2014/277930 Inhoud voorstel aan B&W Onderwerp Inspraakreactie Actualisatie regels woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2014 Gevraagd besluit 1. Kennis te nemen van het beleidsvoorstel van de Stadsregio 'Actualisatie regels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad', concept 13 november 2014 inzake de woonruimteverdeling van de sociale huurwoningen in de Stadsregio, inhoudende a. het afschaffen van woonduur; b. een beperking van de lokale voorrang; c. een regionale urgentieregeling; d. handhaven van labels voor doelgroepen en toevoegen label voor huishoudens met een laag inkomen; e. aanpassingen van regelingen, zoals samenvoegen woonduur, tijdelijk behoud inschrijfduur en woonduur. 2. In te stemmen met de gemeentelijke inspraakreactie op het beleidsvoorstel van de Stadsregio 'Actualisatie regels woonruimteverdeling'; 3. De gemeentelijke inspraakreactie op het beleidsvoorstel van de Stadsregio 'Actualisatie regels woonruimteverdeling' voor een zienswijze voor te leggen aan de raad. 4. Indien de raad een positieve zienswijze geeft, het besluit als vastgesteld te beschouwen. Kernverhaal Vanaf 1 januari 2015 is er een nieuwe Huisvestingswet in Nederland die er voor zorgt dat iedereen zo veel mogelijk kan wonen op de plek waar hij wil. Gemeenten mogen bijvoorbeeld minder sociale huurwoningen reserveren voor eigen inwoners of voor mensen die in de buurt werken. Door de nieuwe Huisvestingswet krijgen gemeenten minder ruimte om bindingseisen te stellen. Vanaf 2015 mag maximaal 50% toegekend worden aan inwoners met binding aan de regionale woningmarkt en daarvan mag de helft (25% van de totale woningen) met voorrang toegewezen worden aan inwoners met binding aan de eigen gemeente. Die ruimte is grotendeels nodig voor urgentiegevallen en lokaal maatwerk. De belangrijkste wijziging voor woningzoekenden is dat per 1 juli 2015 toewijzing op basis van woonduur wordt afgeschaft. Op dit moment worden woningen toegewezen op basis van inschrijfduur (door je in te schrijven op WoningNet) of woonduur. Woonduur bouw je op door een zelfstandige woning in de Stadsregio Amsterdam of Almere te bewonen. Het is dus alleen mogelijk woonduur op te bouwen als je al binding hebt met de regio. De nieuwe Huisvestingswet beperkt de ruimte voor regionale en lokale binding. Daarom worden woningen straks alleen nog toegewezen op basis van inschrijfduur en niet meer op basis van woonduur. Iedereen die in de toekomst in aanmerking wil komen voor een sociale huurwoning in de Stadsregio Amsterdam, moet dus ingeschreven staan bij WoningNet. Om de huidige inwoners van de stadsregio tegemoet te komen, is een tijdelijke overgangsregeling ingesteld. Mensen die niet ingeschreven staan bij WoningNet, kunnen zich voor 1 juli 2015 inschrijven en dan wordt hun woonduur automatisch omgezet naar inschrijfduur. Zo kunnen bewoners hun opgebouwde woonduur na 1 juli 2015 nog vijftien jaar gebruiken (tot 1 juli 2030) wanneer zij verhuizen naar een sociale huurwoning. Na vijftien jaar stopt de overgangsregeling en telt alleen nog de datum van inschrijving bij WoningNet.
Als gevolg van de nieuwe Huisvestingswet verdwijnen op 1 juli 2015 ook de regelingen die met woonduur te maken hebben: zoals het tijdelijk behoud van woonduur en inschrijfduur en het samenvoegen van woonduur bij samenwonen. Voor deze regelingen geldt geen overgangsperiode: inwoners van de stadsregio kunnen tot 1 juli 2015 van deze regelingen gebruik maken. Ook in de stadsregio Amsterdam veranderen daardoor enkele regels voor woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad. Het dagelijks bestuur van de Stadsregio Amsterdam heeft hiervoor een voorstel gedaan aan haar zestien gemeenten, Almere, corporaties en belangenorganisaties. Zij kunnen tot en met 20 januari 2015 hun zienswijze over de nieuwe regels indienen bij de Stadsregio Amsterdam. De definitieve wijzigingen worden op 17 maart 2015 voorgelegd aan de Regioraad van de Stadsregio. Vervolgens worden de regels vastgelegd in een nieuwe huisvestingsverordening die per 1 juli 2015 ingaat. Aanleiding Aanleiding voor het opstellen van het beleidsvoorstel Actualisatie regels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad is het in werking treden van de Huisvestingswet 2014 per 1 januari 2015. Het gevolg hiervan is dat op 1 juli 2015, na een overgangstermijn van een half jaar, alle afspraken over woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad op basis van de huidige Huisvestingswet komen te vervallen. Als de gemeenten in de regio nog willen sturen op woonruimteverdeling, moeten voor 1 juli 2015 nieuwe regels op basis van de Huisvestingswet 2014 vastgelegd zijn in een nieuwe regionale huisvestingsverordening. Gezamenlijke afspraken in een convenant met corporaties over woonruimteverdeling mogen niet meer. Op dit moment zijn regels over woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad in de stadsregio Amsterdam vastgelegd in het Convenant Woonruimteverdeling 2013 en de Regionale Huisvestingsverordening 2013. Deze regels zijn recent en tot dusver was er geen aanleiding om ze te herzien. Uitgangspunt bij het opstellen van dit voorstel is daarom om de huidige afspraken zo veel mogelijk te behouden en waar nodig aan te passen op basis van de nieuwe, landelijke, Huisvestingswet. Op een aantal punten grijpt de Huisvestingswet in op de huidige afspraken. Eén van de belangrijkste wijzigingen is dat woonduur als volgordecriterium niet meer mogelijk is. Daarnaast wordt de ruimte voor lokale voorrang beperkt tot 25% per gemeente. Voor sommige gemeenten is dit een flinke teruggang, terwijl deze lokale ruimte van belang kan zijn om te kunnen sturen op beleidskeuzes. Om toch ruimte te bieden voor lokale voorrang is een regionale urgentieregeling uitgewerkt. Het voorstel gaat ervan uit dat de regionale regels dan zoveel mogelijk uniform dienen te zijn. Om toch lokaal maatwerk te kunnen leveren wordt daarnaast de lokale ruimte en een hardheidsclausule gehanteerd. Het beleidsvoorstel Actualisatie regels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad houdt in het afschaffen van de woonduur, een beperking van de lokale voorrang, een regionale urgentieregeling, handhaven van de labels voor doelgroepen en toevoegen van een label voor huishoudens met een laag inkomen en aanpassingen van de regelingen, zoals samenvoegen van de woonduur en tijdelijk behoud van de inschrijfduur en woonduur. Beoogd resultaat Doel van het beleidsvoorstel van de Stadsregio is een gedragen voorstel met uitgangspunten, op grond waarvan een nieuwe regionale Huisvestingsverordening kan worden gemaakt.
Kader - Huisvestingswet 2014 - Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 - Regionaal convenant woonruimteverdeling 2013 - Lokaal Convenant woonruimteverdeling 2011 Afwegingen Woonduur wordt afgeschaft, In de Huisvestingswet 2014 is vastgelegd dat maximaal 50% van het woningaanbod in een gemeente mag worden toegewezen aan woningzoekenden met binding aan de woningmarktregio. Deze ruimte zal voor een groot deel gevuld worden met urgenten. Daarnaast zullen gemeenten ook in de toekomst woningen met voorrang aan eigen inwoners willen toewijzen. Omdat woonduur een impliciete vorm van regionale binding bevat en de ruimte hiervoor beperkt wordt, is dit volgordecriterium in de nieuwe situatie niet meer mogelijk. Om te zorgen dat de mensen die nu woonduur hebben opgebouwd niet in één keer hun opgebouwde rechten verliezen, wordt een overgangsregeling van kracht. Om de opgebouwde rechten van woningzoekenden niet te veel aan te tasten en om de doorstroming in de sociale huurwoningvoorraad op peil te houden is gekozen voor een ruime overgangsregeling. De termijn voor woningzoekenden loopt echter maar tot 1 juli 2015, terwijl de besluitvorming in de regio nog niet is afgerond. De voorlichtingscampagne is al gestart. In de inspraakreactie wordt gepleit voor een langere termijn waarop de bewoners zich kunnen beroepen op de overgangsregeling. Lokale voorrang wordt beperkt De mogelijkheid voor gemeenten om met voorrang woningen toe te wijzen aan eigen inwoners wordt beperkt in de Huisvestingswet 2014. Maximaal 50% van het woningaanbod in een gemeente mag met voorrang aan woningzoekenden met regiobinding toegewezen worden, de helft daarvan, 25%, met voorrang aan lokaal ingezetenen. Urgenten, m.u.v. enkele speciale groepen zoals vergunninghouders, uitstroom uit blijf- van-mijn-lijf-huizen en mantelzorgers, tellen ook mee in deze ruimte voor lokale binding. De huidige toedeling van de lokale beleidsruimte is nu nog als volgt: Gemeente Kleine gemeenten: Beemster, Landsmeer, Oostzaan, Ouder- Amstel, Waterland, Wormerland, Zeevang % lokale beleidsruimte 70% Middelgemeenten: Edam-Volendam, Uithoorn, Diemen, Aalsmeer 50% Grote gemeenten: Zaanstad, Haarlemmermeer, Amstelveen, 30% Purmerend Centrumgemeente: Amsterdam 20% Daarbij gaat het over de percentages lokale beleidsruimte in de bestaande bouw. Voor nieuwbouw was een apart percentage (60%). Het percentage maatwerk voor corporaties, 5%, blijft gehandhaafd. De urgentieregeling wordt regionaal Het aanbieden van een regionale urgentie onder de regionale ruimte veronderstelt uniforme regels, verordeningsgronden en toepassing. Dit komt de rechtvaardigheid en het rechtsbeginsel naar de burgers toe ten goede. Daarnaast geeft een hardheidsclausule aan gemeenten de mogelijkheid om waar zij dat noodzakelijk achten maatwerk te leveren voor mensen die ongewenst geen urgentie zouden kunnen krijgen. De urgentieverleningen die hiermee worden verleend vallen onder de lokale ruimte. Iedere gemeente kan haar eigen toewijzingssysteem (WoningNet of directe bemiddeling) behouden. In Zaanstad zal de urgent woningzoekende direct worden bemiddeld.
Om de zorgvuldigheid van de uitvoering in individuele gevallen te borgen, streven wij een warme overdracht na wanneer een urgente zich in een andere gemeente wil vestigen. Bovendien moeten mantelzorgers en mantelzorgontvangers als nieuwe urgentiecategorie aan de huisvestingsverordening worden toegevoegd. Labels voor doelgroepen worden gehandhaafd Naast het handhaven van de reeds bestaande labels voor doelgroepen (jongeren, ouderen, aangepaste woningen), onderschrijven wij het belang van het opnemen van een extra label om te sturen op een betere match tussen huur en inkomen. Zo kunnen goedkope woningen met voorrang worden toegewezen voor huishoudens met lage inkomens Regelingen zoals, zoals samenvoegen woonduur, tijdelijk behoud inschrijfduur en woonduur worden aangepast. Ondanks dat de regelingen voor tijdelijk behoud woonduur en inschrijfduur wellicht niet het beoogde effect hebben gehad, pleiten wij voor het behouden van het tijdelijk behoud van inschrijfduur (van doorstromers) als spijtoptantenregeling en maatregel voor het bevorderen van de doorstroming. Geen splitsings- en onttrekkingsvergunningen. De Huisvestingswet heeft, alhoewel beperkter, ook effect voor de regels die zijn vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 over wijzigingen in de woningvoorraad, zoals splitsen en onttrekken. Ook hiervoor geldt het uitgangspunt dat de huidige regels uit de verordening zoveel mogelijk zullen worden overgenomen in een nieuwe verordening. Wij werken niet met splitsings- en onttrekkingsvergunningen en dit blijft dus zo. Intentieovereenkomst betaalbare voorraad In de huisvestingsverordening worden de regels over toewijzing van sociale huurwoningen vastgelegd. Doelstelling van gemeenten en corporaties is echter niet alleen een rechtvaardige en transparante toewijzing. Partijen hebben ook als doelstelling dat er voldoende sociale woningen voor de doelgroep beschikbaar moeten zijn en dat de spreiding van de voorraad en beschikbaarheid van de sociale huurwoningen over de regio evenwichtig is. Om dit te bereiken hebben gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de corporaties, verenigd in het Platform Corporaties Noordvleugel Randstad, de intentieovereenkomst betaalbare voorraad afgesloten. Deze blijft van kracht. Om deze kracht bij te zetten, hebben wij in de brief aan de Stadsregio opgenomen dat (een verwijzing naar) de intentieverklaring wordt opgenomen in de nieuwe regionale huisvestingsverordening. Draagvlak In de portefeuillehoudersoverleggen en overleggen van de Stuurgroep Wonen (met vertegenwoordiging van gemeenten en corporaties ook uit Zaanstad) op 12 en 26 juni, 11 september, 29 oktober en 11 november 2014 heeft discussie plaatsgevonden over de gewenste hervormingen van de woonruimteverdeling. Dit heeft geleid tot het beleidsvoorstel. Bij de ambtelijke voorbereiding zijn ook de Huurdersvereniging Amsterdam en het Huurdersoverleg Zaanstad (HOZ) betrokken. De huurdersverenigingen onderschrijven een ruime overgangsregeling voor het omzetten van woonduur in inschrijfduur en zij hebben aandacht gevraagd bij de corporaties voor de inschrijvingskosten voor WoningNet. Het beleidsvoorstel zal nog worden geagendeerd voor het overleg van de seniorenraad. Het voorstel is geagendeerd op het overleg van de participatieraad van 10 december. Zij hadden vooral vragen over de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. De druk op de woningvoorraad wordt niet minder met de woonruimteverdelingsregels. Woonruimteverdeling is immers alleen het verdelen van schaarste. Wel is het zo dat iedereen (starters en nu ook doorstromers) zich moeten inschrijven om inschrijfduur op te bouwen. Voor de minder zelfredzame woningzoekende zal dit een drempel kunnen zijn. Voor starters geldt nu al dat zij zich moeten inschrijven. Voor de voorraad is de intentieovereenkomst betaalbare voorraad van belang. Naar verwachting zullen de woningcorporaties instemmen met het voorstel. Wij ontvangen nog een brief met hun reactie.
Externe oriëntatie De afspraken over de sociale voorraad zijn van belang voor de positie van Zaanstad in de regio. De afspraken over op huurprijsliberalisatie en huurprijsverhoging, verkoop en nieuwbouw van sociale woningen moeten nog verder uitgewerkt worden, maar het is van groot belang dat de doelstelling dat er voldoende sociale woningen voor de doelgroep beschikbaar moeten zijn en dat de spreiding van de voorraad en beschikbaarheid van de sociale huurwoningen over de regio evenwichtig is, nogmaals wordt onderschreven. Financiële consequenties Er zijn geen directe financiële consequenties. Financiële risico s die samenhangen met het voorstel Het afgeven van Huisvestingsvergunningen kan gemandateerd worden aan corporaties. Corporaties lijken hier welwillend tegenover te staan. Er is een risico dat de corporaties een bijdrage gaan vragen voor het afgeven van huisvestingsvergunningen. De corporaties hebben belang bij snelle afgifte van de huisvestingsvergunningen. Het afgeven van een huisvestingsvergunning door de gemeente zou het proces van verhuren kunnen vertragen. In Purmerend gebeurt dit met gesloten beurzen. De Stadsregio houdt daarom geen rekening met extra kosten. Regionaal is afgesproken dat de corporaties zorgdragen voor het aanbieden van de woonruimte. Tegenover de kosten van de aanpassingen in WoningNet, staat een toename van het aantal inschrijvingen. Ook doorstromers moeten zich immers (uit voorzorg) inschrijven om inschrijfduur op te bouwen. Een eventuele bijdrage aan de implementatie in WoningNet zal naar verwachting worden betaald door de Stadsregio. Juridische consequenties Het voorstel strekt tot het vervallen van het regionale Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013 en het vaststellen van een nieuwe regionale huisvestingverordening. Ingevolge artikel 3 van de Huisvestingswet en artikel 56 van de regionale huisvestingsverordening voert de stadsregio overleg met de gemeenten en corporaties bij wijziging van de verordening. Dit overleg is vormvrij. De regionale huisvestingverordening vormt de grondslag voor het bestuurlijk handelen bij woonruimteverdeling. De Stadsregio stelt de verordening vast, de gemeenten voeren de verordening uit. Op diverse plaatsen is ruimte voor de gemeente om beleidsregels op te stellen. In deze beleidsregels kan het lokale beleid worden uitgewerkt, voorzover dat past binnen het regionaal gegeven kader. Het huidige Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013 bestaat naast de verordening. Het Convenant is gesloten tussen de Stadsregio en de woningcorporaties die werkzaam zijn in de stadsregio en lid zijn van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. De regels van het convenant woonruimteverdeling hebben alleen betrekking op de verdeling van de huurwoningen van corporaties. Het Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013 is kader voor het lokale Convenant woonruimteverdeling. De afspraken over de lokale beleidsruimte worden beperkt en hebben dus gevolgen voor de Zaanse afspraken zoals vastgelegd in het Zaanse Convenant woonruimteverdeling 2011. Dit Zaanse convenant zal komen te vervallen. Het huidige lokale beleid is ook vastgelegd in de Verordening indicatiestelling woningen, Regeling indicatiestelling aangepaste woningen (m.b.t. zorg-, aanleunwoningen, rolstoelwoningen en woningen voor mensen met een ergonomische beperking, Regeling voorrangsindicaties (sociaal-medisch team) de regeling klachtencommissie. Deze regelingen zullen moeten worden aangepast en gekoppeld worden aan de nieuwe regionale huisvestingsverordening.
Voor alle woningen waar regels voor gelden moeten voortaan ook huisvestingsvergunningen worden afgegeven. Om ten opzichte van de huidige situatie de administratieve last voor gemeenten te beperken wordt onderzocht welke mogelijkheden voor mandatering van vergunningverlening aan corporaties er zijn. Communicatie/Vervolgtraject Communicatie Tegelijk met de start van de inspraak is een communicatiecampagne gestart om woningzoekenden te attenderen op het voorstel woonduur af te schaffen per 1 juli 2015 en hen te wijzen op de overgangsregeling afschaffen woonduur, waar ze zich vooralsnog tot 1 juli voor kunnen aanmelden. Hiervoor zijn een artikel en persbericht gemaakt die alle partijen kunnen gebruiken. Het artikel Nieuwe regels voor sociale huurwoning: Woonduur verdwijnt, alleen inschrijfduur telt zal op internet worden geplaatst. Ook zal er een artikel worden opgenomen in het Zaanstad journaal. Communicatie via regionale media en WoningNet wordt geregeld vanuit de Stadsregio en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR). In het voorjaar zal door middel van artikelen en voorbeelden aandacht worden gevraagd voor de gevolgen van de nieuwe Huisvestingswet. Vervolgtraject Inspraak tot en met 20 januari Dit beleidsvoorstel is ter inspraak voorgelegd aan de gemeenten, woningcorporaties en belangenorganisaties, zoals huurdersverenigingen en verhuurdersverenigingen in de regio en aan de woonbond. De inspraaktermijn loopt tot en met 20 januari 2015. Nota van beantwoording met definitieve beleidsvoorstel in regioraad van maart Op basis van de ingekomen inspraakreactie wordt een Nota van Beantwoording opgesteld die samen met het definitieve beleidsvoorstel ter vaststelling wordt aangeboden aan de Regioraad van maart 2015. Nieuwe regionale huisvestingsverordening in regioraad in juni Na vaststelling van het beleidsvoorstel worden de afspraken vastgelegd in een nieuwe verordening die ter vaststelling wordt aangeboden aan de Regioraad in juni en per 1 juli 2015 in werking treedt. Aanpassingen WoningNet Tegelijkertijd wordt gewerkt aan het verwerken van de aanpassingen in WoningNet. De Huisvestingswet maakt ingrijpende wijzigingen nodig en dit heeft forse technische implicaties. De belangrijkste wijzigingen zijn per 1 juli 2015 zichtbaar in WoningNet. Het is echter niet mogelijk alle aanpassingen verwerkt te hebben. In het beleidsvoorstel is bijvoorbeeld al genoemd dat de regionale urgentieregeling nog niet wordt opgenomen in WoningNet. Dit is een uitwerking die op een later moment kan plaatsvinden. Werkprotocollen en communicatie Na het vaststellen van het beleidsvoorstel in maart zullen ook de verschillende corporatie en gemeentemedewerkers op de hoogte worden gesteld van de nieuwe werkwijze en zal dit in de werkprotocollen worden opgenomen. Ook is een communicatiestrategie opgesteld om potentiële woningzoekenden erop te wijzen dat woonduur per 1 juli 2015 afgeschaft wordt en dat zij tot 1 juli 2015 zich kunnen inschrijven voor de overgangsregeling omzetten woonduur naar inschrijfduur. Aanpassingen lokale afspraken Ook moeten de huidige lokale regelingen (Regeling indicatiestelling aangepaste woningen m.b.t. zorg-, aanleunwoningen, rolstoelwoningen en woningen voor mensen met een ergonomische beperking, Regeling voorrangsindicaties (sociaal-medisch team) de regeling klachtencommissie.) worden aangepast. Hiervoor ontvangt u afzonderlijke voorstellen. Opsteller: Olij, O. Laatst gewijzigd: 30-12-2014 14:55:00