1 e Herziening Exploitatieplan Waterrijk-West DEEL 1: EXPLOITATIEPLAN d.d. 02-06-2014 Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 1
Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 2
Inhoud DEEL 1 Exploitatieplan Hoofdstuk 1 De status van het Exploitatieplan... 5 1.1 Koppeling met ruimtelijk besluit 1.2 Herziening 1.3 Begrenzing van het exploitatiegebied 1.4 Voorgenomen grondgebruik 1.5 Te verwerven gronden 1.6 Citeertitel Hoofdstuk 2 Omschrijving van werken en werkzaamheden... 8 2.1 Bouwrijpmaken van het exploitatiegebied 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied 2.3 Inrichten openbare ruimte exploitatiegebied Hoofdstuk 3 De eisen en regels... 9 Hoofdstuk 4 De exploitatieopzet... 15 4.1 Aanduiding van het tijdvak 4.2 Aanduiding van de fasering en de koppeling 4.3 Raming van de inbrengwaarde van de gronden 4.4 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 4.5 Raming van de opbrengsten in de exploitatie 4.6 Resultaat exploitatieplan 4.7 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten DEEL 2 toelichting Toelichting bij Herziening exploitatieplan Waterrijk-West... 21 1. Toelichting op Hoofdstuk 1: De status van het exploitatieplan... 21 1.1 Koppeling met ruimtelijk besluit 1.2 Begrenzing van het exploitatiegebied 1.3 Voorgenomen grondgebruik 1.4 Te verwerven gronden 1.5 Citeertitel 1.6 Leeswijzer 2. Toelichting op hoofdstuk 2: omschrijving van werken en werkzaamheden... 22 3. Toelichting op hoofdstuk 3: Eisen en regels... 23 4. Toelichting op hoofdstuk 4: exploitatieopzet... 24 4.1 Aanduiding van het tijdvak 4.2 Aanduiding van de fasering en de koppeling 4.3 Raming van de inbrengwaarde van de gronden 4.4 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 4.5 Raming van de opbrengsten in de exploitatie 4.6 Resultaat exploitatieplan 4.7 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 3
Bijlagen 1. Kaart Exploitatiegebied met plangrens 2. Kaart Voorgenomen grondgebruik (verbeelding) 3. Kaart Woningtypologieën 4. Programma van eisen bouw- en woonrijp maken buitenruimte Waterrijk-West 5. Stedenbouwkundig programma van Eisen 6. Kaart Definitief Ontwerp 7. Lijst met wijzigingen op het Programma van eisen zoals opgesteld door Oranjewoud d.d. 8 november 2010 8. Kaart fasering 9. Exploitatieopzet 10. Ontwerp regeling plankosten exploitatieplan 11. Bouwprogramma 12. Residuele berekening grondprijzen 13. Berekening exploitatiebijdrage 14. Kaart eigendomssituatie Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 4
DEEL 1: EXPLOITATIEPLANHoofdstuk 1 De status van het Exploitatieplan 1.1 Koppeling met ruimtelijk besluit Dit exploitatieplan behoort bij het Wijzigingsplan Waterrijk-West dat op 6 september 2011 door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Boskoop is vastgesteld. Het Wijzigingsplan is op 23 januari 2013 onherroepelijk geworden. De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om: 1. de noodzakelijke publiekrechterlijke basis te leggen voor het kostenverhaal en verevening, dat plaatsvindt door middel van een daartoe strekkend voorschrift te verbinden aan een te verlenen omgevingsvergunning, dan wel in het verband van een overeenkomst welke wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan; 2. een omschrijving te geven van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; 3. eisen en regels te stellen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte in het exploitatiegebied en het uitvoeren van deze werken en werkzaamheden; 4. regels te stellen aan het ontwikkelen en uitvoeren van de aangewezen woningbouwcategorieën sociale huur en koop en particulier opdrachtgeverschap; 5. het tijdvak te bepalen waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden, alsmede regels te stellen aan de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen. 1.2 Herziening Dit exploitatieplan betreft een herziening van het op 6 september 2011 door het college van burgemeester en wethouders van Boskoop vastgestelde exploitatieplan dat op 23 januari 2013 onherroepelijk is geworden. 1.3 Begrenzing van het exploitatiegebied Het gebied Waterrijk-West is het gebied omsloten door de volgende wegen: Boezemlaan; Wilhelminalaan; Pomonapad; Voorofscheweg; De Boomgaard. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 5
Kaart exploitatiegebied Waterrijk-West De exacte begrenzing van het exploitatiegebied is op kaart Exploitatiegebied met plangrens weergegeven. Deze is opgenomen in bijlage 1. Deze begrenzing komt overeen met de plangrens van het wijzigingsplan. 1.4 Voorgenomen grondgebruik De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op de kaart Voorgenomen grondgebruik die is opgenomen in bijlage 2. Op grond van het wijzigingsplan heeft het exploitatiegebied de bestemming wonen / verkeer / groen / water / maatschappelijk Op de kaart Woningtypologieën (Bijlage 3) staan de door de gemeente voorgestane woningen per woningcategorie aangegeven. 1.5 Te verwerven gronden De gronden gelegen in het exploitatiegebied zijn in eigendom van verschillende partijen en de gemeente. Waterrijk Boskoop BV heeft met de gemeente een exploitatieovereenkomst. De gronden van deze partijen zullen in dit exploitatieplan verder worden aangeduid met gronden gemeente. Daarnaast zijn nog twee kadastrale percelen eigendom van een derde, Verdel Verkleij Holding BV (hierna te noemen eigenaar A). Deze gronden zijn op de kaart Exploitatiegebied met plangrens (bijlage 1) aangegeven. De gemeente wenst de gronden van eigenaar A te verwerven om zo de totale realisatie van het wijzigingsplan op de door de gemeente voorgestane wijze mogelijk te maken. Hiertoe heeft de gemeente inmiddels een verzoek tot onteigening gedaan bij de Kroon. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 6
1.6 Citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening van de gemeente Alphen aan den Rijn. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 7
Hoofdstuk 2 Omschrijving van werken en werkzaamheden 2.1 Bouwrijpmaken van het exploitatiegebied In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken voorzien: bodemsanering en verwijderen asbesthoudende beschoeiingen; opruimen van percelen, zoals onder andere het weghalen van hekwerken, verwijderen van bomen en beplanting, funderingen, opstallen, obstakels; gefaseerd voorbelasten van het exploitatiegebied om de vereiste zettingseis te bereiken; aanleggen, veranderen en verwijderen van de riolering met bijbehorende voorzieningen conform het gestelde programma van eisen; aanleggen en verwijderen van bouwweg en andere verhardingen met bijbehorende voorzieningen; aanleggen, veranderen en verwijderen van waterhuishoudkundige voorzieningen (onder andere wadi s, watergangen, bergingsvijver) met bijbehorende voorzieningen; realiseren van de noodzakelijke kunstwerken conform het stedenbouwkundige plan. 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien: aanleggen, veranderen en verwijderen van (hoofd)kabels en (hoofd)leidingen in het kader van de nutsvoorzieningen inclusief aanleg- en aansluitwerkzaamheden, voor zover deze kosten niet voor rekening zijn van de nutsbedrijven; aanleggen, veranderen en verwijderen van andere (hoofd)kabels en (hoofd)leidingen met bijbehorende voorzieningen inclusief de aanleg- en aansluitwerkzaamheden, voor zover deze kosten niet voor rekening zijn van de kabelaars; 2.3 Inrichten openbare ruimte exploitatiegebied In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het inrichten van de openbare ruimte voorzien: aanleggen c.q. aanbrengen van verharding ten behoeve van wegen, voetpaden en parkeerplaatsen; aanleggen c.q. aanbrengen van groenvoorzieningen; aanleggen van speelplekken zoals aangegeven in het Beeldkwaliteitsplan; aanleggen, veranderen en verwijderen van (tijdelijke) openbare verlichting en straatmeubilair; aanleggen van bluswatervoorzieningen; aanleggen c.q. aanbrengen en verwijderen van tijdelijke voorzieningen, zoals onder andere tijdelijke omleidingroutes, tijdelijke verkeersmaatregelen, een en ander met alle bijkomende werkzaamheden en voorzieningen; Realisatie van ondergrondse afvalcontainers. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 8
Hoofdstuk 3 De eisen en regels Voorschriften Artikel 1: Begrippen 1.1 Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan Boskoop Dorp van de gemeente Boskoop vervat in de verbeelding en regels van het bestemmingsplan; 1.2 Bouwrijpmaken: Het zowel ondergronds als bovengronds geschikt maken voor verdere inrichting en bebouwing, onder andere omvattende: sloop van de te verwijderen opstallen en/of boven- en ondergrondse obstakels in zodanige mate en op zodanige wijze dat de betreffende gronden geschikt zijn voor de beoogde bebouwing en/of inrichting, het uitvoeren van eventuele bodemsanering, terreinophogingen, het verzorgen van ontsluitingen, en het (doen) aanleggen van riolering, kabels en leidingen in het exploitatiegebied, één en ander in overeenstemming met het civieltechnische en stedenbouwkundig programma van eisen (bijlagen 4 en 5) en voor zover niet reeds geschied in het kader van het fiscaal bouwrijpmaken; 1.3 Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein voor bouwverkeer; 1.4 BVO (= bruto vloeroppervlak): De som van de bruto vloeroppervlakte van binnenruimten van gebouwen welke tot het complex behoren; 1.5 Eigenaar: De rechthebbende van, inclusief zakelijk rechthebbenden op het eigendom van en binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak; 1.6 Exploitatiegrens of exploitatiegebied: De afbakening van het gebied - binnen de grenzen van het wijzigingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen - waarop dit exploitatieplan van toepassing is. Het exploitatiegebied is op de kaart (Bijlage 1) aangegeven; 1.7 Fasering: het tijdvak en de wijze waarop de gronden volgens gemeentelijk beleid worden uitgegeven; 1.8 Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan; 1.9 Gebouw: Elke bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.10 Inbrengwaarde: Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft aan dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde wordt vastgesteld op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Voor gronden welke zijn onteigend of waarvoor reeds een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. 1.11 Matenplan: Het plan dat, met hantering van een gedetailleerde en nauwgezette maatvoering, expliciet maakt waar en op welke gronden binnen het exploitatiegebied welke functie(s) c.q. bestemming(en) kom(t)(en) te vigeren; 1.12 Openbare Ruimte: Die delen binnen het Exploitatiegebied inclusief "Voorzieningen van Openbaar Nut" welke niet worden overgedragen aan toekomstige bewoners, en welke niet bestemd zijn voor Sociale Woningbouw en Maatschappelijke doeleinden; 1.13 Particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst- tenminste het economische eigendom verkrijgt en volledig zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning; 1.14 Plangebied: Het gebied waar het exploitatiegebied deel van uitmaakt; Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 9
1.15 Ruimtegebruik: Het op kaart voorgenomen ruimtegebruik, zoals opgenomen in Bijlage 2,aangegeven ruimtegebruik zoals dit met dit exploitatieplan wordt verankerd; 1.16 Sociale huurwoning: Huurwoning, zoals bedoeld in artikel 1.1.1, lid 1, sub e Bro; 1.17 Uitgeefbare gronden: de op kaart Definitief Ontwerp, in bijlage 6 als zodanig aangewezen gronden; 1.18 Verbeelding: Tekening met de bijbehorende verklaring waarop, als onderdeel van het bestemmingsplan, de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangeven; 1.19 Verbeelding Wijzigingsplan: Tekening met de bijbehorende verklaring waarop, als onderdeel van het wijzigingsplan, de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangeven; 1.20 Voorzieningen van openbaar nut: De te realiseren voorzieningen ten bate van de vastgoed objecten, openbaar nut ondermeer: riolering met inbegrip van bijbehorende werken, wegen (ook de aansluiting direct aan het exploitatiegebied), watergangen, bruggen, speelvoorzieningen, openbaar groen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, openbare verlichting, brandkranen en benodigde aansluitingen, waterhuishoudkundige voorzieningen en ander rechtstreeks met de aanleg en inrichting van deze voorzieningen en kunstwerken verbandhoudende voorzieningen; 1.21 Woonrijpmaken: Het voor definitieve bewoning geschikt maken en afwerken van een locatie, inclusief het inrichten van het openbaar gebied met voorzieningen van openbaar nut, als voorzover niet begrepen in het bouwrijpmaken; 1.22 Wijzigingsplan: Het wijzigingsplan Waterrijk-West van de gemeente Boskoop vervat in de verbeelding en de regels van het wijzigingsplan; Artikel 2 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering 2.1 Het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van het openbare gebied en de aanleg van de openbare voorzieningen binnen het exploitatiegebied moeten voldoen aan het gestelde eisen en regels in de volgende documenten: 1) Bestemmingsplan Boskoop-Dorp, vastgesteld door de raad op 26 februari 2009; 2) Wijzigingsplan Waterrijk-West 2011 vastgesteld door het college op 6 september 2011; 3) Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan Waterrijk-West d.d. 21-12-2010 (uitwerking van VO d.d. 07-04-2010 vastgesteld door het College van B&W d.d. 29 juni 2010), zie bijlage 6); 4) Beeldkwaliteitsplan en Welstandscriteria Waterrijk-West d.d. 07 april 2010 (vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 16 september 2010); 5) Nota Bovenwijkse Voorzieningen Gemeente Boskoop 2012 (vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 27-09-2012); 6) Programma van Eisen Bouw- en Woonrijp maken buitenruimte Waterrijk-West, incl. meerjarig onderhoud d.d. 25 september 2008 ( bijlage 4); 7) Handboek Openbare Ruimte, d.d. maart 2007 (revisie 2.0) opgesteld door Oranjewoud; 8) De lijst met wijzigingen op het Programma van eisen zoals opgesteld door Oranjewoud d.d. 8 november 2010 (bijlage 7); 9) Stedenbouwkundig Programma van Eisen Waterrijk d.d. 01 juni 2008 (bijlage 5); 10) Standaarddetails WIS Gemeente Boskoop d.d. 04 januari 2006; 11) Planschadeverordening Gemeente Boskoop, door Raad vastgesteld d.d. 18 september 2008; Bij strijdigheid tussen bovengenoemde kaders en één of meer bijlagen geldt de volgorde 1 t/m 11 als hierboven weergegeven. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 10
2.2 Eisen en regels waaraan dient te worden voldaan inzake de ontwikkeling van het Stedenbouwkundig Plan en de Vastgoedontwikkeling binnen het exploitatiegebied Waterrijk-West: Welstandsnota Waterrijk-West d.d. 21 juni 2004 en aanvullende gebiedscriteria zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 16 september 2010; Ligging (locatie) van de Woningtypologieën m.b.t. "sociaal" (sociale huur en sociale koop) Woningtypologieën d.d. 17 november 2010, bijlage 3; Ligging (locatie) van de "vrije kavels" conform kaart Woningtypologieën d.d. 17 november 2010, bijlage 3. Artikel 3. Aanbesteding/uitvoering 3.1 De Europese aanbestedingsregels zijn van toepassing. 3.2 Ter controle op de correcte uitvoering van de aanbestedingsprocedure wordt een voorgenomen besluit tot gunning van de aanbesteding aan Burgemeester en Wethouders, ter attentie van het Hoofd Ingenieursbureau voorgelegd. 3.3 Het is verboden te starten met de uitvoering van de werken en werkzaamheden, voordat door of namens Burgemeester en Wethouders kenbaar is gemaakt dat de aanbestedingsprocedure is verlopen in overeenstemming met het bepaalde in 7.1 respectievelijk 7.2. 3.4 Burgemeester en wethouders beslissen, via het door hen gemandateerd afdelingshoofd, binnen drie weken na het indienen van een voorgenomen besluit, als bedoeld in 7.2. 3.5 Bij de uitvoering van werken en werkzaamheden kan namens de gemeente een dagelijkse toezichthouder op het werk aanwezig zijn om te controleren of de werken en werkzaamheden conform de kwaliteitseisen en het bestek worden uitgevoerd. De aannemer en de opdrachtgever voor de uitvoering (voor zover dit niet de gemeente zelf is) zullen de gemeente in kennis stellen van de aanvang van de werkzaamheden. De toezichthouder namens de gemeente zal toegang worden verschaft tot de werkzaamheden, zal in de gelegenheid worden gesteld alle relevante stukken en informatie in te zien en kan aanwezig zijn bij alle bouwvergaderingen en overleggen omtrent de uitvoering van de werken en werkzaamheden. 3.6 Wijzigingen in de uitvoering en meer en minder werk worden vooraf ter goedkeuring aan Burgemeester en Wethouders, ter attentie van het Hoofd Ingenieursbureau, voorgelegd. 3.7 De werken en werkzaamheden zullen niet eerder worden opgeleverd dan nadat de gemeente het werk en de werkzaamheden heeft goedgekeurd. 3.8 Bij uitvoering van werken en werkzaamheden door of namens een private grondeigenaar zal bij de declaratie van de uiteindelijke kosten een accountantsverklaring worden overlegd waarin verklaard wordt wat de werkelijk gemaakte kosten van de werken en werkzaamheden zijn geweest. Artikel 4. Regels met betrekking tot de fasering 4.1 Voor de uitvoering van de bouw-, aanleg- en inrichtingsactiviteiten gelden faseringen met bijbehorende tijdvakken volgens de tabel in paragraaf 4.2. en zoals aangegeven op de kaart fasering (bijlage 8). Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 11
4.2 De omgevingsvergunning voor bebouwing mag niet eerder worden verleend dan volgens de periode behorende bij een bepaalde sector zoals opgenomen in 4.1. Hierbij geldt voor de periode dat deze start op de 1e dag van het kwartaal van het betreffende jaar. 4.3 De omgevingsvergunning dient tijdig aangevraagd te worden op een dusdanig moment dat volgens de fasering, zoals opgenomen in 4.1, gestart kan worden met de bouw in de betreffende sectoren; 4.4 Burgemeester en wethouders of het door hen gemandateerd afdelingshoofd kunnen de fasering nader aanpassen. Artikel 5. Eisen voor de werken en werkzaamheden 5.1 Het opstellen van een Verificatieplan c.q. Plan van Aanpak met betrekking tot bouwrijp en woonrijp maken; 5.2 Bouwrijp maken (uitgeefbare gronden): Het bouwrijp maken van de uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen opgenomen in het programma van eisen (bijlage 4) en de lijst met afwijkingen op dit programma van eisen (bijlage 7); 5.3 Aanleg nutsvoorzieningen: De aanleg van de nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen opgenomen in het programma van eisen (bijlage 4) en de lijst met afwijkingen op dit programma van eisen (bijlage 7); 5.4 Woonrijp maken en inrichten openbare ruimte: De inrichting van de openbare ruimte in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen opgenomen in het programma van eisen (bijlage 4) en de lijst met afwijkingen op dit programma van eisen (bijlage 7); 5.5 Eisen waaraan, naast het genoemde programma van eisen en de lijst met afwijkingen, dient te worden voldaan inzake bouw- en woonrijp maken binnen het exploitatiegebied Waterrijk-West m.b.t. toekomstige Openbare Ruimte zijn als volgt geformuleerd: 1) Het opstellen van een Verificatieplan c.q. Plan van Aanpak met betrekking tot bouwrijp en woonrijp maken; 2) Een drooglegging van min. 800 mm. t.o.v. de gemiddelde grondwaterstand (N.A.P. -/-2.38); 3) Opstellen van een Grondmechanisch Advies inzake bouwrijp maken met in achtneming van de volgende zettingseis: "Na tien jaar dient de maximale zetting te zijn 0,05 m., welk resulteert in een ashoogte van de rijbaan van minimaal N.A.P. -/- 1.63m. Een lager niveau is toegestaan indien autonome zettingen aantoonbaar zijn opgetreden". De restzetting ter plaatse van de wegen mag 0,15m. zijn in 30 jaar. Het Geotechnisch Advies dient ter toetsing aan de Gemeente Alphen aan den Rijn te worden voorgelegd; 4) Toepassen van bruggen (geen dammen) met een minimale doorvaarthoogte van 1m.; 5) Minimale breedte doorgaande watergangen 6.0 m; 6) De oevers grenzend aan het (semi)openbaar gebied voorzien van een beschoeiing conform de standaarddetails WIS; 7) Aanleg nutsvoorzieningen. De aanleg van kabels en leidingen in het exploitatiegebied vindt plaats door de nutsbedrijven in de door de gemeente aangewezen leidingstroken onder de hiervoor van toepassing zijnde voorwaarden en eisen gesteld door de nutsbedrijven; 8) Het definitief inrichten van het exploitatiegebied, zoals het aanbrengen van de definitieve verhardingen en het leveren en aanbrengen van openbare verlichting, Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 12
straatmeubilair, verkeersborden, groenvoorzieningen, speelplekken voor kinderen etc.. Artikel 6. Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden 6.1 Het proces van bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte tot en met de oplevering van de openbare ruimte aan de gemeente dient te worden beschreven in een plan voor het bouwproces indien de gemeente deze aspecten niet voor haar rekening neemt. Alvorens dit plan is goedgekeurd door het College van Burgemeester en Wethouders, is het verboden om met de uitvoering van werken en werkzaamheden te beginnen; 6.2 Het proces van bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente dient te worden beschreven in een bestek voor het bouwproces. Dit bestek dient te voldoen aan het document het programma van eisen (bijlage 4) en de lijst met afwijkingen op dit programma van eisen (bijlage 7); 6.3 Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voor gelegd aan en is goedgekeurd door of namens Burgemeester en Wethouders; 6.4 Burgemeester en Wethouders of het door hen gemandateerde afdelingshoofd nemen binnen zes weken na het indienen van het bestek een besluit t.a.v. het bestek; 6.5 Het is verboden om te bouwen in afwijking van het voorgenomen ruimtegebruik zoals opgenomen op de kaarten Definitief Ontwerp (bijlage 6) en Woningtypologieën (bijlage 3). 6.6 Aan het goedkeuringsbesluit kunnen - voor zover deze voorwaarden niet reeds voortvloeien uit het programma van eisen (bijlage 4) en de lijst met afwijkingen op dit programma van eisen (bijlage 7) - voorwaarden worden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering van in 4.1 genoemde activiteiten; 6.7 Het is verboden werken en werkzaamheden als bedoeld in 4.1 uit te voeren in strijd met het goedgekeurde bestek. Aan de goedkeuring van het bestek kunnen voorwaarden worden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering van voornoemde werken en werkzaamheden; 6.8 Aanbesteding. De gehanteerde bedragen voor de inkoop/aanbesteding van de in hoofdstuk 2 genoemde werken en werkzaamheden zijn volgens het gemeentelijk inkoopbeleid, indien deze werkzaamheden door de gemeente, of in opdracht van de gemeente, worden verricht; 6.9 Inspectie. Met het oog op de overdracht van openbare voorzieningen in beheer aan de gemeente vinden direct voorafgaande aan deze overdracht inspecties plaats. Tussentijds vinden inspecties plaats met name op momenten dat sprake is van een belangrijke fase voor het toekomstig onderhoud. De gemeente Alphen aan den Rijn zal eveneens regie voeren over deze inspecties. Daarnaast zal er regulier toezicht worden gehouden. Artikel 7. Verbodsbepalingen 7.1 Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de in artikel 4 opgenomen fasering. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 13
7.2 Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de in artikel 2, 3, 5 en 6 opgenomen regels. Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit in de zin van de Wet op de economische delicten. 7.3 Burgemeester en Wethouders of het door hen gemandateerde afdelingshoofd kunnen ontheffing verlenen van het verbod werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de in artikel 5 genoemde eisen, indien een gelijkwaardige andere oplossing wordt gekozen. Artikel 8. Slotregel Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: Voorschriften 1 e herziening exploitatieplan Waterrijk-West. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 14
Hoofdstuk 4 De exploitatieopzet De Wro bepaalt dat een exploitatieplan een exploitatieopzet bevat (artikel 6.13, lid 1 sub c). De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal. In de exploitatieopzet worden de kosten met betrekking tot de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis van dit vergelijk van kosten en opbrengsten wordt de exploitatiebijdrage berekend die als voorschrift aan de omgevingsvergunning zal worden verbonden, of die via een posterieure overeenkomst zal worden geïnd. De voor dit exploitatieplan opgestelde exploitatieopzet is samengevat in bijlage 9, de in artikel 6.13, lid 1, sub c Wro genoemde onderdelen worden hieronder weergegeven. 4.1 Aanduiding van het tijdvak Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden is gelijk aan de looptijd van het Wijzigingsplan Waterrijk-West. De exploitatie loopt tot 31-12-2021. 4.2 Aanduiding van de fasering en de koppeling Om rekening te houden met kosten-,opbrengststijgingen en rente is een fasering van kosten en opbrengsten noodzakelijk. Deze fasering is opgenomen in de faseringstekening (bijlage 8). Per fase wordt de bouw van de volgende woningen voorzien: Fasering woningen totaal aantal fasering woningen (start bouw) Fase woningen 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1-A 45 45 1-B 32 32 2 62 30 32 5 0 3 70 31 39 4-A 33 28 5 4-B 59 59 6 89 89 TOTAAL 390 0 0 45 62 152 67 64 0 Start bouw woningen 4.3 Raming van de inbrengwaarden van de gronden De waarde van de gronden is door een externe taxateur vastgesteld. Deze taxatie staat beschreven in het rapport Taxatie inbrengwaarde Waterrijk-West van De Lorijn d.d. 27 februari 2014. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: de waarde is bepaald op basis van de egalisatieregel uit artikel 40d van de Onteigeningswet (de complexwaarde ). Hierbij wordt, ongeacht de op detailniveau geldende bestemming, uitgegaan van een vaste gemiddelde waarde van de binnen het plangebied gelegen gronden; uitgangspunt is dat de grond niet is verontreinigd; getaxeerd is naar prijspeil 01-01-2014; getaxeerd is met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. De totale getaxeerde inbrengwaarde bedraagt nominaal op prijspeil 01-01-14 6.193.446. Inclusief bijkomende kosten en exclusief sloopkosten. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 15
De getaxeerde inbrengwaarde van de gemeente bedraagt nominaal op prijspeil 01-01-14 5.123.076. Inclusief bijkomende kosten en exclusief sloopkosten. De inbrengwaarde van gronden van Eigenaar A bedraagt nominaal op prijspeil 01-01-14 1.070.370. Inclusief bijkomende kosten en exclusief sloopkosten. 4.4 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Totaal kosten exploitatieplan Nominaal Reëel (prijspeil 01-01-14) Verwerving en inbreng 6.197.062 6.197.144 Sloop en milieumaatregelen 824.458 837.996 Bouwrijp maken 13.169.857 13.750.258 Woonrijp maken 3.071.054 3.314.507 Bovenwijkse voorzieningen, fondsen en overige kosten 2.784.003 2.889.090 Plankosten 5.353.299 5.406.567 TOTAAL 31.399.734 32.395.563 Netto contante waarde 01-01-14 30.268.893 Voor de raming van de plankosten (Bro art. 6.2.4 f. t/m j.) is gebruikgemaakt van de ontwerp regeling plankosten exploitatieplan. Deze is bijgevoegd als bijlage 10. De berekende plankosten bedragen 5.353.299. Aftopping verhaalbare kosten (art. 6.16 Wro) bedrag netto-contant 01-01-14 Totale kosten 30.268.893 Totaal externe subsidies - Totaal verhaalbare kosten 30.268.893 Totaal opbrengsten gronduitgifte 29.319.606 Opbrengsten zijn lager dan kosten: deel kosten verhaalbaar 29.319.606 Totaal aantal gewogen basiseenheden (ncw) (art. 6.18.4 Wro) 6.289,67 Verhaalbare kosten per basiseenheid 4.661,55 4.5 Raming van de opbrengsten van de exploitatie Grondopbrengsten woningen en maatschappelijke voorzieningen De opbrengsten zijn bepaald op basis van het (woning)bouwprogramma en de uitgifteprijzen. Het bouwprogramma, is weergegeven in bijlage 11. De gronduitgifteprijzen zijn gebaseerd op de residuele berekening (zie bijlage 12). De residuele berekening is gebaseerd op het door de gemeente vastgestelde woningbouwprogramma en de bijgestelde hoogte van de VON prijzen per woningcategorie naar aanleiding van makelaarsadviezen en de op basis van de omgevingsvergunning voor de eerste fase verleende geraamde bouwkosten en bijkomende kosten. Als grondprijs voor de school is 150,- /m² bvo gehanteerd. De school beslaat 5.500 m² bvo. Het prijspeil voor de residuele berekening is 1 januari 2014. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 16
Overig Woningen Opbrengsten uit gronduitgifte functie programma aantal eenheid basis aantal gewicht Gewogen basiseenheid eenheid basiseenh. /basiseenh. gewogen grondwaarde grondwaarde basiseenh. /basiseenheid totaal Bebo 30 won 1,00 30,00 1,00 30,00 4.476 134.286 Eengezins sociale huur 24 won 1,00 24,00 2,93 70,29 4.476 314.635 Meergezins sociale huur 48 won 1,00 48,00 2,93 140,58 4.476 629.271 Eengezins A 12 won 1,00 12,00 10,98 131,81 4.476 590.001 Eengezins B 18 won 1,00 18,00 14,11 253,97 4.476 1.136.837 Eengezins C 16 won 1,00 16,00 16,09 257,46 4.476 1.152.438 Eengezins D 33 won 1,00 33,00 16,19 534,28 4.476 2.391.524 Meergezins koop 210-260 12 won 1,00 12,00 1,04 12,45 4.476 55.710 Meergezins koop water 270-310 8 won 1,00 8,00 1,63 13,05 4.476 58.413 Meergezins koop water 240-290 8 won 1,00 8,00 1,60 12,78 4.476 57.212 Eengezins vs 5,7 m 325-350 8 won 1,00 8,00 21,50 172,03 4.476 770.023 Eengezins vs 6,0 m 350-400 30 won 1,00 30,00 28,14 844,25 4.476 3.779.032 Eengezins vs 6,0 m 385-435 20 won 1,00 20,00 35,52 710,36 4.476 3.179.686 2^1 kap 430-470 A 36 won 1,00 36,00 30,65 1.103,48 4.476 4.939.369 2^1 kap 430-470 B 36 won 1,00 36,00 30,65 1.103,48 4.476 4.939.369 2^1 kap 460-500 24 won 1,00 24,00 33,49 803,66 4.476 3.597.355 Vrije kavels 27 won 1,00 27,00 42,87 1.157,47 4.476 5.181.051 TOTAAL woningen 390 won 390 7.351 32.906.211 Commercieel 0 m² bvo 50,00 0,00 0,00 0,00 4.476 - Niet-commercieel 0 m² bvo 100,00 0,00 0,00 0,00 4.476 - School 5.500 m² bvo 100,00 55,00 3,35 184,31 4.476 825.000 TOTAAL overig 5.500 m² bvo 55 184 825.000 TOTAAL nominaal 445 7.536 33.731.211 Netto contante waarde 01-01-14 6.290 29.319.606 Overige opbrengsten De inbrengwaarde van de gronden is gesteld op 1 januari 2014. Eigenaar A kan dan nog tot en met het 2e kwartaal van 2018 deze gronden benutten voor de uitvoering van zijn bedrijf. Deze gronden met gebouwen brengen in theorie per jaar 30.300,- op. Over een periode van 4,5 jaar levert de grond, in de periode tot ontwikkeling van de gronden, 136.350,-- op. Totale opbrengsten De totale opbrengsten zijn (nominaal): 33.867.561,-. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: - woningen 32.906.211,-. - brede school 825.000,-. - opbrengst uit pacht eigenaar A 136.500,-. De grondopbrengsten kunnen jaarlijks worden bijgesteld. Conform 6.13.1.c.3 Wro is de netto contante waarde van de totale opbrengst 29.445.902,- op 01-01-2014. 4.6 Resultaat exploitatieplan Het exploitatieplan laat per 1 januari 2014 een netto contant resultaat zien van circa -/- 0.82 mio(negatief). In onderstaande tabel is de financiële samenvatting van het exploitatieplan weergegeven. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 17
Samenvatting exploitatieplan Nominaal (prijspeil 01-01-14) Reëel Totaal kosten Verwerving en inbreng 6.197.062 6.197.144 Sloop en milieumaatregelen 824.458 837.996 Bouwrijp maken 13.169.857 13.750.258 Woonrijp maken 3.071.054 3.314.507 Bovenwijkse voorzieningen, fondsen en overige kosten 2.784.003 2.889.090 Plankosten 5.353.299 5.406.567 TOTAAL 31.399.734 32.395.563 Totaal opbrengsten Opbrengsten uit gronduitgifte woningen 32.906.211 34.324.526 Opbrengsten uit gronduitgifte school 825.000 829.115 Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies 136.350 139.488 TOTAAL 33.867.561 35.293.129 Saldo 2.467.827 2.897.566 Kostenindex -995.829 Opbrengstenindex 1.425.568 Rente saldo -4.067.941-4.067.941 Eindwaarde saldo per 31-12-2021-1.170.376-1.170.376 Netto-contant saldo 01-01-14-822.991 Resultaat voor de gemeente Op grond van de uitkomsten van het exploitatieplan is sprake van een tekort op de locatie (circa -/- 0.82 mio). Het exploitatieplan gaat er uit van de theorie dat de ontwikkeling in zijn geheel gerealiseerd zal worden door de gemeente. Vanuit deze fictie ontstaat op basis van voorliggend exploitatieplan een negatief exploitatiesaldo voor de gemeente. Onderstaand resultaat geeft het resultaat voor de exploitatie op enkel de gronden van de gemeente/ ontwikkelaar weer op basis van het exploitatieplan. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 18
Resultaat gemeente (netto-contante waarde) Gemeente Boskoop Datum netto-contante waarde 01-01-14 Totale kosten (obv 100% realisatie gemeente) 30.268.893 Kosten te dragen door derden 3.990.564 Kosten voor gemeente 26.278.329 AF: totale inbrengwaarde 6.193.446 AF: exploitatiebijdragen te betalen bij omgevingsvergunning 252.137- AF: subsidie-inkomsten - AF: verkoopopbrengsten gemeente 25.041.014 AF: TOTAAL 30.982.323 BIJ: inbrengwaarde gemeente (o.b.v. taxatie) 5.123.076 BIJ: verwervingskosten openbare ruimte (koopcontracten) 548.142 BIJ: TOTAAL 5.671.218 SALDO (negatief) 967.225- De gemeente heeft in 2008 een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder andere de verkoop van het gemeentelijk eigendom is vastgelegd. Op basis van de hierin overeengekomen grondprijs, verminderd met (nog) te maken kosten, wordt een positief resultaat voorzien voor de daadwerkelijke gemeentelijke grondexploitatie. 4.7 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten Alle verhaalbare kosten worden verdeeld over alle uitgeefbare gronden zoals aangegeven in het Wijzigingsplan Waterrijk-West uitgaande van de fictie dat de gemeente alle gronden uitgeeft. Bij de verdeling wordt rekening gehouden met de draagkracht van de uitgeefbare grond. De draagkracht wordt bepaald door de opbrengstpotentie van de uitgeefbare grond (waarop uiteindelijk de bouwplannen worden gerealiseerd). Uitgangspunt is dat de grond met de beste opbrengstpotentie op een gewogen wijze de meeste kosten draagt. De opbrengstpotentie is vertaald in de waarde van de grondopbrengst (residuele waarde) van de verschillende woningbouwcategorieën. Het totaal van de residuele grondwaarde vermenigvuldigd met de verschillende woningtypen en aantallen geeft de totale wegingsfactor. Naar rato van elk privaat aandeel in deze opbrengst worden de kosten toebedeeld. De hoogte van de exploitatiebijdrage is op deze manier gekoppeld aan de potentie van de uitgeefbare grond. Vervolgens wordt hierop een correctie aangebracht voor de inbrengwaarde van het uitgeefbaar terrein en de contante waarde van de overige kosten. Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 19
Exploitatiebijdrage per eigenaar (netto-contante waarde) TOTAAL Eigenaar A Eigenaar C Datum netto-contante waarde 01-01-14 01-01-14 01-01-14 Aantal basiseenheden 7.535,69 1.114,22 6.421,48 Aantal netto contante gewogen basiseenheden (art. 6.17.2 Wro) 6.289,67 914,00 5.375,67 netto contant tarief / basiseenheid 4.662 4.662 BRUTO GRONDOPBRENGSTEN 29.319.606 4.260.655 25.058.951 Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel (art. 6.19a Wro) Inbrengwaarde totaal perceel (getaxeerde waarde) 6.193.446 1.070.370 5.123.076 Aantal m² uitgeefbaar volgens bestemmingsplan 12.434 m² Percentage uitgeefbaar 48,79% Inbrengwaarde / te verkopen grond aan gemeente 522.228 522.228 Zelf verichte werkzaamheden (art. 6.19b Wro) 3.990.564 3.990.564 Correctie inbrengwaarde en zelf verichte werkzaamheden 4.512.792 4.512.792 Te betalen bij omgevingsvergunning (bruto) 252.137-252.137- Aankoopsom openbare ruimte Inbrengwaarde totaal perceel (getaxeerde waarde) 1.070.370 1.070.370 Aantal m² openbare ruimte volgens bestemmingsplan 13.051 m² 13.051 m² Percentage openbare ruimte 51,21% Inbrengwaarde / aan te kopen grond door gemeente 548.142 548.142 Aankoopsom openbare ruimte 548.142 548.142 - Te betalen bij omgevingsvergunning (netto) 800.279-800.279- - De berekening opgenomen in bijlage 13. Voorcalculatie en nacalculatie (macro aftopping) De in deze paragraaf beschreven exploitatiebijdragen zijn tot stand gekomen op basis van aannames en uitgangspunten die voorafgaand aan de daadwerkelijke uit te voeren werken en werkzaamheden worden voorzien. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders of het door hen gemandateerde afdelingshoofd een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid Wro. Vervolgens wordt in lid 3 van genoemd artikel geregeld dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil boven de vijf procent, naar evenredigheid met rente, terugbetaalt aan de diegene die houder van de bouwvergunning was (of diens rechtsopvolger). Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 20
Bijlagen 1. Kaart Exploitatiegebied met plangrens 2. Kaart Voorgenomen grondgebruik (verbeelding) 3. Kaart Woningtypologieën 4. Programma van eisen bouw- en woonrijp maken buitenruimte Waterrijk-West 5. Stedenbouwkundig programma van Eisen 6. Kaart Definitief Ontwerp 7. Lijst met wijzigingen op het Programma van eisen zoals opgesteld door Oranjewoud d.d. 8 november 2010 8. Kaart fasering 9. Exploitatieopzet 10. Ontwerp regeling plankosten exploitatieplan 11. Bouwprogramma 12. Residuele berekening grondprijzen 13. Berekening exploitatiebijdrage 14. Kaart eigendomssituatie Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 21
Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 22
Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 23