SCHRIFTELIJKE VRAAG nr. 61 van GWENNY DE VROE datum: 10 oktober 2014 aan LIESBETH HOMANS VICEMINISTER-PRESIDENT VAN DE VLAAMSE REGERING, VLAAMS MINISTER VAN BINNENLANDS BESTUUR, INBURGERING, WONEN, GELIJKE KANSEN EN ARMOEDEBESTRIJDING Sociale huurwoningen - Doorstroming De minister heeft tijdens een zitting van de Commissie Wonen op donderdag 9 oktober jl. andermaal verzekerd dat er aan de huidige contracten voor huurders van sociale woningen niets verandert, maar dat het haar doel is om vanaf 1 januari 2016 met tijdelijke contracten en niet meer met levenslange contracten te gaan werken. Hierdoor moet er een grotere doorstroom worden verwezenlijkt, die op zijn beurt een constructieve bijdrage kan leveren in het afbouwen van de (toename van de) wachtlijsten. 1. Hoeveel sociale huurders zijn vandaag: -jonger dan 20; -tussen de 20 en 29 jaar; -tussen de 30 en 39 jaar; -tussen de 40 en 49 jaar; -tussen de 50 en 59 jaar; -tussen de 60 en 69 jaar; -tussen de 70 en 79 jaar; -80 of ouder? 2. Welke huisvestingsmaatschappijen hebben het grootste aandeel oudere huurders? 3. a)hoe groot was de jaarlijkse uitstroom uit sociale huurwoningen in de periode 2009-2014? b)wat waren de belangrijkste redenen voor de uitstroom? 4. a)indien de nieuwe regeling rond de tijdelijke contracten er komt vanaf 1 januari 2016, hoe groot zal het vermoedelijk aantal tijdelijke contracten zijn dat vanaf dan tot en met 2019 jaarlijks kan worden afgesloten? b)hoe groot zal het vooropgestelde aandeel van de tijdelijke contracten zijn tegen het eind van de legislatuur? 5. Werd er reeds nagegaan welke numerieke impact de invoering van tijdelijke contracten op korte, middellange en langere termijn zal hebben op de wachtlijsten? Zo ja, welke impact mogen we verwachten?
6. a)is de minister van plan om vanaf 1 januari 2016 nog enkel in tijdelijke contracten te voorzien of worden er uitzonderingssituaties bepaald waarvoor nog wel in levenslange contracten worden voorzien? b)zo ja, in welke situaties zal dit kunnen gebeuren? 7. Op welke manier zal de minister haar engagement hard maken om geen werkloosheidsvallen te creëren met de invoering van tijdelijke huurcontracten? 8. De minister overweegt om in een differentiëring in de huurprijzen te voorzien om die prijzen marktconformer te maken. a)welke concrete marge voorziet de minister tussen de minimale en maximale huurprijzen? b)op basis van welke parameters worden deze huurprijzen vastgelegd? c)om de hoeveel tijd zullen de prijzen worden vastgesteld en door wie? d)zal de huurprijs variëren per sociale huisvestingsmaatschappij of gaat het over vastgelegde prijzen per geografisch afgebakend gebied? 9. Hoe marktconform zijn de huidige huurprijzen van sociale woningen die worden betaald door sociale huurders met een hoger inkomen? Met andere woorden: hoeveel procent liggen de sociale huurprijzen voor deze categorie gemiddeld onder de prijzen voor gelijkaardige woningen op de private huurmarkt?
LIESBETH HOMANS VICEMINISTER-PRESIDENT VAN DE VLAAMSE REGERING, VLAAMS MINISTER VAN BINNENLANDS BESTUUR, INBURGERING, WONEN, GELIJKE KANSEN EN ARMOEDEBESTRIJDING ANTWOORD op vraag nr. 61 van 10 oktober 2014 van GWENNY DE VROE 1. Hierbij vindt u het aantal sociale huurders op 31.12.2013 per leeftijdsgroep. In de tabel is enkel rekening gehouden met de leeftijd van de referentiehuurder. Leeftijdsgroep referentiehuurder Aantal Aandeel jonger dan 20 408 0,3% tussen 20 en 29 jaar 5.714 4,1% tussen 30 en 39 jaar 15.655 11,3% tussen 40 en 49 jaar 24.946 18,0% tussen 50 en 59 jaar 30.458 22,0% tussen 60 en 69 jaar 28.138 20,3% tussen 70 en 79 jaar 20.170 14,6% 80 of ouder 12.910 9,3% Totaal 138.399 2. Sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM s) met in verhouding het grootste aantal oudere mensen (70-plussers) bij hun referentiehuurders zijn t Heist Best te Knokke- Heist (35,9%), Volkshaard te Gent (34,6%) en Mijn Huis te Harelbeke (31,8%). 3. a) De cijfers waarover ik beschik hebben betrekking op het aantal sociale huurwoningen waarvan het huurcontract in de loop van het jaar beëindigd wordt, maar daarbij zitten ook interne verhuisbewegingen. Deze cijfers zijn beschikbaar vanaf 2011. Jaar Aantal 2013 10.874 2012 10.601 2011 10.079 b) Om een beter beeld te krijgen op de uitstroom binnen de sociale huisvesting staat er een onderzoek door het Steunpunt Wonen op stapel. Naast een kwantitatief onderzoek zal er eveneens een kwalitatief onderzoek plaatsvinden om de motieven en belevingsaspecten in kaart te brengen van huurders. De redenen van opzeg maken daar integraal deel van uit. Het opzet en later ook de resultaten van dit onderzoeksproject vindt u terug op de website www.steunpuntwonen.be onder de rubriek onderzoek. 4. Het vermoedelijke aantal tijdelijke contracten zal overeenkomen met het jaarlijkse aantal nieuw afgesloten contracten. 5. De numerieke impact op de wachtlijst door de invoering van tijdelijke contracten is momenteel moeilijk in te schatten. De nieuwe regelgeving gaat immers pas in voor
nieuwe contracten. Gelet op de tijd die nodig is om de invoering van tijdelijke contracten te voorzien in de regelgeving, en afhankelijk van de looptijd van de tijdelijke contracten worden de eerste beëindigingen van de contracten pas ten vroegste verwacht tegen 2020. Het effect op langere termijn hangt mede af van de precieze uitvoeringsmodaliteiten die door de Vlaamse regering zullen opgesteld worden eens het principe decretaal verankerd is. 6. De Vlaamse regering zal een aantal uitzonderingsgronden voorzien op basis waarvan het huurcontract niet opgezegd kan worden. 7. Bij het opstellen van de uitvoeringsmodaliteiten zal rekening gehouden worden met de mogelijkheid van een werkloosheidsval. 8. De wijzigingen aan de huurprijsberekening zullen onderzocht worden, mede in het licht van de evaluatie van het financieringsbesluit. 9. Artikel 38 tot en met 50 van het besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007 aangaande het sociaal huurstelsel regelt de huurprijsberekening voor een sociale huurwoning, verhuurd door een sociale huisvestingsmaatschappij. Vooral de artikelen 38-41 en 47 en 49 van dit besluit zijn relevant voor het beantwoorden van uw vraag. Zo kunt u in die bepalingen lezen dat de marktwaarde van een sociale huurwoning, de huurprijs is die voor een woning van vergelijkbaar type en vergelijkbare leeftijd en met vergelijkbare onderhoudstoestand in een vergelijkbare omgeving op de private huurmarkt zou worden betaald. Op het ogenblik van het aangaan van een huurovereenkomst wordt de marktwaarde van de woning, zoals die op dat ogenblik van kracht is, vastgelegd in de huurovereenkomst. Die waarde wordt de basishuurprijs genoemd. Deze basishuurprijs wordt vervolgens voor maximaal negen jaar geïndexeerd. Hieruit vloeit het principe dat de sociale huurprijzen in verhouding staan met de huurprijzen op de private huurmarkt. Het is de verantwoordelijkheid van de sociale huisvestingsmaatschappij, in samenwerking met de notaris en de VMSW, om ervoor te zorgen dat de marktwaarden representatief zijn en blijven door middel van nieuwe schattingen. Dit kunt u nalezen in artikel 39, 40 en 41 van het voornoemde besluit. In wat volgt zal de term basishuurprijs worden gehanteerd in plaats van marktwaarde. De sociale huurder betaalt normaliter niet de basishuurprijs. Hij betaalt een huurprijs, aangepast aan zijn inkomen, gezinssamenstelling en de marktwaarde van de woning. Het verschil tussen de basishuurprijs en de aangepaste huurprijs kun je de sociale korting noemen. Hoe die sociale korting concreet wordt berekend, kunt u nalezen in artikel 47 van voornoemd besluit. Wat uw vraag betreft heeft mijn administratie nagegaan op basis van de meest recente cijfers bij de VMSW (31.12.2013) hoeveel sociale huurders een hoger inkomen hebben dan de toepasselijke inkomensgrens en hoeveel daarvan een sociale korting genieten. Zo merk je dat 8,5% van de sociale huurders een hoger inkomen hebben, waarvan ten opzichte van het totale aantal sociale huurders 3,17% een sociale korting genieten. Deze verhouding vindt u terug in de eerste grafiek. Vervolgens werd er nagegaan hoeveel de sociale korting bedraagt die de hogere inkomens genieten, onderverdeeld per huishoudtype (alleenstaanden, koppels zonder personen ten laste, andere gezinstypes). Volgende statistische kenmerken werden weerhouden: aantal ten opzichte van het totale aantal sociale huurders; gemiddelde sociale korting, zowel als nominaal bedrag als percentage ten opzichte van de basishuurprijs; mediaan sociale korting, zowel als nominaal bedrag als percentage ten opzichte van de basishuurprijs.
We stellen vast dat de gemiddelde sociale korting 15% van de basishuurprijs bedroeg, nominaal komt dat neer op een gemiddelde van 97 euro. Voor de sociale huurders met een inkomen lager dan de toepasselijke inkomensgrens is dit respectievelijk 48% en 266 euro. Als we inzoomen op de drie categorieën huishoudens dan stellen we vast dat het vooral alleenstaanden zijn die een sociale korting krijgen (gemiddeld 126 euro oftewel 21% van de basishuurprijs). Koppels en gezinnen betalen een aangepaste huurprijs die dichter tegen de basishuurprijs zit (gemiddelde sociale korting van 8 à 9%). Deze verhouding vindt u terug in de tweede grafiek. Grafiek 1: Verdeling van het aantal sociale huurders met een lager dan wel hoger inkomen dan de toepasselijke inkomensgrens. Voor de hogere inkomens werd eveneens aangegeven of er een sociale korting werd gegeven. Grafiek 2: Weergave van de sociale korting per type huishouden van de sociale huurders met een hoger inkomen dan de toepasselijke inkomensgrens (gemiddelde en mediaan, nominaal en als percentage tov de basishuurprijs).