Middelburg Loods Muidenweg Wijzigingsplan
Wijzigingsplan Loods Muidenweg Middelburg identificatie planstatus identificatiecode: datum: status: NL.IMRO.0687.BPWBGMMUI ON01 23 02 2015 ontwerp projectnummer: 0687.009038.00 opdrachtleider: ing. J.A. van Broekhoven aangesloten bij: Nieuwstraat 27 postbus 430 4330 AK Middelburg T: 0118-68 90 10 E-mail: middelburg@rho.nl
2
3 Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 7 1.1 Aanleiding en doel wijzigingsplan 7 1.2 Ligging plangebied 7 1.3 Leeswijzer 8 Hoofdstuk 2 Beschrijving initiatief 9 Hoofdstuk 3 Geldend beleid 11 Hoofdstuk 4 Belemmeringen voor realisatie 13 4.1 Water 13 4.2 Bodemkwaliteit 13 4.3 Archeologie en cultuurhistorie 13 4.4 Ecologie 13 4.5 Luchtkwaliteit 14 Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels 15 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 17 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 17 6.2 Financiële uitvoerbaarheid 17 Regels 19 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 21 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 23
4
toelichting
7 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel wijzigingsplan De eigenaar van Muidenweg 10 (hierna: initiatiefnemer) is bij de ontwikkeling bij het Waterpark een deel van zijn pachtgronden kwijtgeraakt. Ter compensatie wordt een bestaande loods voor de opslag van boten van het terrein van het Waterpark verplaatst naar het agrarisch bouwblok aan de Muidenweg 10. In deze loods zullen naast agrarische materialen, boten en caravans gestald worden. Het verplaatsen van de loods en in gebruik nemen voor opslag kan om twee redenen niet op basis van het geldende bestemmingsplan Buitengebied. Ten eerste is op de beoogde locatie geen bouwvlak aanwezig. Ten tweede is opslag van boten op een agrarisch perceel alleen mogelijk als Nieuwe Economische Drager. In het bestemmingsplan zijn wel een wijzigingsbevoegdheid en een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om het bouwvlak aan te passen en om een NED toe te staan. Doel van het voorliggende wijzigingsplan is dan ook om de bouw van de loods planologisch mogelijk te maken alsook de beoogde activiteiten. 1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de zuidkant van de Muidenweg. Direct ten zuiden van het Waterpark Veerse Meer. Aan alle drie de andere zijden van het agrarisch bedrijf grenst het bedrijf aan agrarische gronden. In figuur 1.1. is de ligging van het plangebied weergegeven.
8 Figuur 1.1. Globale ligging plangebied 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het beoogde initiatief. Hoofdstuk 3 beschrijft kort het geldende beleid. In hoofdstuk 4 worden de relevante sectorale toetsen uitgevoerd en in hoofdstuk 5 wordt de bestemmingsregeling toegelicht.
9 Hoofdstuk 2 Beschrijving initiatief De initiatiefnemer wenst een nieuwe loods te realiseren grenzend aan de rest van zijn bedrijfsgebouwen. Binnen het huidige bouwvlak is er nog ruimte beschikbaar. Deze ruimte ligt alleen ongunstig. Deze ruimte is namelijk ten oosten van zijn huidige bedrijfswoning. Op dit moment is er vrij uitzicht vanuit de bedrijfswoning. Met de komst van de loods aan de oostzijde van de bedrijfswoning zou het uitzicht vanuit de bedrijfswoning worden beperkt. Daarnaast wenst de initiatiefnemer zijn bedrijfsgebouwen te clusteren. Tussen de bedrijfswoning en de huidige loodsen is onvoldoende ruimte beschikbaar. Hierdoor moet het bouwvlak worden uitgebreid aan de westzijde. Aangezien het bouwvlak nog wel ruimte beschikbaar heeft is aan de oostzijde, wordt de vorm van het bouwvlak veranderd. Hiermee wordt dan ook het bouwvlak beter benut. In figuur 2.1. is de beoogde locatie van de nieuwe loods opgenomen. In dit figuur is tevens aangegeven welk deel van het huidige bouwvlak komt te vervallen. De nieuwe loods zal op 12 meter vanaf de bestaande westelijke loods worden gerealiseerd. Hierdoor blijft er voldoende ruimte over om met machines te draaien en te keren. De loods zelf krijgt een breedte van 25 meter en een diepte van 54 meter. Hiermee wordt de loods op 13 meter uit de verkeersbestemming gerealiseerd. Hiermee komt de bebouwing aan de voorzijde meer naar voren dan het overige deel van de bebouwing. Aan de zuidzijde van het perceel wordt hiermee een geheel gecreëerd. Tevens wordt er hiermee voor gezorgd dat het landbouwareaal goed beschikbaar blijft. De loods krijgt een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter. Figuur 2.1. Beoogde locatie loods
10
11 Hoofdstuk 3 Geldend beleid Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan Middelburg Buitengebied en heeft daarin de bestemming Agrarisch. Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor grondgebonden agrarische bedrijven. Ter plaatse van de beoogde loods is echter geen bouwmogelijkheid aanwezig. Hierdoor moet het bouwvlak worden aangepast. Op basis van artikel 3.6.1 mag het college van Burgemeester en Wethouders het bouwvlak vergroten. Vergroting is ter plaatse niet gewenst, maar vormverandering wel. Aangezien dit minder ruimtelijke impact heeft dan vergroting van het bouwvlak wordt dit planologisch acceptabel geacht. Hiervoor moet wel aan de volgende regels worden voldaan. Voorwaarde Toetsing De oppervlakte van het bouwvlak bedraagt ten De oppervlakte van het agrarisch bouwvlak blijft hoogste 2 ha. beperkt tot 1 hectare. Wijziging is noodzakelijk voor een doelmatige Het oppervlak aan te bebouwen gronden wordt bedrijfsvoering; alvorens de wijziging toe te passen met het voorliggende wijzigingsplan niet vergroot. vragen burgemeester en wethouders hierover Hierdoor blijft het bedrijf over evenveel schriftelijk advies aan de agrarisch deskundige. bouwmogelijkheden beschikken als andere agrariërs. Het aanvragen van een schriftelijk advies is uitsluitend noodzakelijk bij het vergroten van het bouwvlak. Voor het voorliggende wijzigingsplan wordt dan ook geen schriftelijk advies aangevraagd. Wijziging wordt toegepast indien is aangetoond dat is voorzien in een adequate landschappelijke inpassing van het bouwvlak; Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen; Wijziging leidt niet tot onevenredige gevolgen voor het waterbeheer; indien het bouwvlak toeneemt met 1.000 m² of meer, vragen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies van de waterbeheerder alvorens de wijziging toe te passen; Wijziging wordt toegepast indien een Rond de nieuwe loods wordt voorzien in een adequate landschappelijke inpassing. Deze landschappelijke inpassing heeft aan de westzijde een breedte van 6 meter en aan de zuidzijde een breedte van circa 4 m. De breedte van circa 4 meter is overeenkomstig de rest van het bouwvlak. De inpassing zal bestaan uit één rij met bomen en opgaand struikgewas. Hiermee wordt de loods goed landschappelijk ingepast. De nieuwe loods zorgt niet voor hinder voor de aangrenzende agrarische percelen. Het bouwvlak wordt niet vergroot. Op basis van artikel 1.3.1. Bro vindt overleg plaats met het Waterschap Scheldestromen. Met de initiatiefnemer is een anterieure
12 privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten over de overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn aanleg, het beheer en het onderhoud van de ook afspraken gemaakt over de aanleg en landschappelijke inpassing. instandhouding van de landschappelijke inpassing. bij toepassing van deze regels volgen burgemeester en wethouders de procedure zoals omschreven in artikel 39 lid 2. De procedure zal volgens de wettelijke procedure worden uitgevoerd. De activiteiten die in de loods plaatsvinden moeten met een omgevingsvergunning voor afwijken (destijds ontheffing) wordt verleend. In het bestemmingsplan Buitengebied zijn hieraan voorwaarden verbonden. Hierna wordt ingegaan op de toetsing aan deze voorwaarden. Voorwaarde Een NED die voorkomt in de positieve lijst van Nieuwe economische Dragers De verkeersveiligheid en de verkeersplanologische functie van de weg niet negatief wordt beïnvloed opslag van goederen ten behoeve van de NED buiten gebouwen is niet toegestaan Nieuwe bouwwerken, geen gebouwen zijnde, lichtmasten en lichtbakken voor reclamedoeleinden daaronder begrepen, zijn niet toegestaan. Ontheffing leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen Ontheffing wordt verleend indien is aangetoond dat is voorzien in een adequate landschappelijke inpassing, alvorens de ontheffing te verlenen vragen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies van de landschapsdeskundige. Toetsing Opslag van boten komt voor in de positieve lijst van NED's voor deze locatie. Opslag van boten zal een beperkte verkeersgeneratie opleveren. Aangezien de Muidenweg een weg is met gescheiden rijbanen, kan deze weg de extra verkeersgeneratie verwerken. De opslag vindt uitsluitend plaats in de nieuwe loods. Er worden geen nieuwe lichtmasten of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde voorzien. De nieuwe loods zorgt niet voor hinder voor de aangrenzende agrarische percelen. Daardoor vindt geen onevenredige aantasting van de gebruiks en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen plaats. De initiatiefnemer zal de nieuwe loods landschappelijk inpassen met een enkele bomenrij en struiken als ondergroei. Hiermee wordt de nieuwe loods volledig ingepast. Het aanvragen van een schriftelijk advies van een landschapsdeskundige is uitsluitend noodzakelijk voor de uitbreiding van het agrarisch bouwvlak. In het voorliggende wijzigingsplan wordt uitsluitend de vorm van het bouwvlak gewijzigd. Ontheffing wordt slechts verleend als een Met de initiatiefnemer is een anterieure privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten over de overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn aanleg, het beheer en het onderhoud van de ook afspraken gemaakt over de adequate landschappelijke inpassing en de ruimtelijke landschappelijke inpassing. kwaliteitswinst Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past in de wijzigings en afwijkingsregels van het geldende bestemmingsplan en hiermee in het gemeentelijk beleid.
13 Hoofdstuk 4 Belemmeringen voor realisatie 4.1 Water Met het voorliggende wijzigingsplan neemt de oppervlakte verharding voor het perceel Muidenweg 10 toe. Echter de bouwmogelijkheden worden door de vormverandering van het bouwvlak niet groter (blijft 1 hectare). Hierdoor neemt de verharding niet toe ten opzichte van hetgeen reeds planologisch is toegestaan. Voor het voorliggende wijzigingsplan wordt dan ook geen extra waterberging gerealiseerd. De loods wordt dichter op de Muidenweg gebouwd dan de huidige bebouwing. Op basis van het geldende bestemmingsplan moet bebouwing 20 meter uit de bestemming verkeer worden gebouwd. Aangezien de Muidenweg een weg is in het eigendom van het Waterschap is in overleg met het Waterschap Scheldestromen afgestemd of de nieuwe loods op voldoende afstand blijft uit de Muidenweg (Waterschapsweg). Het Waterschap heeft hierop positief geantwoord. Deze afwijkende afstandsmaat wordt als voorwaarde opgenomen in de regels bij dit wijzigingsplan. 4.2 Bodemkwaliteit Op basis van historisch bodemonderzoek van de gemeente Middelburg blijkt de bodem geschikt te zijn voor de beoogde functie. Het uitvoeren van een bodemonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. 4.3 Archeologie en cultuurhistorie Archeologie Onderhavige locatie ligt in een gebied dat op de archeologische beleidsadvieskaart Walcheren is aangeduid met een lage verwachtingswaarde op archeologische vondsten. Voor de verplaatsing van het bouwvlak is dan ook geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Cultuurhistorie De huidige bebouwing betreft geen cultuurhistorische waardevolle bebouwing. Er worden dan ook geen cultuurhistorische elementen aangetast. 4.4 Ecologie De gronden waar het bouwvlak naar wordt verplaatst worden op dit moment intensief gebruikt voor akkerbouw. Het is dan ook uit te sluiten dat er beschermde planten /diersoorten aanwezig zijn. Wel dienen de bouwwerkzaamheden voor de nieuwe loods buiten het broedseizoen plaats te vinden. Het bouwvlak ligt wel relatief dichtbij (1 kilometer) het Natura2000 gebied Veerse Meer. Door de aanwezigheid van het recreatiepark tussen de ontwikkeling en het Natura2000 gebied zullen er geen effecten optreden in het natura 2000 gebied.
14 4.5 Luchtkwaliteit Het aantal verkeersbewegingen zal ten gevolge van de beoogde bouwplan niet significant veranderen ten opzichte van de huidige situatie. Deze ontwikkeling valt onder het begrip Niet in betekenende mate. Dit betekent dat de luchtkwaliteit niet zal worden beïnvloed door onderhavige ontwikkeling. In de onmiddellijke omgeving van het plan zijn geen andere bronnen die significante invloed hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse van het plan. Op basis van de Grootschalige concentratiekaarten blijkt dat in de omgeving van het plan ruimschoots aan de normen voor luchtkwaliteit wordt voldaan waardoor er voor dit aspect een goed woon en leefklimaat heerst. De luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.
15 Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels Bij het voorliggende wijzigingsplan blijven de regels van het bestemmingsplan Buitengebied Middelburg van kracht. De nieuwe loods wordt op 13 meter uit de Muidenweg gerealiseerd. Aangezien in het bestemmingsplan een bepaling is opgenomen dat gebouwen 20 meter uit de verkeersbestemming moeten worden gebouwd wordt een extra regel opgenomen. In aanvulling op de regels is bepaald dat ter plaatse van de Muidenweg gebouwen ten minste 13 meter uit de weg mogen worden gebouwd. Hiermee past de bouw van de nieuwe loods in de regels van het wijzigingsplan. Voor het overige blijft het bestemmingsplan Buitengebied van toepassing.
16
17 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. Met de provincie Zeeland is afgesproken dat het vooroverleg kan worden overgeslagen en dat een eventuele reactie volgt in het kader van de ter visielegging van het ontwerp wijzigingsplan. Met het Waterschap Scheldestromen heeft informeel overleg plaatsgevonden over de afstand van bebouwing ten opzichte van de weg. Het formele wateradvies wordt afgegeven in het kader van de ter visielegging van het ontwerp wijzigingsplan. 6.2 Financiële uitvoerbaarheid De grond waar het bestemmingsplan betrekking op heeft is volledig in eigendom bij de initiatiefnemer. De gemeente Middelburg zal in een anterieure overeenkomst de financiële uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan vastleggen. De initiatiefnemer zal de ontwikkeling volledig bekostigen. Hiervoor zijn voldoende middelen beschikbaar.
18
regels
21 Hoofdstuk 1 Inleidende regels Het plan het wijzigingsplan Loods Muidenweg van de gemeente Middelburg. Het bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GMLbestand NL.IMRO.0687.WPBUIMUI ON01 met de bijbehorende regels en bijlagen.
22
23 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In aanvulling op het bepaalde in artikel 3 Agrarisch van het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Middelburg geldt de volgende regel: in afwijking van het bepaalde in lid 3.2.1. onder h bedraagt ter plaatse van de Muidenweg 10, de afstand van gebouwen tot de bestemming Verkeer ten minste 13 meter.
24
verbeelding