Bericht van het bestuur

Transcriptie

1 Jaarverslag 2014

2 2

3 Bericht van het bestuur 2014 was een jaar van fragiel herstel van de Nederlandse economie en de woningmarkt. In dit bericht van het bestuur lichten wij toe wat deze ontwikkelingen voor Ons belang hebben betekend en welke vooruitzichten het bestuur ziet. Banken Net als in de jaarverslagen van de afgelopen jaren gaat het bestuur in op de situatie bij de banken, aangezien Ons belang leent van banken en de positie van de banken daarmee erg belangrijk is voor Ons belang. Tijdens de bankencrisis van de afgelopen jaren hebben banken hun waardering van vastgoed in het algemeen aangepast. Bovendien hebben banken de risico-opslagen die zij aan hun klanten doorberekenen verhoogd om de verhoudingen op hun balansen te verbeteren. Ons belang, dat een collectief van individuele huizenbezitters vertegenwoordigt, heeft daar ook, zij het in beperkte mate, last van. Er zijn nog steeds meerjarige afspraken met meer dan één bank. Wat we wel zien is dat de collectieve overwaarde is gedaald (zie Huizen) waardoor er voor de banken minder risicobuffer binnen de vereniging is. Rente Momenteel is er op de hypotheekmarkt sprake van lage rentetarieven voor de korte termijn. Bij Ons belang liggen de rentetarieven middels de SWAPS voor langere tijd vast. Dit is al jaren zo en dit is ook conform ons beleid om langdurig een zo stabiel mogelijke rente te bereiken. Huizen Door de huizencrisis van de afgelopen jaren is de WOZ-waarde van onze panden gedaald. De lichte verbetering van de woningmarkt is nog niet zichtbaar in de WOZ-waarde omdat de WOZ-waarde met een waardepeildatum rekent die 1 jaar vóór het belastingjaar ligt. De WOZ-waarde van alle panden samen was in 2013 nog 50,5 miljoen. Inmiddels is deze gedaald naar 45,2 miljoen. Deze daling wordt niet alleen veroorzaakt door de daling van het aantal panden in de vereniging (van 166 naar 160), maar dus ook door een daling van de taxatiewaarden van de woningen. 3

4 In 2014 zijn 4 woningen verkocht en 2 woningen zijn door leden op eigen naam genomen. Er zijn in 2014 geen nieuwe woningen bijgekomen. Dit komt niet alleen doordat er weinig transacties zijn op de woningmarkt, maar ook doordat het bestuur aanvragen kritisch blijft beoordelen en geen concessies doet aan de normen die de vereniging aan haar leden oplegt. Inmiddels zijn er in de media berichten dat een verscherping van de hypotheeknorm in heel Nederland zou moeten worden toegepast en ook in de politiek wordt dit geluid, ook voor starters, steeds sterker. Het bestuur ziet daarin een bevestiging van haar beleid. Betaalgedrag en aflossing Het bestuur blijft het betaalgedrag van de leden consequent volgen. Er zijn enkele leden met betalingsachterstanden en waar het bestuur dat nodig acht zal zij, conform statuten, actie ondernemen. Door de daling van de WOZ-waarde komt bij enkele leden de norm van 20% eigen inbreng ten opzichte van het huurrentekapitaal in het gedrang. Hierdoor wordt bij deze leden de winstdeling ingezet ter aflossing van dit kapitaal. Dit om een goede verhouding tussen schuld en waarde van de woning te behouden. Het bestuur adviseert de leden überhaupt om de winstdeling in te zetten ter aflossing van de schuld. Verzekeringen en overige lasten In 2014 is een nieuw collectief verzekeringscontract afgesloten wat ertoe geleidt heeft dat voor een dertigtal van onze leden met panden in de binnenstad de verzekeringspremies zijn verlaagd. Door de lagere WOZ-waarde verwachten leden wellicht dat er dan ook minder onroerend-zaakbelasting moet worden betaald, maar doordat de gemeenten veelal het tarief van die belasting hebben verhoogd leidt dat per saldo niet tot een lagere aanslag. Hetzelfde geldt voor het eigenwoningforfait waar door de Rijksoverheid ook het belastingpercentage is verhoogd. Vooruitzichten Ons belang wil nog steeds leden in staat stellen een eigen woning te verwerven. Ons belang is van mening dat eigenwoningbezit duurzaam bijdraagt aan de kwaliteit van wonen en leven van haar leden, van hun leefomgeving en die van de samenleving. Gegeven de huidige omstandigheden met de banken en de huizenmarkt is het voor Ons belang nu niet mogelijk om het ledenaantal te laten groeien. Potentiële leden hebben moeite om aan de eisen van de vereniging te voldoen. 4

5 Hoewel er tekenen van verbetering zijn in de economie, zijn er toch ook nog steeds voldoende factoren die maken dat het bestuur de toekomst nog steeds als onzeker ziet. Niet alleen de daling van de WOZ-waarde van onze panden en het gedaalde ledenaantal zoals hierboven beschreven. Maar er is ook nog steeds sprake van mogelijke deflatie, huizenprijzen staan nog steeds onder druk (niet zozeer in de Randstad maar wel in Zuid-Limburg waar Ons belang actief is). Zolang de onzekerheid heerst zullen banken niet geneigd zijn om Ons belang tegen gunstigere condities te financieren. Bovendien vormt het unieke karakter van onze vereniging, dat ons al die jaren relatieve voordelen heeft gegeven, nu een belemmering. Vroeger waren er meerdere coöperatieve bouwverenigingen in Nederland. Ons belang is momenteel enig in zijn soort. Hierdoor blijven banken aan de veilige kant. Winstdeling Het bestuur is van mening dat alle bovengenoemde factoren het nodig maken om voorzichtig te zijn met de winstdeling. Wij willen ervoor waken dat deze ertoe leiden dat er toekomstig plotsklaps een grote daling van de winstdeling zal zijn. Daarom heeft het bestuur ervoor gekozen de winstdeling over 2014 niet op 1,5%, maar op 1,3% te zetten. Concreet betekent dit dat u als lid per huurrentekapitaal over minder terugbetaald krijgt dan u de afgelopen jaren gewend was. Het bestuur prognosticeert dat er hierdoor ook de komende jaren een winstdeling van dit niveau mogelijk zal zijn en wil daarmee haar leden behoeden voor al te grote schommelingen. Maastricht, september 2015 J.C. Vercammen, voorzitter Samenstelling bestuur J.C. Vercammen, voorzitter E.M.L. Weerts, secretaris E.H.H.M. Soeren, penningmeester 5

6 6

7 Panden Panden in eigendom Aankopen Verkopen Panden in eigendom ultimo Waarvan afbetaald in euro (x 1.000) in euro (x 1.000) in euro (x 1.000) Boekwaarde panden WOZ-waarden

8 Balans per 31 december 2014 (voor winstbestemming) ACTIVA Vaste activa in euro in euro Materiële vaste activa Kantoorpand Inventaris Financiële vaste activa Vlottende activa Vorderingen Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen

9 in euro in euro PASSIVA Eigen vermogen Overige reserves Onverdeelde winst * * Langlopende schulden Eigen bijdragen leden * * Obligatieleningen en leningen o/g Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers en handelskredieten Spaargelden leden Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva * Garantievermogen Eigen vermogen Eigen bijdragen leden

10 Winst-en-verliesrekening over in euro in euro Opbrengsten Restitutie exploitatieresultaat Exploitatie kantoorpand Totale opbrengsten Kosten Directe kosten Personeelskosten Afschrijvingen Overige bedrijfskosten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat

11 Toelichting bij het verkort financieel verslag Dit verkort financieel verslag 2014 maakt onderdeel uit van het jaarverslag dat door het bestuur wordt uitgebracht en geeft een samenvatting van de statutaire jaarrekening van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. Er zijn in Nederland geen algemeen vastgestelde criteria beschikbaar voor het opstellen van samengevatte financiële overzichten. Daarom heeft het bestuur deze criteria zelf ontwikkeld. De samenvatting is als volgt tot stand gekomen: Van een aantal financiële overzichten zijn uitsluitend de hoofdcategorieën weergegeven (bijv. pagina 7); andere financiële overzichten zijn integraal overgenomen (bijv. balans en winst-en-verliesrekening). De statutaire jaarrekening is opgesteld volgens Titel 9 Boek 2 BW. In deze samenvatting zijn de grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening beperkt opgenomen. De toelichtingen die zijn vereist op basis van Boek 2 Titel 9 Burgerlijk Wetboek zijn vereenvoudigd weergegeven. In deze samenvatting zijn ook vergelijkende cijfers weergegeven. Om volledig inzicht te krijgen in de financiële resultaten van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. en de grootte en samenstelling van het vermogen wordt verwezen naar de volledige jaarrekening die, voorzien van een goedkeurende controleverklaring, ter inzage ligt ten kantore van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. Wettelijke richtlijnen De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Waardering en resultaatbepaling De jaarrekening is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt tegen nominale waarde. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. 11

12 Stelselwijziging Financiële instrumenten meting van ineffectiviteit van hedge-instrumenten Coöperatieve bouwvereniging Ons Belang B.A. past vanaf boekjaar 2014 de wijzigingen in RJ 290 Financiële instrumenten als gevolg van RJ-Uiting toe. Hierdoor wordt een kwantitatieve ineffectiviteitsmeting uitgevoerd conform de bij financiële instrumenten beschreven grondslagen voor het meten van de ineffectiviteit van hedge-instrumenten. Tot en met boekjaar 2013 werd de ineffectiviteit van hedge-instrumenten bepaald door de hoofdsom van het hedge-instrument te vergelijken met de hoofdsom van de afgedekte positie. Het uitvoeren van een kwantitatieve effectiviteitsmeting volgens de nieuwe grondslagen leidt niet tot een belangrijk verschil in de waardering van de verplichting uit hoofde van het ineffectieve deel van derivaten. Om die reden is dit verschil niet verwerkt in de jaarrekening

13 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. te Maastricht Het in het jaarverslag 2014 op bladzijde 8 tot en met 12 van Coöperatieve Bouwvere niging Ons belang B.A. te Maastricht opgenomen verkort financieel verslag 2014, bestaande uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening 2014 inclusief enkele bijbehorende toelichtingen, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2014 van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. per 23 september Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij de jaarrekening 2014 in onze controleverklaring van 23 september Het verkort financieel verslag 2014 bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het kennis nemen van dit verkort financieel verslag kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening 2014 van Coöperatieve Bouw vereniging Ons belang B.A. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van het verkort financieel verslag in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven op bladzijde 11 en 12 van het verkort financieel verslag. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over het verkort financieel verslag op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder de Nederlandse standaard 810, Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten. Oordeel Naar ons oordeel is het verkort financieel verslag in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening 2014 van Coöperatieve Bouwvereniging Ons belang B.A. te Maastricht en in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven op bladzijde 11 en 12 van het verkort financieel verslag. Maastricht Airport, 23 september 2015 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.L.C. Bours RA 13

14 Bericht van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van de Coöperatieve Bouwvereniging Ons Belang BA te Maastricht heeft kennis genomen van de jaarrekening 2014, de balans en de winst en verliesrekening met toelichtingen, alsmede van de bijbehorende controleverklaring en het accountantsverslag van Deloitte Accountants B.V. d.d. 23 september De Raad van Commissarissen ondersteunt ten volle het beleid van het Bestuur om de renterestitutie op een aangepast peil te brengen, onder de voorwaarde dat dit niveau rekening houdend met de verwachte resultaatontwikkeling voor de komende jaren kan worden gehandhaafd en dat dit niveau de leden in staat blijft stellen een substantieel aflossingsniveau te realiseren resp. te handhaven. De Raad van Commissarissen kan zich met deze jaarrekening 2014 verenigen en adviseert de Algemene Vergadering deze jaarrekening goed te keuren, decharge te verlenen aan het bestuur voor het gevoerde beleid en aan de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht daarop. Maastricht, september 2015 J.M.C.F. Verouden, voorzitter Samenstelling Raad van Commissarissen J.M.C.F. Verouden, voorzitter R.J.H. Hetterscheidt, lid 14

15 15

16 Ons belang Keizer Karelplein TC Maastricht