Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Eerste kwartaal '07
Voor de kantorenmarkt was 2006 een zeer succesvol jaar. De opname ten opzichte van voorgaande jaren kwam aanzienlijk hoger uit en het aanbod daalde licht. Hierdoor lijkt de langverwachte kentering op de ruime kantorenmarkt ingezet en volgt deze de economische groei. Nu het eerste kwartaal van 2007 voorbij is, kan de balans worden opgemaakt en blijkt dat ook 2007 een veelbelovend jaar wordt voor de kantorenmarkt in Nederland. De opname in het eerste kwartaal stijgt in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar met 49%, terwijl het aanbod opnieuw licht afneemt. Aanbod: opnieuw lichte daling eerste kwartaal Sinds begin 2006 is een lichte daling van het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte te zien in Nederland. Deze daling zet ook dit kwartaal door. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2007 komt het totaal aantal aangeboden vierkante meters uit op 4,8 miljoen. Dat is 3% minder dan het aanbod een kwartaal eerder en 9% minder dan het eerste kwartaal van 2006. Overigens is deze daling per regio verschillend, zo steeg het aanbod het afgelopen kwartaal juist in Apeldoorn, Breda, Eindhoven, Heerlen, Hengelo en Maastricht. Opname: groei in opname zet versterkt door De hoge opname van kantoorruimte in 2006 zorgde voor een ander beeld dan de laatste jaren te zien was. Zoals het er voorlopig naar uitziet, wordt dit beeld versterkt doorgezet in 2007. In het eerste kwartaal van 2007 werd 586.000 m 2 aan kantoorruimte opgenomen. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar betekent dit een stijging van 49%. Mochten de drie volgende kwartalen een vergelijkbaar beeld laten zien, dan betekent dat de jaarlijkse opname ruim boven de 2 miljoen vierkante meter uitkomt en dat is vergeleken met voorgaande jaren een hoog opnameniveau. De kantorenmarktratio (jaarlijkse opname als percentage van het aanbod) komt voor heel Nederland uit op 48%. Met een stijging van 16% ten opzichte van vorig jaar, wordt de markt dus aanzienlijk krapper. Dit blijkt ook uit onderstaande figuur, waar goed te zien is dat opname en aanbod dichter bij elkaar komen. De hoogste ratio s zijn terug te vinden in Tilburg en Den Bosch. In de regio s Nijmegen en Enschede is de kantorenmarktratio relatief laag. Opgemerkt dient te worden dat het opnamecijfer dat is gebruikt Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal 2003-2007 m 2 6.000 600.000 550.000 5.000 500.000 450.000 4.000 400.000 x 1.000 m 2 3.000 2.000 1.000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 * Opname 2007: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2007, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen. Opname Aanbod 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 kw1 2003 kw2 2003 kw3 2003 kw4 2003 kw1 2004 kw2 2004 kw3 2004 kw4 2004 kw1 2005 kw2 2005 kw3 2005 kw4 2005 kw1 2006 kw2 2006 kw3 2006 kw4 2006 kw1 2007 Zuid Noord Oost Randstad Ongeveer 86% van het aanbod wordt gevormd door bestaande kantoorpanden en 14% betreft kantoorpanden die nieuw op de markt zijn gekomen. Dat is vergelijkbaar met de verhouding die de laatste drie kwartalen te zien was. Naast het nieuwbouw dat reeds op de markt is gekomen, bestaat de harde planvoorraad uit circa 1,6 miljoen vierkante meter. Over het algemeen zijn nieuwe kantoorpanden in aanbod groter dan de bestaande kantoorpanden. Gemiddeld betreft de oppervlakte van een nieuwbouwpand 2.677 m 2, voor een bestaand pand is dat 1.902 m 2. Overigens zorgen de vier grote steden samen voor maar liefst 56% van alle aangeboden vierkante meters nieuwbouw in Nederland. In totaal werden er op 1 april 2.446 objecten aangeboden op de kantorenmarkt in de 23 onderzochte regio s. Ongeveer éénderde van dit aanbod betreft een pand met een metrage van 500 tot 1.000 m 2. In 8% van de gevallen gaat het om panden boven de 5.000 m 2. In het aanbod zijn 44 panden terug te vinden die groter zijn dan 10.000 m 2, waarvan er 37 in de Randstad zijn gesitueerd. voor het berekenen van de kantorenmarktratio een geëxtrapoleerd getal is en dat dit getal naar mate het jaar vordert, bijgesteld zal worden. In de eerste drie maanden van 2007 werden 384 transacties gesloten. Hiervan was 15% nieuwbouw. De gemiddelde transactiegrootte bedroeg 1.526 m 2 en kwam daarmee ruim 50 m 2 hoger uit dan in het eerste kwartaal van 2006. Het grootste opgenomen aaneengesloten metrage bedroeg een pand aan de Archimedeslaan in Utrecht. De provincie Utrecht heeft hier ruim 13.000 m 2 gehuurd. De huurprijs werd niet bekend gemaakt. In totaal vonden er vijf opnames plaats van boven de 10.000 m 2. In het verleden waren dergelijke metrages vooral in de hoofdstad terug te vinden, dit kwartaal laat enigszins een ander beeld zien. Twee van de vijf grootste transacties vonden plaats in Den Haag, de resterende drie transacties zijn verdeeld over de overige drie grote steden in Nederland.
Opname naar branche Tophuren en mediane transactieprijzen in per m 2 per jaar 100% 450 90% 400 80% 350 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Diversen Groothandel Detailhandel Zakelijke dienstverlening excl. Automatisering Bouw en industrie Banken/financiële instellingen Automatisering Onderwijs Overheid Gezondheids- en welzijnszorg 300 250 200 150 140 130 120 110 2003 2004 2005 2006 2007 Tophuur Mediane transactieprijs 0% geheel 2004 geheel 2005 geheel 2006 2007 kw1 Ideële en belangenorganisaties 100 2003 2004 2005 2006 2007 Zoals gebruikelijk vonden verhoudingsgewijs de meeste transacties plaats in Amsterdam. Dit kwartaal kwam het totaal aantal transacties uit op 84. In Rotterdam vonden er 47 transacties plaats. Met 40 transacties is Utrecht een goede derde. Huurprijs De hoogste huren worden, net als voorgaande kwartalen, betaald in Amsterdam. In de top 10 van hoogst betaalde huurprijzen komt negen maal Amsterdam voor en éénmaal Den Haag. De hoogste huur bedraagt 340,- per m 2 op de Boelelaan op de Zuidas en wordt De opgenomen vierkante meters kantoorruimte per branche laten dit kwartaal ten opzichte van de opname over heel 2006 een andere verdeling zien. Zo is het aandeel vierkante meters dat is opgenomen door ideële en belangenorganisaties verdubbeld en komt het dit kwartaal uit op 10%. De zakelijke dienstverlening blijft de meeste kantoorruimte opnemen, in totaal is deze branche goed voor 35%. De overheid is, na de zakelijke dienstverlening, de branche die zorgt voor de meeste opname. Kenmerkend voor deze branche zijn grote opnames, exemplarisch in dit kwartaal is de eerder genoemde opname door de provincie Utrecht. Gemiddeld bedraagt een transactie door een overheidsorgaan in het eerste kwartaal 4.449 m 2. Ter vergelijking: voor de zakelijke dienstverlening ligt dit getal op 1.324 m 2. In 38% van de gevallen wordt een opname gedaan door een non-profit organisatie. Conclusie en toekomst In navolging van een zeer succesvol kantorenjaar in 2006, geeft het eerste kwartaal van 2007 reden tot optimisme. Het aanbod Aanbod eerste kwartaal 2007 naar grootteklasse in m 2 naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2007 naar grootteklasse in m 2 naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2007 naar prijsklasse in naar aantallen objecten 2.000 tot 5.000 21% 5.000 tot 10.000 6% > 10.000 2% 50 tot 500 13% 2.000 tot 5.000 12% 5.000 tot 10.000 5% > 10.000 1% 250 tot 500 13% 160 tot 180 10% 180 tot 200 4% > 200 10% < 100 12% 100 tot 120 12% 1.000 tot 2.000 26% 500 tot 1.000 32% 1.000 tot 2.000 21% 500 tot 1000 48% 140 tot 160 17 % 120 tot 140 35% betaald door een internationaal reclamebureau. De gewogen gemiddelde huurprijs van alle transacties in het eerste kwartaal bedraagt 151,- per m 2, de ongewogen gemiddelde huurprijs ligt op 141,- per m 2, terwijl de mediane huurprijs op 135,- per m 2 ligt. Branches vertoont een lichte daling, de opname laat een flinke stijging zien, wat tot gevolg heeft dat de markt aanzienlijk krapper wordt. De verwachtingen voor de overige drie kwartalen van dit jaar sluiten aan bij het beeld dat uit het eerste kwartaal verkregen is en dat houdt in dat 2007 het succes van 2006 op de kantorenmarkt zal overtreffen. De groeiende werkgelegenheid en de economische groei, die op 3% uitkomt voor 2007, versterken dit positieve beeld. De referentietabellen, begripsomschrijvingen en definities treft u aan op de site: www.sprekendecijfers.nl Met medewerking van: Naber Immocom Bedrijfshuisvesting (Tilburg), RSP Makelaars (Den Bosch) en Van der Sande Bedrijfshuisvesting (Breda)
Weg met de verrommeling We moeten bouwen met meer durf Er wonen steeds meer mensen op het kleine stukje aarde dat Nederland heet. Dorpen dijen uit. Bij elke snelwegafrit ligt wel een bedrijventerrein. En er komen - vooral in de Randstad - nieuwe kantoorgebouwen bij, terwijl er ook veel leegstand is. Allemaal factoren die leiden tot verrommeling in Nederland. Wat doen we eraan? Elco Brinkman: We klagen vaak over de verrommeling in België. Maar bijna iedereen heeft daar een eigen woning en zorgt er goed voor. Er is veel variatie aan woningen, met veel groen eromheen. In Nederland moeten wij ook particuliere plannen een kans geven. Minder kantoren bouwen is niet de oplossing, vindt Jaap van Rhijn, algemeen directeur Boer Hartog Hooft Makelaars en voorzitter van Dynamis. We kunnen Nederland niet op slot doen. Bedrijven en organisaties hebben regelmatig een nieuw kantoor nodig. Maar we moeten wel beter nadenken over wat we bouwen en niet alleen maar bouwen omdat we kansen zien op de afzetmarkt. We moeten bouwplannen ontwikkelen met onze ziel en niet met de rekenmachine. De hoogte in Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland, ziet de verrommeling als uitvloeisel van het ruimtelijke ordeningsbeleid. De politiek geeft binnen ruimtelijk plannen mogelijkheden voor bijvoorbeeld lintbebouwing en nieuwe woonwijken. Dan is het logisch dat ontwikkelaars met hun bouwplannen die ruimte nemen. Dat kun je ze niet kwalijk nemen. We moeten de discussie op een ander niveau voeren. Wat ambitie betreft blijven we een plat landje. Bedrijven zitten liever naast elkaar dan boven elkaar. Maar dat geeft wel druk op de open ruimte. Daarom moeten we meer stedelijk bouwen, de hoogte of de diepte in. In veel landen om ons heen gebeurt dat. Daar zetten ze hoge kantoorgebouwen neer en investeren ze in grote pleinen en forse parken. Als wij onze ruimte ook zo gebruiken, zou er sprake zijn van veel minder verrommeling. Inpassen in landschap In Nederland hebben we weinig over voor de publieke ruimte, vindt Brinkman. Dat zie je ook in het Groene Hart in de Randstad. Dat willen we graag intact houden, maar elke gemeente knabbelt er telkens weer een stukje af voor woningbouw. Het zou beter zijn als we daar één water- en groengebied maken voor wonen, recreatie en waterberging. Dat is een betere oplossing dan incidenteel een stukje volbouwen. Henry Meijdam, voorzitter van de VROMraad, is het met hem eens. Bouwers in Nederland zijn te weinig bezig met hoe je de ruimte gebruikt. Zij zijn meer met de kwantiteit bezig, met vragen als hoeveel en waar, dan met de vraag hoe we het inpassen in het landschap. Hoe gaan we om met beschikbare ruimte? We moeten meer aandacht hebben voor kwaliteit van gebouwen. Levendige gebieden De laatste dertig jaar gebeurde dat te weinig, toen bouwden we erg monofunctioneel. We hielden ons alleen maar bezig met vierkante-meterprijzen, bouwvolumes en stedenbouwkundige uitgangspunten, zegt Van Rhijn. En we bouwden voor anonieme gebruikers. Dat moet allemaal anders. Van die monofunctionele gebieden moeten we weer levendige gebieden maken, met woningen en andere functies. Architecten moeten gebouwen ontwerpen waarin zij zelf graag zouden willen wonen. En de gebruiker met al zijn grillen en creativiteit - moet meer grip krijgen op het uiterlijk. Dan krijg je gebouwen met karakter. Aanpassen Die monofunctionele aanpak van toen leidt tot veel leegstand nu. Volgens Brinkman speelt daarbij mee dat kantoorfuncties ook nog eens onder druk staan door de automatisering. Je hoeft niet per se meer op kantoor te werken, zegt hij. Ook dat heeft ertoe geleid dat veel kantoren toe zijn aan herbestemming of afbraak. Het is niet: eens kantoor, altijd kantoor. Gelukkig zie je dat er steeds meer gebouwen worden gebouwd die je kunt aanpassen. Voorkomen is beter dan genezen. Van Rhijn denkt dat je leegstand kunt voorkomen door een ander type gebouw te bouwen. Met zoveel karakter en mogelijkheden dat het makkelijk weer opnieuw te gebruiken is. Kijk naar de grachtenpanden in Amsterdam. Al eeuwenoud, maar ze hebben alle functies gehad. Pand en plek hebben zoveel karakter dat partijen bereid zijn om in die panden te investeren om ze geschikt te maken voor een andere functie. Ik ben er ook voor dat we mooie
meer rendement. En een aantrekkelijk landschap heeft ook economische waarde. Maar dat vraagt wel dat de provinciale overheden hun rol als regisseur waarmaken. Wat kan en wat niet Henry Meijdam: Nederland is nog betrekkelijk leeg: 84 % wordt niet gebruikt voor ruimtelijke functies. Maar de beleving is anders. Omdat we de bebouwing geconcentreerd aanlegden, ontstaat het beeld dat het hele land is volgebouwd. gebouwen bouwen die lang dienst kunnen doen, gebouwen met uitstraling, zegt Brinkman. Maar iemand moet dat kunnen betalen. Lastig in een tijd waarin kantoorgebruikers de druk van kostenbesparing voelen. Andere functie Van Rhijn vindt dat we van afscheid moeten kunnen nemen van panden die niet meer worden verhuurd. In bepaalde gevallen is herontwikkeling mogelijk. Kan dat niet? Dan moeten we slopen en de locatie een andere functie geven, bijvoorbeeld woningbouw. Misschien moeten we overgaan tot een systeem van statiegeld op gebouwen. Een ontwikkelaar die een onverhuurbaar pand sloopt krijgt goedkope grond en bouwt daar een mooi kantoorgebouw. Ook de VROM-raad vindt dat we eerst moeten herstructureren, laat Meijdam weten. Ten opzichte van de behoefte aan nieuwe kantoren bouwen we teveel. En tegelijk is er te veel leegstand in de bestaande voorraad kantoren. Wij als VROM-raad zijn daarom voorstander van herstructurering en intensiever gebruik van bestaande terreinen. Dus eerst revitaliseren voordat je weer nieuwe terreinen gaat aanleggen. En als je dat doet, geef dan aandacht aan vormgeving en inpassing in het landschap. Provinciaal grondbedrijf Meijdam is van mening dat het schaalniveau waarop overheidsbeslissingen worden genomen heeft bijgedragen aan de verrommeling. Ontwikkeling van bedrijventerreinen zou niet op gemeentelijk niveau moeten plaatsvinden, zegt hij. Een bedrijfsterreintje in elke gemeente leidt tot versnippering, geringe concentratie, weinig investeringspotentie en concurrentie tussen gemeenten. Bovendien zorgen de vele afslagen van de snelweg voor stagnatie van verkeersstromen. Het zou beter zijn als er een provinciaal grondbedrijf komt waar gemeenten hun gronden inbrengen. Ze krijgen een opbrengst naar rato van het gerealiseerde aantal meters bedrijfsterrein in hun gemeente. Zo n systeem heeft veel voordelen. Het maakt een einde aan de concurrentie tussen gemeenten, maakt een betere prijs mogelijk en genereert een groter volume voor investeringen in de publieke ruimte. Met deze aanpak worden de gemeenten er niet slechter van, de totale opbrengst wordt namelijk een stuk hoger. Daardoor krijgen we een samenleving met een grotere economische kracht, want aantrekkelijke bedrijventerreinen hebben grote economische vitaliteit en Is het eigenlijk wel een taak van de overheid om dat soort zaken te regelen? Brinkman: In ons land zien we bouwen en ruimtelijke ordening vooral als collectieve besluitvorming. Iets waar de overheid over gaat. Maar de woning- en bedrijvenmarkten zijn individueel bepaald. Mensen willen wonen waar ze werken, of waar de familie woont. Ook comfortwensen van werknemers en bewoners tellen mee. De overheid moet geen beslissingen nemen die geen draagvlak hebben. Van Rhijn: In de afgelopen 25 jaren is gebleken dat de markt het niet alleen kan. De overheid moet duidelijk aangeven wat wel en niet kan. De laatste jaren van de vorige eeuw is er bijvoorbeeld te veel gebouwd. Toen ging het alleen om korte-termijnbelangen. Niemand vroeg zich af of het pand er over twintig jaar nog zou staan. Die afweging moet terug in het bouwproces. Kansen voor de regio De Randstad komt steeds voller te staan met kantoren. Doen bedrijven er misschien verstandig aan om hun kantoren meer naar het oosten of zuiden te vestigen? Nee, zegt Van Rhijn. De concentratie van bedrijvigheid in de Randstad is een economisch mechanisme. Het pluriforme aanbod in de Randstad trekt bedrijven aan. Ze willen daar zitten, ook al zijn de prijzen er hoger. Er is wel een belangrijke bedreiging voor de Randstad: het dichtslibben van het gebied. Daardoor heeft de regio zeker bij een krappe arbeidsmarkt zoals nu goede kansen. Maar dan moet zij wel duidelijk maken wat haar voordelen zijn, zoals een gunstig woonklimaat en gunstige prijzen. Ook Meijdam vindt niet dat bedrijven massaal uit de Randstad moeten wegtrekken. De economische kracht van de Randstad zit juist in de concentratie van activiteiten. Als we dat zouden loslaten, is dat internationaal gezien een verslechtering van onze concurrentiepositie. De Randstad wordt dan als economisch centrum minder herkenbaar. Jaap van Rhijn: Als het gaat om kwaliteit van kantoorgebouwen hoor ik liever een uitgesproken mening dan conclusies van een algemene discussie
Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200 3800 AE Amersfoort t +31 (0)33 465 94 34 f +31 (0)33 465 94 32 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl www.sprekendecijfers.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Sittard) Boelens Jorritsma Vechtstraat 31 Postbus 900 9700 AX Groningen t +31 (0)50 5 265 858 f +31 (0)50 5 276 853 info@boelensjorritsma.nl www.boelensjorritsma.nl (ook in Assen en Leeuwarden) Boer Hartog Hooft Buitenveldertselaan 5 Postbus 75168 1070 AD Amsterdam t +31 (0)20 5 405 555 f +31 (0)20 6 464 536 bhh@bhh.nl www.bhh.nl (ook in Almere en Hoofddorp) Bramer Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300 info@bramer.biz www.bramer.biz Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 656 823 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl Hol & Molenbeek Museumlaan 7 Postbus 19257 3501 DG Utrecht t +31 (0)30 2 568 811 f +31 (0)30 2 518 924 info@holenmolenbeek.nl www.holenmolenbeek.nl (ook in Amersfoort) Ooms Makelaars Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889 info@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht) Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer) Snelder Zijlstra Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 050 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem) Verschuuren & Schreppers Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu