Instelling Hof van Cassatie Onderwerp Verkoop van onroerende goederen tegen een maandelijkse rente. Lijfrente. Uitdrukkelijk commissoir beding. Geen betaling. Ontbinding. Teruggaven Datum 8 februari 2010 Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. M&D Seminars 2010 M&D SEMINARS Eikelstraat 38 9840 De Pinte T 09 224 31 46 F 09 225 32 17 info@mdseminars.be www.mdseminars.be
8 FEBRUARI 2010 C.09.0416.F/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C.09.0416.F C. A., Mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen 1. L. N., 2. B. L. Mr. Pierre Van Ommeslaghe, advocaat bij het Hof van Cassatie. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest, op 18 februari 2009 gewezen door het hof van beroep te Brussel. De zaak is bij beschikking van 21 januari 2010 van de eerste voorzitter verwezen naar de derde kamer.
8 FEBRUARI 2010 C.09.0416.F/2 Raadsheer Sylviane Velu heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Jean-Marie Genicot heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiser voert volgend middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 1134, 1184, 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek; - algemeen rechtsbeginsel volgens hetwelk niemand van zijn rechten misbruik mag maken, dat met betrekking tot overeenkomsten met name is vastgelegd in artikel 1134, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek; - artikel 149 van de Grondwet. Aangevochten beslissingen Het arrest wijzigt het beroepen vonnis dat op 6 april 2006 is uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel en zegt voor recht dat de verkoop tegen lijfrente, die op 21 oktober 2004 was overeengekomen, van rechtswege is ontbonden, veroordeelt de eiser om aan de verweerders het appartement, de parkeerplaats en de kelders, waarop de ontbonden overeenkomst betrekking had, terug te geven, zegt voor recht dat alle verfraaiingen en verbeteringen aan het litigieuze goed aan de verweerders toekomen en heropent het debat om de partijen tegenspraak te laten voeren over het bedrag van de ontvangen rentetermijnen, om alle redenen die hier als uitdrukkelijk weergegeven worden beschouwd, en in het bijzonder om de volgende redenen : Voor het overige vormt de omstandigheid dat (de eiser) het verlijden van de authentieke koopakte geëist heeft terwijl M.G. haar appartement niet meer wenste te verkopen, geen afdoend bewijs dat zij van haar recht misbruik zou maken door de toepassing van het uitdrukkelijk ontbindend beding te vorderen. Uit de verschillende bepalingen van de overeenkomst blijkt dat de strikte naleving van de betaaltermijnen voor M.G. van essentieel belang was, wat (de eiser) met kennis van zaken aanvaard heeft. In de overeenkomst wordt klaar en duidelijk bedongen dat die ontbonden wordt bij nietbetaling van één enkele termijn en de partijen zijn dus overeengekomen dat de achterstallige betaling van één enkele termijn voldoende ernstig was om de ontbinding te verantwoorden. De rechter kan die beoordeling niet in twijfel trekken en evenmin uitstel van uitvoering toekennen. Onder voorbehoud van de toepassing van artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek, staat de schade die (de eiser) lijdt door de ontbinding van de overeenkomst niet buiten verhouding tot het voordeel dat de verkoopster hiermee beoogt.
8 FEBRUARI 2010 C.09.0416.F/3 M.G. verklaart dat zij haar leven vreedzaam wou beëindigen door zich ervan te verzekeren dat de rente strikt zou worden betaald op de overeengekomen vervaldata en die verklaring wordt bevestigd door de strikte bedingen van de overeenkomst. Aangezien er enkele maanden na de ondertekening van de overeenkomst een maandelijkse termijn niet werd betaald, had zij redenen om zich zorgen te maken en koos zij daarom voor de ontbinding van de overeenkomst teneinde alle problemen te vermijden. Aangezien (de eiser) zijn verplichtingen niet is nagekomen, heeft M.G. zich gehouden aan de procedure die beschreven staat in de overeenkomst en heeft zij de moeite gedaan om hem in haar ingebrekestelling van 5 oktober 2005 te herinneren aan de bewoordingen van het uitdrukkelijk ontbindend beding. Zij heeft vervolgens, zoals overeengekomen, 15 dagen gewacht alvorens een rechtsvordering in te stellen. De erfgenamen van M.G. kunnen zich dus beroepen op een uitdrukkelijk commissoir beding en de overeenkomst moet bijgevolg in het nadeel (van de eiser) worden ontbonden. De overeenkomst bepaalt het volgende met betrekking tot de schade : Wat betreft de forfaitair overeengekomen schadevergoeding, wordt overeengekomen dat in de twee hiervoor vermelde gevallen (uitdrukkelijk ontbindende bedingen of verkoop na onroerend beslag), het gedeelte van de contant betaalde prijs en alle reeds betaalde rentetermijnen definitief aan de verkoper-renteheffer toekomen. Alle verfraaiingen of verbeteringen die aan het goed worden aangebracht, komen eveneens, zonder korting of vergoeding, aan de verkoper-renteheffer toe. (De verweerders) vorderen bijgevolg de teruggave van het appartement met alle verfraaiingen en verbeteringen zonder vergoeding of korting, het behoud van het boeket van 25.000 euro en de ontvangen rentetermijnen. (De eiser) vraagt van zijn kant om het bedrag van het strafbeding dat werd vastgesteld overeenkomstig artikel 1231, 1, van het Burgerlijk Wetboek, krachtens hetwelk de rechter de straf die bestaat in het betalen van een bepaalde geldsom kan verminderen, wanneer die som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens wanprestatie te vergoeden te verminderen. De vordering tot teruggave wordt op zich niet betwist en die teruggave kan meteen worden bevolen. De conclusie (van de verweerders) biedt echter geen duidelijkheid over het bedrag van de ontvangen rentetermijnen die ze willen behouden (...). Alvorens uitspraak te doen over het bedrag van de schade, moeten (de verweerders) bijgevolg om meer duidelijkheid worden verzocht en moet de partijen gevraagd worden om uitleg te verschaffen over de datum waarop de ontbinding moet worden uitgesproken, met name rekening houdend met het overlijden van M.G.
8 FEBRUARI 2010 C.09.0416.F/4 Grieven Krachtens artikel 1134, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, verbiedt de uitvoering te goeder trouw van overeenkomsten een partij om misbruik te maken van de rechten die haar bij overeenkomst zijn toegekend. Wanneer zij ingestemd heeft met een uitdrukkelijk ontbindend beding, kan de verkoop door de schuldeiser van rechtswege ontbonden worden wanneer de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt, zoals bepaald in het ontbindend beding. Wanneer de schuldeiser de overeenkomst wil ontbinden en die ontbinding betwist wordt, moet de rechter nagaan of er geen misbruik wordt gemaakt van het recht tot ontbinding van de verkoop. Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bedachtzaam persoon. Dit is met name het geval wanneer een partij, enkel en alleen in haar eigen belang, gebruik maakt van een recht dat de overeenkomst haar verleent en hieruit een voordeel haalt dat niet in verhouding staat tot de daartegenover staande last van de andere partij. Om te bepalen of er rechtsmisbruik is, moet de rechter, bij de beoordeling van de belangen die in het geding zijn, rekening houden met alle omstandigheden van de zaak en moet hij inzonderheid nagaan of de veroorzaakte schade al dan niet in verhouding staat tot het voordeel dat de houder van dat recht beoogd of verkregen heeft. De rechter moet concreet, rekening houdend met alle omstandigheden van de zaak, nagaan of een van de partijen van haar recht misbruik heeft gemaakt. Het arrest beslist dat M. G. en, na haar, de verweerders geen misbruik hebben gemaakt van hun recht om de litigieuze verkoop te ontbinden, op grond dat klaar en duidelijk (is) bedongen dat (de overeenkomst) ontbonden wordt bij niet-betaling van één enkele termijn en de partijen zijn dus overeengekomen dat de achterstallige betaling van één enkele termijn voldoende ernstig was om de ontbinding te verantwoorden, dat de rechter die beoordeling niet in twijfel kan trekken en evenmin uitstel van uitvoering kan toekennen, dat de schade die (de eiser) lijdt door de ontbinding van de overeenkomst niet buiten verhouding staat tot het voordeel dat de verkoopster hiermee beoogt, dat M.G. verklaart dat zij haar leven vreedzaam wou beëindigen, dat aangezien er enkele maanden na de ondertekening van de overeenkomst een maandelijkse termijn niet werd betaald, zij redenen had om zich zorgen te maken en daarom koos voor de ontbinding van de overeenkomst teneinde alle problemen te vermijden en dat M.G. zich heeft gehouden aan de procedure die beschreven staat in de overeenkomst. Het arrest onderzoekt nergens in die overwegingen of M.G. en, na haar overlijden, de verweerders, uit de uitoefening van hun recht tot ontbinding, met name de ontbinding van de verkoop en het behoud van de contant betaalde prijs en van de door de verkoper ontvangen rentetermijnen, een voordeel hebben gehaald dat niet in verhouding staat tot de daartegenover staande last van de eiser en of zij bijgevolg hun recht hebben
8 FEBRUARI 2010 C.09.0416.F/5 uitgeoefend op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bedachtzaam persoon. De reden van het arrest volgens welke de schade die (de eiser) lijdt door de ontbinding van de overeenkomst niet buiten verhouding staat tot het voordeel dat de verkoopster hiermee beoogt, verantwoordt evenmin de beslissing volgens welke M.G. en, na haar overlijden, de verweerders, geen misbruik hebben gemaakt van hun recht om de ontbinding van de litigieuze verkoop te vorderen. Om te bepalen of een partij misbruik heeft gemaakt van haar recht, dit wil zeggen dit recht heeft uitgeoefend zonder van een redelijk en afdoend belang te doen blijken, moet de rechter immers, bij de beoordeling van de belangen die in het geding zijn, rekening houden met alle omstandigheden van de zaak. Het bestreden arrest, dat zich ertoe beperkt te beslissen dat de schade van de eiser niet buiten verhouding staat tot het door de verkoopster beoogde voordeel, beoordeelt de belangen die in het geding zijn niet op grond van alle omstandigheden van de zaak. Hoewel het arrest onderzoekt of M.G. en, na haar overlijden, de verweerders, er belang bij hadden om de toepassing van het ontbindend beding te eisen teneinde alle problemen te vermijden, onderzoekt het arrest het belang van de eiser niet en weegt het de belangen van de eiser en de verweerders niet tegen elkaar af, om te beslissen dat de verweerders geen misbruik maken van hun recht om de ontbinding van de overeenkomst te verkrijgen. Het stelt aldus niet vast dat wijlen M.G. en de verweerders niet de fout hebben gemaakt die de eiser hen verwijt. Het arrest is bijgevolg niet naar recht verantwoord en schendt artikel 1134, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, en de andere, in het middel bedoelde bepalingen van hetzelfde wetboek. Aangezien het Hof op grond van de redenen van het arrest geen toezicht kan uitoefenen op de feitelijke beoordeling, door de appelrechters, van de omstandigheden die de toepassing van het wettelijk begrip rechtsmisbruik al dan niet kunnen verantwoorden, is het arrest daarenboven niet regelmatig met redenen omkleed en schendt het derhalve artikel 149 van de Grondwet. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bedachtzaam persoon. Dit is inzonderheid het geval wanneer de veroorzaakte schade niet in verhouding staat tot het voordeel dat de houder van dat recht beoogd of verkregen heeft. Bij de beoordeling van de belangen die in het
8 FEBRUARI 2010 C.09.0416.F/6 geding zijn, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak. Het arrest stelt vast dat M.G., in wier rechten de verweerders zijn getreden, aan de eiser de blote eigendom van een appartement heeft verkocht tegen betaling van een bedrag van 25.000 euro en een maandelijkse rente van 625 euro gedurende een periode die beperkt is tot vijftien jaar, krachtens een akte dat voorzag in een commissoir beding in geval van niet-betaling van een rentetermijn en dat de renteheffer, in geval van toepassing van dat beding, het recht gaf om met name, als vergoeding, het contant betaalde gedeelte van de prijs en de ontvangen rentetermijnen voor zich te houden. Enerzijds beperkt het arrest zich ertoe aan te nemen dat de verweerders, zonder misbruik van recht, met toepassing van dat uitdrukkelijk commissoir beding de teruggave van het appartement kunnen eisen, en houdt het de uitspraak over de gestorte bedragen aan, onder voorbehoud van de toepassing, te hunnen aanzien, van artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek. Anderzijds wijst het arrest erop dat M.G. zich strikt heeft gehouden aan de bepalingen van de overeenkomst zonder het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomsten te miskennen, aangezien er geen enkele reden is om aan te nemen dat zij wist dat (de eiser) te Ukkel verbleef en niet op het adres dat in de akte wordt vermeld ( ), alwaar hij daarenboven keuze van woonplaats had gedaan, dat de eiser tijdig op de hoogte had moeten zijn gebracht van de nietbetaling van de rente in augustus 2005, gelet op het door hem overgelegde bankuittreksel van 8 augustus 2005, en dat de omstandigheid dat (de eiser) het verlijden van de authentieke koopakte geëist heeft terwijl M.G. haar appartement niet meer wenste te verkopen, geen afdoend bewijs uitmaakt dat zij van haar recht misbruik zou maken door de toepassing van het uitdrukkelijk ontbindende beding te vorderen. Daarna beslist het arrest dat, onder voorbehoud van de toepassing van artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek, de schade die (de eiser) lijdt door de ontbinding van de overeenkomst niet buiten verhouding staat tot het voordeel dat de verkoopster hiermee beoogt, en beklemtoont het wat dat betreft dat zij haar leven vreedzaam wou beëindigen door zich ervan te verzekeren dat de rente strikt zou worden betaald op de overeengekomen vervaldata en dat, aangezien er enkele maanden na de ondertekening van de overeenkomst een maandelijkse
8 FEBRUARI 2010 C.09.0416.F/7 termijn niet werd betaald, zij redenen had om zich zorgen te maken en daarom koos voor de ontbinding van de overeenkomst teneinde alle problemen te vermijden. Het arrest onderzoekt, op grond van die overwegingen en in het licht van alle omstandigheden van de zaak, of M.G. en, na haar overlijden, de verweerders, uit de uitoefening van hun recht om, met toepassing van het commissoir beding, de teruggave van het appartement te eisen, een voordeel hebben gehaald dat niet in verhouding stond tot de daartegenover staande last van de eiser, en verantwoordt zijn beslissing naar recht. Het middel kan niet worden aangenomen. Dictum Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiser in de kosten. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Paul Mathieu, de raadsheren Sylviane Velu, Martine Regout, Alain Simon en Mireille Delange, en in openbare terechtzitting van 8 februari 2010 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Paul Mathieu, in aanwezigheid van advocaat-generaal Jean-Marie Genicot, met bijstand van griffier Marie-Jeanne Massart. Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Geert Jocqué en overgeschreven met assistentie van griffier Philippe Van Geem. De griffier, De raadsheer,