de route naar een duurzame woningmarkt De route naar een duurzame woningmarkt SNS Bank N.V. (ASN Bank, BLG Wonen, RegioBank, SNS Bank en Zwitserleven) 1
Woningmarkt heeft behoefte aan hervorming De fiscale hypotheekrenteaftrek is de afgelopen decennia een enorme stimulans gebleken voor het eigen woningbezit in Nederland. Een uniek systeem van Hollandse bodem. Dankzij deze fiscale faciliteit en een aantal andere bijzondere marktvondsten (NHG, de ontwikkeling van het intermediair en het ruimhartige hypotheekverstrekkingbeleid van banken) nam het percentage eigen woningbezit in Nederland toe. Van circa 25 procent in 1950 tot bijna 60 procent in 2010. De keerzijde van de grote vraag naar koopwoningen is een enorme stijging van het prijsniveau, met name vanaf de jaren negentig. Lange tijd werden de hoge prijzen van koopwoningen niet als probleem ervaren. De banken waren bereid tot volledige financiering en de rente was fiscaal aftrekbaar, op deze manier waren de lasten voor de woningbezitters op te brengen. Bovendien bestond er geen volledige aflossingsverplichting (aflossingsvrije hypotheek). De regering heeft een aantal hervormingsvoorstellen voor de woningmarkt in gang gezet. Onder andere de verplichte aflossing op hypotheken, de geleidelijke verlaging van het fiscale aftrekpercentage van de hypotheekrente en de verlaging van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value, LtV). Ook ten aanzien van de woningcorporaties zijn enkele maatregelen genomen. SNS Bank N.V. (ASN Bank, BLG Wonen, RegioBank, SNS Bank en Zwitserleven) is van mening dat veel van deze maatregelen te volgen zijn, maar onvoldoende antwoord geven op de omvangrijke problemen op de woningmarkt. We zien enorme hypotheekschulden van huishoudens, waardoor de doorstroming nog vele jaren zal worden belemmerd en restschuldproblematiek een rol van betekenis speelt. We zien problemen van starters om de woningmarkt te betreden en de scheefwoonproblematiek. Schulden Nederlandse huishoudens (x mld) jaar 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 Bron: CBS 553 75 597 74 619 85 640 96 653 95 653 92 675 92 200 400 600 800 Hypotheekschuld Overige schulden De problemen raken niet alleen de consument. In de bouw zijn veel bedrijven failliet gegaan en heeft een nog groter aantal bouwvakkers zijn baan verloren. Dat gebeurt terwijl de schaarste aan woningen juist groeit, de woningvoorraad veroudert, de verduurzaming van woningen achterloopt en er nog een enorme inhaalslag te maken is met betrekking tot de vergrijzingsgolf die eraan komt. De echte hervorming van de Nederlandse woningmarkt vereist een cultuuromslag, een verandering van denken en doen van alle betrokkenen. Sparen voor een eigen woning (inclusief verbouwing, verbetering, verduurzaming en versnelde aflossing van de schuld) moet een belangrijk spaarmotief worden, net als in andere Europese landen. De tijd van het kopen van een huis zonder een cent gespaard te hebben, is naar onze mening voorgoed voorbij. In Bouwsparen zien wij de oplossing bij uitstek om de benodigde gedragsverandering te realiseren. Sparen voor een woning 2 Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt SNS Bank N.V. (ASN Bank, BLG Wonen, RegioBank, SNS Bank en Zwitserleven) 3
Onder toezicht van AFM en DNB Bouwsparen: wat bedoelen wij dan? SNS Bank N.V. is overtuigd dat Bouwsparen (zoals de bewezen Duitse vorm) voor de Nederlandse markt grote voordelen biedt. In dit gesloten en afgescheiden systeem kan de woonconsument zowel vermogen opbouwen als tegen een vooraf bekende lage rente lenen. Hoe werkt het? Zoals wij naar Bouwsparen kijken, is Bouwsparen een gesloten gemeenschap van spaarders en leners; de Bouwspaarkas. Deze gescheiden omgeving heeft slechts het financieren van woningbezit tot doel. Niets meer en niets minder. Door het onderlinge karakter (voor en door de deelnemers) is deze wijze van financiering beperkt gevoelig voor de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en economische cycli. Dit systeem heeft zich bewezen in een reeks andere Europese landen, waaronder Duitsland. De Bouwspaaromgeving is wettelijk beschermd en staat onder toezicht van de AFM en De Nederlandsche Bank. Deze voorwaarden geven deelnemers de zekerheid die nodig is voor de bescherming van hun spaartegoeden en de uiteindelijke financiering van hun woning. Voorbeeld optimale financieringsmix creëert hiermee voor zichzelf de mogelijkheid een aanzienlijk bedrag in te brengen bij de aanschaf van de eigen woning, zodat de hypothecaire lening ten opzichte van de woningwaarde (loan-to-value) beperkt blijft. Dit verlaagt het risico van de geldverstrekker, waardoor de consument in veel gevallen ook nog eens in aanmerking komt voor een lager hypotheekrentetarief. Bouwsparen: waarom niet een gewone spaarrekening? Een eenvoudige doelspaarrekening, eventueel met een subsidie, is weliswaar aantrekkelijk, maar zal niet wezenlijk bijdragen tot een attitudeverandering van de consument. Dit laatste verwachten wij juist wel van Bouwsparen. Bouwsparen is namelijk een ideale mix van sparen en lenen, die precies de juiste impulsen geeft: De Bouwspaarder spaart vooraf; Het gespaarde bedrag, inclusief opgebouwde rente, gebruikt hij uitsluitend voor de aankoop, verbouwing of verbetering van de woning waardoor hij een minder hoge hypotheek hoeft aan te gaan; In veel gevallen betaalt hij daardoor ook een lagere hypotheekrente; Door vooraf te sparen heeft hij het recht opgebouwd op een Bouwspaarlening tegen een lage rente; Deze lost hij verplicht versneld af; Daardoor neemt zijn schuld opnieuw af en daarmee ook zijn lasten; Zijn schuldpositie is gedurende de gehele looptijd aanmerkelijk gunstiger; Hierdoor is hij bovendien in staat veel sneller door te stromen naar een volgende woning. Bedrag uitsluitend bestemd voor een woning Bouwspaarlening 20-30% 100% Hypotheek SNS Bank N.V. ziet Bouwsparen nadrukkelijk niet als een spaarproduct, maar als een andere, voor Nederland nieuwe, manier van het financieren van een woning, die gekenmerkt wordt door vooraf sparen, minder lenen en versneld aflossen. Dit in tegenstelling tot de huidige praktijk die al decennia in het teken staat van maximaal lenen en zo weinig mogelijk aflossen. Bouwsparen 20-30% 60-50% Bouwsparen is geen spaarproduct, maar een duurzame manier van woningfinancieren Maandelijks spaarbedrag Maandelijks aflossingsbedrag Sparen en lenen We onderscheiden een spaar- en een leenfase. Bij het aangaan van een Bouwspaarcontract start de spaarfase. De consument spaart in beginsel maandelijks een afgesproken bedrag tegen een vooraf vastgestelde rente. Subsidie Sparen Hefboom -functie Zodra de Bouwspaarder voldoende heeft gespaard en een woning koopt, heeft deze de mogelijkheid een gelijk bedrag als zijn opgebouwde spaarbedrag te lenen van de gesloten Bouwspaargemeenschap. De rente die hiervoor betaald moet worden, is bij het aangaan van het Bouwspaarcontract bekend. De rente is relatief laag. Dat komt omdat de lening versneld wordt afgelost en de financiering in het gesloten systeem van spaarders en leners plaatsvindt. Spaarfase Lenen Aflossingsfase De Bouwspaaromgeving werkt voor de consument als een hefboom. De consument Toewijzing 4 Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt SNS Bank N.V. (ASN Bank, BLG Wonen, RegioBank, SNS Bank en Zwitserleven) 5
Bouwspaarders beschermen door goede wet- en regelgeving Daarbij komt dat Bouwsparen de consument veel zekerheid biedt. Bij het afsluiten van het Bouwspaarcontract is namelijk zowel de hoogte van de spaarrente als de leenrente voor de gehele duur van het contract bekend. Door de samenhang van sparen en lenen, is het Bouwspaarsysteem ook uiterst flexibel. Tussentijdse beëindiging in de spaarfase, aanpassing van de termijnbedragen, verlenging of verkorting van looptijden et cetera, kunnen simpelweg worden gerealiseerd. Extra aflossing op de Bouwspaarlening kan altijd zonder boete. Sneller aflossen levert zelfs rentevoordeel op! In dit verband mag ook de extra zekerheid van de afgescheiden omgeving, beschermd door extra wettelijke regelgeving, niet onvermeld blijven. Het risico van belangenvermenging van de Bouwspaarder met andere belangen binnen een financiële instelling is daardoor uitgesloten. Bouwsparen: wat is er voor nodig? Deze vorm van financiering is nieuw voor Nederland. Het vereist een zorgvuldige wet- en regelgeving om een solide afgescheiden omgeving te creëren, waarin Bouwspaarders een lange termijn zekerheid hebben over hun tegoeden, maar ook over de rentes waartegen kan worden gespaard en later geleend. SNS Bank N.V. kan dat niet alleen. De Rijksoverheid (en wellicht ook gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars) zal de consument in beweging moeten krijgen. De LtV wordt verlaagd, echter daar dient wel iets tegenover te staan voor de consument. Door het sparen voor een woning te stimuleren, kan de benodigde gedragsverandering worden bereikt. Naarmate dit signaal krachtiger is, zal naar onze mening de budgettaire last van de fiscale hypotheekrenteaftrek vanzelf worden teruggedrongen. Bouwspaarders lenen immers minder en tegen een lagere rente. Situatie: Jeroen en Famke hebben een financiering nodig van 220.000 Met Bouwsparen: 22.000 sparen in 6 jaar en 9 maanden (0,25% rente, bonus over inleg 10%) 22.000 lenen in 9 jaar en 5 maanden (2,5% rente) 176.000 annuïteitenhypotheek (4,5% rente) Zonder Bouwsparen: 220.000 annuïteitenhypotheek (4,5% rente) Zij kopen een woning waarvoor zij 220.000 nodig hebben. Omdat zij al 22.000 hebben gespaard, hebben ze nog een lening nodig van 198.000. En omdat zij binnen de Bouwspaarkas hebben gespaard, hebben ze het recht opgebouwd op een voordelige Bouwspaarlening, eveneens van 22.000. Deze lening wordt afgelost in 9 jaar en 5 maanden. Voor het restant ( 176.000) sluiten zij een annuïteitenhypotheek af. Het alternatief is de traditionele manier van financieren. De kopers kopen een woning en sluiten een volledige annuïteitenhypotheek van 220.000 af. De verschillen tussen beide methoden van financieren zijn groot. De Bouwspaarders zijn veel eerder gestart met het verwerven van een woning. Zij bouwen vooraf een vermogen op en hoeven daardoor minder te lenen. Bovendien lenen zij deels tegen een lager tarief. Gedurende de gehele looptijd hebben zij daardoor tienduizenden euro s minder schuld. Dit maakt het kopen van een woning minder risicovol. Bovendien wordt het makkelijker om door te stromen naar een volgende woning 1. Jeroen en Famke Tienduizenden euro s minder schuld Juridisch raamwerk nodig als waarborg Wetgeving Het belangrijkste element van een juridisch raamwerk dat noodzakelijk is voor Bouwsparen is de waarborg van een afgescheiden omgeving. In deze omgeving staat alles in het teken van de financiering van woningen van de deelnemers. Hiervoor zijn zekerheidswaarborgen noodzakelijk. De financiering dient een plaats te krijgen in het fiscaal-juridische regime voor de eigen woning. SNS Bank N.V. biedt graag haar expertise aan om het noodzakelijke juridische regime tot stand te laten komen. 22.000 0 Voorbeeld schuldpositie bij financiering 220.000 (spaarbedrag Bouwsparen: 22.000) 1 6 11 16 21 26 31 36 jaar Bouwsparen in concrete situaties 193.062 216.451 Door middel van een voorbeeld laten we zien hoe Bouwsparen uitpakt in een concrete situatie. Daarbij vergelijken we het lastenverloop van een volledige annuïteitenhypotheek met een oplossing waarin Bouwsparen een belangrijke rol speelt. In de vergelijking gaan we uit van actuele termijnen en tarieven. Schuldverloop Bouwsparen Schuldverloop annuïteitenhypotheek Verschil In de ene situatie (met Bouwsparen) sparen Jeroen en Famke maandelijks gedurende 6 jaar en 9 maanden 245 via een Bouwspaarcontract. Van de overheid ontvangen zij over elke ingelegde euro een rentebonus van 10%. Aan het einde van de spaarfase hebben zij 22.000 gespaard. 1. Dit voorbeeld is gebaseerd op actuele Bouwspaartarieven en looptijden die thans in Duitsland worden gehanteerd. 6 Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt SNS Bank N.V. (ASN Bank, BLG Wonen, RegioBank, SNS Bank en Zwitserleven) 7
Restschulden Door de hoge hypotheekschulden in Nederland wordt de doorstroming naar een volgende woning belemmerd. Naar schatting staan meer dan één miljoen woningen onder water. Dat wil zeggen dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning. Bouwspaarcontract: 15.000. Hij sluit een Bouwspaarcontract van 15.000. Het spaargeld van 4.000 wordt gebruikt als eerste storting. Twee jaar lang spaart hij maandelijks nog 116 euro. Na twee jaar kan hij de gewenste verduurzaming uitvoeren. Daarna betaalt hij 7 jaar en 9 maanden een maandelijks termijn van 89 (bruto) voor de lening. Eén miljoen woningen onder water Veel woningbezitters zijn in de problemen gekomen doordat ze moesten verhuizen (bijvoorbeeld wegens werk of echtscheiding). Zij houden na de verkoop van hun oude woning een restschuld over. Het betekent in veel gevallen dat zij geen hypotheek kunnen krijgen voor de nieuwe woning. De problematiek kan in veel gevallen worden voorkomen, door de restschuld te separeren van de overige hypotheekschuld. Bouwsparen kan de oplossing bieden. De schuld, die na de verkoop van de woning overblijft, wordt ondergebracht in een Bouwspaarkas en via een Bouwspaarcontract uiteindelijk afgelost. Uiteraard speelt het inkomen van een deelnemer een rol: het moet wel kunnen. Voordeel is dat de woningbezitter na verkoop van zijn onder water staande woning kan verhuizen naar een volgende koopwoning. Conclusie: Met Bouwsparen kan de gewenste investering al op korte termijn worden gedaan. De verwachte besparing op de energierekening is hoger dan de financieringskosten. Starters op de koopwoningmarkt Starters hebben momenteel grote moeite om de woningmarkt te betreden. De woningprijzen zijn hoog. Bovendien moet in de komende jaren voor het kopen van een eigen woning steeds meer eigen geld worden meegenomen, omdat de loan-to-value geleidelijk wordt verlaagd naar 100% in 2018. Alle bijkomende kosten moeten door de koper dan uit eigen middelen worden betaald. Dat gaat al snel om meer dan 10.000. Verduurzamen de besparing is hoger dan de financieringskosten Situatie: Richard en Chantal kopen in 2008 hun eerste woning voor 220.000. Deze wordt gefinancierd met een hypotheek van 230.000. In 2013 willen zij verhuizen. Hun woning is in waarde gedaald. De waarde is nog slechts 190.000. Er is nog niets afgelost. De restschuld is 40.000. Jongeren moeten daarom nu worden gestimuleerd om te gaan sparen voor de eigen woning. Bouwsparen is de perfecte manier. Op het moment van het kopen van de woning hebben ze een mooi bedrag gespaard, waardoor ze minder hoeven te lenen. Een belangrijk voordeel van Bouwsparen is bovendien dat deze jongeren door vooraf te sparen het recht hebben opgebouwd op een voordelige Bouwspaarlening. Richard en Chantal Restschuld aflossen met een Bouwspaarcontract Totale schuld: 230.000 Deze wordt gesplitst in twee delen. De restschuld van 40.000 wordt afgesplitst en ondergebracht in een Bouwspaarcontract. De overige hypotheekschuld van 190.000 wordt afgelost met de verkoopopbrengst van de woning. Schuld aan Bouwspaarkas: 40.000 De eerste 5 jaar maandelijks 331 sparen (+ 150 bruto rente over de lening). Daarna 5 jaar lang een maandelijkse termijn van 357 (bruto). Verduurzamen Veel woningen in Nederland zijn nog niet erg milieuvriendelijk. De woningbezitter betaalt daardoor maandelijks een onnodig hoge energierekening. Bouwsparen kan een oplossing bieden voor degenen die energiebesparende maatregelen willen doorvoeren, maar daarvoor nog onvoldoende middelen hebben. Situatie: Een woningbezitter wil energiebesparende maatregelen doorvoeren, zoals het plaatsen van zonnepanelen, dubbele beglazing en verdere isolatie. Hij denkt daarmee zeker 100 per maand te besparen op zijn energierekening. De woningbezitter wil de maatregelen over 2 jaar uitvoeren. De totale investering is 15.000. Hij heeft ruim 4.000 spaargeld. In het voorbeeld is duidelijk te zien dat de totale lasten bij Bouwsparen voordeliger uitpakken. Dit komt doordat de Bouwspaarder minder leent en tegen een lager tarief. Daarnaast is een gunstiger schuldverloop te zien, wat als voordeel heeft dat sneller kan worden doorgestroomd naar een volgende woning 1. 25.000 0 121.002 147.580 Voorbeeld schuldpositie starter (spaarbedrag Bouwsparen: 25.000) 1 6 11 Schuldverloop Bouwsparen bij financiering 150.000 16 21 26 31 36 jaar Schuldverloop annuïteitenhypotheek Verschil 1. Dit voorbeeld is gebaseerd op actuele Bouwspaartarieven en looptijden die thans in Duitsland worden gehanteerd. Starters Minder schuld en lagere lasten 8 Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt SNS Bank N.V. (ASN Bank, BLG Wonen, RegioBank, SNS Bank en Zwitserleven) 9
Kopen aantrekkelijker voor scheefwoners Scheefwonen In Nederland wonen honderdduizenden huishoudens in een sociale huurwoning, terwijl het inkomen daar te hoog voor is; de zogenaamde scheefwoners. Deze huishoudens worden de komende jaren geconfronteerd met forse extra huurverhogingen. Voor scheefwoners is het doorgaans financieel gezien aantrekkelijker om een woning te kopen. Het is belangrijk dat sociale huurwoningen vrij komen voor mensen voor wie ze bedoeld zijn. Het zou een goede gedachte zijn als woningbouwcorporaties scheefwoners belonen als zij de overstap naar een koopwoning maken. Bouwsparen kan hierin een belangrijke rol spelen. Woningcorporaties zouden de extra huurverhoging bijvoorbeeld kunnen overmaken naar een Bouwspaarrekening op naam van de huurder die heeft aangegeven de overstap naar een koopwoning te gaan maken. Bouwsparen bevordert vermogensoverdracht tussen generaties Met Bouwsparen kun je niet vroeg genoeg beginnen. Ouders kunnen direct een Bouwspaarrekening openen voor hun pasgeboren baby. Daarop kunnen ze periodiek de kinderbijslag storten, mits zij dit kunnen missen. Natuurlijk kunnen ook grootouders een steentje bijdragen. Bijvoorbeeld door een jaarlijkse schenking te storten op een Bouwspaarrekening van hun kleinkind. inbrengen en daardoor de financiering niet rond kunnen krijgen. SNS Bank N.V. is van mening dat de overheid de consument moet helpen om de omslag te maken van maximaal lenen naar eerst sparen, dan lenen. De methode van Bouwsparen, de financieringsmethode die sparen en lenen combineert, is hiervoor de meest voor de hand liggende oplossing. De Rijksoverheid kan Bouwsparen op verschillende manieren stimuleren. De methode die in de meeste Bouwspaarlanden wordt gehanteerd, is de methode waarin de overheid een rentepremie geeft over de ingelegde spaarbedragen. Dit wordt ook wel de klassieke methode genoemd. Jaarlijks kost de stimulering de overheid een bedrag aan rentesubsidie, maar daar staat een flinke besparing tegenover vanaf het moment dat de Bouwspaarder een woning gaat kopen. De Bouwspaarder die een woning gaat kopen, leent immers minder en ook nog tegen lagere rentetarieven. Daardoor zal hij minder gebruik maken van de fiscale hypotheekrenteaftrek. Uitgaven en besparingen voor de Rijksoverheid 2.500.000.000 Subsidie Minder belasting aftrek Verschil Een Bouwspaarcontract voor je kleinkind Zo wordt er een serieus bedrag bijeen gespaard. Heeft het (klein)kind later een flinke studieschuld opgebouwd en kan het om die reden geen hypotheek krijgen, dan is het mogelijk om het opgebouwde spaarbedrag te gebruiken voor aflossing van deze schuld. Het (klein)kind behoudt evengoed het recht op een voordelige Bouwspaarlening, zodat het kopen van een woning aantrekkelijk blijft. Financieringsmethoden 2.000.000.000 1.500.000.000 1.000.000.000 500.000.000 0-500.000.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 jaar Stimuleringsbeleid voor specifieke doelgroepen In Nederland zijn we eraan gewend geraakt om voor het kopen van een woning een zo hoog mogelijke hypotheek af te sluiten. Zoveel mogelijk lenen is fiscaal aantrekkelijk als gevolg van de hypotheekrenteaftrek, zo wordt ook vandaag nog geadviseerd. Om dezelfde reden wordt het advies gegeven zo weinig mogelijk af te lossen. Door het stimuleringsbeleid van de overheid, dat is gericht op het aantrekkelijk maken van lenen, hebben Nederlandse huishoudens de hoogste schulden van Europa. Ook bij noodzakelijk geachte verhuizing door bijvoorbeeld een veranderende arbeidssituatie zorgt de hoge schuld voor problemen. De fiscale hypotheekrenteaftrek kost de schatkist jaarlijks zo n 12 miljard. Om de oplopende schulden van de huishoudens een halt toe te roepen, is besloten de loan-to-value stapsgewijs te verlagen, waardoor de huizenkoper minder hoge leningen kan aangaan. Het gevolg van deze verlaging is dat de huizenkoper alleen nog een woning kan kopen als hij eerst flink heeft gespaard. Helaas zijn velen zich hiervan nog niet bewust, zo blijkt uit onderzoek. Het gevolg is dat starters, die een huis willen kopen, steeds vaker onvoldoende eigen geld kunnen Voorbeeld op basis van 200.000 afgesloten Bouwspaarcontracten per jaar en een overheidsstimulering van 10% over de ingelegde spaarbedragen. Cumulatief (jaar 1 t/m 17) 2.500.000.000 2.000.000.000 1.500.000.000 1.000.000.000 500.000.000 0 0 500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000 2.000.000.000 2.500.000.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 jaar Een stimuleringsmaatregel van de overheid die zichzelf ruimschoots terugverdient. 10 Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt SNS Bank N.V. (ASN Bank, BLG Wonen, RegioBank, SNS Bank en Zwitserleven) 11
Hervorming op de woningmarkt is noodzakelijk Budgettaire impact voor de overheid Bouwsparen is in de ogen van SNS Bank N.V. de oplossing bij uitstek om een werkelijke hervorming van de woningmarkt te realiseren. Deze hervorming zal leiden tot een veel minder volatiele, meer duurzame woningmarkt. Hiervoor is een attitudeverandering van alle betrokkenen op de woningmarkt noodzakelijk. SNS Bank N.V. kan dat niet alleen. De Rijksoverheid (en wellicht ook lagere overheden, woningcorporaties en projectontwikkelaars) zal de cultuuromslag van maximaal lenen en niet aflossen naar eerst sparen, dan lenen en versneld aflossen moeten begeleiden. Investeren in Bouwsparen verdient zichzelf ruimschoots terug, omdat dankzij Bouwsparen veel minder gebruik zal worden gemaakt van andere stimuleringsinstrumenten, zoals de fiscale hypotheekrenteaftrek, startersleningen en NHG. Echter: Gezien de verwachte doorlooptijd tussen het moment van besluitvorming en het feitelijk in werking treden, zal Bouwsparen geen budgettaire consequenties hebben in de huidige kabinetsperiode. Wel kan nu de steen in de rivier worden verlegd, waardoor de stroming zal veranderen... 10 argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen 1. Bouwsparen leidt tot lagere hypotheeklasten, minder hypotheekschuld en meer rentezekerheid voor de consument; 2. Met Bouwsparen krijgen starters weer een kans op de koopwoningmarkt, ondanks de aangescherpte normen voor het verkrijgen van een hypotheek (verlaging LtV); 3. Bouwsparen biedt een oplossing voor woningbezitters, die willen doorstromen naar een volgende koopwoning, zelfs als hun schuld hoger is dan de waarde van de woning (restschuldproblematiek); 4. Bouwsparen bevordert de verlaging van de hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens (de hoogste schuld van Europa; circa 1 miljoen huishoudens onder water); 5. Bouwsparen zorgt ervoor dat woningbezitters ook op de langere termijn hun woonlasten kunnen blijven opbrengen; Doorstroming huizenkopers Investeren in Bouwsparen verdient zichzelf ruimschoots terug de route naar een duurzame woningmarkt 6. Bouwsparen zorgt voor een stabiele vraag naar woningen. Dit geeft zekerheid aan bouwbedrijven en een duurzame impuls voor de bouwsector. Positief gevolg is dat er meer woningen kunnen worden gebouwd, gemoderniseerd, verduurzaamd en aangepast aan de komende vergrijzing; 7. Bouwsparen stimuleert huishoudens met hogere inkomens hun sociale huurwoning te verruilen voor een koopwoning, waardoor de sociale huurwoning vrij komt voor mensen die daarop zijn aangewezen; Stimulans voor bouwsector 8. Met Bouwsparen wordt minder gebruik gemaakt van de fiscale hypotheekrenteaftrek. Dit is een budgettaire meevaller voor de Rijksoverheid. De Bouwspaarder leent namelijk minder, tegen lagere rentetarieven en lost versneld af; 9. Bouwsparen zorgt ervoor dat consumenten lagere hypotheken nodig hebben, wat gunstig is voor de risicospreiding bij banken en de funding gap; 10. Met Bouwsparen sluit de Nederlandse woningmarkt beter aan op die van andere Europese landen. Aansluiting bij Europese situatie Bouwsparen biedt extra kansen voor starters op de woningmarkt Gerard van Olphen CEO SNS REAAL en voorzitter RvB 12 Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt SNS Bank N.V. (ASN Bank, BLG Wonen, RegioBank, SNS Bank en Zwitserleven) 13
SNS Bank N.V.: uitzonderlijke fit met Bouwsparen Al tweehonderd jaar helpt het SNS-gedachtegoed consumenten hun financiële zelfstandigheid te vergroten. Dat doen we dicht bij mensen en op een verantwoorde en duurzame wijze Een goede en betrouwbare financiële dienstverlener word je niet zomaar. Wij zijn daar met de rechtsvoorgangers van SNS Bank N.V. tweehonderd jaar geleden al mee begonnen. Door te starten met een destijds baanbrekend particulier initiatief van de Maatschappij tot Nut van t Algemeen: een spaarbank om mensen te behoeden voor armoede. In 1817 werd hiermee in Haarlem en Workum gestart. Herbezinning op onze rol in de samenleving Gemeenschappelijk uitgangspunt was dat mensen individuele verantwoordelijkheid in de samenleving (hebben te) dragen en dat zij voor die zelfverheffing soms ondersteuning nodig hebben: scholing en solidariteit (S&S) waren de kernbegrippen bij onze rechtsvoorgangers. Begrippen die we nu, in een nieuwe tijd die zich laat kenmerken door herbezinning op onze rol in de samenleving, opnieuw inhoud geven. In het Manifest van SNS Bank N.V. hebben wij opgenomen dat we, vanuit onze sociale oorsprong, de verantwoordelijkheid nemen om het vak van bankieren vorm te geven vanuit wat mensen echt nodig hebben. Het betekent dat onze financiële dienstverlening gaat over nut in plaats van rendement. Over waarde in plaats van geld. Het betekent vooral dat we oprecht de belangen van onze klanten vooropstellen, zodat fundamentele elementen in het leven zoals wonen, educatie en een buffer voor onverwachte uitgaven nu en in de toekomst geborgd zijn. Zelfredzaamheid is één van de peilers van Bouwsparen Met eenvoudige en eenvoudig te begrijpen financiële producten en diensten geven wij hier invulling aan. Los van de zakelijke producten en diensten helpen wij mensen met het bestrijden van laaggeletterdheid, het geven van financieel getint onderwijs en een bijdrage leveren aan ander vrijwilligerswerk. Vooral met oplossingen in de spaarsfeer willen wij excelleren. Dat is onze herkomst én onze toekomst. De Zilvervloot is een goed voorbeeld om de spaarzin van de jeugd te vergroten. Bouwsparen is onze oplossing voor een gezonde, duurzame woningmarkt. Hoe fraai Bouwsparen in deze context past, is verbluffend. Juist de zelfredzaamheid die ons zo na aan het hart ligt is, is één van de pijlers waarop Bouwsparen is gebaseerd. Met Bouwsparen bouwt de consument aan zijn vermogen, financiële toekomst en zelfstandigheid. Een andere pijler van Bouwsparen is de gemeenschapszin. Ook op dit punt is er een opmerkelijke overeenkomst met onze roots, die vooral van sociaal maatschappelijke oorsprong zijn. Bouwspaarders vormen een Bouwspaargemeenschap, waarin ieder gelijke rechten en plichten heeft. Bouwsparen kent bijna ultieme zekerheid. De consument weet van tevoren precies tegen welke rente hij spaart en straks kan lenen. Onverwachte opslagen of andere prijsaanpassingen zijn niet aan de orde. Bovendien staat Bouwsparen zo vast als een huis. Bouwsparen zal door wetgeving beschermd worden en mag daarom uitsluitend worden gevoerd in de speciale Bouwspaaromgeving. 14 Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt SNS Bank N.V. (ASN Bank, BLG Wonen, RegioBank, SNS Bank en Zwitserleven) 15
de route naar een duurzame woningmarkt Contactpersoon: Alienke Ramaker 06-22 16 46 19 Postbus 8444 / 3503 RK Utrecht info@bouwsparen.nl Een maatschappelijk initiatief van Meer informatie? www.bouwsparen.nl / info@bouwsparen.nl Januari 2015 16 Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt