Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht Arjan Veerman www.woonvriend.nl Voor meer woonplezier!
Wie is Arjan Veerman Na een lange carrière in de landbouw werd ik in 2007 eigenaar van een makelaarskantoor in Lelystad. Met onze groep makelaars hebben we veel ervaringen opgedaan in de snel veranderende markt. Deze ervaring willen we graag delen in de vorm van mijn E-boeken. Wij vinden het belangrijk dat je goed geïnformeerd bent voordat je van start gaat met de verkoop van je huis. Je weet dan beter hoe de markt werkt, wat er allemaal moet gebeuren, hoe dat moet en wat je er zelf aan kunt doen. Het helpt je ook in gesprekken met makelaars en je kunt beter bepalen welke makelaar het beste bij jou past. Door mijn E-boeken te lezen doe je een prima investering in een goede voorbereiding van de verkoop van je huis. Daardoor is de kans groot dat je het beter en sneller verkoopt! 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 2
Up-to-date Dit is versie 1.7 van Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht. Heb je dit boek doorgestuurd gekregen van iemand? Ga dan naar www.woonvriend.nl en vraag je eigen exemplaar aan. Je weet dan zeker dat je de meest recente versie hebt! Je ontvangt dan ook bericht van onze artikelen en tips over wonen en het verkopen en aankopen van een huis! Disclaimer Bij het samenstellen van dit E-boek is de grootste zorg besteed aan de juistheid van de opgenomen informatie. Arjan Veerman kan echter niet verantwoordelijk worden gehouden voor enige onjuist verstrekte informatie in dit E-boek. De inhoud van dit boek bevat slechts aanbevelingen en je beslist zelf wat bij jou past en wat je dus wel of niet met de informatie doet. Auteursrecht Dit E-boek is auteursrechtelijk beschermd materiaal. Alle rechten voorbehouden. Kopiëren, verveelvoudigen of verspreiden van dit materiaal is niet toegestaan en is tegen de wet. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of overgedragen worden in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of anderszins, zonder voorafgaande schriftelijke en specifieke toestemming van Arjan Veerman. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 3
Inhoudsopgave De overeenkomst 6 Het sluitstuk 6 Alleen schriftelijk 6 Er is niets voorlopigs aan de koopovereenkomst 7 Wettelijke bedenktijd 8 Ontbindende voorwaarden 9 Opschortende voorwaarden 10 Groninger akte 11 Opstellen van de overeenkomst 12 Omschrijving van de voorwaarden 13 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 4
Inhoudsopgave (vervolg) Het aflopen van de termijn van de voorwaarden 14 Ontbinding zonder beroep op ontbindende voorwaarden 15 Sleutelverklaring 16 De overdracht 18 Twee delen: transport en levering 18 Het transport bij de notaris 18 De levering 21 Het resultaat 22 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 5
De De overeenkomst overeenkomst Het sluitstuk De overeenkomst is het sluitstuk van de onderhandelingen. Hij moet in de eerste plaats duidelijk maken wat je precies met de andere partij bent overeengekomen. In de tweede plaats moet het helder zijn onder welke omstandigheden de overeenkomst eventueel nog kan worden ontbonden. Alleen schriftelijk De koop van een woning is alleen rechtsgeldig wanneer er een schriftelijke koopovereenkomst door koper en verkoper wordt ondertekend. Dit is uitdrukkelijk verplicht gesteld in het Burgerlijk Wetboek. Je zult je bij de rechter niet met succes kunnen beroepen op een mondelinge overeenkomst of een schriftelijke overeenkomst die nog niet door de andere partij is ondertekend. Bij de verkoop van een woning gelden dus geen mondelinge, maar alleen schriftelijke overeenkomsten. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 6
Er is niets voorlopigs aan de koopovereenkomst Zodra je de gebruikelijke schriftelijke overeenkomst tekent ben je er aan gebonden en ben je een verplichting aangegaan. Onder bepaalde omstandigheden en voorwaarden kan de overeenkomst nog worden ontbonden. Het woord overeenkomst geeft aan dat er vanaf het moment van ondertekening sprake is van een verbintenis, dus iets waaraan je gebonden bent! Als de genoemde omstandigheden en voorwaarden zich niet voordoen gaat de overeenkomst (dat heet van rechtswege) dus gewoon door! Het enige wat voorlopig is aan de koopovereenkomst is de vorm (het document). De overeenkomst zelf is vanaf het moment van ondertekenen al rechtsgeldig, het definitieve document (de transportakte) wordt later bij de notaris ondertekend. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 7
Wettelijke bedenktijd De koper mag binnen drie werkdagen de koopovereenkomst ontbinden zonder dat hij daarvoor een reden hoeft te geven. De wettelijk geregelde bedenktijd is een standaard voorwaarde ter bescherming van de koper. Dit werd van kracht in de tijd dat de woningmarkt een verkopersmarkt was en kopers soms gedwongen waren om onder te grote (tijds)druk te beslissen over hun aankoop. De wettelijke bedenktijd is dus een bijzondere regeling waarmee iedere koper gedurende drie werkdagen de overeenkomst kan ontbinden. Voor de vaststelling van de drie dagen geldt: er zitten minstens twee dagen in die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn en bovendien wordt de bedenktijd zo nodig verlengd om hem ook te laten eindigen op een dag die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 8
Ontbindende voorwaarden Onbindende voorwaarden beschrijven om welke redenen de rechtsgeldige koopovereenkomst nog kan worden ontbonden zonder dat dat vergaande gevolgen heeft. Dit kunnen voorwaarden zijn die de koper stelt. Gebruikelijk is de voorwaarde dat er voor de aankoop een financiering moet kunnen worden verkregen en dat die financiering aan bepaalde criteria moet voldoen. Een andere gebruikelijke voorwaarde is het voorbehoud dat een bouwkundige keuring mag leiden tot een bepaald maximaal bedrag aan herstel- en verbouwingskosten. Een minder plezierige voorwaarde is de verkoop van de eigen woning van de koper. Zoals in het boek Onderhandelingen aangegeven: probeer hiervoor een alternatief aan de koper te bieden. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 9
Opschortende voorwaarden Ontbindende voorwaarden worden het meest gebruikt. Een overeenkomst onder opschortende voorwaarden kan echter ook, ook al gebeurt het zelden. In dit geval wordt de overeenkomst niet van kracht op het moment van tekenen, maar pas op het moment dat aan de omschreven voorwaarde wordt voldaan. Hier zou je dus wel van een voorlopige overeenkomst kunnen spreken. Het is echter niet in het belang van een verkoper om opschortende voorwaarden te willen gebruiken. Als verkoper zou je het liefst helemaal geen voorwaarden willen opnemen waardoor de verkoop mogelijk toch niet doorgaat. In de meeste situaties is het echter onvermijdelijk. Als verkoper zul je niet met opschortende, maar met ontbindende voorwaarden willen werken. Mocht de andere partij iets anders voorstellen, laat je dan adviseren. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 10
Groninger akte In het geval van een zogenaamde Groninger akte wordt onder ontbindende voorwaarde geleverd.dat wil zeggen dat het eigendom bij de notaris alvast wordt overgedragen, maar dat er op dat moment nog niet wordt betaald, omdat er nog een voorwaarde moet worden vervuld. Als de voorwaarde (bijvoorbeeld financiering) niet wordt vervuld, dan wordt de koop teruggedraaid en wordt ook het eigendom via de notaris teruggeleverd aan de oorspronkelijke eigenaar. In een normale koop zal dit niet worden toegepast, maar het kan zinvol zijn bijvoorbeeld in verband met beperking van de overdrachtsbelasting wanneer een pand binnen 6 maanden (in 2011: binnen 12 maanden) wordt aangekocht en weer doorverkocht. In het geval van een dergelijke akte moeten er goede aanvullende afspraken worden gemaakt. Stel 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 11
je voor dat de koper al druk aan het verbouwen is geslagen en de levering moet worden teruggedraaid! Het opstellen van Groninger aktes, aktes met zaken als beperking van de overdrachtsbelasting en andere bijzonderheden zijn specialisten werk. Het is bijzonder aan te bevelen om je hierbij goed te laten adviseren en begeleiden door een fiscalist en/of de notaris! Opstellen van de overeenkomst Voor de opstelling van de overeenkomst zijn standaarddocumenten te verkrijgen, bijvoorbeeld bij de Vereniging Eigen Huis. Het is belangrijk dat je alles wat er in zo n overeenkomst staat goed begrijpt. Laat je daarover zo nodig goed adviseren en stel net zolang vragen totdat je inderdaad alles begrijpt. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 12
In een standaarddocument staan veel zaken correct geformuleerd, maar het is niet vanzelfsprekend dat alles er in staat op de manier waarop je het met de koper hebt afgesproken of op de manier waarop jullie het hebben bedoeld. Omschrijving van de voorwaarden In het opstellen van de overeenkomst neemt de omschrijving van de voorwaarden de belangrijkste plaats in. Dit verdient veel aandacht, omdat de voorwaarden een belangrijke rol in de onderhandelingen kunnen spelen. Bovendien spelen ze een hoodrol in de redenen waarom de koop eventueel toch niet door kan gaan. Zorg ervoor dat je hierop bent voorbereid en laat je bij twijfel adviseren: de omschrijving luistert nauw en je wilt niet dat de overeenkomst om de verkeerde of niet-bedoelde redenen toch nog ontbonden wordt! 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 13
Het aflopen van de termijn van de voorwaarden Wanneer geen van de ontbindende voorwaarden zich voordoet binnen de termijnen die er eventueel voor zijn gesteld, kan de koper zich niet meer beroepen op deze voorwaarden. Let op: als één van de voorwaarden zich wel voordoet, dan wordt de overeenkomst niet automatisch ontbonden. De koper moet zich tijdig en schriftelijk bij de verkoper op de voorwaarde beroepen om de overeenkomst ontbonden te krijgen. Als het beroep op de ontbindende voorwaarden onjuist gebeurt, dan is de koper in principe verplicht de overeenkomst na te komen. Doet hij dat vervolgens niet dan blijft hij in gebreke en wordt de volgende paragraaf van toepassing. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 14
Ontbinding zonder beroep op ontbindende voorwaarden Als de koper de overeenkomst niet wil nakomen of wil ontbinden zonder dat hij zich kan beroepen op een ontbindende voorwaarde, dan blijft hij in gebreke. Meestal staat in de koopovereenkomst dat hij in dat geval een vergoeding aan de verkoper is verschuldigd van 10% van de overeengekomen koopsom. Wanneer de verkoper kan aantonen dat hij meer schade heeft dan 10 %, dan kan hij ook die schade opeisen bij de koper. Om de vergoedingen te kunnen opeisen moet de verkoper de koper schriftelijk in gebreke stellen en nakoming van de overeenkomst eisen. Laat je bij de formulering van een dergelijke brief goed adviseren. Verstuur dit soort documenten altijd aangetekend en kies altijd voor het krijgen van een ontvangstbevestiging. Ook bij het vervolg van een dergelijke procedure is het aan te bevelen om juridische hulp in te schakelen. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 15
Sleutelverklaring Soms wil de koper al graag werkzaamheden in het huis (laten) verrichten, voordat de akte bij de notaris is getransporteerd. De levering vindt dan plaats voor het transport. Het is mogelijk dat de verkoper hier toestemming voor geeft en de sleutel ter beschikking stelt. De opleveringscontrole moet dan plaatsvinden voordat de sleutel ter beschikking wordt gesteld. Er kan dan later geen discussie ontstaan over de vraag of het huis in de juiste staat is opgeleverd. Ook voorkomt het misverstanden over schade mogelijk is veroorzaakt door de koper of door iemand die in zijn opdracht werkt. De koper moet ook zorgen dat het huis door hem verzekerd wordt vanaf de dag hij de sleutel heeft. Schilderen en behangen is geen probleem, maar 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 16
verbouwen wel. Want stel dat het transport toch niet door kan gaan en de keuken er net is uitgebroken? Er kunnen dus heel lastige en vervelende situaties ontstaan door de sleutel ter beschikking te stellen vóór de overdracht. Maak daarom ook in dit geval schriftelijke afspraken. De te maken afspraken worden dan vastgelegd in een zogenaamde sleutelverklaring. Behandel overeenkomsten nooit als standaarddocumenten! 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 17
De overdracht De overdracht Twee delen: transport en levering De overdracht bestaat uit twee delen: het passeren van de transportakte bij de notaris en de levering (de sleuteloverdracht). Dat er sprake is van twee onderdelen komt doordat het juridisch eigendom van het huis en het kunnen beschikken over het huis twee verschillende dingen zijn. Met het transport van de akte wordt de koper juridisch eigenaar van de woning. Met de levering, concreet is dat de sleuteloverdracht, krijgt de koper de beschikking over zijn nieuwe eigendom. De overdracht is dus pas volledig na het transport en de levering. Het transport bij de notaris Bij de notaris wordt het definitieve document, de transportakte, gepasseerd. De koopovereenkomst is de basis voor de transportakte. Voor het tekenen door de koper en verkoper controleert de notaris of zij beiden aan hun verplichtingen hebben voldaan. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 18
De koper moet de benodigde betalingen hebben gedaan en de verkoper moet zijn belofte nakomen het pand te leveren zonder lasten, beperkingen of bezwaringen die de koper en de verkoper niet zijn overeengekomen. De notaris controleert ter bescherming van de koper ook (nogmaals) in de registers of er geen belemmeringen zijn die er voor zorgen dat het transport niet mag doorgaan. Belangrijk voor de verkoper: Wat als de (totale) hypotheek van de verkoper niet kan worden afgelost met de opbrengst van de woning? In dat geval moet er met de bank tevoren overeengekomen zijn hoe er na de verkoop met de restschuld zal worden omgegaan. Als dit niet is geregeld zal de notaris het transport niet laten plaatsvinden, omdat de hypotheek op de woning (geheel) in stand blijft als 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 19
deze niet volledig kan worden afgelost! Dit is natuurlijk voor de koper niet acceptabel. Mocht er dus een kans zijn of een situatie ontstaan waarin de opbrengst onvoldoende zal zijn voor de aflossing van de hypotheek, dan is het van het grootste belang om tijdig in overleg met de bank tot een oplossing te komen. Een makelaar of een financieel adviseur kan je in dit vaak lastige proces behulpzaam zijn. Let op wat er gebeurt als het transport hierdoor niet door kan gaan of door andere fouten of verzuim van jouw kant. In dat geval wordt ook de 10 % schadevergoeding van toepassing, maar nu moet jij het betalen aan de koper! Zie nogmaals het boek De verkoopstrategie om dit soort problemen te voorkomen. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 20
De levering In de regel zul je kort voordat je gezamenlijk naar de notaris gaat samen met (de makelaar van) de koper je huis voor de laatste keer inspecteren (schouwen). Je bekijkt samen of de woning zich in de staat bevindt die is overeengekomen en die de koper volgens de overeenkomst mag verwachten en of de roerende zaken volgens de gemaakte afspraken zijn meegenomen of achtergebleven. Tevens worden de meterstanden samen opgenomen ten behoeve van de verrekeningen die zullen plaatsvinden. Doe dat ook inderdaad samen om later geen onnodige misverstanden en discussies te krijgen. Ook van de levering wordt een schriftelijk rapportje opgemaakt dat door beide partijen wordt ondertekend. 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 21
Het resultaat Ik hoop van harte dat het verkopen van je huis een plezierige reis is geweest en dat mijn boeken je daarbij behulpzaam zijn geweest. Het belangrijkste resultaat van de overdracht is dat je jouw woning op een goede manier hebt verkocht en achtergelaten. Daardoor kun je de volgende stap zetten in jouw wooncarrière. Gefeliciteerd, je hebt je huis verkocht! 2012 Arjan Veerman www.woonvriend.nl Hoe verkoop ik mijn huis met succes? De overeenkomst en overdracht 22