Functieverandering Bongers Eskesweg 7 en 9 te Aalten

Transcriptie

1 Functieverandering Bongers Eskesweg 7 en 9 te Aalten Inrichtingsschets Opdrachtgever: Naam: Fam. Bongers Adres: Eskesweg 7 en 9 Postcode, plaats: 7121 LZ Aalten Opdrachtnemer: Eelerwoude Mossendamsdwarsweg AB Goor Postbus 53 Tel.: Fax: info@eelerwoude.nl Projectgegevens: Projectnummer: Datum: februari 2010 Projectleider: Opgesteld door: Gecontroleerd door: Janneke Paalhaar Marjolein Prins Janneke Paalhaar Paraaf controleur: 1

2

3 INHOUD 1 Inleiding 1.1 Beëindiging agrarisch bedrijf leidt tot nieuwe mogelijkheden Woningbouwkavel als financiële drager voor ontwikkelingen Toekomstige situatie in tekst en beeld 4 2 Landschap 2.1 Natuurlijk landschap dekzandruggen landschap Cultuurlijk landschap Hoevenlandschap Het erf in de huidige situatie Analyse beleid 7 3 Uitgangspunten 3.1 Familie Bongers Gemeente Aalten Landschap en erf volgens Eelerwoude 9 4 Inrichtingsschets 4.1 Landschappelijke inpassing erftransformatie 9

4 FUNCTIEVERANDERING BONGERS ESKESWEG 7 EN 9 1 Inleiding 1.1 Beëindiging agrarisch bedrijf leidt tot nieuwe mogelijkheden Het huidige agrarische bedrijf aan de Eskesweg 7 en 9 te Aalten wordt beëindigd, waardoor de schuren hun agrarische functie verliezen. Een deel van deze schuren verkeren in slechte staat en hebben geen vervolgfunctie. Gebouwen en landerijen zijn in eigendom van de familie Bongers. In het kader van de functieverandering is de familie voornemens 1818 m² schuren te slopen. 1.2 Woningbouwkavel als financiële drager voor ontwikkelingen Om de sloopkosten, de waarde van de bedrijfsgebouwen en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit te compenseren wordt gebruik gemaakt van de regeling voor functieverandering. De eigenaar van het erf wil een nieuw woongebouw met twee wooneenheden realiseren op de slooplocatie aan de Eskesweg 7 en 9 te Aalten. Tevens is de familie van plan twee bestaande woningen te behouden. 1.3 Toekomstige situatie in tekst en beeld Eelerwoude heeft op verzoek van de opdrachtgever een inrichtingsschets opgesteld. De landschapsontwerper van Eelerwoude heeft op de inrichtingsschets de nieuwe situatie weergegeven, waarbij de situering van ^ Locatie erf Bongers (rode cirkel) 4 Vestiging oost - Goor het nieuwe woongebouw op het bestaande erf centraal staat, maar ook de kwaliteitsverbeteringen op en rond het erf zijn weergegeven. ^ Te slopen bebouwing rood (schuren en silo) en te behouden bebouwing groen (boerderij en woning) Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde

5 FOTO S HUIDIGE SITUATIE ^ Te behouden boerderij ^ Te slopen schuur ^ Bestaande oprijlaan ^ Te slopen schuren ^ Te slopen mestsilo ^ Doorzicht vanaf het erf naar omliggende landschap ^ Te slopen schuur ^ Te behouden houtsingel ^ Zicht op omliggend landschap (richting Keijzersbeek, Aaltense Slinge en camping) 5

6 LANDSCHAPSINVENTARISATIE Bodem en water Het erf ligt op de overgang van oude akkergronden, de zogenaamde enkeerdgronden zez21 (ten oosten van het erf), podzolgronden chn21 (ten noorden en zuiden van het erf) en beekeerdgronden pzg23 (ten westen van het erf). De grondwatertrap is VII. GLG (>160) GHG >80 cm Conclusie: Het erf ligt op een dekzandkop dat grenst aan de Keijzersbeek/Aaltense Slinge. De omgeving bestaat uit reliëfrijk landschap met dekzandruggen/koppen en laagtes. De ondergrond bestaat uit verschillende grondsoorten zand en kleigronden. Het grondwater op het erf zit diep, waardoor de ondergrond erg droog is. 2.2 Cultuurlijk landschap Hoevenlandschap ^ Historische kaart 1900 ^ Bodemkaart 2 Landschap 2.1 Natuurlijk landschap dekzandruggen landschap Geomorfologie Het erf van de familie Bongers ligt aan de rand van het dal, tussen de rug ten noorden van Aalten en het plateau ten zuidoosten van Aalten. Het dal bestaat uit beekdalen en dekzandruggen/koppen. De Slinge en de Keijersbeek liggen aan de voet van de rug. ^ Topografische kaart 2009 ^ Hoogtekaart Hoogtekaart De geomorfologie is duidelijk af te lezen aan de hoogtekaart. De rug van Aalten en het plateau ten zuid-oosten van Aalten liggen duidelijk hoger (rood/gele kleur). Daar tussen ligt een lager gelegen dal (blauw/groen) met dekzandruggen/ koppen (geel/rode kleur). Het hoevenlandschap Het hoevenlandschap bestaat hoofdzakelijk uit eenmans-esjes en/of concentraties van eenmans-essen. Deze essen liggen vooral op de hellingen van de Aaltense rug, de hellingen van het plateau en in de beekdalen. In het verleden was dit een afwisselend en kleinschalig landschap. Kenmerkend is het verschil in reliëf, de hoger gelegen bouwlandjes (essen), weilandjes in de beekdalen, veekeringen bestaande uit houtwallen/singels, de vele kleine bosschages en verspreid liggende boerderijen. Conclusie: Door de toenemende schaalvergroting in de landbouw is dit kleinschalige landschap veranderd in open landschap met verspreid liggende boerderijen, geëgaliseerde bouwlanden en rechtgetrokken wegen. 2.3 Het erf in de huidige situatie Het erf aan de Eskesweg 7 en 9 te Aalten ligt in het kampen- en hoevenlandschap (nederzettingsvorm). Het erf is een voorbeeld van een Achterhoeks erf. Van oudsher is de bebouwing in het Achterhoekse landschap gegroepeerd op erven. Op die erven vormen gebouwen en erfbeplanting een samenhangend geheel. Relatie erf - landschap Een dichte houtwal rondom het erf vormt de overgang van erf naar het omliggende landschap. De houtwal bevat op een enkele plaats een doorzicht naar het landschap. De naast gelegen beken zijn nauwelijks zichtbaar. Ligging vanaf de weg en toegang naar het erf Het erf ligt op enige afstand van de weg en is bereikbaar via een verhard pad. Het pad wordt begeleid door bomen (voornamelijk eiken en sparren). Het pad komt uit bij de boerderij en eindigt bij het kleine woonhuis. Voor de boerderij takt het pad af naar de agrarische schuren achter de boerderij. Plaats van de gebouwen op het erf De spil van het erf is de bestaande boerderij en daarmee het oudste bouwwerk op het erf. Naast de boerderij ligt een kleine woning. Ten noorden van de boerderij bevinden zich vier grote, agrarische stallen en een mestsilo. Op het erf is een duidelijk voor- en achtererf te herkennen. Boerderij en woning liggen duidelijk voorop het erf. Het voorerf en het achtererf met de agrarische 6

7 LANDSCHAPSANALYSE Kernpunten kadernota ruimtelijke kwaliteit Achterhoekse erven Transformatie (voormalig) agrarisch erf / Erftransformatie Landschap, natuurwaarden, cultuurhistorie, gebruikswaarden, stedenbouw en architectuur worden daarbij in samenhang beschouwd. Inrichting van het erf Het erfinrichtingsplan moet ervoor zorgen dat vanuit het omliggende landschap het erf met de bijbehorende bebouwing en erfinrichting als één samenhangend erf leesbaar blijft. Belangrijke punten zijn: één toegangsweg naar het erf, de plaats van de tuin op het erf en afscheidingen van de privé-tuinen. Afscheidingen van privé-tuinen als hagen en andere opgaande groenelementen passen goed bij het boerenerf. Wanneer een deel van het erf wordt gebruikt door een andere eigenaar, ontstaat soms (ook later) de behoefte naar bijvoorbeeld een tweede toegang tot het erf. Starten met een goed doordacht ontwerp waarin het één erf principe is meegenomen is daarom belangrijk. Bron: Achterhoekse erven veranderen, kadernota ruimtelijke kwaliteit, mei 200, Regio Achterhoek, adviescommissie volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. ^ Landschapsstructuur rond 1900 ^ Landschapsstructuur rond 2009 schuren worden gescheiden door een strook beplanting/haag. Voorop het erf wordt gewoond en achterop het erf gewerkt. De stevige beplanting en het formaat van het oorspronkelijke erf is waarschijnlijk van invloed geweest op de uitbreiding van het erf in de loop der jaren. Waar ruimte was werd een nieuwe stal geplaatst. De bebouwing ligt vanuit de functie willekeurig geordend. Wel bestaat er een duidelijke clustering. Boerderij, woning en schuren liggen dicht bij elkaar binnen het groene kader en vormen één ensemble. Hiërarchie In de hiërarchie vervult de bestaande boerderij wel duidelijk de hoofdrol op het erf, met de andere woning en schuren erachter. Deze bouwwerken vervullen een ondergeschikte rol. De randen van het erf en erfbeplanting op het erf Het erf wordt omkaderd door een stevige groene rand van erfbeplanting. De houtwallen maken het erf behoorlijk besloten. Een aantal gaten in de beplanting zorgen voor doorzichten en maken de relatie met het omliggende landschap mogelijk. De houtwal bestaat hoofdzakelijk uit eiken, aangevuld met es, els, den, spar, populier en acacia. Erfbeplanting op het erf Binnen het groene kader van houtwallen is de overige erfbeplanting op het erf minimaal. De aanwezige beplanting bestaat uit een paar berken en kersen op het voorerf, een ligusterhaag tussen voor- en achtererf. De overige deel van het erf bestaat uit siertuin, met op een enkele plaats een conifeer of laurierkers. Op het achtererf staan, tussen de schuren, een aantal esdoorns, berken, dennen en een lindes. Privé en collectieve ruimte In de huidige situatie zijn de privé gedeelten en collectieve gedeelten nauw met elkaar verweven. Rondom de woningen bevinden zich kleine privé-tuinen. Het overige deel van het erf is collectief in gebruik. Conclusie: Het erf wordt omkaderd door een stevige houtwal. De houtwal is een waardevol landschapselement, maar hindert ook het doorzicht en daarmee de relatie met het omliggende landschap. Het erf is daardoor behoorlijk besloten. Het erf bestaat uit een herkenbaar voor- en achtererf. Voorop het erf wonen (boerderij en woning) en achterop het erf werken (schuren). De functies worden gescheiden door een smalle groenstrook. Daarnaast splitst de erftoegangsweg zich aan het begin van het erf. Vanaf de splitsing loopt de weg verder richting de boerderij en woning. De andere weg gaat naar het achtererf. Op het erf zelf is de hoeveelheid erfbeplanting minimaal. Dit komt doordat de ruimte binnen het groene kader behoorlijk gevuld wordt door de bebouwing. De meeste erfbeplanting bevindt zich aan de randen. De erfbeplanting bestaat in het geheel gezien voornamelijk uit inheemse plantsoorten. Op een enkele plaats staat een uitheemse soort (laurierkers, dennen en conifeer). 2.4 Analyse beleid Kernpunten Landschapsensemble Aalten: het landschap van de mensen in ensemble Aalten Visie op het landschap van de mensen in en om het moderne dorp Aalten Zone b: in het oosten de Hollenberg en het Walfort met Slinge en Keizersbeek erlangs; b Aalten-oost Motto: twee beken door het bos Een fraai afwisselend landgoederenlandschap, dat eigenlijk alleen maar mooi gehouden hoeft te worden. De beken kunnen nog ecologischer worden ingericht en wellicht kunnen enkele voedselarme natuurterreintjes met hoogveenrelicten worden hersteld. Pas op voor verrommeling op de Hollenberg. Bron: Landschapsontwikkelingsplan Nieuwe Noabers, Vernieuwend Landschap, Gemeente Aalten, 2007, Bureau Niche, Bureau Hemmen en Schokland. ^ Erf Bongers in de huidge situatie 7

8 UITGANGSPUNTEN EN VISIE 3 Uitgangspunten 3.1 Familie Bongers De eigenaar van het erf wil een nieuw woongebouw met twee wooneenheden realiseren op de slooplocatie aan de Eskesweg 7 en 9 te Aalten. Tevens is de familie van plan de bestaande woningen te behouden. 3.2 Gemeente Aalten Een samenvatting van de eisen die de gemeente stelt aan de landschappelijke inrichtingsschets: Bestemmingsplan h) Ingeval van volledige nieuwbouw dienen de woningen te worden gerealiseerd in maximaal één gebouw, met een hoogte van maximaal 10 meter en een dakhelling van minimaal 20 en maximaal 60 en een goothoogte van maximaal 3 meter; i) De te realiseren woningen hebben een minimale inhoud van 350 m² en een maximale inhoud van 600 m³; j) De oppervlakte aan bijgebouwen per nieuwe woning bedraagt maximaal 75 m²; m) Er dient een inrichtingsplan te worden opgesteld waarmee de ruimtelijke inpasbaarheid van de bebouwing in de omgeving wordt aangetoond. Bij de beschrijving van de ruimtelijke inpassing dient in ieder geval aandacht te worden besteed aan de erfopzet en de beeldkwaliteit en aan de noodzaak van: 1. sloop van ontsierende bebouwing en bouwwerken; 2. verkleining van het bouwperceel of bestemmingsperceel; 3. een landschappelijke inpassing in de vorm van de aanleg van streekeigen erfbeplanting; 4. een ecologische inpassing in de vorm van de aanleg van kleinschalige natuurelementen; Nadere verduidelijking a. Nieuwbouw dient plaats te vinden op de bestaande bouwlocatie of nauw hieraan gerelateerd; h. Door het Gelders Genootschap is in opdracht van de Regio Achterhoek een kadernota ruimtelijke kwaliteit opgesteld voor Achterhoekse erven. De ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden genoemd in deze nota gelden als aanvullende inspiratiebron. Toetsing aan het beleid 3. De oppervlakte aan bijgebouwen per nieuwe woning bedraagt maximaal 75 m²; 4. Door het slopen van m² agrarische bebouwing zijn er op grond van het beleid twee nieuwe wooneenheden toegestaan. Dit betekent dat als er gekozen wordt voor de realisatie van twee wooneenheden in één gebouw, woningsplitsing van de bestaande bedrijfswoning niet meer mogelijk is; 6. In de nieuwe situatie moet er sprake zijn van één gezamenlijke erfopzet; 7. Uw verzoek bestaat onder andere uit een ontwerp van de gewenste situatie. In deze situatie is de landschappelijke inpassing nog zeer beperkt aangegeven. U dient deze inpassing nader uit te werken in een beplantingsplan. Voor het opstellen van een beplantingsplan kunt u gebruik maken van het landschapsontwikkelingsplan dat op de gemeentelijke website ( onder het kopje beleid en plannen, plattelandsontwikkeling) te vinden is. 3.3 Landschap en erf volgens Eelerwoude Landschappelijk gezien is het van belang dat de groene beplantingsstructuur rondom het erf zoveel mogelijk behouden blijft. Daarnaast is het de bedoeling een betere relatie tussen erf en landschap te creëren. Het is essentieel dat het nieuwe woongebouw met de twee wooneenheden binnen deze houtwallen wordt ingepast (één erf). Bij de inpassing rekening houden met het behoud van het voor- en achtererf. Het is van belang dat de erftoegangsweg behouden blijft. Evenals het behouden van de splitsing van de wegen op het erf naar het voor- en achtererf. Uitheemse beplantingen zoveel mogelijk verwijderen (exclusief de beplanting in de siertuinen). Nieuwe beplantingen afstemmen op bodem en grondwater. 4 Inrichtingsschets 4.1 Landschappelijke inpassing erftransformatie Ensemble van gebouwen In de toekomstige situatie vormen bestaande en nieuwe gebouwen op het gehele erf één gezamenlijk ensemble van bebouwing. De bebouwing, zowel bestaand als nieuw, vallen binnen de bestaande groene omkadering. Dit stevige groene kader is een houtwal, dat vrijwel geheel bestaat uit streekeigen bomen en struiken. Op enkele plaatsen komen uitheemse soorten voor. Deze soorten worden vervangen door streekeigen plantsoorten (eik, es, berk, els, meidoorn, sleedoorn, Gelderse roos, hazelaar, vlier, lijsterbes en vuilboom). Daarnaast is het wenselijk enkele doorzichten in de houtwal te behouden en eventueel te creëren. Dit versterkt de relatie tussen bebouwing op het erf en het omliggende landschap Hiërarchie De oorspronkelijke boerderij op het erf vormt het belangrijkste gebouw. Dit uit zich in situering, uitstraling: het gezicht, volume, massa, hoogte, detaillering en materiaalgebruik. Bron: Kadernota Achterhoekse erven. De spil van het erf bestaat uit de bestaande boerderij. De overige bouwwerken (bestaande woning, nieuw woongebouw en nieuwe bijgebouwen liggen er omheen gesitueerd). Na het slopen van de agrarische bouwwerken en de toevoeging van de nieuwe bebouwing blijft ruimtelijk gezien het oorspronkelijke ensemble bestaan. De inpassing van het nieuwe woongebouw en bijgebouwen vindt dus plaats binnen de oorspronkelijke contour van het erf. De gebouwen (bestaand en nieuw) staan redelijk dicht bij elkaar en vormen één erfcluster Toegang tot het erf Het gehele erf maakt gebruik van één toegangsweg. Op het erf zelf splitst de weg zich naar de bestaande woningen en naar het nieuwe woongebouw. De wegen bestaan uit streekeigen verharding Indeling terrein voor: Het voorerf wordt gevormd door de bestaande boerderij en de bestaande woning. Het voorerf is binnen het erf het meest belangrijk en heeft de meeste sierwaarde. Het voorerf heeft een eigen afsplitsing van de toegangsweg Indeling terrein achter: Het achtererf bestaat uit het nieuwe woongebouw en twee bijgebouwen. Het achtererf heeft een eigen afsplitsing van de toegangsweg. Tussen de bestaande boerderij, bestaande woning en nieuw woongebouw is een houtsingel/ erfbosje ingepast. Een houtsingel is deels aanwezig in de huidige situatie. Het groenelement bestaat uit streekeigen boom- en struikvormers (eik, es, berk, els, meidoorn, sleedoorn, Gelderse roos, hazelaar, vlier, lijsterbes en vuilboom) en zorgt voor privacy tussen beide woningen. ^ Visie 8

9 INRICHTINGSSCHETS Elzenstruweel/bosje Poel Weide/schraal grasland Indeling van het terrein: het collectieve gedeelte van het erf Het nieuwe woongebouw en bijgebouwen liggen achter de bestaande boerderij rond een soort collectieve ruimte. Het middelpunt van deze ruimte vormt een boomgroep (lindes). De entrees van de nieuwe wooneenheden sluiten aan op de collectieve ruimte. De nieuwe bijgebouwen vormen eenvoudige volumes rondom het midden van het erf. Alle bestaande houtwallen binnen het plangebied worden, waar nodig, aangevuld met inheemse soorten. Enkele uitheemse soorten worden verwijderd. Gras Bestaande houtwal aanvullen Geschakelde woningen Nieuw bijgebouw Laurier verwijderen Boomgroep (lindes) Indeling van het terrein: het privé-gedeelte van het erf De siertuinen rondom de woningen zijn privé en zijn naar wens van de (toekomstige) bewoners in te richten. Het terrein rondom de bestaande boerderij is in principe kleinschalig ingericht met, rondom de siertuin, een haag (beuk, of meidoorn). De bestaande boerderij ligt voorop het erf en heeft daarmee een soort sierfunctie. Advies is de tuinen rondom de nieuwe wooneenheden op het achtererf meer een landschappelijk in te richten. Ten noorden van het erf ligt een graslandje. Dit weilandje blijft in principe gehandhaafd en wordt verschraald (hooilandbeheer). Teven kan het grasland dienst doen als paardenweide. In graslandje is een poel ingepast. De noordzijde van de poel krijgt een flauw talud. Een poel is een goede aanvulling op de ecologische kwaliteit van het gebied. De randen van het weilandje worden voorzien van elzen/wilgenstruweel en/of elzen/wilgensingels (aanvullende soorten: meidoorn, sleedoorn en Gelderse roos). Bestaade houtsingel aanvullen en uitbreiden met inheemse soorten Bestaande woning Bestaande houtwal aanvullen Haag (beuk of meidoorn) Bestaande boerderij Bestaande houtwal aanvullen met inheemse soorten 9