JUKZ4. Raadsvoorstel. 1 s. Onderwerp: Beslispunten: Aanleiding. Doel van dit voorstel. iff. Voorstelnummer: Houten, 30 mei 2017

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Voorstelnummer: Houten, 30 mei 2017 Onderwerp: Bestemmingsplan De Schouw Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen zoals opgenomen in de Nota Zienswijzen bij bestemmingsplan De Schouw; 2. Het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen, zoals opgenomen in: de bij dit voorstel horende digitale en analoge versie van het bestemmingsplan De Schouw het bij dit voorstel horende GML-bestand met de naam 'NL.IMRO DESCHOUW-VSBP Samenvatting Naar aanleiding van het mediationtraject over het verkeer op de Odijkseweg is de gemeente gestart met gesprekken over een verplaatsing van tuincentrum De Schouw. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de overeenkomst dat De Schouw zal verhuizen naar bedrijventerrein De Schaft en dat er op de oude locatie tien woningen ontwikkeld worden. Om beide ontwikkelingen planologisch mogelijk te maken is het bestemmingsplan De Schouw opgesteld (bijlage 4). JUKZ4 "' iff 1 1 s Aanleiding Vanwege de verkeersproblematiek op de Odijkseweg is er in 2014 op initiatief van de raad een mediationtraject gestart tussen gemeente, omwonenden en ondernemers. Het doel van dit traject was om te kijken of er een oplossing te vinden was voor de verkeersoverlast als gevolg van de ligging van tuincentrum De Schouw en de Dikke Boom supermarkt aan een fietsstraat. Tijdens het traject werd duidelijk dat uitplaatsing van tuincentrum De Schouw in alle oplossingsvarianten gewenst was en het bleek dat de eigenaar daar wel voor open stond. Daarom zijn al tijdens het mediationtraject de gesprekken tussen gemeente en de eigenaar van De Schouw over uitplaatsing gestart. Uiteindelijk zijn partijen het eens geworden over een locatie op De Schaft/Koppeling. Op de oude locatie van De Schouw zullen 10 eengezinswoningen (2-onder-1- kapwoningen) ontwikkeld worden door CZP Investments (hierna CZP). Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is het bestemmingsplan De Schouw opgesteld, waarin voor beide betrokken percelen het planologisch regime gelijktijdig wordt gewijzigd. De raad is van dit proces op de hoogte gehouden via een collegebrief van 27 oktober 2016 en een bijpraatavond op 9 maart De provincie is bezig met een Provinciaal Inpassingsplan Kantoren (hierna PIP) om kantooroppervlak in de provincie te reduceren. Hierover is de raad op 15 november 2016 via een collegebrief geïnformeerd. Het PIP heeft ook betrekking op het perceel waar het tuincentrum naar toe verplaatst wordt. Zodra het ontwerp PIP ter visie gaat, geldt er een voorbereidingsbescherming. Dit kan het bestemmingsplan en daarmee de verplaatsing langdurig ophouden. Om dit te voorkomen is er geen voorontwerp van het bestemmingsplan ter inzage gelegen en heeft enkel het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen vanaf 10 maart De raad is ook over deze procedure bijgepraat op 9 maart Er zijn binnen de zienswijzetermijn vijf zienswijzen binnen gekomen. Doel van dit voorstel Zowel de verplaatsing van tuincentrum De Schouw naar bedrijventerrein De Schaft als de herontwikkeling van de huidige locatie van De Schouw planologisch mogelijk te maken, door het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen inclusief de Nota Zienswijzen

2 -2- Argumenten per beslispunt 1.1 De zienswijzen leiden niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan. De i n g e b r a c h t e zienswijzen zien op v o r m g e v i n g van de w o n i n g e n en zorgen over de b o u w p e r i o d e en v e r k e e r s a f w i k k e l i n g. Een gedetailleerde w e e r g a v e en b e a n t w o o r d i n g staan in de Nota Z i e n s w i j z e n (bijlage 1). De door o m w o n e n d e n van de Edelhertakker geuite z o r g e n zijn gehoord en w o r d e n door C Z P o p g e p a k t. Zo is er naar a a n l e i d i n g van de zienswijzen een a a n p a s s i n g gedaan in de kapconstructie van de dichtstbijzijnde w o n i n g e n, zodat er nog minder s c h a d u w w e r k i n g is op de bestaande w o n i n g e n aan de Edelhertakker (zie de b e z o n n i n g s s t u d i e bij de Nota Z i e n s w i j z e n ). D a a r n a a s t heeft CZP a a n g e g e v e n dat ze over de kleurstelling van de w o n i n g e n nog in gesprek wil gaan met o m w o n e n d e n. Kleurstelling is echter voor het b e s t e m m i n g s p l a n niet relevant, nu er geen p r e v e n t i e v e welstand meer is in H o u t e n. Verder w o r d e n de o m w o n e n d e n nog u i t g e n o d i g d, voor de bouw begint, voor een b o u w b e s p r e k i n g met ontwikkelaar, a a n n e m e r en toezichthouder van de g e m e e n t e om hun z o r g e n over de bouwperiode te b e s p r e k e n en zo mogelijk weg te n e m e n. 2.1 Het betreft een noodzakelijke stap in de bestemmingsplanprocedure. De W e t ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat de g e m e e n t e r a a d binnen 12 w e k e n na t e r i n z a g e l e g g i n g van het o n t w e r p b e s t e m m i n g s p l a n dient te beslissen over vaststelling. 2.2 Er zijn ambtelijke wijzigingen doorgevoerd, maar deze zijn van ondergeschikte aard, waardoor het bestemmingsplan ongewijzigd vast kan worden gesteld. Er zijn g e e n w i j z i g i n g e n doorgevoerd in de regels en v e r b e e l d i n g e n. Wel zijn er enkele a m b t s h a l v e wijzigingen a a n g e b r a c h t in de toelichting bij het b e s t e m m i n g s p l a n. Deze wijzigingen zijn o n d e r g e s c h i k t van aard en d a a r o m kan het b e s t e m m i n g s p l a n ongewijzigd w o r d e n v a s t g e s t e l d. Voor een lijst van ambtelijke w i j z i g i n g e n, zie de Nota Z i e n s w i j z e n, paragraaf Er is overleg gevoerd met de wettelijke partners en hun opmerkingen zijn verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan. Eind d e c e m b e r 2016 is de wettelijk partners om hun zienswijze gevraagd op een c o n c e p t - o n t w e r p b e s t e m m i n g s p l a n. De Provincie Utrecht, het W a t e r s c h a p Stichtse Rijnlanden en de Veiligheidsregio Utrecht hebben een reactie g e s t u u r d. Deze zijn v e r w e r k t in paragraaf 7.2 van de toelichting bij het b e s t e m m i n g s p l a n. 2.4 Het plan is in lijn met provinciaal beleid. De Provincie Utrecht benadrukt in haar reactie op het concepto n t w e r p b e s t e m m i n g s p l a n dat de v e r m i n d e r i n g van kantooroppervlak op De Schaft voldoet aan het doel van de T h e m a t i s c h e Structuurvisie Kantoren, w a a r v a n het PIP een uitwerking is. Dit b e s t e m m i n g s p l a n draagt dus rechtstreeks bij aan de doelstelling van de provincie. 2.5 Het plan is in lijn met gemeentelijk beleid. De v e r p l a a t s i n g van De S c h o u w past in de Retailvisie. De verplaatsing uit een w o o n w i j k naar één van de zes w i n k e l g e b i e d e n v e r m i n d e r t de z o g e n a a m d e 'verspreide b e w i n k e l i n g ' en de plaatsing op De Schaft/Koppeling doet geen afbreuk aan een van de andere vijf w i n k e l g e b i e d e n, nu daar nog geen tuincentrum gevestigd is. De beoogde locatie was een kantoorlocatie, die nu ingevuld wordt als w i n k e l. Dit past ook in de op 11 oktober 2016 v a s t g e s t e l d e Beleidsnota o n t w i k k e l i n g de Schaft, omdat het t u i n c e n t r u m past in de Retailvisie. 2.6 Het bestemmingsplan zorgt voor minder verkeer op de Odijkseweg. Het huidige tuincentrum draagt bij aan het verkeer op de O d i j k s e w e g, maar na de verplaatsing zullen de nieuwe w o n i n g e n ontsluiten op de Edelhertakker. Dit betekent dat er minder verkeer over de O d i j k s e w e g zal g a a n. O m w o n e n d e n van de Edelhertakker hebben daarover wel z i e n s w i j z e n geuit. Een onderzoek van G o u d a p p e l C o f f e n g toont aan dat de t o e v o e g i n g van tien w o n i n g e n geen probleem is, zie de Nota Z i e n s w i j z e n. De v e r p l a a t s i n g van het tuincentrum naar De Schaft zal daar ook geen v e r k e e r s p r o b l e m e n o p l e v e r e n. Een bedrijventerrein is veel geschikter voor de Versie datum: :41:

3 -3- verkeersbewegingen van een groot tuincentrum. Daarnaast heeft het tuincentrum andere piekmomenten dan de meeste bedrijven die zich al bevinden op bedrijventerrein De Schaft. Zie voor een nadere onderbouwing hiervan, het rapport van Goudappel Coffeng dat als bijlage 2 bij dit voorstel is gevoegd. 2.7 Er wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen op beide locaties Bij de 10 woningen worden 2 parkeerplaatsen per woning aangelegd op eigen terrein en op het mandelige middenterrein nog 8 parkeerplaatsen voor bezoekers. Bij het tuincentrum op de Schaft worden op eigen terrein 113 parkeerplaatsen aangelegd en daarmee wordt aan de parkeernorm voor tuincentra voldaan. 2.8 Het plan past binnen de Woonvisie. Op het moment dat de afspraken over de verplaatsing en de achterblijvende locatie werden gemaakt gold de Woonvisie nog niet. Echter, het plan draagt bij aan de doelstelling van 1100 eengezinswoningen uit de Woonvisie. Er is na het vaststellen van de Woonvisie nog wel met de ontwikkelaar gesproken over het bouwprogramma, maar de verplaatsing van het tuincentrum wordt door de initiatiefnemers zelf bekostigd en daarvoor moet het bouwprogramma genoeg opbrengen. Daarnaast heeft de gemeente zelf geen grondpositie in deze ontwikkeling om de bouw van andere categorieën woningen af te dwingen. De gemeente heeft wel belang bij de verplaatsing van het tuincentrum. 2.9 Het plan wordt duurzaam uitgevoerd. De tien woningen waar het plan in voorziet zullen worden gebouwd als O-op-demeter-woningen. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Het nieuw te bouwen tuincentrum zal één van de meest duurzame tuincentra van Nederland worden. Normaal gesproken geldt voor winkels een Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 1,0 wat al hoog is vergeleken met bijvoorbeeld woningen (0,4 volgens het bouwbesluit), maar voor tuincentra wordt daar vaak nog een uitzondering op gemaakt, omdat dit moeilijk haalbaar is met kasconstructies. In dit geval wordt onder andere door gebruik van ledverlichting en zonnepanelen een EPC van 0,7 bereikt. Voor een gedetailleerde uitleg van de architect, zie bijlage Er is een anterieure- en planschadeovereenkomst gesloten. Zie verder onder het kopje 'Financiën'. Participatie Participatietraject Het doel van participatie binnen dit project was om het draagvlak voor de ontwikkelingen en het bestemmingsplan te verhogen. De participatie bestond met name uit raadplegen en informeren van de directe omgeving. Het participatietraject vond plaats via keukentafelgesprekken en informatieavonden. Edelhertakker Voor de locatie aan de Edelhertakker zijn keukentafelgesprekken gevoerd met de bewoners van Eekhoornakker 20 t/m 24 en Odijkseweg 64, omdat de impact van het bouwplan voor hen het grootste leek te zijn op basis van het schetsontwerp. Daarnaast is er op 21 december 2016 op uitnodiging een informatieavond gehouden voor alle omwonenden. Men was overwegend positief en vond de toevoeging van ruime twee-onder-een-kappers een goede toevoeging voor de buurt. De bewoners wilden graag met CZP in overleg over de vormgeving van terreinafscheidingen. Dit is toegezegd door CZP. Ook waren er enkele vragen over schaduwwerking, maar een bezonningsstudie wees uit dat er nauwelijks sprake is van schaduwhinder. Toch zijn er naar aanleiding van zienswijzen nog aanpassingen gedaan aan de kapconstructie van de woningen. Zie verder de Nota Zienswijzen, hier is als bijlage ook een nieuwe bezonningsstudie met de nieuwe kapvormen bijgevoegd. De Schaft Voor de nieuwe locatie van het tuincentrum op de Schaft zijn keukentafelgesprekken gevoerd met de eigenaar van Korte Schaft 25 en de ontwikkelaar van de studio's aan de Albers Pistoriusweg. Zij hadden beiden bedenkingen over de oorspronkelijke locatie van de inrit van het tuincentrum. Een alternatieve inrit is onderzocht met Versie datum: :41:

4 -4- inachtneming van de tijdelijke woningen aan de Hoge Schaft en is nu meegenomen in het bestemmingsplan. Daarnaast zien de omwonenden graag een groene afscheiding om het zicht op de parkeerplaats weg te nemen. Op 11 januari is er op uitnodiging een informatieavond gehouden voor omliggende bedrijven en omwonenden. Over het algemeen was men zeer positief over de ontwikkeling. Wel werden er vragen gesteld over de verkeersafwikkeling, vooral of de bestaande straten de verkeersbewegingen van het nieuwe tuincentrum wel aan zouden kunnen. Volgens een rapport van Goudappel Coffeng (bijlage 2) is dit echter geen probleem. Daarnaast werden er vragen gesteld over de snelheidsremmende bocht in De Bouw ter hoogte van de Korte Schaft. De verwachting werd uitgesproken dat deze bocht voor (nog meer) problemen zal zorgen als er meer verkeer in die bocht moet afslaan richting het tuincentrum. Hoewel het rapport van Goudappel dit niet als probleem ziet en deze bocht buiten het plangebied valt, wordt er bekeken of deze bocht aangepast kan worden om daarmee de zorgen van de omliggende bedrijven weg te nemen. Zienswijzen Van 10 maart tot 20 april 2017 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Alle direct omwonenden hebben hier een brief over ontvangen. Daarnaast heeft de bekendmaking in Houten Actueel en de Staatscourant gestaan. Er zijn vijf verschillende zienswijzen ingedeeld door tien reclamanten, allen omwonenden van de nieuw te bouwen woningen. Alle zienswijzen zijn beoordeeld, voorzien van een antwoord en opgenomen in de Nota Zienswijzen en toegevoegd als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan. De Nota Zienswijzen is ook toegestuurd aan de reclamanten. Communicatie Na vaststelling door de raad worden de zienswijzen definitief beantwoord per brief. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt in het Houtens Nieuws bekend gemaakt en in de Staatscourant. Het vastgestelde bestemmingsplan is dan ook raadpleegbaar via de website van de gemeente (in pdf), de viewer voor bestemmingsplannen van de gemeente (0321.roview.net) en het landelijke loket voor bestemmingsplannen (ruimtelijkeplannen.nl). Financiën De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen voor gronden waarop een bouwplan is gepland. Een exploitatieplan kan achterwege blijven wanneer de kosten door middel van een anterieure overeenkomst worden verhaald. Er is een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin zijn in ieder geval de volgende kosten verhaald: - ambtelijke kosten; - aansluitingskosten openbare voorzieningen (riool); - planschade. Ook zijn in de overeenkomst voorwaarden opgenomen over parkeerplaatsen op eigen terrein, het verplicht plaatsen en in stand houden van groene afscheidingen en het in eigen beheer hebben van het hofje binnen de tien woningen. Ook is in de overeenkomst de verkoop van gronden vastgelegd (zie verder bij voortgang). Dit voorstel gaat enkel over het vaststellen van het bestemmingsplan en beantwoording van zienswijzen en heeft geen financiële consequenties. Voortgang Er zijn in het voortraject grondtransacties overeen gekomen tussen gemeente en initiatiefnemers over verkoop van de gronden op de Schaft (BWV ) en verkoop van stroken grond rondom de nieuw te ontwikkelen woningen (BWV ) waarvan de levering plaats zal vinden na vaststelling van het bestemmingsplan en verlening van de benodigde vergunningen. Versie datum: :41:

5 -5- Het besluit tot ongewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan zal zo spoedig mogelijk worden bekendgemaakt in het Houten Nieuws, de Staatscourant en op de gemeentelijke website. Gelijktijdig met de bekendmaking wordt de kennisgeving daarvan digitaal verzonden aan Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht en het Waterschap. Tevens wordt het besluit met bijbehorende stukken digitaal aan hen beschikbaar gesteld. In de kennisgeving van het besluit wordt vermeld dat het bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage ligt en dat beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Beroep kan alleen ingesteld worden door mensen die een zienswijze hebben ingediend of wie redelijkerwijs niet kan worden verweten dat zij daartoe niet in staat waren. Het besluit van vaststelling treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij voor deze datum, naast beroep, tevens een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In dat geval wordt de werking van het besluit opgeschort totdat op het verzoek is beslist. Evaluatie N.v.t. Houten, 30 mei 2017 het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten de secretaris, de burgemeester, H.S. den Bieman W.M. de Jong Meegezonden bijlagen bij dit voorstel 1. Nota van zienswijzen en bijlagen 2. Verkeersrapport De Schaft Goudappel Coffeng 3. Milieumaatregelen nieuw tuincentrum 4. Bestemmingsplan De Schouw en bijbehorende verbeeldingen Verantwoordelijke wethouder(s) 1 e poho Wethouder Van Liere 2 e poho Wethouder Geerdes Zaaknummer 17CV Versie datum: :41:

6 Raadsbesluit Hfc74 M ř -. P P P s PPL Voorstelnummer: De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 30 mei 2017 nr. BWV gelezen en besluit; 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen zoals opgenomen in de Nota zienswijzen bij bestemmingsplan De Schouw; 2. Het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen, zoals opgenomen in: de bij dit voorstel horende digitale en analoge versie van het bestemmingsplan De Schouw het bij dit voorstel horende GML-bestand met de naam 'NL.IMRO DESCHOUW-VSBP Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 6 juli De raad van de gemeente Houten, de griffier, de voorzitter, 'W. W.M. de Jong Versie datum: :29: