Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag 2006
Veertig belangstellenden gingen medio 2007 op excursie naar Dordrecht om zich te informeren over de verschillende technieken van funderingsherstel.
Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag 2006 1
Voorwoord Geachte lezer, Voor u ligt het Jaarverslag 2006 van het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel, waarin we een schets geven van een productief jaar. Ook landelijk is er momenteel weer een toenemende aandacht voor de particuliere woonvoorraad te bespeuren, al leidt dit elders vaak niet tot een stevige productie. Schiedam is één van de gemeenten waar eigenaren voortvarend het onderhoud aan hun woningen aanpakken. Dit succes is te danken aan de projectmatige aanpak en aan de mogelijkheid een laagrentende lening af te sluiten. Eindelijk hebben we hiermee een instrument in handen dat werkt en goed past bij de eigen verantwoordelijkheid die een particulier heeft ten aanzien van zijn bezit. We bieden leningen aan, geen subsidies. De Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse gemeenten (SVn), die de bankzaken behartigt, heeft voor de woningverbetering alleen al in Schiedam 530 leningen aan particulieren uitstaan. Dit is 25 procent van het totaal aantal leningen die de SVn in de onderhoudssfeer heeft uitstaan, waarmee Schiedam dus een grote klant is. Ook voor komend jaar verwachten we weer een flink aantal eigenaren met behulp van de lening aan te kunnen zetten tot onderhoud van de woning. De gemeenteraad van Schiedam toont zich een warm voorstander van de aanpak en heeft om uitbreiding van het project gevraagd. Momenteel onderzoeken we waar en hoe we de particuliere woningverbetering ook in andere delen van de oude wijken en het centrum kunnen inzetten. Toch is een waarschuwing voor ongebreideld optimisme op haar plaats. De opzet van de particuliere woningverbetering kan niet overal zo maar worden overgenomen. De mate van verval in de oude wijken, de weerbarstige VvE-problematiek, het type eigenaar waarmee we te maken hebben en marktomstandigheden zijn bepalende factoren. Daarnaast blijkt uit de praktijk dat eigenaren tijd nodig hebben om tot actie te komen. Dit geldt in het bijzonder bij het funderingsherstel. De hoge investeringen waar eigenaren mee te maken hebben en een tijdrovende monitoring van panden zijn niet bevorderlijk voor het tempo. Wij zijn er nog niet, al ligt de woningverbetering goed op stoom. Lydia Buist Hoofd afdeling Gemeente Schiedam 2
De inhoud 1. 2006: We zijn er nog niet! 1.1. Geschiedenis in het kort 1.2. Het jaar 2006 2. De organisatie 2.1. Backoffice 2.2. Frontoffice 2.3. Coördinatieoverleg 2.4. Werkgroep Particuliere Woningverbetering 2.5. Makelaars 2.6. Bouwend Rijnmond 3. Revolverend Fonds: de pot raakt leeg 4. De resultaten tot en met 2006 4.1. De cijfers tot en met 2006 4.2. Toelichting op de cijfers tot en met 2006 5. Verwachtingen 2007 5.1. De toekomst van de Particuliere Woningverbetering 5.2. Aanschrijving 5.3. Zwambestrijding 5.4. Funderingsherstel 5.5. Monumenten 5.6. Wonen boven Winkels 6. Regelingen op een rij 7. Adressen 8. Bijlagen Bijlage A Bijlage B Bijlage C Bijlage D 9. Kaart 5 5 5 9 9 9 9 9 10 10 11 13 13 15 19 19 19 19 19 20 20 21 23 24 24 25 26 27 28 3
De woningen aan het Lorentzplein 24 t/m 36 staan in 2006 nog in de steigers. Het complex is inmiddels opgeknapt en staat er weer goed bij.
1. 2006: We zijn er nog niet! 1.1. Geschiedenis in het kort Het project Particuliere Woningverbetering ging in 2003 van start voor 2800 woningen in Oost, West en Zuid. Aan de hand van bouwkundige inspecties is het achterstallig onderhoud aan deze woningen in kaart gebracht. De huiseigenaren hebben daarvan een gratis Bouwkundig Onderhoudsrapport (BOR) ontvangen. Een belangrijk onderdeel van het project is de laagrentende lening die de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) verstrekt. De Gemeente Schiedam heeft met de SVn een contract afgesloten waardoor huiseigenaren in Schiedam vijf procent korting krijgen op de marktrente met een minimumrente van anderhalf procent. De start was moeizaam. Uit de praktijk bleek dat de bedragen die huiseigenaren konden lenen om het achterstallig onderhoud weg te werken, te laag waren vastgesteld. Verder bleek het draagvlak voor het project beperkt en de communicatie over het project onvoldoende te zijn. Op 5 juli 2004 stelde de gemeenteraad nieuwe spelregels vast in de verordening Verbetering particuliere woningvoorraad en monumenten 2004. Hierdoor kunnen huiseigenaren ruimere leningen met langere looptijden aanvragen. Een en ander leidde tot een drastisch andere aanpak waarin communicatie een belangrijke rol speelt. Ook door de opening van één centraal adres (het Servicepunt Woningverbetering) krijgen huiseigenaren meer eenduidige informatie. Dankzij de nieuwe spelregels en werkwijze wordt de particuliere woningverbetering langzamerhand een begrip in de wijken. In 2005 worden nog eens 1400 woningen extra toegevoegd aan het project. Dit betekent dat eigenaren van in totaal 4200 woningen actief worden benaderd door het Servicepunt Woningverbetering. Bij de actieve aanpak worden eigenaren van deur tot deur benaderd en waar nodig wordt de eigenaar verplicht om achterstallig onderhoud uit te voeren. Behalve deze actieve aanpak is ook sprake van een passieve aanpak voor delen in de wijken Oost, Zuid en West. Hierbij gaat het om circa 2700 woningen die veelal een minder grote achterstand in onderhoud hebben. Eigenaren in de passieve aanpak die hun huis willen verbeteren, kunnen een lening afsluiten tegen hetzelfde lage rentepercentage als in de actieve aanpak, maar betalen de kostprijs voor hulp en advies. Deze eigenaren worden niet benaderd, maar kunnen zich aanmelden hiervoor. 1.2. Het jaar 2006 In vogelvlucht behandelen we in dit hoofdstuk enkele activiteiten die in 2006 de revue zijn gepasseerd. Voor het totaaloverzicht en de cijfers verwijzen wij u naar hoofdstuk 4. Woningverbetering De aanpak van de particuliere woningverbetering is in vier fasen opgeknipt: - Informeren huiseigenaren - Inspectie van de woningen en opstellen van - Bouwkundig Onderhoudsrapport (BOR) - Eigenaren aan zet (offerte en/of lening) - Aan het werk/eindcontrole In het verslagjaar 2006 is fors ingezet op de eerste fase van het project voor de 1400 extra aangewezen woningen, om de informatiefase te voltooien en in 2006 zijn veel BOR s gemaakt. Nadat de noodzakelijke werkzaamheden aan de woning door middel van een BOR in kaart zijn gebracht, moeten de eigenaren een aannemer zoeken of het karwei zelf aanpakken. Ook moeten zij besluiten een laagrentende lening aan te vragen of de werkzaamheden uit eigen zak te betalen. Het resultaat van de particuliere woningverbetering bij de eerder aangewezen 2800 woningen is al duidelijk te zien in de wijken. Op diverse locaties staan stellingen en knappen woningen zienderogen op. Duidelijk is dat eigenaren tijd nodig hebben om in actie te komen. Daar waar panden worden onderzocht op mogelijke funderingsproblemen, blijven de investeringen in het casco van deze woningen achter. Alle eigenaren (en huurders) worden regelmatig geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot de woningverbetering en het funderingsherstel, onder andere door het uitbrengen van Nieuwsbrieven. Funderingsherstel Hoewel de particuliere woningverbetering nu op stoom ligt, zijn we er nog niet. Het funderingsherstel blijkt een zaak van de lange adem. De hoop bestond dat enkele plannen in 2006 tot uitvoering zouden komen, maar dat is niet gelukt. De eigenaren schrikken terug van de hoge investeringen die met funderingsherstel zijn gemoeid. Om de betrokken eigenaren goed te informeren over funderingsherstel is op 16 juni 2006 een excursie gehouden naar Dordrecht, waar al herstel plaatsvindt. Achttien eigenaren en een aantal deskundigen, bestuursleden van bewonersverenigingen en ambte- 5
De Burgemeester Knappertlaan ziet er ter hoogte van de nummers 264 t/m 274 weer prima uit. De VvE heeft de woningverbetering gezamenlijk aangepakt.
naren hebben zich in Dordrecht uitgebreid laten voorlichten. Ook zijn enkele locaties bezocht waar gewerkt werd aan de fundering. Hoewel in Dordrecht andere oorzaken spelen met betrekking tot funderingsproblemen (veelal droogstand van de palen) is er ook sprake van overbelasting van de palen door negatieve kleef. In Schiedam hebben we vooral te maken met een gebrek aan draagkracht als gevolg van de negatieve kleef: inklinkende grondlagen kleven vast aan de palen waardoor deze mee de grond in worden getrokken. De excursie werd positief beoordeeld. Een verslag ervan is na te lezen op de website van de Gemeente Schiedam op de webpagina s van het project Particuliere Woningverbetering. Monitoring Voor duizend woningen geldt dat de zettingen van de funderingen worden gevolgd door periodieke metingen: de monitoring. Daaruit zal moeten blijken of een aanpak van de fundering noodzakelijk is. Helaas hebben we tot nu toe weinig conclusies kunnen trekken. De monitoring zal daarom langer worden voortgezet dan aanvankelijk de bedoeling was. Zwamproblematiek Ook de zwamproblematiek in West hield in 2006 de gemoederen bezig. De aanwezigheid van deze agressieve schimmel, die dwars door beton en wanden heen gaat, zorgde voor enige onrust in de wijk. Na een geslaagde multi-mediacampagne en een informatiebijeenkomst in wijkcentrum De Erker zijn we er in geslaagd alle eigenaren te bereiken. APK-veiligheidsinspectie in de woning In het kader van de particuliere woningverbetering krijgt een groot aantal huiseigenaren van de in 2005 nieuw aangewezen woningen een gratis keuring van de gas- en elektrische installatie. Tot pakweg tien jaar geleden viel de veiligheid van de installaties nog onder de energiebedrijven; sindsdien valt het onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Dat een controle van de installaties nodig is, blijkt uit de cijfers in hoofdstuk 4. 7
De zwambestrijding hield in 2006 de gemoederen in West bezig.
2. De organisatie De Gemeente Schiedam is in 2003 van start gegaan met het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Doel ervan is huiseigenaren in de oudere stadswijken te ondersteunen bij het verbeteren van hun woning. Met dit project wil de gemeente voorkomen dat de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in die wijken verslechtert. Aan het project werken verschillende partijen mee: 2.1. Backoffice Het project Particuliere Woningverbetering valt onder de gemeentelijke afdeling. Hier is ook het projectteam ondergebracht. Deze backoffice vervult het opdrachtgeverschap voor de specialisten die bij het project zijn betrokken en is verantwoordelijk voor onderzoek en beleid, subsidiëring, financiën, communicatie, participatie en het projectmanagement. De backoffice bestaat uit: Ruud van Workum, projectcoördinator a.i. (Het Kwartier stedelijke ontwikkeling) Frank Alberts, medewerker woningverbetering Gemeente Schiedam Yke Rippen, medewerker woningverbetering Gemeente Schiedam Marianne Ames (freelance communicatieadviseur/projectsecretaris) Dit projectteam werkt nauw samen met medewerkers van de afdeling, waar een aantal wettelijke taken liggen. Ook worden specialisten ingeschakeld voor de monitoring, het funderingsherstel en de zwambestrijding: : woninginspecteurs komen in actie bij de aanschrijving : constructeurs adviseren bij funderingsherstel : medewerkers beoordelen de leningaanvragen inhoudelijk Afdeling Financiën: voor afstemming van de waardebepalingen voor de onroerende zaakbelasting Afdeling Bestuurs- en Managementsondersteuning: voor klantenonderzoek De Stadswinkel: medewerkers geven algemene informatie Afdeling Vastgoed: voor metingen Ingenieursbureau Gemeentewerken Rotterdam: voor funderingsadviezen Wareco: voor funderingsonderzoek Adviesbureau voor Bouwconstructies Ing. C.J. Spierenburg: voor het opstellen van globale herstelplannen en voor de aan pak van funderingen Geomet b.v.: voor grondonderzoek ten behoeve van globale herstelplannen Fugro Inpark b.v. : voor monitoring van zettingen ten behoeve van funderingsaanpak Van Lierop: voor zwamsanering EnerCen: doet keuringen gas- en elektrische installatie Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn): voor alle bankzaken PWS Vastgoedontwikkeling Rotterdam (voorheen Sterner Groep): voor de zwambestrijding en het funderingsherstel in West Tresfa Consult b.v. (voorheen Woningbeheer): voor procesbegeleiding PWV en funderingsherstel in Oost, Zuid en West Perspectief Schiedam: voor schuldbemiddeling en/of budgetadvies 2.2. Frontoffice De huiseigenaren die meedoen aan de particuliere woningverbetering hebben voornamelijk te maken met de frontoffice: het Servicepunt Woningverbetering aan de Lange Nieuwstraat 227. De frontoffice wordt bemand door medewerkers van PWS Vastgoedontwikkeling Rotterdam (voorheen Sterner Groep) voor West en Tresfa Consult b.v. voor Oost en Zuid. Het contract met PWS liep in 2006 af. Dit betekent voor de particuliere woningverbetering dat de gemeente nu met één partij (Tresfa Consult b.v.) werkt. PWS Vastgoedontwikkeling Rotterdam blijft wel partner van de Gemeente Schiedam bij uitvoering van het project Funderingsherstel en de aanpak van de zwambestrijding. 2.3. Coördinatieoverleg Medewerkers van de frontoffice en backoffice bespreken periodiek de voortgang van het project in het coördinatieoverleg. Het overleg vindt eens in de zes weken plaats. Ook specialisten, die aan het project meewerken, doen in het coördinatieoverleg verslag van hun bevindingen. Het coördinatieoverleg draagt zorg voor de aansturing van het project binnen de vastgestelde kaders. 2.4. Werkgroep Particuliere Woningverbetering Daarnaast is er een werkgroep Particuliere Woningverbetering. Dit is het overlegorgaan van de Gemeente Schiedam, vertegenwoordigd door leden van de backoffice, met de bewonersverenigingen in Oost, Zuid en West. Partijen informeren elkaar over het project waardoor de bewonersverenigingen in staat zijn om gevraagd en ongevraagd advies te geven. Dankzij deze opzet voelt de gemeente goed 9
wat er leeft in de wijken en kan deze dus inspelen op behoeften en wensen van de inwoners. De bewonersverenigingen boekten door middel van de werkgroep PWV in 2006 enkele concrete successen. In een brief aan het college van B & W braken zij een lans voor een APK-veiligheidsinspectie van de woning voor alle huiseigenaren van de in 2005 nieuw aangewezen woningen voor de particuliere woningverbetering (zie bijlage A). Verder werd het college in mei 2006 gevraagd de waardebepaling ten behoeve van de aanslag OZB te herzien van de woningen waarvoor een globaal funderingsherstelplan is gemaakt en voor panden die in de monitoring zitten (zie bijlage B). Beide voorstellen zijn door het gemeentebestuur gehonoreerd. 2.5. Makelaars De gemeente streeft een goede samenwerking met de makelaars na. Twee keer per jaar is er overleg tussen de backoffice en makelaars die op de Schiedamse woningmarkt actief zijn. Bij verkoop van een huis is een verkoper verplicht informatie te verstrekken over eventuele (verborgen) gebreken aan het huis. Ook de kopende partij kan informatie bij de makelaar opvragen over het pand. De makelaars zijn dus gebaat bij een goede informatiestroom over de particuliere woningverbetering, het funderingsherstel en over de zwamaanpak. Tijdens het overleg worden zij geïnformeerd over de voortgang van deze projecten. 2.6. Bouwend Rijnmond In het kader van de particuliere woningverbetering is er contact met de afdeling Rijnmond van de vereniging voor bouw- en infrabedrijven. Tijdens dit reguliere overleg met Bouwend Rijnmond wordt de voortgang van het project geschetst. 10
3. Revolverend fonds: de pot raakt leeg De Gemeente Schiedam heeft ten behoeve van het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel een contract gesloten met de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse gemeenten (SVn). Hierdoor kunnen eigenaren in Schiedam met vijf procent korting op de marktrente lenen met een minimumrente van anderhalf procent. Dit project is voor de gemeente betaalbaar omdat er sprake is van een revolverend fonds. Er komt geld terug. Dit fonds werkt kort samengevat als volgt: In 2002 en 2003 heeft de Gemeente Schiedam 7,53 miljoen euro gestort in het fonds en ondergebracht bij de SVn. Over het saldo ontvangt de gemeente rente, variërend van twee tot drie procent. Het fonds neemt af zodra een huiseigenaar een lening ontvangt en neemt weer toe zodra de eigenaar zijn lening inclusief de rente aflost. Bij verkoop van een woning moet de eigenaar de lening in het geheel aflossen. De looptijd van de leningen bedraagt maximaal twintig jaar voor woningverbetering en 25 jaar voor funderingsherstel. Als een eigenaar niet in staat is de lening terug te betalen, gaat dit uiteindelijk ten koste van het fonds. De gemeente draagt dit financiële risico. Tot nu toe is niet één lening geklapt en het afbetalen van de leningen loopt tot op heden naar behoren. Er is veel animo voor de laagrentende lening. Alleen vorig jaar al zijn voor 175 eenheden aanvragen gedaan, waardoor er eind 2006 in totaal 530 leningen bij SVn uitstonden voor 8,1 miljoen euro. Op dat moment bedroeg het saldo op de SVn-rekening ruim 1,3 miljoen euro, waarvan 430.000 euro vrij besteedbaar. Het is duidelijk dat een negatief saldo dreigt, de pot raakt leeg. Voor 2007 is een tijdelijke bijstorting in het fonds van ongeveer 4,5 miljoen euro noodzakelijk zodat het project niet stagneert. In latere jaren kan dat bedrag weer aan het fonds worden onttrokken, nadat eigenaren hebben afbetaald. De gemeenteraad heeft inmiddels in de vergadering van 12 februari 2007 besloten 4,5 miljoen euro te storten in het fonds. Bij de behandeling van de voorjaarsnota voor 2008 zal een besluit over de verdere vulling van het fonds worden genomen. 11
Eigenares Wies Leenders knapt een bouwval op. Ik zie Schiedam upgraden.
4. De resultaten tot en met 2006 De aanpak Particuliere Woningverbetering geldt voor 4200 woningen in West, Oost en Zuid. Hieronder staan de cijfers van de resultaten tot nu toe. De toelichting hierop staat in hoofdstuk 4.2. 4.1. De cijfers tot en met 2006 Woningverbetering t/m 2004 t/m 2005 t/m 2006 Eerste fase: Informatiefase afgerond 2600 3174 3781 Tweede fase: BOR gereed en besproken 1900 2121 3456 Kanjerbrief verzonden 65 379 418 Kwaliteitscontrole BOR 74 74 94 Derde fase: Laagrentende leningen 91 355 530 Vierde fase: Uitvoering gestart zonder financiering 250 700 1113 Gereed en gecontroleerd -- 114 247 De aanschrijving t/m 2004 t/m 2005 t/m 2006 Voortraject aanschrijving gestart (bemiddeling) 28 90 148 Binnentreden met machtiging B & W voor BOR 2 11 15 Aanschrijving gestart 2 96 115 Uitvoering door Gemeente -- 24 29 Aantallen in woningen 13
De zwambestrijding t/m 2004 t/m 2005 t/m 2006 Onderzocht 18 38 182 Waarvan: - aantasting door zwam -- 31 86 - geen zwam -- 7 96 Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering -- 11 26 Te plegen nader onderzoek -- 100 14 Funderingsaanpak t/m 2004 t/m 2005 t/m 2006 Funderingsherstelplan in de maak 80 107 25 Herstelplan gereed -- 67 143 Monitoren fundering 930 945 1022 Uitgevoerd funderingsherstel 2 2 3 Sloop nieuwbouw gerealiseerd -- 41 41 Woningen te vervangen door nieuwbouw -- 8 8 Wonen boven winkels t/m 2004 t/m 2005 t/m 2006 Uitvoeringsplannen voor 15 74 85 Gereed -- 6 14 Subsidie verleend 24 39 50 Aanschrijvingen -- 8 panden 24 panden Aantallen in woningen 14
4.2. Toelichting op de cijfers tot en met 2006 Eerste fase De eigenaren van de 4200 aangewezen woningen krijgen eerst informatie over wat er te gebeuren staat. Zij krijgen een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst en daarna via de post regelmatig Nieuwsbrieven toegestuurd waarin de stand van zaken staat vermeld. In afwijking van de verwachtingen voor 2006 is de informatiefase niet geheel voltooid: er resten nog ongeveer vierhonderd woningen. Eén van de redenen is dat de informatiefase voor buurt 15 (Daltonstraat) nog niet heeft plaatsgevonden, omdat de discussie over de toekomst van de buurt langer duurt dan verwacht. Tweede fase Na de informatiefase volgt een inspectie van de woning, waarna deskundigen een Bouwkundig Onderhoudsrapport (BOR) opstellen en dit aan de eigenaar toelichten. Het aantal BOR s nam met ruim 1300 rapporten boven verwachting toe. Dit aantal is toe te schrijven aan de aanpak van de extra aangewezen 1400 woningen in 2005. Ook zijn in West vernieuwde BOR s overhandigd aan de eigenaren. Iedereen heeft nu een BOR met een groene kaft, die de oude (met fouten) vervangt. Geheel volgens verwachting heeft een beperkt aantal eigenaren in 2006 een zogenaamde kanjerbrief gekregen. Met deze brief complimenteert de Gemeente Schiedam de eigenaar met het goede onderhoud van de woning. In 2006 zijn maar 39 kanjerbrieven verstuurd. Dit komt omdat de gemeente op voorhand de betere panden zoveel mogelijk buiten de aanwijzing van de 1400 extra woningen heeft gehouden. Steekproefsgewijs zijn door gemeentelijke woninginspecteurs twintig BOR s in West gecontroleerd op kwaliteit en in orde bevonden. Derde fase De eigenaar komt in de derde fase aan zet. Die zoekt, daarbij geholpen door het Servicepunt, een aannemer voor de uitvoering van de werkzaamheden of besluit het karwei zelf te doen. Daarna doet de eigenaar een leningaanvraag of betaalt de uitvoering uit eigen zak. In 2006 zijn 175 leningen verstrekt voor de woningverbetering waarmee het totaal op 530 komt. Daaruit blijkt dat dit aantal achterblijft bij het aantal leningen dat in 2005 is verstrekt, toen maar liefst 264 leningaanvragen werden gehonoreerd. Het gemiddelde bedrag per lening steeg van 14.400 euro tot 15.300 euro. In 2006 is voor 3 miljoen euro aan leningen verstrekt. Het totaal bedrag aan leningen in de particuliere woningvoorraad komt daarmee op 8,1 miljoen euro en nog eens 0,5 miljoen euro aan subsidies. Dit betekent dat de bodem van het fonds in zicht komt. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) behandelt de leningaanvraag en doet ook de financiële toetsing, waardoor de privacy van de aanvragers is gewaarborgd. Niet iedere aanvraag voor een lening kan de SVn honoreren. In 2006 beoordeelde de bank de financiële draagkracht van de aanvrager in elf gevallen te laag en werd de lening afgewezen of ingetrokken. Daarnaast lukte het de gemeente in acht andere gevallen om - ondanks het negatieve advies van de bank - in overleg met de eigenaar een maatwerkoplossing te bieden. Dankzij bemiddeling van Perspectief Schiedam kon aan deze eigenaren toch een lening worden verstrekt. In totaal zijn tot nu toe 39 aanvragen afgewezen of ingetrokken; dit is 6,8 procent van alle leningaanvragen, een percentage dat als acceptabel wordt ervaren. Voor alle leningen geldt dat tot op heden netjes wordt afgelost en de betalingsachterstanden zeer beperkt zijn. Vierde fase De eigenaar gaat in de vierde fase aan het werk of geeft opdracht hiertoe. In totaal zijn 1113 eigenaren zonder laagrentende lening aan de slag gegaan. Het cijfer in 2005 was gebaseerd op een ruwe schatting. De cijfers over 2006 worden onderbouwd door een steekproef onder eigenaren in Oost, Zuid en West. Uit deze steekproef blijkt dat 31 procent van deze groep doe-het-zelvers gereed is met de werkzaamheden. En 51 procent is halverwege. Achttien procent van de doe-het-zelvers moet nog beginnen met de woningverbetering. De investeringen van de eigenaren zonder lening bedraagt tot nu toe 6 miljoen euro. De gemiddelde investering per woning is grofweg de helft van het bedrag dat een eigenaar met een lening investeert in zijn huis. De totale investering van alle eigenaren in de particuliere woningvoorraad komt nu (9,1 miljoen euro aan leningen plus 6 miljoen euro aan investeringen door eigenaren die geen financiering door SVn nemen) op 15,1 miljoen euro. De vierde fase wordt afgerond met een controle door het Servicepunt Woningverbetering. In 2006 is dit in 247 gevallen gebeurd. 15
De aanschrijving In het Bouwkundig Onderhoudsrapport staat aangegeven wat het direct noodzakelijk onderhoud is dat de eigenaar moet uitvoeren. Wanneer eigenaren niet met deze werkzaamheden aan de slag gaan, kan de Gemeente Schiedam eigenaren dwingen door middel van een aanschrijving. Vaak is het zo dat woninginspecteurs de eigenaren met zachte dwang alsnog over de streep trekken. Als er sprake is van een onveilige situatie, dan volgt een spoedaanschrijving. Als de eigenaar niet in beweging komt, geeft de gemeente de opdracht tot uitvoering van de werkzaamheden op kosten van de eigenaar. De methode van aanschrijving wordt alleen ingezet in gevallen waarin dit echt nodig is. In 2006 zijn de woninginspecteurs in 58 gevallen gestart met het voortraject voor de aanschrijving en uiteindelijk werd vijf keer tot uitvoering van gemeentewege overgegaan. De zwambestrijding Steeds duidelijker tekent de omvang van de zwamproblematiek in West zich af. Vanwege het besmettingsgevaar van deze agressieve schimmel, is de bestrijding ervan opgenomen in de aanpak van de particuliere woningverbetering. De gemeente betaalt de onderzoekskosten van een gespecialiseerd bedrijf en de begeleiding van de eigenaren. De herstelkosten komen voor rekening van de eigenaar, die hiervoor een laagrentende lening kan aanvragen. Het probleem openbaarde zich in de omgeving Van Ostadelaan en Paulus Potterstraat. Daar heeft in 2006 bij negen woningen zwamsanering plaatsgevonden. In 2006 is verder nader onderzoek in dit deel van West gedaan en werden nieuwe besmettingen aangetroffen. Om de stand van zaken aan de eigenaren toe te lichten, is najaar 2006 een mediacampagne met onder andere een informatiebijeenkomst in wijkcentrum De Erker gehouden. Deze bijeenkomst werd zeer goed bezocht. Positief aspect was ook dat veel eigenaren langskwamen met wie de gemeente tot dan toe geen contact kon krijgen.eind 2006 was er met vrijwel alle eigenaren contact. In totaal zijn 182 woningen onderzocht, waarvan 87 bleken aangetast door kelderzwam. Daarvan zijn 27 woningen al gesaneerd of is de uitvoering daarvan gestart. Het is nog niet nodig gebleken een eigenaar tot actie te dwingen door middel van een aanschrijving. Zachte dwang bleek in een enkel geval nodig. De resultaten van de aanpak worden op een plattegrond van de wijk bijgehouden en op de website van de gemeente gepubliceerd. Zo weten eigenaren precies wat de stand van zaken is. Funderingsherstel Van 182 woningen heeft nader onderzoek uitgewezen dat funderingsherstel noodzakelijk is om de panden voor de toekomst te kunnen behouden. In opdracht van de Gemeente Schiedam zijn voor deze locaties globale herstelplannen gemaakt en in de loop van 2006 ter beschikking gesteld aan de eigenaren. Voor particulieren is funderingsherstel een ingrijpende operatie. Tijdens de informatiebijeenkomsten liepen de emoties soms hoog op bij de eigenaren voor wie de hoge kosten van herstel een probleem vormen. Ook is veel gesproken over de bouwkundige grens die specialisten trekken bij panden waarvoor funderingsherstel noodzakelijk is. Deze discussie heeft in enkele gevallen geleid tot nader onderzoek waarna het herstelplan al dan niet is aangepast. Met het opstellen van een herstelplan wordt grote zorgvuldigheid betracht, juist omdat de gemeente beseft dat er hoge kosten mee zijn gemoeid. Voor de gemeente is dit aanleiding om de mogelijkheden te bekijken om de voorwaarden te verbeteren. Het uitgangspunt is om met alle eigenaren in gesprek te blijven. Om de betrokkenen goed te informeren is in 2006 een excursie gemaakt naar Dordrecht om funderingsherstel in uitvoering te bekijken. Er is in 2006 slechts één funderingsherstelplan tot uitvoering gekomen. Van ruim duizend woningen in Oost en West is nog niet duidelijk of de fundering stabiel is. Deze panden zitten in de monitoring, dat wil zeggen dat er tenminste drie jaar metingen plaatsvinden aan de woningen. Aan de hand van deze metingen wordt duidelijk of de woning ongelijkmatig zakt waardoor er funderingsherstel moet plaatsvinden. De laatste jaren vinden twee metingen per jaar plaats om zo over voldoende meetgegevens te beschikken. De meetresultaten geven tot nu toe onvoldoende duidelijkheid óf om woningen van de lijst te halen óf om woningen voor funderingsherstel in aanmerking te laten komen. Nog enkele jaren doorgaan met meten is daarom noodzakelijk. Omdat de eerste woningen al langere tijd worden gemeten, heeft de Gemeente Schiedam alle eigenaren eind 2006 opnieuw geïnformeerd over de monitoring van hun pand. De hele problematiek omtrent funderingsherstel dreigt ten onrechte een negatieve uitstraling te krijgen op de woningmarkt en de gemoederen in de wijken bezig te houden. In gemeentelijke Nieuwsbrieven zijn in 2006 de geruchten over bijvoorbeeld mogelijke sloop daarom getoetst aan de werkelijkheid. Duidelijk moet zijn dat alleen een eigenaar zelf een besluit kan nemen over het oplossen van funderingsproblemen van zijn pand. De gemeente kiest daarbij zoveel mogelijk voor een Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingherstel 2005 16
actieve openbaarheid van de feiten om de eigenaren goed op de hoogte te houden. De brancheorganisatie NVM Makelaars juicht deze werkwijze toe. Makelaars zijn in de eerste plaats afhankelijk van de verkopers, die soms bewust of onbewust niet compleet zijn in de verstrekking van gegevens. Daarom hebben de Schiedamse NVM-makelaars in een brief aan het college van B & W gepleit voor (nog) meer transparantie op vooral het gebied van funderingsherstel (zie bijlage C). Ten aanzien van het onderdeel sloop nieuwbouw in ontwikkeling zijn 41 woningen gesloopt en daarmee de funderingsproblemen opgeheven. Voor deze woningen is nieuwbouw terug gekomen. Stads Vastgoed ontwikkelt een nieuwbouwplan voor de locatie hoek Rembrandtlaan/Genestetstraat. Hiermee worden dan ook de funderingsproblemen voor deze acht woningen plus winkel opgeheven. APK-keuring gas- en elektrische installaties Onderdeel van de woningverbetering is de keuring van gas- en elektrische installaties van een groot aantal woningen in de oudere wijken. Eerst was deze keuring alleen gratis voor de 1400 nieuw aangewezen woningen in de actieve aanpak. De bewonersverenigingen Oost, Zuid en West hebben zich in 2006 ingezet voor een gratis keuring voor de woningen die in de actieve én passieve aanpak vallen. Eén van de eerste daden van het pas aangetreden college betrof het goedkeuren van dit initiatief. In 2006 heeft EnerCen 456 woningen geïnspecteerd. Het beeld dat hieruit naar voren komt, bevestigt het nut van de keuring. Slechts bij één woning werden geen gebreken geconstateerd. Bij vrijwel alle woningen valt wel wat op te merken aan de installaties. In zes woningen was sprake van lekkage van de gasleiding en in 27 gevallen vertoonde de gasleiding gebreken. In twintig woningen was de ventilatie bij gastoestellen onvoldoende, hetgeen mogelijk direct gevaar voor de bewoners kan opleveren. Dit betreft dus ernstige gebreken. Bij twintig woningen was de installatie ondeskundig aangelegd. Alle eigenaren krijgen een keuringsrapport waarin de bevindingen van EnerCen staan en de adviezen over de gas- en elektrische installaties. In gevallen waarbij een gevaarlijke situatie voor de bewoner van de woning ontstaat, gaat een woninginspecteur op pad. Op basis van zijn bevindingen stuurt de Gemeente Schiedam een waarschuwingsbrief naar de eigenaar. Hierin wordt de eigenaar gewezen op zijn verantwoordelijkheid om het probleem zo spoedig mogelijk op te lossen. In een drietal gevallen was de lekkage echter dermate ernstig dat de hoofdkraan van het gas op last van de gemeente onmiddellijk is afgesloten. Onder het toeziend oog van de inspecteurs van zijn de gebreken daarna verholpen. Monumenten Eigenaren van monumenten kunnen net als de eigenaren in de particuliere woningverbetering een laagrentende lening afsluiten. Een aantal eigenaren van monumenten is geïnteresseerd in deze mogelijkheid. Deze gesprekken hebben nog niet tot concrete resultaten geleid. Tot nu toe wordt door eigenaren van monumenten weinig gebruik gemaakt van de regeling. De evaluatie van de regeling, die vorig jaar werd aangekondigd, is nu gaande. Wonen boven Winkels In het jaar 2006 is het project Wonen boven Winkels gecontinueerd. Eigenaren kunnen een beroep doen op subsidiebijdragen voor renovatieplannen en/of voor verbouwingen van leegstaande etages tot een woning. Daarnaast kunnen zij beschikken over (kostenloze) haalbaarheidonderzoeken en adviezen. Een ongeveer gelijkblijvend aantal eigenaren heeft hiervan in 2006 gebruik gemaakt. Het aantal projectuitvoeringen voldoet niet aan de verwachtingen. Het is moeilijk om de eigenaren in beweging te krijgen. Mede doordat het besluit Beschermd Stadsgezicht in het centrum van toepassing is, verlangt dit meer inzet van eigenaren. Behalve een vaak noodzakelijke bouwvergunningsprocedure wordt er meer kwaliteit van een bouwplan geëist. Het aantal aanschrijvingen in 2006 ligt aanzienlijk hoger dan het jaar daarvoor. Dit komt doordat het de woninginspecteurs in minnelijk overleg niet lukte om de eigenaar aan te zetten tot het wegwerken van het achterstallig onderhoud aan zijn pand. Omdat de eigenaar niet in actie komt, wordt deze gedwongen tot een aanpak door middel van de aanschrijving. 17
Een inspecteur is bezig met de inspectie van de gas- en elektrische installatie. De keuring is gratis voor de woningen die in 2005 zijn aangewezen voor de particuliere woningverbetering.
5. Verwachtingen 2007 5.1. De toekomst van de Particuliere Woningverbetering Op veel plekken in de oude wijken komt de woningverbetering op gang. De afloop van het project is destijds gesteld op 2009. We gaan er van uit dat Schiedam haar opgave kan afmaken, maar er is meer tijd nodig. In 2007 krijgt ook de uitbreiding van de particuliere woningverbetering in het centrum en de wijken West, Oost en Zuid gestalte. Dit is een uitwerking van de motie Hamerslag (zie bijlage D) die in de gemeenteraadsvergadering van november 2006 met brede steun werd aangenomen. Er zijn verschillende scenario s ontwikkeld en de voorbereiding is in volle gang. Eind 2007 kan de zaak operationeel zijn. Uiteraard moet de raad hierover nog een beslissing nemen bij de behandeling van de begroting voor 2008. De woningverbetering en het funderingsherstel kunnen doorgaan tot en met 2014. Eerste fase De informatiefase is voor vrijwel alle eigenaren voltooid. Verwacht mag worden dat deze fase in 2007 wordt afgerond. In buurt 15 (Daltonstraat) speelt een toekomstdiscussie over de buurt met Woonplus die een groot aantal woningen bezit. Het is verstandig om pas met de particuliere woningverbetering te beginnen als er meer duidelijkheid is over de toekomst van de buurt. Hopelijk komt die er in 2007. Daarna zal onmiddellijk worden gestart met de informatiefase van eigenaren van de daarvoor aan te wijzen woningen. Een uitzondering geldt voor de flat aan de Dieselstraat waar de aanpak reeds is gestart. Tweede fase Dit deel van het proces is onder controle. De verwachting is dat nagenoeg alle BOR s in 2007 met de eigenaren zijn besproken. Als het in 2007 tot een uitbreiding van het project komt, zijn de eerste BOR s hiervan in 2008 gereed. Derde fase Omdat er veel BOR s zijn besproken, moeten de eigenaren in actie komen met de aanpak van het achterstallig onderhoud. Het merendeel zal de uitvoering financieren met een laagrentende lening. De Vereniging van Eigenaren van de Dieselstraat 2 tot en met 88 heeft in 2006 de knoop doorgehakt. Eind september werd een leningaanvraag van ruim 800.000 euro gedaan bij de SVn. Het is daarmee het eerste project dat tot uitvoering komt van de in 2005 aangewezen woningen. In 2007 zal het aantal leningaanvragen ongeveer gelijk zijn aan 2006. Ook worden de eerste leningaanvragen voor funderingsherstel verwacht. Vierde fase In 2007 zal met enige regelmaat controles plaatsvinden waardoor dit aantal een verdere stijging zal laten zien. Het voorgenomen tevredenheidsonderzoek onder de klanten (de huiseigenaren) kon in 2006 niet plaatsvinden. Vanwege een capaciteitsprobleem - er lopen teveel onderzoeken tegelijk schuift het tevredenheidsonderzoek op naar medio 2007. 5.2. Aanschrijving Alhoewel het project goed draait, blijft aanschrijving nadrukkelijk tot de aanpak behoren. Bij eindcontroles komen we ook eigenaren tegen die nog steeds niet zijn begonnen met het wegwerken van achterstallig onderhoud. Bij een steekproef bleek dat ongeveer een kwart van de eigenaren die geen lening nemen, nog niet met onderhoudswerkzaamheden is begonnen. Dit betekent dat het aantal gevallen waarin een aanschrijving plaatsvindt verder zal toenemen. Afhankelijk van het soort klacht en de ernst ervan wordt bekeken of het een aanschrijving met dwangsom wordt of uitvoering van gemeentewege (dit speelt bij onoverkomelijke situaties). 5.3. Zwambestrijding De omvang van de problematiek is nu bekend, verrassingen daargelaten. De zwambestrijding wordt ook in 2007 voortvarend aangepakt. Daarom zal de Gemeente Schiedam niet schromen het instrument van de aanschrijving in te zetten, om de voortgang van het project te waarborgen. In 2007 zal de zwamsanering, zoals die zich in 2006 manifesteerde, grotendeels worden afgerond. 5.4. Funderingsherstel Aangenomen wordt dat het funderingsherstel in 2007 van de grond komt. Om de eigenaren tegemoet te komen in de kosten, zal in 2007 een wijzigingsvoorstel worden gedaan voor de looptijd van de leningen. In plaats van 25 jaar kan een eigenaar dan een lening voor maximaal dertig jaar afsluiten, waardoor de maandelijkse kosten zakken. De verwachting is dat een aantal huiseigenaren in 2007 de knoop doorhakt. In het streven van de Gemeente Schiedam naar transparantie is het de bedoeling dat in 2007 een 19
resultatenkaart via de website te raadplegen is. Hierop staat aangegeven aan welke panden al funderingsherstel plaatsvindt en waar dat nog zou moeten gebeuren. Hopelijk geeft de monitoring in 2007 meer duidelijkheid over de fundering van een groot aantal panden, zodat eigenaren weten of er niets aan de hand is of dat het pand tot de incidenten wordt gerekend en herstel noodzakelijk is. Voor panden waarvoor funderingsherstel noodzakelijk is, zullen specialisten nieuwe herstelplannen opstellen. Panden waarvan duidelijk is dat er niets aan de hand is, zullen van de monitoringslijst worden gehaald. Eigenaren krijgen daarover bericht en kunnen aan de woningverbetering beginnen als dat aan de orde is. Naar onze inzichten nemen eigenaren van monitoringspanden vaak een afwachtende houding aan als het gaat om investeringen aan het casco. De verwachting is dat een groot aantal panden nog enkele jaren in de monitoring zullen blijven omdat de meetresultaten onvoldoende duidelijkheid bieden. 5.5. Monumenten Op basis van de evaluatie zal de regeling voor eigenaren van monumenten in 2007 worden aangescherpt. Medio 2007 worden nadere voorstellen aan het gemeentebestuur gedaan. 5.6. Wonen boven winkels Om de productie op te voeren is een aanpassing van het project Wonen boven Winkels wenselijk. Er zijn voorstellen in de maak waarbij het voor eigenaren aantrekkelijker moet worden om hun panden op te knappen. De wijziging van de aanpak moet in 2007 haar beslag krijgen. De aanpak zal worden verbreed en benadering van deur tot deur krijgen. Ook de aanpak van achterstallig onderhoud aan het casco gaat onderdeel uitmaken van de aanpak. Daarnaast zal de aanschrijving een plek krijgen in de aanpak. Hiermee worden de eigenaren alsnog wettelijk gedwongen om het onderhoud uit te voeren maar dan zonder subsidie. In 2008 zal de vernieuwde aanpak van start gaan. Ondertussen gaat het project wel gewoon door. 20
6. Regelingen op een rij m.i.v. januari 2007 Woningverbetering Zachte lening per woning/bedrijfsruimte Looptijd naar keuze Rentekorting bij zachte lening Subsidie woningverbetering per woning Bouwkundig Onderhoudsrapport Keuring gas/elektra max. 32.000 euro max. 20 jaar 5 procent korting, met minimumrente van 1,5 procent 4.500 euro voor eigenaar-bewoner bij investering boven 23.000 euro (alleen voor in 2002 aangewezen woningen) gratis bij actieve aanpak, 178,50 euro bij passieve aanpak gratis voor in 2005 aangewezen woningen Combinatie van woning- verbetering en funderingsherstel Zachte lening bij funderingsherstel per pand Zachte lening woningverbetering per woning Subsidie funderingsherstel per pand Globaal herstelplan Looptijd lening funderingsherstel naar keuze Zachte lening woningverbetering bij panden met funderingsherstel Subsidie woningverbetering per woning Rentekorting alle leningen max. 70.000 euro (was 50.000 euro) max. 32.000 euro 4.500 euro alleen voor eigenaarbewoner, vb bij 3 woningen p.pand dit bedrag delen door 3 gratis max. 30 jaar (was 25 jaar) max. 30 jaar (was 20 jaar) 4.500 euro voor eigenaar-bewoner bij investering boven 23.000 euro (alleen voor in 2002 aangewezen woningen) 5 procent korting, met minimumrente van 1,5 procent Funderingsherstel Zachte lening per pand Subsidie per pand Globaal herstelplan Looptijd naar keuze Rentekorting bij zachte lening max. 70.000 euro (was 50.000 euro) 4.500 euro alleen voor eigenaarbewoner, vb bij 3 woningen p.pand dit bedrag delen door 3 gratis max. 30 jaar (was 25 jaar) 5 procent korting, met minimumrente van 1,5 procent *Aan dit schema kunnen geen rechten worden ontleend 21
Van ruim duizend woningen in West en Oost is nog niet duidelijk of de fundering stabiel is of niet. Door middel van metingen, de monitoring, hoopt de gemeente meer duidelijkheid daarover te krijgen.
7. Adressen Huiseigenaren kunnen terecht bij: Overige adressen: Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat 227 3111 AJ Schiedam Openingstijden: van maandag t/m donderdag van 09.00-16.00 uur en verder op afspraak. Telefoon: 010-238 06 33 Fax: 010-238 06 39 E-mail: info@servicepuntwoningverbetering.nl De Stadswinkel Stadserf 1 3112 DZ Schiedam Telefoon: 010-246 56 71 E-mail: info@schiedam.nl Bewonersvereniging Schiedam Oost Boerhaavelaan 79 3112 LD Schiedam Telefoon: 010-245 01 69 E-mail: bvso@caiway.nl Website: www.schiedam.nl Zwamproblematiek: 010-286 13 33 Bewonersvereniging Schiedam West Jan van Avennesstraat 32 3117 PR Schiedam Telefoon: 010-426 64 42 E-mail: bvsw@hetnet.nl Bewonersvereniging Schiedam Zuid Leliestraat 10 3114 NK Schiedam Telefoon: 010-473 05 03 E-mail: bvsz@kabelfoon.nl Colofon Uitgave Tekst Eindredactie Fotografie Reacties aan Gemeente Schiedam Afdeling Marianne Ames Ruud van Workum Jan van der Ploeg Cover: Ed Karsseboom Pagina 8: Ton Romijn Afdeling Postbus 1501 3100 EA Schiedam e-mail: rg.v.workum@schiedam.nl Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. 23
8. Bijlagen Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingherstel 2004 24 Bijlage A
Bijlage B 25
26 Bijlage C
v Bijlage D 27
9. Kaart v 28 Aan deze kaart kunnen geen rechten worden ontleend.