Particulier bezit in bloemkoolwijken SEV-evaluatie Bloemkoolwijken toekomstbestendig maken Matthijs Uyterlinde 3 april 2012
Wat is het probleem? Particulieren investeren onvoldoende in onderhoud van hun woning Verloedering particulier woningbezit Waardeverlies woningen Negatief effect op woonomgeving en leefbaarheid Negatief effect marktpositie op regionale woningmarkt
Waar tekent het zich af? Speelt met name in voormalig corporatiebezit Grondgebonden (rij)woningen Bouw uit late jaren 70 en vroege jaren 80 Goedkope voorraad: eengezinswoningen <2 ton
Bloemkoolwijken onder de loep 1. Beijum-Oost, Groningen 2. Middelzand, Den Helder 3. Bargeres, Emmen 4. Zuiderzeewijk, Lelystad 5. Stedenwijk, Almere 6. Antilopespoor, Maarssenbroek 7. Schollevaar-Oost, Capelle a/d IJssel 8. De Beverwaard, Rotterdam 9. De Donk, Den Bosch
Corporatiebezit negen wijken Oplevering 2003 2010 Aantal woningen Beijum-Oost, Groningen ca. 70% 68% 64% 6.745 Middelzand, Den Helder >75% 54% 36% 825 Bargeres, Emmen* >50% 48% 34% 4.300 Zuiderzeewijk, Lelystad ca. 90% 42% 42% 1.755 Stedenwijk, Almere* ca. 50% 48% 44% 4.185 Antilopespoor, Maarssenbroek** >90% 70% 55% 720 Schollevaar-Oost, Capelle a/d IJssel* >75% 72% 72% 6.745 De Beverwaard, Rotterdam ca. 75% 71% 63% 4.800 De Donk, Den Bosch ca. 90% 89% 67% 775 bronnen: o.a. CBS, Swing Online, O&S gemeenten, beleidsdocumenten, interviews. *) naast corporatiebezit ook nog >10% particuliere verhuur **) percentages betreffen groter gebied
Antilopespoor, Maarssenbroek Verkoop corporatiebezit gestart na wijkaanpak 1991-1995. Onderhoudskwaliteit redelijk. Hoge mutatiegraad in particuliere voorraad. Weinig binding particulieren bij woonomgeving. Bewonerscommissie: Antikopenspoor!
Middelzand, Julianadorp Sinds eind jaren negentig driekwart corporatiebezit verkocht (na renovatie). Verwachtingen niet ingelost: weinig aandacht kopers voor onderhoud van woning en tuinen. Bezorgdheid: verloedering wordt zichtbaar.
Beverwaard, Rotterdam Ca. 30% particulier bezit, vooral aan randen (sinds oplevering). Staat van onderhoud particulier bezit redelijk. Projectmatige vernieuwing corporatiebezit Woonbron komende 5-10 jaar. Woonstad Rotterdam verkoopt bezit in de Beverwaard: minimale investeringen in onderhoud.
Bargeres, Emmen Afgelopen tien jaar ca 25% corporatiebezit verkocht (nu nog 34%). Nog geen sprake van projectmatige renovatie huurvoorraad, daardoor (nog) geen grote verschillen in aanzicht.
Zuiderzeewijk, Lelystad Sinds jaren tachtig verkoop huurwoningen met onderhoudsachterstand. 2005-2009 particuliere woningverbetering i.c.m. renovatie huurwoningen. Doelen ondanks huis-aanhuisbenadering niet behaald: Gebrek aan financiële draagkracht Weinig sense of urgency Verborgen sociale problematiek
De Donk, Den Bosch Projectmatige renovatie 550 huurwoningen. Verkoop ca. 100 gerenoveerde huurwoningen (ca. 115.000). Overig particulier bezit redelijk onderhouden. Initiatief collectieve particuliere woningverbetering afgeketst op wantrouwen en gebrek aan animo. Onvrede eigenaren vanwege kwaliteitssprong omliggende woningen.
Conclusies (Dreigende) verloedering particulier bezit speelt sterk in bloemkoolwijken: Veel betaalbare grondgebonden woningen (grotendeels ex-corporatiebezit) Veel lagere middeninkomens Gespikkeld bezit binnen blokken/rijtjes Groot onderhoud corporatiebezit accentueert verschillen Hoe krijgen we de particulier aan de onderkant in beweging?
Denkrichtingen Verkoop na renovatie: uitstel van executie? Projectmatige particuliere woningverbetering (schaalvoordeel, lage-rentelening): matig bereik Subsidies (stadsvernieuwing): kostbaar Wie is onderdeel van de oplossing? 1. Corporaties: Alleen geclusterd uitponden; verkopen met onderhoudscontract? 2. Gemeenten: actief aanschrijven/handhaven? 3. Banken/hypotheekverstrekkers: handhaven op onderhoudsplicht (hypotheekakte)? 4. Vereniging van Eigenaren?