INTERN HUURREGLEMENT Gelet op Afdeling IV De standaardvoorrangs- en toewijzingsregels en artikel 74 van het besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode zoals goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 12 oktober 2007 en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 7 december 2007 -hierna sociaal huurbesluit genoemdheeft de raad van bestuur van c.v. De Ideale Woning hiernavolgend intern huurrgelement goedgekeurd met toepassing vanaf 1 januari 2008 Het directiecomité is verantwoordelijk voor de toewijzingen en verhuringen. Om de twee maanden wordt hiervan verslag uitgebracht bij de raad van bestuur. 1. INSCHRIJVING EN VOORRANG 1.1. INSCHRIJVINGSREGISTER EN KEUZE Kandidaat-huurders moeten ingeschreven zijn in het kandidaat-register. Het kandidaat-register is opgebouwd volgens inschrijvingsnummer (jaar/maand/dag/unieknummer) die de kandidaat-huurders krijgen toegewezen. Op schriftelijk of mondeling verzoek wordt het inschrijvingsformulier toegezonden. Kandidaten kunnen zich bij meerdere sociale huisvestingsmaatschappijen inschrijven. Kandidaten die bij De Ideale Woning wensen ingeschreven te worden via een andere sociale huisvestingsmaatschappij of O.C.M.W. worden ingeschreven op de datum dat het betreffende inschrijvingsformulier met de post wordt afgeleverd. Inschrijven ter plaatse kan ook gebeuren tijdens de kantooruren aan de balie. 1.2. INKOMEN Kandidaat-huurders dienen op het ogenblik van de inschrijving te voldoen aan de inkomensvoorwaarden zoals vastgelegd in artikel 3 paragraaf 1 en 2 van het sociaal huurbesluit. 1.3. EIGENDOM Kandidaat-huurders dienen op het ogenblik van de inschrijving te voldoen aan de eigendomsvoorwaarde zoals vastgelegd in artikel 3 paragraaf 1 en artikel 14 van het sociaal huurbesluit. 1.4. INBURGERING EN TAALBEREIDHEID Alle meerderjarige kandidaat-huurders moeten bij inschrijving de inburgering en taalbereidheid aantonen. Dit kan door middel van een kopie van het diploma of getuigschrift van basis, secundair of hoger onderwijs. Indien zij hier niet over beschikken kan het huis van het nederlands of De Ideale Woning na een test dit attest afleveren. 1.5. INSCHRIJVING BEVOLKINGS- OF VREEMDELINGENREGISTER Kandidaat-huurders dienen op het ogenblik van inschrijving ingeschreven te zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister. De maatschappij kan dit opzoeken via de KSZ (kruispuntbank sociale zekerheid) of de kandidaat kan dit bewijzen via een samenstelling gezin dat afgeleverd wordt door de bevolkingsdienst van de gemeente. 1
1.6. TOEWIJZING In overeenstemming met artikel 18 van het sociaal huurbesluit wordt bij de toewijzing achtereenvolgens rekening gehouden met de rationele bezetting van de woning, de absolute voorrangsregels, vermeldt in artikel 19, de optionele voorrangsregels en de chronologische volgorde van inschrijving in het kandidatenregister. De Ideale Woning past de volgende optionele voorrangsregels toe: - kandidaat-huurder die al minstens 3 jaar in de gemeente van voorkeur woont of in een periode van 6 jaar voorafgaand aan de toewijzing heeft gewoond. - kandidaat-huurder die geen huurovereenkomst van onbepaalde duur heeft met De Ideale Woning of een andere sociale huisvestingmaatschappij. Indien er een gemeentelijk toewijzingsreglement is goedgekeurd dienen in overeenstemming met artikel 26,27 en 28 van het sociaal huurbesluit tevens de voorrangsregels nageleefd te worden zoals bepaald in dat gemeentelijk toewijzingsreglement. Goedgekeurde toewijzingsreglementen 1) Gemeente Boechout : goedgekeurd 9/3/2010 Lokale binding : eerst wordt voorrang gegeven aan personen die de laatste tien jaar minstens drie jaar in de gemeente hebben gewoond van toepassing op het volledig patrimonium van DIW Doelgroep : personen met ernstige en langdurige psychiatrische problemen, die in aanmerking komen voor beschut wonen en die begeleid worden door een erkend initiatief voor beschut wonen zoals bv De Vliering - Heuvelstraat 170 : 10 appartementen + 1 bureelruimte - Nieuw project Frans Segersstraat: 27 huurwoningen, waarvan 6 voorbehouden voor beschut wonen - Nieuw project Janssenlei 8 : 10 woningen voor deze doelgroep 2) Gemeente Hemiksem : goedgekeurd 10/7/2009 + aanpassing GR 29/9/2009 Lokale binding : kandidaten die in de periode van tien jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner van de gemeente zijn geweest van toepassing op het volledig patrimonium van DIW Doelgroep : - Daklozen : 1 toewijzing per jaar op voorstel van het OCMW - Senioren : vanaf de leeftijd van 55 jaar : 6 gelijkvloerse woningen Beukenlaan 11 13-15 3) Gemeente Lint : goedgekeurd 2/7/2009 Doelgroep : - alleenstaande met kinderen : o Nieuwbouw Eikhof 2 7 appartementen en inwoner van de gemeente Lint met minstens 3 jaar lokale binding o Nieuwbouw Kasteelplein 26 7 appartementen en inwoner van de gemeente Lint met minstens 3 jaar lokale binding 2
- senioren : Nieuwbouw Liersesteenweg nr.13-15 17 seniorenflats voor 70 + en inwoner van Lint met minstens 3 jaar lokale binding 4) Gemeente Antwerpen : goedgekeurd 4/2/2011 Het gemeentelijk toewijzingsreglement bevat drie luiken, nl.: Lokale binding - voorrang voor mantelzorgers en mensen die mantelzorg ontvangen - personen die 3 jaar in een bepaalde wijk in Antwerpen hebben gewoond - 3 jaar van de laatste 6 jaar in Antwerpen hebben gewoond. Doelgroepen Senioren: er worden 150 woningen (DIW) voorzien voor senioren. Deze worden achtereenvolgens voorzien voor 65-plussers, 60-plussers en ten slotte 55-plussers. De woningen zijn voorzien van een lift of liggen op het gelijkvloers en liggen in een straal van 250m rond een dienstencentra. Mensen met een fysieke of psychische handicap: er worden 10 toegankelijke sociale woningen voorzien voor mensen met een fysieke handicap (gespreid over de 3 Antwerpse huisvestingsmaatschappijen). Voor mensen met een psychische handicap (met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek) worden er eveneens 10 woningen voorzien. Er wordt ook begeleiding voorzien door Beschut Wonen. Slachtoffers slechte woonkwaliteit en huisjesmelkerij: er wordt een hogere voorrang voorzien voor mensen wiens woning ongeschikt- en onbewoonbaar verklaard is en die als gevolg hiervan in de transitopvang van de stad verblijven (sociaal huurbesluit : vóór artikel 19 2 ). Daklozen: voor deze groep wordt er een versnelde doorstroom voorzien die gekoppeld is aan woonbegeleiding. Per jaar kunnen er via deze regeling 4% van de externe toewijzingen van het jaar voordien in sociale huisvesting doorstromen. Leefbaarheid Verhoogde inkomensgrenzen: in steden met meer dan 6% sociale huisvesting kunnen verhoogde inkomensgrenzen worden gehanteerd. Deze inkomensgrenzen worden vastgelegd in het kaderbesluit sociale huur. Preventief leefbaarheidsluik: bij nieuwbouw, aankoop of renovatie (waarbij leegmaking vereist is) van sociale woningen met meer dan 30 wooneenheden kan er voorrang voorzien worden voor 30% werkende of niet-werkende werkzoekenden en 20% 50-plussers. Bijkomende beperking is dat dit enkel kan in die wijken of voor die gebouwen waar een leefbaarheidsplan voor is opgemaakt. Door de toepassing van deze maatregel bestaat de mogelijkheid dat er ook een aantal kandidaat-huurders geen woning krijgen toegewezen. Voor gezinnen met 6 of meer gezinsleden kan dit echter niet. Voor andere kandidaat-huurders wordt er een compenserende maatregel voorzien. Indien zij een eerste maal geen woning krijgen toegewezen, zullen zij binnen de 6 maand een andere woning krijgen toegewezen. Ook kan een kandidaat-huurder maximaal 2 keer geen woning krijgen toegewezen omwille van de specifieke toewijzingsregels. 3
Bij de toewijzing van garages, zowel voor losstaande garages als voor ondergrondse parkeerplaatsen, wordt eerst de voorkeur gegeven aan huurders van de maatschappij en dit in chronologische volgorde. 1.7. SCHULDEN Overeenkomstig artikel 22 van het sociaal huurbesluit kan de toewijzing geweigerd worden aan een persoon die huurder geweest is van een sociale huisvestingsmaatschappij en aan wie op basis van artikel 98, 3 van de Vlaamse Wooncode de opzeg werd betekend of van wie de huurovereenkomst door de rechter werd ontbonden. 1.8. SOCIAAL VERSLAG Per kandidaat-huurder wordt een sociaal verslag opgemaakt door de sociale dienst. Indien noodzakelijk wordt dit verslag opgemaakt in samenwerking met het betreffende O.C.M.W. en/of een sociale begeleidingsorganisatie(s). 2. SCHRAPPING Buiten de schrappingen zoals voorzien in het Besluit van de Vlaamse Regering en in overeenstemming met het artikel 12 derde lid wordt een kandidatuur uit het inschrijvingsregister geschrapt bij het onbestelbaar terugkeren van een brief bij actualisering van het register of bij aanbod van een woning. De onbestelbaar teruggekeerde brief dient geadresseerd te zijn aan het laatst gekende adres in het Rijksregister of met een adres zoals uitdrukkelijk gevraagd door de kandidaathuurder. 3. LEEFBAARHEID EN SOCIALE VERMENGING 3.1. LEEFBAARHEID EN TECHNO-PREVENTIE Met het oog op de leefbaarheid is de maatschappij ook bereid om iedere groep die enige bijdrage wenst te leveren op het vlak van het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken te horen, te ondersteunen en te begeleiden. De vennootschap kijkt desgevallend uit naar een passende locatie en accommodatie. In samenspraak met gemeentebestuur, politiedienst en/of samenlevingsopbouwwerk wordt dan telkens wanneer de vraag zich voordoet een plan opgesteld naar leefbaarheid van wijk of gebouwencomplex of naar techno-preventie. De maatschappij zal de nodige inspanningen leveren om bij te dragen tot de verbetering van de leefbaarheid in zoverre zij oordeelt dat dit tot haar bevoegdheid behoort. Voorts zal zij de nodige inspanningen leveren om problematieken en oplossingen, die niet tot haar directe bevoegdheid behoren, doch een substantiële bijdrage leveren in het kader van de leefbaarheid, aan te kaarten bij de bevoegde diensten en organisaties. Voor de oplossing van problemen wordt altijd voorrang verleend aan overleg om tot consensus te komen. Indien noodzakelijk zal een vertegenwoordiger van de maatschappij ter plaatse komen wanneer zich problemen voordoen. Inschakeling van advocaat en gerecht zal slechts gebeuren wanneer aangetoond wordt dat geen andere oplossing mogelijk is en na eventuele ruggenspraak met de plaatselijke openbare diensten wanneer dit noodzakelijk blijkt. 4
3.2. INFORMATIE EN KLACHTEN De sociale huisvestingsmaatschappij streeft een maximale informatie en participatie van de huurders na op het vlak van onderhouds-, verbeterings- en renovatiewerken. In huuraangelegenheden worden de huurders schriftelijk ingelicht. Iedere vraag of klacht zal individueel behandeld en beantwoord worden binnen de zeven werkdagen. Klachten over dienstverlening, medewerkers of beantwoorden van vragen zullen behandeld worden door de directeur van de maatschappij en telkens schriftelijk beantwoord worden binnen de zeven werkdagen. Daar waar mogelijk zullen sociale netwerken gesteund of versterkt worden. De gepaste maatregelen zullen telkens met de betrokken actoren voorafgaand besproken worden. Aan alle huurders wordt een informatiebrochure bezorgd met alle nuttige inlichtingen en tips om de leefbaarheid en de bewonersparticipatie te bevorderen. Per kwartaal wordt er naar de huurders een nieuwsbrief verzonden met de nodige info over eventuele veranderingen, nieuwigheden, Bij omvangrijke of ingrijpende renovaties zullen alle betrokken huurders tijdig ingelicht worden hetzij schriftelijk hetzij met een bewonersvergadering. Steeds zal meegedeeld worden bij wie en op welk telefoonnummer inlichtingen kunnen bekomen worden of klachten worden overgemaakt. De huurder ontvangt een gemotiveerd en schriftelijk antwoord wanneer geen gevolg wordt gegeven aan een individuele vraag in verband met onderhoud of herstelling. 3.3. SOCIALE VERMENGING Om een zo groot mogelijke sociale vermenging te bekomen zal het directiecomité autonoom de invulling bepalen van gebouwcomplexen en/of wijken rekening houdend met de karakteristieken van het gezin (zoals gezinsgrootte, handicaps, inkomensgroepen, het woningtype ), de rationele bezetting en/of voorkeur geuit door de kandidaat-huurder. Dit mag geen afbreuk doen aan de woonst- of wijkkeuze van de kandidaat-huurder en kan nooit leiden tot het ontzeggen van een woongelegenheid. Elke afwijking van de chronologische volgorde van inschrijving en van een eventuele reglementaire voorrangsregel zal gebeuren overeenkomstig artikel 24 1 van het sociaal huurbesluit. 3.4. RATIONELE BEZETTING woningtype minimum aantal gezinsleden maximum studio 1 1 1 slaapkamer 1 2 1 grote en 1 kleine slaapkamer 1 3 2 grote slaapkamers 2 4 5
2 grote en 1 kleine slaapkamer 3 5 3 grote slaapkamers 3 6 2 slaapkamers 2 4 2 grote en 1 kleine slaapkamer 4 5 3 slaapkamers 4 6 4 slaapkamers 5 8 De maximuminvulling kan enkel wanneer het inwonende kinderen betreft van hetzelfde geslacht. Bij co-ouderschap of omgangsrecht telt ieder kind voor een volle eenheid. Bij eenoudergezinnen telt de ouder dubbel. Indien geen geschikte kandidaat-huurders meer voorhanden zijn die beantwoorden aan de vooropgezette rationele bezettingsgraad, wordt vervolgens stapsgewijze uitgekeken naar de groep belangstellenden, waarvan de gezinssamenstelling één persoon minder telt. Het directiecomité kan een afwijking op de rationele bezetting toestaan indien de afwijking grondig wordt gemotiveerd en mits de nodige stavingstukken werden voorgelegd. De kandidaat-huurder kan op ieder ogenblik zijn woonkeuze wijzigen zonder dat dit een invloed heeft op het inschrijvingsnummer en de inschrijvingsdatum 3.4. MUTATIES Zittende huurders kunnen altijd een mutatie aanvragen. De aanvraag dient gemotiveerd. Alleenstaande huurders en gehuwde of samenwonende personen zonder kinderen, die op verzoek van de vennootschap wensen te muteren naar een appartement en zo een eengezinswoning met minstens 3 slaapkamers vrijmaken, komen in aanmerking voor het huren van een 2 slaapkamers. 3.5. BEHOEFTIGE GEZINNEN EN ZORGBEHOEVENDE GROEPEN Vanuit een structurele samenwerking met de onderscheiden O.C.M.W. s, begeleidingsgroepen voor gehandicapten en werkgroepen voor begeleid wonen, biedt de maatschappij de waarborg dat de nodige aandacht bestaat voor behoeftige gezinnen en zorgbehoevende groepen. 3.6. OVERLEG EN ADVIESRADEN 6
De maatschappij zal actief deelnemen aan het lokaal woonoverleg, aan de bestaande overlegstructuren (plannings- en coördinatieraad, werkgroep leefbaarheid, ad hoc werkgroepen) en aan de gemeentelijke werkgroepen (gemeentelijke huisvestingscellen,werkgroepen en/of adviesraden). 4. HUURWAARBORG Overeenkomstig artikel 37 2 van het sociaal huurbesluit bedraagt de huurprijs tweemaal de basishuurprijs (= maximale huurwaarde) met een maximum van 800 (jaarlijks geïndexeerd) en dient de huurwaarborg betaald te zijn ten laatste de dag van de ondertekening van de huurovereenkomst. De huurwaarborg en de intresten worden verder beheerd door de verhuurder, volgens de bepalingen van het sociaal huurbesluit. GOEDGEKEURD DOOR DE RAAD VAN BESTUUR VAN 4 juli 2011 7