SCHATTINGSVERSLAG Werkcollege Waardebepaling 1 - Mevr. M. Paelinck SCHATTINGSVERSLAG PLOTERSGRACHT 24 9000 GENT door Margaux DESMET en Bianca DE ROY 201685234 en 201879545 Bachelor in het Vastgoed Makelaardij Academiejaar 2016 2017 Klasgroep 2 MAK A Pagina 1
Inhoudsopgave INLEIDING... 3 ALGEMENE INFORMATIE... 4 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN... 4 WATERTOETS... 4 ALGEMENE AFMETINGEN... 4 TYPE CONSTRUCTIE... 4 INDELING WONING EN BESCHRIJVING... 5 COMFORT EN AFWERKING... 6 TECHNISCHE VOORZIENINGEN... 6 STAAT VAN ONDERHOUD... 7 ANALYSE VAN DE MARKTGEGEVENS... 7 MARKTSEGMENT... 7 SITUERING... 8 MARKTONTWIKKELING... 9 FOTO S PAND... 10 TAXATIE... 14 SCHATTING OP BASIS VAN DE INTRINSIEKE WAARDE... 14 VERGELIJKINGSPUNTEN... 15 VERGELIJKINGSMETHODE... 18 ARGUMENTATIE INDEXERING EN VERGELIJKINGSMETHODE... 19 INDEXERING... 19 CONCLUSIE INDEXATIE... 19 BEREKENING MARKTWAARDE A.D.H.V. DE VERGELIJKINGSMETHODE... 20 VERZOENING... 20 CONCLUSIE... 21 VERKLARING... 22 BIJLAGEN... 23 GEWESTPLAN... 24 WATERTOETS... 24 KADASTRAAL PLAN... 24 PLANNEN... 25 TABEL GEMIDDELDE PRIJS WOONHUIZEN... 28 BRONNEN... 29 Pagina 2
INLEIDING Op datum van 25 oktober 2016 zijn wij, ondertekende Margaux Desmet en Bianca De Roy, handelend in hoedanigheid van makelaar overgegaan tot de taxatie van een vastgoedobject gelegen in de Plotersgracht 24 te 9000 Gent. Het schattingsverslag is in overeenkomst met de IVS-taxatiestandaarden. Identificatie van de taxateur Margaux DESMET (BIV: 201685234) Bianca DE ROY (BIV: 201879545) Erkend vastgoedmakelaars Identificatie van de aanvragers Identificatie gebruikers Vastgoedobject Niet toegankelijke ruimtes Doel van de taxatie Waardebegrip Dhr. en Mevr. PIETERS handelend in hoedanigheid van eigenaars Financiële instelling, KBC Herenhuis gelegen in de Plotersgracht 24 9000 GENT Op de dag van de plaatsbeschrijving was de slaapkamer op de eerste verdieping naast de badkamer, gesitueerd aan de straatkant, niet toegankelijk. Schattingsverslag naar aanleiding van een kredietaanvraag voor renovatiewerken. Peildatum Dinsdag 25 oktober 2016 Datum opmaak schattingsverslag De marktwaarde of venale waarde wordt in onderhavig schattingsverslag getaxeerd. De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2010) Woensdag 7 december 2016 Pagina 3
ALGEMENE INFORMATIE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Aard van het gebouw Herenhuis Type bebouwing Gesloten bebouwing Kadastrale gegevens Gent Afdeling 1, Sectie A, Perceel 0535/00B000 K.I. Niet gekend Bouwjaar / renovatiejaar Vierde kwart 18 e eeuw, gevel dateert van 1776 Stedenbouwkundige bestemming Verkaveling Verkooprechten Erfdienstbaarheden Het pand is gelegen in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde Neen, het perceel is niet verkaveld Niet van toepassing Niet van toepassing WATERTOETS Overstromingsgevoelig 1 Afgebakend overstromingsgebied Afgebakend oeverzone Niet overstromingsgevoelig Neen Neen ALGEMENE AFMETINGEN Gevelbreedte +/- 10,08m Perceel breedte +/- 10,08m Grondoppervlakte +/- 139m² Bebouwde oppervlakte +/- 80m² Bewoonbaar oppervlakte +/- 240 m² TYPE CONSTRUCTIE Gemetste gevelsteen uit 1787, fundering niet bekend, houten zadeldakconstuctie en raamwerk met dubbele beglazing (veluxraam), met twee dakkapelletjes. 1 Afdruk watertoets in bijlage Pagina 4
INDELING WONING EN BESCHRIJVING Kelderverdieping Droge kruipkelder van ongeveer 25m² met bepleisterde booggewelven. Er zijn geen installaties aanwezig. Gelijkvloers Diepe inkomhal, met granieten tegelvloer, die volledig uitreikt naar de achtergevel met op het einde een toegangsdeur tot de binnentuin. Eveneens bevindt de toegang tot het gastentoilet en de kelder zich in deze ruimte. Naast de inkomhal bevindt zich een grote vestiaire met sierschouw die toegang tot een traphal die leidt naar de eerste verdieping. Verder hebben we een grote woonkamer die uitgeeft op de Plotersgracht. Deze is uitgerust met granieten vloer en originele loodramen. Gas- en waterteller bevinden zich eveneens in deze ruimte. Tot slot hebben we nog een eetkamer met granieten vloer, aanpalend aan de binnentuin met toegangsdeur. De keuken kent een basisinrichting en is aan vernieuwing toe. Alle ruimtes zijn afgewerkt met houten plinten en allen beschikken ze over authentieke houten deuren. Eerste verdieping Op de gehele eerste verdieping is er de originele houten plankenvloer terug te vinden uitgezonderd in de badkamer. Deze verdieping telt 4 slaapkamers en badkamer die worden onderscheiden door valse wanden. Alle kamers zijn geschilderd en hebben centrale verwarming. Zolder Ruime zolder die zich uitstrekt over de gehele oppervlakte van het gebouw. Doch verdeeld in 2 aparte stukken. In het tweede gedeelte bevind zich een aparte kamer met daarin de verwarmingsketel. Deze is aan vernieuwing toe. De zolder biedt tal van extra mogelijkheden. De zolder is toegankelijk via een vaste trap. Tuin/binnenkoer Ruime binnenkoer met betonklinkers en beplanting. Beschikt over een overdekt gedeelte. De binnenkoer is Zuidoost georiënteerd. Pagina 5
COMFORT EN AFWERKING Er zijn geen extra faciliteiten aanwezig in de woning. De woning is niet afgewerkt met hoogwaardige materialen of naar de huidige comforteisen van vandaag. De woning beschikt ook niet over extra buitenfaciliteiten. De buitenafwerking is eerder verouderd. TECHNISCHE VOORZIENINGEN Verwarming Keuken Aantal slaapkamers 4 Badkamer(s) 1 Toiletten 2 Buitenschrijnwerk Elektriciteitskeuring EPC Kelder Garage Parkeerplaats Tuin Terras/koer Oriëntatie Elektriciteit Riolering Telefoon en internet TV distributie Aardgas Centrale verwarming Ja Enkel glas, houten raamkader Niet bekend 513kWh/m² Ja, kruipkelder Neen Neen Neen Ja Zuidoost Ja Ja Ja Ja Ja Pagina 6
STAAT VAN ONDERHOUD De woning is instapklaar doch verouderd. Er is nood aan een lichte renovatie van de woning om deze aan te passen aan de woonnoden- en comfort van vandaag. De gevelafwerking vertoont tekenen van verwaarlozing. Buitenschrijnwerk kan behouden worden doch te renoveren naar dubbele beglazing. Tegelvloeren op de benedenverdieping zijn allemaal goed onderhouden alsook het vloertapijt in de traphal. Op de eerste verdieping vindt men de originele plankenvloer terug met uitzondering van de badkamer die bedekt is met vinyl. Alle kamers kunnen een lichte opfrissing gebruiken. De keuken- en badkamerinrichting zijn net zoals de elektriciteit aan volledige vervanging toe omdat ze niet meer aan de hedendaagse normen voldoen. De binnenkoer heeft geen onderhoud nodig. De zolder is tot op heden niet ingericht. Het grote oppervlak biedt tal van mogelijkheden mits afwerking. ANALYSE VAN DE MARKTGEGEVENS MARKTSEGMENT Het vastgoedobject bevindt zich in de secundaire markt en kan geklasseerd worden als residentieel vastgoedtype meersgezinswoning. We typeren de woning tussen gewoon herenhuis en monumentaal herenhuis naar zijn herkenbaarheid en beschermde voorgevel. Alsook de ligging in de monumentale beschermde wijk het Patershol speelt hierin een rol. Het patershol staat gekend als beleggersbuurt. In deze buurt een huis kopen wordt dan ook vaak als investering gezien. Dergelijk koperspubliek is bereid hiervoor het nodige kapitaal te investeren. Desalniettemin kan het Patershol, en aldus ook deze woning, dienst doen als residentie. Het patershol is ruim gezien gelegen in centrum Gent. Dit gebied wordt omsloten door de ringweg R40, die er als een lus omheen ligt. Toch kent het Patershol een unieke, charmante en karaktervolle ligging, die we niet voor het gehele centrum Gent kunnen doortrekken. Het spreekt voor zich dat de parkeergelegenheid in deze buurt niet optimaal is. Doorgaand autoverkeer zou de charme van de wijk wegnemen. De hele omgeving rond het Patershol kent een beschermd statuut, die garandeert dat het charmante, authentieke karakter van het Patershol niet teniet kan gaan. Echter dit weerhoudt kopers niet om in deze buurt te investeren. Integendeel, de woningen in deze buurt zijn echt begeerd. Dit verklaart de hoge grondprijzen. Pagina 7
SITUERING Ligging Het vastgoedobject is gelegen in het Patershol, een pittoreske, gezellige buurt in de buurt van het Gravensteen. Het staat bekend om zijn stratenpatroon dat sinds de middeleeuwen onveranderd is gebleven. Er is geen parkeergelegenheid in de straat. Bereikbaarheid openbaar vervoer - Halte Langesteenstraat op 130 m - Halte gravesteen op 210 m - Station Gent Sint-Pieters op 4,5 Verbinding met snelwegen - R4 op 5,4 km: 12 min met de wagen - R40 op 2,8 km: 9 min met de wagen - N456 op 3,9 km: 8 min met de wagen - N9 op 3,1 km: 7 min met de wagen Winkels in nabije omgeving Op wandelafstand van talrijke winkelstraten in Gentcentrum zoals de Lange Munt, Veldstraat, Korenmarkt, Bedrijven en activiteiten - Basisschool De Oogappel: 1 km - Secundair onderwijs Freinetatheneum De Wingerd op 3,1 km - Hoger onderwijs HoGent op 8,6 km - UGent op 1km - Kinderdagverblijf Beregoed op 1,7 km - Sportarena Tolhuis op 750 m - AZ Sint-Lucas op 600 m Aanwezigheid van groen - Park Sluizeken op 350m - Baudelopark op 700m - Begijnhofpark op 900m - Rabotpark op 1km Pagina 8
MARKTONTWIKKELING Trends op de vastgoedmarkten kunnen afgelezen worden van signalen in de markt zoals de gemiddelde woonprijzen. Uit de volgende grafieken is af te lezen dat de prijzen in Gent sinds 2012 wat fluctueren maar zeker in stijgende lijn naar boven gaan. De grafieken richten zich specifiek op de gewone woonhuizenmarkt en die van villa s. We gaan ervan uit dat de marktwaarde van meergezinswoningen en herenhuizen tussen die van de gewone woningen en de villa s ligt. We verwachten dan ook dat deze trends hetzelfde zijn als ons vastgoedobject. In de derde grafiek zien we de gemiddelde bouwgrond prijs van de regio Gent. We kunnen concluderen dat deze gegevens niet van toepassing zijn voor ons vastgoedobject. Deze is gesitueerd in het Patershol en heeft hierdoor een fikse meerwaarde die niet weerspiegeld wordt in deze grafiek omdat deze enkel de gemiddelde bouwgrondprijs reflecteert. Uit de hoorcolleges kregen wij de info dat de grondprijs voor een woning in het Patershol 2300/m² is. Pagina 9
FOTO S PAND Voorgevel Plotersgracht Tuin met hobbyruimte Achtergevel Pagina 10
Keuken Salon Inkomhal Pagina 11
Badkamer Slaapkamer achteraan Slaapkamer straatkant Pagina 12
Kruipkelder Zolder Zolder met bijruimte waterketel Pagina 13
TAXATIE SCHATTING OP BASIS VAN DE INTRINSIEKE WAARDE NIEUWBOUWWAARDE Referentietype Gewoon herenhuis G.B. EP/m³ ABEX 100 57,50 ABEX-index 744 Deel gebouw Volume m³ Reductie Gereduceerd volume m³ EP/m³ ABEX 100 Huidige EP/m³ Nieuwbouwwaarde Kruipkelder 48m³ 0,20 9 57,50 427,28 3.845,52 Gelijkvloers 252m³ 1,00 252 57,50 427,28 107.674,56 Eerste 368m³ 0,95 349 57,50 427,28 149.120,72 verdieping Bewoonbare zolder 164m³ 0,70 115 57,50 427,28 49.137,20 VETUSTITEIT Ouderdom Restauratiejaar 1987 13% Gebruik Normaal 10% Onderhoud frequentie Nu en dan 27% Onderhoud kwaliteit Middelmatig 25% Gemiddelde vetustiteit 18,75% Totaal 309.778,00 HUIDIGE WAARDE Huidige waarde = Nieuwbouwwaarde - vetustiteit 251.694,63 GRONDWAARDE Prijs bouwgrond in Gent 2.300/m² Oppervlakte perceel 139m² Grondwaarde 319.700,00 Opmerking: Grondprijs /m² besproken en gegeven in de hoorcolleges door de lector. MARKTWAARDE Intrinsieke waarde 571.394,63 Percentage venaliteit 107% Marktwaarde 611.392,25 SAY: 615.000,00 Pagina 14
VERGELIJKINGSPUNTEN PLOTERSGRACHT 21 9000 GENT Bewoonbare oppervlakte 338m² Perceeloppervlakte 139m² Aantal slaapkamers 3 Aantal badkamers 2 Tuin/Terras Ja EPC 381 kwh/m² Verkoopprijs 600.000,00 Datum 2014 Karaktervol Lodewijk XVI herenhuis, gelegen in hartje Patershol, bestaande uit 3 slaapkamers, 2 badkamers, dressing, keuken met ontbijthoek, woonkamer, eetkamer, binnenkoer met vijver, bureel-/ontvangstruimte, ingerichte zolder. Verschillende authentieke elementen, zoals bv. sierschouwen met muurschilderingen geven deze prachtig gerenoveerde eigendom een unieke uitstraling. HOLSTRAAT 6 9000 GENT Bewoonbare oppervlakte 279m² Perceeloppervlakte 171m² Aantal slaapkamers 4 Aantal badkamers 1 Tuin/Terras Ja EPC 676 kwh/m² Verkoopprijs 500.000,00 Datum 2016 Eind 19e eeuwse rijwoning met authentieke elementen. Beschermd stadsgezicht, paalt aan voormalige Dominikanenkerk. Te renoveren. Inkom, trapzaal met originele houten trap, voor en achterplaats met plankenvloer, veranda, bijgebouw, ommuurde tuin, kelder. Eerste verdieping: voorplaats met plankenvloer, marmeren schouw en erkeruitbouw; kleine voorplaats; achterplaats (leefruimte) met plankenvloer, marmeren schouw, keukengedeelte en sanitaire cel. Tweede verdieping: twee voorplaatsen met plankenvloer, achterplaats met laddertrap naar zolderruimte. Verwarming op individuele gaskachels. Elementair comfort. Winkels, openbaar vervoer en scholen op wandelafstand. Pagina 15
ZEUGSTEEG 4 9000 GENT Bewoonbare oppervlakte 190m² Perceeloppervlakte 97m² Aantal slaapkamers 4 Aantal badkamers 1 Tuin/Terras Ja EPC 359 kwh/m² Verkoopprijs 340.000,00 Datum 2016 Aangename ruime woning. Volledig te renoveren. 4 slpk, zolder, kelder. Voorgevel ramen hout dubbel glas. Nieuw CV (gas). Zeer goede ligging in het historisch stadscentrum Patershol. Boven mooi zicht op het Gravensteen. Mogelijkheid tot huren garage. GEWAD 26 9000 GENT Bewoonbare oppervlakte 140m² Perceeloppervlakte 88m² Aantal slaapkamers 4 Aantal badkamers 1 Tuin/Terras Ja EPC 586 kwh/m² Verkoopprijs 380.000,00 Datum 2016 Charmant en zeer goedgelegen burgerhuis opgenomen op inventaris van Bouwkundig Erfgoed ID nr 19174. Indeling: Gelijkvloers: inkom, traphal, toilet, voor-en middenplaats, keuken met authentieke elementen, bijkeuken, koertje, kelder. Tussenverdiep: badkamer. Eerste verdiep: 2 ruime slaapkamers. Tweede verdiep: 2 ruime slaapkamers. Dakverdieping: twee kamers, dak geïsoleerd. Individuele verwarming op aardgas. Woning te renoveren. Pagina 16
PLOTERSGRACHT 12 9000 GENT Bewoonbare oppervlakte 300m² Perceeloppervlakte 250m² Aantal slaapkamers 4 Aantal badkamers 1 Tuin/Terras Ja EPC 513 kwh/m² Verkoopprijs 950.000,00 Datum 2016 Deze woning heeft een bijzonder authentieke uitstraling en werd eveneens gerenoveerd met gevoel voor stijl, oog voor detail en duurzaamheid. De woning beschikt over twee traphallen. Mooie inkomhal met zicht op glazen deuren die naar een groen omgeven buitenruimte met oude waterput leidt, centrale ruimte die dienst doet als entrée/bibliotheek en de twee blikvangers van elkaar scheidt: ruime voorplaats/salon en ruime eetzaal met sacrale schouwmantel. Vervolgens een gezellige, volledig geïnstalleerde keuken die naar de tuin leidt en toilet naast de traphal naar de waskamer. De eerste verdieping bestaat langs straatzijde over een zeer ruime slaapkamer met dressing, ruime gemoderniseerde badkamer, vervolgens een doorloop naar een tweede grote ruimte met mezzanine en schouw die momenteel gebruikt wordt al bureau/televisiekamer en tenslotte een handige waskamer. De vergelijkingsobjecten zijn tegenover het vastgoedobject gelegen te: Pagina 17
VERGELIJKINGSMETHODE VASTGOEDOBJECT Vergelijkingspunt 1 Vergelijkingspunt 2 Vergelijkingspunt 3 Vergelijkingspunt 4 Vergelijkingspunt 5 Straat & huisnummer Plotersgracht 24 Plotersgracht 21 Holstraat 6 Zeugsteeg 4 Gewad 26 Plotersgracht 12 Postcode & gemeente 9000 GENT 9000 GENT 9000 GENT 9000 GENT 9000 GENT 9000 GENT Verkoopprijs - 600.000 500.000 350.000 380.000 950.000 Jaar transactie 2016 2014 2016 Nog niet verkocht 2016 2015 Vkp na indexering - 633.450 500.000 350.000 380.000 954.750 Appreciatie grootte 30% 100% 115% 120% 75% 60% 160% Bewoonbaar opp. 240m² 338m² 279m² 190% 140m² 300m² Perceelopp. 139m² 139m² 171m² 97% 88m² 250m² Aantal verdiepingen 4 2 3 3 3 3 Aantal slaapkamers 4 4 4 4 4 4 Aantal badkamers 1 2 1 1 1 1 Aanwezigheid tuin Binnenkoer Binnenkoer Binnenkoer Kleine binnenkoer Binnenkoer Binnenkoer Ligging 30% 100% 100% 100% 105% 115% 100% Parkeergelegenheid Neen Identiek Identiek Ja Ja Identiek Charme karakter Karaktervolle ligging identiek Identiek Identiek Minder karaktervol Identiek Staat en leeftijd 20% 100% 135% 75% 50% 50% 130% Onderhoud Renovatiejaar 2000 Volledig gerenoveerd Te renoveren Volledig te renoveren Volledig te renoveren Volledig gerenoveerd Type woning Herenhuis Herenhuis Rijwoning/Herenhuis Rijwoning/Herenhuis Rijwoning/Herenhuis Herenhuis Bouwjaar Onbekend Onbekend 1850 Onbekend Onbekend Onbekend Comfort en kwaliteit 20% 100% 135% 70% 70% 75% 135% Beglazing Enkele beglazing Dubbele beglazing Enkele beglazing Dubbele beglazing Enkele beglazing Dubbele beglazing EPC 513kWh/m² 381kWh/m² 676kWh/m² 359kWh/m² 586kWh/m² Onbekend Onderhoud Nood aan opfrissing Perfecte staat Slecht Slecht Slecht Perfecte staat Afwerking Degelijke afwerking Perfecte afwerking Slecht Slecht Slecht Conforme woning Totale appreciatie 100% 118,5 95 78 77,5 131% Gecorrigeerde vkp 100% 516.262,- 526.315,- 448.718,- 490.323,- 658.778,- MARKTWAARDE 551.708 Pagina 18
ARGUMENTATIE INDEXERING EN VERGELIJKINGSMETHODE INDEXERING Aangezien we over weinig cijfers beschikken over de indexering van de vastgoedprijzen na 2014, specifiek voor de stad Gent hebben we verschillende methodes en artikels gebruikt om tot een resultaat te komen. Enerzijds gebruikten we de gemiddelde prijzen van gewone woonhuizen voor het Vlaams gewest. Daar kwamen we aan een indexatiecijfer van 0.5 procent voor 2015 naar 2016. Ons eerste vergelijkingspunt (Plotersgracht 21) werd verkocht eind 2014. Om de gecorrigeerde verkoopprijs van deze woning te weten namen we een gemiddelde van de woonhuisprijzen in 2014 en 2015 om zo aan een indexatiecijfer te komen van 1.03 procent. Anderzijds gebruikten we de gegevens ter beschikking op Stadim. Daar indexeerden we de te gebruiken cijfers voor 2014 en 2015 respectievelijk met 1 procent en 1.5 procent 2. Zo kwamen we aan een gelijke conclusie als volgens de eerste methode. Tot slot raadpleegden we het kadaster, die ons wel informatie kon geven over de evolutie van de vastgoedprijzen voor Gent en randgemeenten. Uit deze informatie konden we concluderen dat we een stijging kennen van 5,6 procent van 2014 tot op heden, en een stijging van gemiddeld 1 procent van 2015 tot op heden. Deze tabel werd ook opgenomen in de bijlagen. Echter kan men op de tabel de cijfers niet waarnemen (enkel digitaal af te lezen). Zodus: - 2014 ( 4 e kwartaal) naar 2016 (gemiddelde kwartaal 1 en 2 3 ): 253 327/239 885= 1.056-2015 (gemiddelde van de 4 kwartelen 4 ) naar 2016: 253 327/252 646= 1.0026 Ter controle raadpleegden we ook artikelen, uit betrouwbare vastgoedbronnen die de percentages voor de indexatie bevestigden. Zo vonden we onder andere in de Logic-immo een artikel waarin een stijging wordt verwacht van 1 procent in 2016 van de vastgoedprijzen. De grafieken die we raadpleegden zijn opgenomen als bijlagen. Ook bij de bronvermelding wordt vermeld waar we deze grafieken en gegevens vonden. CONCLUSIE INDEXATIE Wij schonken uiteindelijk het meeste belang aan de indexatiecijfers die we haalden van het kadaster, aangezien deze specifieker op Gent waren gericht, dan op de vastgoedprijzen voor het hele Vlaamse Gewest. Rekening houdend met de andere 2 methodes, en het artikel uit de logic immo verzoenden we ons met een indexatie van 5 procent van 2014 naar 2016, en 0.5 procent van 2015 naar 2016. 2 Deze percentages haalden we uit de cursus en powerpoint van het vak Waardebepaling. 3 Gegevens over het 3 e en 4 e kwartaal van 2016 zijn nog niet gekend 4 We kennen de exacte verkoopdatum van Plotersgracht 12 niet Pagina 19
BEREKENING MARKTWAARDE A.D.H.V. DE VERGELIJKINGSMETHODE Vooreerst dienen we te vermelden dat het vergelijkingspand in de Holstraat nog niet verkocht is. Echter vonden we een manier om dit pand in rekening te brengen. Na telefonisch contact met het notariskantoor konden wij concluderen dat op de tweede zitdag een verkoopprijs zal worden bereikt die tussen de 480 000 en 520 000 euro zal liggen, afhankelijk van de aanwezigen op de openbare verkoop. Op de eerste zitdag werd een bod bereik van 412 200 euro, na een instelprijs van 315 000 euro. Wij zullen ons baseren op een verkoopprijs van 500 000 euro om dit pand in rekening te kunnen brengen van onze vergelijkende methode. De tweede zitdag valt op 15 december 2016. De schatting van het pand is niet zo evident, aangezien de ligging de grootste troef en waarde heeft in onze berekening. Vandaar dat we 5 vergelijkingspunten hebben gevonden, die hoofdzakelijk qua ligging, soms zelfs volledig identiek zijn. Dit gezegd hebbende vormden de panden in de Plotersgracht de perfecte vergelijking voor ons pand, dat ook gelegen is in de Plotersgracht. Daarom brachten we deze panden elk voor 30 procent in rekening van onze schatting. Verder telden we het pand gelegen in de Holstraat mee voor 20 procent, aangezien de ligging van dit pand quasi volledig identiek is. De laatste 2 panden die gelegen zijn in de Zeugsteeg en Gewad telden we mee voor elk 10 procent in onze berekening. Uiteindelijk komen we uit op een marktwaarde van 551.708,- voor het vastgoedobject, gelegen in de Plotersgracht 24. VERZOENING Uitkomst Verhouding Schatting op basis van de intrinsieke waarde 615.000,- 60% Methode van de vergelijkingspunten 551.708,- 40% Marktwaarde SAY: 590.000,- Pagina 20
CONCLUSIE Na de berekening van de intrinsieke waarde, zowel als de berekening aan de hand van de vergelijkende methode kunnen we de marktwaarde van het pand gelegen in Plotersgracht 24, schatten op 590 000,- euro. Dit is een middenweg tussen de intrinsieke waarde en de marktwaarde die we uitkwamen na de berekeningen aan de hand van de vergelijkende methode. Echter, lieten we de berekening van de intrinsieke waarde iets meer doorwegen in ons finaal bedrag. Dit komt neer op een verhouding van ongeveer 60/40. We hebben hier bewust voor gekozen, aangezien we ons op slechts 5 vergelijkingspunten konden baseren. Onze vergelijkingspunten zijn wel relatief zeer goed vergelijkbaar met het te schatten pand, maar 5 transacties is toch redelijk beperkt. Reden hiervoor is dat het Patershol, zoals eerder vermeld, een beleggersbuurt is. Hierdoor beschikken we niet over de informatie van transacties die niet geregistreerd zijn, en moeten we ons baseren op het beperkt aantal transacties die wel geregistreerd zijn. Geschatte waarde 590.000,- X Margaux DESMET Erkend schatter-expert X Bianca DE ROY Erkend schatter-expert Pagina 21
VERKLARING De schatter-expert verklaart de hierboven vermelde eigendom persoonlijk te hebben bezocht en beoordeeld. Alle opgaven met oppervlaktes, afstanden, volumes en afmetingen zijn informatief en indicatief en kunnen geenszins als bindend worden beschouwd. Op geen enkele wijze is er een uitvoerig onderzoek gebeurd naar materialen, funderingen, bodemonderzoek. Alle opgaven en vermeldingen van materialen zijn indicatief en illustratief en mogen geenszins als bindend worden beschouwd. De schatter-expert heeft geen expliciete opzoekingen verricht m.b.t. stedenbouwkundige vergunningen en stedenbouwkundige overtredingen, tenzij anders vermeld. De bevindingen in dit schattingsverslag zijn op basis van de verstrekte informatie door de aanvragers, of hetgeen op een redelijke wijze kan worden verkregen of verondersteld. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen. In dit schattingsverslag is er geen rekening gehouden van eventuele roerende goederen, tenzij degene die onroerend zijn door bestemming. Er geen zijn meubelen of decoratieve elementen verplaatst. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...) Aldus opgesteld op 7 december 2016 te Gent. Ik zweer dat ik in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk mijn opdracht heb vervuld. Margaux DESMET Erkend schatter-expert Bianca DE ROY Erkend schatter-expert Pagina 22
BIJLAGEN Pagina 23
GEWESTPLAN WATERTOETS KADASTRAAL PLAN Pagina 24
PLANNEN BENEDENVERDIEPING Pagina 25
EERSTE VERDIEPING Pagina 26
ZOLDER EN KELDER Pagina 27
TABEL GEMIDDELDE PRIJS WOONHUIZEN Pagina 28
BRONNEN http://www.notarim.be/ http://www.immovlan.be/ http://www.google.be/maps http://www.statbel.fgov.be/ http://www.geopunt.be/ http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/ http://www.logic-immo.be/nl/immo-nieuws/vastgoedprijzen-stijgen-met-3-procent-tegeneind-2017-27303.html Paelinck, M. (2016-2017). Syllabus: Waardebepaling 1 Foto s van het pand genomen van de officiële advertentie op www.defooz.be. Door technische problemen beschikten wij niet meer over onze zelfgenomen foto s van het pand op de dag van de plaatsbeschrijving. Dit is gemeld aan de lector Paelinck. M. Pagina 29