Jaarverslag 2013 Ons belang Vereniging voor eigenwoningbezit

Transcriptie

1 Jaarverslag 2013

2 Bericht van het bestuur Inleiding Zoals Minister Dijsselbloem aangaf in zijn toespraak bij de aanbieding van het Financieel Jaarverslag van het Rijk 2013, zie je als je op het strand staat, starend naar de branding, eb niet direct overgaan in vloed. Pak je er achteraf een getijdentabel bij, dan weet je dat je met je neus bovenop de omslag hebt gestaan. Zo is het ook met de Nederlandse economie in 2013 gegaan. Ontwikkeling Nederlandse economie 2013 was nog niet het jaar van de grote ommekeer in de Nederlandse economie. De economie kromp met 0,8% en de werkloosheid liep op tot 8,5%. Huizenprijzen daalden met 6,5%! Toch zijn er lichtpuntjes te ontdekken. Halverwege het jaar begon de export weer te groeien en het begrotingstekort bleef onder de EMU-norm van 3%. De woningmarkt lijkt over het dieptepunt heen, in het eerste kwartaal van 2014 zijn dubbel zoveel huizen verkocht dan over dat kwartaal van Ook de vraagprijzen stabiliseren en hier en daar is zelfs sprake van lichte stijging. Wat betekent dit voor Ons belang? Voor Ons belang is het belangrijk dat de huizenmarkt aantrekt. Immers, dan zijn er meer potentiële leden. Bovendien is het voor Ons belang belangrijk dat er genoeg gezonde banken zijn die de funding van Ons belang op zich willen nemen tegen aantrekkelijke voorwaarden. Nu de huizenmarkt nog niet terug is op het niveau van voor de crisis en de huizenprijzen over het hele jaar gezien gedaald zijn, is het voor Ons belang lastig manoeuvreren. Hieronder geeft het bestuur meer informatie over de gevolgen van de economische situatie voor de vereniging. Banken In 2013 werd SNS-REAAL nog door de overheid gered en moest de Rabobank als gevolg van de LIBOR-fraude 774 miljoen aan schikkingen betalen. Banken die nog in Nederland actief zijn, zijn nog steeds zeer terughoudend met het verstrekken van kapitaal. Bovendien hebben de banken als gevolg van de crisis forse verbeteringen van hun balans moeten doorvoeren. Het verstrekken van kredieten aan organisaties die zich met onroerend goed bezighouden is voor de banken hierdoor onaantrekkelijk. Om hun rendementen te verhogen en hun risico s te verminderen passen banken wazige constructies toe zoals het opleggen van risico- en liquiditeitstoeslagen. Deze kunnen niet worden gemitigeerd door derivaten. Onze renteswaps doen nog steeds wat ze moeten doen: ze beschermen ons tegen rentestijgingen en geven Ons belang een vaste rente in plaats van een onzekere flexibele. Maar de opslagen van de banken maken dat Ons belang niet kan profiteren van de momenteel historisch lage rente. Daarnaast verlangen de bankiers van Ons belang dat er van de woningen taxatierapporten worden opgesteld. De kosten van die taxaties moeten door Ons belang worden betaald. In het verleden namen de banken genoegen met de WOZ-taxaties van de gemeente, maar als gevolg van de crisis willen banken steeds minder risico nemen en door middel van de taxaties nog meer zekerheid krijgen over de waarde van het onderpand op de leningen. Bovendien verlangt de overheid dat er op nieuwe hypotheken annuïtair wordt afgelost en als gevolg daarvan verlangen de banken ook van Ons belang aflossing van de leningen. Dit is moeilijk in te passen in het continue karakter van onze vereniging. Overigens heeft Ons belang momenteel nog goede meerjarige afspraken met meer dan één bank. Huurrente en restitutie Als lid van Ons belang is de passage over de huurrente en restitutie waarschijnlijk de belangrijkste om te lezen. Immers, is Ons belang wederom in staat om de huurrente constant te houden en een restitutie te geven van 1,5%? Welnu, ook over het jaar 2013 kan een zodanige restitutie worden gegeven. Zoals vorig jaar besproken in de jaarvergadering, is en wordt deze winstuitkering daar waar nodig ingezet om schuld af te lossen. Het bestuur wil u wel meegeven dat een dergelijke restitutie onder de huidige omstandigheden niet vanzelfsprekend is. Hoewel het bestuur ieder jaar opnieuw de afweging moet maken of de restitutie mogelijk is, bestaat er onder de leden vanwege het historisch stabiele karakter van de vereniging wel de verwachting dat de restitutie steeds 1,5% zal bedragen. Het bestuur geeft hierbij aan dat het nog maar de vraag is of er volgend jaar over 2014 wederom 1,5% kan worden gerestitueerd. 2 3

3 Huizen Ons belang wil nog steeds leden in staat stellen een eigen woning te verwerven. Ons belang is van mening dat eigenwoningbezit duurzaam bijdraagt aan de kwaliteit van wonen en leven van haar leden, van hun leefomgeving en die van de samenleving. In 2013 is het huizenaantal van Ons belang gedaald. Er werd 1 pand aangekocht en 5 panden verkocht, per saldo dus een daling met 4 tot 166 panden. Helaas zijn er in 2013 enkele van onze leden overleden en werd door de erfgenamen hun pand verkocht. Zoals vorig jaar aangegeven moet Ons belang zich onder de huidige omstandigheden richten op stabilisatie. Het bestuur ziet dat betalingsachterstanden licht toenemen en heeft in 2013 enkele leden moeten aanmanen om aan hun verplichtingen te voldoen. Dit heeft niet tot gedwongen verkoop van panden geleid. Om de belangen van het collectief te beschermen zal het bestuur er echter niet voor schuwen verdergaande maatregelen te treffen indien noodzakelijk. De gezamenlijke WOZ-waarde van onze panden is gedaald van 51,6 miljoen naar 50,5 miljoen. Dit komt enerzijds door de daling van het aantal panden, anderzijds door waardedaling van die panden. Aangezien de WOZ-waarde een waardepeildatum kent die één jaar vóór het verslagjaar ligt, weten we nu al dat die WOZ-waarde volgend jaar verder zal dalen. Panden Panden in eigendom Aankopen Verkopen Panden in eigendom ultimo Waarvan afbetaald (x 1.000) (x 1.000) (x 1.000) Boekwaarde panden WOZ-waarden Conclusie In 2013 is het dieptepunt van de economische crisis bereikt. Er zijn voorzichtige signalen van een langzaam herstel. Het huizenaantal is ondanks dat nog gedaald over Er kan een restitutie van 1,5% worden gegeven, maar de bankensituatie baart het bestuur zorgen. Als banken niet minder risicomijdend worden en niet bereid zijn om zonder irrelevante risico-opslagen kredieten te verstrekken, dan kan een historisch constante restitutie in gevaar komen. Maastricht, juni 2014 J.C. Vercammen, voorzitter Samenstelling bestuur J.C. Vercammen, voorzitter E.M.L. Weerts, secretaris E.H.H.M. Soeren, penningmeester 4 5

4 Balans per 31 december 2013 (voor winstbestemming) ACTIVA PASSIVA Vaste activa Materiële vaste activa Kantoorpand Inventaris Financiële vaste activa Eigen vermogen Overige reserves Onverdeelde winst * Langlopende schulden Eigen bijdragen leden * Obligatieleningen en leningen o/g Schulden aan kredietinstellingen Vlottende activa Vorderingen Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers en handelskredieten Spaargelden leden Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva * Garantievermogen 6 7

5 Winst-en-verliesrekening over Opbrengsten Restitutie exploitatieresultaat Exploitatie kantoorpand Totale opbrengsten Kosten Directe kosten Personeelskosten Afschrijvingen Overige bedrijfskosten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat Toelichting bij het verkort financieel verslag Dit verkort financieel verslag 2013 maakt onderdeel uit van het jaarverslag dat door het bestuur wordt uitgebracht en geeft een samenvatting van de statutaire jaarrekening van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. Er zijn in Nederland geen algemeen vastgestelde criteria beschikbaar voor het opstellen van samengevatte financiële overzichten. Daarom heeft het bestuur deze criteria zelf ontwikkeld. De samenvatting is als volgt tot stand gekomen: Van een aantal financiële overzichten zijn uitsluitend de hoofdcategorieën weergegeven (bijv. pagina 5); andere financiële overzichten zijn integraal overgenomen (bijv. balans en winst-en-verliesrekening). De statutaire jaarrekening is opgesteld volgens Titel 9 Boek 2 BW. In deze samenvatting zijn de grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening beperkt opgenomen. De toelichtingen die zijn vereist op basis van Boek 2 Titel 9 Burgerlijk Wetboek zijn vereenvoudigd weergegeven. In deze samenvatting zijn ook vergelijkende cijfers weergegeven. Om volledig inzicht te krijgen in de financiële resultaten van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. en de grootte en samenstelling van het vermogen wordt verwezen naar de volledige jaarrekening die, voorzien van een goedkeurende controleverklaring, ter inzage ligt ten kantore van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. Wettelijke richtlijnen De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Waardering en resultaatbepaling De jaarrekening is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt tegen nominale waarde. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. 8 9

6 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. te Maastricht Het in het jaarverslag 2013 op bladzijde 6 tot en met 8 van Coöperatieve Bouwvere niging Ons belang B.A. te Maastricht opgenomen verkort financieel verslag 2013, bestaande uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening 2013 inclusief enkele bijbehorende toelichtingen, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2013 van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. per 16 juni Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij de jaarrekening 2013 in onze controleverklaring van 16 juni Het verkort financieel verslag 2013 bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het kennis nemen van dit verkort financieel verslag kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening 2013 van Coöperatieve Bouw vereniging Ons belang B.A. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van het verkort financieel verslag in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven op bladzijde 9 van het verkort financieel verslag. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over het verkort financieel verslag op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder de Nederlandse standaard 810, Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten. Oordeel Naar ons oordeel is het verkort financieel verslag in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening 2013 van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. te Maastricht en in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven op bladzijde 9 van het verkort financieel verslag. Bericht van de raad van commissarissen De raad van commissarissen van de Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. te Maastricht heeft kennis genomen van de jaarrekening 2013, de balans en de winst-en-verliesrekening met toelichtingen, alsmede van de bijbehorende accountantsverklaring en het accountantsverslag van Deloitte, accountants d.d. 16 juni De raad van commissarissen constateert met genoegen dat de coöperatie er ondanks de druk op de financiële resultaten in het boekjaar 2013 in geslaagd is de renterestitutie in dit jaar onverkort op 1,5% te handhaven. Met deze financiële middelen stelt zij de leden in staat een behoorlijk aflossingsniveau te handhaven. Voor de toekomst vraagt de raad van commissarissen het bestuur om te blijven trachten gelden langdurig aan te trekken tegen dusdanige tarieven dat ook in de toekomst dergelijke restituties mogelijk blijven. Dit ter waarborging van toegevoegde waarde voor de leden en de continuïteit van de vereniging. De raad van commissarissen kan zich met deze jaarrekening 2013 verenigen en adviseert de Algemene Vergadering deze jaarrekening goed te keuren, decharge te verlenen aan het bestuur voor het gevoerde beleid en aan de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht daarop. Maastricht, juni 2014 J.M.C.F. Verouden, voorzitter Samenstelling raad van commissarissen J.M.C.F. Verouden, voorzitter E.J.P. Loijens, lid R.J.H. Hetterscheidt, lid Maastricht Airport, 16 juni 2014 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.L.C. Bours RA 10 11

7 Ons belang Keizer Karelplein TC Maastricht