Zuidesweg 5, Albergen Inrichtingsplan Rood voor Rood

Transcriptie

1 Zuidesweg 5, Albergen Inrichtingsplan Rood voor Rood Opdrachtgever: Opdrachtnemer: Dhr. Grafen Zuidesweg RZ Albergen Eelerwoude (Oost) Mossendamsdwarsweg 3 Postbus AB Goor Project nummer: 4074 Opgesteld door Sijtse Jan Roeters Mark Elshof Datum Juli 2013 Tel.: Fax: info@eelerwoude.nl

2 Inrichtingsplan Opdrachtgever: Naam: de heer Grafen Adres: Zuidesweg 5 Postcode, plaats: Albergen Opdrachtnemer: Eelerwoude Mossendamsdwarsweg AB GOOR Postbus 53 Tel.: Fax: info@eelerwoude.nl Projectgegevens: Projectnummer: 4074 Datum: 25 oktober 2011 Projectleider: Janneke Paalhaar Opgesteld door Vera van Kalsbeek en Mark Elshof Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde

3 Inrichtingsplan Inhoud Inleiding 5 1. Inventarisatie en analyse 6 2. Uitgangspunten Visie Inrichtingsschets Beplantingsplan Financiële onderbouwing 23 Bijlagen 25 Bijlage 1: Sloopoffertes Bijlage 2: Taxatie gecorrigeerde vevangingswaarde Bijlage 3: Offerte restauratie en tekening schuur Bijlage 4: Taxatie bouwkavel Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde

4 De Rood voor Rood-locatie aan de Zuidesweg in Albergen. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 4

5 Inrichtingsplan Inleiding De heer Grafen is woonachtig in een twee-onder-één-kapwoning aan de Zuidesweg 5 te Albergen, gemeente Tubbergen. Op het erf, in het buitengebied, staan drie agrarische gebouwen welke in eigendom zijn van de heer Graven. De gebouwen zijn bedrijfsmatig niet meer in gebruik en hebben geen vervolgfunctie meer. Het voornemen is daarom om twee agrarische gebouwen met een totaaloppervlak van 925 m 2 te slopen in het kader van de Rood voor Roodregeling en ter compensatie een woningbouwkavel te realiseren. Één schuur wil de heer Graven graag laten staan en verfraaien voor de uitvoering van zijn hobby, namelijk het houden van paarden Eelerwoude heeft op verzoek van de heer Graven een inrichtingsplan opgesteld. In het inrichtingsplan staat de nieuwe situatie weergegeven, waarbij de situering van de nieuwe woning op het erf centraal staat. De kwaliteitsverbeteringen voor het landschap op en rond het erf zijn ook weergegeven. Op basis van een veldbezoek, het (landschaps)beleid, een landschapsanalyse en de wensen van de opdrachtgever is het inrichtingsplan opgesteld. De grote openheid van de es staat in scherp contrast met de zwaar beplante erven.. Te slopen schuren, totaal 925m 2. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 5

6 Inrichtingsplan 1. Inventarisatie en analyse In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het vigerende overheidsbeleid, waaronder de Omgevingsvisie en de Rood voor Rood-regeling. Vervolgens wordt de landschapsanalyse toegelicht aan de hand van kaartjes en interpretaties. Hierbij wordt alleen specifiek aandacht besteed aan de relevante onderwerpen. Dat betekent bijvoorbeeld dat alleen bodemkaarten en hoogtekaarten toegevoegd zijn als dat het verhaal verduidelijkt, en wanneer ze relevant zijn voor de keuzes in de visie. Dit geldt ook voor de beleidsmatige en omgevingsaspecten. De analyse is zowel inventariserend (de feiten weergevend), als waarderend (een waardeoordeel gevend). Bij elke paragraaf worden de conclusies opgesomd. Deze vormen de basis voor hoofdstuk 2, de uitgangspunten. Beleidsanalyse Omgevingsvisie Overijssel (2009) De Omgevingsvisie Overijssel is in juli 2009 vastgesteld als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De beleidsambities van de provincie zijn verwoord in de ontwikkelingsperspectieven. Het erf aan de Zuidesweg, nabij de kern Albergen, ligt in het ontwikkelingsperspectief buitengebied accent productie en grenst aan het ontwikkelingsperspectief buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte (mixlandschap). Het hoofdaccent in dit gebied ligt daarmee op de ontwikkeling van de landbouw met natuur, water en wonen als goede buren. Ontwikkelingen dienen samen te gaan met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke kwaliteit. Deze wordt als volgt omschreven: Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. De Omgevingsvisie gaat hierbij uit van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een lust- en leisure laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. Reconstructieplan Salland-Twente Op 1 april 2002 is de Reconstructiewet concentratiegebieden in werking getreden. Hoofddoel van de wet is het bevorderen van een goede ruimtelijke structuur van het concentratiegebied. In het bijzonder met betrekking tot landbouw, natuur, bos, landschap, recreatie en toerisme, water, milieu en infrastructuur, alsmede ter verbetering van een goed woon-, werk- en leefklimaat en van de economische structuur. Het reconstructiegebied is ingedeeld in drie zones: landbouwontwikkelingsgebied, verwevingsgebied en extensiveringsgebied. Het perceel is gelegen in het verwevingsgebied in het kader van de Reconstructie. De hoofdlijn in het verwevingsgebied is het ruimte bieden en handhaven van meerdere functie (wonen, recreatie, economie, natuur, landschap etc.) naast elkaar en in combinatie met elkaar. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 6

7 Inrichtingsplan Rood voor Rood Tubbergen De gemeenteraad van Tubbergen heeft op 11 juli 2005 de beleidsregeling Rood voor rood met gesloten beurs vastgesteld. Het hoofddoel van de Rood voor Rood-regeling in Tubbergen is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De realisatie van dit doel vindt plaats door het slopen van landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen en het doorvoeren van andere ruimtelijke verbeteringen. Het principe van dit beleid is dat de sloopkosten betaald worden uit de inkomsten die gegenereerd worden door de bouw van een woning van maximaal 750 m³. Hiervoor moet minimaal 850 m² aan landschapontsierende bebouwing worden gesloopt. Het uitgangspunt is de woningbouwkavel te realiseren op de slooplocatie. Overigens heeft de gemeenteraad op 6 juni 2011 het nieuw Rood voor Rood-beleid vastgesteld. Op basis van de aanmeldingsdatum wordt echter deelgenomen op basis van het oude Rood voor Rood-beleid. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 7

8 Inrichtingsplan Bodemkaart. Locatie aan de rand van Albergen en grenzend aan de Zuid Esch. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Hoogtekaart. Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 8

9 Inrichtingsplan Landschapsanalyse Ligging De projectlocatie is gelegen ten westen van Albergen, aan de oost- en noordzijde van de Zuid Esch. De locatie neemt een prominente plek in tussen de dorpsrand en de openheid van de es. De Zuid Esch is een historische es. De kenmerkende openheid is duidelijk waarneembaar in het veld waardoor boerderijen en opgaande beplantingen in de omgeving contrasterend zijn. De erven in de omgeving van de es zijn groot en zwaar beplant, hoofdzakelijk gaat het hier om erven waarbij de bedrijfsvoering nog actief is en/of agrarische bebouwing aanwezig is. Bodem & hoogtekaart Het erf en de naastgelegen es zijn gelegen op een hoge, zwarte enkeerdgrond. Het betreft zandgrond. Rond een groot deel van de kern Albergen zijn deze gronden te vinden. De essen zijn als eerste in gebruik genomen als landbouwgrond, omdat ze hoger (en dus droger) lagen. De hoogteverschillen met de omgeving zijn in de loop van de tijd alleen maar groter geworden, door de ophoging van de gronden door bemesting. Bebouwing stond op de meest logische plek; dichtbij de landbouwgronden, aan de flanken van de es. Dit erf is daar een voorbeeld van en de locatie is dan ook een logische plek voor bebouwing. Historie Op beide historische kaarten (1904 en ca. 1830) is de Zuid Esch al te zien. De historische kaart uit ca laat een groot escomplex zien rondom Albergen, terwijl op de kaart van 1904 goed te zien is dat er veel meer houtwallen zijn ontstaan op de overgangen van de es naar de lager gelegen gebieden. Er zijn nog enkele grote escomplexen zichtbaar (waaronder de es ten westen van de Rood voor Rood-locatie). Houtwallen zijn aanwezig aan de randen van de es, en in het kleinschaligere landschap rond Albergen. Bebouwing aan de randen van de es is incidenteel aanwezig. De aanwezige bebouwing komt vooral geclusterd voor. Op de Rood voor Rood-locatie is nog geen bebouwing aanwezig in Historische kaart ca Historische kaart Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 9

10 Inrichtingsplan Ervenstructuur in de omgeving. Erven aan de randen van de es. Zowel burgererven als erven met een bedrijfsmatige functie. Schaalverschil tussen deze erven is opvallend. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 10

11 Inrichtingsplan Erfopbouw Het erf is nog vrij jong en gericht op agrarische bedrijfsvoering. De bestaande woning is niet gebiedskarakteristiek. Voor de schuren geldt hetzelfde; deze zijn niet karakteristiek en puur geplaatst voor het zo productief mogelijk maken van het agrarische bedrijf. De structuur en opbouw van het erf is rechtlijnig en functioneel. Opvallend op het erf is de beplanting rond de schuren. Dit bosje camoufleert de schuren, waardoor ze niet opvallen in het landschap. Het bosje bestaat uit opgeschoten bosplantsoen en heeft geen fraaie structuur. Aan de zuidzijde van het erf ligt een houtwal met overwegend uitheemse beplanting (o.a. coniferen). Erven in de omgeving De opvallendste erven aan de rand van de es hebben een agrarische functie. Grote erven met grote schuren en zware erfbeplanting (stevige houtwallen, grote volumes, opgaande beplanting) zijn opvallend aanwezig rond de es. De agrarische bebouwing is duidelijk aanwezig in het landschap. Het erf en de erfbeplanting gezien vanaf de Zuidesweg. Tevens liggen er nog enkele kleine erven met een woonkarakter. Deze liggen eveneens aan de randen van de es. Bij deze kleinere erven is ook veel erfbeplanting aanwezig, met een diversere opbouw (solitairen, houtwal, hagen). Sommige erven liggen verspreid, enkele dichter bij elkaar, maar allen hebben duidelijk een zelfstandige erfstructuur. Het erf en de erfbeplanting gezien vanaf de Zuidesweg, richting Ootmarsumseweg. Agrarisch erf aan de rand van de es met zware erfbeplanting. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 11

12 Inrichtingsplan Landschapsbeleid Nationaal Landschap Noordoost Twente De locatie ligt in het Nationaal Landschap Noordoost Twente. Dit gebied kenmerkt zich door een glooiend landschap dat zeer gevarieerd is door een fijnmazig samenstel van beken, essen, kampen en ontginningen. Houtwallen, singels en bossen zorgen voor een De volgende knelpunten komen naar voren: Het schaalcontrast tussen es en flank verdwijnt, en daarmee de cultuurhistorische zonering van es - flank - laagte. Er vindt een afname plaats van de fijnmazige toegankelijkheid en karakteristieke beplanting verdwijnt. kleinschalig en groen karakter. Ambities: De specifieke landschappelijke (kern)kwaliteiten zijn: Samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; De grote mate van kleinschaligheid; Het groene karakter. De karakteristieke open ruimtes van de es behouden en versterken en de kleinschaligheid en afwisseling van de flanken herontwikkelen. De toegankelijkheid van het landschap vergroten door het (her) ontwikkelen van een fijnmazig netwerk. Nieuwe locaties voor wonen en werken op de flanken. In het Werkschrift Ruimtelijke kwaliteit Overijssel wordt het volgende gezegd over de essentie van het essenlandschap: De es vormt de drager van het landschap door de grote openheid en de ruimtelijke impact. De flanken van de es kenmerken zich door de rijke, verdichte randen. Deze zijn kleinschalig en gevarieerd. Bewoning vindt plaats op de overgangen van hoog/laag en van droog/nat. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 12

13 Inrichtingsplan 2. Uitgangspunten Voor het opstellen van de visie en een inrichtingsschets zijn de volgende uitgangspunten gebruikt: Uitgangspunten opdrachtgever - Slopen van 925 m 2 landschapontsierende bebouwing; - Inpassen van een nieuwe woning (750 m 3 ); - Behouden en verfraaien van een schuur t.b.v. uitvoering hobby; - Behouden bestaande woning. Uitgangspunten gemeente - Slopen lanschapontsierende bebouwing; - Landschappelijke inpassing van het erf; - Behoud en versterken van de landschappelijke karakteristieken. Uitgangspunten erf - Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door bewuste inpassing van de nieuwe bebouwing, door gevelverfraaiing van de bestaande schuur en het toepassen van gebiedseigen erfbeplanting; - Aansluiten bij de inrichting van erven in de omgeving. De functieverandering (bedrijfsfunctie > woonfunctie) brengt een andere erfindeling en erfgrootte met zich mee; - Verwijderen van uitheemse beplanting op het erf. De siertuin is in de toekomst zelf door de bewoners in te richten; - Het behouden van een aantal fraaie streekeigen bomen en struiken in de houtwal, en het aanvullen van beplanting ter versterking van de houtwal. Links de te slopen schuur, rechts de te behouden (en te verfraaien) schuur. Uitgangspunten landschap - Aansluiten bij de karakteristieken van het essenlandschap. De grote openheid van de es benadrukken door aan de randen meer beplanting (houtwallen, erfbeplanting) toe te voegen; - De aanwezige landschappelijke beplantingen gebruiken als inspiratiebron. De beplanting aan de noordzijde van het erf dient verfraaid te worden. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 13

14 Inrichtingsplan Schets visie. Sterke groene omkadering en verankering in het landschap. Zichtlijnen naar de es, gedeeltelijk gefilterd door losse beplanting. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 14

15 Inrichtingsplan 3. Visie De uitgangspunten die voortkomen uit wensen, eisen, analyse en beleid vormen een belangrijk kader voor de vormgeving en komen terug in de visie. van het erf vragen om verandering. Verkleining van het erf door het creëren van twee kleine burgererven past veel beter in het landschap. De compactheid van de erven blijft behouden en ze liggen als een gezamenlijk groen eiland in de ruimte. De schuur die Het erf ligt op de flanken van de es. Het landschap is hier van origine kleinschaliger, door de aanwezigheid van veel houtwallen op behouden blijft zorgt voor een versterking van het geheel, mits er gevelverfraaiing plaatsvindt. perceelsgrenzen, veel erfbeplanting en lanen. Deze elementen zijn langs de es gedeeltelijk verdwenen. Bij de nieuwe inrichting van het erf zal deze vroegere structuur versterkt worden. De duidelijke verbinding die de erven met de es hebben wordt nog eens versterkt door de zichtrelatie van de woningen met de es. Het is duidelijk dat het erf een zichtbare functieverandering zal ondergaan; de huidige functie is al wonen, maar de agrarische bebouwing is nog steeds aanwezig. De sloop van de schuren creëert veel ruimte op het erf, aangezien er maar één woning voor wordt teruggebouwd. De zichtbare functieverandering, en de grootte Samengevat richt de visie zich op de volgende kernpunten: - Versterken van de overgang es - flank, door toepassen van zware erfbeplanting; - Zichtrelatie met de open es behouden; - Aanpassen van de erfgrootte naar aanleiding van de functieverandering; - Creëren van twee kleine erven die op elkaar aansluiten. Hiermee wordt aangesloten op de kleinschaligheid van burgererven in de omgeving. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 15

16 Inrichtingsplan Berkenopslag dunnen en dood hout verwijderen t.b.v. herstel zichtrelatie met de es Grens projectgebied Tuin Gemengde haag Erf Nieuwe fruitgaard Tuin Nieuwe toerit door fruitgaard Bestaande bomen Voorstel aanplanten enkele bomen Gras en border De inrichtingsschets met de toekomstige situatie en de eigendomsgrens (in rode stippellijn) Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 16

17 Inrichtingsplan 4. Inrichtingsschets De kernpunten geformuleerd in de visie komen terug in de inrichtingsschets: - Versterken van de overgang es - flank; - Zichtrelatie met de open es behouden; - Aanpassen van de erfgrootte n.a.v. de functieverandering; - Creëren van twee samenhangende kleine erven die als één groen eiland in de ruimte liggen. Hoofddoel van de nieuwe inrichting is het versterken van de landschappelijke structuur en het beter vormgeven van de overgang van de es naar de flanken. Inpassing in het landschap De inrichting van het nieuwe erf versterkt de overgang van de open es naar de kleinschalige flank. Door het terugbrengen van zware erfbeplanting in diverse vormen (solitairen, boomgroepen en houtwallen) wordt de kleinschaligheid versterkt. De openheid van de es wordt hierdoor beter benadrukt. De verbinding van het erf met de es wordt versterkt door zichtrelaties en de richting van beplanting. Het bosje wordt aan de noord- en westzijde gedund, zodat er enkele mooie bomen en een goede her en der onderbegroeiinbg overblijft en zicht op de es mogelijk wordt. De nieuwe woning wordt prominent op het erf gesitueerd. De woning wordt gedeeltelijk op de slooplocatie teruggebouwd en deels op de plaats van het bosje. Op deze manier valt de woning meer op dan de schuur en wordt de samenhang tussen hoofd- en bijgebouw duidelijk. De fruitgaard versterkt het erfkarakter. Een houtwal zorgt voor een passende scheiding tussen het nieuwe en bestaande erf. Voor het bestaande erf zijn een aantal inrichtingsvoosrtellen ingetekend. Inpassing binnen de bestaande erfstructuur Twee bestaande, landschapontsierende schuren maken plaats voor een nieuwe, karakteristieke woning. De agrarische bebouwing en de agrarische functie verdwijnen. De hoofdfunctie van het erf wordt wonen. De grootte van het erf is hierop aangepast. Door de kleinschalige bebouwing krijgt het erf een privékarakter. Door middel van erfbeplanting wordt een scheiding aangebracht tussen de nieuwe woning met de bestaande schuur en de bestaande twee-onder-eenkapwoning. Op deze manier wordt het woonkarakter versterkt. De aansluiting met andere burgererven in de omgeving wordt versterkt. Referentiebeeld: Transparante bomenrij. Referentiebeeld: Zichtrelatie woning - es. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 17

18 Inrichtingsplan Referentiebeeld: Karakteristieke woning met inheemse transparante beplanting zodat zicht op de boerderij (en van de boerderij naar de openheid) mogelijk is. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 18

19 Inrichtingsplan Beplanting Het nieuwe woonerf wordt ingepast in het landschap. De beplanting versterkt de flanken van de es en sluit aan op andere beplante erven in de omgeving. De houtwallen op het erf worden versterkt. Soorten die voor kunnen komen in de beplanting zijn o.a. beuk, appel, hulst, lijsterbes, peer, ruwe berk, vuilboom, winterlinde en zomer- en wintereik. Deze houtwal sluit in het oosten aan op de houtwal tussen beide erven, met enkele doorkijken vanuit de woning richting de dorpsrand. De houtwallen bestaan voor een deel uit boomvormers, zodat het opgaande karakter van de erfbeplanting wordt benadrukt. De erfbeplanting krijgt zo een zwaardere uitstraling. De nieuwe haag van diverse soorten creërt een heldere scheiding tussen tussen beide erven. Referentiebeeld: Gevelverfraaiing van bestaande schuur. Referentiebeeld: Scheiding erf d.m.v. een haag. Uitzicht blijft behouden. Referentiebeeld: Karakteristieke woning. Referentiebeeld: Struweel / houtwal Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 19

20 Inrichtingsplan Beplantingsplan. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 20

21 Inrichtingsplan 5. Beplantingsplan De inrichtingsschets is verder uitgewerkt in een beplantingsplan. In het beplantingsplan zijn de maatvoering, sortiment en aantallen van de nieuwe beplanting opgenomen. In nevenstaande kaart zijn een aantal elementen genummerd / aangeduid die hieronder worden toegelicht. Op de volgende pagina zijn de specificaties opgenomen in een tabel. 1. Bestaande beplanting De bestaande beplanting wordt voor een deel behouden. Aan de noord- en westzijde van het perceel wordt de dichte houtsingel uitgedund. het berkenopslag en dood hout wordt verwijderd, zodat weer een zichtrelatie ontstaat. 2. Fruitgaard Aan de zuidwestkant van het nieuwe erf wordt een aantal hoogstamfruitbomen geplant. Door de toerit hier doorheen te leiden ontstaat een fraaie entree. 3. Haag De haag scheid beide erven van elkaar. De haag is opgebouwd uit meerdere inheemse plantsoorten en is drie meter breed en circa 40 meter lang. Overige ingrepen Voor het naastgelegen erf worden enkele voorstellen gedaan voor een passende inrichting. Zo kunnen er enkele fruitbomen worden aangeplant ter bevordering van de onderlingen aansluiting van de erven. Eventueel kan hiermee de esdoorn die nu dichtbij het huis staat worden vervangen. Aan de zuidkant van de tuin kunnen drie eiken worden aangeplant. Voor de tuininrichting verdienen inheemse heesters of varieteiten hiervan de voorkeur. Door voor een divers assortiment te kiezen wordt de waarde voor ecologie vergroot. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 21

22 Inrichtingsplan Nummer Inrichtingsmaatregelen Opp. Eenheid Eenheids prijs aanname van eenheidsprijs Totaal prijs ex btw 21% Bedragen zijn afgerond op tientallen Totaal prijs ex btw 6% Bedragen zijn afgerond op tientallen 1. Bos Verwijderen bos en struweel (tot ca. 50 stuks per 100 m2) 700 m2 1, Snoeien randbeplanting en verwijderen dood hout 150 m1 1, Fruitgaard Leveren hoogstamfruitbomen 7 stuks 30, Planten bomen inclusief plantgatverbetering 2m omtrek en 1m diep 7 stuks 60, Hagen Leveren plantsoen (gevarieerde sortiment) (3 per m2, maat cm) 150 m2 12, Aanbrengen plantsoen 150 m2 12, Subtotaal Onvolledigheidstoeslag Uitvoeringskosten Algemene kosten Winst & risico Subtotaal toeslagen subtotaal ex btw subtotaal incl btw Eindtotaal incl btw Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 22

23 Inrichtingsplan 6. Financiële onderbouwing Inleiding In dit hoofdstuk staat de financiële onderbouwing van de voorgenomen ontwikkeling centraal. Het uitgangspunt daarbij is dat de kosten worden gecompenseerd door de waarde van de nieuw te realiseren bouwkavel. Deze waarde wordt ingezet voor een vergoeding van de sloopkosten, een deel van de waarde van de te slopen bebouwing en voor de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. Sloopkosten In de gemeentelijke Rood voor Rood-regeling wordt een standaardwaarde voor de sloopkosten van 25,- per vierkante meter bebouwing gehanteerd. Dit bedrag mag de initiatiefnemer gebruiken om de sloopkosten te dekken en alle verhardingen te verwijderen. In dit geval liggen de sloopkosten hoger gezien onder andere de inrichting en aanwezigheid van asbest. Uitgaande van de door Maathuis- Braakhuis uitgebrachte offerte (is goedkoopste, zie bijlage 1) en de reeds uitgevoerde sloop van de mestkelder (zie bijlage 5) zijn de totale sloopkosten van de bebouwing ,80. 30% gecorrigeerde vervangingswaarde De regeling Rood voor Rood biedt de initiatiefnemer een vrij te besteden deel van de opbrengsten van de woningbouwkavel. Daarbij wordt uitgegaan van een vergoeding van een deel van de waarde van de te slopen bebouwing. Deze vergoeding bedraagt 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bebouwing. De taxatie van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet uitgevoerd worden conform de berekeningswijze die door de DLG is beschreven in Informatie gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Rood voor Rood regeling provincie Overijssel. In bijlage 2 is een taxatie toegevoegd van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen gebouwen aan de Zuidesweg 5 te Albergen. Deze bedraagt ,-. Dertig procent hiervan, , hoeft de initiatiefnemer niet te investeren. Investeringen ruimtelijke kwaliteit Het bedrag voor de investeringen in ruimtelijke kwaliteit mag aan verschillende onderdelen worden besteed. Allereerst aan de inrichting van het erf met de bestaande woning en de nieuwe bouwkavel. Deze kosten voor de landschappelijke inrichting bedragen 7.560,-. Tevens zal worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van de te behouden schuur (zie de schets in bijlage 3). De totale kosten van deze werkzaamheden bedragen ,- (zie de offertes in bijlagen 3). Daarnaast zijn er kosten gemaakt ten behoeve van het advies door Eelerwoude, het uitvoeren van de taxaties en kosten voor het advies van het Oversticht voor een totaal bedrag van ,- (resp , ,- en 833,-). Daarbij opgeteld komen de kosten voor de technische onderzoeken, het bestemmingsplan en de leges voor een bestemmingsplanherziening van ,- (resp ,-, 3.570,- en 4.890,-. In de tabel hierna zijn de totale kosten ten behoeve van de investeringen in ruimtelijke kwaliteit weergegeven. De genoemde bedragen zijn inclusief BTW. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 23

24 Inrichtingsplan Inrichtingskosten 7.560,- Werkzaamheden aan bebouwing ,- Advieskosten, onderzoeken, bestemmingsplan, enz ,- Totaal ,- + Conclusie Het bedrag dat minimaal geïnvesteerd moet worden in ruimtelijke kwaliteit bij de Rood voor Rood-regeling, wordt berekend door het bedrag van de waarde van de bouwbestemming te verminderen met de sloopkosten en de vergoeding van dertig procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Waarde bouwbestemming De financiële drager van de Rood voor Rood-regeling is de nieuw te realiseren woningbouwkavel. Deze nieuwe kavel is daartoe getaxeerd. Uit het taxatierapport (zie bijlage 4) blijkt dat de kavelwaarde van 1000 m² uitkomt op een bedrag van ,- (bouwrijp). De kosten voor het bouwrijp maken zijn ,- en de huidige waarde van de ondergrond is getaxeerd op ,-. Getaxeerde waarde bouwkavel ,- Waarde ondergrond bouwkavel ,- Bouwrijp maken kavel ,- Waarde bouwbestemming bouwkavel ,- - Waarde bouwbestemming ,- bouwkavel Sloopkosten ,- 30% gecorrigeerde ,- - vervangingswaarde Investering in ruimtelijke kwaliteit ,- In dit geval wordt ,- geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. De toegevoegde waarde van de nieuwe kavel is ,-. Het totaalbedrag aan daadwerkelijke investeringen in de ruimtelijke kwaliteit is daarmee ,- hoger dan de opbrengsten van de bouwbestemming. De waardestijging van de locatie van de woningbouwkavel bedraagt daarmee ,-. Deze waardestijging is de waarde van de bouwbestemming en wordt gebruikt om de investeringen te kunnen bekostigen. Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 24

25 Inrichtingsplan Bijlagen 1. Sloopoffertes 2. Taxatie gecorrigeerde vevangingswaarde 3. Offertes restauratie en tekening schuur 4. Taxatie bouwkavel 5. Rekening sloop mestkelder Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 25

26 Bijlage 1: Sloopoffertes Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 26

27 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 27

28 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 28

29 Bijlage 2: Taxatie gecorrigeerde vevangingswaarde Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 29

30 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 30

31 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 31

32 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 32

33 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 33

34 Bijlage 3: Offertes restauratie en tekening schuur Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 34

35 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 35

36 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 36

37 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 37

38 Betreft offerte voor verwijdering asbestplaten op basis van bezichtiging ter plekke betreffende werkzaamheden kunnen wij u aanbieden voor 2.100,00 (excl. BTW) Op voorwaarde dat: Schuur bezemschoon is opgeleverd voor aanvang werkzaamheden Nutsvoozieningen voor aanvang zijn afgesloten Geen afvoer van eventuele verontreinigde materialen hoeft plaats te vinden Als blijkt uit het inventarisatierapport dat er meer asbest aanwezig is kan dit als meerwerk worden verrekend Voor aanvang dient een kopie van het gehele inventarisatierapport met destructief onderzoek en een geldige sloopvergunning in ons bezit te zijn ln deze offerte zijn alleen de asbesthoudende golfplaten op het dak meegerekend Uitvoering van sanering en afvoeren van m2 asbesthoudende golfplaten van het dak BTW 19 % 399,00 Totaal (incl. BTW) 2.499,00 (incl. BTW) Let op; Prijs is vast voor uitvoering in 2011 Op al onze offertes is de U.A.V.1989 van toepassing Wij vertrouwen erop u hiermee van dienst te zijn en zien uw reactie met belangstelling tegemoet. Hoogachtend, Aannemersbedrijf Scholte op Reimer B.V. R.G.H. Kokhuis Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 38

39 Bijlage 4: Taxatie bouwkavel Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 39

40 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 40

41 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 41

42 Vestiging oost - Goor Vestiging zuid - Vorstenbosch Vestiging west - Bilthoven Vestiging noord - Oosterwolde 42