Capital at Risk model Meten van projectrisico s Amsterdam, 14 oktober 2011
Risicomodel voor projectrisico s Overzicht Doeleinden risicomodel Inzicht verschaffen in het risico van een project; Rekening houden met verwachte en onverwachte verliezen; Kosten van risico s op projectniveau inzichtelijk maken; Kosten worden verwerkt in de cashflow analyse van het project. Onverwacht verlies Het onverwacht verlies is het bedrag dat de woningcorporatie in een extreem nadelig geval kwijt zal zijn aan een project. Kosten van risico 1. De verwachte kosten als gevolg van risico: de kostenpost onvoorzien, kan meegenomen worden in prijsstelling. 2. De kosten van het risico in extreme situaties: een bepaald percentage van het onverwachte verlies. Hiervoor zal een buffer moeten worden aangehouden. 3. Deze twee risico-gewogen aspecten hebben een direct gevolg op het rendement. 2
Verwacht en onverwacht verlies Verwacht verlies Verlies dat men onder normale omstandigheden verwacht te realiseren Verwacht verlies = kans op verlies x omvang verwacht verlies Onverwacht verlies Verlies dat bovenop het verwachte verlies verloren kan worden. Het totale of maximale verlies is gedefinieerd als een bovengrens die in b.v. 95% van de gevallen niet overschreden zal worden. Dit wordt ook wel aangeduid als Value at Risk. Onverwacht verlies = maximaal verlies verwacht verlies. Verwacht verlies Maximaal verlies in b.v. 95% van de gevallen Onverwachte verlies 3
Rekenvoorbeeld De woningcorporatie start een project. Er is een totale investering mee gemoeid van 10.000.000. Er is bijvoorbeeld één risicofactor die bepaalt of een verlies optreedt: afzetrisico. Kans dat afzetrisico tot een verlies leidt is 10% in een enig jaar. Wanneer een verlies optreedt door afzetrisico is het verlies 5% van de totale investering. In 95% van de gevallen (eens in de twintig jaar) is het totale verlies op een project van deze omvang door afzetrisico meer dan EUR 1.050.000. Voor onverwacht verlies wordt een eigen vermogen buffer aangehouden van 20%. Verwacht verlies Onverwacht verlies Eigen vermogen buffer = kans op verlies x impact = 10% x (0,05 x EUR 10.000.000) = EUR 50.000 = maximale verlies met 95% zekerheid verwacht verlies = EUR 1.050.000 EUR 50.000 = EUR 1.000.000 = 20% van onverwacht verlies = 0,20 x EUR 1.000.000 = EUR 200.000 4
Risicomodel Input voor model De type risico s Verwervingsrisico; Bouwkostenrisico; Afzetrisico;... Inschatting van kans op verlies Risico classificatie Bijbehorende kans Inschatting van impact bij verlies Type risico Impact in percentage van kostenpost N.v.t. 0% Laag 2% Middel 5% Verwervingsrisico Bouwkostenrisico Afzetrisico 15% (grondkosten) 25% (bouwkosten) 10% (investeringskosten) Hoog 10%............ Kosten van onverwacht risico: 20% 5
Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie 1: Bepaling van de kans op impact. Kans (op impact) 0,00% laag 1,00% middel 5,00% hoog 10,00% 2: Bepaling van de impact. Impact 0,0% zeer laag 1,0% laag 5,0% middel 10,0% hoog 20,0% extreem hoog 80,0% 3: Bepaling van de impact scores en investerings-/ opbrengstenpost. Impact Impact Impact Impact op investerings-/ dekkingspost Standaard project Standaardplus project Complex project Verwerving Grondkosten incl. resultaat GREX hoog hoog Afzetrisico TOTALE INVESTERINGSKOSTEN laag laag middel Financiering TOTALE INVESTERINGSKOSTEN zeer laag laag Fiscaal TOTALE INVESTERINGSKOSTEN zeer laag middel middel Subsidie Subsidies extreem hoog extreem hoog extreem hoog Planologie (omgevingsvergunningen) Grondkosten incl. resultaat GREX middel hoog extreem hoog Bezwaarprocedures/ vergunningen TOTALE INVESTERINGSKOSTEN zeer laag zeer laag laag Politiekrisico Grondkosten incl. resultaat GREX middel hoog extreem hoog Draagvlak stakeholders (excl. politiek) Grondkosten incl. resultaat GREX laag laag middel Samenwerkingsrisico TOTALE INVESTERINGSKOSTEN zeer laag laag laag Faillisementsrisico bouwpartner Bouwkosten middel middel middel 4: Bepaling van het significantie niveau. Significantie niveau 5: Bepaling van de gewenste solvabiliteit. 95,0% Gewenste solvabiliteit Percentage van de risicogewogen activa 20,0% 6 Footer
Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie 1. Invoer van de investeringskosten en dekking voor het totale project. Grondkosten 2.000.000 Resultaat GREX 0 Grondkosten incl. resultaat GREX 2.000.000 Bouwkosten 7.000.000 Bijkomende kosten 1.000.000 TOTALE INVESTERINGSKOSTEN 10.000.000 Subsidies 0 Verkoopopbrengsten 2.000.000 Huuropbrengsten 7000000 Bedrijfswaarde huurproject 0 OPBRENGSTEN 9.000.000 RESULTAAT (incl. resultaat GREX) (1.000.000) 2: Bepaling van de deelneming. 100% 7
Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie 1: Invoer beginjaar en eindjaar Naam Project Begin jaar 2011 Eind jaar 2015 2: Bepaling van de kans op impact project met behulp van risicoscores. Mogelijke scores Bijbehorende kans Interpretatie 0,0% laag 1,0% 1 op de 100 middel 5,0% 1 op de 20 hoog 10,0% 1 op de 10 Verwerving Afzetrisico Financiering Fiscaal Subsidie Planologie (omgevingsvergunningen) Bezwaarprocedures/ vergunningen Politiekrisico Draagvlak stakeholders (excl. politiek) Samenwerkingsrisico Faillisementsrisico bouwpartner Risicoscore hoog Toelichting score 8
Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie Samenvatting van project Project naam Type project Standaard project Totale investeringskosten 10.000.000 Opbrengst 9.000.000 Resultaat -1.000.000 Deelneming 100% Samenvatting projectspecifieke risico s Risico Kans op impact Impact Impact op Verwerving Grondkosten incl. resultaat GREX Afzetrisico hoog laag TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Financiering TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Fiscaal zeer laag TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Subsidie extreem hoog Subsidies Planologie (omgevingsvergunningen) middel Grondkosten incl. resultaat GREX Bezwaarprocedures/ vergunningen zeer laag TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Politiekrisico middel Grondkosten incl. resultaat GREX Draagvlak stakeholders (excl. politiek) laag Grondkosten incl. resultaat GREX Samenwerkingsrisico zeer laag TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Faillisementsrisico bouwpartner middel Bouwkosten Kwantificering risico Totaal op het project In euro's In % investering Verwacht verlies 50.000 0,50% Kapitaalsbuffer 208.376 2,08% Capital at Risk 258.376 2,58% Deelneming In euro's In % investering BW Verwacht verlies 50.000 0,50% Kapitaalsbuffer 208.376 2,08% Capital at Risk 258.376 2,58% 9
Thousands Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie Grondkosten incl. resultaat GREX Bouwkosten Bijkomende kosten Subsidies Verkoopopbrengsten Huuropbrengsten Bedrijfswaarde huurproject Verwacht verlies 10.000 35.000 5.000 0 0 0 0 Capital at Risk 51.675 180.863 25.838 0 0 0 0 200 180 160 140 120 100 80 Verwacht verlies Capital at Risk 60 40 20 0 Grondkosten incl. resultaat GREX Bouwkosten Bijkomende kosten Subsidies Verkoopopbrengsten Huuropbrengsten Bedrijfswaarde huurproject 10
Plan van aanpak 1. Risico s vaststellen 2. Kans op verlies bepalen 3. Impact per projectcategorie benoemen 4. Oplevering model Woningcorporatie stelt een lijst met project-risico s op. In workshop 1 worden de risico s geanalyseerd en wordt een selectie gemaakt van de belangrijkste risico s Per risico wordt vervolgens een eenduidige risicodefinitie opgesteld. In workshopverband (2) wordt de verdeling van de risicoclassificatie (bijvoorbeeld - laag-middel-hoog) en bijbehorende kans (%) bepaald. De impact per risico als percentage van een kostenpost wordt in workshop 3 bepaald. Tevens wordt bepaald of een verdeling naar projectcategorieën gewenst is. 2 voorbeeldprojecten van worden betrokken om de impact en categorieindeling te toetsen. Het conceptmodel wordt door de woningcorporatie getest. De testresultaten worden besproken en eventuele wijzigingen worden verwerkt in het definitieve model. Het model wordt opgeleverd samen met een gebruikershandleiding en technische documentatie. Mogelijke vervolgstappen: Berekening koppelen aan fasering van het project (planning). Vertalen van het projectmodel naar een portefeuillemodel. 11
Mogelijk projectteam vanuit Deloitte Bart Hoevers Partner bij Deloitte Real Estate Advisory Relevante kennisgebieden: Projectanalyses, risicomanagement bij projectontwikkeling Micha Reusen Manager bij Deloitte Real Estate Advisory Gespecialiseerd in risicomanagement bij projectontwikkeling Arjen Pasma Director bij Deloitte Financial Risk Management Investment manager, portfolio risico management Arjan de Ridder Senior Consultant bij Deloitte Financial Risk Management Risico manager en ervaren risico modelleur 12
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 140 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 169,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, Deloitte Global Services Limited, Deloitte Global Services Holdings Limited, the Deloitte Touche Tohmatsu Verein, any of their member firms, or any of the foregoing s affiliates (collectively the Deloitte Network ) are, by means of this publication, rendering accounting, business, financial, investment, legal, tax, or other professional advice or services. This publication is not a substitute for such professional advice or services, nor should it be used as a basis for any decision or action that may affect your finances or your business. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.