Het WOZ-taxatieverslag

Transcriptie

1 Het WOZ-taxatieverslag de maat genomen Jaarverslag van de Waarderingskamer over het jaar 2004

2 C O L O F O N Waarderingskamer Op 3 maart 2005 heeft de Waarderingskamer de jaarrekening over 2004 vastgesteld. De tekst van het jaarverslag over het jaar 2004 is ook op 3 maart 2005 vastgesteld door de Waarderingskamer. Foto's Hélène van Domburg, Berkel en Rodenrijs Druk Krikke Special Books, Leiden Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Waarderingskamer Postbus AE DEN HAAG Telefoon (070) Telefax: (070) info@waarderingskamer.nl Internet: ISSN: , Waarderingskamer, Den Haag Overname van teksten uit deze uitgave is toegestaan, mits de bron wordt vermeld.

3 Inhoudsopgave VOORWOORD 4 Tien jaar Wet WOZ DEEL I 7 Het WOZ-taxatieverslag de maat genomen NEN 2580 Kadaster Modelmatige taxatie Waardepeildatum Privacy of openbaar Te koop / verkocht Volledigheidsonderzoek Adressenregister WOZ fictie of niet Soort woning definitie Waardegebieden Rol taxatieverslag DEEL II Jaarverslag Inleiding Waarderingskamer, commissies en secretariaat Activiteiten Waarderingskamer BIJLAGEN 64 Samenstelling van de Waarderingskamer per 1 januari Taken en samenstelling van de commissies per 1 januari Samenstelling van het secretariaat per 1 januari Overzicht Wet WOZ in de Tweede Kamer 83 Publicaties van de Waarderingskamer 3 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

4 V O O R W O O R D Tien jaar Wet WOZ Op 1 januari 1995 is de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in werking getreden. Op 1 januari 2005 zijn onder de naam "verbetervoorstellen" enkele wijzigingen in deze wet aangebracht. Belangrijker dan deze mr. J.A.M. Hendrikx wijzigingen is het feit dat de betrokkenen voorzitter Waarderingskamer bij deze wet een aantal overtuigende ambities hebben afgesproken voor de toekomst. Naar het zich laat aanzien worden binnen afzienbare tijd alle onroerende zaken in ons land elk jaar gewaardeerd. Dat verbetert naar verwachting niet alleen de acceptatie van de WOZ-waarde, maar ook de bruikbaarheid van de gegevens en de doelmatigheid. Dit zijn allemaal aspecten van de ruim tien jaar geleden beoogde doelstellingen, namelijk duidelijkheid, uniformiteit, kwaliteit en doelmatigheid. Op het terrein van deze doelstellingen is de afgelopen tien jaar veel bereikt en zal de komende jaren nog meer bereikt worden. De beschikbaarheid van WOZ-waarden, WOZ-gegevens en WOZadministraties bij gemeenten heeft echter onder de noemer van "breder gebruik" ook een scala aan nieuwe doelstellingen opgeleverd. In het jaarverslag 2003 heeft de Waarderingskamer bijvoorbeeld uitgebreid stilgestaan bij de positie van de WOZ-administratie in het stelsel van basisregistraties die de ruggengraat vormt van de "andere overheid". Maar zoals uit dit jaarverslag blijkt is ook het gebruik van de WOZwaarden voor andere doeleinden in 2004 in een stroomversnelling gekomen. Naar verwachting zal binnen enkele jaren de WOZ-waardering een belangrijke rol spelen in het huurbeleid voor woningen en de bescherming van huurders. De geschetste ontwikkelingen in de toekomst zijn natuurlijk alleen mogelijk wanneer er voldoende vertrouwen bestaat in de producten die de Wet WOZ oplevert en de partijen die de Wet WOZ uitvoeren. Naast het formele jaarverslag van de Waarderingskamer staat dit aspect dan ook centraal in dit jaarverslag. In het eerste deel wordt gekeken naar het voor 4 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

5 de belanghebbenden meest aansprekende product van de Wet WOZ, namelijk het taxatieverslag. Juist door het tonen van een taxatieverslag moeten gemeenten de belanghebbenden vertrouwen geven dat er zorgvuldig is gewerkt om tot de WOZ-waarde te komen. Verschillende op het oog kleine details van dit taxatieverslag worden uitgelicht, zodat een zeer gedifferentieerd beeld ontstaat, van de wereld achter dit taxatieverslag. Ik hoop dat het lezen van dit jaarverslag een stimulans is voor velen om de komende jaren velen een bijdrage te leveren aan het halen van de alle doelstellingen van de Wet WOZ. 5 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

6 6 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

7 D E E L I Het WOZ-taxatieverslag de maat genomen 7 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

8 Het WOZ-taxatieverslag de maat genomen In het kader van de Wet waardering onroerende zaken wordt van alle woningen de waarde in het economische verkeer bepaald. De waarde in het economische verkeer is de prijs die een koper en een verkoper met elkaar overeen zouden komen (na de beste voorbereiding). Deze verkoop zou plaatsvinden op de waardepeildatum. Daarbij geldt de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen en dat de woning onmiddellijk na de verkoop in volle omvang in gebruik genomen kan worden. Natuurlijk worden niet alle woningen op de waardepeildatum verkocht. Voor de taxatie van woningen die niet verkocht zijn worden verkoopprijzen van andere woningen gebruikt. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet de taxateur daarom twee dingen doen, namelijk: - voor de woningen waarvan een verkoopprijs dichtbij de waardepeildatum bekend is: uit de betaalde verkoopprijs afleiden wat de waarde in het economische verkeer is op de waardepeildatum; - voor de woningen waarvan geen recente verkoopprijs bekend is: uit de waarde van andere (verkochte) woningen de waarde in het economische verkeer afleiden. Deze aanpak wordt door taxateurs omschreven als de vergelijkingsmethode. In het taxatieverslag is deze vergelijkingsmethode goed herkenbaar. Op het taxatieverslag staat de verkoopprijs van de getaxeerde woning vermeld, indien onlangs een verkoop heeft plaatsgevonden. Indien de woning waarop dit taxatieverslag betrekking heeft, niet is verkocht, worden alleen verkoopprijzen van enkele andere woningen vermeld. Uit het taxatieverslag zal blijken dat de waarde van een woning op de waardepeildatum meestal niet gelijk is aan de betaalde verkoopprijs. Dit heeft te maken met de marktontwikkelingen tussen het moment van verkoop en de waardepeildatum. Het heeft ook te maken met eventuele subjectieve elementen die een rol speelden bij de verkoop en met eventuele veranderingen in of aan de woning na de koopdatum. 8 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

9 Uit het taxatieverslag blijkt verder dat vergeleken is met andere woningen (marktgegevens). Meestal worden op het taxatieverslag woningen in dezelfde buurt en van dezelfde soort vermeld. Wanneer geen verkoopprijzen beschikbaar zijn van woningen in dezelfde buurt of dezelfde categorie, dan worden bij de marktgegevens woningen vermeld die iets meer verschillen van de getaxeerde woning. De methode die bij de taxatie van woningen in het kader van de Wet WOZ wordt gebruikt, is een methode van systematische vergelijking. Dat wil zeggen dat met behulp van een computermodel in feite alle verkoopprijzen van woningen in de gemeente worden gebruikt bij de taxatie. Op het taxatieverslag zouden dan ook andere woningen gebruikt kunnen worden om de aansluiting van de taxatie op de verkoopprijzen te onderbouwen, zonder dat dit leidt tot een andere taxatiewaarde. De systematische vergelijking geschiedt voor een belangrijk deel op basis van enkele belangrijke objectkenmerken van de woningen. Deze objectkenmerken van de getaxeerde woningen en van de vermelde verkochte woningen worden op het taxatieverslag weergegeven. Welke woningen wel of niet goed vergelijkbaar zijn en tot welke verschillen in taxatiewaarde een bepaald verschil in objectkenmerken zal leiden, wordt afgeleid uit de analyse van de verkochte woningen. Doordat met behulp van de computer alle verkoopprijzen over meerdere jaren geanalyseerd kunnen worden, kan een zeer gedetailleerd beeld van de woningmarkt worden gebruikt bij de taxatie met behulp van het computermodel. Het feit dat voor de waardebepaling taxatiemodellen en computers worden gebruikt, betekent niet dat er geen mensenwerk meer aan te pas komt. De vaardigheden van de taxateur die met behulp van computers grote aantallen verkoopprijzen analyseert en die systematisch de taxaties van duizenden woningen controleert, zijn echter andere vaardigheden dan die van een taxateur die een individuele taxatie verricht. In dit jaarverslag gaan we niet diep in op de werking van de taxatiemodellen. We laten echter van een paar onderdelen van het taxatieverslag zien wat er allemaal komt kijken bij het taxeren van woningen door systematische vergelijking. 9 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

10 Bruto vloeroppervlakte De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Ter aanvulling op het bovenstaande geldt het volgende: - indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie; - indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondoppervlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte. De bruto vloeroppervlakte van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticale projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding. Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte wordt niet meegerekend een schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2 Bij de bepaling van de grenslijn, moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, inden het grondoppervlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2 De bruto vloeroppervlakte van een gebouw is de som van de bepaalde bruto-vloeroppervlakten van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. Bovendien moet tot de bruto-vloeroppervlakte van een gebouw worden gerekend: - de oppervlakte van een trapgat, een liftschacht op elk niveau; - de oppervlakte van een vrijstaande uitwendige kolom, indien deze groter is dan 0,5 m2. Bron: NEN Jaarverslag Waarderingskamer 2004

11 NEN 2580 Bij het taxeren wordt een woning vergeleken met zoveel mogelijk woningen die vergelijkbaar zijn en waarvan rond de waardepeildatum een verkoopprijs bekend is. Om de beoordelen of een woning vergelijkbaar is speelt naast type, ligging en kwaliteit vooral ook de grootte van de woning een belangrijke rol. Daarom is van elke woning in de gemeentelijke registratie de grootte vastgelegd en wordt deze grootte ook op het taxatieverslag vermeld. Er zijn veel verschillende manieren om de grootte te meten. In het kader van de Wet WOZ is niet voorgeschreven dat elke gemeente op dezelfde manier de grootte van een woning meet. Wel moet een gemeente voor alle woningen binnen de gemeente hetzelfde meetvoorschrift hanteren. Het Nederlands Normalisatie-Instituut is een stichting die ten behoeve van overheid en bedrijfsleven normen opstelt. De norm NEN 2580 bevat termen, definities en bepalingsmethoden voor oppervlakten van terreinen die bestemd zijn voor gebouwen en voor vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen ervan. NEN 2580 schrijft niet één bepaalde wijze van meten voor, maar definieert naast meetvoorschriften voor terreinen, vijf meetvoorschriften voor de oppervlakte van gebouwen (bruto, netto, tarra en verder gebruiksoppervlakte en verhuurbare oppervlakte) en twee meetvoorschriften voor de inhoud (bruto en netto). Elk meetvoorschrift is voorzien van definities en van tekeningen. Wanneer de gemeente een woning opmeet, of wanneer de op het taxatieverslag vermelde grootte wordt gecontroleerd, moet men natuurlijk wel uitgaan van hetzelfde meetvoorschrift. Dit speelt met name ook wanneer men controleert aan de hand van een door een ander gedane meting. Bijvoorbeeld in een advertentie wordt een appartement van 120 m2 aangeboden. Dit kan prima overeenkomen met 125 m2 in de registratie van de gemeente, wanneer de eerste oppervlakte de gebruiksoppervlakte betreft en de gemeente de bruto-oppervlakte heeft gemeten. 11 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

12 Missie Kadaster Door gegevens te verzamelen over registergoederen in Nederland, deze bij te houden in openbare registers en op kadastrale kaarten en deze gegevens vervolgens beschikbaar te stellen aan de samenleving, zorgt het Kadaster voor duidelijkheid over aan wie een bepaald registergoed toebehoort en wat de kenmerken ervan zijn. Onder registergoed verstaan we onroerende zaken of vastgoed (zoals huizen, appartementen en andere gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd) en roerende zaken (zoals schepen en luchtvaartuigen). Onze missie Het Kadaster bevordert de rechtszekerheid bij het maatschappelijk verkeer inzake registergoederen. Rechtszekerheid wil in dit geval zeggen, dat duidelijk is aan wie een bepaalde (on)roerende zaak toebehoort en wat de kenmerken ervan zijn. Verder optimaliseren we de geometrische basisbestanden en bevorderen we een optimale informatievoorziening over dit alles aan de samenleving. We geven aan deze missie een brede invulling met onze activiteiten. Bron: 12 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

13 KADASTER Voordat een woning kan worden getaxeerd, moet eerst duidelijk zijn wat allemaal betrokken moet worden in de taxatie. Dit wordt aangeduid met de objectafbakening. Bij de objectafbakening wordt in eerste instantie gekeken naar de eigenaar en de gebruiker. Wie eigenaar is van een woning kan achterhaald worden bij het Kadaster. Het Kadaster is dan ook één van de belangrijkste bronnen van gegevens voor de uitvoering van de Wet WOZ. Het Kadaster heeft heel Nederland ingedeeld in kadastrale percelen. Elk kadastraal perceel wordt aangeduid met de kadastrale gemeente, een sectieletter en een perceelnummer. De kadastrale gemeente komt vaak overeen met de woonplaatsnaam. Soms zijn echter ook nog "historische gemeentenamen" herkenbaar. Elk kadastraal perceel is op een kaart vastgelegd en het Kadaster heeft de oppervlakte van het perceel gemeten. Van elk kadastraal perceel legt het Kadaster vast wie welke rechten heeft. Dit betreft het eigendomsrecht, maar ook beperkte rechten zoals erfpacht, opstalrecht en vruchtgebruik. Huurders worden niet door het Kadaster vastgelegd. Ook heeft het Kadaster geen informatie over de fysieke kenmerken van de onroerende zaak (woning of bedrijfspand, grootte van eventueel gebouw, bouwjaar, etc.) Doordat elke akte van verkoop van onroerende goed door het Kadaster geregistreerd wordt, heeft het Kadaster altijd een actueel en betrouwbaar beeld van de rechten omtrent onroerend goed. Iedere belanghebbende kan actuele gegevens opvragen bij het Kadaster. Ook de gemeente kan dat doen. Omdat de gemeente zeer veel gebruik maakt van de kadastrale gegevens levert het Kadaster eenmaal per maand een bestand met alle veranderingen die in die gemeente zijn aangebracht. Dus alle verkopen etc. Door deze veranderingen in de eigen administratie te verwerken beschikt de gemeente altijd over een (bijna) actuele kopie van de kadastrale gegevens. 13 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

14 Modelmatige waardebepaling In het kader van de Wet WOZ wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van technieken voor modelmatige waardebepaling. Met het inzetten van modellen bij de waardebepaling worden de volgende doelen nagestreefd: - het objectiveren van de waardebepaling; - het reduceren van de kosten; - het inzichtelijk maken van de waardebepaling voor belanghebbenden; - het vastleggen en vergroten van de kennis van de marktwerking; - het bewaken van de kwaliteit van de waardebepaling (conform marktniveau, vergelijkbaarheid van objecten). Bron: Platform WOZ: Modelmatig waarderen 14 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

15 MODELMATIGE TAXATIE De regelgeving in het kader van de Wet WOZ spreekt over de methode van systematische vergelijking met verkochte woningen als beschrijving van de taxatiemethode die wordt toegepast. In de WOZ-praktijk wordt dit meestal aangeduid als modelmatige waardebepaling. Bij deze methode worden in beginsel alle woningen die getaxeerd moeten worden, vergeleken met alle woningen die rond de waardepeildatum verkocht zijn. Natuurlijk is een dergelijke massale vergelijking van woningen alleen mogelijk met een gerichte inzet van computertechnieken. De computer ondersteunt de taxateur bij het maken van vergelijkingen. De computer selecteert bijvoorbeeld welke verkoopprijzen het best gebruikt kunnen worden. Ook rekent de computer uit hoe de verschillen tussen de woningen in de waarde tot uitdrukking moeten komen. De taxatiemodellen gebruiken daarbij enerzijds statistische technieken om verbanden tussen verkoopprijzen en kenmerken van de woningen te achterhalen. Anderzijds worden er relaties gelegd tussen direct vergelijkbare woningen, bijvoorbeeld door het benoemen van waardegebieden (gebieden die worden ervaren als even plezierig om te wonen). Dit zijn technieken geleend van de "kennissystemen" of "expertsystemen". De computer doet dit niet alleen. De gespecialiseerde WOZ-taxateur kan het model zo regelen dat het model rekent met zijn "kennis van de markt". Wanneer de taxateur weet dat kopers een voorkeur hebben voor wonen bij water, dan zal hij het model zo inregelen dat hiermee bij het zoeken van de vergelijkbare verkoop en bij het berekenen van een taxatiewaarde rekening wordt gehouden. De taxateur in het kader van de Wet WOZ is dus niet iemand die primair woningen bezoekt, maar iemand die zijn kennis van de markt kan vertalen in een taxatiemodel. Doordat de computer hem in staat stelt om aanpassingen direct door te rekenen, kan hij ook steeds controleren of de taxaties aansluiten op de verkoopprijzen. 15 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

16 Pilot jaarlijkse waardebepaling Uit de eindrapportages van de deelnemende gemeenten blijkt een verwachting tot daling van de uitvoeringskosten. Voorwaarde daarbij is dat in verregaande mate gebruik wordt gemaakt van modellen voor geautomatiseerde waardebepaling. Uit de rapportages van de pilotgemeenten is naar voren gekomen, dat het gebruik van systemen voor modelmatige waardebepaling van woningen het ambachtelijke taxatiewerk tot een minimum heeft beperkt. In sommige gevallen vergt dit nog investeringen en inwerkprocessen die er toe leiden dat de bezuiniging op de uitvoeringskosten niet onmiddellijk wordt gerealiseerd. Een aantal gemeenten geeft aan dat de besparingen niet worden gerealiseerd door uitvoering van de reguliere processen, zoals het bijhouden van mutaties voor objecten, subjecten en het kadaster en het verwerken van marktinformatie. Dat zijn immers processen die nu ook al permanent worden uitgevoerd. Besparingen op de uitvoeringskosten worden wel verwacht bij het proces waardebepaling en doordat een jaarlijks vastgestelde WOZ-waarde leidt tot een grotere acceptatie van de waarde bij de burger. Aan die acceptatie kan worden bijgedragen door de inzet van moderne middelen als Internet. Hierdoor krijgt de burger relatief eenvoudig toegang tot, en inzicht in de gegevens die de gemeente heeft vergaard bij de bepaling van de WOZ-waarde. Bij een WOZ-waarde die om de vier jaren wordt vastgesteld zijn er grote schommelingen in de waarde ten opzichte van een jaarlijks waardering. Dit leidt tot een lagere acceptatiegraad. Er zijn overigens ook gemeenten die bij een jaarlijkse waarderingscyclus wijzen op de jaarlijkse bezwaarmogelijkheid. Dit zorgt er volgens die gemeenten voor dat het aantal bezwaren tegen de WOZwaarde niet zal afnemen. Een ander gevolg van jaarlijkse waardering is volgens gemeenten de grotere actualiteit van de WOZ-waarde. De verwachting is dat deze hogere actualiteit de WOZ-waarde bruikbaarder maakt voor maatschappelijke instellingen als bijvoorbeeld banken en verzekeraars. Onder de voorwaarde dat deze instellingen bereid zijn om tegen een vergoeding de WOZ-waarde bij gemeenten af te nemen zullen bij een jaarlijkse waardering meer partijen bijdragen in de uitvoeringskosten. Bron: Pilot WOZ: Eindrapportage eerste fase 16 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

17 WAARDEPEILDATUM Begin 2005 zijn de WOZ-waarden met de waardepeildatum 1 januari 2003 aan de belanghebbenden bekend gemaakt. Uit de reacties blijkt dat vooral de stijging ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 1999 tot vragen leidt. Juist door de grote waardesprongen bij vierjaarlijkse waardebepaling, leidt een hertaxatie in het kader van de Wet WOZ tot relatief veel bezwaarschriften. Daarom is de geleidelijke overgang naar jaarlijkse waardebepaling ook een belangrijk speerpunt van de verbeteringen die met ingang van 1 januari 2005 in de Wet WOZ zijn aangebracht. Omdat de prijzen die voor woningen en ander onroerend goed betaald worden sterk kunnen stijgen (of dalen, zoals bijvoorbeeld rond 1980 het geval was) is het van groot belang dat alle circa acht miljoen onroerende zaken worden gewaardeerd vanuit hetzelfde uitgangspunt. Taxeren komt in hoofdlijnen neer op het vergelijken met verkoopprijzen. Het is dan ook belangrijk dat steeds vergeleken wordt met verkoopprijzen die ongeveer op hetzelfde moment zijn betaald (verkoopprijzen rond de waardepeildatum). Het is voor de belanghebbende het duidelijkst, wanneer de taxatie gebaseerd is op verkoopprijzen die betaald worden op het moment dat hij de WOZ-beschikking ontvangt. Dit is echter niet mogelijk. Immers die verkoopprijzen moeten eerst worden geregistreerd door het Kadaster, worden geleverd aan de gemeenten, worden geanalyseerd en worden betrokken in circa acht miljoen taxaties. Om voldoende tijd te hebben om alle verkoopprijzen te analyseren en zorgvuldig in de taxaties te verwerken is bij de totstandkoming van de Wet WOZ gekozen voor een waardepeildatum die ligt twee jaar voor het moment dat de taxatie bekend gemaakt wordt. Wanneer de taxaties jaarlijks plaatsvinden en dus de waardeverschillen ten opzichte van de vorige waardepeildatum steeds kleiner worden, is het mogelijk om uit te gaan van een waardepeildatum die nog maar één jaar ligt voor het bekendmaken van de nieuwe taxaties. 17 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

18 DigiD Gebruik persoonsnummers bij elektronische dienstverlening beter geregeld Het kabinet heeft op voorstel van minister De Graaf ingestemd met een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) om het gebruik van persoonsnummers bij overheidsdienstverlening ruimer mogelijk te maken. Deze AMvB is op 19 november 2004 in werking getreden. Als bijvoorbeeld een burger via een website een vergunning wil aanvragen of gegevens wil inzien, dan dient deze kenbaar te maken wie hij of zij is. Met behulp van DigiD kan de overheidsorganisatie elektronisch vaststellen wie de betrokkene is. DigiD is een nieuw instrument, dat een stelsel van persoonsnummers benut. DigiD is voortgekomen uit een samenwerkingsverband van uitvoeringsorganisaties en ministeries. Naast allerlei diensten binnen het sofi-domein (zoals belastingen, werk en inkomen) kan DigiD nu ook gebruikt worden in andere sectoren. Nu kunnen ook overheidsdiensten waarbij het A- nummer gebruikt wordt, met behulp van DigiD ontsloten worden. Het A-nummer is het persoonsnummer dat wordt gebruikt bij de gegevensuitwisseling met de gemeentelijke basisadministratie. Zo zal bijvoorbeeld een gemeente voor het verifiëren van de identiteit van een persoon die elektronisch een kapvergunning aanvraagt, hierbij het A-nummer mogen verwerken. Bron: Persbericht Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 25 november Jaarverslag Waarderingskamer 2004

19 PRIVACY OF OPENBAAR Op basis van de WOZ-waarde van een woning moet nagenoeg iedereen in ons land één of meerdere belastingen betalen. Vanuit privacy overwegingen is het van groot belang dat met belastinggegevens zorgvuldig wordt omgegaan en dat de overheid deze gegevens geheim houdt. Aan de andere kant is het ook van belang dat de overheid de belanghebbenden overtuigt van de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde. Omdat zowel bij de taxatie als bij de beoordeling van de juistheid een vergelijking met andere woningen centraal staat is er sprake van een dilemma tussen enerzijds geheimhouding en anderzijds openbaarheid van WOZ-gegevens en WOZ-waarden. Artikel 40 van de Wet WOZ regelt hoe met dit dilemma omgegaan wordt. Artikel 40 is daarmee een nadere invulling van de algemene uitgangspunten die zijn vastgelegd in de Wet openbaarheid van bestuur (WOB). Artikel 40 van de Wet WOZ regelt dat de belanghebbende van zijn eigen woning (dat geldt ook voor een huurder) een taxatieverslag kan krijgen. Op dit taxatieverslag wordt een vergelijking gemaakt met meestal drie andere woningen. Van deze drie woningen zijn meestal de verkoopprijs en de vastgestelde waarde gegeven. Hiermee wordt dus de vastgestelde waarde in beperkte mate openbaar gemaakt om de belanghebbende van een andere woning een controlemogelijkheid te bieden. Doordat steeds meer gemeenten de mogelijkheid bieden om dit taxatieverslag via Internet te raadplegen en het taxatieverslag op Internet ook vaak wordt gecombineerd met bijvoorbeeld foto's en kaarten, wordt het werk achter de WOZ-waarde steeds transparanter. Maar ook wanneer het taxatieverslag via Internet wordt geraadpleegd, moet men zich eerst identificeren, omdat men alleen toegang krijgt tot het taxatieverslag van de "eigen woning". Overigens zijn er ook landen waar men met het oog op de controleerbaarheid er voor heeft gekozen om de waarden van alle woningen voor iedereen via Internet toegankelijk te maken. 19 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

20 Verkoop van onroerend goed De leveringsakte (dit is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat) moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopakte. Overigens zal de notaris proberen eventuele 'gaten' in de koopakte in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. Hij nodigt daartoe partijen en hun adviseurs uit voor een bespreking op zijn kantoor. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers. Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten. Het kan in een akte van levering gaan om een heel of gedeeltelijk kadastraal perceel. Er is sprake van een geheel kadastraal perceel als een volledig in de kadastrale registratie met 'gemeente', 'sectie' en 'nummer' omschreven stuk grond met het daarop gebouwde wordt geleverd. Heeft de koop slechts betrekking op een gedeelte van het kadastraal perceel, dan wordt in de akte van levering aangeven om welk gedeelte het gaat. Bron: site: van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie 20 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

21 TE KOOP / VERKOCHT Verkoop van onroerend goed is alleen mogelijk door "naar de notaris te gaan". De notaris maakt een akte van levering op en de overdracht (de juridische levering) vindt plaats door inschrijving van deze akte door het Kadaster. Dit betekent dat het Kadaster alle verkopen door de notaris aangeleverd krijgt. Door deze akte te registreren heeft het Kadaster altijd een actueel en betrouwbaar beeld van de rechten omtrent onroerend goed. In deze akte is nagenoeg altijd ook vastgelegd voor welke prijs het onroerend goed is verkocht. Al deze akten van verkoop worden door het Kadaster ingeschreven in de "Openbare Registers". En zoals de naam al zegt zijn deze registers voor iedereen raadpleegbaar. Het feit dat al deze akten worden ingeschreven, is van groot belang voor de rechtszekerheid. Het is immers de enige manier om zeker te weten of degene die een woning wil verkopen ook de eigenaar van die woning is. Daarom zal de notaris bij elke verkoop eerst controleren of de verkopende partij volgens het Kadaster wel de eigenaar is. De registers zijn niet alleen voor de notaris openbaar. Elke burger kan gegevens uit deze openbare registers opvragen. Wel moet er een vergoeding voor de inzage betaald worden. Het Kadaster verwerkt al deze akten ook in de zogenaamde kadastrale registratie. In feite is dit een soort index op de openbare registers, want in deze kadastrale registratie kan (zonder eerst alle akten te hoeven lezen) snel gezien worden wie de huidige eigenaar is, sinds wanneer en welke prijs hij heeft betaald. Het feit dat het Kadaster van alle verkopen weet welke prijs er is betaald, is voor de taxaties in het kader van de Wet WOZ van groot belang. Elke gemeente krijgt namelijk alle verkoopprijzen binnen heer grondgebied aangeleverd door het Kadaster. Doordat alle verkoopprijzen relatief eenvoudig beschikbaar komen kan de gemeente ook daadwerkelijk alle verkoopprijzen in de marktanalyse en de taxatie betrekken. 21 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

22 Alle onroerende zaken gewaardeerd? Centraal in de normatiek staat de in de WOZ-administratie vastgelegde oppervlakte. In beginsel wordt de gehele oppervlakte van de gemeente in deze administratie vastgelegd. Voor de gehele oppervlakte van de gemeente is er sprake van een consistente relatie tussen de WOZ-objecten (met vastlegging van grondoppervlakte) en kadastrale percelen (met kadastrale oppervlakte). Alle WOZ-objecten met uitzondering van de ongebouwde uitgezonderde objecten moeten daarbij worden vastgelegd in een centraal WOZ-objectenbestand. Deze hoofdlijn betekent dat alle kadastrale percelen en kadastrale appartementen in het centrale WOZ-objectenbestand gekoppeld moeten zijn aan één of meer WOZ-objecten, tenzij sprake is ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten, zoals bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, openbare wegen en natuurterreinen. Voor de kadastrale percelen geldt daarbij dat deze koppeling ook de gehele kadastrale oppervlakte moet betreffen. Andersom geldt ook dat elk geregistreerd WOZ-object aan één of meer kadastrale percelen en/of kadastrale appartementen moet zijn gekoppeld, waarbij sprake is van een consistente relatie tussen de grondoppervlakte van het WOZ-object en de toegekende oppervlakte per kadastraal object. Voor de ongebouwde uitgezonderde objecten moet vastgelegd zijn welke uitzonderingsgrond van toepassing is (bijvoorbeeld bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond), de wijze waarop dit beoordeeld is (bijvoorbeeld vergelijking met een externe registratie), de datum van de beoordeling en de verwijzing naar eventueel onderliggende stukken. De juistheid van de typering als uitgezonderd object wordt eenmalig vastgesteld en vervolgens tenminste bij eigenarenmutaties. Echter voor ongebouwde onroerende zaken waarvan de waarde niet hoger zal zijn dan de in de Gemeentewet opgenomen efficiencyvrijstelling ( ,51), mag vanwege doelmatigheidsredenen in voorkomende gevallen zonder verificatie aangenomen wordt dat de uitzondering van toepassing is respectievelijk blijft. Bron: Normatiek Waarderingskamer 22 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

23 VOLLEDIGHEIDSONDERZOEK De WOZ-administratie van de gemeente staat aan de basis van de belastingheffing door verschillende overheden. Het is daarom van groot belang dat alle onroerende zaken waarover belasting betaald moet worden, in deze administratie voorkomen. Wanneer een woning door een fout ontbreekt in de gemeentelijke administratie, dan, krijgt de betrokken belanghebbende ten onrechte geen belastingaanslag. De totale lasten worden dan niet eerlijk verdeeld. Daarom zal de gemeente regelmatig beoordelen of de administratie nog volledig is. Een uitgangspunt van de belastingheffing op onroerende zaken is dat elke onroerende zaak in de heffing betrokken moet worden, tenzij in de wet expliciet is bepaald dat er sprake is van een vrijstelling. Dat betekent dat elke vierkante meter van de gemeente in de waardering betrokken moet worden, tenzij een vrijstelling van toepassing is. Delen van het gemeentelijk grondgebied die niet gewaardeerd behoeven te worden, zijn bijvoorbeeld openbare wegen en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Maar met alleen een controle van de oppervlakte is de volledigheid nog niet voor 100 % gewaarborgd. Bijvoorbeeld bij appartementen en andere gestapelde bouw kan een hele laag met woningen buiten de belastingheffing blijven, zonder dat dit blijkt op basis van de grondoppervlakte. Daarom zal bij een beoordeling van de volledigheid verder gekeken worden of alle in de gemeente bestaande adressen voorkomen in de WOZ-administratie en of alle verleende bouwvergunningen zijn verwerkt (om bijvoorbeeld het onderscheid te maken tussen een oude bedrijfshal en een gloednieuw bedrijfsgebouw op dezelfde grond met hetzelfde adres). De gemeente voert regelmatig volledigheidsonderzoeken uit. De gemeentelijke accountant en de gemeenteraad volgen deze onderzoeken aandachtig. Ook de Waarderingskamer volgt deze volledigheidsonderzoeken bij gemeenten. Steekproefsgewijs doet de Waarderingskamer zelf volledigheidsonderzoeken bij gemeenten. 23 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

24 Authentieke adressenregistratie Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de registraties van adressen en gebouwen en dat blijft zo. De verandering is, dat er voor alle overheden slechts één adressen- en één gebouwenregistratie zal zijn waar andere registraties en toepassingen hun gegevens uit putten. Dit betekent op termijn een kostenbesparing voor de gemeenten en een betere kwaliteit van hun dienstverlening door betere gegevens; het betekent ook dat de kwaliteit van deze basisregistraties optimaal moet zijn en het vereist een inspanning van de gemeenten om het gebruik van de basisregistraties te garanderen. Het Ministerie van VROM zal gemeenten ondersteunen met kennis en advies om de administraties in te richten en het principe van eenmalige inwinning, meervoudig gebruik te bevorderen. Hierbij zal zoveel mogelijk een relatie worden gelegd met andere Basisregistraties en de activiteiten die door het Programmabureau Stroomlijning Basisgegevens II worden ontplooid en ook met Electronische Gemeenten, een programma van BZK en VNG, met de Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen (WKPB) en de Digitale Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen (DURP) en waar wenselijk en mogelijk ook met zoveel mogelijk met andere programma s die samenhangen met de BAG. Dit omdat wij dubbel werk voor gemeenten, zoveel als mogelijk is, willen voorkomen. Goede basisregistraties vormen een maatschappelijk belang, want zij bevorderen de kwaliteit van de dienstverlening van de overheid en verhogen de efficiency. Bovendien is het voorkomen en opsporen van misdaad en fraude door deze registraties eenvoudiger. Ook kunnen zij een belangrijke rol spelen op het gebied van openbare orde en veiligheid. Daarnaast kunnen op basis van actuele en volledige vastgoedgegevens beter onderbouwde beleidsbeslissingen worden genomen. De hier genoemde effecten spelen zowel op het niveau van de gemeente als op bovenlokaal niveau. Bron: Brief van de Minister van VROM van 3 februari 2005 aan alle gemeenten 24 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

25 ADRESSENREGISTER Op de WOZ-beschikking en daarmee op de OZB-aanslag staat volgens de wet een "aanduiding van de onroerende zaak". In de praktijk is voor bijna iedere belanghebbende de meest duidelijke aanduiding het adres. Een andere mogelijke aanduiding zou zijn de aanduiding die het Kadaster gebruikt, bestaande uit kadastrale gemeente, sectie en perceelnummer, maar bijna niemand kent deze aanduiding van zijn eigen woning, terwijl het adres algemeen bekend is. Elk adres wordt formeel door de gemeente vastgesteld. De gemeente stelt niet alleen de straatnamen formeel vast, maar ook de te gebruiken huisnummers worden door middel van een "huisnummerbesluit" formeel vastgesteld. Toch worden er ook vaak door de gemeente zelf, door andere overheden of door betrokken eigenaren of gebruikers bewust of onbewust niet-officiële adressen geïntroduceerd. Omdat het adres vaak wordt gebruikt om informatie uit verschillende bronnen met elkaar te vergelijken, kunnen er door deze niet-officiële adressen problemen ontstaan. Bijvoorbeeld de eigenaar van een woning met huisnummer 6 laat het energiebedrijf een afzonderlijke elektriciteitsaansluiting is zijn garage aanleggen. Het energiebedrijf legt deze garage in de administratie vast met huisnummer 6a. Daarna wordt een bouwvergunning gevraagd om een nieuwe woning te bouwen tussen nummer 6 en 8 in. De afdeling bouw-en woningtoezicht kent hieraan huisnummer 6a toe. Uit het feit dat er sprake is van een bouwvergunning en dat er inmiddels op hetzelfde adres energie wordt geleverd, kan de afdeling belast met de uitvoering van de Wet WOZ tot de constatering komen dat de nieuwbouwwoning in gebruik is genomen. Deze afdeling zal dan ten onrechte iemand naar de woning sturen om deze op te nemen en van een waarde te voorzien. Een eenduidige adressenregistratie die door alle betrokken wordt gebruikt en waarvan niet afgeweken mag worden, kan dit voorkomen. 25 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

26 Waarderingsvoorschriften Wet WOZ De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Bron Wet WOZ, artikel 17, tweede lid Bij de waardebepaling voor belastingen wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer". Deze waarde kan gedefinieerd worden als de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. De Wet WOZ geeft verder aan dat de waarde van het object bepaald moet worden en niet de waarde van de afzonderlijke rechten op dit object. Dit is vastgelegd in twee waarderingsvoorschriften. Deze voorschriften geven aan dat de waardering geschiedt onder de veronderstelling dat alle rechten in één hand zijn (dus niet deel bij gemeente en deel bij erfpachter). Hierbij geldt verder dat door de koop ook alle rechten (dus ook de gebruiksrechten) geacht worden onmiddellijk ter beschikking te komen van de koper. De waarderingsvoorschriften worden aangeduid met de uitgangspunten "vrije en onbezwaarde eigendom" en "onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen". Bron: Brochure Waarderingskamer over de Wet WOZ 26 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

27 WOZ FICTIE OF NIET In de Wet WOZ zijn duidelijke voorschriften opgenomen over de wijze waarop de waardering moet plaatsvinden. Deze voorschriften zijn van belang om een objectieve waardebepaling mogelijk te maken. Objectief betekent hierbij dat de vast te stellen waarde alleen afhangt van de kenmerken van het WOZ-object (de onroerende zaak) en niet van de (subjectieve) rechten van de betrokken eigenaren en of gebruikers. Dit objectieve karakter betekent dat de woning met zijn fysieke kenmerken wordt gewaardeerd en niet de afzonderlijke rechten op deze woning. De waarderingsvoorschriften worden ook vaak aangeduid als waarderingsficties. Deze voorschriften leiden ertoe dat de WOZ-waarde overeenkomt met de prijs die onder normale omstandigheden betaald zal worden bij de verkoop van het volledige eigendom van die woning. Met name bij belanghebbenden die niet het volledige eigendom hebben, leiden de waarderingsvoorschriften soms tot vragen. Er wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de "waardedrukkende invloed" van erfpacht. Het erfpachtrecht vermindert immers niet de gebruikswaarde van een woning, maar verdeelt de totale waarde alleen op een bepaalde manier tussen erfpachter en bloot-eigenaar. Met deze verdeling wordt bij de WOZ-taxatie geen rekening gehouden, want er is uiteindelijk ook maar één belanghebbende (de erfpachter in dit geval) die de WOZ-beschikking/OZB-aanslag krijgt. Het feit dat geen rekening gehouden wordt met de waardedrukkende invloed van erfpacht kan blijken uit de op het taxatieverslag vermelde verkoopprijzen. Wanneer deze verkoopprijzen betrekking hebben op de verkoop van een erfpachtrecht, dan zal in het algemeen de vastgestelde waarde hoger zijn dan de betaalde prijs. Het verschil tussen betaalde prijs en WOZ-waarde zal bijvoorbeeld afhangen van de jaarlijks te betalen canon en de looptijd van het erfpachtrecht. 27 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

28 Soorten woningen en definities Enkele voorbeelden van definities: Een rijwoning is een eengezinswoning welke is gelegen in een groter geheel van gelijksoortige en -vormige woningen en welke begrensd wordt door aanliggende woningen, die als zodanig in één project zijn gerealiseerd. De gewone rijwoning ligt niet op het begin of einde van de rij. Een geschakelde woning is een eengezinswoning (niet vrijstaand) waarvan het hoofdgebouw zelf niet grenst aan een ander hoofdgebouw, maar d.m.v. bij- en/of aanbouw(en) is verbonden met een ander hoofdgebouw en/of bijgebouw. Een portiekflat is een flatwoning, gelegen in een meergezinswoongebouw, waarbij de voordeur uitkomt op een gemeenschappelijk afsluitbaar trappenhuis, een centrale hal of gesloten portiek. Een appartement is een specifiek type flatwoning, gelegen in een meergezinswoongebouw, welke wordt gekenmerkt door luxe en de bijzondere vorm in zijn uitstraling. Een woonboerderij is een voormalige karakteristieke agrarische bedrijfswoning, waarin alléén gewoond wordt (geen bedrijfsmatige activiteiten) en waarvan de agrarische bedrijfsruimten als woonruimten in gebruik kunnen zijn. Bron: Soort object lijst van de Waarderingskamer 28 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

29 SOORT WONING DEFINITIE Bij het vergelijken van woningen om tot een taxatie te komen wordt zoveel mogelijk vergeleken met woningen die qua ligging, grootte, kwaliteit en soort woning overeenkomen. Daarom is naast het aangeven van de ligging en de grootte ook een aanduiding van de soort woning van belang bij de waardebepaling. Het taxatieverslag vermeldt dan ook een aanduiding van de soort woning. Hoewel iedereen bij de meeste aanduidingen van de soort woning wel een voorstelling kan maken, blijken in de praktijk, afhankelijk van de toepassing toch verschillende aanduidingen gebruikt te worden. De woning die op een taxatieverslag wordt aangeduid als tussenwoning, wordt soms voor andere doeleinden (verkoop) aangeduid als geschakelde woning of als herenhuis. Om een goede vergelijking mogelijk te maken gebruiken de meeste gemeenten een gestandaardiseerde code voor de aanduiding van de soort woning (of soort niet-woning). De Waarderingskamer heeft een lijst met definities beschikbaar gesteld aan de hand waarvan het toepassen de aanduiding "soort woning" wordt vereenvoudigd. Het is echter zeker niet zo dat bij de waardebepaling alleen een vergelijking mogelijk is met woningen van exact dezelfde soort. Bijvoorbeeld bij de waardebepaling van hoekwoningen zal zowel vergeleken worden met andere hoekwoningen, maar ook met de tussenwoningen waaraan deze hoekwoning grenst. Natuurlijk wordt bij deze vergelijking dan (afhankelijk van bijvoorbeeld de extra tuin etc.) rekening gehouden met de meestal hogere waarde voor de hoekwoning. Op een vergelijkbare wijze zal bijvoorbeeld bij de waardering van bungalows gekeken worden naar vergelijkbare andere bungalows, maar bijvoorbeeld ook naar andere vrijstaande woningen in de directe omgeving. Het zal regelmatig voorkomen dat een woning van "een andere soort" die in de directe omgeving is gelegen of eenzelfde kwaliteit heeft, nu eenmaal beter vergelijkbaar is dan een woning van "dezelfde soort" verder weg. 29 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

30 Ligging als belangrijke factor bij de waardebepaling De woning is gelegen op korte afstand van scholen, te weten twee basisscholen en een school voor het voortgezet onderwijs. Op korte afstand is tevens gelegen een tennisbaan. In de directe omgeving van de woning is voldoende parkeergelegenheid. Woonboerderij op een heerlijk ruime kavel en een ligging in het centrum van X aan het kanaal. Deze centrale ligging in het hart van de Randstad is ideaal voor diegenen die buiten maar niet eenzaam willen wonen. Plaatsen als Y en Z zijn op korte afstand gelegen. Ook diverse sportfaciliteiten zijn op korte afstand bereikbaar, denk hierbij aan tennisbanen en voetbalvelden op loopafstand, maar ook de golfbaan is op slechts enkele kilometers afstand gelegen. Op loopafstand van het Gooimeer en nabij sportvelden, winkels en scholen gelegen drive-in woning. Op schitterende locatie gelegen vrijstaande karakteristieke woning met prachtig uitzicht over de uiterwaarden én de Rijn. Deze ruime vrijstaande woning is gelegen op een zeer rustige locatie nabij het centrum. Het pand is gelegen aan de rand van de aangename wijk X in het centrum van Y, op korte afstand van alle faciliteiten en op enkele autominuten verwijderd van de A2 en de A1. Bron: advertenties op 30 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

31 WAARDEGEBIEDEN De ligging is één van de meest kenmerkende eigenschappen van een onroerende zaak. Vaak wordt dan ook aangegeven, dat de ligging het meest relevante waardebepalende kenmerk van een woning is. Bij de waardebepaling wordt dan ook terdege rekening gehouden met deze ligging. De belangrijkste manier om de ligging op een correcte manier in de waardebepaling te betrekken is door alleen woningen in "eenzelfde waardegebied" met elkaar te vergelijken. Waardegebieden zijn dan die gebieden die door potentiële kopers van een woning op een zelfde niveau worden gewaardeerd. Het aanwijzen van het "waardegebied" waarin een woning is gelegen, is dan ook een belangrijk onderdeel van de waardebepaling. Toch zal in de praktijk deze indeling van woningen in waardegebieden minder complex zijn, dan op het eerste gezicht lijkt. Immers van alle woningen zijn systematisch al twee liggingskenmerken vastgelegd. Enerzijds is van elke woning de postcode bekend en anderzijds is van elke woning bekend in welke administratieve buurt de woning is gelegen. Afhankelijk van het systeem voor modelmatige waardebepaling dat wordt gebruikt, kan men met één of beide van deze liggingskenmerken de onderlinge vergelijking van woningen regelen. Alleen in uitzonderingssituaties zal het nodig zijn om een administratieve buurt op te splitsen in twee of meer waardegebieden (bijvoorbeeld de woningen die direct aan een park zijn gelegen in een apart waardegebied onderbrengen). Ook kan het zijn dat er per buurt slechts zeer weinig verkoopcijfers beschikbaar zijn. Dan zal men er toe overgaan om een aantal buurten samen te voegen tot één waardegebied, zodat meer marktinformatie voor onderlinge vergelijking beschikbaar is. Omdat meestal de buurtindeling of de postcode als belangrijkste kenmerk voor de ligging wordt gebruikt bij de waardebepaling is de indeling in waardegebieden meestal niet zelfstandig vastgelegd en niet afzonderlijk herkenbaar op het taxatieverslag. 31 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

32 Taxatieverslag of taxatierapport De onderbouwende gegevens van een WOZ-beschikking moeten op verzoek aan de belanghebbende worden verstrekt. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel is de verstrekking van de aan de taxatie ten grondslag liggende gegevens veelvuldig aan de orde geweest, zowel in het kader van de rechtsbescherming als in het kader van de geheimhouding versus de informatieverstrekking aan derden. In het wetsvoorstel was oorspronkelijk niet voorzien in de verstrekking van een taxatieverslag, omdat de motiveringsverplichting al voldoende zou voortvloeien uit de Algemene wet bestuursrecht. Op aandringen van de Tweede Kamer is bij tweede nota van wijziging het recht opgenomen om inzage in de onderbouwende gegevens te verkrijgen. Bij amendement is in de wet opgenomen dat een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde moeten worden verstrekt. Het taxatieverslag wordt uitsluitend aan de belanghebbende, op zijn verzoek, verstrekt. In het wetgevingsoverleg dat heeft plaatsgevonden over het Besluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling is de bedoeling van het amendement nogmaals duidelijk gemaakt. Op eerste verzoek moet een uitvoerig taxatieverslag worden verstrekt en niet pas na de indiening van de motivering van een bezwaarschrift de volledige taxatiegegevens. Bron: De WOZ gewaardeerd, Rapport van de Waarderingskamer over het evaluatieonderzoek van de Wet WOZ (april 1999) 32 Jaarverslag Waarderingskamer 2004

33 ROL TAXATIEVERSLAG Zoals artikel 40 van de Wet WOZ beschrijft, bevat het taxatieverslag de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Het verstrekken van deze gegevens moet de belanghebbende de gelegenheid bieden om te controleren of de waardebepaling is gebaseerd op de juiste gegevens. Gezien de aard van de taxatiemethode betreft dit gegevens over de getaxeerde woningen en (markt)gegevens over vergelijkbare woningen. De belanghebbende ontvangt het taxatieverslag als een motivering van de vastgestelde waarde. Het taxatieverslag moet gelezen worden binnen de context van de wettelijke uitgangspunten. Een taxatieverslag in het kader van de Wet WOZ is op het eerste gezicht veel beknopter dan bijvoorbeeld een taxatierapport dat een taxateur opstelt bij een individuele taxatieopdracht. Maar in een taxatierapport geeft de taxateur bijvoorbeeld een uitvoerige beschrijving over het doel van de taxatie, de uitgangspunten, het gehanteerde waardebegrip en de gehanteerde methodiek. Al deze onderwerpen, waaraan in een generiek taxatierapport veel aandacht geschonken wordt, zijn niet nodig in een WOZ-taxatieverslag, omdat deze onderwerpen in de wet- en regelgeving zelf al uitvoerig zijn vastgelegd. Daar staat tegenover dat het taxatieverslag in het kader van de Wet WOZ er primair op gericht is om controle van de vastgestelde waarde door de belanghebbende mogelijk te maken. Het vermelden van herkenbare marktinformatie is voor deze controle een belangrijk element. Het vermelden van marktinformatie als onderbouwing van de taxatie-uitkomst ontbreekt meestal in een taxatierapport bij een individuele taxatieopdracht. 33 Jaarverslag Waarderingskamer 2004