kan afzonderlijk gerealiseerd worden als een vooruitgeschoven fase van de heraanleg van de steenweg. Volgens de juridische randvoorwaarden is een deel van het belendende natuurgebied dat gebruikt wordt als akkerland - naast en achter de school - in eigendom van de school (zie Figuur 36). Het deel in eigendom betreft het deel achter de school, dat de verbinding maakt met de Ranklaan. Dit stuk natuurgebied dat zonevreemd gebruikt wordt heeft bepaalde potenties. Meer bepaald biedt het de mogelijkheid om de school te laten uitbreiden in het deel dat aansluit aan de Terhulpensesteenweg. Hierdoor kan de ruimte voor de speelplaats en de 3 containerklassen die de school ontzegd wordt in functie van de aanleg van Z&Z gecompenseerd worden. Tevens biedt de ruimte achter de school de mogelijkheid om een alternatieve ontsluiting weg van de Terhulpensesteenweg en dus meer veilig te realiseren voor zachte weggebruikers (bezoekers / gebruikers van de school). De school kan immers langs achter via de Ranklaan aantakken op de parkdoorsteek van BPA 49 (zie Figuur 35 rechts) en dus ontsluiten richting de verdichting van Maleizen (BPA49 en het centrum), maar het biedt ook ontsluiting naar de wijken gelegen in het bebouwd perifeer landschap in westelijke richting Conclusie Concreet is het voorstel om het deel natuurgebied in eigendom van de school te herbestemmen naar enerzijds zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen voor het deel dat aansluit op de Terhulpensesteenweg en anderzijds het deel dat achter de school ligt te herbestemmen naar zone voor park (zie Figuur 36 voorstel RUP). Een dergelijke herbestemming laat toe om de school beperkt te laten uitbreiden; een goede verkeersafwikkeling te realiseren, zowel langs de Terhulpensesteenweg, als een alternatieve ontsluiting richting BPA 49. Bijkomend kan de aanleg als park de grens van het dorp scherp stellen (cfr. hoogstammig groen aan de andere kant van het dorp ter hoogte van het Fortisgebouw) en bijdragen tot de algemene herkenbaarheid en identificatie van de kern in het bebouwd perifeer landschap. De school kan het park (deels / beperkt) gebruiken als ontspanningsruimte. Verder kan een doorsteek voor gemengd verkeer van de Terhulpensesteenweg tot in de zone voor nuts- en 77

78 gemeenschapsvoorziening het parkeerprobleem van de school tegemoet treden. Men kan bij de uitbreiding van de school namelijk voorzien dat er ondergronds geparkeerd kan worden, i.e. onder het (nieuwe) schoolgebouw of de nieuw aan te leggen speelplaats (binnen de blauwe zone). Tevens kan de doorsteek voor gemengd verkeer aantakken op de ontsluiting voor zachte weggebruikers richting de Ranklaan doorheen het nieuwe parkgebied en kan de circulatie om en rond de school als volledig beschouwd worden. Als gevolg van deze redenering werd er voorgesteld om de aansluiting van de Ranklaan met het nieuwe parkgebied ook te voorzien van kleine Z&Z, voor de bezoekers die uit de achterliggende wijken komen. Op die manier wordt de Z&Z aan de Terhulpensesteenweg deels ontlast. De herbestemming van natuur - zonevreemd gebruikt als akkerland - naar bestemmingsgebied park komt, mits een goede aanleg tegemoet aan de wenselijke erosiebestrijdende maatregelen zoals opgegeven in de plan-mer screening (zie Figuur 20). Figuur 35: Locaties voor de Z&Z aan de Terhulpensesteenweg (foto links ) en de aansluiting achter de school via de Ranklaan op de parkdoorsteek van BPA 49 (foto rechts ). 78

79 Figuur 36: Deelgebied de school (vlnr) de feitelijke toestand, het gewestplan, een luchtfoto en het voorstel volgens het RUP. 79

80 Figuur 37: Plan aanleg Z&Z Terhulpensesteenweg zoals het nu op tafel ligt (anno 2012) Deelruimte parkgebied 80

81 4.2 Deelruimte parkgebied Toelichting context Betreft: Het park Michiels en de parkdoorsteek van BPA 49, de zone van het lint, het huis Michiels en bijkomend aandacht voor de oversteekbaarheid van de Terhulpensesteenweg ter hoogte van het park.. Hoewel het park Michiels identiteitsbepalend is voor de kern van Maleizen, ligt het er door de slechte inrichting van de Terulpensesteenweg verweesd bij. Het heeft nochtans de potentie om bij te dragen aan de ontwikkeling van een kwalitatieve publieke ruimte. De Chiro heeft zijn lokalen achterin het park (in het agrarisch gedeelte, voorbij de eerste 50m). Een goede en veilige ontsluiting van het park naar de omgeving en in het bijzonder naar de parkdoorsteek van BPA 49 komt deze activiteit en andere potentiële bezoekers / gebruikers van het park ten goede. De eerste 50m vanaf de openbare weg staat ingekleurd als, woongebied met landelijk karakter (roodwit gestreepte pyjama). Dit bestemmingsgebied wordt ingezet als planologisch ruilmiddel om tegemoet te komen aan andere bestemmingswijzigingen binnen het RUP (zie 3.1.3). Het wordt omgezet naar parkgebied (groen). De parkdoorsteek van BPA 49 behoort niet tot dit RUP, maar de perimeter van het RUP sluit erop aan via een doorsteek doorheen de zone van het lint (zie verder en zie Figuur 41, zone in blauwe omranding aangeduid). De parkdoorsteek van BPA 49 heeft de potentie de verschillende uiteengelegde functies en parkgebieden in het RUP te verbinden, i.e. het park op de site van de school, het park Michiels, en zoals zal blijken de omgeving van het centrum en het nieuwe dorpsplein (zie deelruimte centrum). Het verbinden van de verschillende zones voor park kan leiden tot een parkachtige inrichting en identiteit van de kern. Om de interface te laten functioneren dient aandacht besteed te worden aan enkele ontbrekende schakels, i.e. de oversteekbaarheid van de Terhulpensesteenweg ter hoogte van het Park Michiels, het aantakken van de school en de connectie naar het centrum (zie Figuur 52 enfiguur 53 onder 4.4). Hoewel de volgende zone uiteindelijk werd weerhouden uit het RUP, omdat de gewenste ontwikkelingen mogelijk zijn binnen de bestemmingen van de vigerende juridische doucumenten (i.e. wonen met landelijk karakter op het gewestplan en de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening), wordt deze zone hier toch toegelicht omdat het inzicht geeft in de probleemstelling die zich stelt op die locatie indien de Terhulpensesteenweg heraangelegd wordt volgens het plan dat nu (anno 2012) op tafel ligt. Het betreft de zone van het lint, i.e. zone waarvan de gebouwen direct aansluiten op de Terhulpensesteenweg (zie Figuur 39 - plan). De huizen die het lint vormen verwijzen naar de morfologie van het straatdorp, ze hebben een (zeer) beperkte beeldbepalende waarde (zie Figuur 39 - foto). De rooilijn die ontstaat door de heraanleg van de Terhulpensesteenweg zoals die nu is uitgetekend raakt de huizen van het lint. Het bepalen van de nieuwe rooilijn behoort niet tot de opgave van dit RUP. Potentieel - onder voorbehoud van een meer gedetailleerde studie kan het tracé aangepast worden en de desbetreffende gebouwen alsnog vrijwaren. Er is nog beperkt ruimte ter beschikking aan de kant van het park, waardoor een as-verschuiving van de weg misschien een oplossing biedt. Maar sowieso is de ruimte voor een kwalitatieve ontwikkeling van de omhullende van de weg beperkt. Wanneer de woningen op termijn naar achter geschoven worden en de ontwikkelingsschets van Figuur 38 gevolgd wordt, ontstaat er een morfologie die meer aansluit bij de omliggende bebouwing, i.e. meer richting vrijstaande en half-open bebouwingen met voortuinstrook, cfr. woongebied met landelijk karakter. De huizen kunnen dan op een meer kwalitatieve manier ontwikkeld worden die voldoen aan de energieprestatie en comfortnormen van vandaag en morgen. Vermits dergelijke ontwikkeling niet in één keer ontwikkeld kan worden, kan een voorstel op temrijn zijn een dubbel ontwikkelingsspoor toe te laten voor de gebouwen in dit specifieke gebied. Men kan enerzijds voorzien een beperkte renovatie binnen het bestaand volume volgens de bestaande rooilijn toe te laten. Hierbij doet men afstand van de meerwaarde en is er een beperkte uitbreiding mogelijk (tot maximum 20 vierkante meter en maximum 15 meter diep). Anderzijds kan men opteren voor nieuwbouw, die meer naar achter wordt opgericht volgens een nieuw te bepalen rooi- en bouwlijn, die rekening houdt met en bepaald wordt door de heraanleg van de Terhulpensesteenweg. 81

82 Bij deze ontwikkeling is het bedoeling dat de morfologie van de aaneengesloten bebouwing verdwijnt en dat er doorzichten ontstaan middels het toepassen van bouwvrije zijtuinstroken en de ontwikkeling van kopgebouwen (zie Figuur 38). Voor de zone die bepaald wordt door de percelen die de hoek vormen van de Terhulpensesteenweg en de Schoolstraat moet op termijn mogelijk een afzonderlijke oplossing gezocht worden, vermits achteruit bouwen om de nodige ruimte te vrijwaren quasi uitgesloten is. Het gebouw behorend en grenzend aan het park Michiels (het zogenaamde huis Michiels ) wordt als een bijzonder gebouw bestempeld omwille van de kenmerkende gezichtswaarde. Dit gebouw heeft evenwel geen officieel beschermingsstatuut (zie Figuur 24). Het is een halfopen bebouwing dat toe is aan renovatie en waartegen aangebouwd mag worden. Dat vraagt gezien de beeldwaarde om het nodige respect Conclusie Concreet is het voorstel om de eerste 50 meter van het park Michiels te herbestemmen (planologisch ruilmiddel) van woongebied met landelijk karakter naar zone voor park. Hiermee wordt het huidig gebruik bevestigd. Er moet gelet worden bij de heraanleg van de Terhulpensesteenweg dat er kwalitatieve en veilige goed zichtbare oversteek gerealiseerd wordt om het park Michiels met de parkdoorsteek van BPA 49 te verbinden. De zone van het lint wordt uit het RUP weerhouden, gezien het bepalen van de rooilijn niet tot de opdracht van het RUP behoort. Wat ter discussie op tafel heeft gelegen voor het lint in figuur 38 is niet van toepassing. Voor het huis Michiels zal steeds gevraagd worden een inrichtingsstudie en een ruimtelijke motivering op te maken, zowel voor het eigenlijk pand, als wat er tegenaan gebouwd kan worden. Tracé Terhulpensesteenweg op tafel anno 2012 Figuur 38: Ontwikkelingsperspectief zone van het lint. Het is de doelstelling voor deze zone een nieuwe naar achter geschoven gebouwenlijn langsheen de Terhulpensesteenweg te ontwikkelen, waarbij doorzichten ontstaan door bouwvrije zijtuinstroken in combinatie met kopgebouwen te ontwikkelen. Een kopgebouw is het eerste / laatste gebouw in een aaneengesloten rij woningen. 82

83 Figuur 39: Tracé Terhulpensesteenweg zoals het op tafel ligt anno 2012 Figuur 40: Opbouw wegprofiel Terhulpensesteenweg volgens categorisering 83

84 Figuur 41: Deelgebied park aanduiding van het weerhouden lint in blauw en aansluiting van de parkdoorsteek BPA 49 en park Michiels, (vlnr) feitelijke toestand, gewestplan, luchtfoto en voorstel RUP 84

85 4.3 Deelruimte centrum Toelichting context Betreft: In het centrum wordt een nieuw dorpsplein met pleinwanden op schaal van Maleizen ontwikkeld, met een vista op het achterliggende landschap. Maleizen is geselecteerd als te verdichten kern in het bebouwd perifeer landschap en heeft nood aan bijkomende centrumondersteunende functies. De deelruimte centrum vraagt om een veilige en leesbare inrichting. Binnen dit deelgebied dient tevens het voormalige Fortiskantoor herbestemd te worden, alsook de derde pleinwand, beiden gelegen in agrarisch gebied. Bijkomend dient een oplossing gevonden te worden voor de algemene hoge parkeerdruk in het centrum, in het bijzonder bij piekmomenten. Het nieuwe dorpsplein wordt volgens de structuurschets voor Maleizen ontwikkeld in een zone voor agrarisch gebied (zie en voor wat betreft de plancompensaties) dat in eigendom is van de uitbater van de Ouwe Schuur, dhr. Knaepen. Het plein wordt volgens de structuurschets (zie Figuur 15) begrensd door 3 pleinwanden, waarvan 2 nieuw op te richten en 1 bestaande, i.e. de lintbebouwing aan de overzijde van de Terhulpensesteenweg en grenzend aan de bestaande centrumparking (zie 2.2 zone 5, onderste foto). De 2 nieuw op te richten pleinwanden moeten de overgang maken tussen enerzijds het gebouw van de Ouwe Schuur, de derde pleinwand en anderzijds het voormalige Fortiskantoor, dat samen met de achterliggende appartementsgebouwen een morfologische schaalbreuk vormt in het landschap. De monumentale watertoren gekaderd in de vista, alsook de vista zelf zijn mee bepalend voor de overgang (Figuur 50). Het hiervoor beschreven ensemble legt bijkomende randcriteria op, naast het wenselijk programma, aan de vraag : Wat is een plein op schaal van Maleizen?. Er is uitvoerig over deze vraag gediscussieerd op basis van het masterplan dat werd opgemaakt, alsook op basis van een (onafhankelijk) voorontwerp dat eerder werd opgemaakt op vraag van dhr. Knaepen (zie Figuur 44). Het voorontwerp werd niet weerhouden en er werd aan de hand van de opmaak van een masterplan een nieuw voorstel uitgewerkt (zie Figuur 47). Het betreft een plein voor een kern in het bebouwd perifeer landschap. De kern is afwisselend opgebouwd uit bebouwing, bosmassieven en openruimtekamers doorweven met lineaire infrastructuur. Gelet op de potentie een parkachtige structuur voor Maleizen te ontwikkelen (zie 4.2, deelgebied park en 4.4, de slotconclusie voor een parksingel), wordt het resultaat voor het plein als volgt opgevat (zie Figuur 47): het eigenlijk plein wordt gezien als een open plek in het bos, hier een open plek in een parkomgeving; de randen worden in een eerste lijn bepaald door hoogstammig groen, die de vista op het landschap begeleiden; de randen worden in een tweede lijn bepaald door randbebouwing (de twee pleinwanden); het bijkomend aanplanten van hoogstammig groen langs de Terhulpensesteenweg, herhaalt het voorgaande principe in de richting van de derde pleinwand; de 4 de zijde wordt bepaald door de vista met watertoren, waarbij de open plek (het eigenlijke plein) een anti-chambre vormt naar het achterliggende open-ruimte landschap. Om het laatste punt te bewerkstelligen verspringt de aanleg van het hoogstammig groen, zodat het eigenlijk plein als een kamer op schaal van Maleizen ervaren wordt en tegelijk ontstaat een promenade van de Terhulpensesteenweg naar de vista toe. Het nieuwe dorpsplein is gelegen in wat benoemd wordt als het centrum van de kern Maleizen. De omliggende bebouwing is oranje aangeduid, wat betekent dat er ruimte is voor nevenbestemmingen aan het wonen (tot 50%). Voor wat de nieuwe pleinwanden betreft kunnen op het gelijkvloers gedeeltelijk centrumondersteunende functies ondergebracht worden zonder dat deze aan het wonen gekoppeld zijn, mits respect voor het naburige wonen. Dat kunnen vrije beroepen en diensten zijn, alsook aan het wonen verwante activiteiten. Hieronder worden verstaan: handel, horeca, kleinwinkelbedrijf, kantoren, diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen tot 85

86 en met een maximum van 1000 vierkante meter, i.e. conform de omzendbrief RO 2011/01 5, en rekening gehouden met de overige stedenbouwkundige regels- en richtlijnen, zoals goede ruimtelijke ordening die onder andere de draagkracht van het gebied bewaakt. Zoals te zien op Figuur 7 zijn een deel van de derde (bestaande) pleinwand en het voormalige Fortiskantoor gelegen in serregebied en worden herbestemd naar zone voor wonen centrum (oranje) (zie grafisch plan in bijlage). Deze herbestemming valt binnen de onderhandelde plancompensaties (zie en 3.1.3), het betreft een correctie van uitzonderingen die in het verleden gepleegd zijn. Het Fortiskantoor sluit aan op het centrum, er worden een 24-tal woongelegenheden ondergebracht, waarbij het parkeren op het eigen terrein wordt opgelost in 2 lagen ondergrondse parkeergarage. Een veilige en leesbare omgeving voor het centrum kan slechts gerealiseerd worden mits een goede aanleg van de Terhulpensesteenweg en haar omhullende. De Terhulpensesteenweg is geselecteerd als secundaire weg type III. De hoofdfunctie van een secundaire weg type III is een belangrijke fiets- en openbaar vervoersas voor lokale (fiets) en regionale (openbaar vervoer) verbindingen. Voor autoverkeer heeft de weg haar regionale verbindingsfunctie verloren. Er zijn geen recente telgegevens beschikbaar, maar er wordt gesteld dat er voldoende restcapaciteit aanwezig is op de Terhulpensesteenweg (zie plan-mer screening Mobiliteit). De verkeersleefbaarheid wordt op deze wegen verhoogd in de kernen door gebruik te maken van het doortochtconcept, die onder andere de oversteekbaarheid ten goede komt. Er wordt tevens gezorgd voor een eenduidige en harmonieuze aanleg van de publieke ruimte, die de leesbaarheid van het centrum verhoogd en in de mate van het mogelijk wordt een drempelloze aanleg nagestreefd, die de toegankelijkheid van het centrum ten goede komt. Het centrum kent een vrij hoge parkeerdruk, maar er zijn geen exacte tellingen voor handen. In het centrum worden tussen de 61 en 63 (55 centrumparking + 6 à 8 aan de kerk) parkeerplaatsen geteld (zie Figuur 42). Dat is zonder de (illegale) parking van de Ouwe Schuur gerekend. Het is niet bekend hoeveel parkings de Ouwe Schuur aanbiedt. Een onafhankelijke voorstudie besteld door de heer Knaepen (eigenaar Ouwe Schuur) wijst op 187 parkeerplaatsen (zie Figuur 44). In dat voorstel is de centrumparking neergeschaald van 55 naar 38 parkeerplaatsen. Dat brengt het aantal parkeerplaatsen voor het centrum ergens tussen de 233 (187 Ouwe Schuur + 38 centrumparking + 8 kerk) à ( ) 250 parkeerplaatsen. Volgens de plan-mer screening moeten er een 180 bijkomende parkeerplaatsen voorzien worden. Wanneer we dit in detail bekijken en nuanceren komt men volgens de normen uit de plan-mer screening uit op de volgende cijfers: - In het voormalige Fortiskantoor worden 24 wooneenheden voorzien, maar die worden op eigen terrein opgelost; - Er worden 26 bijkomende wooneenheden in het centrum, gerealiseerd, dat is in één of een combinatie van beide pleinwanden. Aan 1 parkeerplaats per wooneenheid geeft dat 26 parkeerplaatsen; - Bezoekers wooneenheden, volgens de plan-mer screening, 26 x 0,3=7,8, i.e. 8 extra parkeerplaatsen; 5 Omzendbrief RO 2011/01 betreft het afwegingskader voor grootschalige detailhandel groter dan 1000 vierkante meter. In de praktijk is een heel gamma aan locatietypes mogelijk en dus onmogelijk voor elk type een specifieke omschrijving te geven. Er worden een 6- tal grote categorieën opgegeven. Hoewel de centrumondersteunende functies die in het plangebeid van dit RUP kunnen ontwikkeld worden sensu strictu niet onder de omzendbrief vallen, kan de omzendbrief als richtinggevend genomen worden. Een van de zes categorieën is van toepassing op Maleizen, meer bepaald Dorpskernen in het buitengebied en die wordt bepaald als volgt: De dorpen in het buitengebied hebben in vele gevallen een detailhandelsaanbod uitsluitend gericht op de lokale markt, maar in andere gevallen is het aanbod volledig verloren gegaan en is er vraag naar aanbod voor dagelijkse goederen. De dorpskernen moeten zich geconcentreerd verder kunnen ontwikkelen om het voorzieningenniveau lokaal op een goed niveau te krijgen zodat verplaatsingen met de auto niet altijd noodzakelijk zijn. 86

87 - - - Voor de bestaande pleinwand 3 worden momenteel 55 parkeerplaatsen geteld, die als richtinggevend genomen worden, gezien nagenoeg de gehele 3 de bestaande pleinwand uit appartementen is opgebouwd; Centrumondersteunende functies (exclusief het hotel) aan 4 parkeerplaatsen per 100 vierkante meter benedenvloeroppervlakte (bvo). Er zijn verschillende configuraties mogelijk binnen de beschikbare vloeroppervlakte waar centrumondersteunende functies kunnen ingericht worden. In de plan-mer screening gaat men uit van de opgave in het masterplan (dat is één mogelijk scenario) en dat is 1320 vierkante meter (volgens een versie met 2 evenwijdige pleinwanden), wat de parkeervoorziening op (1320/100x4) 53 parkeerplaatsen brengt. In een ander scenario waarbij alle benedenvloeroppervlakte gerekend wordt waar centrumondersteunende functies ontwikkeld kunnen worden die niet gekoppeld zijn aan het wonen rekenen we (pleinwanden 1 en 2) 3550 vierkante meter (respectievelijk vierkante meter). Dat geeft in dit absoluut scenario 3550/100x4 = 142 parkeerplaatsen. De uitkomst van dit scenario wijst uit dat er enkel al vanuit het parkeervraagstuk ten allen tijde vermeden moet worden dat alle benedenoppervlaktes van de 2 pleinwanden omgezet kunnen worden in centrumondersteunende functies. Een gedifferentieerde oplossing is wenselijk. In een derde scenario rekenen we voor de centrumondersteunende functies een absoluut maximum van 50% van de beschikbare oppervlakte. Dat geeft 3550/2= 1775/100x4= 71 parkeerplaatsen te voorzien voor centrumondersteunende functies. Voor de parkeerbehoefte van het hotel wordt in de plan-mer screening uitgegaan van 1 parkeerplaats per kamer, dat brengt de vraag voor een hotel van 50 kamers op 50 parkeerplaatsen en geen 60 zoals gesteld in de plan-mer screening. Telt men alles op voor het voorgaande, dan bekomt men: 26 (wonen) + 8 (bezoekers wonen) + 55 (indicatief bestaande parking) + 71 (centrumondersteunende functies) + 50 (hotel) = 210 parkeerplaatsen. Deze berekening houdt nog geen rekening met eventuele bezoekers van de Rank, die vermoedelijk wel werden ingerekend in de onafhankelijke voorstudie die dhr. Knaepen heeft laten uitvoeren. Tevens zit in de berekening hiervoor geen cijfer voor de bezoekers die de Ouwe Schuur bezoeken zonder gebruik te maken van het hotel. Waardoor we kunnen stellen dat het verschil tussen 233 en 210 parkeerplaatsen relatief is. Gesteld dat het nieuwe dorpsplein dat aansluiting geeft op het omringende landschap via een parksingel, een ideale uitvalsbasis is voor een rit met de fiets of een wandeling in de omgeving en men dus bijkomende bezoekers kan verwachten. Uit het voorgaande volgt dat het lijkt aangewezen een capaciteit te voorzien van 233 parkeerplaatsen als richtinggevend cijfer, met de mogelijkheid dit op te trekken tot 250 wanneer men daadwerkelijk de projecten begint te ontwerpen. 87

88 Figuur 42: Luchtfoto parkings centrum Figure 43: Foto s Parkings centrum In het masteplan zijn momenteel tussen de 196 en 240 parkeerplaatsen realiseerbaar, bestaande uit een mix ondergrondse (onder de pleinwanden verplicht) en bovengrondse parkeerplaatsen (parkeren onder hoogstammig groen) aan de noordoostelijke zijde van het plangebied en beperkt op de voormalige centrumparking op de Terhulpensesteenweg aansluitend op pleinwand 3 (zie Figure 45, Figuur 47 en Figuur 48). Zoals gesteld in de plan-mer screening is de doelstelling om het parkeren minder beeldbepalend te maken. Het overaanbod in parkeerplaatsen wordt gecreëerd om piekmomenten op te vangen, een combinatie van activiteiten in de Ouwe Schuur met toekomstig hotel en/of de Rank, in combinatie met het verhogen van de centrumondersteunende functies en bijkomende woningen.

89 Figuur 44: Onafhankelijke voorontwerpstudie in opdracht van dhr. Knaepen, eigenaar van de Ouwe Schuur Figure 45: Simulatie parkeren masterplan Centrim, RUP Maleizen Voor wat het masterplan betreft (zie Figuur 47) werd de optie gekozen met 1 pleinwand haaks op de Terhulpensesteenweg, i.e. de westelijke pleinwand aansluitend op de Ouwe Schuur en die kan 3 bouwlagen hoog worden. De tegenoverliggende oostelijke pleinwand wordt schuin geplaatst, omdat dit een aantal voordelen met zicht meebrengt, we zetten hier de belangrijkste op een rijtje: een goede oriëntatie naar bezonning resulteert in Oost-West gerichte doorzonwoningen; een plein dat absoluut autovrij blijft, door een zone voor gemengd verkeer achter de pleinwand te ontwikkelen; met slechts één zone voor conflict aansluitend aan de Terhulpensesteenweg; meer ruimte voor hoogstammig groen; dat de vista op het achterliggende landschap begeleidt; achteraan komt bijkomend ruimte vrij, die op het masterplan staat aangeduid als een terras voor een brasserie; in plaats van één voorkant met achterkant, worden de gevels van de pleinwand allemaal voorkant; 89

90 4.3.2 Conclusie Concreet is het voorstel om agrarisch gebied (deels serregebied) en woongebied met landelijk karakter te herbestemmen naar zone voor wonen centrum (oranje), deels zone voor publieke ruimte (geel met overdruk) en zone voor parkgebied (deels met overdruk). Dit gebeurt zowel om een juridische oplossing te bieden aan enkele zonevreemde gebouwen, alsook voor de realisatie van een nieuw dorpsplein met pleinwanden en centrumondersteunende functies in overeenstemming met de bepalingen van dit RUP, alsook de ontwikkelingsschets voor Maleizen in het gemeentelijk structuurplan van Overijse (de beleidsplannen). Hierna volgen de gesynthetiseerde plannen van het masterplan gevoegd, die volgen uit de voorgaande analyses en werkvergaderingen. Figuur 46: Deelruimte Centrum, (vbno en vlnr) Feitelijke toestand; het gewestplan; luchtfoto met aanduiding van te verbinden ruimtekamers in het gebied; en het voorstel in het RUP. 90

91 4.3.3 Masterplan Centrum Maleizen Figuur 47: Masterplan Centrum Maleizen - maaiveld 91

92 Figuur 48: Masterplan Centrum Maleizen ondergrondse parkings van de pleinwanden en het voormalige Fortiskantoor 92

93 Het functioneren van het plein ligt besloten in de doorsnede, ze visualiseert op welke manier de randen en het plein kunnen functioneren in functie van de ruimtelijke en sociale beleving. De doorsnede toont de dubbele rand, i.e. op de eerste plaats een rand van groen, die een bufferzone tussen de bebouwing en het eigenlijke open plein definieert en op de tweede plaats een rand van bebouwing, die grens scherp stelt. De beide planwanden zijn langs de achterzijde bereikbaar, via luwe gemengde verkeer- en verblijfsvelden onder hoogstammig groen. Het parkeren in het centrum wordt deels ondergronds opgelost. Figuur 49: Masterplan Centrum Maleizen - Indicatieve richtinggevende doorsnede nieuw dorpsplein. Figuur 50: Masterplan Centrum Maleizen Gabarit pleinwanden, aansluiting met de omgeving 93

94 Figuur 51: Masterplan Centrum Maleizen - Doorsnedes zone centrum (vbno), Snede oostwest langsheen de Terhulpensesteenweg; Snede noordzuid - zicht richting westelijke pleinwand / de Ouwe Schuur; Snede noorzuid - zicht richting Oostelijke pleinwand / Fortiskantoor. 94

95 4.4 Tot slot de conclusie van een parksingel Toelichting context Betreft: De ontwikkeling van een parksingel, een kralensnoer van parkgebieden die een alternatief verkeers- en verblijfsgebied voor de zachte weggebruiker genereren De parksingel wordt gevormd door verschillende parkgebieden met elkaar te verbinden, i.e. het nieuwe parkgebied achter de school, het Michielspark, (optioneel) de oude begraafplaats, de parkzoom (activiteitenstrip) aan het nieuwe dorpsplein, die met elkaar worden verbonden via de parkdoorsteek van BPA 49. Die laatste is de eigenlijke interface die de parksingel mogelijk maakt en een kwalitatieve en veilige publieke ruimte voor de zachte weggebruiker genereert. Op de parksingel kunnen de lokale voet- en fietswegen aansluiten die tot diep in het landschap lopen. De figuren uit het vooronderzoek suggereren die verbindende parksingel, hier nog in een vroeg stadium, waarbij de tweede pleinwand nog gevormd wordt door hoogstammig groen. Het zijn figuren die het idee verbeelden, zonder volledig te zijn of alle opties afgetoetst te hebben naar haalbaarheid. Zo toont de figuur tevens een verbinding tussen de site van Fortis en het Michielspark (stippellijn). De rode bredere stippellijnen op de Terhulpensesteenweg duiden de locaties aan waar het wenselijk is een doorgangsconcept te realiseren, in het voordeel van de oversteekbaarheid op die plaatsen. Figuur 52: De verbindende parksingel en de zone van het centrum Figuur 53: Onderdelen van de parksingel en ontbrekende schakels Conclusie Concreet is het idee van de parksingel als waardevol bevonden en bepaalt het in grote mate de geest van het plan om een parkachtig karakter voor de kern Maleizen te ontwikkelen. Dat betekent dat er uitdrukkelijk rekening mee gehouden moet worden en getracht worden de parksingel te realiseren. De verschillende zones voor park in het RUP bevestigen deze visie en er moet werk gemaakt worden om de ontbrekende schakels van de parksingel te realiseren. 95

96 4.5 Algemene synthese De analyse van de deelgebieden brengen enkele sturende zaken aan het licht, de belangrijkste zijn: - Deelgebied school: De verkeersafwikkeling aan de school voldoet niet. In het kader hiervan is de aanleg van een zoen en zoef zone gepland (module 10 zie 3.4, algemene synthese). De kern van Maleizen zal verdichten naar de toekomst toe (bijkomende woongelegenheden in het WUG en het deelgebied Centrum), waardoor de druk op de capaciteit van de school zal toenemen. De school is nu al te klein, de containerklassen zijn daarvan het bewijs. De koer waar de containerklassen staan zal trouwens onteigend worden i.f.v. het realiseren van de zoen en zoef zone. In het voorliggende plan kan de school inzetten op uitbreiding en/of nieuwbouw. Het gebied achter de school wordt herbestemd van natuurgebied dat gebruikt wordt als akkerland naar park. Dat gaat de huidige erosie tegen en het draagt bij aan de uitbouw van ecologische robuustheid. Verder zorgt deze herbestemming voor een bijkomende veilige ontsluiting voor zachte weggebruikers naar de omgeving (zie onderdeel parksingel). - Deelgebied park: er worden verschillende parkgebieden gerealiseerd binnen het RUP, zowel door een bestaand park te herbestemmen (herbevestigen), als door nieuwe parkgebieden te realiseren. Wanneer ze verbonden worden vormen ze samen de eigenlijke ruggengraat van het plangebied. In functie hiervan werd het complex aan parkgebieden omgedoopt tot parksingel. De parksingel neemt zowel de functie op van een publieke verblijfsruimte, als een veilige verkeersfunctie voor de zachte weggebruikers. De parkgebieden dragen tevens bij tot het versterken van de ecologisch omgeving. - Deelgebied centrum: In het deelgebied van het centrum komen verschillende zaken samen, i.e. een noodzakelijke goede leesbare en toegankelijke inrichting voor de verkeers- en verblijfsruimte; het parkeervraagstuk en het minder beeldbepalend maken ervan; de ontwikkeling van een nieuw dorpsplein met pleinwanden, die opgeladen moeten worden met een gedifferentieerd programma; het versterken en uitbouwen van centrum ondersteunende functies; alsook hier weer het aanplanten van hoogstammig groen, een beeldbepalend aspect voor Maleizen. Het planningsproces heeft uitgewezen dat dit geheel aan aandachtspunten enkel integraal opgelost kan worden. - Algemeen kan gesteld worden dat het plangebied een grotere complexiteit kent, dan men op het eerste zicht zou vermoeden. Dit heeft geleid tot conclusie om bepaalde deelgebieden te weerhouden die geen weerslag hebben op de belangrijkste zwaartepunten van dit plan, i.e. de omgeving van de school, de verbindende parkstructuur die de uiteengelegde morfologie van Maleizen moet verbinden en ontsluiten, de ontwikkeling van een nieuw dorpsplein met pleinwanden en daarmee samenhangend de herbestemming van het voormalige Fortiskantoor. Na de plenaire vergadering werd besloten enkele gebieden te weerhouden uit het RUP. Dat zijn gebieden waarvoor de wenselijke ontwikkelingen realiseerbaar zijn binnen de vigerende plannen, i.e. het gewestplan en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (zie Figuur 54). Verder kan gesteld worden dat de parkdoorsteek van BPA 49 van strategisch belang is om de doelstellingen van dit plan te realiseren. 96

97 5. De definitieve afbakening van het RUP en de ruimtebalans Figuur 54: De definitieve afbakening van het RUP na het plenair overleg. Na de plenaire vergadering en de conclusies uit de plan-mer screening werd besloten de woongebieden met landelijk karakter volgens het gewestplan langsheen de Terhulpensesteenweg buiten het centrumgebied en in de Schoolstraat te weerhouden, omdat de doelstellingen voor die zones realiseerbaar zijn binnen de vigerende planningscontext van het Gewestplan en de Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening. Het bepalen van een nieuwe rooilijnen valt buiten de doelstelling van dit RUP en is een bijkomende reden om de zones langsheen de Terhulpensesteenweg te weerhouden, met uitzondering van het beeldbepalend gebouw Michiels. 97

98 Figuur 55: Het RUP Centrum Maleizen 6 6 Zie bijlage Grafisch plan op grotere schaal. 98

99 Tabel 6: De ruimtebalans 5.1 Algemene synthese Zoals de ruimtebalans aangeeft wordt er voornamelijk natuurgebied en agrarisch gebied herbestemd naar parkgebied en een zone voor een plein te ontwikkelen. De zone voor wonen blijft nagenoeg gelijk. Het weerhouden van de zones voor wonen met landelijk karakter zou geen effect gehad hebben, omdat die eenvoudig weg opnieuw als zone voor wonen zouden gedefinieerd worden. 99

100 100

101 6. Toelichting bij de artikels 6.1 Statuut en omvang Het RUP heeft betrekking op woongebied met landelijk karakter, serregebied, agrarisch gebied, en natuurgebied uit het gewestplan. Het is gebiedsdekkend binnen de afbakening van het RUP. Het RUP vervangt het gewestplan volledig. Het wijzigt geen voorschriften van de vergunde verkavelingsvergunningen gelegen binnen het RUP. 6.2 Grafisch plan Het kaartmateriaal bestaat uit een grafisch plan op schaal 1/1000 dat alle bestemmingszones, perimeters, overdrukken en verbindingen weergeeft. 6.3 Bestemmingscategorieën De bestemmingsvoorschriften in verschillende artikels van het verordenend gedeelte, vermeld in de eerste kolom, definiëren het gebiedsgericht gebruik (functie) Bestemmingszones, perimeters, overdrukken en symbolen ZONES MET BIJZONDERE BEPALINGEN Vanuit de gewenste ruimtelijke structuur en de gevoerde onderzoeken worden volgende bestemmingscategorieën in de bijzondere bepalingen van dit R.U.P. gehanteerd: Zone voor wonen (rood); Zone voor wonen - centrum (oranje); Zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen (blauw); Zone voor park (groen); Zone voor openbare wegenis / publieke ruimte (geel); PERIMETERS, OVERDRUKKEN en SYMBOLEN Overdruk waar parkeren is toegelaten; Overdruk indicatieve ondergrondse parkeerverbinding; Overdruk voor waterdoorlaatbare en bufferende maaiveldbedekking; Overdruk voor semi-publieke ruimte; Overdruk voor oude begraafplaats; Overdruk voor privé tuinen; Overdruk voor zoen- en zoefzone; 101

102 Te verwijderen gebouwen; Vista; Indicatieve verbinding voor langzaam gemengd verkeer; Indicatieve verbinding voor zachte weggebruikers; Perimeter RUP Het grafisch plan geeft voor elk perceel aan tot welke bestemmingszone het behoort. In elke zone is een bepaalde hoofdbestemming verplicht; in de meeste zones zijn (meerdere) nevenbestemmingen toegelaten. De belangrijkste bestemmingen worden hierna kort beschreven Zone voor wonen zone voor wonen bijzonder gebouw (rood met overdruk) De zone voor wonen bijzonder gebouw is van toepassing op het huis Michiels gelegen aan de oostelijke zijde van het park Michiels. Het is een karakteristiek gebouw dat als bijzonder gebouw wordt bestempeld omwille van de kenmerkende gezichtswaarde (zie en 2.2 zone 3). Het is een halfopen bebouwing. Het aanbouwen dient te gebeuren met nodige respect voor de beeldkwaliteit van het huis Michiels. De zone is bestemd voor wonen (hoofdfunctie). Vrije beroepen en diensten zijn specifiek voor deze zone bijzonder gebouw als nevenbestemming toegelaten tot 50%. Waneer een totaalproject ontwikkeld wordt, i.e. de renovatie van het bestaande huis met aanbouw, dan kunnen vrije beroepen en aan het wonen verwante activiteiten en diensten als nevenbestemming toegelaten worden tot 75%, mits het beeldbepalend karakter van het gebouw gerespecteerd wordt. We verstaan hieronder horeca (bijvoorbeeld een restaurant), kantoren en diensten, mits het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Zowel voor de renovatie van het huis zelf, als voor het aanbouwen is bij de vergunningsaanvraag een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht zone voor wonen centrum Fortis (oranje met overdruk) De zone voor wonen centrum Fortis is van toepassing op het voormalige Fortiskantoor, gelegen in het noordoosten van het plangebied. Het is een bestaand kantoorgebouw omgeven door hoogstammig groen met 6 bouwlagen, waarvan 2 ondergronds (parkings) en 4 bovengronds. Het gebouw mag niet afgebroken worden en opnieuw gebouwd. Het kan wel gerenoveerd worden. Afwijkingen op het volume zijn mogelijk voor aanpassingen met betrekking tot de circulatie, toegangen, alsook voor het aanbrengen van eventuele terrassen. Deze aanpassingen zijn te allen tijde verbonden met het hoofdvolume. De zone is bestemd voor wonen centrum (hoofdfunctie). Specifiek in de zone voor wonen centrum zijn centrumondersteunende functies toegelaten. Dit houdt in dat vrije beroepen en diensten over het gehele gebouw zijn toegelaten, tot 50% per woongelegenheid. Op het gelijkvloers zijn tevens aan het wonen verwante activiteiten en 102

103 voorzieningen mogelijk, in zover dat deze verenigbaar zijn met de hoofdfunctie. Hieronder worden verstaan: handel, horeca, kleinwinkelbedrijf, kantoren, diensten. Oppervlaktes voor wonen en centrumondersteunende zijn cumuleerbaar binnen het gebouw. Dat betekent concreet dat bijvoorbeeld iemand op de 3 de verdieping kan wonen (gedomicilieerd is) en op het gelijkvloers een praktijk/zaak kan uitbaten. Het hoogstammig groen dient te allen tijde gevrijwaard te worden. Wanneer door omstandigheden hoogstammige bomen moeten gerooid worden, dan moeten ze verplicht opnieuw aangeplant worden. Het resterende maaiveld dient voor minimum 50% onverhard te blijven en is tevens publiek toegankelijk domein. Wanneer delen verhard worden, dient de aanleg te gebeuren in waterdoorlaatbare materialen. Voor de renovatie van het gebouw is bij de vergunningsaanvraag een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht zone voor wonen centrum (oranje) De zone voor wonen centrum is van toepassing op alle gebouwen in het centrum. Ze zijn zonder meer oranje aangeduid op het grafisch plan. De hoofdbestemming is wonen en er zijn centrumondersteunende functies mogelijk tot 50% van de hoofdbestemming. Hieronder worden verstaan vrije beroepen en aan het wonen verwante activiteiten en diensten, zoals handel, horeca, kleinwinkelbedrijf, kantoren en diensten voor zover ze verenigbaar zijn met de hoofdbestemming. Meergezinswoningen zijn mogelijk zone voor wonen centrum pleinwanden (oranje met overdruk) De zone voor wonen centrum pleinwanden is van toepassing op de 2 pleinwanden die het nieuwe dorpsplein bepalen, meer bepaald de oostelijke en de westelijke pleinwand. Voor alle duidelijkheid behoort de 3 de pleinwand in het zuiden zoals aangeduid op de structuurschets van Maleizen (zie Figuur 15) tot de zone voor wonen centrum (zie ). De zone voor pleinwanden verdienen bijzondere aandacht omdat ze het nieuwe dorpsplein bepalen. Het is de bedoeling dat de pleinwanden zich ruimtelijk integreren in de omgeving, dat wil zeggen dat er gestreefd wordt naar een volumewerking en morfologische korrel die aansluit op de schaal en het karakter van de nabije omgeving, i.e. de gebouwen van de Ouwe Schuur, de 3de pleinwand in het zuiden (i.e. de huizen aan de overkant van de Terhulpensesteenweg), het voormalige Fortisgebouw, de watertoren en de vista op het landschap (zie Figuur 50). Als gevolg kan: - - de westelijke pleinwand kan over de gehele lengte 3 bouwlagen hoog zijn; De oostelijke pleinwand kan aansluitend op de Terhulpensesteenweg 4 bouwlagen hoog zijn en naar achter toe, in noordelijke richting, afbouwen naar 3 bouwlagen hoog. Maximaal 30% van de pleinwand kan tot 4 bouwlagen hoog gebouwd worden. Specifiek voor de oostelijke pleinwand geldt dat het gebouw wordt ingeplant volgens een asverdraaiing die volgt uit het ontwerpend onderzoek (zie voordelen van de asverdraaiing) waarbij de langsas van het volume ongeveer noordzuid gericht is (tussen de 13 à 15 in wijzerzin, wanneer men evenwijdig vertrekt van de westelijke pleinwand). De (maximale) perimeter van de bouwzones van beide pleinwanden zijn bepaald op het RUP. Beide pleinwanden zijn verplicht ondergrondse parkings aan te leggen, die indien gewenst ondergronds verbonden kunnen worden voor extra capaciteit te ontwikkelen en voornamelijk een betere ontsluiting te realiseren die de zone Centrum op de Terhulpensesteeweg ontlast (zie Figuur 48). 103

104 Er worden op het grafisch plan (zie Figuur 55, alsook Figuur 47) meerdere indicatieve verbindingen gesuggereerd doorheen de pleinwanden. Dat kunnen bijvoorbeeld verbindingen zijn doorheen de pleinwand waar de verticale circulaties op aansluiten. De pleinwanden dienen op zulke wijze ontworpen te worden dat er duidelijk fysiek contact is tussen de functies in pleinwanden en het tussenliggende plein (zie ook Figuur 49). Dat kan bijvoorbeeld door de brasserie of bar van het hotel te laten aansluiten op het plein en er terrassen te realiseren. Die Terrassen kunnen voor alle duidelijkheid niet fysiek afgesloten worden. Centrumondersteunende functies op het gelijkvloers bereiken hetzelfde effect. De doelstelling is een sociaal leef- en beleefbaar te realiseren, met de nodige aandacht naar evenwicht van functies, i.e. tussen wonen/verblijven en centrumondersteunende functies. Voormalige kantoorgebouwen in de omgeving worden niet als architecturaal representatief beschouwd. Dat houdt onder meer in dat er geen homogene gevels worden ontwikkeld (zoals bijvoorbeeld het voormalige Fortiskantoor), maar een morfologisch korrel en ritme die het karakter van het nieuwe dorpsplein voor een kern in het bebouwd perifeer landschap ten goede komt. De pleinwanden moeten samen gerealiseerd worden. In een van de pleinwanden kan een hotelfunctie uitgebouwd worden voor minder dan 50% van de oppervlakte. In de pleinwanden wordt een gedifferentieerd mix van een 22-tal woningen/verblijven aangeboden, i.e. verschillend in vierkante meters en aantal slaapkamers. Er worden minimum 6 grondgebonden woningen gerealiseerd met tuin. De gemeente gaat na in welke mate in de kern (i.e. het WUG van BPA 49) tegemoet moet gekomen worden aan Rondzendbrief VLBR-RO/ en neemt zo nodig de juiste beslissing om een gedifferentieerd woningaanbod af te dwingen. In functie van het uitbouwen van centrumondersteunende functies kan 50% van de totale gelijkvloerse oppervlakte van de pleinwanden aansluitend aan het plein ingericht worden als ruimte voor vrije beroepen en aan het wonen verwante activiteiten en diensten, onafhankelijk van wonen als hoofdbestemming. Wanneer de 2 de pleinwand niet gerealiseerd is binnen de 5 jaar na de realisatie van de eerste pleinwand, worden de gronden voor de resterende pleinwand zonder enige vorm van vergoeding overgedragen aan de gemeente. De kosten voor de overdracht alsook daden van gelijk welke aard die de oprichting van de resterende pleinwand in de weg staat zijn voor kosten van de eigenaar die de gronden op dat moment zal overdragen aan de gemeente. De ontwikkeling dient te gebeuren in nauw overleg met de gemeente in functie van het gewenste eindresultaat en de beoogde kwaliteit. Het masterplan dat werd goedgekeurd voor het college van burgemeester en schepenen op is richtinggevend (zie figuur Figuur 47). Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht zone voor wonen centrum De Ouwe Schuur (oranje met overdruk) De zone voor wonen centrum De Ouwe Schuur is van toepassing op het gebouw grenzend aan het kruispunt van de Terhulpensesteenweg en de Hoeilaartsesteenweg (perceel 302t7), waar momenteel een brasserie/restaurant is ondergebracht. Het betreft een specifieke zone waar het wonen in de huidige configuratie niet als 7 verduidelijkingen bij het doelgroepenbeleid van het ruimtelijk structuurplan Vlaams- Brabant. 104

105 hoofdbestemming geldt en de in het aan het wonen verwante activiteiten voor 100% uitgebaat worden. Wanneer de brasserie / restaurant er wegtrekken is de doelstelling de zone in overeenstemming te brengen met de geest van het plangebied, de zone voor wonen centrum en dient het wonen als effectieve hoofdbestemming gerealiseerd te worden en kunnen vrije beroepen of aan het wonen verwante activiteiten en diensten als centrumondersteunende functies gerealiseerd worden tot 50%. Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht Zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen De zones voor openbare nuts- en gemeenschapsvoorzieningen gelden voor 2 gebieden in het plan, i.e. de school en de kerk De school Een deel van de gronden van de school aansluitend op de Terhulpensesteenweg wordt onteigend voor de aanleg van een zoen & zoefzone (Z&Z) met halte voor het openbaar vervoer. Op de te onteigenen zone, een oude speelplaats gelegen vóór het schoolgebouw, staan momenteel containerklassen, die bij de ontwikkeling van de Z&Z moeten verdwijnen. De school wordt gecompenseerd met de mogelijk beperkt uit te breiden naar het belendende perceel, dat momenteel gebruikt wordt als akkerland binnen een bestemmingszone natuur. De grond is in eigendom van de school. De site van de school zelf en de eerste 35m van het belendend perceel wordt herbestemd naar een zone voor openbare nuts- en gemeenschapsvoorzieningen. De achtergelegen gronden worden herbestemd naar parkgebied. Er wordt een overeenkomst gesloten om bomen aan te planten in het parkgebied, dat mits het nodige respect gebruikt kan worden door de school voor recreatieve doeleinden. In het GRS Overijse wordt de schoolomgeving aangeduid voor de ontwikkeling van een poortgebouw voor de woonkern (zie Figuur 15). Dit laat toe de bouwhoogte, enkel voor een bepaald deel van het volume aansluitend aan de Terhulpensesteenweg, op te trekken tot 11m hoogte. Bij ontstentenis van de overeenkomst voor het aanplanten van hoogstammig groen in de zone voor park gelegen achter de school geldt een boeteclausule overeenkomstig de prijs voor het aanplanten van het hoogstammig groen. De prijs wordt jaarlijks geïndexeerd en geldt voor een tijdsduur van 15 jaar. De enige uitzondering op deze regel is het inroepen van heirkracht gestaafd door een officieel document van de gemeente. Er kan pas een vergunning verleend kan worden in de zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen - school, wanneer in de zone voor park gelegen achter (en grenzend aan) de zone van de school, minimaal 0,25 hoogstammig groen per 100m² aangeplant is of wordt, hetzij vóór de voorlopige oplevering of hetzij in het eerstvolgend plantseizoen na verlening van de vergunning. Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht De kerk De kerk is en blijft in gebruik. Indien daar verandering in komt kan het gebouw binnen de mogelijkheden van het bestemmingsgebied herbruikt en ingericht worden, bijvoorbeeld als bibliotheek, theaterzaal of gemeenschapshuis. 105

106 Bij de vergunningsaanvraag voor een andere functie is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht Zone voor park De zone voor park is van toepassing op 4 gebieden binnen dit RUP, i.e. het bestaande Michielspark; het gebied ( de rand) rond het nieuw dorpsplein, het natuurgebied naast en achter de school, dat nu voor akkerbouw gebruikt wordt met uitzondering van de eerste 35m gemeten vanaf de bouwlijn van de school en de oude begraafplaats achter de kerk. In alle parkgebieden kunnen vormen van culturele, educatieve en recreatieve mogelijkheden aangelegd worden. In de parkgebieden wordt een gedifferentieerd beleid gevoerd voor het aanplanten van hoogstammig groen. In alle parkgebieden is het Harmonisch Park- en Groenbeheer en beleid (HPG) van toepassing. Deze visie gaat uit van een evenwichtige samenhang tussen mensgerichte, natuurgerichte en milieugerichte beleids- en beheermaatregelen. Deze visie moet leiden tot een duurzaam, divers en dynamisch geheel. Het is de basis voor het eigen beheer van het Agentschap voor Natuur en Bos (ANB). Concreet wordt ANB gecontacteerd bij de aanleg van de parkzones. Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht Het Michielspark Binnen het gewestplan zijn er 2 bestemmingsgebieden van toepassing op het Michielspark, i.e. agrarisch gebied (vanaf 50m en meer) dat niet is opgenomen in het voorliggende RUP en de eerste 50m, dat is zone voor woongebied met landelijk karakter. Dit laatste bestemmingsgebied wordt omgezet naar zone voor park en dient als plancompensatie (zie 3.1.3). Voor het herbestemde deel van het Michielspark geldt een ondergrens van 0,8 hoogstambomen per 100 vierkante meter Het park rondom het nieuwe dorpsplein De zone rondom de ontwikkeling van het nieuwe dorpsplein wordt omgezet van agrarisch gebied volgens het gewestplan, naar zone voor park. In de noordwestelijke zone, i.e. (activiteiten-)strip met zicht op de watertoren, heeft de vista op de achterliggende open-ruimtekamer voorrang op elke aanleg van het park. Dit betekent bijvoorbeeld dat hoogstammen, ander groen of constructies zo moeten aangelegd worden dat de vista ten allen tijde bewaard wordt. Dit betekent niet dat er geen constructies kunnen aangebracht worden die een bepaalde graad van doorzicht hebben en de vista vanaf het plein niet echt belemmeren, zoals bijvoorbeeld: een klimrek voor kinderen, een basketbalplein, onderdelen van een fit-o-meter, zitbanken en dergelijke meer. Het ontwerp en de aanleg gebeurt in nauw overleg met de gemeente, waarbij het principe van de vista op het landschap bewaakt wordt. Eén hoogstam of een paar hoogstammen die het zicht begeleiden of interessant maken worden mogelijk geacht (zie richtinggevend Figuur 47). 106

107 In de noordoostelijke parkzone is parkeren in overdruk aangebracht. De bedoeling is om op de rand van het dorp een bijkomende ruime parkeermogelijkheid te voorzien (zie 4.3). Het is te begrijpen als parkeren onder hoogstammig groen op een waterdoorlaatbaar maaiveld. Voor de parkstrip en bij uitbreiding voor het nieuwe dorpsplein geldt een ondergrens van 0,55 hoogstambomen per 100 vierkante meter Het park achter de school Het perceel naast de school, dat op het gewestplan is ingekleurd als natuurgebied en gebruikt wordt voor akkerbouw, wordt omgezet naar zone voor park, met uitzondering van de eerste 35m gemeten vanaf de bouwlijn van de school. Het is de bedoeling dat het parkgebied de school ontsluit naar achter voor zachte weggebruikers en aansluit op de parkdoorsteek die gerealiseerd wordt binnen het BPA 49. Dit komt de bereikbaarheid van de school voor de zachte weggebruiker te goede. Er kan ook een doorsteek voor zachte weggebruikers gerealiseerd worden doorheen de schoolgebouwen, die de Terhulpensesteenweg verbindt met het achtergelegen parkgebied. In dit parkgebied kunnen naast de algemene vormen van culturele, educatieve en recreatieve mogelijkheden, ook aan de school verwante functies die behoren tot de normale uitrusting van de school gerealiseerd worden, zoals een speelplaats (maximum 200 vierkante meter verharde oppervlakte); luifels voor beschutting en speeltuigen. Voor het park achter de school geldt een ondergrens van 0,25 hoogstambomen per 100 vierkante meter De oude begraafplaats achter de kerk De oude begraafplaats achter de kerk wordt herbestemd naar zone voor park met als overdruk begraafplaats. Het betreft een Common Wealth begraafplaats. Deze zone kan ingezet worden om een ontbrekende schakel in de parksingel weg te werken, zonder afbreuk te doen aan de huidige bestemming (zie onder andere 4.4). Mits een goede aanleg, kan de begraafplaats een unieke verbindende rol als een ontbrekend puzzelstuk in de publieke ruimte uitspelen Zone voor openbare wegenis / publieke ruimte De zone voor openbare wegenis / publieke ruimte wordt in het geel aangeduid en is van toepassing op alle wegen binnen het plan, het nieuwe dorpsplein, en de zoen- en zoefzone aan de school. Voor de aanleg van de publieke ruimte (i.e. inclusief de omhullende van de wegen) wordt indicatief verwezen naar het Masterplan/buitenruimte Overijse en catalogus, JPLX - Desvigne - Arcadis/Gedas - planoloog Rob Cuyvers, december 2005 ter inspiratie. Een éénvormige aanleg van de straten bevordert de samenhang in de publieke ruimte. Een kwalitatieve aanleg van privaat groen dat aansluit op de publieke ruimte moet hierbij gestimuleerd worden. Voor de Terhulpensesteenweg (inclusief omhullende,i.e. voetpaden, gedeeltelijk aanliggende tuinen, onverhard publiek domein en parkings) gelegen binnen de deelruimte Centrum (zie 4.3) geldt een ondergrens van 0,23 hoogstambomen per 100 vierkante meter. Het betreft hier hoogstammen langsheen de Terhulpensesteenweg. Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht. 107

108 6.3.6 Overdruk waar parkeren is toegelaten De overdruk waar parkeren is toegelaten, is van toepassing in de oostelijke grens van het RUP. Het betreft hier parkeren onder hoogstammig groen, waarvoor het parkeren minder beeldbepalend is en gebeurt op een waterdoorlaatbare bodem. Als denkbeeldig voorbeeld kan een kasteeldreef in gedachten genomen worden met een dubbele rij bomen, waarbij men tussen de bomen parkeert. Zie het masterplan voor een indicatieve inrichting. Voor de oostelijk gelegen parkeerstrip onder hoogstammig groen geldt een ondergrens van 0,125 hoogstambomen per 100 vierkante meter De overdruk waar parkeren is toegelaten is tevens gedeeltelijk van toepassing op de zone voor semi-publieke ruimte (zie 6.3.9). Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht Aanduiding van indicatieve ondergrondse verbinding De aanduiding van de indicatieve ondergrondse verbinding is van toepassing wanneer men de 2 verplichte ondergrondse parkings van de pleinwanden wil verbinden. Dit houdt in dat enerzijds de parkeercapaciteit licht verhoogd kan worden en anderzijds dat men bijvoorbeeld aan de Hoeilaartsesteenweg kan inrijden en aan de Terhulpensesteenweg kan uitrijden zonder extra verkeersbelasting (conflicten) te veroorzaken langsheen de Terhulpensesteenweg gelegen in het centrumgebied. Zie masterplan (zie Figuur 48) voor een indicatieve verbinding en inrichting. Let wel deze ondergrondse verbinding wordt gerealiseerd onder de waterdoorlaatbare- en bufferende maaiveldbedekking van het erboven gelegen nieuwe dorpsplein. Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht Overdruk voor waterdoorlaatbare en bufferende maaiveldbedekking Op de zone voor het nieuwe dorpsplein is een overdruk voor een waterdoorlaatbare en bufferende maaiveldbedekking voorzien. Zie voor toelichting, regels en richtlijnen onder andere van de plan-mer screening en de algemeen geldende provinciale richtlijnen m.b.t. verharde oppervlakten. Maximum een zone van 800 vierkante meter van de zone in overdruk kan in niet waterdoorlaatbaar materiaal gerealiseerd worden. Het masterplan (zie Figuur 47) geeft invulling aan dergelijke interpretatie, waarbij het echte dorpsplein onderscheiden wordt in de open-ruimtekamer zoals besproken onder deelruimte Centrum onder (4.3.1). Wanneer een deel van de zone in niet-doorlaatbaar en bufferend materiaal gerealiseerd wordt, dienen gepaste maatregelen afgewogen en genomen te worden opdat het functioneren niet het gedrang komt bij een extreme regenbui, door bijvoorbeeld gebruik te maken van een wadi. De waterdoorlaatbare en bufferende maaiveldbedekking komt ten goede van het hoogstammig groen dat dient aangelegd te worden. De grondwatertafel zit op 1,2 m diepte, wat meer is dan de minimum ondergrens voor dergelijke aanleg. Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht. 108

109 6.3.9 Overdruk voor semi-publieke ruimte De overdruk voor semi-publieke ruimte is van toepassing voor de zone aansluitend op de Ouwe Schuur. Deze zone vormt de overgang tussen de openbare weg / publieke ruimte en de gebouwen, i.e. de Ouwe Schuur en de te ontwikkelen pleinwand. De zone is te begrijpen als een voortuinzone/overgangszone die toegang verschaft tot de brasserie, hotel en congrescomplex (indien deze functies in de aansluitende westelijke pleinwand worden ontwikkeld). Het masterplan geeft aan dat er meerdere toegangen zijn, i.e. één directe en één indirecte toegang langs de Hoeilaartsesteenweg (de laatste via de toegang voor gemengd verkeer), één directe langs de Terhulpensesteenweg en één optionele toegang (afhankelijk van de opbouw van het plan) via het nieuwe dorpsplein. De zone kan voorzien worden van een omheining met de voorwaarde dat doorzichten behouden worden Overdruk oude begraafplaats De overdruk voor oude begraafplaats is van toepassing voor de begraafplaats achter de kerk, het betreft een Common Wealth begraafplaats. Overijse Maleizen heeft een nieuwe begraafplaats op een andere locatie. Er dient voor deze begraafplaats geen uitbreiding voorzien te worden. Het is overdruk op zone voor park. De begraafplaats zou als één van de ontbrekende schakels voor de parksingel, de verbinding kunnen vormen tussen de parkdoorsteek van BPA 49 en de zones van het centrum. Er is geen uitbreiding voor de begraafplaats nodig, er is immers een andere centrale begraafplaats in de Bredestraat 80 te Overijse. Bijzettingen in bestaande concessies zijn wel mogelijk Overdruk voor privétuinen De overdruk voor privétuinen is van toepassing voor de zone die aansluit op de oostgevel van de oostelijke pleinwand. De tuinen horen bij grondgebonden woningen die bovenop de verplichte te ontwikkelen ondergrondse garage gelegen zijn (zie Figuur 51). Afhankelijk van de planopbouw, kunnen de tuinen hoger gelegen zijn, omdat het de bedoeling kan zijn de grondgebonden woningen op eerste verdieping te laten aansluiten op het plein, bovenop de gelijkvloerse verdieping aan zijde van het plein (waar centrumondersteunende functies gerealiseerd kunnen worden onafhankelijk van het wonen, maar er wel mee rekening houden). Het is de bedoeling dat de eigenaars van de grondgebonden woningen hun auto ofwel ondergronds parkeren ofwel in de parkeerstrip (parkeren onder hoogstammig groen) die het RUP afbakent (oostelijke perimeter) Overdruk voor een zoen en zoef zone De overdruk voor zoen- en zoef zone is van toepassing voor enerzijds de zone die aansluit aan de school aan de kant van de Terhulpensesteenweg en anderzijds kan optioneel een bijkomende zoen- en zoef zone gerealiseerd worden aan de achterkant van de school, in het nieuwe parkgebied aansluitend op de Ranklaan. Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht. 109

110 Te verwijderen gebouwen De gebouwen die zijn aangeduid als te verwijderen, dienen verwijderd te zijn bij het bouwrijp maken van de gronden waar het nieuwe dorpsplein en de pleinwanden ontwikkeld worden. Ze dienen dus verwijderd te zijn vóór met de bouw van de pleinwanden gestart wordt Vista Het symbool voor de aanduiding van de vista is van toepassing op de zone waar het nieuwe dorpsplein gepland is. De symboolaanduiding is als relatief en indicatief te begrijpen, wat betekent dat de vista daar ontwikkeld moet worden, maar dat er creatief (interpreteerbaar) mee omgesprongen kan worden. Zie masterplan voor een interpretatie waarbij de vista gegenereerd wordt als een promenade richting het achterliggende landschap door middel van een as-verschuiving (zie Figuur 47). In de zichtlijn van de vista kunnen geen gebouwen gerealiseerd worden, maar bijvoorbeeld een speelveld met doorzichtige infrastructuur (cfr. klimrek of basketbalpleintje) behoort wel tot de mogelijkheden, zodat de vista en dus het zicht op het landschap de bovenhand houdt in ontwerp (zie ook ). Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht Indicatieve verbinding voor langzaam gemengd verkeer Het symbool voor de aanduiding van een verbinding voor langzaam gemengd verkeer is van toepassing: - aan de school, de verbinding tussen zoen- en zoefzone op de Terhulpensesteenweg en de zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen. Deze verbinding verleent naast zachte weggebruikers, toegang aan auto s van werknemers van de school, die zo op het terrein van de school ondergronds kunnen parkeren; - aan de doorsteek van de Hoeilaartsesteenweg naar de ondergrondse parkeergarage van de westelijke pleinwand (aansluitend op de Ouwe Schuur); - aan de achterzijde van de oostelijke pleinwand, waar de verbinding toegang geeft tot de parkeerstrip (parkeren onder hoogstammig groen), de grondgebonden woningen en de ondergrondse parkeergarage van de oostelijke pleinwand. Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht Indicatieve verbinding voor zachte weggebruikers Het symbool voor de aanduiding van een verbinding voor zachte weggebruikers is van toepassing: - aan de school, de verbinding tussen de zone voor nuts- en diensverlening en het achterliggende park; - aan het achterliggende park, de verbinding tussen het park van de school en de parkdoorsteek van BPA 49; - aan het park Michiels, de verbinding tussen de eerste 50 meter van het park (herbestemd gedeelte in dit RUP) en achtergelegen park (waar de Chiro zijn lokalen heeft), alsook de verbinding met de parkdoorsteek van BPA 49 over de Terhulpensesteenweg heen. Deze laatste oversteek dient goed zichtbaar aangegeven te worden voor het doorgaande verkeer; 110

111 aan de begraafplaats achter de kerk, meer bepaald de verbinding van de parkdoorsteek van BPA 49 met het centrum via de begraafplaats en/of via de kleine steeg net achter de begraafplaats; in het noorden van het plangebied aan de Hoeilaartsesteenweg, de verbinding tussen de parkdoorsteek van BPA 49 en de zone voor openbare wegenis / publieke ruimte; aan de doorsteek van de Hoeilaartsesteenweg naar het nieuwe dorpsplein; achter de Ouwe Schuur, de verbinding tussen de zone voor semi-publieke ruimte en het nieuwe dorpsplein; aan de oostelijke pleinwand, worden 2 verbindingen die het nieuwe dorpsplein met de achterliggende ruimte (voor gemengd verkeer) verbinden. Bij de vergunningsaanvraag is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht Perimeter RUP De perimeter van het RUP geeft de grens aan waar de regels en richtlijnen die bepalend zijn binnen dit RUP van toepassing zijn. 6.4 Inrichtingsvoorschriften De inrichtingsvoorschriften in verschillende artikels van het verordenend gedeelte, vermeld in de tweede kolom, geven gebiedsgerichte, specifieke randvoorwaarden aan. Het specificeren van de inrichting van de bestemmingszones kan gebeuren op verschillende manieren. Hierna worden de belangrijkste kort toegelicht Bouwhoogten In de voorschriften worden voor de zone voor wonen (rood), de verschillende zones voor wonen centrum (oranje), de zone voor openbare nuts- en gemeenschapsvoorzieningen (blauw) bouwhoogten vastgelegd. Voortbouwend op het onderzoek zijn deze bouwhoogtes tegelijk ook de voorkeurshoogte. Van deze hoogte kan, afhankelijk van de overheersende bebouwingstypologie in de omgeving, met een lagere bouwhoogte worden afgeweken. Dit gebeurt steeds in nauw overleg met de gemeente Bouwzones De bouwzones worden voor de verschillende bestemmingsgebieden ofwel specifiek bepaald (perimeter bouwzone, zie pleinwanden) of bepaald op basis van een rooilijn, bouwlijn en/of scheidingslijnen. 6.5 Beheer en modaliteiten Het beheer en modaliteiten in verschillende artikels van het verordenend gedeelte, vermeld in de derde kolom, definiëren bijkomende gebiedsgericht bepalingen. Dat kan de vermelding inhouden voor een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering of de verwijzing naar een recht van voorkoop (zie 6.6.2). 111

112 6.5.1 Inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering Om voldoende informatie te hebben voor een goede beoordeling van projecten en hun exacte gevolgen, is bij bepaalde aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning (ten laatste samen met de aanvraag, maar bij voorkeur voorafgaandelijk) een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht, zodat de conformiteit met het RUP kan worden beoordeeld. Deze voorwaarde wordt opgenomen in het juridisch gedeelte onder het artikel modaliteiten. Een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering bevat: - een plan op schaal 1/250; - de ruimtelijke context waarbinnen het project is gelegen (vb. aanduiding van ontsluitingswegen, interne circulatie en verblijfruimten; inplanting van straatmeubilair; eigenstandig oplossen van het parkeren, enz. ); - het project naar zijn gebruik en voorkomen met duiding van bruto vloeroppervlakten (ontwerp); - de effecten en de kwaliteitsverhoging van het project of de voorgestelde wijziging voor de omgeving; - indien van toepassing wordt de geplande fasering (meest waarschijnlijke scenario) met aanduiding van volgorde van (her)ontwikkeling en noodzakelijke voorwaarden voor (her)ontwikkeling als onteigening of aankoop, herlokalisatie van bestaande functies, afbraak van bestaande gebouwen, civieltechnische werken in het publiek domein,... - geeft aan hoe het parkeren op eigen terrein wordt opgelost; - desgevallend een beplantingsplan, bijvoorbeeld voor de zone van het centrumplein, waar in navolging van het masterplan voldoende hoogstammig groen voorzien wordt. Dit plan kan de volgende informatie bevatten: bestaande beplanting met aanduiding van te behouden en te verwijderen groen; de noordpijl, schaal en bezonningsvlak; de nieuwe beplanting met opgave van soorten en variëteiten, plantmaat, hoeveelheden en plantdichtheden per m², advies van ANB in functie van het Harmonisch Park- en Groenbeheer en beleid (HPG); - elementen van de aanvraag met betrekking tot duurzaam materiaal-, energie- en watergebruik - een ruimtelijke motivering die de bestaanbaarheid van het project in zijn omgeving bespreekt; - andere door de gemeente belangrijk geachte informatie afhankelijk van de specifieke context of omstandigheid. - Om de aanvrager een grotere rechtszekerheid te bezorgen zal het College van Burgemeester en Schepenen, op aanvraag van de indiener een stedenbouwkundig attest met de eventuele principiële goedkeuring en/of voorwaarden van het project afleveren. 6.6 Aan het RUP gekoppelde instrumenten Onteigeningsplan Er werd vooralsnog geen onteigeningsplan opgemaakt Recht van voorkoop Met dit RUP worden bepaalde publieke actoren begunstigd met een recht van voorkoop op bepaalde percelen en is hier van toepassing op de gehele zone voor wonen - centrum (oranje) en zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen (blauw). De gemeente, het OCMW, de sociale huisvestingsmaatschappij Providentia, de sociale huisvestingsmaatschappij Elk Zijn Huis en de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting worden in die zone begunstigd met een recht van voorkoop en 112

113 respectievelijke volgens de hier opgegeven rangorde zoals bedoeld in art en art in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 2009, in aanvulling van het recht van voorkoop waarover zij reeds beschikken vanuit de Vlaamse Wooncode. Het recht van voorkoop wordt in principe gevestigd op de volledige percelen in het plangebied. Deze afbakening laat de gemeente bijvoorbeeld toe om een diep perceel bebouwd met een woning te verwerven, om vervolgens het dieper gelegen perceelsgedeelte in de ontwikkeling van een woonprojectzone te betrekken, terwijl de woning met tuin langs de bestaande straat opnieuw verkocht kan worden. De gemeente wordt op die wijze ondersteund om een actief grond- en pandenbeleid te voeren zoals in het decreet bepaald. Ook wanneer een eigenaar zijn diepe tuin te gelde wil maken en enkel het achterste gedeelte van zijn perceel wenst te verkopen, wordt de aankoop aangeboden aan de gemeente, die dit aldus afgesplitste perceelsdeel dan kan inbrengen in de ontwikkeling van de projectzone. Er wordt voor het recht van voorkoop een termijn gehanteerd van 15 jaar Grond en pandenbeleid Ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, kunnen eigenstandig procentuele objectieven en voorschriften vaststellen met betrekking tot de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod in de schoot van de verkavelingen, groepswoningbouw en appartementsbouw, vermeld in artikel 4.1.8, eerste lid van het decreet grond- en pandenbeleid (2009) en herzieningen, voor zover voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden : 1 de bestemmingswijziging gebeurt door middel van : hetzij een gewestelijk plan; hetzij een provinciaal of gemeentelijk plan, in welk geval er sprake moet zijn van een omzetting van woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied, of van een zone die geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan en sorteert onder de categorie van gebiedsaanduiding «landbouw», «bos», «overig groen» of «reservaat en natuur», of geordend wordt door een plan van aanleg en aangewezen is als landelijk gebied overeenkomstig het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. 2 het door middel van het plan gecreëerde woongebied heeft een oppervlakte van ten minste een halve hectare (5000m²), ongeacht eventuele andere bestemmingswijzigingen. 3 het objectief betreft : hetzij ten minste veertig en ten hoogste vijftig procent voor gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen; hetzij ten minste twintig en ten hoogste vijfentwintig procent voor gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen. Het grond en pandendbeleid is niet van toepassing, omdat niet voldaan is aan punt 2 volgens artikel (en bij uitbreiding artikel ) van het Decreet Grond- en pandenbeleid, omdat niet voldaan is aan de voorwaarde: een halve hectare, i.e. 5000m². De zone voor wonen pleinwanden, waarbij sprake is nieuw gecreëerd woongebied, beslaat een oppervlakte van 3550m². Bij uitbreiding artikel , omdat het geen WUG of woonreservegebied betreft (zie 113

114 DEEL II: VERORDENEND GEDEELTE Stedenbouwkundige regels. Volgende voorschriften zijn van toepassing in de zones en binnen de perimeters die zijn weergegeven op het grafisch plan: Artikel 1: Artikel 2: Artikel 3: Artikel 4: Artikel 5: Artikel 6: Artikel 7: Artikel 8: Artikel 9: Artikel 10: Artikel 11: Artikel 12: Artikel 13: Artikel 14: Artikel 15: Artikel 16: Artikel 17: Artikel 18: Artikel 19: Artikel 20: Artikel 21: Artikel 22: Artikel 23: Artikel 24: Artikel 25: Opgeheven bepalingen; Terminologie Algemeen geldende voorschriften Modaliteiten Zone voor wonen bijzonder gebouw; Zone voor wonen centrum Fortis; Zone voor wonen centrum Zone voor wonen centrum pleinwanden Zone voor wonen centrum De Ouwe Schuur Zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen school; Zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen - kerk Zone voor park; Zone voor openbare wegenis Overdruk waar parkeren is toegelaten; Aanduiding indicatieve ondergrondse parkeerverbinding; Overdruk voor waterdoorlaatbare en bufferende maaiveldbedekking; Overdruk voor semi-publieke ruimte; Overdruk voor de oude begraafplaats; Overdruk voor privétuinen; Overdruk voor zoen- en zoefzone; Te verwijderen gebouwen; Vista; Indicatieve verbinding voor langzaam gemengd verkeer; Indicatieve verbinding voor de zachte weggebruiker Perimeter RUP 114

115 Artikel 1: Opgeheven bepalingen Dit ruimtelijk uitvoeringsplan heft binnen het afgebakende plangebied alle andere bepalingen op, i.e. het gewestplan van Halle-Vilvoorde-Asse, vastgesteld bij KB van 7 maart 1977, en de Herbevestigde Agrarische Gebieden bij M.O. RO/2010/01 5. Artikel 2: Terminologie Voor de toepassing van deze voorschriften wordt verstaan onder: As van de weg: dat is de as van de aanliggende weg, waar die zich bevindt op het moment van de opmaak van bestaande juridische toestand; Bebouwingsindex (B/T): de verhouding van het geheel van de bebouwde en de overdekte terreinoppervlakte op de totale terreinoppervlakte van de zone. De bebouwingsindex wordt uitgedrukt in procent. De bebouwingsindex geeft dus in omgekeerde zin (100 - B/T) een aanwijzing van het aandeel van de terreinoppervlakte in de zone die open ruimte moet blijven; Bouwdiepte: diepte van een bouwwerk die moet worden gemeten van de buitenzijde van de voorgevel tot de buitenzijde van de achtergevel; Bouwhoogte: hoogte van een bouwwerk wordt gemeten van het maaiveld tot de bovenkant van de deksteen, i.e. de kroonlijst, of tot de nok van het dak. Bouwlaag: gedeelte van een bouwwerk tussen twee vloeren, met een minimum vrije hoogte van 2,5m. Bruto-vloeroppervlakte van een bestemming: de buitenwerks gemeten vloeroppervlakte van alle bovengrondse bouwlagen of delen ervan die voor die bestemming effectief worden gebruikt; Congresfaciliteit: gebouw voor het faciliteren van een bijeenkomst van kleine of grotere groepen die één of meer dagen over enkele of een aantal samenhangende onderwerpen gestructureerd van gedachten wisselen met elkaar om tot overeenkomst of tot kennisvermeerdering te komen. Het kan onderdeel van zijn van een groter geheel in combinatie met een hotel; de mogelijkheid voor het aanbieden van afzonderlijke maaltijden, kleine etenswaren en dranken die kunnen worden verstrekt aan gasten en aan passanten; Centrumondersteunende functies: hieronder worden verstaan vrije beroepen en aan het wonen verwante activiteiten en diensten, zoals handel, horeca, kleinwinkelbedrijf, kantoren en diensten voor zover ze verenigbaar zijn met de hoofdbestemming; Doorgangsconcept: dat is een gebied dat zo wordt ingericht dat de oversteekbaarheid van de weg en de verblijfsfunctie in de omhullende van die weg belangrijker of minstens even belangrijk is als de doorgaande verkeersfunctie en waarbij die opzet leesbaar is of af te leiden uit de omgevingsaanleg, zodat de gebruikers ervan hun gedrag aanpassen; 115

116 Eéngezinsgebouw: elke gebouw bestaande uit één woongelegenheid; een gebouw dat bestaat uit enerzijds een woongelegenheid en anderzijds een complementaire bedrijvigheid als nevenfunctie tot maximum 50% van de totale bruto-oppervlakte beslaat wordt ook beschouwd als een eengezinswoning; indien deze nevenfunctie meer dan de helft van de totale brut oppervlakte bedraagt dan wordt wonen niet als hoofdfunctie maar als nevenfunctie beschouwd; Halfopen bebouwing: bebouwingswijze waarbij twee gebouwen worden geplaatst op de gemeenschappelijke zijgrens van twee percelen, desgevallend op eenzelfde voorgevelbouwlijn; Harmonie, harmonische samenhang of harmonische aansluiting: een klaarblijkelijk verband tussen de typologische karakteristieken van gebouwenreeksen, gebouwen of delen van gebouwen qua vorm, structuur, afmetingen, dakhelling, verdeling van gevelvlakken, materialen, afwerking van de scheidsmuren, verhouding muur/raam enz.; Hotel: een accommodatie met slaapplaatsen voor logiesverstrekking in overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht, waar afzonderlijke maaltijden, kleine etenswaren en dranken kunnen worden verstrekt aan gasten en aan passanten. Ook appartementen met hoteldienstverlening behoren hiertoe; Inrichtingsstudie: motiveren van de ruimtebehoefte, aantonen dat de schaal en de draagkracht van het beschouwde gebied niet overschreden wordt. Het wordt voornamelijk toegepast voor gebieden die onderhevig zullen zijn aan grote ontwikkelingen die al dan niet gelijktijdig zullen plaatsvinden, maar het kan opgelegd worden per bestemming (bij individuele inrichtingen) die bijzondere aandacht verdienen. Op deze wijze wordt een visie op een ruimer gebied gevraagd als verantwoording voor de aanvraag. De inrichtingsstudie en bij uitbreiding de ruimtelijk motivering (bestaansreden) is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het licht van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied; Instandhoudings- en onderhoudswerken: werken die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Maaiveld: het peil van het aanliggend openbaar domein, of bij ontstentenis daarvan de aangrenzende onbebouwde ruimte; Meergezinswoning: elk gebouw waarin meerdere woongelegenheden (vb. appartementen) georganiseerd zijn en gemeenschappelijk circulatie delen; Publiek of openbaar domein: gebied dat in principe onbeperkt in de tijd en voor allen vrij toegankelijk is; Rooilijn: grens tussen privaat en openbaar terrein; Verhardingen: onderscheid kan worden gemaakt tussen losse verhardingen (vb. dolomiet) en vaste verhardingen (vb. asfalt); alsook tussen waterdoorlaatbare en niet waterdoorlaatbare verhardingen, waarbij voor het eerste het water ter plaatse infiltreert in de grond of gebufferd wordt en bij het laatste, het oppervlaktewater afgevoerd wordt naar hetzij de riolering, hetzij naar een gracht, wadi of infiltratiegebied; Vloerterreinindex (V/T): de verhouding van de bruto-vloeroppervlakte van gebouwen op de totale terreinoppervlakte van een zone. De vloerindex wordt uitgedrukt als een decimaal getal; Voorgevelbouwlijn: lijn waarop de voorgevel geplaatst dient te worden; op de plaatsen zonder voortuin valt deze samen met de rooilijn; 116

117 Vrijstaande bebouwing: bebouwingswijze waarbij de beide zijgevels van een gebouw op een minimale afstand van de perceelgrenzen zijn geplaatst; Vrijstaande gevel: gevel waartegen niet wordt gebouwd; deze gevel wordt afgewerkt zoals een voorgevel; Wachtgevel: vrijstaande gevel op de perceelgrens waartegen (op termijn) kan aangebouwd worden; Woongelegenheid: lokaal of geheel van aansluitende lokalen hoofdzakelijk bestemd voor de huisvesting van een persoon of van samenlevende personen, al dan niet in gezinsverband. De absolute ondergrens voor een woongelegenheid wordt vastgelegd op 65m². Zoen en zoef zone: is een specifieke zone die goed herkenbaar is en zich door de inrichting onderscheid van de gewone openbare weg, al dan niet gedeeltelijk of volledig op het openbaar domein, waar ouders hun kinderen op een relatief veilige manier men houdt er absoluut rekening met conflicten - kunnen afzetten en ophalen aan de school(poort) en nadien hun weg verder zetten. In deze zones wordt niet geparkeerd, maar tijdelijk stilgestaan om het uit- en instappen toe te laten. Artikel 3: Algemeen geldende voorschriften Afwijkingen van de planvoorschriften voor werken aan bestaande gebouwen Aan bestaande gebouwen die qua volume en/of qua inplanting niet voldoen aan de voorschriften, zijn slechts werken toegelaten indien: - ofwel het gebouw of gedeelte van het gebouw na de verbouwing wel beantwoordt aan de voorschriften; - ofwel het gebouw of gedeelte van het gebouw na de verbouwing nog niet volledig beantwoordt aan de voorschriften, maar het er door de verbouwing in één of meerdere opzichten beter aan beantwoordt dan voorheen; terwijl er geen nieuwe elementen zijn ontstaan die strijdig zijn met deze voorschriften; - ofwel indien het werken betreft die vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning zoals beschreven in het besluit van de Vlaamse regering met betrekking tot de bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is, met uitzondering van opdeling in woongelegenheden en functiewijzigingen; - ofwel indien het werken betreft die vrijgesteld zijn van de medewerking van een architect, zoals vastgesteld in het besluit van de Vlaamse regering met betrekking tot de bepaling van de werken en handelingen die vrijgesteld zijn van de medewerking van de architect, met uitzondering van opdeling van woningen en functiewijzigingen. - Algemeen zijn verbouwingen binnen het bestaande volume toegelaten. Beplanting en inrichting van de percelen Bij de inrichting van de percelen binnen het plangebied wordt maximaal rekening gehouden met bestaande natuurlijke elementen zoals waardevolle bomen, bomenrijen, struwelen en grachten. Alle nieuw aan te leggen beplantingen worden uitgevoerd met inheemse en streekeigen heester- en boomsoorten. Bij de inrichting van parkgebieden is het Harmonisch Park- en Groenbeheer en beleid (HPG) van toepassing en wordt ANB ingelicht en uitgenodigd advies te verlenen. 117

118 Richtinggevende ondergrenzen voor het aanplanten van hoogstammig groen per deelgebied: Gebied Equivalent hoogstammig groen / 100m² Gebied van oostelijke parkeerstrip, parkeren onder hoogstammig groen 0,125 Gebied Terhulpensesteenweg en omhullende zone Centrum 0,23 Gebied park achter de school 0,25 Gebied van het nieuw dorpsplein, exclusief de oostelijke parkeerstrip 0,55 Gebied van het Michielspark, 0,79 Harmonieregel Bij alle werken, handelingen en wijzigingen aan een gebouw of een constructie en bij elke nieuw opgerichte constructie moeten het volume, de vormen, de kleuren en de materialen van gevels en daken, evenals hun onderlinge verhoudingen, gerespecteerd worden zodanig dat de verbouwde of de nieuwe constructie een harmonisch geheel vormt met de omgeving en rekening houdt met de eigenheid en de draagkracht van de omgeving. Met harmonische samenhang wordt bedoeld dat een klaarblijkelijk verband bestaat tussen gebouwenreeksen, gebouwen of delen van gebouwen, qua vorm, structuur, afmetingen, verdeling van gevelvlakken, materialen. De harmonieregel wordt geëvalueerd door en in samenspraak met de gemeente. Hoofd- en nevenbestemmingen De mogelijke hoofdbestemmingen worden vastgelegd per artikel per bestemmingsgebied. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen zone voor wonen (rood) en zone voor wonen centrum (oranje). In de eerste categorie zijn nevenbestemmingen toegelaten voor minder dan 50% van de hoofdbestemming en tot een maximum van 100 vierkante meter. In de laatste categorie zijn meer nevenbestemmingen toegelaten, met het oog op het realiseren van centrumondersteunende functies in het centrum van het dorp, tot 50% van de hoofdbestemming. Onder centrumondersteunende functies worden verstaan vrije beroepen en aan het wonen verwante activiteiten en diensten, zoals handel, horeca, kleinwinkelbedrijf, kantoren en diensten voor zover ze verenigbaar zijn met de hoofdbestemming. Inrichtingen van openbaar nut De aanleg en inrichting van wegen en parkeerterreinen evenals van kleinschalige constructies en infrastructuren ten behoeve van het openbaar nut (zoals nutsleidingen, elektriciteitscabines, ) die behoren tot de normale inrichting van een woonomgeving, kunnen binnen alle bestemmingszones van dit RUP toegestaan worden. Dit voor zover ze verenigbaar zijn met de algemene bestemming en met het architectonisch karakter van het gebied en geenszins strijdig zijn met de overige bepalingen van dit RUP. Integraal waterbeheer Bepalingen voor opvang en hergebruik van hemelwater. Aanvullend aan de bepalingen van BVR van 10/10/2004 is de plaatsing van hemelwaterputten bij alle nieuwbouw en bij alle verbouwingen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning met een uitgebreide dossiersamenstelling vereist is verplicht. Op de hemelwaterput moet een installatie zijn aangesloten die toelaat minstens de spoeling van de toiletten met hemelwater uit te voeren. De inhoud van deze verplichte hemelwaterputten bedraagt minstens liter per put, minstens liter bij een horizontale dakoppervlakte tussen 100 en 150 m2 en minstens liter bij horizontale dakoppervlakten groter dan 150 m2. De hemelwaterput ontvangt hemelwater van minstens de helft van de dakoppervlakte van het gebouw. 118

119 In alle bestemmingszones zijn handelingen toegelaten in functie van de retentie en infiltratie van hemelwater en gescheiden behandeling en afvoer van huishoudelijk afvalwater, mits landschappelijk geïntegreerd in de omgeving. Specifiek in functie van een vertraagde afvoer naar de lagergelegen waterlopen, is de inrichting van buffervoorzieningen voor hemelwater verplicht. De capaciteit ervan bedraagt minimaal 410m3/ha verharde of bebouwde oppervlakte. Deze worden verspreid ingericht binnen de zones voor publieke groen De aanleg van groendaken op particulier domein wordt voor dezelfde als de voorgaande reden aangemoedigd en de inrichting ervan is vrij, mits goede integratie en uitvoering. Materiaalgebruik De materialen die gebruikt worden voor de hoofd- en bijgebouwen zijn esthetisch verantwoorde en duurzame materialen. Blinde gevels moeten worden afgewerkt in het gevel- of dakbedekkingsmateriaal van het gebouw waarvan de gevel deel uitmaakt. Bitumenasfalt en foliebekleding zijn daarvoor expliciet verboden. Bij het aanbouwen worden de niet-afgewerkte delen van wachtgevels afgewerkt door de bouwheer die het laatst bouwt. Voor gevels zichtbaar vanaf de openbare weg en gevels die moeten worden beschouwd als voorgevels zijn snelbouwstenen expliciet verboden. Parkeren AutoParkeren wordt in elk bestemmingsgebied eigenstandig opgelost. Nieuwe ontwikkelingen mogen de eigen gegenereerde parkeerbehoefte niet afwentelen op hun omgeving. - Per woongelegenheid buiten de zone van het centrum wordt minimum één parkeerplaats voorzien; - Voor andere functies dan wonen buiten de zone van het centrum, wordt het parkeren te allen tijde eigenstandig opgelost en niet afgewenteld op het openbaar domein; - Binnen de zone van het centrum wordt verwezen naar de richtinggevende berekening onder punt (4.3), deelruimte centrum toelichting context, die is opgebouwd op basis van de mogelijke effecten van de mens uit de plan-mer screening parkeren onder punt ( ). Er worden richtinggevend in het centrum tussen de 210 en 250 parkeerplaatsen voorzien, als een combinatie van onder- en bovengronds parkeren. Het parkeren in het deelgebied Centrum dient te allen tijde integraal opgelost te worden. Fietsparkeren: - - Per private woongelegenheid dienen minimaal 2 fietsstalmogelijkheden voorzien te worden op een goed toegankelijke locatie vanaf het publiek domein; Het fietsparkeren in de publieke ruimte behoort tot de taak van het gemeentebstuur. Artikel 4: Modaliteiten Inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering wanneer op te maken? 119

120 Om voldoende informatie te hebben voor een goede beoordeling van projecten en hun exacte gevolgen, is bij bepaalde aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning (ten laatste samen met de aanvraag, maar bij voorkeur voorafgaandelijk) een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht, zodat de conformiteit met het RUP kan worden beoordeeld. Om voldoende informatie te hebben voor een goede beoordeling wordt voor volgende projecten in alle zones een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt: een stedenbouwkundige aanvraag die betrekking heeft op de realisatie van een bruto bovengrondse vloeroppervlakte van m2 of meer en/of 10 woningen of meer, bij nieuwbouw of uitbreiding van bestaande volumes, bij afbraak van bestaande gebouwen gevolgd door herbouw of nieuwbouw, bij herbestemming van niet-woongebouwen, bij opdeling van bestaande woningen of bij functiewijzigingen; een aanvraag tot verkavelingsvergunning waarbinnen hetzelfde aantal woningen of dezelfde bruto bovengrondse vloeroppervlaktes als hiervoor beschreven kunnen worden gerealiseerd; (een onderdeel van) een ondergrondse parkeerlaag; de aanleg van een zone voor park; de inrichting van een zoen en zoef zone; bij de aanleg voor openbare wegenis / publieke ruimte; de inrichting van een verbinding voor gemengd verkeer; de inrichting van een verbinding voor de zachte weggebruiker. De inrichtingsstudie en de ruimtelijke motivering kan op voorhand gemaakt worden als vooronderzoek en/of wordt gevoegd bij de eerste aanvraag die voor het betreffende gebied wordt ingediend tot het bekomen van een stedenbouwkundig attest, een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning. inhoud (zie toelichtingnota 6.5.1) Artikel 5: Zone voor wonen bijzonder gebouw HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN De zone is bestemd voor wonen bijzonder gebouw Vrije beroepen en diensten zijn als nevenbestemming toegelaten tot 50%. Waneer een totaalproject ontwikkeld wordt, i.e. de renovatie van het bestaande gebouw met aanbouw, dan kunnen per uitzondering vrije beroepen en aan het wonen verwante activiteiten en diensten (zie toelichting ) Het huis Michiels kan mits respect voor de bestaande beeldbepalende waarde van het gebouw in stand gehouden, verbouwd en uitgebreid worden. Het kan niet afgebroken en herbouwd worden. Het is een halfopen bebouwing met een Recht van voorkoop (RvV) (zie toelichting 6.6.2): De gemeente, het OCMW, de sociale huisvestingsmaatschappij Providentia, de sociale huisvestingsmaatschappij Elk Zijn Huis en de Gewestelijke 120

121 toegelaten worden tot 75%, mits het beeldbepalend karakter van het gebouw gerespecteerd wordt. Het niet bebouwde deel dient als tuin te worden ingericht en daar wordt de maaiveldbedekking waterdoorlaatbaar of verhard aangelegd. Het laatst genoemde mits volwaardige infiltratie op het eigen terrein. wachtgevel waar tegenaan gebouw kan worden. Bij aanbouwen is de harmonieregel van toepassing Erfscheidingen zijn toegelaten in duurzame, esthetische materialen of een opgaand levend groenscherm. Achteraan met een maximale hoogte van 2 meter; vooraan met een maximale hoogte van 80cm voor alles wat niet groen is. Maatschappij voor Volkshuisvesting worden in die zone begunstigd met een RvV en respectievelijke volgens de hier opgegeven rangorde zoals bedoeld in art en art in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 2009, in aanvulling van het RvV waarover zij reeds beschikken vanuit de Vlaamse Wooncode. Het RvV geldt voor een periode van 15 jaar. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. Artikel 6: Zone voor wonen centrum Fortis HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN De zone is bestemd voor wonen centrum Fortis, een bestaand kantoor-gebouw dat herbestemd wordt naar appartement-gebouw. In deze zone kunnen centrumondersteunende functies gerealiseerd worden. Dit houdt in dat vrije beroepen en diensten over het gehele gebouw zijn toegelaten, tot 50% per woongelegenheid. Op het gelijkvloers zijn tevens aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen mogelijk, in zover dat deze verenigbaar zijn met de hoofdfunctie. Hieronder worden verstaan: handel, horeca, kleinwinkelbedrijf, kantoren, diensten. Oppervlaktes voor wonen en centrumondersteunende zijn cumuleerbaar binnen het gebouw. (zie toelichting ) Het gebouw mag niet afgebroken worden en opnieuw gebouwd. Het kan wel gerenoveerd worden. Afwijkingen op het volume zijn mogelijk voor aanpassingen met betrekking tot de circulatie, toegangen, alsook voor het aanbrengen van eventuele terrassen. Deze aanpassingen zijn ten allen tijde verbonden met het hoofdvolume. De bouwzone en bouwhoogte zijn definitief bepaald in het bestaande volume. Er kunnen maximaal 28 appartementen (wooneenheden) worden ingericht. Wanneer door omstandigheden hoogstammige bomen moeten gerooid worden, dan moeten ze Recht van voorkoop (RvV) zie toelichting 6.6.2): De gemeente, het OCMW, de sociale huisvestingsmaatschappij Providentia, de sociale huisvestingsmaatschappij Elk Zijn Huis en de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting worden in die zone begunstigd met een RvV en respectievelijke volgens de hier opgegeven rangorde zoals bedoeld in art en art in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 2009, in aanvulling 121

122 verplicht opnieuw aangeplant worden. Het resterende maaiveld dient voor minimum 50% onverhard te blijven en is tevens publiek toegankelijk domein. Wanneer delen verhard worden, dient de aanleg te gebeuren in waterdoorlaatbare materialen. Parkeren wordt ondergronds op het eigen terrein opgelost. van het RvV waarover zij reeds beschikken vanuit de Vlaamse Wooncode. Het RvV geldt voor een periode van 15 jaar. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) Artikel 7: Zone voor wonen centrum HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Zone voor wonen centrum De zone is bestemd voor aaneengesloten, halfopen en vrijstaande bebouwing. Het niet bebouwde deel dient als tuin te worden ingericht en wordt de maaiveldbedekking waterdoorlaatbaar aangelegd. Erfscheidingen zijn toegelaten in duurzame, esthetische materialen of een opgaand levend groenscherm. Achteraan met een maximale hoogte van 2 meter; vooraan met een maximale hoogte van 80cm voor alles wat niet groen is. Centrumondersteunende functies mogelijk tot 50% van de hoofdbestemming. Hieronder worden verstaan vrije beroepen en aan het wonen verwante activiteiten en diensten, zoals handel, horeca, kleinwinkelbedrijf, kantoren en diensten voor zover ze verenigbaar zijn met de hoofdbestemming. Meergezinswoningen zijn mogelijk (zie toelichting ) Inplanting en volume van de gebouwen: De voorgevel wordt ingeplant hetzij op de rooilijn, hetzij op meer dan 6m van de rooilijn; De bouwdiepte is op het gelijkvloers maximaal 18m en 15m op de verdiepingen. Bij kavels tot 15m diep, kan de bebouwing maximaal 12m diep zijn op het gelijkvloers en 9 m op de verdiepingen; De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 m. Alle definitief zichtbaar blijvende delen van gebouwen moeten als voorgevel afgewerkt worden voor wat betreft de keuze van materialen en de afwerking.. Recht van voorkoop (RvV) zie toelichting 6.6.2): De gemeente, het OCMW, de sociale huisvestingsmaatschappij Providentia, de sociale huisvestingsmaatschappij Elk Zijn Huis en de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting worden in die zone begunstigd met een RvV en respectievelijke volgens de hier opgegeven rangorde zoals bedoeld in art en art in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 2009, in aanvulling van het RvV waarover zij reeds beschikken vanuit de Vlaamse Wooncode. Het RvV geldt voor een periode van 15 jaar. Zie toelichting (6.5.1) voor wat betreft de verplichting van een 122

123 inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering. Artikel 8: Zone voor wonen centrum pleinwanden HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN De zone is bestemd voor wonen centrum pleinwanden In de pleinwanden wordt een gedifferentieerde mix van een 22-tal woongelegenheden gerealiseerd, i.e. verschillend in vierkante meters en aantal slaapkamers, waarvan minimum 6 grondgebonden woningen met tuin. Centrumondersteunende functies zijn toegelaten over de gehele oppervlakte. Er kan een hotelfunctie uitgebouwd worden, voor minder dan 50% van de totale oppervlakte, met een absoluut maximum van 50 kamers. Tevens kan al dan niet in combinatie met de hotelfunctie een congresfaciliteit uitgebouwd worden. Beide programma s samen kunnen nooit meer dan 50% van de totale oppervlakte van de pleinwanden in beslag nemen. In functie van de uitbouw van centrumondersteunende functies extra kracht bij te zetten, kan 50% van de totale gelijkvloerse oppervlakte van de pleinwanden aansluitend aan het plein ingericht worden als ruimte voor vrije beroepen en aan het wonen verwante activiteiten en diensten, dewelke onafhankelijk functioneert van het wonen als hoofdbestemming met een maximum oppervlakte van 1000m². (zie toelichting ) De oppervlaktes en bouwzones van de 2 pleinwanden zijn bepaald op het grafisch plan (zie Figuur 55). Specifiek voor de oostelijke pleinwand geldt dat het gebouw wordt ingeplant volgens een asverdraaiing, waarbij de langsas van het volume ongeveer noordzuid gericht is (tussen de 13 à 15 in wijzerzin, wanneer men evenwijdig vertrekt van de westelijke pleinwand). De westelijke pleinwand staat loodrecht op de rooilijn ingeplant (zie inplantingsplan in bijlage). Bouwhoogten: - de westelijke pleinwand kan over de gehele lengte 3 bouwlagen hoog zijn, met een maximum hoogte van 11,5m; - de oostelijke pleinwand kan aansluitend op de Terhulpensesteenweg 4 bouwlagen hoog zijn, met een maximum van 17m hoogte, en naar achter toe, in noordelijke richting, afbouwen naar 3 bouwlagen hoog, met een maximum van 14m hoogte. - De opgegeven bouwhoogten gelden als absolute bouwhoogte. Recht van voorkoop (RvV) zie toelichting 6.6.2): De gemeente, het OCMW, de sociale huisvestingsmaatschappij Providentia, de sociale huisvestingsmaatschappij Elk Zijn Huis en de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting worden in die zone begunstigd met een RvV en respectievelijke volgens de hier opgegeven rangorde zoals bedoeld in art en art in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 2009, in aanvulling van het RvV waarover zij reeds beschikken vanuit de Vlaamse Wooncode. Het RvV geldt voor een periode van 15 jaar. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) 123

124 Artikel 9: Zone voor wonen centrum De Ouwe Schuur De pleinwanden moeten samen gerealiseerd worden. Beide pleinwanden zijn verplicht ondergrondse parkings aan te leggen, die indien gewenst ondergronds verbonden kunnen worden. Alle definitief zichtbaar blijvende delen van gebouwen moeten als voorgevel afgewerkt worden voor wat betreft de keuze van materialen en de afwerking. De indicatieve verbindingen op het grafisch werken door en worden vertaald in het gabarit van de wanden, zodat de pleinwanden gevrijwaard van homogene gevelvlakken. De pleinwanden dienen op zulke wijze ontworpen te worden dat er op een kwalitatieve manier fysiek contact ontstaat tussen de functies in de pleinwanden en het plein, o.a. naar sociale controle, leef- en beleefbaarheid en toegankelijkheid van de publieke ruimte vanuit de pleinwanden en vice versa. Het masterplan dat werd goedgekeurd voor het college van burgemeester en schepenen op is richtinggevend (zie toelichting Figuur 47). HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN De zone is bestemd voor wonen centrum De Ouwe Schuur In de huidige configuratie geldt het wonen niet als hoofdbestemming en worden de in het aan het wonen verwante activiteiten voor 100% uitgebaat. Bij het (zie toelichting ) Het maximum volume ligt vast in de bestaande toestand, i.e. zowel naar oppervlakte, als naar Recht van voorkoop (RvV) zie toelichting 6.6.2): De gemeente, het OCMW, de 124

125 stop zetten van de huidige functie dat is wanneer de brasserie / restaurant er wegtrekken - is de doelstelling de zone in overeenstemming te brengen met de geest van het plangebied, i.e. wonen als hoofdbestemming. Vrije beroepen en/of aan het wonen verwante activiteiten en diensten kunnen als centrumondersteunende functies gerealiseerd worden tot 50%. bouwhoogte. Wanneer het gebouw herbouwd wordt dient het minimaal 6m achteruit te bouwen aan elke rooilijn en wordt het volume per definitie kleiner, de bouwhoogte blijft gelijk. Alle definitief zichtbaar blijvende delen van gebouwen moeten als voorgevel afgewerkt worden voor wat betreft de keuze van materialen en de afwerking. sociale huisvestingsmaatschappij Providentia, de sociale huisvestingsmaatschappij Elk Zijn Huis en de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting worden in die zone begunstigd met een RvV en respectievelijke volgens de hier opgegeven rangorde zoals bedoeld in art en art in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 2009, in aanvulling van het RvV waarover zij reeds beschikken vanuit de Vlaamse Wooncode. Het RvV geldt voor een periode van 15 jaar. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) Artikel 10: Zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen school HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN De zone is bestemd voor nuts en gemeenschapsvoorzieningen school. (zie toelichting ) Inplanting en volume (enveloppe) van de gebouwen: Aan de kant van de Terhulpensesteenweg: o de gevel van de eerste 2 bouwlagen vanaf het maaiveld gezien, wordt op 14m van de rooilijn ingeplant, waarbij de bouwhoogte maximaal 8m is en de bouwdiepte maximum 35m is; vanaf Recht van voorkoop (RvV) zie toelichting 6.6.2): De gemeente, het OCMW, de sociale huisvestingsmaatschappij Providentia, de sociale huisvestingsmaatschappij Elk Zijn Huis en de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting worden in die zone begunstigd met een RvV en 125

126 een bouwdiepte van meer dan 15m dienen patio s ingebracht te worden in verhouding met en in functie van het progamma, met een absolute ondergrens van 4x8m per patio. o Voor de (twee) bouwlagen gedeeltelijk boven een doorrit met een vrije hoogte van 4m, toegankelijk voor de hulpdiensten, wordt de gevel op 14m van de rooilijn ingeplant, waarbij de bouwhoogte maximaal 13,5m is. Indien deze volumes boven de bestaande sporthal worden gebouwd, kan de bouwhoogte met 1,5 m verhoogd worden. De bouwdiepte, gemeten vanaf de rooilijn, is maximaal 22m. Aan de kant van de Schoolstraat: o de gevel van de eerste 2 bouwlagen vanaf het maaiveld gezien wordt op minimum 6m van de rooilijn ingeplant, waarbij de bouwhoogte maximaal 8m en de bouwdiepte, gemeten vanaf de rooilijn, maximaal 60m bedraagt; vanaf een bouwdiepte van meer dan 15m dienen patio s ingebracht te worden in verhouding met en in functie van het progamma, met een absolute ondergrens van 4x8m per patio. respectievelijke volgens de hier opgegeven rangorde zoals bedoeld in art en art in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 2009, in aanvulling van het RvV waarover zij reeds beschikken vanuit de Vlaamse Wooncode. Het RvV geldt voor een periode van 15 jaar. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) In het kader van de realisatie van de ondergrondse parking van de pleinwanden wordt archeologisch onderzoek opgelegd. Hiervoor kan men contact opnemen met info@onroerenderfgoed.be of vlaamsbrabant@onroerenderfgoed.be. o Voor de (twee) bouwlagen boven een doorrit met een vrije hoogte van 4m, toegankelijk voor de hulpdiensten, wordt de gevel op minimum 22m van de rooilijn ingeplant, waarbij de bouwhoogte maximaal 13,5m is. Indien deze volumes gedeeltelijk boven de bestaande sporthal worden gebouwd, kan de bouwhoogte met 1,5 m verhoogd worden. De bouwdiepte gemeten vanaf de rooilijn is 60m. Wanneer de maximale bouwhoogte is bereikt in het gevelvlak, wordt een plat dak voorzien. 126

127 Alle definitief zichtbaar blijvende delen van gebouwen moeten als voorgevel afgewerkt worden voor wat betreft de keuze van materialen en de afwerking; Het aanleggen van interne wegenis ter ontsluiting van de bestemmingszone is toegelaten, mits rekening gehouden wordt met het gebruik van waterdoorlatende maaiveldbedekking waar mogelijk; De huidige inrichting is school met aanverwante functies die behoren tot de normale uitrusting van deze faciliteit (e.g. speelplaats, luifels voor beschutting, speeltuigen, refter, ect.); De speelkoer dient geïntegreerd te worden in het volume van het schoolgebouw. Artikel 11: Zone voor nuts- en gemeenschapsvoorzieningen - kerk HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN De zone is bestemd voor nuts en gemeenschapsvoorzieningen kerk (zie toelichting ) De kerk is en blijft in gebruik. De functie kan gewijzigd worden, binnen de algemeen geldende voorschriften het bestemmingsgebied. Men kan voor advies en begeleiding terecht bij de dienst cultuur van de provincie Vlaams- Brabant. Bij de vergunningsaanvraag voor een andere functie is een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering verplicht. Recht van voorkoop (RvV) zie toelichting 6.6.2): De gemeente, het OCMW, de sociale huisvestingsmaatschappij Providentia, de sociale huisvestingsmaatschappij Elk Zijn Huis en de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting worden in die zone begunstigd met een RvV en respectievelijke volgens de hier 127

128 opgegeven rangorde zoals bedoeld in art en art in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 2009, in aanvulling van het RvV waarover zij reeds beschikken vanuit de Vlaamse Wooncode. Het RvV geldt voor een periode van 15 jaar. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) Artikel 12: Zone voor park HOOFdBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BESHEER EN MODALITEITEN De zone is bestemd voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van parken. Dit gebied heeft ook een sociale functie. In het parkgebied dat aansluit op de school kunnen bij uitzondering naast de algemene vormen van culturele, educatieve en recreatieve mogelijkheden, ook aan de school verwante functies die behoren tot de normale uitrusting van de school gerealiseerd worden, zoals een speelplaats met een maximum van 100 vierkante verharde oppervlakte, luifels voor beschutting en speeltuigen (zie toelichting 6.3.4) De zone dient volledig als parkgebied met ecologische waarde ingericht te worden; Opgaande beplanting gebeurt met streekeigen standplaats geschikte soorten; In alle parkgebieden wordt hoogstammig groen aangelegd; Zie artikel 3, Algemeen geldende voorschriften, onder beplanting en inrichting van de percelen voor richtinggevende ondergrenzen voor aanplanting van hoogstammig groen. De zone is bestemd als publieke buitenruimte. In alle parkgebieden kunnen vormen van culturele, educatieve en recreatieve mogelijkheden aangelegd worden. In alle parkgebieden is het Harmonisch Park- en Groenbeheer en beleid (HPG) van toepassing. De aanleg van paden voor langzaam verkeer is toegelaten. De totale breedte van een pad bedraagt maximaal 2m. Verhardingen dienen gerealiseerd in voor de fietser en voetganger comfortabele materialen. Verhardingen dienen, 128

129 behalve voor paden, te gebeuren in waterdoorlatende materialen zoals elementverharding of halfverharding. Het plaatsen van straat- en speelmeubilair is toegelaten, alsook het voorzien van een lokaal voor de plaatselijke jeugdbeweging en de daarbij horende minimale verhardingen, behalve door de zone van het Michielspark. Tevens is het toegelaten om een kiosk op te richten, mits rekening gehouden wordt met voorschriften uit belendende percelen of overdrukken, die dit voorschrift overschrijven. Zo heeft het voorschrift van de vista (artikel 22) voorrang op het hier beschreven artikel. Binnen de zone zijn ook aanvullende ingrepen toegelaten in functie van integraal waterbeheer zoals het aanleggen van grachten, wadi s of infiltratiebedden. Artikel 13: Zone voor openbare wegenis en publieke ruimte HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN De zone is bestemd voor openbare wegenis (verkeers-, vervoers- en wegen-infrastructuur) en publieke ruimte (verblijven). (zie toelichting 6.3.5) De inrichting van de openbare wegenis en publieke ruimte gebeurt in functie van de gewenste verkeers- en verblijfsfunctie Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) Binnen de zone voor openbare wegenis zijn gebouwen en/of constructies ter ondersteuning van de verkeersfunctie en/of verblijfsfunctie toegelaten voor zover deze de goede afwikkeling van het verkeer niet hinderen. 129

130 Als onderdeel van het publiek domein is de zone voor openbare wegenis (OW) permanent publiek toegankelijk en mag niet worden afgesloten. Voor de gehele zone wordt wat betreft het gebruik van materialen, straatmeubilair, soorten groen, een coherent materialengebruik, -palet uitgewerkt en gebruikt. Ter inspiratie wordt verwezen naar het Masterplan/buitenruimte Overijse en catalogus, JPLX - Desvigne - Arcadis/Gedas - planoloog Rob Cuyvers, december Een kwalitatieve aanleg van privaat groen dat aansluit op de publieke ruimte moet hierbij gestimuleerd worden. Voor de Terhulpensesteenweg (inclusief omhullende, i.e. voetpaden, gedeeltelijk aanliggende tuinen, onverhard publiek domein en parkings) gelegen binnen de deelruimte Centrum geldt een ondergrens van 0,23 hoogstambomen per 100 vierkante meter. Het betreft hier hoogstammen langsheen de Terhulpensesteenweg. Artikel 14: Overdruk waar parkeren is toegelaten HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van een zone waar parkeren is toegelaten. De aanduiding is van toepassing op een zone voor park, i.e. de oostelijke (zie toelichting 6.3.6) Er kunnen in functie van de ontsluiting van deze zone wegenis aangelegd worden. De inrichting van openbare wegenis gebeurt i.f.v. de gewenste Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) 130

131 parkeerstrip, waar de doelstelling is te parkeren onder hoogstammig groen (zie artikel 12). Daarnaast is deze overdruk ook van toepassing op een zone voor semipublieke buitenruimte, die vrij in te richten is (zie artikel 17). verkeers- en verblijfsfunctie. De parkeerplaatsen kunnen bereidbaar gemaakt worden, mits gebruik van waterdoorlaatbare verhardingen. Behoren tot de mogelijkheden: grasdallen, grasbetontegels, polyetheleen grastegels (zie voor meer informatie: Artikel 15: Aanduiding indicatieve ondergrondse parkeerverbinding HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van een indicatieve ondergrondse parkeerverbinding. (zie toelichting 6.3.7) De zone duidt een indicatieve ondergrondse verbinding aan, die de twee ondergrondse parkeergarages van de belendende pleinwanden verbindt. Dit houdt in dat enerzijds de parkeercapaciteit licht verhoogd kan worden en anderzijds dat men bijvoorbeeld aan de Hoeilaartsesteenweg kan inrijden en aan de Terhulpensesteenweg kan uitrijden (en vice versa) zonder extra verkeersbelasting (conflicten) te veroorzaken langsheen de Terhulpensesteenweg gelegen in het centrumgebied. Zie masterplan (zie Figuur 48) voor een indicatieve verbinding en inrichting. De verbinding wordt aangelegd onder een waterdoorlaatbaar en bufferend maaiveld waarmee rekening gehouden moet worden. Het bufferend vermogen komt ten goede van de aanplanting van het hoogstammig groen op en rond het plein. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) In het kader van de realisatie van de ondergrondse parking van de pleinwanden wordt archeologisch onderzoek opgelegd. Hiervoor kan men contact opnemen met of 131

132 Artikel 16: Overdruk voor waterdoorlaatbare en bufferende maaiveldbedekking HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van waterdoorlaatbare en bufferende maaiveldbedekking. (zie toelichting 6.3.8) Voor de inrichting wordt gebruik gemaakt van waterdoorlaatbare maaiveldbedekking die infiltratie en buffering van het regenwater garandeert en zo ten goede komt van het hoogstammig streekeigen groen dat verplicht aangelegd moet worden (zie artikel 3). Dit vraagt de nodige aandacht naar detaillering omdat de grondwatertafel op 1,2 m diepte zit. De algemene provinciale richtlijnen m.b.t. verhardingen zijn van kracht. Zie tevens punt ( ) van de plan-mer screening. Binnen de zone zijn ook aanvullende ingrepen toegelaten in functie van integraal waterbeheer zoals het aanleggen van grachten, wadi s of infiltratiebedden. Fonteinen zijn mits een goede aanleg eveneens toegelaten. De aanleg dient te gebeuren in voor de voetganger en fietser veilige en comfortabele materialen, alsook onderhoudsvriendelijke duurzame materialen. Het maaiveld moet betreedbaar zijn voor dienstvoertuigen. Tevens is het plaatsen van straat- en speelmeubilair toegelaten, mits rekening wordt gehouden met artikel 22 De overdruk betekent niet dat een eenduidige aanleg van maaiveld verplicht is. Dit kan variëren van verharde, half-verharde tot nietverharde maaiveldbedekking. Er wordt een materialenpalet samengesteld dat in overeenstemming is met de rest van de aanleg voor publieke ruimte. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) In deze zone is het Harmonisch Park- en Groenbeheer en beleid (HPG) van toepassing. 132

133 Artikel 17: Overdruk voor semi- publieke ruimte In deze zone kan een maximum van 800 vierkante meter in niet waterdoorlaatbaar materiaal gerealiseerd worden, mits compensatie met aanvullende ingrepen voor het waterbeheer. Het masterplan (zie Figuur 47) geeft invulling aan dergelijke interpretatie. HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van een zone is bestemd voor semi-publieke ruimte. (zie toelichting 6.3.9) De zone kan vrij ingericht worden. Ze kan niet visueel afgesloten worden. Er kan met andere woorden een toegangshek geplaatst worden, mits de visuele relatie met de straat gegarandeerd wordt. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) Artikel 18: Overdruk voor de oude begraafplaats HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van een zone die als oude begraafplaats is ingericht. (zie toelichting ) De oude bergaafplaats wordt bewaard. Ze behoort tot het Common Wealth erfgoed. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) De aanleg kan - waar nodig, mits het nodige respect voor de functie van oude begraafpaats - aangepast worden wanneer deze zone de bijkomende functie opneemt als verbinding voor zachte weggebruikers en de parkdoorsteek van BPA 49 ontsluit naar het centrum. 133

134 Artikel 19: Overdruk voor privétuinen HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van een zone bestemd voor private buitenruimte. (zie toelichting ) De zone dient volledig als functionele groene ruimte ingericht te worden. Opgaande beplanting gebeurt met streekeigen standplaats geschikte soorten. De tuinen horen bij de grondgebonden woningen die bovenop de verplichte te ontwikkelen ondergrondse garage gelegen zijn. Afhankelijk van de planopbouw, kunnen de tuinen hoger gelegen zijn. Erfscheidingen zijn toegelaten in duurzame, esthetische materialen voor de eerste 4m aansluitend op de gevel en/of een opgaand levend groenscherm over de gehele lengte van de tuin met en alles met een maximale hoogte van 2 meter. Artikel 20: Overdruk voor zoen- en zoefzone HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van een gebied waar een zoen- en zoef zone kan aangelegd worden. (zie toelichting ) De inrichting van de openbare wegenis gebeurt i.f.v. de gewenste verkeers- en verblijfsfunctie. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) Er wordt een materialenpalet samengesteld dat in overeenstemming is met de rest van de aanleg voor publieke ruimte. 134

135 Artikel 21: Te verwijderen gebouwen HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van de te verwijderen gebouwen. (zie toelichting ) Deze gebouwen komen niet overeen met de gewenste eindtoestand zoals voorzien in dit RUP en hun behoud betekent een ernstige belemmering voor een kwalitatieve uitvoering van het programma voorzien in dit RUP. De gebouwen die zijn aangeduid als te verwijderen, dienen verwijderd te zijn bij het bouwrijp maken van de gronden waar het nieuwe dorpsplein en de pleinwanden ontwikkeld worden. Ze dienen dus verwijderd te zijn vóór met de bouw van de pleinwanden gestart wordt. Er dient een onteigeningsplan opgemaakt te worden. Eens er een onteigeningsplan voor deze gebouwen is opgemaakt, kan geen enkele stedenbouwkundige vergunning meer afgeleverd worden tenzij een sloopvergunning. Artikel 22: Vista BESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van de vista (zie toelichting ) (interpretatie symbool) De vista is op het grafisch plan aangeduid met behulp van indicatieve zichtlijnen, die de richting en de geest van plandoelstelling weergeven, namelijk een zicht vrijwaren/creëren op het achterliggende landschap. De aanduiding van de vista bepaalt geen exacte perimeter. De schaal van de aanduiding wijst in zekere zin wel het belang aan en hoe deze te vertalen. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) 135

136 Artikel 23: Indicatieve verbinding voor langzaam gemengd verkeer (doelstelling) Het is de bedoeling een vista te ontwikkelen van de Terhulpensesteenweg richting het achterliggende landschap en geheel of gedeeltelijk de watertoren. (middel) De vista wordt versterkt door de begeleiding van hoogstammig groen, die rand van de open ruimte bepalen (hier het dorpsplein). De vista vrijwaren betekent niet dat er geen constructies die het doorzicht bewaren, zoals bijvoorbeeld een basketbalpleintje of klimrek (gedeeltelijk), kunnen ingericht worden, alsook lage begroeiing of één enkele boom (of een paar) behoren tot de mogelijkheden, zolang die geen afbreuk doen aan het bestaan van de vista. HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Pijl die een indicatieve verbinding voor langzaam gemengd verkeer aanduidt. (zie toelichting ) Om functionele relaties te leggen worden op verschillende plaatsen verbindingen gerealiseerd voor gemengd verkeer. De pijlen duiden symbolisch aan welke plaatsen met elkaar verbonden moeten worden. Voor de zone waar deze verbindingspijl wordt op aangeduid geldt dat het bestemmingsgebied zo wordt ontwikkeld dat de fysische ruimtelijke verbinding voor langzaam gemengd verkeer, i.e. zachte weggebruikers en gemotoriseerd verkeer, gerealiseerd en gevrijwaard wordt. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) 136

137 Artikel 24: Indicatieve verbinding voor de zachte weggebruiker HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Pijl die een indicatieve verbinding voor de zachte weggebruikers aanduidt. (zie toelichting ) Om functionele relaties te leggen worden op verschillende plaatsen verbindingen gerealiseerd voor de zachte weggebruiker. De pijlen duiden symbolisch aan welke plaatsen met elkaar verbonden moeten worden. Voor de zone waar deze verbindingspijl wordt op aangeduid geldt dat het bestemmingsgebied zo wordt ontwikkeld dat de fysische ruimtelijke verbinding voor zachte weggebruikers gerealiseerd en gevrijwaard wordt. (Gedeeltelijke) verharding zijn mogelijk om de toegang in alle seizoenen te vrijwaren, maar steeds complementair aan een groene omgevingsaanleg. Bij een vergunningsaanvraag wordt verplicht een inrichtingsstudie en ruimtelijke motivering opgemaakt. (Zie toelichting 6.5.1) Artikel 25: Perimeter RUP HOOFDBESTEMMING NEVENBESTEMMING INRICHTING BEHEER EN MODALITEITEN Aanduiding van de perimeter waarop het RUP van toepassing is. (zie toelichting ) De inrichting gebeurt volgens de bestemmingen die binnen perimeter van dit RUP vallen. 137

138 DEEL III: BIJLAGEN Bestaande Juridisch toestand Grafisch plan

139 Inplantingsplan pleinwanden 139

140 Ontheffingsbeslissing MER- screening 140