Onvergund kopen en verkopen FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E info@forumadvocaten.be W www.forumadvocaten.be 1
Inleiding Problematiek Gebouw wordt verkocht maar na verloop van tijd moet de koper vaststellen dat het gebouw, of onderdelen daarvan, zijn opgetrokken zonder (of in strijd met) de daartoe vereiste stedenbouwkundige vergunning Roept vragen op bij koper Is het mogelijk om op te treden tegen de verkoper? Recht op schadevergoeding? Hoe wordt deze begroot? 2
Hof van Beroep Brussel Brussel 26 november 2013 Feiten o Een dame verkoopt in 1995 2 opbrengsteigendommen in Leuven o De notariële akte verklaart dat: Voor de door haar opgerichte gebouwen en/of uitgevoerde verbouwingswerken werden de nodige vergunningen afgeleverd o PV in 2001: Achterbouw werd opgericht zonder de vereiste voorafgaandelijke stedenbouwkundige vergunning o Poging om de toestand te regulariseren Er werd een negatief stedenbouwkundig attest afgeleverd Poging tot regularisatie mislukt o Koper ziet geen andere mogelijkheid en richt zich tegen de verkoper 3
Vorderingsmogelijkheden Vorderingsmogelijkheden voor koper Rb. Leuven 17 februari 2006 Koper die ontdekt dat aangekochte gebouw stedenbouwkundig niet in orde is, beschikt over drie juridische actiemogelijkheden o Inroepen van het bestaan van een wilsgebrek Bv dwaling of bedrog o De niet-conforme levering o Vrijwaring voor verborgen gebreken Belangrijk onderscheid tussen de verschillende vorderingsmogelijkheden o Elke optie heeft zijn eigen toepassingsvoorwaarden en sanctieregime 4
Wilsgebreken Dwaling Verkeerde voorstelling van de werkelijkheid en meer in het bijzonder een verkeerde voorstelling die een partij zich maakt van een bestanddeel van de overeenkomst bij het afsluiten van die overeenkomst Opdat er sprake is van dwaling dient aan twee voorwaarden te zijn voldaan o Dwaling moet betrekking hebben op de zelfstandigheid van de zaak Dwaling moet essentieel of doorslaggevend zijn De zelfstandigheid van de zaak is ieder element dat een partij er hoofdzakelijk toe bepaald heeft het contract aan te gaan, zodanig dat zonder dit element het contract niet zou gesloten zijn Vb: perceel met chaletvakantiewoning wordt verkocht zonder dat de chalet vergund is; koper van een woning die niet op de hoogte was van het feit dat de woning met een rooilijn was bezwaard 5
Wilsgebreken o Dwaling dient verschoonbaar te zijn Een dwaling is niet verschoonbaar indien ze niet begaan wordt door een redelijk mens die tot een aandachtig onderzoek overgaat De verschoonbaarheid van de dwaling hangt samen met de verplichting tot het inwinnen van informatie die in sommige gevallen bestaat Geen verschoonbare dwaling indien contractant onvoldoende informatie inwint Zeker bij RO Koper van een onroerend goed dient precontractueel na te gaan wat het stedenbouwkundig statuut is van een onroerend goed, zeker als het een professionele koper is! Verkoper dient voldoende gegevens te verstrekken Dwaling is slechts verschoonbaar indien het een gevolg is van een fout van de verkoper Vb: dwaling is verschoonbaar in hoofde van de koper en verkoper, die afgaan op de verkregen informatie over de stedenbouwkundige status van het perceel verstrekt door de notaris, zijnde een algemeen erkende onpartijdige vertrouwensman, zodat zij er niet toe gehouden waren deze info d.m.v. een eigen onderzoek alsnog te verifiëren (Rb. Hasselt 2 april 2001) 6
Wilsgebreken Dwaling Sanctie o Nietigheid ex tunc o Partijen worden geplaatst in de toestand van voor de overeenkomst Instellen vordering o Binnen 10 jaar na de dag dat dwaling aan het licht is gekomen (art. 1304 BW) 7
Wilsgebreken Bedrog (art. 1116 BW) Wanneer een partij kunstgrepen of listen aanwendt om de andere partij op grond van een verkeerde voorstelling van zaken ertoe te bewegen een overeenkomst aan te gaan Materieel bestanddeel o De kunstgreep of list Psychologisch o Het opzet om d.m.v. de kunstgreep de andere partij ertoe aan te zetten de overeenkomst aan te gaan Doorslaggevend o Zonder de bedrieglijke handelingen zou de toestemming er niet geweest zijn Vb: vastgoedmakelaar verzwijgt dat een verkocht stuk grond geen bouwgrond is, maar verkoopt het wel als bouwgrond Sanctie o Nietigheid ex tunc o Partijen worden geplaatst in de toestand van voor de overeenkomst Instellen vordering o Binnen 10 jaar na de dag dat dwaling aan het licht is gekomen (art. 1304 BW) 8
Vorderingsmogelijkheden wegens niet naleving door de verkoper van zijn verplichtingen Niet conforme levering De zaak moet de hoedanigheden en eigenschappen bevatten die tussen koper en verkoper waren overeengekomen o Verkoper moet conforme zaak leveren o Koper is verplicht om onmiddellijk te reageren Anders stilzwijgende aanvaarding Erkent de leveringsplicht van de verkoper Dekt zichtbare gebreken 9
Vorderingsmogelijkheden wegens niet naleving door de verkoper van zijn verplichtingen Niet conforme levering Kan de koper zich hierop beroepen indien er geen stedenbouwkundige vergunning voorhanden is? o Partijen zijn overeengekomen dat goed stedenbouwkundig in orde is o MAAR er werd een illegaal opgetrokken goed geleverd Verkoper schiet tekort in zijn verplichting Is dit een niet conforme levering of verborgen gebrek? 10
Vorderingsmogelijkheden wegens niet naleving door de verkoper van zijn verplichtingen Niet conforme levering BEYAERT Een stedenbouwkundig gebrek is een niet conformiteit die niet onmiddellijk zichtbaar is bij de levering zodat dan ook opmerkingen dienaangaande bij de levering moeilijk kunnen worden gemaakt, in welk geval, ook na aanvaarding van de levering, een beroep op verborgen gebreken mogelijk blijft o De onderzoeksplicht op moment van levering Art. 1642 BW Beperkt tot de gebreken die de koper zelf heeft kunnen naspeuren bij een normaal aandachtig onderzoek o Meer rechtsbescherming voor de koper Sanctie o Gedwongen uitvoering (art. 1610 BW) o Ontbinding (art. 1611 BW) 11
Vorderingsmogelijkheden wegens niet naleving door de verkoper van zijn verplichtingen Vrijwaring voor verborgen gebreken Verkocht goed o Behept met een gebrek o Verborgen o Ernstig o Gebrek bestond minstens op het ogenblik van de koop (minstens in de kiem) Vordering instellen binnen korte termijn (art. 1648 BW) o Soevereine appreciatie van de feitenrechter Aard van het verkochte goed Aard van het gebrek De gebruiken De hoedanigheid van de partijen De door hen verrichte gerechtelijke en buitengerechtelijke handelingen 12
Vorderingsmogelijkheden wegens niet naleving door de verkoper van zijn verplichtingen Vrijwaring voor verborgen gebreken Verborgen gebrek o Het feit dat geen stedenbouwkundige vergunning werd bekomen voor een bouwwerk o Onregelmatigheid op het gebied van stedenbouw op het ogenblik van de verkoop van een onroerend goed maakt een verborgen gebrek uit Het schaadt de nuttigheid van de verkochte zaak De koper die het gebrek had gekend, had het goed niet of voor een mindere prijs gekocht Vb: Antwerpen 28 juni 1999 o Kopers kopen villa om dokterspraktijk in onder te brengen o Gedeelte van de villa is opgericht in strijd met de vergunning o Villa werd verkocht zonder dit mee te delen o De bouwovertreding is een verborgen gebrek o Kopers zouden het risico om tot afbraak veroordeeld te worden niet genomen hebben indien de bouwovertreding gekend was 13
Vorderingsmogelijkheden wegens niet naleving door de verkoper van zijn verplichtingen Vrijwaring voor verborgen gebreken Sanctie (art. 1644 BW) o Teruggave van de zaak met teruggave van de prijs o Vermindering van de prijs Schadevergoeding wanneer de verkoper te kwader trouw was (art. 1645 BW) o Verkoper kende het gebrek op het ogenblik van de contractsluiting o Cass. 4 mei 1939 Professionele verkoper wordt vermoed te kwader trouw te zijn geweest 14
Hof van Beroep Brussel 26 november 2013 Vordering koper Verborgen gebrek HvB De geviseerde constructies werden opgericht toen de verkoper volle eigenaar was van de gronden Constructies werden opgericht toen ze vergunningsplichtig waren Ontbreken van de vereiste vergunningen voor een belangrijk gedeelte van een onroerend goed is een gebrek Koper had niet de verplichting om als kandidaat koper actief te onderzoeken of er effectief vergunningen waren Verborgen gebrek 15
Hof van Beroep Brussel 26 november 2013 Keuze van de koper Teruggaven van de verkochte zaak o Terugbetaling van de volledige aankoopprijs Behouden van de zaak o o Terugbetaling van een deel van de aankoopprijs Hoe wordt dit deel begroot? In casu steunt de koper zich op het verslag van de deskundige (462.875,00 euro) Oordeel deskundige 1 ste aanleg De waardevermindering die zou voortvloeien uit de afbraak van 13 niet vergunde kamers in de achterbouwen HvB Verwerpt de berekeningswijze Het gedeelte van de prijs bedoeld in art. 1644 BW kan bepaald worden op grond van de werkzaamheden die nodig zijn om de verborgen gebreken te verhelpen, zonder rekening te houden met de prijs waartegen het pand achteraf wordt doorverkocht. Die redenering kan in deze echter niet gevolgd worden. het gebrek bestond erin dat een deel van de verkochte gebouwen was opgetrokken zonder dat een vergunning was afgeleverd. Dat niet vergund zijn kan niet worden hersteld, nu minstens een deel van de gebouwen niet had vergund kunnen worden (de tuinzone, voorbij de 15m bouwdiepte). De prijsvermindering kan in dit geval dus alleen bepaald worden als het verschil tussen wat de koper nu heeft betaald in 1995 en wat zij zou hebben betaald in 1995 voor hetzelfde goed indien zij zou hebben geweten dat er geen vergunningen waren afgeleverd. Hiervoor werd opnieuw gerechtsdeskundige aangesteld 16
Meer weten? HAENTJENS, F., Aspecten van ruimtelijke ordening in bouw-, koopverkoop- en huurovereenkomsten, TMR 2008, 416 453. HAENTJENS, F., Onvergund kopen en verkopen en wat nu?, TOO 2014, nr. 1, 161-163. 17
Contact Forum Advocaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E info@forumadvocaten.be W www.forumadvocaten.be FORUM ADVOCATEN 03/369.95.65 info@forumadvocaten.be www.forumadvocaten.be 18