De fiscale hoog / laag constructie met banksparen. Een hoog / laag constructie is interessant voor mensen die van fiscaal voordeel willen profiteren. Wanneer er eigen vermogen is kan dit vermogen rendement opleveren voor de aflossing van de hypotheek. De besparing die er wordt gerealiseerd door de inbreng van eigen middelen zorgt ervoor dat er in de toekomst minder hoeft te worden ingelegd voor de aflossing omdat er al direct een flink bedrag op de bankspaarrekening staat. Met andere woorden: de aflossingslasten wordt lager. Fiscaal gezien is het niet mogelijk om onbeperkt een bedrag op de bankspaarrekening in te leggen bij aanvang. Er zijn fiscale bandbreedte-eisen. Dat wil zeggen dat het geld dat er gedurende de looptijd jaarlijks wordt ingebracht binnen een bepaalde verhouding moet liggen. Het is niet mogelijk om een groot bedrag ineens in te leggen bij aanvang. Deze fiscale banbreedte is 1:10, maar geldverstrekkers staan veelal niet meer toe dan 1:7. Deze zin verdient toelichting. De verhouding betekent dat, wanneer er bijvoorbeeld voor wordt gekozen om een bedrag in te brengen van 14.000, er in ieder volgend jaar niet minder mag worden ingelegd dan een bedrag gelijk aan 14.000 / 7 = 2.000 per jaar. Ofwel 1/7 de deel. De hoogste inleg is hiermee niet hoger dan 7 keer de laagste inleg. Hieronder is een voorbeeld uitgewerkt waarin staat uitgewerkt wat het verschil is in maandlasten bij de volgende uitgangspunten: Eigen vermogen 50.000 Rente 5% Looptijd 30 jaar Fiscaal voordeel 42% WOZ-waarde woning 300.000 Volledige aflossing Variant I Hypotheek bij inbreng eigen vermogen voor verlaging hoofdsom: 250.000 Variant II Hypotheek bij investering in hoog / laag: 300.000 KvK te Den Haag 27323428 ABN AMRO Den Haag 48.96.55.920 WFT nr: 12019344 Kifid 300.013702 Pagina 1 van 7
Variant I De hypotheek is 250.000, omdat 50.000 wordt ingebracht ter verlaging van de hoofdsom van de hypotheek. Over de betaalde rente geldt fiscaal voordeel. Wel dient er rekening gehouden te worden met het eigenwoningforfait: Er moet berekend worden welke teruggave er is in deze situatie. Van de aftrekbare rente komt 42% terug. Dit is gehanteerde uitgangspunt. Betaalde rente 12.500 Terug te ontvangen (42% * 10.700) 4.494 Netto rentelasten 8.006 Netto rentelasten per maand 667 KvK te Den Haag 27323428 ABN AMRO Den Haag 48.96.55.920 WFT nr: 12019344 Kifid 300.013702 Pagina 2 van 7
Naast deze rente gelden ook de lasten voor de aflossing. Rente 5,00% Looptijd (in maanden) 360 (Eerste extra inleg indien gewenst) - Spaardoel 250.000,00 Maandelijkse inleg 306,61 Hoogste jaar-inleg gedeeld door laagste jaar-inleg (incl. eerste inleg) 1,00 Uit het bovenstaande overzicht blijkt dat de gelijkblijvende inleg afgerond 307 per maand bedraagt. De maandlasten voor rente en aflossing komen uit op: Rente 667 Aflossing 307 Totaal netto per maand 974 Deze lasten zijn gelijkblijvend. KvK te Den Haag 27323428 ABN AMRO Den Haag 48.96.55.920 WFT nr: 12019344 Kifid 300.013702 Pagina 3 van 7
Variant II De lasten van de rente en aflossing van de tweede variant zijn anders. Er dient maandelijks een hoog bedrag ingelegd te worden op de bankspaarrekening gedurende 4 jaar (in dit voorbeeld). Wanneer over een periode van 48 maanden, ofwel over een periode van 4 jaar, een bedrag van 50.000 kan worden ingebracht, dan betekent dit dat er een inleg kan worden gedaan van 1.041,67 per maand. Dit bedrag komt niet ten laste van het maandinkomen, maar ten laste van het reeds aanwezige vermogen. De vermogenspositie (het saldo van vermogen -/- schuld) blijft onveranderd. Het aanwezige eigen geld is alleen ander besteed. Een lage hypotheek is vaak een doel. Hierbij is het van belang om te bepalen wat nu precies het uiteindelijke doel is. Is het een zo laag mogelijke hoofdsom, of betreft het hebben van de omtrent de betaalbaarheid van de hypotheeklasten (rente en aflossing), of is het een combinatie hiervan? Hieronder kan worden gelezen wat het maandelijkse voordeel is in de te betalen lasten wanneer er gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden die er zijn betreffende de hoog / laag constructie. KvK te Den Haag 27323428 ABN AMRO Den Haag 48.96.55.920 WFT nr: 12019344 Kifid 300.013702 Pagina 4 van 7
Er moet berekend worden welke teruggave er is in deze situatie. Van de aftrekbare rente komt 42% terug. Dit is gehanteerde uitgangspunt. Betaalde rente 15.000 Terug te ontvangen (42% * 13.200) 5.544 Netto rentelasten 9.456 Netto rentelasten per maand 788 Naast deze rente gelden ook de lasten voor de aflossing. Hier staat aangegeven dat gedurende 48 maanden de maandinleg afgerond 1.042 bedraagt en dat de vervolginleg daarna 166 is. Ook blijkt dat de hoge inleg niet hoger is dan 7 keer de lage inleg en dat er dus wordt voldaan aan de bandbreedte-eisen. Dit is fiscaal dus toegestaan! KvK te Den Haag 27323428 ABN AMRO Den Haag 48.96.55.920 WFT nr: 12019344 Kifid 300.013702 Pagina 5 van 7
De maandlasten voor rente en aflossing komen uit op: Rente 788 Aflossing 166 Totaal netto per maand 954 Het structurele verschil is dus 20 Euro per maand. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de eerste 4 jaar er geen inleg van het maandinkomen meer nodig is bij alternatief II. Dit komt omdat de inleg dan afkomstig is uit het eigen vermogen dat afneemt vanwege de inbreng op de bankspaarrekening. Het feit dat de eerste jaren er een groot voordeel is in de maandlasten wordt veelal als een groot voordeel ervaren. Hieronder een totaaloverzicht van de verschillen bij de beide alternatieven. Bij beide uitgangspunten is de volledige hypotheek afgelost na 30 jaar. Omschrijving Variant I Variant II Verschil Netto rentelasten 667 788 + 121 Netto aflossing eerste 4 jaar 307 0 -/- 307 Netto aflossing na 4 jaar 307 166 -/- 141 Totale netto lasten eerste 4 jaar 974 788 -/- 186 Totale netto lasten na jaar 4 974 954 -/- 20 In totaal is de besparing door deze hoog / laag constructie bij variant II derhalve: Totale besparing bij variant II Totaaltelling Eerste 4 jaar ((4*12) * (974 788)) 8.928 Laatste 26 jaar ((26*12) * (974 954) 6.240 Totaal 15.168 Door het eigen geld anders in te zetten dan door de hoofdsom te verlagen wordt met hetzelfde uitgangspunt, namelijk volledige aflossing met spaarzekerheid. KvK te Den Haag 27323428 ABN AMRO Den Haag 48.96.55.920 WFT nr: 12019344 Kifid 300.013702 Pagina 6 van 7
Overige aspecten om rekening mee te houden: Dekking bij overlijden Omdat de lasten lager zijn van de hypotheek hoeft de dekking bij overlijden minder hoog te zijn. Verkoop woning Er is een hogere hypotheekschuld. Bij verkoop moet de hypotheek worden afgelost. Dat wil zegen dat de hoog / laag constructie met name geschikt is voor mensen die verwachten langere termijn in een woning te blijven wonen, waarbij er tevens de verwachting is dat er geen enorme waardedalingen plaatsvinden. Met andere woorden: er is geen groot verwacht verlies bij verkoop. De vraag die hierbij opkomt is of het sowieso verstandig is om een woning te verkopen bij een verwacht verlies. Renteverandering in de toekomst Wanneer de rente verandert in de toekomst heeft dit invloed op de maandlasten. Wanneer een spaarpot goed gevuld is en er een rentestijging is, dan zal er minder ingelegd hoeven te worden op deze spaarrekening. Het is bij een rentestijging prettig om veel geld op de bankspaarrekening te hebben. Immers: de aangroei van de netto rente is hoger bij een hogere rente. De rentestijging resulteert tevens in een groter belastingvoordeel. Het verschil wordt dan dus groter. Vermogensrendementsheffing Bij aanvang is er nog 4 jaar lang eigen vermogen. Dat betekent dat dit nog onderdeel is van de vermogensgrondslag. De vermogensvrijstelling is per persoon ca. 20.500. Pas over het meerdere is er vermogensrendementsheffing verschuldigd. Afhankelijk van het resterende vermogen is er mogelijk sprake van een gering bedrag aan verschuldigde belasting hierover. Omdat het geld snel in de bankspaarrekening terecht komt waarbij er geen sprake is van vermogensrendementsheffing is dit effect minimaal. Bijleenregeling De maximale of hogere eigenwoningschuld blijft behouden gedurende de looptijd. Het in de stenen geïnvesteerde geld resulteert in een lagere hypotheek waarover renteaftrek kan worden genoten. Toekomst Het is onzeker hoe e.e.a. in de toekomst zal verlopen. Wel is duidelijk geworden wat de toekomstplannen waren tijdens het Catshuisoverleg. Er is hierbij aangegeven dat lopende hypotheken en aflossingsvormen zouden worden / zijn gerespecteerd. Nu nog profiteren van deze mogelijk kan derhalve interessant zijn. KvK te Den Haag 27323428 ABN AMRO Den Haag 48.96.55.920 WFT nr: 12019344 Kifid 300.013702 Pagina 7 van 7