BEDRIJVENTERREINEN STRATEGIE DEN HAAG; DUURZAME OPLOSSINGEN VOOR HET TEKORT AAN BEDRIJFSRUIMTEN

Transcriptie

1 BEDRIJVENTERREINEN STRATEGIE DEN HAAG; DUURZAME OPLOSSINGEN VOOR HET TEKORT AAN BEDRIJFSRUIMTEN 29 AUGUSTUS 2017

2

3 BEDRIJVENTERREINEN STRATEGIE DEN HAAG; DUURZAME OPLOSSINGEN VOOR HET TEKORT AAN BEDRIJFSRUIMTEN

4 Status: Eindrapport Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Hoge Gouwe LD Gouda Projectnummer: 2016.G.332 Referentie: 2016.G.232 BT Den Haag In opdracht van: Gemeente Den Haag In samenwerking met: Team: Frans van Deursen Pieter van der Heijde Jeroen Roeloffzen Valérie Noordink Bianca Lemm Voor meer informatie: Dr. Pieter van der Heijde, De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV.

5

6 INLEIDING VRAAGSTELLING MANAGEMENTSAMENVATTING ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN ONTWIKKELING WERKGELEGENHEID EN AANTAL VESTIGINGEN 2.2 SECTORALE VERSCHUIVINGEN 2.3 ONTWIKKELINGEN OP ENERGIEGEBIED 2.4 CONCLUSIES 3 KARAKTER HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN HUIDIGE SITUATIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 3.2 ONDERSCHEID EN PROFILERING HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 3.3 FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN 3.4 CONCLUSIE 4 DE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN BEHOEFTE KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN 4.3 CONCLUSIES 5 STRATEGIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN DE OPGAVE: VERNIEUWEN, INTENSIVEREN EN VERDUURZAMEN 5.2 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE 5.3 UITVOERING 5.4 IN VIER STAPPEN NAAR ENERGIENEUTRALITEIT 6 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN ZICHTENBURG, KERKETUINEN, DEKKERSHOEK (ZKD) 6.2 SCHEVENINGEN

7 INHOUDSOPGAVE 6.3 UITENHAGESTRAAT 6.4 LAAKHAVEN (CENTRAAL EN WEST) 6.5 FRUITWEG 6.6 DE BINCKHORST 6.7 WESTVLIETWEG 6.8 FOREPARK EN MIDDENWEG 6.9 BEDRIJVENPARK YPENBURG (FOKKER) 7 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE ZKD DE ESSENTIE VAN DE ONTWIKKELING VAN ZKD 7.2 PROGRAMMA EN AMBITIES WAT IS HET PROGRAMMA VOOR ZKD? WAT ZIJN DE AMBITIES VOOR ZKD? 7.3 DE SPELREGELS 8 STRATEGIE UITENHAGESTRAAT (UHS) WAT ZIJN DE AMBITIES VOOR UHS? 8.2 PROGRAMMA 8.3 HOE KAN DE UITVOERING WORDEN VERSNELD? 8.4 UITVOERINGSINSTRUMENTARIUM 9 UITVOERINGSINSTRUMENTARIUM INSTRUMENTEN VOOR HERONTWIKKELING 9.2 INSTRUMENTEN VERDUURZAMING ENERGIEVOORZIENING

8 8 INLEIDING INLEIDING Zo n 10% van de Haagse werkgelegenheid is gesitueerd op bedrijventerreinen. Voor het functioneren van de stedelijke economie is het van groot belang dat deze gebieden adequate bedrijfshuisvesting blijven bieden en dat de bedrijventerreinen in goede conditie verkeren. Zeker in het licht van de ambitie van Den Haag om in de komende periode fors te groeien met tot inwoners. De aard van de bedrijfshuisvesting en de inrichting van de bedrijventerreinen dienen hierbij optimaal afgestemd te zijn op de behoeften van eindgebruikers. In de komende periode dient de stedelijke economie bovendien een substantiële bijdrage te leveren aan een duurzame ontwikkeling van de stad. Op bedrijventerreinen is een aanzienlijke verduurzamingsslag nodig, wil de gemeente haar doel halen om in 2040 klimaatneutraal te zijn. Vanuit het perspectief van deze ontwikkelingen is er een behoefte aan een actualisatie van de bedrijventerreinenstrategie voor Den Haag. Hierbij is de vraag hoe de gemeente Den Haag hier invloed op kan uitoefenen door middel van beleid, investeringen en organisatie. De bedrijventerreinenstrategie richt zich op de binnenstedelijke terreinen: Scheveningen Haven, Uitenhagestraat, Binckhorst, Westvlietweg, Forepark, Ypenburg, Fruitweg, Laakhaven en ZKD. FIGUUR 1 SITUERING HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN Bron: Bureau Stedelijke Planning obv IBIS Aan Bureau Stedelijke Planning, To Realize Concepts en Overmorgen is gevraagd een nieuwe bedrijventerreinenstrategie op te stellen. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn functiemenging en kleinschalige bedrijfsruimten. Voor de bedrijventerreinen Zichtenburg, Kerketuinen en Dekkershoek (ZKD) en Uitenhagestraat hebben bovendien concrete uitwerkingen plaatsgevonden. Deze

9 INLEIDING 9 zijn gecombineerd met praktische maatregelen om de duurzaamheid van de bedrijfshuisvesting en de bedrijfsvoering op korte termijn sterk te verbeteren. 1.1 VRAAGSTELLING Centrale onderzoeksvraag: Op welke wijze kunnen de Haagse bedrijventerreinen optimaal bijdragen aan de economische vitaliteit en duurzame ontwikkeling van de stad? Om de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden komen diverse aspecten aan bod, waaronder: De economische ontwikkelingen op de Haagse bedrijventerreinen; de kenmerken van de Haagse bedrijventerreinen; de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen in Den Haag; een strategie voor de Haagse bedrijventerreinen; advisering over het bevorderen energieneutraliteit op bedrijventerreinen; en concrete ontwikkelvisies voor ZKD en Uitenhagestraat.

10 10 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN MANAGEMENTSAMENVATTING ACHTERGROND Den Haag groeit; in de afgelopen 25 jaar is het aantal inwoners met toegenomen. Ook de werkgelegenheid is gestegen, maar minder dan de bevolking. De werkloosheid is met 14,5% dan ook substantieel hoger dan het landelijk gemiddelde (9,5%). In de afgelopen periode is het areaal bedrijventerreinen aan de stadsranden toegenomen. Maar tegelijkertijd is het metrage binnenstedelijke bedrijventerreinen als gevolg van transformatie afgenomen. Het aantal ZZP ers en kleine bedrijven is in de afgelopen periode fors gestegen. Momenteel telt Den Haag 335 ha. bedrijventerreinen waarop 10% van de totale werkgelegenheid is gesitueerd. Door ruimtedruk en economisch herstel is vrijwel geen kavel meer beschikbaar. Ook de leegstand van bedrijfsruimten is sterk afgenomen tot niveau frictieleegstand. De leegstand van kantoren op bedrijventerreinen is nog wel hoog (20%). Er zijn vrijwel geen bedrijven in hoge milieuhindercategorieën gevestigd ondanks dat dit wel mogelijk is. Op de meeste bedrijventerreinen is sprake van een grote variatie aan bedrijfssectoren. Maar de logistiek is op veel bedrijventerreinen sterk aanwezig. Ook zijn er steeds meer andere sectoren gevestigd. Zo heeft inmiddels bijna een derde van de banen betrekking op kantoren en 15% op banen in overige sectoren. Forepark en Middenweg Logistiek, Food en dienstverlening Westvlietweg Logistiek en bouw Laakhavens Functiemix ZKD Logistiek en bouw Uitenhagestraat Bouw en groothandel Scheveningen Haven Vis en recreatie Fruitweg Logistiek Binckhorst Advisering, informatie en communicatie, logistiek en bouw Ypenburg Dienstverlening en logistiek Het beschikbare aanbod van bedrijfsruimten voldoet vaak niet aan de vraag doordat het vastgoed verouderd is of een incourante maatvoering heeft. De leegstaande kantoren op de bedrijventerreinen passen niet langer bij de vestigingsvoorkeuren van kantoorhoudende bedrijven die inmiddels de voorkeur geven aan centrumlocaties.

11 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 11 Herontwikkeling van leegstaande bedrijfsruimten en kantoren tot nieuwe bedrijfsruimten is over het algemeen financieel niet haalbaar. Hierdoor neemt de veroudering van de bedrijventerreinen verder toe. Aangezien ondernemers steeds hogere eisen stellen aan kwaliteit geven ze de voorkeur aan een bouwkavel op een nieuw bedrijventerrein. Zeker ook omdat de prijs-kwaliteitverhouding gunstiger is. In lijn met de veroudering van het vastgoed scoren de bedrijventerreinen momenteel slecht op duurzame energie prestaties. Er is sprake van een vrijwel geheel fossiel gestookte warmtevoorziening en niet duurzame elektriciteit. Ook is het overgrote deel van de bedrijfsruimten slecht geïsoleerd. Deze situatie voldoet ook niet aan de huidige kwaliteitseisen van ondernemers. Ook vanuit dit perspectief dient een aanzienlijke inhaalslag gemaakt te worden willen de Haagse bedrijventerreinen bij gaan dragen aan de ambities van de stad om in 2040 of zoveel eerder als mogelijk klimaatneutraal te zijn. DE OPGAVE: VERNIEUWEN, INTENSIVEREN EN VERDUURZAMEN Om Den Haag optimaal te laten profiteren van de economische hoogconjunctuur is het cruciaal dat de stad beschikt over voldoende aantrekkelijke bedrijventerreinen en bedrijfshuisvesting. Ook voor de stabiliteit van de economie (diversificatie) en om te voorzien in voldoende laaggeschoolde banen is dit van groot belang. De ambitie van Den Haag om in de komende periode met tot inwoners te groeien creëert bovendien een aanvullende behoefte aan werklocaties. Zowel voor de verzorging van de bevolking als voor aanvullende werkgelegenheid. Daarnaast is het cruciaal dat ook bedrijven betere prestaties gaan leveren op het gebied van duurzame energie. Ambitie 1: Vernieuwing bedrijventerreinen Voor de concurrentiepositie en verzorging van Den Haag is het van belang om te beschikken over aantrekkelijke bedrijventerreinen. In de huidige situatie is echter een deel van de huidige bedrijventerreinen verouderd. Vernieuwing van deze bedrijventerreinen dient plaats te vinden door hergebruik of sloop/nieuwbouw van het incourante vastgoed. Maar ook door de kwaliteit van de openbare ruimte te optimaliseren. Niet alleen in aanleg, maar ook door middel van een adequaat beheer. Ambitie 2: Extra behoefte aan tot m 2 bedrijfsruimten Op basis van berekeningen van Bureau Stedelijke Planning heeft Den Haag door economische groei en toename van de bevolking met inwoners behoefte aan tot m 2 bedrijfsruimten. Dit betekent een extra behoefte die vergelijkbaar is met de oppervlakte van Forepark. Het overgrote deel van de behoefte heeft betrekking op lage milieuhindercategorieën (1, 2 en 3). Ook heeft het grootste deel betrekking op middelgrote en grote bedrijfsruimten. Bijna een derde van de extra behoefte ( tot m 2 ) heeft betrekking op kleinschalige bedrijfsruimten, welke gedeeltelijk kan worden opgevangen in

12 12 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN woonwijken. Maar vooral ook de binnenstedelijke bedrijventerreinen dienen deze behoefte te faciliteren. Ambitie 3: Naar energieneutrale bedrijventerreinen De Haagse bedrijventerreinen zullen een aanzienlijke transitie naar duurzame energie moeten ondergaan om ervoor te zorgen dat de stad in 2040 klimaatneutraal is. Momenteel is nauwelijks sprake van een duurzame energievoorziening. Door middel van besparing en duurzame opwekking moeten bedrijven de komende jaren stevige stappen zetten naar een aardgasvrije energievoorziening. De opgave is om tenminste 19 mln. m 3 aardgas en 173 mln. kwh aan elektriciteit in % op te wekken met duurzame en hernieuwbare bronnen. ONTWIKKELINGSSTRATEGIE Om deze ambities waar te maken is het van belang dat de gemeente Den Haag actief ingrijpt. Allereerst door de verouderde bedrijventerreinen te vernieuwen. Daarnaast door het areaal bedrijfsruimten in het bestaand stedelijk gebied fors uit te breiden. De (her)ontwikkeling van bedrijfsruimten dient optimaal gecombineerd te worden met het verduurzamen van de energievoorziening van bedrijven. Op deze manier snijdt het mes aan twee kanten. Forepark, Ypenburg en Laakhavens zijn redelijk nieuw en Scheveningen Haven is recent vernieuwd. Deze bedrijventerreinen vragen niet om grootschalige ingrepen. Op de Binckhorst, ZKD, Uitenhagestraat, Fruitweg en Westvlietweg is herontwikkeling wel noodzakelijk. Intensivering en verkleuring De groei van de economie en de sterke toename van de bevolking vragen om intensivering van het ruimtegebruik. Ook op de bedrijventerreinen dient hier sprake van te zijn. Waar mogelijk dienen nieuwe bedrijfsruimten in minimaal twee bouwlagen tot stand te komen. Op de hogere bouwlagen kunnen andere functies ingepast worden zoals sportfaciliteiten, zorg, onderwijs en vrije tijdsvoorzieningen. Aan de randen van bedrijventerreinen kan tevens sprake zijn van een combinatie met woningen. Van de totale behoefte aan bedrijfsruimten kan minimaal m 2 tot stand komen door middel van intensivering op de bestaande bedrijventerreinen. Klassieke en organische ontwikkelingsstrategie De vernieuwing en intensivering van de verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen is meestal onrendabel. Om toch de ambities te realiseren kan de gemeente de onrendabele top subsidiëren en/of het toevoegen van verdiencapaciteit (= functieverruiming) toestaan. Door deze functieverruiming alleen op de derde en hogere bouwlagen toe te staan gaat dit niet ten koste van het benodigde metrage aan bedrijfsruimten. Welk instrument wordt ingezet is een bestuurlijke keuze.

13 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 13 Voor de organisatie van de uitvoering stellen wij twee ontwikkelingsvormen voor die afhankelijk van de betreffende opgave en bestuurlijke wensen ingezet kunnen worden: de klassieke en de organische ontwikkelingsstrategie. De klassieke ontwikkelingsstrategie betreft het verwerven van bedrijfspanden, het slopen en het opnieuw uitgeven van kavels voor de nieuwbouw van bedrijfsruimten. De gemeente heeft een actieve rol in dit proces en dient te investeren in het opkopen van de opstallen, het afdekken van de onrendabele top en het proces. Met name de Uitenhagestraat en de Fruitweg komen voor deze aanpak in aanmerking. De terreinen zijn klein en kennen weinig draagkrachtige eigenaren. De organische ontwikkelingsstrategie betreft het proces waarbij de gemeente een aantal randvoorwaarden formuleert voor de herontwikkeling van de betreffende kavels. De gemeente stelt hiertoe een gebiedsregisseur aan. De ondernemers kunnen binnen de geformuleerde spelregels sloop/nieuwbouw realiseren of het pand vernieuwen. Voor de organische ontwikkelingsstrategie komen vooral de Binckhorst en ZKD in aanmerking. De klassieke en organische ontwikkelingsstrategie kan gecombineerd worden met vernieuwing en hergebruik van bestaande bedrijfsruimten. Hiermee kan de levensduur van deze panden verlengd worden. Bijvoorbeeld door het stimuleren van de opdeling van grootschalige panden in kleinschalige units. Hier bestaat momenteel veel behoefte aan. BEDRIJVEN- INGREEP PROFILERING BEDRIJVEN- INGREEP PROFILERING TERREIN TERREIN ZKD Herstructurering Gemengd bedrijventerrein De Brinckhorst Herstructurering Gemengd voor bedrijven met een bedrijventerrein voor m 2 lokale afzetmarkt m 2 creatieve bedrijven en kantoren Scheveningen Handhaven Visserij en toerisme Westvlietweg Revitalisatie m 2 Kleinschalige bedrijvigheid in de logistiek en bouw met lokale afzetmarkt Uitenhagestraat Herstructurering Lokale, kleinschalige Forepark en Handhaven Regionale bedrijvigheid bedrijvigheid, bouw en Middenweg op het gebied van m 2 groothandel m 2 automotive, food en logistiek Laakhaven Uitontwikkelen Onderwijs en kennis Bedrijvenpark Ypenburg Handhaven Grootschalige bedrijvigheid, dienstverlening en logistiek Fruitweg Herstructurering m 2 Gemengd bedrijventerrein voor kleinschalige bedrijven met een lokale afzetmarkt

14 14 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN Profilering De binnenstedelijke bedrijventerreinen in Den Haag zijn vooral bedoeld voor kleinschalige en middelgrote bedrijven met een verzorgende functie voor Den Haag. De bedrijventerreinen aan de stadsranden zijn voor (boven)regionale bedrijven en bedrijven met een hoge milieuhindercategorie (4 en 5). Over het algemeen is de omvang van deze bedrijven ook groter. Naast deze profilering op basis van afzetmarkt dient alleen in specifieke situaties sprake te zijn van specifieke profilering zoals Scheveningen Haven voor de vis- en haven gebonden bedrijven. In stappen naar energieneutraliteit Den Haag wil in 2040 (recent is er door de gemeenteraad een voorstel gedaan om dit zelfs te versnellen naar 2030) klimaatneutraal zijn. Wij adviseren hierbij de volgende stappen: Stap 1: Energie besparen door het goed inregelen installaties en aansluitend passend onderhoud hiervoor organiseren. Stap 2: Verder beperken van de vraag door isolatie en gedragsverandering. Het gaat daarbij om maatregelen aan de gebouwschil en gedrag van de ondernemers die gebruik maken van het vastgoed. Stap 3: Duurzame energieopwekking; elektriciteit. Op de meeste Haagse bedrijventerreinen is in principe voldoende ruimte op daken beschikbaar om te voorzien in het eigen elektraverbruik door zonnepanelen te installeren en mogelijk zelfs om elektriciteit te gaan leveren. Windenergie in Den Haag is ruimtelijk moeilijk inpasbaar. Als voor deze vorm wordt gekozen zal het grotendeels gaan om inkopen van groene stroom door te participeren in windmolenparken elders. Stap 4: Duurzame energieopwekking: warmte. Voor de duurzame verwarming van de panden op de Haagse bedrijventerreinen bestaan drie mogelijkheden: a. Collectief warmtenet (hoge temperatuur) met isolatie om de warmtevraag te beperken of zonder isolatie. b. Collectief warmtenet (lage temperatuur) met extra isolatie om de warmtevraag te beperken en verwarming met lage temperaturen mogelijk te maken (ook aanpassen afgiftesysteem). c. All electric met verregaande isolatie om de warmtevraag te beperken en verwarming met lage temperaturen mogelijk te maken (ook aanpassen afgiftesysteem). Het vaststellen waar welke vorm van warmtevoorziening wordt toegepast vraagt nader onderzoek en is mede afhankelijk van keuzes van de gemeente en andere stakeholders op het vlak van ruimtelijke ontwikkeling, overall warmtevoorziening van de stad, vervanging van bestaande infrastructuur e.d. Daarnaast zal dit mede worden bepaald door de specifieke locatie, gebruik, eigendom en financiële situatie rondom de individuele bedrijfspanden.

15 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 15 Voor nieuwbouw zijn stappen 1 t/m 3 feitelijk in de ontwerpfase al mee te nemen en is het de verwachting dat hier op die manier energieneutraal vastgoed wordt toegevoegd. Bij bestaande bouw hebben stappen 1 t/m 3 de primaire focus omdat hier op korte termijn de meeste winst valt te behalen die zonder echte grootschalige investeringen en ingrepen te realiseren zou moeten zijn. Conclusie De groei van de bevolking en de economie veroorzaken een grote behoefte aan meer moderne klimaatneutrale bedrijfsruimten. Dit vergt op grote schaal herontwikkeling en intensivering van de bestaande panden. Om in deze behoefte te voorzien zal de gemeente in nauwe samenwerking met de ondernemers en eigenaren zowel organisatorisch als financieel stevig moeten acteren. Dit vraagt om nieuwe samenwerkingsverbanden en andere vormen van verantwoordelijkheden, ruimtelijke ordening en financiering.

16 16 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 2 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN In dit hoofdstuk zijn de ontwikkelingen op de Haagse bedrijventerreinen in de afgelopen tien jaar in beeld gebracht aan de hand van de werkgelegenheid, het aantal vestigingen, sectorale verschuivingen en leegstand. Daarnaast is per terrein een beeld geschetst van de huidige situatie en profilering. 2.1 ONTWIKKELING WERKGELEGENHEID EN AANTAL VESTIGINGEN De werkgelegenheid in bedrijventerreingerelateerde sectoren 1 bedraagt ca. 13% van het totaal aantal banen in Den Haag. Ook in de regio is het aandeel beperkt. In Nederland is dit aandeel veel hoger (29%). Met name de industrie en groothandel zijn in Den Haag sterk ondervertegenwoordigd. Dit hangt samen met de relatief omvangrijke dienstverlenende sectoren en de ruimtedruk. Voor de stabiliteit van de Haagse economie en om te voorzien in voldoende laaggeschoolde banen is de bedrijventerreinengerelateerde werkgelegenheid echter van groot belang voor de stad. Ongeveer 60% van alle laaggeschoolden werkt namelijk in bedrijventerreinengerelateerde sectoren (SER, 2006). 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Den Haag Agg. 's Gravenhage Nederland Industrie Bouw Autohandel Groothandel Goederenvervoer Opslag Uitgeverijen Verh/Lease RG Reparatie FIGUUR 2 AANDEEL WERKGELEGENHEID BEDRIJVENTERREINGERELATEERDE SECTOREN TOV VAN HET TOTAAL BANEN Bron LISA 1 Dit betreffen de sectoren industrie, bouw, autohandel, groothandel, goederenvervoer, opslag, uitgeverijen en verhuur en lease van roerende goederen en reparatie

17 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 17 SECTOR BANEN DEN HAAG % 2016 TOV 2011 % 2016 TOV D. HAAG REGIO NL D.HAAG REGIO NL Industrie % -7% -4% 4% -11% -9% Bouw % -1% -12% 30% 19% -9% Autohandel % -2% -5% -7% -9% -3% Groothandel % -4% 0% -1% -7% 3% Goederenvervoer % -10% -8% -5% -12% -10% Opslag % 11% 12% -3% 21% 32% Uitgeverijen % -8% -17% -25% -26% -29% Verhuur/lease RG % -10% 0% -11% -16% 0% Reparatie % -5% 2% -1% 75% 18% Totaal % -4% -5% 6% -2% -5% TABEL 1: ONTWIKKELING BEDRIJVENTERREINGERELATEERDE WERKGELEGENHEID IN DEN HAAG, HET COROPGEBIED AGGLOMERATIE S-GRAVENHAGE EN NEDERLAND Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning obv lisa Door de crisis nam de werkgelegenheid in de bedrijventerreinen gerelateerde sectoren in de periode in Den Haag af (-1%). Maar over de afgelopen tien jaar was er wel sprake van een groei van 6%. Dit terwijl de werkgelegenheid in deze sectoren in de regio 2 en Nederland af nam. Overigens is niet alle werkgelegenheid in bedrijventerreinen gerelateerde sectoren op bedrijventerreinen gevestigd. Veel bedrijven zijn op andere locaties in Den Haag gesitueerd. Zowel in Den Haag als in de regio was in de afgelopen tien jaar sprake van een sterke daling van het aantal banen in de autohandel en het goederenvervoer. Ook in de uitgeverijen en de verhuur en lease van RG nam het aantal banen relatief sterk af. De werkgelegenheid in de bouw nam daarentegen sterk toe. Opvallend is ook dat het aantal vestigingen in de bedrijventerreingerelateerde sectoren in Den Haag in de afgelopen tien jaar bijna verdubbeld is. Deze ontwikkeling had met name betrekking op de bouwsector. De toename hangt samen met de sterke stijging van het aantal zzp ers in de bouw. WERKGELEGENHEID OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN CONSTANT Op de bedrijventerreinen in Den Haag werkten in 2016 in totaal ca mensen in vestigingen. In de afgelopen periode is dit aantal ondanks enkele schommelingen vrij constant gebleven. De meeste banen zijn gesitueerd op ZKD. Bijna een derde van de werkgelegenheid op dit terrein komt echter vanuit de sociale werkvoorziening Haeghe Groep en betreft dus mensen die ook elders in de 2 Dit betreft het Coropgebied Agglomeratie s Gravenhage met de gemeenten Den Haag, Zoetermeer, Leidschendam- Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk en Wassenaar

18 18 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN stad werken. Ook op Forepark zijn relatief veel banen. De minste werkgelegenheid bevindt zich op Uitenhagestraat, maar dit is qua oppervlakte ook het kleinste terrein ZKD Scheveningen Uitenhagestraat Laakhaven Fruitweg Binckhorst Vlietzone Forepark en Middenweg Ypenburg FIGUUR 3: TOTALE WERKGELEGENHEID BEDRIJVENTERREINEN DEN HAAG Bron: Bureau Stedelijke Planning en gemeente Den Haag, 2016 In de afgelopen tien jaar is de werkgelegenheid op Ypenburg relatief het meeste toegenomen. Dit komt omdat hier veel kavels zijn uitgegeven en dus meer bedrijven zich hier hebben gevestigd. Op Uitenhagestraat, Binckhorst en Fruitweg is het aantal banen het sterkst gedaald ZKD Scheveningen Uitenhagestraat Laakhaven Fruitweg Binckhorst Vlietzone Forepark en Middenweg Ypenburg Totaal FIGUUR 4 RELATIEVE WERKGELEGENHEID PER TERREIN ( , 2006=100) Bron: Bureau Stedelijke Planning en gemeente Den Haag, 2016 Met betrekking tot het aantal vestigingen heeft vooral De Binckhorst een sterke groei doorgemaakt. Dit komt door initiatieven als de Caballero fabriek waar kleine bedrijven zich kunnen vestigen.

19 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN SECTORALE VERSCHUIVINGEN De meeste banen op de Haagse bedrijventerreinen behoren tot de sectoren industrie en groothandel. Opvallend is dat het aandeel in de industrie en transportsector op de bedrijventerreinen constant is gebleven terwijl het aantal banen in deze sectoren in de afgelopen tien jaar in Den Haag aanzienlijk is afgenomen. Dit betekent dat deze daling zich vooral heeft voorgedaan in bedrijven die niet op bedrijventerreinen gevestigd waren. Ook opvallend is dat het aandeel van de bouw op bedrijventerreinen sterk is afgenomen terwijl de totale werkgelegenheid in deze sector in Den Haag is gestegen. Dit hangt samen met het feit slechts ca. 17% van het aantal banen in de bouw op bedrijventerreinen is gevestigd. De daling van het aandeel van de groothandel is wel in lijn met de daling van de werkgelegenheid in deze sector. De sector verhuur van roerende goederen/overige zakelijke dienstverlening is sterk gegroeid. Dit vond met name plaats in de sub sectoren arbeidsbemiddeling en interieurreiniging van gebouwen % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Industrie Vervoer en opslag Bouwnijverheid Groothandel Verhuur van roerende goederen en ov. zak. dienstv. overig FIGUUR 5 AANDEEL WERKGELEGENHEID OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN DE GROOTSTE SECTOREN IN 2006 EN 2016 Bron: Gemeente Den Haag, ONTWIKKELINGEN OP ENERGIEGEBIED Energie en de transitie naar duurzame bronnen is al tientallen jaren onderwerp van gesprek. In 2013 is het SER energieakkoord gesloten waarin stevige besparingsdoelstellingen en duurzame opwekambities zijn afgesproken. In 2015 is in Parijs een internationaal klimaatakkoord gesloten die op landelijk niveau zijn gevolgd door een energieagenda en voorbereiding van verdere wetgeving (o.a. de wet Versnelling Energietransitie). Het is de verwachting dat verdere wet en regelgeving de komende jaren verdere impact gaat krijgen op de stad en meer specifiek op de bedrijventerreinen en individuele ondernemers. Naast de beleidsmatige ontwikkelingen zien we ook in de maatschappij en Haagse samenleving een roep om aandacht aangaande ons klimaat. Meer en meer inwoners en ondernemers willen aan de slag om hun woning, bedrijf en bedrijfsvoering te verduurzamen.

20 20 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN Deze ontwikkelingen hebben sterk effect op de bedrijventerreinen en het daar aanwezige vastgoed. Kantoren worden eigenlijk alleen nog maar verhuurd en gebouwd in energiezuinige varianten. Nieuwe bedrijfspanden zullen dat ook energieneutraal zijn. Bestaande bedrijfspanden zullen om concurrerend te zijn en blijven ook een ontwikkeling moeten doormaken naar een bij voorkeur energie neutrale variant. 2.4 CONCLUSIES De werkgelegenheid in bedrijventerrein gerelateerde sectoren in Den Haag is met 13% beperkt. Het aandeel ligt ver onder het Nederlands gemiddelde. Dit hangt samen met de omvangrijke dienstverlening en een gebrek aan ruimte. Voor de stabiliteit van de Haagse economie (diversificatie) en om te voorzien in voldoende laaggeschoolde banen is deze werkgelegenheid echter van groot belang. De ontwikkeling van de werkgelegenheid in deze sectoren in Den Haag was wel positiever dan in de regio en in Nederland. Over de afgelopen tien jaar bleef deze stabiel. Mogelijk hangt dit samen met de sterke toename van de Haagse bevolking. In de regio en in Nederland nam de werkgelegenheid in deze periode sterk af (-9% en -8%). Het aantal banen op de Haagse bedrijventerreinen is de afgelopen periode ondanks enkele schommelingen ook vrij constant gebleven. Met name op de terreinen ZKD en Forepark zijn veel banen gesitueerd. Op de binnenstedelijke bedrijventerreinen Uitenhagestraat, Binckhorst en Fruitweg is het aantal banen het sterkst gedaald. Op de Binckhorst is een aantal grote bedrijven vertrokken door de transformatie van het gebied. In de afgelopen tien jaar is in Den Haag vooral de werkgelegenheid in de bouw sterk gestegen. Maar op de bedrijventerreinen is de werkgelegenheid in deze sector juist sterk gedaald. Een groot deel van de banen in de bouw is niet gesitueerd op de terreinen. Dit komt door de toename van het aantal zzp ers en kleine bedrijven, die veelal vanuit huis opereren. De meeste banen op de bedrijventerreinen in Den Haag behoren tot de sectoren industrie en groothandel. Opvallend is dat het aandeel van de werkgelegenheid in de industrie en transportsector op bedrijventerreinen constant is gebleven terwijl het aantal banen in deze sectoren in de afgelopen tien jaar in Den Haag aanzienlijk is afgenomen. Dit betekent dat de daling van de werkgelegenheid in deze sectoren zich met name heeft voorgedaan in bedrijven die niet op bedrijventerreinen gevestigd waren. Verduurzaming en meer specifiek energieneutrale bedrijfspanden en bedrijventerreinen zijn nodig om te voldoen aan de vraag die vanuit ondernemers, de stad en de maatschappij aan Den Haag gesteld zullen gaan worden.

21 KARAKTER HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 21 3 KARAKTER HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN Dit hoofdstuk beschrijft de huidige situatie op de Haagse bedrijventerreinen en de ontwikkelingen die hier in de afgelopen periode hebben plaatsgevonden. In de bijlagen is per terrein een factsheet opgenomen met diverse kenmerken en de gewenste ontwikkelingsrichting. 3.1 HUIDIGE SITUATIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN In Den Haag bevindt zich ca m 2 (335 ha netto) aan bedrijventerrein. Hiervan is 99% uitgegeven. Alleen op Forepark, Uitenhagestraat, Westvlietweg III en Ypenburg is nog beperkt grond uitgeefbaar (totaal m 2 ). Met ca m 2 is de Binckhorst het grootste terrein. Forepark volgt met ca m 2. Ook ZKD is met m 2 substantieel. Een deel van de Binckhorst wordt getransformeerd naar andere functies. NETTO OPPERVLAKTE (HA) UITGEEFBAAR AREAAL (HA) Kerketuinen 21,8 0 Zichtenburg 27,8 0 Dekkershoek 6,2 0 Scheveningen 8 0 Uitenhagestraat 4,6 1 Laakhaven-Centraal 16 0 Laakhaven-West 1 0 Fruitweg 10,8 0 Binckhorst 94,2 0 Middenweg 6,4 0 Forepark 59,5 1,6 Westvlietweg II 16 0 Westvlietweg III 20 1 Westvlietweg IV 3,4 0 Bedrijvenpark Ypenburg 25,7 0,7 Overige terreinen 14,3 0,5 Totaal 335,7 4,8 Totaal in m TABEL 2: KERNGEGEVENS BEDRIJVENTERREINEN DEN HAAG Bron Provincie Zuid-Holland en Steenworp

22 22 KARAKTER HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN LEEGSTAND OP DE BEDRIJVENTERREINEN NEEMT AF In Den Haag stond op 1 januari 2017 ca m 2 bedrijfsruimten leeg. Hiervan bevindt ca. 94% zich op bedrijventerreinen. Daarnaast is er nog verborgen leegstand die niet verwerkt zit in de cijfers. Bovendien is er ook sprake van leegstand in kantoren op bedrijventerreinen van ca m 2. Tot 2015 nam de leegstand van bedrijfsruimten op de meeste terreinen nog toe, maar daarna was een sterke afname zichtbaar. Alleen op Forepark en Laakhaven was dit minder het geval. Op Forepark is sprake van de grootste leegstand. Bijna 70% van dit metrage betreft echter twee grootschalige panden met een oppervlakte groter dan m 2. De leegstand op de Fruitweg en Scheveningen Haven is minimaal (Figuur 6) ZKD Scheveningen Uitenhagestraat Laakhaven Fruitweg Binckhorst Vlietzone Forepark en Middenweg Ypenburg FIGUUR 6 ONTWIKKELING LEEGSTAND PER TERREIN (OP 1 JANUARI VAN HET BETREFFENDE JAAR) Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning obv Steenworp, 2017 Tussen 2008 en 2011 nam het metrage aan leegstaande kleinschalige panden sterk toe. Vanaf 2012 is dit aanbod fors gedaald. Sinds 2015 is ook het aanbod van middelgrote en grote bedrijfsruimten afgenomen (Figuur 7) m² m² m² m² > m² Totaal FIGUUR 7 ONTWIKKELING METRAGE LEEGSTAND OP DE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN (INDEX 2007=100) Bron Bureau Stedelijke Planning, data Steenworp, 2017

23 KARAKTER HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 23 De leegstand op de bedrijventerreinen bestaat op dit moment voor meer dan 40% uit panden met een oppervlakte tussen tot m 2 en voor ca. 30% uit panden van meer dan m 2. De leegstand van kleinschalige bedrijfsruimten tot 500 m 2 is zeer beperkt (Figuur 8). Ook Stec Groep (2016) stelt dat de schuifruimte in het kleinschalige segment beperkt is. Enige leegstand is echter noodzakelijk voor een goed functionerende markt. Ypenburg Forepark en Middenweg Vlietzone Binckhorst Fruitweg Laakhaven Uitenhagestraat Scheveningen ZKD m m m m2 > m2 FIGUUR 8 LEEGSTAND BEDRIJFSRUIMTE NAAR OPPERVLAKTE IN 2017 Bron Bureau Stedelijke Planning, data Steenworp, 2017 OP DE BEDRIJVENTERREINEN ZIJN NAGENOEG GEEN BEDRIJVEN IN HOGE MILIEUCATEGORIEËN GEVESTIGD Op de Haagse bedrijventerreinen zijn vrijwel geen bedrijven in hoge milieuhindercategorieën (4 en 5) gevestigd. Ongeveer 70% van de bedrijven op de bedrijventerreinen in Den Haag behoren tot de lage milieucategorieën 1 en 2. Daarnaast zijn er ook veel bedrijven gevestigd in milieucategorie 3. Op veel van de terreinen is echter wel een mogelijkheid tot vestiging van hogere milieucategorieën in de bestemmingsplannen. Deze mogelijkheden worden in de praktijk echter nauwelijks benut. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% FIGUUR 9: INDICATIEF AANTAL VESTIGINGEN IN % PER MILIEUCATEGORIE Bron Bureau Stedelijke Planning, data Gemeente Den Haag

24 24 KARAKTER HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 3.2 ONDERSCHEID EN PROFILERING HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN Op de bedrijventerreinen is sprake van een grote variatie aan bedrijfssectoren (Figuur 10). Per bedrijventerreinen zijn de belangrijkste resultaten beschreven. Totaal Forepark en Middenweg Westvlietweg Laakhaven ZKD Uitenhagestraat Scheveningen Fruitweg Binckhorst Ypenburg 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Advisering, onderzoek en overige spec. zak. dienstv. Cultuur, sport en recreatie Financiële instellingen Groothandel Informatie en communicatie Onderwijs Overige dienstverlening Verhuur van roerende goederen en ov. zak. dienstv. Overig Bouwnijverheid Detailhandel Gezondheids- en welzijnszorg industrie Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verp. soc. verzekeringen Verhuur van en handel in onroerend goed Vervoer en opslag FIGUUR 10 AANDEEL WERKGELEGENHEID PER SECTOR OP DE BEDRIJVENTERREINEN (2016) Bron gemeente Den Haag, 2016 *exclusief banen Haeghe groep op ZKD 3.3 FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN In Nederland vindt steeds meer functiemenging plaats op bedrijventerreinen. Dit is ook het geval in Den Haag. Functiemenging is vooral een stedelijk fenomeen dat de levendigheid en sociale veiligheid op bedrijventerreinen kan verbeteren. Ook vergroot het de mogelijkheden voor werknemers om gebruik te maken van voorzieningen. Tot slot biedt functiemenging mogelijkheden om te komen tot een verdere intensivering van het stedelijke gebied. Maar functiemenging heeft ook nadelen. Zo kunnen bepaalde functies beperkend zijn voor het functioneren van bedrijven. Anderzijds kunnen bedrijven ook hinderlijk of gevaarlijk zijn voor andere functies. De totale werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Den Haag bedroeg in 2016 ca Een deel hiervan betreft banen in bedrijventerreinen gerelateerde

25 KARAKTER HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 25 sectoren. Daarnaast zijn dit arbeidsplaatsen in kantoorhoudende sectoren 3 en overige activiteiten AANDEEL IN 2016 ONTWIKKELING BANEN Bedrijventerrein gerelateerd ,2% -13% Kantoren gerelateerd ,4% 29% Overig ,4% 11% Totaal % 0,1% TABEL 3: WERKGELEGENHEID OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN DEN HAAG IN 2016 Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning obv gemeente Den Haag De werkgelegenheid bestond in 2016 voor ca. 56% uit banen in sectoren die ook daadwerkelijk gerelateerd zijn aan bedrijventerreinen. Bijna een derde van de banen heeft betrekking op kantoorhoudende sectoren. Dit aandeel is in de afgelopen tien jaar fors toegenomen. Bijna 14% van de werkgelegenheid bestaat uit banen in overige sectoren. Dit aandeel is in de afgelopen tien jaar met 11% toegenomen. De banen bevinden zich met name in de detailhandel, gezondheids- en welzijnszorg, logies-, maaltijd- en drankverstrekking en onderwijs (Figuur 11). Cultuur, sport en recreatie Detailhandel Extraterritoriale organisaties en lichamen Gezondheids- en welzijnszorg Landbouw, bosbouw en visserij Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Onderwijs Overige dienstverlening Productie en distributie van en handel in elektr., aardgas, stoom en gekoelde lucht Winning en distributie van water FIGUUR 11 GROOTSTE SECTOREN BINNEN DE OVERIGE WERKGELEGENHEID Bron Bureau Stedelijke Planning, data gemeente Den Haag 3 Dit betreffen Informatie en communicatie, Financiële instellingen, Onroerend goed, Advies en onderzoek, Overige zakelijke Dienstverlening en Openbaar bestuur. 4 Dit zijn de sectoren Cultuur, sport en recreatie, Gezondheids- en welzijnszorg, Extraterritoriale organisaties en lichamen, Logies-, maaltijd en drankverstrekking, Onderwijs, Overige dienstverlening, Landbouw, bosbouw en visserij, Winning van delfstoffen en Detailhandel

26 26 KARAKTER HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 3.4 CONCLUSIE Op de Haagse bedrijventerreinen is nog slechts beperkt grond uitgeefbaar. Tot 2015 nam de leegstand op de meeste terreinen toe, maar daarna is een sterke afname zichtbaar. Alleen op Forepark en Laakhaven was dit minder het geval. De leegstand op de Fruitweg en Scheveningen Haven is beperkt. Het aanbod aan kleinschalige bedrijfsruimten is sinds 2012 fors gedaald. Dit duidt op een toenemende vraag naar deze units. Sinds 2015 is ook het aanbod van middelgrote en grote bedrijfsruimten afgenomen. Op de Haagse bedrijventerreinen zijn vrijwel geen bedrijven in hoge milieuhindercategorieën (4 en 5) gevestigd. Ongeveer 70% van de bedrijven op de bedrijventerreinen in Den Haag behoren tot de lage milieucategorieën 1 en 2. Op veel van de terreinen is echter wel een mogelijkheid tot vestiging van hogere milieucategorieën in de bestemmingsplannen. Deze mogelijkheden worden in de praktijk echter nauwelijks benut. Op de meeste bedrijventerreinen is sprake van een grote variatie aan bedrijfssectoren. Maar de logistiek is op veel bedrijventerreinen sterk vertegenwoordigd. Forepark en Middenweg Logistiek, Food en dienstverlening Westvlietweg Logistiek en bouw Laakhavens Functiemix ZKD Logistiek en bouw Uitenhagestraat Bouw en groothandel Scheveningen Haven Vis en recreatie Fruitweg Logistiek Binckhorst Advisering, informatie en communicatie, logistiek en bouw Ypenburg Dienstverlening en logistiek De Haagse bedrijventerreinen verkleuren. De werkgelegenheid bestaat nog maar voor iets meer dan de helft uit banen in sectoren die ook daadwerkelijk gerelateerd zijn aan bedrijventerreinen. Bijna een derde van de banen heeft betrekking op kantoorhoudende sectoren. Dit aandeel is in de afgelopen tien jaar fors toegenomen. Bijna 15% van de werkgelegenheid bestaat uit banen in overige sectoren. Maar dit aandeel is slechts beperkt toegenomen. De banen bevinden zich met name in de detailhandel, gezondheids- en welzijnszorg, logies-, maaltijd- en drankverstrekking en onderwijs.

27 DE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN 27 4 DE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN In dit hoofdstuk is de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen geanalyseerd, zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief perspectief. 4.1 TOEKOMSTIGE BEHOEFTE BEDRIJVENTERREINEN De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen in Den Haag is berekend op basis van prognoses van de regionale werkgelegenheid door het CPB in combinatie met gemeentelijke doelstellingen voor de toename van de bevolking (zie Bijlage 3).

28 28 DE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN In het hoge groeiscenario is er in Den Haag sprake van een additionele vraag naar zo n m 2 bedrijventerreinen in de komende tien jaar: m 2 als gevolg van economische groei (groei van het aantal banen) en m 2 door toename van de bevolking tot Het huidige aanbod aan uitgeefbaar bedrijventerrein en leegstaande bedrijfs- en kantoorpanden biedt nog ruimte voor de inpassing van m 2 bedrijfsruimten 5. De resterende behoefte komt daarmee uit op m 2. Tot slot heeft nog een correctie plaatsgevonden voor het aandeel bedrijven dat vanuit huis opereert (ca. 13%). Dit resulteert in m 2. De totale behoefte aan werklocaties voor de bedrijventerreinen gerelateerde sectoren in het scenario Hoog komt hiermee uit op ca m 2. In het lage groeiscenario van het CPB neemt het aantal banen met 1,7% toe. Daarmee komt de totale behoefte uit op ca m 2 tot In de praktijk zal de behoefte waarschijnlijk lager zijn dan in het hoge scenario omdat door technologische ontwikkelingen en ruimtedruk de terreinquotiënt zal afnemen. Maar een feit is wel dat de verwachte economische groei en de verwachte toename van de Haagse bevolking zal leiden tot een substantiële vraag naar werklocaties die zich in een bandbreedte zal bevinden van zo n tot m 2 bedrijfsruimten. Ter vergelijking; dit is 7,5-13,5% van het huidige areaal aan bedrijventerreinen in Den Haag. BEHOEFTE NAAR MILIEUCATEGORIE Op basis van de huidige verdeling van bedrijven op bedrijventerreinen naar milieucategorie, is de toekomstige behoefte per milieuhindercategorie in beeld gebracht (tabel 4). Hier uit blijkt dat het overgrote deel (ca 70%) van de toekomstige behoefte afkomstig is van bedrijven in lage milieuhindercategorieën (1, 2). Deze zijn over het algemeen goed te combineren met woningen. In totaal gaat het om een metrage van ca tot m 2. Daarnaast is behoefte aan ca tot m 2 bedrijfsruimten voor bedrijven in milieuhindercategorie 3. De behoefte aan bedrijfsruimten in de hogere milieuhindercategorieën is met tot m 2 minimaal. MILIEUCATEGORIE Totale behoefte 48% 22% 28% 1% 1% Scenario Hoog Scenario Laag TABEL 4: VERDELING BEHOEFTE NAAR MILIEUCATEGORIE (AFGEROND) 5 Voor de leegstaande kantoren ( m2) is hierbij uitgegaan van een fsi van 2,5 en voor de uitgeefbare berijventerreinen van een fsi van 1

29 DE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN BEHOEFTE KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN Het merendeel van de kleinschalige bedrijfsruimten in Den Haag bevindt zich rondom het centrum. Daarnaast is sprake van een clustering in Scheveningen. Met name de binnenstedelijke bedrijventerreinen beschikken over relatief veel kleinschalige bedrijfsruimten. Deze locaties zijn gezien de gunstige ligging ten opzichte van de woonwijken ook een logische stap voor ondernemers/kleine bedrijven die bedrijfsruimte dichtbij huis zoeken. Bovendien hebben veel kleinschalige bedrijven een verzorgende functie voor bewoners. De nabijheid van bewoners is hierdoor van belang. Volgens Stogo (2010) is 57% van de MKBbedrijven in een woonwijk gevestigd. Nieuwbouw Op de bedrijventerreinen Scheveningen Haven, Westvlietweg, Laakhaven en Ypenburg zijn in de afgelopen periode de meeste kleinschalige units gebouwd. In totaal is Den Haag in de periode ca m 2 kleinschalige bedrijfsruimten gerealiseerd (BAG). FIGUUR 12: PANDEN MET EEN INDUSTRIEFUNCTIE EN EEN OPPERVLAKTE KLEINER DAN 500 M2 (GEEL BOUWJAAR NA 2006) Bewerking Bureau Stedelijke Planning obv BAG Vraag naar kleinschalige units In totaal heeft 18% van de totale Haagse werkgelegenheid ( banen) betrekking op bedrijven met minder dan 5 werknemers (Werkgelegenheidsregister Haaglanden, 2015). Wij gaan er in onze berekening vanuit dat dit aandeel nagenoeg gelijk is voor bedrijventerrein gerelateerde sectoren.

30 30 DE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN Aangezien in de afgelopen periode het aantal zzp ers sterk is gestegen achten wij het hoge scenario realistischer dan het lage scenario. De totale toename van banen in kleine bedrijven (tot 5 werknemers) is hiermee Gecorrigeerd voor het aandeel dat vanuit huis werkt resulteert dit in een behoefte van m tot 200 m2 201 tot 500 m2 FIGUUR 13: JAARLIJKSE OPNAME KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN IN DEN HAAG ( ) Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning obv Steenworp Historische opname In de afgelopen tien jaar is jaarlijks gemiddeld ca m 2 aan bedrijfsruimten opgenomen van kleiner dan 500 m 2. Deze opname is een combinatie van verplaatsingsvraag (de verplaatsing van bedrijven binnen de stad en regio) en uitbreidingsvraag (nieuwe vestiging of uitbreiding). Gemiddeld genomen bedraagt ongeveer 40% hiervan uitbreidingsvraag. Indien wij dit naar de toekomst vertalen leidt dit voor de komende tien jaar tot een behoefte van m 2. Hiermee ligt de behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimten voor de komende tien jaar op m 2 tot m 2. Huidig aanbod kleinschalige bedrijfsruimten Op 1 januari 2017 stond bij Steenworp een leegstand geregistreerd van ca m 2 aan kleinschalige bedrijfsruimten in Den Haag, waarvan ca m 2 op bedrijventerreinen. In 2012 betrof de voorraad aan kleinschalige bedrijfsruimten tot een oppervlakte van 300 m 2 ca m² BVO. Hiermee betreft het aanbod aan kleinschalige bedrijfsruimten slechts zo n 4% van de totale voorraad. Dit is in lijn met een gewenste frictieleegstand van 4 tot 5%. Maar dit betekent wel dat er al op korte termijn een tekort zal ontstaan aan kleinschalige bedrijfsruimten.

31 DE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN Den haag Bedrijventerreinen FIGUUR 14: AANBOD AAN KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN PER JAAR IN DEN HAAG TOTAAL EN OP BEDRIJVENTERREINEN Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning obv Steenworp 4.3 CONCLUSIES De totale behoefte aan werklocaties voor bedrijventerreinen gerelateerde sectoren in Den Haag tot 2026 is ca tot m 2. Dit is inclusief uitgeefbaar terrein en leegstaande panden, en gecorrigeerd voor het aandeel bedrijven dat vanuit huis opereert. Het merendeel van de behoefte (ca. 70%) richt zich op de lage milieucategorieën 1 en 2. De behoefte in de hogere milieucategorieën (4 en 5) is minimaal. In de komende tien jaar is er in Den Haag een ruimtevraag van ca tot m 2 aan kleinschalige bedrijfsruimten. Het huidige aanbod is net voldoende voor de gewenste frictieleegstand. Dit betekent dat er op korte termijn al een tekort ontstaat.

32 32 STRATEGIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 5 STRATEGIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN Den Haag groeit; in de afgelopen 25 jaar is het aantal inwoners met toegenomen. Ook de werkgelegenheid is gestegen, maar minder dan de bevolking. De werkloosheid is met 14,5% dan ook substantieel hoger dan het landelijk gemiddelde (9,5%). In de afgelopen periode is het areaal aan bedrijventerreinen aan de stadsranden toegenomen. Maar tegelijkertijd is het metrage aan binnenstedelijke bedrijventerreinen afgenomen als gevolg van woningontwikkelingen en verkantorisering op de Binckhorst, Laakhaven, Petroleumhaven en Scheveningen Haven. RUIMTEDRUK EN VEROUDERING Momenteel telt Den Haag 3.35 ha. bedrijventerreinen waarop 10% van de totale werkgelegenheid is gesitueerd. Door ruimtedruk en het economische herstel is op de Haagse bedrijventerreinen vrijwel geen kavel meer beschikbaar. Ook de leegstand van bedrijfsruimten is sterk afgenomen en inmiddels op het niveau van frictieleegstand. De leegstand van kantoren op bedrijventerreinen is nog wel hoog (20%). Het beschikbare aanbod voldoet vaak niet aan de vraag. Allereerst is sprake van een forse veroudering van het vastgoed. Daarnaast is het beschikbare aanbod aan bedrijfsruimten veelal gerealiseerd als maatwerk voor een specifieke gebruiker en daardoor moeilijk afzetbaar. De leegstaande kantoren op de bedrijventerreinen passen niet langer bij de vestigingsvoorkeuren van kantoorhoudende bedrijven die inmiddels de voorkeur geven aan centrumlocaties. Herontwikkeling van leegstaande kantoren en bedrijfsruimten tot nieuwe bedrijfsruimten is over het algemeen financieel niet haalbaar. Door deze situatie neemt de veroudering van de bedrijventerreinen verder toe. Aangezien ondernemers steeds hogere eisen stellen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed geven ze de voorkeur aan een bouwkavel op een nieuw bedrijventerrein. Zeker ook omdat de prijs-kwaliteitverhouding gunstiger is dan de herontwikkeling van een bestaand bedrijfspand. 5.1 DE OPGAVE: VERNIEUWEN, INTENSIVEREN EN VERDUURZAMEN Om Den Haag optimaal te laten profiteren van de economische hoogconjunctuur is het cruciaal dat de stad beschikt over voldoende aantrekkelijke bedrijventerreinen en bedrijfshuisvesting. Ook voor de stabiliteit van de economie (diversificatie) en

33 STRATEGIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 33 om te voorzien in voldoende laaggeschoolde banen is dit van groot belang. De ambitie van Den Haag om in de komende periode met tot inwoners te groeien creëert bovendien een aanvullende behoefte aan werklocaties. Zowel voor de verzorging van de bevolking als voor aanvullende werkgelegenheid. Daarnaast is het cruciaal dat ook bedrijven betere prestaties gaan leveren op het gebied van duurzame energie. Ambitie 1: Vernieuwing bedrijventerreinen Voor de concurrentiepositie en verzorging van Den Haag is het van belang om te beschikken over aantrekkelijke bedrijventerreinen. In de huidige situatie is echter een deel van de huidige bedrijventerreinen verouderd. Vernieuwing van deze bedrijventerreinen dient plaats te vinden door hergebruik of sloop/nieuwbouw van het incourante vastgoed. Maar ook door de kwaliteit van de openbare ruimte te optimaliseren. Niet alleen in aanleg, maar ook door middel van een adequaat beheer. Ambitie 2: Extra behoefte aan tot m 2 bedrijfsruimten Op basis van berekeningen van Bureau Stedelijke Planning heeft Den Haag door economische groei en toename van de bevolking met inwoners behoefte aan tot m 2 bedrijfsruimten. Dit is 7,5 tot 13,5% van het huidige areaal aan bedrijventerreinen. Dit betekent een extra behoefte die vergelijkbaar is met de oppervlakte van Forepark. Het overgrote deel van de behoefte heeft betrekking op lage milieuhindercategorieën (1, 2 en 3). Deze kunnen over het algemeen goed gecombineerd worden met andere functies zoals wonen. De behoefte aan bedrijfsruimten met een hoge milieuhindercategorie (4 en 5) is met tot m 2 beperkt. Deze dient bij voorkeur ingepast te worden op de bedrijventerreinen aan de randen van de stad. Het overgrote deel van de behoefte heeft betrekking op middelgrote en grote bedrijfsruimten. Maar daarnaast is er, door de sterke toename van ZZP ers en kleine bedrijven, ook behoefte aan tot m 2 kleinschalige bedrijfsruimten (exclusief kantoren). Dit kan gedeeltelijk worden opgevangen in woonwijken. Maar ook de binnenstedelijke bedrijventerreinen dienen deze behoefte te faciliteren. Ambitie 3: Naar energieneutrale bedrijventerreinen De Haagse bedrijventerreinen zullen een aanzienlijke transitie naar duurzame energie moeten ondergaan om ervoor te zorgen dat de stad in 2040 klimaatneutraal is. Momenteel is nauwelijks sprake van een duurzame energievoorziening. Door middel van besparing en duurzame opwekking moeten bedrijven de komende jaren stevige stappen zetten naar een aardgasvrije energievoorziening. De opgave is om 19 mln. m 3 aardgas en 173 mln. kwh aan elektriciteit in % op te wekken met duurzame en hernieuwbare bronnen.

34 34 STRATEGIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 5.2 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE Om deze ambities waar te maken is het van belang dat de gemeente Den Haag actief ingrijpt. Allereerst door de verouderde bedrijven te vernieuwen. Daarnaast door het areaal bedrijfsruimten in het bestaand stedelijk gebied fors uit te breiden. De (her)ontwikkeling van bedrijfsruimten dient optimaal gecombineerd te worden met het verduurzamen van de energievoorziening van bedrijven. Op deze manier snijdt het mes aan twee kanten. Forepark, Ypenburg en Laakhavens zijn redelijk nieuw en Scheveningen Haven is recent vernieuwd. Deze bedrijventerreinen vragen niet om grootschalige ingrepen. Op de Binckhorst, ZKD, Uitenhagestraat, Fruitweg en Westvlietweg is herontwikkeling wel noodzakelijk en mogelijk. VERNIEUWING NOODZAKELIJK Een deel van de Haagse bedrijventerreinen is verouderd. Bovendien sluiten de kenmerken van het beschikbare vastgoed onvoldoende aan op de wensen en eisen van de eindgebruikers. Vernieuwing van deze bedrijventerreinen is dan ook noodzakelijk. Allereerst door middel van hergebruik of sloop/nieuwbouw van het vastgoed dat al lang leegstaat. Met name voor de logistiek en de bouw. Maar ook door de kwaliteit van de openbare ruimte te optimaliseren. Niet alleen in aanleg, maar ook door middel van een adequaat beheer. INTENSIVERING EN VERKLEURING De groei van de economie en de sterke toename van de bevolking vragen niet alleen om nieuwe arbeidsplaatsen, maar ook om een fors aantal nieuwe woningen, scholen, sportfaciliteiten, maatschappelijke voorzieningen en vrije tijdsvoorzieningen. Hierdoor neemt de druk op de ruimte sterk toe. Den Haag heeft nauwelijks uitbreidingsruimte waardoor deze opgave in binnenstedelijk gebied ingepast dient te worden. Dit vraagt om intensivering van het ruimtegebruik. Ook op de bedrijventerreinen dient hier sprake van te zijn. Deze intensivering dient onderdeel te zijn van de noodzakelijke vernieuwing van deze gebieden. Waar mogelijk dienen nieuwe bedrijfsruimten in minimaal twee bouwlagen tot stand te komen. Op de hogere bouwlagen kunnen andere functies ingepast worden zoals sportfaciliteiten, maatschappelijke voorzieningen en vrije tijdsvoorzieningen. Aan de randen van bedrijventerreinen kan tevens sprake zijn van een combinatie met woningen. Van de totale behoefte aan bedrijfsruimten kan minimaal m 2 tot stand komen door middel van intensivering op de bestaande bedrijventerreinen.

35 STRATEGIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 35 PROFILERING De binnenstedelijke bedrijventerreinen in Den Haag zijn vooral bedoeld voor kleinschalige en middelgrote bedrijven met een verzorgende functie voor Den Haag. Dit zijn bijvoorbeeld bouwbedrijven, logistiek en reparatiebedrijven. De bedrijventerreinen aan de stadsranden komen vooral in aanmerking voor (boven)regionale bedrijven. Over het algemeen is de omvang van deze bedrijven ook groter. Naast deze profilering op basis van afzetmarkt dient alleen in specifieke situaties sprake te zijn van een nadere profilering voor de vestiging van bedrijven zoals Scheveningen Haven voor de vis- en haven gerelateerde activiteiten. ACQUISITIE Om de levensduur van leegstaande bedrijfsruimten te verlengen is het van belang zo mogelijk een nieuwe gebruiker te vinden. In dit kader is het van belang dat de Haagse bedrijventerreinen worden ingebracht in Businesspark Haaglanden. Dit betreft een samenwerkingsverband tussen Den Haag, Rijswijk, Midden-Delftland, Pijnacker-Nootdorp. Deze stichting verricht gezamenlijk acquisitie voor de nieuw ontwikkelde bedrijventerreinen buiten de gemeentegrenzen van Den Haag. Door de binnenstedelijke bedrijventerreinen in te brengen komen deze eerder op het netvlies van bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe locatie.

36 36 STRATEGIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 5.3 UITVOERING Forepark en Ypenburg zijn redelijk nieuw en Scheveningen Haven is recent vernieuwd. Deze bedrijventerreinen vragen niet om grootschalige ingrepen, maar wel om incidentele vernieuwing en zullen op het vlak van energieneutraliteit nog stevige stappen moeten zetten. Ook dient waar mogelijk intensivering plaats te vinden. Op de Binckhorst, ZKD, Uitenhagestraat, Fruitweg en Westvlietweg is wel vernieuwing noodzakelijk. Deze kan plaatsvinden door middel van (een combinatie van) revitalisatie, herstructurering en transformatie waarbij duurzame energie maatregelen integraal worden meegenomen. Bij revitalisatie is sprake van een facelift van een bedrijventerrein, meestal door kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte. In de Haagse situatie is de openbare ruimte op de meeste bedrijventerreinen echter al op orde. Alleen op de Westvlietweg is dit nog gewenst. Op de overige bedrijventerreinen zijn zwaardere ingrepen nodig zoals herstructurering. Herstructurering betreft de herontwikkeling van een bedrijventerrein, veelal met sloop nieuwbouw van de bedrijfsruimten. Deze vorm is zonder aanvullende maatregelen financieel niet haalbaar. De maatregelen kunnen bestaan uit het subsidiëren van de onrendabele top en/of toestaan dat er juridisch-planologisch verdiencapaciteit wordt toegevoegd waardoor extra inkomsten kunnen worden gegenereerd. De keuze tussen de instrumenten is vooral een bestuurlijke. Voor de herontwikkeling van de Haagse bedrijventerreinen stellen wij twee ontwikkelingsvormen voor die afhankelijk van de betreffende opgave ingezet kunnen worden: de klassieke en de organische ontwikkelingsstrategie. De klassieke ontwikkelingsstrategie betreft het verwerven van bedrijfspanden, het slopen en het opnieuw uitgeven van kavels voor de nieuwbouw van bedrijfsruimten. De gemeente heeft een actieve rol in dit proces en dient te investeren in het opkopen van de opstallen en het proces. Hierbij is sprake van een onrendabele top. Met name de Uitenhagestraat en de Fruitweg komen voor deze klassieke aanpak in aanmerking. De terreinen zijn klein en kennen weinig draagkrachtige eigenaren. Op de Uitenhagestraat is bovendien de klassieke

37 STRATEGIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN 37 ontwikkelingsstrategie al een aantal jaren geleden in gang gezet. Deze opgave dient alleen nog voltooid te worden. De organische ontwikkelingsstrategie betreft het proces waarbij de gemeente een aantal randvoorwaarden formuleert voor de herontwikkeling van de betreffende kavels. De gemeente stelt hiertoe een gebiedsregisseur aan. De ondernemers kunnen binnen de geformuleerde spelregels sloop/nieuwbouw realiseren of het pand vernieuwen. Door de onrendabele top te subsidiëren en/of het toevoegen van verdiencapaciteit (= functieverruiming) is het mogelijk om de herontwikkeling financieel haalbaar te maken. Door deze functieverruiming alleen op de derde en hogere bouwlagen toe te staan gaat dit niet ten koste van het benodigde metrage aan bedrijfsruimten. Voor de organische ontwikkelingsstrategie komen vooral de Binckhorst en ZKD in aanmerking. De klassieke en organische ontwikkelingsstrategie kan gecombineerd worden met vernieuwing en hergebruik van bestaande bedrijfsruimten. Hiermee kan de levensduur van deze panden verlengd worden. Bijvoorbeeld door het stimuleren van de opdeling van grootschalige panden in kleinschalige units. Hier bestaat momenteel veel behoefte aan. 5.4 IN VIER STAPPEN NAAR ENERGIENEUTRALITEIT Den Haag wil in 2040 klimaatneutraal zijn en er zijn ambities in voorbereiding om dit verder te versnellen en daarmee in 2030 deze doelstelling al te behalen. Hiervoor is het cruciaal om het energiegebruik van bedrijven te reduceren. De nieuwe strategie en eventueel benodigde herontwikkeling van bedrijventerreinen kan hier een belangrijke bijdrage aan leveren. Het verduurzamen van bedrijventerreinen kent verschillende gezichten. Allereerst is er onderscheid tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Daarnaast bestaat er een onderscheid in energiebesparing en energieopwekking. Voor energiebesparing valt dit uiteen in goed energiebeheer (inregelen en onderhoud van installaties, productieprocessen, apparatuur), isolerende maatregelen aan de gebouwschil en gedragsverandering bij gebouweigenaren en gebruikers. Bij duurzame energieopwekking is sprake van een verschil tussen duurzame elektriciteit en duurzame warmte. NIEUWBOUW EN GROOTSCHALIGE RENOVATIE De doelstelling is om bij nieuwbouw en grootschalige renovatie een pand energieneutraal te maken. Dit volgt ook uit bestaande wetgeving uit het Bouwbesluit. De maat voor energiezuinigheid wordt de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) genoemd. Het landelijk streven is om eind 2020 een EPC-eis dicht bij 0 in het Bouwbesluit op te nemen. Nieuwbouw is dan nagenoeg energieneutraal. Om dit op de Haagse bedrijventerreinen te bereiken is het bij alle bedrijven en bedrijfspanden van belang om vanaf de eerste ontwerpfase tot en met de uitvoering de panden te voorzien van de juiste isolatie (en ventilatie) en het

38 38 STRATEGIE HAAGSE BEDRIJVENTERREINEN opwekken van duurzame elektriciteit primair via zonne-energie aangevuld met overige bronnen( wind en innovatieve technieken) in te regelen. Voor het opwekken van de warmtebehoefte zijn de volgende mogelijkheden in beeld: 1. duurzame warmte via aansluiting op een bestaand of nieuw collectief warmtenet (hoge temperatuur uit industriële restwarmte, geothermie); 2. duurzame warmte via een aansluiting op een bestaand of nieuw collectief warmtenet (lage temperatuur uit afvalwaterzuivering, riothermie); 3. Of duurzame warmte via een warmtepomp (bodem/lucht); all-electric. Afhankelijk van de exacte locatie van het pand, financiële mogelijkheden van de eigenaar, het ontwerp en het gebruik van het pand kan per geval bepaald worden welke warmte oplossing het beste passend is. BESTAANDE BOUW De opgave voor de bestaande bouw is omvangrijker en complexer, het zijn vooral bestaande gebouwen en bedrijfspanden die de komende jaren dienen te transformeren en energieneutraal moeten worden. Om dit te bereiken zijn de volgende stappen en mogelijkheden in beeld: 1. Stap 1: Energie besparen door het goed inregelen installaties en aansluitend passend onderhoud hiervoor organiseren. 2. Stap 2: Verder beperken van de vraag door isolatie en gedragsverandering. Het gaat daarbij om maatregelen aan de gebouwschil en gedrag van de ondernemers die gebruik maken van het vastgoed. 3. Stap 3: Duurzame energieopwekking; elektriciteit. Op de meeste Haagse bedrijventerreinen is in principe voldoende ruimte op daken beschikbaar om te voorzien in het eigen elektraverbruik door zonnepanelen te installeren en mogelijk zelfs om elektriciteit te gaan leveren. Windenergie in Den Haag is ruimtelijk moeilijk inpasbaar. Als voor deze vorm wordt gekozen zal het grotendeels gaan om inkopen van groene stroom door te participeren in windmolenparken elders. 4. Stap 4: Duurzame energieopwekking: warmte. Voor de duurzame verwarming van de panden op de Haagse bedrijventerreinen bestaan drie mogelijkheden: a. Collectief warmtenet (hoge temperatuur) met isolatie om de warmtevraag te beperken of zonder isolatie; b. Collectief warmtenet (lage temperatuur) met extra isolatie om de warmtevraag te beperken en verwarming met lage temperaturen mogelijk te maken (ook aanpassen afgiftesysteem); c. All electric met verregaande isolatie om de warmtevraag te beperken en verwarming met lage temperaturen mogelijk te maken. Het vaststellen welke vorm van warmtevoorziening op welke plek wordt toegepast vraagt nader onderzoek en is sterk afhankelijk van keuzes die Den Haag en haar directe omgeving gaat maken. Momenteel is er al sprake van diverse activiteiten om bedrijven te informeren over de mogelijkheden van energiereductie. Passend onderhoud, isolatie en gedragsverandering zijn echter ook noodzakelijk.

39 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN 39 6 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN In dit hoofdstuk zijn per bedrijventerrein de belangrijkste feiten samengevat. Tevens is aangegeven wat de gewenste strategie is voor de toekomstige ontwikkeling. 6.1 ZICHTENBURG, KERKETUINEN, DEKKERSHOEK (ZKD) ZKD ligt in het zuidwesten van Den Haag en bestaat uit Kerketuinen, Zichtenburg en Dekkershoek. In een aantal straten in Kerketuinen en Zichtenburg werd in 2010 en 2011 de openbare ruimte opnieuw ingericht om de uitstraling te verbeteren. Zowel de werkgelegenheid als het aantal vestigingen zijn in de afgelopen tien jaar licht gestegen. De belangrijkste sectoren zijn de industrie en de logistiek. Ook de kantoorhoudende sectoren zijn goed vertegenwoordigd. Binnen de overige sectoren is vooral sprake van werkgelegenheid in de gezondheids- en welzijnszorg en het onderwijs. De huidige leegstand op ZKD bedraagt ca m 2. Oppervlakte 55,8 Nog uitgeefbaar (ha) 0 Aantal leegstaande bedrijfsruimtes Oppervlakte aan leegstaande bedrijfsruimtes in m Banen in Ontwikkeling werkgelegenheid Ontwikkeling vestigingen Terreinquotiënt (zonder sociale werkvoorziening) 8% 5% 67 TABEL 5: BELANGRIJKSTE GEGEVENS ZKD FIGUUR 15: LIGGING ZKD INGREPEN In verband met de leegstand en de ruimtedruk in de stad is herstructurering van gewenst waarbij sprake dient te zijn van intensivering van het grondgebruik, functiemenging en toevoegen van kleinschalige bedrijfsruimten.

40 40 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN Ingreep? Herstructurering Intensivering? Ja met m 2 Functiemenging? Ja Toevoegen kleinschalige bedrijfsruimten? Duurzame energie Ja Zonnepanelen en onderzoek collectief warmtenet Profilering Gemengd bedrijventerrein voor bedrijven met lokale afzetmarkt 6.2 SCHEVENINGEN Scheveningen-Haven is door de zeehaven uniek. Het havengebied is gelegen tussen woongebieden en de zee en bevindt zich op enige afstand van snelwegen. Het bedrijventerrein is gericht op het cluster vis. Vooral de logistiek en visserij zijn goed vertegenwoordigd. Ook de horeca en detailhandel hebben een sterke positie. De kantoorhoudende werkgelegenheid is beperkt. De werkgelegenheid is stabiel gebleven, het aantal vestigingen is gestegen met 22%. De leegstand is minimaal. Oppervlakte 8 Nog uitgeefbaar 0 Aantal leegstaande bedrijfsruimtes Oppervlakte aan leegstaande bedrijfsruimtes in m Banen in Ontwikkeling werkgelegenheid Ontwikkeling vestigingen % 22% Terreinquotiënt 32,5 TABEL 6: BELANGRIJKSTE GEGEVENS SCHEVENINGEN FIGUUR 16: LIGGING SCHEVENINGEN

41 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN 41 INGREPEN Op Scheveningen is er relatief weinig ontwikkelingsruimte. Intensivering en toevoegen van kleinschalige units is daarom niet aan de orde, functiemenging wel. Ingreep? Handhaven Intensivering? Nee Functiemenging? Ja Toevoegen kleinschalige bedrijfsruimten? Nee Duurzame energie Profilering Zonnepanelen Visserij en toerisme 6.3 UITENHAGESTRAAT Uitenhagestraat is een kleinschalig binnenstedelijk bedrijventerrein. In 2006 is er besloten tot herstructurering van het bedrijventerrein. Dit kreeg gestalte door sloop en nieuwbouw van bedrijfsruimten en toevoeging van woningbouw. Oppervlakte 4,6 Nog uitgeefbaar 1 Aantal leegstaande bedrijfsruimtes Oppervlakte aan leegstaande bedrijfsruimtes in m Banen in Ontwikkeling werkgelegenheid Ontwikkeling vestigingen % 9% Terreinquotiënt 351 TABEL 7: BELANGRIJKSTE GEGEVENS UITENHAGESTRAAT FIGUUR 18: LIGGING UITENHAGESTRAAT FIGUUR 17: LIGGING UITENHAGESTRAAT

42 42 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN De werkgelegenheid bevindt zich vooral in de logistiek en bouw. In de overige sectoren is de detailhandel goed vertegenwoordigd. De werkgelegenheid is de afgelopen tien jaar het sterkst gedaald van alle bedrijventerreinen. INGREPEN Op Uitenhagestraat is al vele jaren sprake van herstructurering. Deze dient de komende periode afgerond te worden. Hierbij dient intensivering, functiemenging en toevoeging van kleinschalige units voor bedrijven plaats te vinden. Ingreep? Herstructurering Intensivering? Ja met m 2 Functiemenging? Ja Toevoegen kleinschalige bedrijfsruimten? Ja Duurzame energie Profilering Zonnepanelen Lokale, kleinschalige bedrijvigheid, bouw en groothandel 6.4 LAAKHAVEN (CENTRAAL EN WEST) Oppervlakte 17 Nog uitgeefbaar (ha) 0 Aantal leegstaande bedrijfsruimtes 9 Oppervlakte aan leegstaande bedrijfsruimtes in m Banen in Ontwikkeling werkgelegenheid % Ontwikkeling vestigingen % Terreinquotiënt (zonder soc. voorz.) 123 TABEL 8: BELANGRIJKSTE GEGEVENS LAAKHAVEN FIGUUR 18: LIGGING LAAKHAVEN

43 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN 43 Het bedrijventerrein Laakhaven ligt ten zuidwesten van het station Hollands Spoor. De werkgelegenheid is hier sinds 2006 licht gegroeid en het aantal vestigingen is met 92% gestegen. Op het terrein zijn de Haaglanden MegaStores gevestigd. Hierdoor is de detailhandel goed vertegenwoordigd. Het westelijke deel van Laakhaven is herontwikkeld, waarbij op grote schaal transformatie naar woningen heeft plaatsgevonden. Op Laakhaven zijn ook kantoorhoudende sectoren goed vertegenwoordigd. Er staan negen panden leeg met een oppervlakte van bijna m2. INGREPEN Laakhaven is al volop in ontwikkeling, daarom moet aansluitend op de huidige ontwikkelingen zorgvuldig gekeken worden waar nog ruimte is voor intensivering. Als spin off van de Haagse Hogeschool dient in het gebied een bedrijfsverzamelgebouw met kleinschalige units tot stand te komen. De kansen die de spin-off van de Haagse Hogeschool kan bieden voor de economie worden zo beter benut. Ingreep? Uitontwikkelen Intensivering? Zo mogelijk Functiemenging? Zo mogelijk Toevoegen kleinschalige bedrijfsruimten? Ja Profilering Onderwijs en kennis 6.5 FRUITWEG Fruitweg is een binnenstedelijk bedrijventerrein. Vooral de logistiek is hier goed vertegenwoordigd. De transportsector met de Haagse Tram Maatschappij (HTM) is de belangrijkste werkgever met circa 530 banen. Verder zijn de bouw en openbaar bestuur/overheid/sociale verzekeringen sterk aanwezig. De werkgelegenheid bestaat voor het grootste deel uit bedrijventerreinen gerelateerde sectoren. De categorie overige functies bestaat vrijwel geheel uit de gezondheids- en

44 44 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN welzijnszorg. De werkgelegenheid is in de laatste tien jaar met 13% afgenomen, terwijl het aantal vestigingen met 16% toenam. Dit duidt op schaalverkleining van de bedrijven. Op de Fruitweg is het grootste Urban Farming project van Europa UF De Schilde met onder andere een indoor visboerderij en een high-tech teeltfaciliteit. Oppervlakte 10,84 Nog uitgeefbaar 0 Aantal leegstaande bedrijfsruimtes Oppervlakte aan leegstaande bedrijfsruimtes in m Banen in Banen in 2016 zonder HTM Ontwikkeling werkgelegenheid Ontwikkeling vestigingen % 16% Terreinquotiënt 58 TABEL 9: BELANGRIJKSTE GEGEVENS FRUITWEG FIGUUR 19: LIGGING FRUITWEG

45 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN 45 INGREPEN Een deel van het terrein, waar nu de HTM is gevestigd, komt in aanmerking voor herstructurering. Hierbij dient ingezet te worden op intensivering, functiemenging en kleinschalige bedrijfsruimte-units. Hierbij dient geanalyseerd te worden wat de mogelijkheden zijn voor een combinatie met wonen. Ingreep? Herstructurering Intensivering? Ja met m 2 Functiemenging? Ja Duurzame energie Toevoegen kleinschalige bedrijfsruimten? Profilering Zonnepanelen Ja Gemengd bedrijventerrein voor kleinschalige bedrijven met een lokale afzetmarkt. Urban Farming. 6.6 DE BINCKHORST De Binckhorst ligt vlakbij het centrum en het Rijkswegennet. Het is het grootste bedrijventerrein binnen de bebouwde kom van Den Haag. Het terrein is gemengd van opzet en is volop in (her)ontwikkeling. In de bedrijventerreinen gerelateerde sectoren zijn vooral de logistiek en de bouw goed vertegenwoordigd. Daarnaast is er ook veel kantoorhoudende werkgelegenheid. De overige werkgelegenheid bestaat vooral uit banen in het onderwijs. De Binckhorst is één van de meest gemengde bedrijventerreinen. De werkgelegenheid is de afgelopen 10 jaar met 19% gedaald, terwijl het aantal vestigingen fors is gestegen (88%). Dit duidt op schaalverkleining van de bedrijven. Er staan tien panden leeg met een omvang van bijna m2. De Binck Twins (zie foto op volgende pagina) is een voorbeeld van een meerlaagse bedrijfsruimte.

46 46 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN Oppervlakte 94,2 Nog uitgeefbaar 0 Aantal leegstaande bedrijfsruimtes Oppervlakte aan leegstaande bedrijfsruimtes in m Banen in Ontwikkeling werkgelegenheid Ontwikkeling vestigingen % 88% Terreinquotiënt 385 TABEL 10: BELANGRIJKSTE GEGEVENS BINCKHORST FIGUUR 20: LIGGING BINCKHORST INGREPEN Een deel van de Binckhorst wordt getransformeerd naar woningbouw. Het andere deel dient geherstructureerd te worden waarbij sprake dient te zijn van intensivering van het grondgebruik en functiemenging. Het deel dat grenst aan het centrum van Den Haag komt primair in aanmerking als reservelocatie voor kantoren.

47 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN 47 Ingreep? Herstructurering Intensivering? Ja met m 2 Functiemenging? Ja Toevoegen kleinschalige bedrijfsruimten? Ja Duurzame energie Profilering Zonnepanelen en onderzoek collectief warmtenet Gemengd bedrijventerrein voor creatieve bedrijven en kantoren. 6.7 WESTVLIETWEG Dit gebied bestaat uit de bedrijventerreinen Westvlietweg II, III en IV. De werkgelegenheid is hier vooral gericht op de logistiek, maar ook op de bouw. Veruit de meeste banen zijn bedrijventerreinen gerelateerd. De werkgelegenheid is de afgelopen tien jaar licht gestegen en het aantal vestigingen is in deze tijd meer dan verdubbeld. Dit duidt op schaalverkleining van de bedrijven. Westvlietweg II is een klein bedrijventerrein met een vestiging van de NS (NedTrain) met ca. 260 werknemers. In 2010 is er besloten tot herontwikkeling van het bedrijventerrein. Westvlietweg III is een klein, functioneel werkterrein, met

48 48 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN lokaal georiënteerde bedrijven. Er staan tien panden leeg, met een oppervlakte van circa m 2. De focus op de Westvlietweg IV ligt op de logistiek, met onder andere een vestiging van de Sligro. Westvlietweg Oppervlakte 39,4 Nog uitgeefbaar 1 Aantal leegstaande bedrijfsruimtes Oppervlakte aan leegstaande bedrijfsruimtes in m Banen in Ontwikkeling werkgelegenheid Ontwikkeling vestigingen % 117% Terreinquotiënt 306 TABEL 11: BELANGRIJKSTE GEGEVENS WESTVLIETWEG FIGUUR 21: LIGGING WESTVLIETWEG II, III EN IV INGREPEN Op de Westvlietweg zal vooral aandacht besteed moeten worden aan het verbeteren van de openbare ruimte (revitalisering). Daarnaast dienen waar mogelijk kleinschalige bedrijvenunits tot stand te komen. Ingreep? Revitalisatie Intensivering? Ja met m 2 Functiemenging? Nee Toevoegen kleinschalige bedrijfsruimten? Ja Duurzame energie Profilering Zonnepanelen Kleinschalige bedrijvigheid in de logistiek en bouw met lokale afzetmarkt.

49 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN FOREPARK EN MIDDENWEG Forepark en Middenweg zijn moderne bedrijventerreinen die direct zijn gelegen aan de A4 en de A12 in de oksel van het Prins Clausplein. Het gebied wordt doorsneden door een spoorlijn. Uitgangspunt bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein was het creëren van een modern hoogwaardig gemengd bedrijventerrein met een regionale functie. Op beperkte schaal is ook kantoorontwikkeling en PDV mogelijk gemaakt. Ook ligt hier het stadion van ADO Den Haag. De logistiek is goed vertegenwoordigd, maar ook het aandeel werkgelegenheid in kantoorhoudende sectoren is relatief groot. De werkgelegenheid is sinds 2006 licht gedaald en het aantal vestigingen licht gestegen. Tot slot is de leegstand op dit bedrijventerrein substantieel, met 15 leegstaande bedrijfsruimtes met een totale oppervlakte van ruim m 2. Oppervlakte 65,9 Nog uitgeefbaar 1,6 Aantal leegstaande bedrijfsruimtes Oppervlakte in m2 aan leegstaande bedrijfsruimtes Banen in Ontwikkeling werkgelegenheid Ontwikkeling vestigingen % 8% Terreinquotiënt 132 TABEL 12: BELANGRIJKSTE GEGEVENS FOREPARK EN MIDDENWEG FIGUUR 22: LIGGING FOREPARK EN MIDDENWEG

50 50 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN INGREPEN Deze terreinen hebben een hoogwaardige uitstraling. Ingrepen om de kwaliteit te verbeteren zijn dan ook niet nodig. Wel zijn er mogelijkheden tot intensivering op enkele lege kavels die tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Functiemenging heeft geen toegevoegde waarde. Ingreep? Handhaven Intensivering? Ja met m 2 Functiemenging? Nee Toevoegen kleinschalige bedrijfsruimten? Duurzame energie Profilering Nee Zonnepanelen Regionale bedrijvigheid op het gebied van automotive, food en logistiek. 6.9 BEDRIJVENPARK YPENBURG (FOKKER) De werkgelegenheid op Ypenburg bestaat met name uit kantoorhoudende banen, in het openbaar bestuur. Zo is hier het Nederlands Forensisch Instituut (NFI)

51 STRATEGIE PER BEDRIJVENTERREINEN 51 gevestigd met circa 600 werknemers. De niet kantoorhoudende werkgelegenheid bestaat met name uit de logistiek. De leegstand is hier substantieel, met 11 leegstaande panden en een metrage van ruim m2. De werkgelegenheid is sinds 2006 flink gestegen (41%), maar het aantal vestigingen nog harder (167%). Dit duidt op schaalverkleining van de bedrijven. Oppervlakte 25,7 Nog uitgeefbaar 2,2 Aantal leegstaande bedrijfsruimtes Oppervlakte aan leegstaande bedrijfsruimtes in m Banen in Banen in 2016 zonder NFI 1186 Ontwikkeling werkgelegenheid Ontwikkeling vestigingen % 167% Terreinquotiënt 143 TABEL 13: BELANGRIJKSTE GEGEVENS BEDRIJVENPARK YPENBURG INGREPEN FIGUUR 23: LIGGING BEDRIJVENPARK YPENBURG De uitstraling van het bedrijventerrein is goed. Ingrijpen is dan ook niet nodig. Wel kan op bepaalde plekken, zoals rond het NFI, intensivering plaatsvinden. Dit zal betrekken moeten hebben op (middel)grote bedrijven. Ingreep? Handhaven Intensivering? Zo mogelijk Functiemenging? Nee Toevoegen kleinschalige bedrijfsruimten? Nee Duurzame energie Profilering Zonnepanelen Grootschalige bedrijvigheid, dienstverlening en logistiek

52 52 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE ZKD 7 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE ZKD De gemeente Den Haag heeft behoefte aan een nieuwe ontwikkelingsvisie voor het bedrijventerrein Zichtenburg-Kerketuinen-Dekkershoek (ZKD). De specifieke aandacht voor ZKD komt voort uit: Er is sprake van leegstand in de grotere bedrijfspanden en kantoren op het terrein. Er is behoefte aan een beleidskader om nieuwe initiatieven al of niet ruimte te geven voor vestiging op het terrein. De stedelijke opgave om ondanks de ruimtenood van de stad ruimte te vinden voor onder andere meer werkgelegenheid. De wens om ZKD te verduurzamen (2040 klimaatneutraal). Hierbij dient de ontwikkelingsvisie direct in de praktijk gerealiseerd te kunnen worden. In dit kader is met vele stakeholders gesproken. Op basis daarvan is de huidige situatie van ZKD in beeld gebracht en zijn de ambities voor het gebied geformuleerd. En zijn drie uitvoeringsscenario s opgesteld om de ambities te kunnen verwezenlijken: doorgaan op de huidige voet, klassieke herstructurering of organische herontwikkeling.

53 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE ZKD 53 De ambities en scenario s zijn vervolgens met de stakeholders besproken. Vervolgens is de voorliggende ontwikkelingsvisie opgesteld. Deze vormt een radicale en betekenisvolle breuk met de tot nu toe in Nederland gehanteerde herontwikkelingsvisies voor een bedrijventerrein. Niet langer een eindbeeld, maar een door spelregels geordend proces zal het ondernemers mogelijk maken om te ondernemen en ZKD op organische wijze te herontwikkelen tot een gebied waar naast bedrijfsruimten ook andere functies zoals wonen en vrije tijd een plek krijgen. Een gebied waar functiescheiding alleen aan de orde is als dit noodzakelijk is. In bijlage 8 is de organische ontwikkelingsvisie voor ZKD uitgebreid beschreven. In dit hoofdstuk zijn de essentiële onderdelen kort toegelicht. 7.1 DE ESSENTIE VAN DE ONTWIKKELING VAN ZKD Wat kan ZKD zijn in 2030? Hoe zou ZKD er in 2030 uitzien? Misschien wel zo. ZKD zit vol met bedrijven. Veel meer dan nu. Niet alleen veel meer bedrijven maar ook, leisure, horeca, woningen en andere voorzieningen zijn terug te vinden. Wat opvalt is de stapeling van functies. Er is de laatste 15 jaar fors de hoogte ingegaan. De eerste twee bouwlagen, soms zelfs drie, zijn bestemd voor bedrijven, maar daarboven zien we andere functies, woningen, een kinderdagverblijf, parkeren, hemelwateropvang of een leisure voorziening. De ruimtenood van Den Haag is door de ondernemers innovatief van oplossingen voorzien. Duurzame energie wordt op ZKD zelf opgewekt. Je ziet veel zonnepanelen en andere technieken om milieuvriendelijke energie op te wekken. Aardgas zal snel bijna helemaal als bron voor warmte verdwijnen. De ecologische voetafdruk is hier dan ook klein. De ondernemers beschouwen ZKD nadrukkelijk als hun gebied. De gemeente beperkt haar betrokkenheid vooral door initiatieven van ondernemers te faciliteren. De ontwikkeling van ZKD kent weinig regels en biedt veel ruimte aan initiatieven van onderop. Een sleutelfiguur is de gemeentelijke gebiedsregisseur. Of ZKD werkelijk zo zal zijn, is verre van zeker. Want voor ZKD adviseren wij een ontwikkelingsstrategie die het onverwachte koestert. In de ontwikkelingsstrategie wordt nadrukkelijk geen eindbeeld vastgelegd. ZKD wordt ontwikkeld aan de hand van een beperkt aantal ambities en spelregels, maar vooral met de intentie om de ontwikkeling zo veel mogelijk vrij te laten.

54 54 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE ZKD We zijn gewend om plannen met een eindbeeld te maken, ook al is inmiddels vaak genoeg ervaren dat de werkelijke ontwikkeling meestal anders is dan was voorspeld. Voor ZKD wordt gekozen voor een realistische werkwijze door de onzekerheid van de toekomst als uitgangspunt te nemen. ZKD biedt principieel ruimte aan de wensen en de creativiteit van ondernemende initiatiefnemers. Vanuit het principe van zelfbeschikking wordt zo veel mogelijk ruimte gegeven aan particulier initiatief, binnen een beperkt raamwerk van regels en voorwaarden. Het is een ingrijpend proces, omdat alle betrokkenen zich niet alleen een nieuwe mentaliteit en praktijk eigen moeten maken, maar vooral ook oude routines, oude definities en reflexen moeten afleren. 7.2 PROGRAMMA EN AMBITIES WAT IS HET PROGRAMMA VOOR ZKD? Voor de herstructurering van ZKD is sprake van een overzichtelijk programma. Belangrijk is dat tenminste het huidige oppervlak aan bedrijfsruimten (= m 2 ) gehandhaafd blijft en om aan de additionele behoefte aan bedrijfsruimten in Den Haag tegemoet te kunnen komen tenminste m 2 extra. Maar wel met andere soorten bedrijfsruimten. Hierbij is veel meer sprake van kleinschaligheid. Maar bovenop de bedrijfsruimten is er veel ruimte voor andere functies waaronder wonen. En al die gebouwen gaan tenminste voldoen aan de wettelijke eisen voor duurzame energie die aan de bestaande bouw en nieuw- en verbouw worden gesteld. WAT ZIJN DE AMBITIES VOOR ZKD? Voor de ontwikkeling van ZKD adviseren wij inhoudelijke ambities, die het streven naar kwaliteit verwoorden en richting geven aan de uitwerking. De drie belangrijkste zijn: Ambitie: ZKD ontwikkelt zich organisch ZKD wordt doorontwikkeld door ondernemers en andere initiatiefnemers uit het gebied zelf. Dat kunnen ondernemers, instellingen en organisaties zijn die als gebruiker of als belegger gaan optreden. Zij worden uitgenodigd om alleen of samen met anderen voor hun eigendom plannen te maken en uit te voeren. Ondernemers maken het bedrijventerrein. Zij bepalen zelf hoe en wanneer. De overheid heeft een bescheiden maar cruciale rol in dit proces. Zij maakt vooraf duidelijk wat het raamwerk is waarbinnen de initiatieven mogelijk zijn. De overheid gaat faciliteren en regisseren.

55 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE ZKD 55 Ambitie: ZKD biedt veel meer ruimte voor initiatief De ambitie is om binnen ZKD de komende tien jaar meer bedrijfsruimte te realiseren dan er nu is. ZKD is nu volledig bebouwd. De intensivering moet dus gerealiseerd worden door sloop/nieuwbouw van de huidige gebouwen en door te stapelen. Bedrijfsverzamelgebouwen in twee of drie lagen, met al of niet een programma daarboven. De eigenaren van het vastgoed worden uitgedaagd om met initiatieven in die richting te komen. De aloude scheiding woonwijken werkgebieden komt voor een deel te vervallen, functiescheiding is alleen aan de orde waar noodzakelijk en functiemenging waar mogelijk. Wonen wordt toegestaan aan de randen van het bedrijventerrein in aansluiting op de omliggende woonwijken. Ambitie: ZKD wordt duurzaam en aardgasvrij ZKD voorziet zoveel mogelijk in de eigen energiebehoefte en wordt bij voorkeur een energieleverend bedrijventerrein. De initiatiefnemers bepalen zelf hoe zij in hun energiebehoefte voorzien, mits dit duurzaam is. 7.3 DE SPELREGELS ZKD zal zijn vorm en zijn karakter behouden/krijgen dankzij een groot aantal creatieve en doortastende initiatiefnemers. De transformatiekracht komt van onderop. Dat kan niet volledig zonder sturing van bovenaf maar deze is zo beperkt mogelijk gehouden. De gemeente wordt in het gebied vertegenwoordigd door de gebiedsregisseur. Deze heeft als taak de organische herontwikkeling te faciliteren en is het centrale aanspreekpunt voor de initiatiefnemers. Voor de omgang tussen de gebiedsregisseur en de initiatiefnemers geldt een beperkte set heldere spelregels die voortkomen uit de ambities. Er zijn slechts 7 spelregels opgesteld. De meest kenmerkende zijn:

56 56 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE ZKD Spelregel 1: De ondernemers maken het bedrijventerrein ZKD Als er initiatieven zijn voor vernieuwing, dan komen die vooral van de ondernemers. Die zullen afhankelijk van de omstandigheden waarin hun bedrijf op dat moment verkeert al of niet initiatieven nemen voor vernieuwing. De gemeente kan wel stimulerend werken. Primair bepaalt de ondernemer het vernieuwingsprogramma zelf, daarin slechts beperkt door zijn eigendom, de spelregels en zijn financiën. Spelregel 2: De gemeente faciliteert met gebiedspaspoort Voor de vernieuwing van ZKD gebruikt de gemeente optimaal de mogelijkheden van de Omgevingswet: niet de regels maar de visie bepalen de mogelijkheden. De gemeente legt de mogelijkheden vast in een gebiedspaspoort voor ZKD en de ondernemer bepaalt of hij daar gebruik van maakt. Zo geldt voor alle kavels dat de eerste twee bouwlagen altijd een bedrijvenfunctie moeten krijgen en dat het ondernemers vrij staat om daarboven andere functies (parkeren, leisure, groen) toe te voegen en aan de randen van het terrein ook wonen. Het benodigde parkeerareaal dient op eigen terrein te worden opgelost. Van elke programmatische toevoeging wordt 5% van het oppervlak aan groen besteed. De definitie van wat een bedrijf is, wordt aanzienlijk verruimd. Spelregel 3: De buren bepalen de vrijheid Veranderen of toevoegen van functies kan slechts daar waar de naastliggende ondernemers er voor hun bedrijfsvoering geen hinder van gaan ondervinden. De

57 ONTWIKKELINGSSTRATEGIE ZKD 57 initiatiefnemer zal dus zelf met de buren tot overeenstemming over het programma moeten komen. Spelregel 4: Ieder gebouw wordt energieneutraal Bij nieuwbouw of ingrijpende verbouw worden de panden energieneutraal, in het ontwerp wordt hier al rekening mee gehouden. Belangrijkste uitdaging bij deze gebouwen is het voorzien in duurzame warmte. Bestaande panden zullen in lijn met de strategie (paragraaf 5.2) de vier stappen doorlopen om energieneutraal te worden. TOT SLOT De ontwikkelingsvisie voor ZKD breekt op tal van vlakken met de bestaande landelijke praktijk als het gaat om het doorontwikkelen van bedrijventerreinen. Dit vraagt veel van de betrokken eigenaren, ondernemers, ambtenaren en bestuurders. Maar we zijn ervan overtuigd dat de voorgestelde werkwijze meer initiatieven, meer energie en meer investeringsbereidheid losmaken dan de bestaande praktijk laat zien. En dat belangrijke ambities op het gebied van economie, werkgelegenheid, woningbouw en duurzaamheid zijn te combineren en elkaar zo versterken dat ZKD een aansprekend landelijk voorbeeld kan gaan vormen.

58 58 STRATEGIE UITENHAGESTRAAT (UHS) 8 STRATEGIE UITENHAGESTRAAT (UHS) Bedrijventerrein Uitenhagestraat (UHS) ligt tussen de Schilderswijk en Transvaal aan de kruising van de Loosduinsekade en de Monstersestraat, langs het tracé van tramlijn 11. Het terrein is in de jaren tachtig aangelegd voor bedrijven, die weg moesten uit de stadsvernieuwingsgebieden. Het is een klein binnenstedelijk bedrijventerrein van netto 4,6 hectare met ruim honderd arbeidsplaatsen in ca. 30 bedrijven. Vooral in de bouw, (lichte) industrie, handel en reparatie. Het terrein wordt ontsloten via de centrale Uitenhagestraat en heeft een naar binnen gekeerd karakter. Het terrein heeft een matig imago en een beperkte uitstraling. De gemeente Den Haag heeft behoefte aan een nieuwe ontwikkelingsvisie voor het bedrijventerrein Uitenhagestraat. De specifieke aandacht komt voort uit: Er is sprake is van leegstand bij enkele grote bedrijfspanden op het terrein. Er is behoefte aan een beleidskader om nieuwe initiatieven al of niet ruimte te geven voor vestiging op het terrein. De opgave om ruimte te vinden voor meer werkgelegenheid. Met name voor de kleine ondernemers van de Schilderswijk en Transvaal. De wens om het energieverbruik te verduurzamen. Voor het opstellen van de ontwikkelingsvisie wordt voortgebouwd op de eerder geproduceerde plannen voor het gebied: het projectdocument uit 2006 en het Masterplan Lijn 11-zone uit In aanvulling daarop worden voorstellen gedaan om deze ook uitgevoerd te krijgen. 8.1 WAT ZIJN DE AMBITIES VOOR UHS? Ambitie 1: UHS ontwikkelt zich stap voor stap UHS wordt zoveel als mogelijk doorontwikkeld door ondernemers in nauwe samenwerking met de gemeente en andere initiatiefnemers. Zij worden uitgenodigd om alleen of samen met anderen voor hun eigendom plannen te maken en uit te voeren. De overheid heeft overigens geen bescheiden rol in dit proces. Zij maakt vooraf duidelijk wat het raamwerk is waarbinnen de initiatieven mogelijk zijn, maar gaat ook, waar nodig, faciliteren, regisseren en zelf acteren. Ambitie 2: UHS biedt veel meer ruimte voor initiatief De ambitie is om binnen UHS de komende tien jaar meer (kleinschalige) bedrijfsruimte te realiseren dan er nu is. UHS is nu bijna volledig bebouwd. De toevoegingen moeten dus gerealiseerd worden door herontwikkeling van de huidige gebouwen en door te stapelen. Bedrijfsverzamelgebouwen in twee of drie

59 STRATEGIE UITENHAGESTRAAT (UHS) 59 lagen, met al of niet een programma daarboven op. De eigenaren van het vastgoed worden uitgedaagd om met initiatieven in die richting te komen, maar ook de gemeente zal dit actief moeten stimuleren. Ambitie 3: UHS krijgt een betere uitstraling en wordt multifunctioneel Zowel de kwaliteit van de openbare ruimte, de zichtbaarheid als de kwaliteit van de opstallen moeten verbeteren. De aloude scheiding woonwijken werkgebieden komt te vervallen, functiescheiding is alleen aan de orde waar noodzakelijk en functiemenging waar mogelijk. Ambitie 4: UHS wordt duurzaam en aardgasvrij UHS voorziet zoveel mogelijk in eigen energiebehoefte en zal bij voorkeur een energieleverend bedrijventerrein worden. De initiatiefnemers bepalen zelf hoe zij in hun energiebehoefte voorzien, mits dit duurzaam is. 8.2 PROGRAMMA In het projectdocument en in het masterplan Lijn 11-zone is een aantal programmapunten opgenomen. Voorgesteld werd: Alle bebouwing tussen de Monstersestraat en de Uitenhagestraat te slopen. In verband met de aanwezigheid van een gasleiding zal bij nieuwbouw de rooilijn teruggelegd moeten worden. Tussen de nieuwe bebouwingslijn en de trambaan kan een straat worden aangelegd, inclusief fietspad en parkeerstrook. Om het volume te garanderen en zelfs uit te breiden zal de bedrijfsruimte in meerdere lagen en over de gehele lengte van de strook worden teruggebouwd. In totaal is circa m 2 bedrijfsruimten (waarvan m 2 vervanging) mogelijk. Vooral is er behoefte aan kleine bedrijf- en/of opslagunits van 50 tot 60 m 2 voor de vele ZZP ers werkzaam in de bouw e.d. in de directe omgeving. Herinrichting van de openbare ruimte. De kruising van de Uitenhagestraat met de Loosduinsekade wordt aangepast. De knik zal uit de Uitenhagestraat worden gehaald. De aansluiting op de Loosduinsekade zal niet meer volledig in alle richtingen zijn doordat de middenberm wordt dichtgezet. Inmiddels is er van bovenstaand programma uit 2009 een beperkt deel gerealiseerd. Er is gesloopt (Jongeneel, Post) en is er nieuwbouw voor een gemeentelijk milieudepot gekomen en er wordt gestart met de bouw van een woontoren met 120 woningen en m 2 bedrijfsruimte (locatie Jongeneel) en een groothandel (locatie Post), maar met name het uitbreiden van het aantal m2 bedrijfsruimte heeft nog niet plaatsgevonden.

60 60 STRATEGIE UITENHAGESTRAAT (UHS) 8.3 HOE KAN DE UITVOERING WORDEN VERSNELD? De uitvoering van het programma voor UHS verloopt traag. Daarvoor zijn meerdere oorzaken: De economische crisis, waardoor de financiële situatie van de gemeente en van de ondernemers kritisch was. Het programma dat bij een eventuele transformatie terug mag worden gebouwd. Feitelijk is bovenstaand programma financieel niet realistisch, want onrendabel (zie ontwikkelingsvisie ZKD). De interesse van de beleggersmarkt in kleinschalige bedrijfsruimten is beperkt. De gemeente heeft slechts beperkt een actieve ontwikkelingsrol gespeeld. Om toch tot uitvoering van het programma te komen, is het noodzakelijk dat de gemeente haar activiteiten van opkopen en subsidiëren versterkt of in het ruimtelijk programma functies mogelijk maakt (zoals wonen) die de tekorten op de herontwikkeling compenseren. Als voorbeeld kan de transformatie van de Jongeneel-locatie gelden (toevoegen 120 woningen). Daarnaast is een combinatie van beide maatregelen mogelijk. De nieuwe bedrijfsruimten zullen vooral kleinschalig moeten zijn. Hieraan bestaat grote behoefte, onder meer vanuit de groeiende groep zzp ers in de omringende wijken. De ligging nabij het centrum maakt het bedrijventerrein aan de Uitenhagestraat heel geschikt om de stad van daaruit te bedienen. Stadsgebonden MKB in de sectoren lichte industrie, bouw, groothandel en reparatie zullen zich hier kunnen huisvesten. Door een cluster van (kleinschalige) bouwbedrijven op het terrein te realiseren ontstaan er kansen voor economische synergie. Voor de verduurzaming biedt het bedrijventerrein redelijke mogelijkheden. Er is bijvoorbeeld voldoende dakoppervlak om het huidige elektriciteitsverbruik door de aanleg van zonnepanelen te verduurzamen. Daarvoor zijn ongeveer panelen nodig. Deze zijn rendabel, maar vragen voorfinanciering en organisatie. Het verduurzamen van de warmtevraag is nog niet rendabel in vergelijking met de huidige warmtebron: aardgas. Als er sprake is van nieuwbouw dan zullen wettelijke eisen maken dat deze energieneutraal moet zijn. 8.4 UITVOERINGSINSTRUMENTARIUM Om de beoogde herontwikkeling van het gebied voor elkaar te krijgen en om het bedrijventerrein ruimte te laten bieden voor veel meer kleinschalige bedrijven, zijn de volgende voorstellen geformuleerd: UHS zal worden vernieuwd dankzij een aantal creatieve en doortastende initiatiefnemers. De herontwikkelingskracht komt van onderop. Dat kan niet volledig zonder sturing van bovenaf maar deze is bij voorkeur zo beperkt

61 STRATEGIE UITENHAGESTRAAT (UHS) 61 mogelijk. De gemeente wordt in het gebied vertegenwoordigd door de gebiedsregisseur die als taak heeft de herontwikkeling te faciliteren en als aanspreekpunt te fungeren voor initiatiefnemers. Er zijn slechts enkele spelregels opgesteld: Spelregel 1: De ondernemers maken het bedrijventerrein UHS Als er initiatieven zijn voor vernieuwing, dan komen die vooral van de ondernemers. De gemeente kan wel stimulerend en faciliterend werken. Primair bepaalt de ondernemer het vernieuwingsprogramma zelf, daarin slechts beperkt door zijn eigendom, de spelregels en zijn financiën. Spelregel 2: De gemeente faciliteert met een generiek programma Voor de vernieuwing van UHS gebruikt de gemeente optimaal de mogelijkheden van de Omgevingswet (of Crisis- en Herstelwet). Zo geldt voor alle kavels dat de eerste twee bouwlagen altijd een bedrijvenfunctie moet krijgen en dat het ondernemers vrij staat om daarboven andere functies (parkeren, leisure, wonen, groen) toe te voegen. Het benodigde parkeerareaal dient op eigen terrein te worden opgelost. Van elke programmatische toevoeging wordt 5% van het oppervlak aan groen besteed. Spelregel 3: Ieder gebouw wordt energieneutraal Bij nieuw- of ingrijpende verbouw worden de panden energieneutraal. Eigenaren van panden die niet worden getransformeerd verplichten zich tot het doorvoeren van effectief en efficiënt energiebeheer (maatregelen met een terugverdientijd korter dan vijf jaar).

62 62 STRATEGIE UITENHAGESTRAAT (UHS) Hoe reëel is de ontwikkelingsvisie? Om m2 bedrijfsruimte in twee lagen toe te voegen moet er ca m2 grond met opstallen (= ca. 35% van UHS) worden opgekocht en gesloopt. En ook het parkeren (ca. 160 pp) moet op locatie worden opgelost. De kosten van het verwerven, slopen en de nieuwbouw e.d. wegen niet op tegen de opbrengsten. Per saldo is er een tekort van ca. 4,6 miljoen (nog los van eventuele saneringskosten e.d.). Als er resultaat moet worden geboekt, dan moet het tekort worden weggewerkt. Dit kan door subsidie of door het toevoegen van een woningbouwprogramma van ca woningen. Het werkgelegenheidseffect is hieraan te koppelen, de toevoeging kan ruimte bieden aan ca. 120 extra arbeidsplaatsen. Duurzaamheidsmaatregelen zijn in principe rendabel te organiseren. Energiebeheer en besparing verdient zich in een aantal gevallen binnen vijf jaar terug, die investeringen zijn wettelijk al verplicht. Het investeren in zonnepanelen is voor ondernemers ook rendabel en in de markt zijn al veel partijen actief die dit op daken van ondernemers faciliteren. M.b.t. de verduurzaming van de warmtevraag op de Uitenhagestraat kan gesteld worden dat zonder hulp (organisatorisch, financieel) vanuit de overheid (vorm nog nader te bepalen) de gewenste stappen naar een aardgas loze stad niet gerealiseerd kan worden. VERVOLGSTAPPEN Om tot een versnelling en intensivering te komen van de herontwikkeling van de Uitenhagestraat zal de gemeente in eerste instantie de ondernemers de kans moeten bieden. Maar als deze daar niet toe bereid of in staat zijn zal de gemeente al dan niet samen met de huidige ondernemers of nieuwe marktpartijen initiatieven moeten nemen voor de herontwikkeling. Deze dient zich primair te richten op kleinschalige bedrijfsruimten in tenminste twee bouwlagen. Om die ontwikkelingen mogelijk te maken wordt ofwel subsidie ofwel programmaverruiming mogelijk gemaakt. Dit vraag om een bestuurlijke keuze en in het geval van programmaverruiming tevens een juridisch-planologische vertaling. Een bijkomend voordeel is dat de vernieuwing gelijktijdig gepaard gaat met een verduurzaming. Nieuwbouw moet immers binnenkort energieneutraal zijn. Door de nieuwbouw zal de uitstraling verbeteren en is het van belang ook de openbare ruimte te revitaliseren.

63 STRATEGIE UITENHAGESTRAAT (UHS) 63