Starters op de woningmarkt maart 2008
Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Doel en doelgroep... 4 2.1 Inleiding... 4 2.2 Definiëring... 4 3 Koopwoningmarkt... 5 3.1 Inleiding... 5 3.2 Bestaande bouw - starterslening... 5 3.3 Nieuwbouw - variant op Zaans model... 7 2
1 Inleiding De toegankelijkheid en de financiële bereikbaarheid van (met name) de koopwoningmarkt voor startende huishoudens en voor huishoudens die de overstap van een huur- naar een koopwoning willen maken staat al jaren op de politieke agenda. In Gewogen Ambitie I en II is reeds aandacht aan dit onderwerp besteed. In GA I ging het met name om het aanwenden van de hogere opbrengst van gunstig gelegen kavels voor een aan starters te verstrekken korting op de geldende bouwterreinprijs. In GA II is het perspectief verbreed en is het onderwerp starterslening op de politiek agenda geplaatst. Tijdens de raadsvergadering van 25 september 2008 heeft de gemeenteraad aan de hand van het discussiestuk Starters op de woningmarkt uitgebreid stil gestaan bij dit onderwerp en hebben alle fracties aangegeven hoe zij tegen deze materie aankijken. In diezelfde periode is in GA III een vervolgstap gezet en is in de lijn van GA II gesproken over het opzetten van een revolving fund waarbij (aanvullende) leningen tegen "zachte" condities (lagere rente dan wel renteloos) met aflossingsverplichting verstrekt worden. Hierbij is overwogen om aansluiting te zoeken bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten, daar deze stichting (met behulp van het VROM-startersfonds) de gemeentelijke inleg verdubbelt. Ook is in GA III opgemerkt dat op het moment dat in de koopsector starterswoningen worden gebouwd er nader zal worden ingegaan op de specifieke aanvullende financieringsmogelijkheden voor starters die bij nieuwbouw kunnen worden ingezet. Tijdens de raadsvergadering van 5 februari 2009 is verder ingezoomd op het onderwerp starters op de woningmarkt. Begrippen en randvoorwaarden zijn in een notitie verder afgebakend. Hoewel iedere fractie van mening is dat er iets voor starters moet worden gedaan blijken de fracties op onderdelen verschillend te denken over de groep waarvoor gemeentelijk beleid in het leven moet worden geroepen en de manier waarop starters geholpen kunnen worden. Hoewel bovengenoemde notitie veel waardevolle informatie bevat blijkt er behoefte te zijn aan meer duidelijkheid over het begrippenkader en de exacte criteria die bij de uitvoering worden gehanteerd. Wat is een starter, wat is een starterswoning en welke systematiek zal worden gehanteerd om starters financieel in staat te stellen om een woning te verwerven. In het nu voorliggende document staan deze kernvragen centraal. Zodra overeenstemming is bereikt over het kader kan worden overgegaan tot uitvoering en verdere detaillering van het gemeentelijk beleid voor starters op de woningmarkt. 3
2 Doel en doelgroep 2.1 Inleiding Tijdens de 2 raadsvergaderingen is duidelijk gebleken dat iedereen een beeld heeft van het begrip starter op de woningmarkt. Hoewel vaak wordt gedacht aan de jongeren die er niet in slagen een woning te kopen deelt niet iedereen deze definiëring en wil een aantal fracties dit breder zien. 2.2 Definiëring Iedereen die voor de eerste keer een woning huurt of koopt kan als starter worden aangemerkt. Dit zegt echter niets over de inzet van het gemeentelijk beleid. Wanneer we kijken naar de starters in de huursector dan is in de eerdere notities geconcludeerd dat de huursector geen extra aandacht vraagt in de discussie over starters op de woningmarkt. In de huidige samenstelling van de huurwoningvoorraad zijn voldoende betaalbare huurwoningen aanwezig. De Stichting Woningbouw Achtkarspelen, met ruim 2800 woningen de grootste verhuurder in onze gemeente, steekt dan ook met name in op de bouw van levensloopgeschikte woningen in het duurdere segment waardoor indirect (doorstroming) in zowel de huur- als in de koopsector extra mogelijkheden voor starters zullen ontstaan. Het gemeentelijk beleid zal zich dan ook met name richten op de koopsector. Hierbij moet worden opgemerkt dat door het toegankelijker maken van de koopwoningmarkt er indirect (doorstroming) ook in de huursector extra mogelijkheden zullen ontstaan daar een gemeentelijke regeling de doorstroming van de huur- naar de koopmarkt zal bevorderen. Door het formuleren van het doel dat we met het gemeentelijk beleid voor ogen hebben en door het formuleren van de doelgroep waar het gemeentelijk beleid op is gericht zullen de voornaamste kaders voor het beleid worden vastgelegd. Doel Doel van het gemeentelijk beleid is het vergroten van de toegankelijkheid en de financiële bereikbaarheid van (met name) de koopwoningmarkt voor startende huishoudens en voor huishoudens die de overstap van een huur- naar een koopwoning willen maken. Doelgroep Wanneer er in het algemeen wordt gesproken over starters op de woningmarkt dan gaat het met name over jongeren. Voorgesteld wordt dan ook om het gemeentelijk beleid in te zetten voor jongeren in de leeftijd van 20 tot 35 jaar: - die de overstap van een huur- naar een koopwoning willen maken maar hier niet in slagen; - die vaak nog thuis wonen en dus voor de 1 e keer een woning kopen; - die een woning zoeken maar de gangbare huizenprijzen niet op kunnen brengen; - met een matig inkomen waardoor zij de gangbare huizenprijzen niet op kunnen brengen, maar met perspectief waardoor zij op termijn in staat zijn om een lening of andere financieringsconstructie terug te betalen / op te brengen; - die in de regio willen blijven wonen, werkzaam zijn of die na hun studie willen terugkeren (maar nu weg trekken, zich hier niet vestigen of niet terug kunnen keren omdat er onvoldoende geschikt / bereikbaar woningaanbod is). 4
3 Koopwoningmarkt 3.1 Inleiding Zoals eerder al is aangegeven zijn in de huursector in principe voldoende betaalbare woningen voorhanden. De Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) ziet dan ook geen aanleiding om woningen voor starters te realiseren en richt zich vooral op de bouw van levensloopgeschikte woningen. Het gemeentelijk beleid is dan ook met name gericht op de koopsector (met indirect doorstromingseffecten voor de huursector). Om in de koopsector iets voor starters te gaan doen zien wij twee mogelijkheden. Aan de ene kant gaat het om de financiële bereikbaarheid van de bestaande bouw en aan de andere kant worden er mogelijkheden gezien om nieuwbouw voor starters te faciliteren. In de volgende paragrafen wordt hier nader op ingegaan. Hierbij zal tevens worden ingegaan op de inkomensgrenzen en de financiële afbakening van het begrip starterswoning 3.2 Bestaande bouw - starterslening In de eerdere rapportages is met name gesproken over het instrument starterslening. Het gaat hier om een beproefd recept waarbij door het verstrekken van laagrentende leningen aan starters de bereikbaarheid van de koopwoningmarkt wordt vergroot. Al zo n 275 gemeenten bieden zo n regeling aan. Een dergelijke regeling kan zonder al te veel rompslomp worden ingevoerd. De techniek, procedures en uitvoeringsregels zijn gestandaardiseerd. Daarnaast wordt de praktische uitvoering voor een belangrijk deel verzorgd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Een starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat de starter maximaal mag lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een belangrijk voordeel van aansluiting bij deze regeling is dat het ministerie van VROM heeft besloten om 40 miljoen euro beschikbaar te stellen waarmee het rijk de helft van de kosten voor zijn rekening neemt. Al met al lijkt het aanbieden van een starterslening een goede manier om de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor starters te verbeteren. Naast de doelgroep (zoals die in het vorige hoofdstuk aan de orde is gesteld) bepaalt de gemeente in een verordening en in uitvoeringsregels zelf onder andere de inzet (van projectmatig tot generiek) en de koopprijsgrens. In de notitie Starters op de woningmarkt - een eigen huis is dit uitgebreid aan de orde geweest. De voornaamste punten komen nog even kort aan bod: De inzet - gemeentebreed Nieuwbouw vormt slechts een bescheiden percentage van het woningaanbod in onze gemeente. Ook zijn bij nieuwbouw alternatieve financieringsconstructies denkbaar. In het volgende hoofdstuk zal daar nader op worden ingegaan. Het instrument starterslening lijkt dan ook met name geschikt voor het voor de doelgroep bereikbaar maken van de bestaande woningvoorraad in alle dorpen van de gemeente. Hiertoe wordt ook de aankoop van een huurwoning gerekend. Koopprijsgrens - 175.000 k.k. In een verordening moeten de maximale aankoopkosten worden vastgelegd. Het gaat om de totaal benodigde financiering dus inclusief alle bijkomende kosten (verwervingskosten). Het merendeel van de Friese gemeenten hanteert een bedrag van 200.000 euro. Door te kiezen voor dit bedrag worden woningen met een maximale prijs (kosten koper) van circa 175.000 euro bereikbaar. Begin februari 2009 waren er in de gehele gemeente 55 woningen te koop met een vraagprijs onder de 175.000 euro. 5
Inkomensgrens - afhankelijk van koopprijsgrens Door een koopprijsgrens te hanteren is het niet noodzakelijk om een inkomensgrens in te voeren. De hoogte van het inkomen is wel van invloed op de hoogte van het maximaal te lenen hypotheekbedrag en de daaraan gekoppelde hoogte van een eventuele starterslening. Door het hanteren van een percentage van 20 % (bovengrens bij de VROM Starterslening) wordt verder gewaarborgd dat een aanvullende starterslening in een verantwoorde verhouding tot het inkomen van de koper staat. In onderstaand rekenvoorbeeld wordt één en ander nader uitgewerkt: Een rekenvoorbeeld (op basis van de NHG-normen: Een jong stel wil een woning kopen voor 168.000 euro. De verwervingskosten (aankoopwaarde + bijkomende kosten) bedragen in dat geval 188.160 euro. Het gezamenlijk inkomen is 35.000 waardoor men op basis van de NHG-normen een bedrag van circa 166.000,-- kan lenen. Zonder aanvullende financiering is deze woning financieel niet bereikbaar. Voor 22.160 euro doet men een beroep op de gemeentelijke starterslening. Het beleid laat een maximale lening toe van 20% van de hoofdsom (in dit geval 20% van 188.160 euro = 37.632 euro). Conclusie: het verzoek kan worden gehonoreerd. Voor 11.080 euro zal een beroep op het gemeentelijk budget worden gedaan. Het andere deel komt voor rekening van VROM. Enkele aanvullende cijfers: Het (gezamenlijk) inkomen dat benodigd is om deze woning zonder aanvullende financiering te kopen is ruim 39.000 euro. Op basis van het percentage van 20% is de maximale aanvullende lening die voor deze woning kan worden verstrekt 37.632 euro (20% van 188.160 euro). Door de gemeentelijke regeling is deze woning nu bereikbaar voor jongeren met een gezamenlijk inkomen vanaf 31.750 (ongeveer het modaal inkomen) en hoger. Zij financieren zelf ongeveer 150.600, -- euro en sluiten voor het restant een starterslening voor de resterende 37.560.--. Benodigde financiering - 600.000 euro (structurele last van max. 30.000,-- per jaar) De verstrekking van het aantal startersleningen is gebonden aan het maximumbedrag dat de gemeente voor startersleningen vrij kan maken. Het is daarom raadzaam om een jaarbudget of algemeen plafond in te stellen. Elke starterslening wordt uiteindelijk afgelost. Die middelen vloeien terug in het gemeentelijk fonds bij SVn, zodat op den duur uit de terugontvangen rente en aflossingen weer nieuwe startersleningen kunnen worden aangeboden. Het tempo waarin het uitgeleende geld in het fonds terugkeert, hangt nauw samen met een aantal factoren. Onder andere bij eventuele verkoop van de woning wordt de starterslening terugbetaald. Verder is het met name de inkomensgroei die het tijdstip waarop en de mate waarin eigenaren rente en/of aflossing gaan betalen bepaalt. Dit wordt echter pas inzichtelijk na de eerste hertoets van het inkomen welke na 3 jaar zal plaatsvinden. De eerste jaren vloeit er dan ook geen geld terug in het fonds. Om die reden wordt door de SVn geadviseerd om in elk geval voor de eerste vier jaar het jaarbudget voor de Startersleningen vast te stellen. In Gewogen Ambitie III is aangegeven dan naar verwachting gedurende de komende beleidsperiode van vier jaar maximaal 40 starters een beroep zullen doen op een regeling. Met deze regeling zijn structurele lasten voor de gemeente gemoeid (rente). Het benodigd budget is becijferd op maximaal 27.000 per jaar. Bovenstaand aantal is gebaseerd op ervaringscijfers van andere gemeenten. De daadwerkelijke deelname is echter moeilijk in te schatten daar deze afhankelijk is van allerlei factoren (feitelijk woningaanbod, hoogte hypotheekrente, de gevolgen van de kredietcrisis enz.). Omdat het om een relatief nieuw product gaat zijn hiervoor nog geen kengetallen beschikbaar. 6
Het benodigde budget vormt een optelsom van de hoogte van de starterslening x het aantal startersleningen per jaar x het aantal jaren. Wanneer we uitgaan van het VROM startersfonds (verdeling kosten 50% gemeenten en 50% VROM), een gemiddeld leenbedrag van 30.000 en 10 toekenningen per jaar dan ziet deze berekening er als volgt uit: 10 toekenningen x 15.000 euro (gemeentelijk deel starterslening) = 150.000 euro (jaarbudget). Voor 4 jaar moet rekening worden gehouden met een maximaal totaalbedrag van 600.000 euro. De jaarlijkse rentekosten bedragen - op het moment dat dit bedrag volledig is uitgeleend - 27.000 euro. Verder dient jaarlijks een beheersvergoeding over het uitstaande leenbedrag te worden betaald van maximaal 3000 euro. 3.3 Nieuwbouw - variant op Zaans model Nieuwe woningen hebben een grote aantrekkingskracht, zijn van goede kwaliteit, voldoen aan de meest recente eisen en kennen - in vergelijking tot bestaande bouw - een goed isolatieniveau wat een gunstig effect heeft op de maandelijkse woonlasten. Nadeel van woningbouw voor starters is dat nieuwbouwwoningen niet van de ene op de andere dag tot stand komen. Ook is het de vraag of overal geschikte bouwlocaties voorhanden zijn. Daar waar geschikte locaties beschikbaar zijn is het verder de vraag of deze locatie moet worden bebouwd met starterswoningen of met een ander woningtype. Wanneer we kijken naar de demografische prognoses dan zien we een afname van de bevolkingsgroei (dalende geboortecijfers en stijgende sterftecijfers), een op termijn dalende bevolkingsomvang wat weer een afnemende woningvraag tot gevolg heeft. Tegelijkertijd is er sprake van een groei van het aantal ouderen (vergrijzing) en een daarmee samenhangende groei van tweepersoonshuishoudens en alleenstaanden. Bij een afnemende behoefte en een lagere nieuwbouwproductie zal er (nog) nadrukkelijker aandacht moeten zijn voor toevoeging van woningen in het juiste segment. Er zal dan ook steeds kritisch moeten worden gekeken naar de inzet van de beperkte woningbouwmogelijkheden. Moet deze ruimte worden ingezet voor de bouw van extra levensloopgeschikte huurwoningen of juist voor de bouw van woningen voor starters? Een vraag die we in dit kader niet zullen beantwoorden maar die in de op te stellen structuurvisie en woonvisie een plaats moet krijgen. Daar waar mogelijkheden zijn voor en aantoonbaar vraag is naar starterswoningen zal deze vraag zo veel als mogelijk moeten worden gefaciliteerd. Hierbij is het zaak om de aanschaf van nieuwe woningen voor starters zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Dit vraagt in de richting van de aannemers en projectontwikkelaars om duidelijke kaders. Financieringsmogelijkheden - variant op Zaans model Daar waar woningbouw op gemeentegrond is geprojecteerd is eerder gesproken over de uitwerking van een variant op het Zaans model. De woning wordt in dit model los gezien van de grond. De woning als zodanig kan via de reguliere weg worden gefinancierd terwijl de gemeente de grond in eigendom houdt via een erfpachtconstructie. Het bijzondere hiervan is dat de hoogte van de erfpachtcanon onder andere afhankelijk is van de hoogte van het inkomen van de bewoner(s) waarbij periodiek een hertoets op het inkomen zal plaatsvinden. Bewoners zullen op termijn ook de grond in eigendom willen hebben. In een gemeentelijke variant zouden afspraken kunnen worden gemaakt over het tijdstip waarop de grond wordt afgenomen. Het grote voordeel hiervan - ten opzichte van een korting op de grondprijs - is dat de gemeente uiteindelijk een marktconforme prijs voor de grond ontvangt daar deze constructie een indexering van de grondprijs mogelijk maakt. In een exploitatieberekening zouden de financiële consequenties meer gedetailleerd in beeld moeten worden gebracht. Omdat dit per locatie kan verschillen (kavelgrootte, boekwaarde van de gronden, kosten die gemaakt moeten worden voor het bouwrijp maken van een locatie en 7
wellicht zelfs de ontwikkel- / marktpotentie van een locatie (denk aan het moeizaam kunnen verkopen van bouwrijpe grond)) is dit hier achterwege gelaten. Het verschil tussen reguliere verkoop (betaling grondprijs direct bij eigendomsoverdracht) en verkoop via een variant op het Zaans model (betaling grondprijs pas na verloop van tijd, tussentijds erfpachtcanon) is echter evident. Prijsstelling nieuwbouw - bouwkosten tot 130.000 euro Er zijn diverse initiatieven bekend waarmee is aangetoond dat starterswoningen tegen zeer scherpe prijzen kunnen worden gerealiseerd. Deze initiatieven laten zich vaak moeilijk vergelijken omdat er vaak grote verschillen zijn tussen de grootte van de woningen, het aantal en de kosten van eventuele opties (bijkeuken, berging, dakkapel enz.), de mate van afwerking en het duurzaamheidsniveau. Wanneer we kijken naar een gemiddelde prijs die bij deze initiatieven is gehanteerd dan lijkt een bovengrens van circa 130.000 euro (exclusief grondkosten) reëel. Duurzaamheidsmaatregelen - bouwkosten tot circa 150.000 euro Hoewel de gemeentelijke duurzaamheidsambities nog niet zijn geformaliseerd is het wel duidelijk dat aan dit aspect de nodige aandacht moet worden besteed als het gaat om de bouw van starterswoningen. Energielasten vormen immers een steeds groter deel van de maandelijkse woonlasten. Voor energiebesparende maatregelen - wat een gunstig effect heeft op de woonlasten - kan een hogere bouwprijs worden gehanteerd. Dit zal moeten blijken uit een lagere dan de wettelijk voorgeschreven energieprestatiecoëfficiënt (EPC). De bouwkosten van een starterswoning zouden in dat geval maximaal 150.000 euro (exclusief grondkosten) kunnen bedragen. Inkomensgrens - afhankelijk van bouwkosten Om de woning te kunnen betalen dient men zelf een hypotheek af te sluiten bij de bank. Het bedrag dat iemand kan lenen is onder andere afhankelijk van het inkomen en de actuele hypotheekrente. Op basis van de bouwprijzen die eerder zijn genoemd kunnen mensen met een jaarinkomen tussen grofweg 27.000 en 31.000 een woning kopen. Flexibiliteit in opzet en afwerking In een gemeente waar men een reputatie hoog wil houden op het gebied van bouwen en zelfwerkzaamheid is het zaak dat de starterswoningen zowel casco als kant-en-klaar afgebouwd opgeleverd kunnen worden. De starter moet hierin zoveel mogelijk een keuze hebben. Door het aanbieden van opties en variatie in de mate van afwerking moet de starter zo veel als mogelijk naar eigen inzicht (binnen de financiële mogelijkheden) kunnen kiezen welke werkzaamheden zelf worden uitgevoerd of welke men uit laat voeren. 8