3.0. Dossier Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein Inhoudsopgave 3.0. Dossier Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein... 2 Bijlage 2 - koopovereenkomst aankoop Kleine Geer + startnotitie Kleine en Grote Geer... 3 Bijlage 3 - brief aan bewoners proces aankoop Kleine Geer + startnotitie Kleine en Grote Geer... 11 Raadsvoorstel aankoop Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein... 14 Bijlage 1 - startnotitie aankoop Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein... 22
3.0. Dossier Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein
3.0. Dossier Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein Bijlage 2 - koopovereenkomst aankoop Kleine Geer + startnotitie Kleine en Grote Geer
KOOPOVEREENKOMST /FVER De ondergetekenden: 1. De heer Jan Martinus Xistus Vernooij, wonende te 3991 DE Houten, Prins Bernhardweg 24, geboren te Houten op 3 april 1953, te dezen handelend in zijn hoedanigheid van zelfstandig bevoegd statutair bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: JanvanJanBeheer B.V., gevestigd en kantoorhoudende te Houten aan laatstgemeld adres, KvK-nummer 58018735, genoemde vennootschap hierna ook te noemen verkoper of Vernooij ; en 2. de publiekrechtelijke rechtspersoon: de gemeente Houten, gevestigd te 3990 DA Houten, Postbus 30, Onderdoor 25, te dezen op grond van na te melden collegebesluit rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer A.F. Vervoorn, juridisch adviseur staf, zulks ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 16 mei 2017, hierna te noemen: de gemeente of koper ; verkoper en hierna gezamenlijk ook te noemen: partijen, overwegende dat: - - verkoper eigenaar is van de horeca-bedrijfsruimte de Kleine Geer, aangewezen als gemeentelijk monument, met ondergrond, berging, terras en verder aanbehoren, plaatselijk bekend Snoeksloot 64 te Houten, kadastraal bekend gemeente Houten, sectie A, nummer 5841, groot 317 m2, nummer 10728, groot 11 m2, nummer 12081, groot 23 m2, nummer 11540, groot 8 m2, nummer 12164, groot 82 m2 en nummer 11186, groot 10 m2; een andere vennootschap van genoemde heer Vernooij, te weten de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: De Kleine Geer B.V., hierna ook te noemen: de exploitant, de horeca-gelegenheid exploiteert; de gemeente eigenaar is van het naastgelegen voormalige sociaal-centrum de Grote Geer, plaatselijk bekend Snoeksloot 62 te Houten, kadastraal bekend gemeente Houten, sectie A, nummer 11913; de gemeente het voornemen heeft de omgeving van de Grote Geer en de Kleine Geer te herbestemmen en De Grote Geer te verkopen; Vernooij te kennen heeft gegeven te overwegen de horeca-gelegenheid te verhuizen; partijen met elkaar in overleg zijn getreden en overeenstemming hebben bereikt over de verkoop c.q. aankoop van bedoelde horeca bedrijfsruimte met ondergrond en verder aanbehoren door Vernooij aan de gemeente ten behoeve van bedoelde herbestemming; partijen deze overeenstemming in de onderhavige overeenkomst wensen vast te leggen, verklaren door ondertekening van deze overeenkomst te zijn overeengekomen: verkoper verkoopt aan koper, welke laatste van verkoper aanvaardt: de horeca-bedrijfsruimte de Kleine Geer, met ondergrond, berging, terras en verder aanbehoren, plaatselijk bekend Snoeksloot 64 te Houten, kadastraal bekend gemeente Houten, sectie A, nummer 5841, groot 317 m2, nummer 10728, groot 11 m2, nummer 12081, groot 23 m2, nummer 11540, groot 8 m2, nummer 12164, groot 82 m2 en nummer 11186, groot 10 m2, hierna te noemen: het verkochte, - Paraaf verkoper Pagina 1 van 7 Paraaf koper
zulks voor de koopsom van 725.000,00 (zegge: zeven honderd vijf en twintig duizend euro), waarin begrepen alle schade(s) onder welke titel of hoe ook genaamd, onder de hierna volgende voorwaarden en bepalingen: Artikel 1 Notariële akte van levering 1. De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris Stigter te Houten, haar plaatsvervanger of opvolger. 2. Het passeren van de notariële akte van levering zal plaatsvinden binnen vier weken na het moment waarop geen beroep meer kan worden gedaan op de hierna in artikel 15 bedoelde ontbindende voorwaarde. Artikel 2 Kosten en belastingen 1. Alle kosten van de notariële levering, waaronder begrepen de eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van koper. 2. Verkoper vrijwaart koper van eventuele navorderings(belasting)aanslagen, boetes en / of andere schade, welke opgelegd worden door de belastingdienst en / of andere bevoegde instanties en aanvaardt uitdrukkelijk dat deze volledig voor rekening en risico van de verkoper zijn. Artikel 3 Betaling 1. De betaling van de eerste termijn, ter hoogte van 500.000,00 (zegge: vijf honderd duizend euro) en de overige kosten, rechten en belastingen, vindt plaats via het kantoor van genoemde notaris bij ondertekening van de akte van levering. De betaling van de tweede termijn, ter hoogte van 225.000,00 (zegge: twee honderd vijf en twintig duizend euro) vindt plaats via het kantoor van genoemde notaris, nadat de feitelijke levering als bedoeld in artikel 16 heeft plaats gevonden. 2. Koper is verplicht de eerste termijn te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de bank- en/of girorekening(en) van de notaris, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag. 3. Uitbetaling van de eerste termijn zal eerst plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de levering is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. Uitbetaling van de tweede termijn zal eerst plaatsvinden, zodra bij de notaris de akte van kwijting terzake deze termijn is gepasseerd. Verkoper is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van het ondertekenen van de akte van levering respectievelijk de akte van kwijting en het uitbetalen één of meer werkdagen verstrijken. Artikel 4 Feitelijke levering, staat van het verkochte 1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, zulks onverminderd het hierna in artikel 16 bepaalde. 2. De zorgplicht van de verkoper eindigt per het tijdstip van feitelijke levering tenzij anders schriftelijk overeen te komen. 3. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd en met inachtneming van het hierna in artikel 16 bepaalde. 4. Verkoper is verplicht de gehele (roerende) inventaris van de horeca-onderneming vóór de feitelijke levering te verwijderen en heeft het recht gelet op de eventuele verhuizing van de horeca-gelegenheid - uit de Kleine Geer vóór de feitelijke levering de zaken als vermeld op de aan deze overeenkomst gehechte lijst, bijlage 1, te verwijderen. 4. Koper heeft het recht het verkochte vóór de feitelijke levering te (doen) inspecteren. 5. Koper is voornemens het verkochte te herbestemmen. Het realiseren van een andere dan de huidige bestemming, het verkrijgen van de benodigde vergunningen, vrijstellingen, ontheffingen en dergelijke komt geheel voor rekening en risico van koper. Artikel 5 Juridische levering 1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen en van inschrijvingen daarvan, het verkochte tevens met Paraaf verkoper Pagina 2 van 7 Paraaf koper
2. alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Artikel 6 Overgang, overdracht aanspraken Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, gaan over op koper per het tijdstip van overdracht van het verkochte, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overgang van aanspraken per dat tijdstip plaats heeft. Voor zover bepaalde aanspraken alsdan niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 251 Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, is verkoper verplicht op eerste verzoek van koper mee te werken aan een overdracht van die aanspraken. Artikel 7 Overmaat, ondermaat De uitkomst van de kadastrale opmeting, verricht door de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers, zal in de plaats treden van de omschrijving van het gekochte en de daarbij behorende tekening(en). De kadastrale gegevens zullen alsdan beslissend zijn ten aanzien van de vraag naar hetgeen ver- en gekocht is. Het verschil tussen de werkelijke en de in de leveringsakte vermelde grootte van het gekochte zal geen aanleiding geven tot enigerlei rechtsvordering, hoe ook genaamd. Artikel 8 Belastingen 1. De zakelijke belastingen met betrekking tot het verkochte, derhalve niet de gebruikerslasten, zullen op en per de dag van het ondertekenen van de akte van levering worden verrekend, tenzij anders overeen te komen. 2. Voor wat betreft de berekening van de overdrachtsbelasting doet de gemeente een beroep op de vrijstellingsmogelijkheid ex artikel 15 lid 1 letter c van de Wet op de belastingen rechtsverkeer. Artikel 9 Verklaringen van verkoper Verkoper verklaart onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 4 en 5, het navolgende: a. verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; b. het verkochte zal ten tijde van de feitelijke levering geheel vrij van huur/pacht zijn en/of van huurkoopovereenkomsten of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd en ongevorderd. Het verkochte zal eveneens niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden; c. aan verkoper zijn van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd; d. het verkochte is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; e. aan verkoper en koper is bekend dat het verkochte is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht Gemeenten. Koper zal voor eigen rekening zo spoedig mogelijk zorgdragen voor doorhaling van de betreffende aanwijzing. f. ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht. Verkoper garandeert de juistheid van zijn in deze koopovereenkomst afgelegde verklaringen. Artikel 10 Bepaling bodemverontreiniging / aanwezigheid asbest 1. Voor zover aan verkoper bekend, zijn er geen feiten die erop wijzen, dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het beoogde gebruik van het verkochte door de gemeente, of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot verplichting tot sanering, dan wel tot het nemen van andere maatregelen. 3. Voor zover aan verkoper bekend zijn in het verkochte geen ondergrondse tanks voor het opslaan van (vloei) stoffen aanwezig. 4. Voor zover aan verkoper bekend zijn in het verkochte geen asbesthoudende materialen Paraaf verkoper Pagina 3 van 7 Paraaf koper
5. verwerkt, hetgeen ook wordt bevestigd door het aan partijen bekende taxatierapport van Van de Weerd horecataxaties. De gemeente vrijwaart verkoper voor de aansprakelijkheid van eventueel later blijkende aanwezigheid van asbesthoudende materialen. De gemeente ziet af van een onderzoek naar de aanwezigheid van eventuele verontreiniging van het verkochte en/of de aanwezigheid van asbesthoudende materialen en vrijwaart verkoper voor elke aansprakelijkheid welke mocht voortvloeien uit de aanwezigheid van verontreiniging en/of de aanwezigheid van asbesthoudende materialen, tenzij de verkoper hiervan op de hoogte was of behoorde te zijn. Artikel 11 Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk: a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn); b. die lasten en beperkingen uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen zwaardere belasting betekenen. Artikel 12 Risico-overgang, beschadiging 1. Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering op een ander tijdstip plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. Koper zal voor het verkochte met ingang van de datum van de juridische levering een opstalverzekering sluiten ter dekking van de gebruikelijke risico s, zoals: - brand- en of blusschade - rook- en roetschade - schade door ontploffing - wateroverlast - blikseminslag - storm - neerslag en vorst - inbraak en diefstal, alles voor zover het risico betrekking heeft op de onroerende zaak. 2. 3. Indien het verkochte vóór het tijdstip van notariële levering anders dan door toedoen van de koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat het onheil is geschied, maar in ieder geval voor de in artikel 1 genoemde datum van levering: a. koper niettemin uitvoering van de onderhavige overeenkomst verlangt, in welk geval verkoper aan koper zal overdragen: het verkochte in de staat waarin het zich alsdan bevindt, alsmede - zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen koopprijs - alle rechten, welke verkoper terzake van vorenbedoelde schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit anderen hoofde jegens derden kan doen gelden; of, b. verkoper verklaart de schade vóór de in artikel 1 genoemde datum van levering dan wel binnen vier weken nadat deze is ontstaan voor zijn rekening te zullen herstellen. De juridische levering zal alsdan - zo nodig - worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop de termijn van vier weken is verstreken. Indien binnen genoemde termijn het herstel niet naar behoren plaatsvindt, heeft de koper alsnog het recht deze overeenkomst te ontbinden. Maakt koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld. Een gestelde bankgarantie zal, in geval de juridische levering wordt uitgesteld, zo nodig moeten worden verlengd. Het in lid 1 van dit artikel gestelde heeft geen toepassing waar het betreft van overheidswege of door nutsbedrijven gegeven aanschrijvingen tot het aanbrengen van veranderingen aan het verkochte, welke zullen worden uitgebracht in de periode na het tot stand komen van deze Paraaf verkoper Pagina 4 van 7 Paraaf koper
overeenkomst, doch voor het tijdstip van risico-overgang. De kosten verbonden aan de nakoming van deze voorschriften zullen voor rekening zijn van koper, tenzij uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit. Artikel 13 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete 1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. 2. Wanneer een partij in verzuim is kan de wederpartij de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden. 3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs, met dien verstande dat de gemeente gerechtigd is vergoeding van aanvullende schade te vorderen. Artikel 14 Planning Zo spoedig mogelijk na ondertekening van de onderhavige overeenkomst verzoekt het college van burgemeester en wethouders de gemeenteraad in te stemmen met de onderhavige aankoop door de gemeente. Naar verwachting kan de behandeling van bedoeld verzoek plaats vinden in de raadsvergadering van 15 juni 2017. Indien de gemeenteraad instemt met de onderhavige aankoop, zal de juridische levering van het verkochte binnen vier weken na bedoelde instemming plaats vinden. Artikel 15 Ontbindende voorwaarde instemming gemeenteraad Indien de gemeenteraad op uiterlijk 15 oktober 2017 niet heeft ingestemd met de onderhavige aankoop dan heeft de gemeente het recht de onderhavige overeenkomst te ontbinden, zulks door middel van een aangetekend schrijven aan verkoper, te verzenden uiterlijk twee weken na de betreffende raadsvergadering. Ontbinding op grond van het vorenstaande van deze overeenkomst geeft verkoper geen aanspraak op vergoeding van schade of kosten, in welke vorm dan ook, behoudens een door de gemeente aan de verkoper te vergoeden bedrag ad 5.000,00 (exclusief BTW) wegens door adviseurs van verkoper aan verkoper in rekening gebrachte kosten. Artikel 16 Voortgezet gebruik de Kleine Geer / gebruik de Grote Geer 1. Vernooij is gerechtigd het verkochte na de juridische levering om niet (derhalve niet ten titel van huur) voortgezet te gebruiken, doch uitsluitend overeenkomstig het gebruik dat thans van het verkochte wordt gemaakt, in overeenstemming met de bestemming van het verkochte, tot 1 juli 2018. 2. Vernooij is en blijft te allen tijde zelf verantwoordelijk voor het zoeken van een vervangende locatie voor de horeca-gelegenheid van Vernooij. 3. Vernooij dient gedurende het voortgezet gebruik voor eigen rekening en risico als een goed huisvader voor het verkochte zorg te dragen, en zich te onthouden van al hetgeen zou kunnen leiden tot verontreiniging van de bodem of het grondwater van het verkochte.. 4. Vernooij is verantwoordelijk voor het dagelijks, klein onderhoud.. 5. Uiterlijk op 16 juli 2018 zal het verkochte feitelijk aan de gemeente worden geleverd. Het verkochte moet door Vernooij op het hiervoor genoemde tijdstip waarop de feitelijke levering dient te geschieden, geheel zijn ontruimd. Vernooij dient het verkochte in de staat waarin het zich bevindt op het moment van ondertekenen van deze overeenkomst op te leveren, behoudens normale slijtage. 6. Voor de huidige staat van het verkochte wordt te dezen verwezen naar bedoeld taxatierapport. Indien Vernooij het verkochte op dat tijdstip niet of niet geheel mocht hebben ontruimd en geheel ter vrije beschikking van de gemeente heeft gesteld, heeft de gemeente het recht zonder tussenkomst van de rechter het verkochte voor rekening van Vernooij te doen ontruimen door een deurwaarder na betekening van de grosse van de akte van levering aan Vernooij met gelijktijdig bevel tot ontruiming van het verkochte. Vernooij zal in gebreke zijn Paraaf verkoper Pagina 5 van 7 Paraaf koper
7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. door de enkele overschrijding van gemelde termijn en door het feit der niet-nakoming van hun voormelde verplichting tot ontruiming zonder dat enige ingebrekestelling nodig zal zijn. De kosten terzake en de boete als bedoeld in artikel 13 lid 3 komen geheel voor rekening van Vernooij en worden in mindering gebracht op het in artikel 3.1 gemelde bedrag ad 225.000,00. De baten en lasten van het verkochte zijn vanaf het moment van juridische levering voor rekening van de gemeente en zullen over het lopende jaar op en per de datum van levering tussen partijen worden verrekend. De gebruikerslasten voor wat betreft gas, water en elektriciteit komen gedurende de periode van voortgezet gebruik voor rekening van Vernooij. Met ingang van de juridische levering krijgt Vernooij tevens het recht van gebruik (om niet, derhalve niet ten titel van huur) van de Grote Geer, zulks onder de condities als hiervoor vermeld ten aanzien van het gebruik van de Kleine Geer, zulks tot de datum van beëindiging van het recht van gebruik van de Kleine Geer. Het is Vernooij bekend dat ten tijde van het aangaan van de onderhavige overeenkomst tussen de gemeente en enkele gebruikers afspraken bestaan ten aanzien van het gebruik van (ruimten in) de Grote Geer tot 1 juli 2017. Vernooij heeft het recht met deze partijen en derden afspraken te maken ten aanzien van het gebruik van de Grote Geer, met dien verstande dat ten tijde van de beëindiging van het gebruiksrecht derden geen aanspraak meer kunnen maken op gebruik van de Grote Geer. Vernooij vrijwaart de gemeente voor aanspraken die derden kunnen doen gelden op grond van toezeggingen van Vernooij voor de periode na beëindiging van het recht van gebruik. Vernooij is gedurende de periode van het gebruik verantwoordelijk voor het dagelijks, klein onderhoud van de Grote Geer. Het verkrijgen van alle benodigde vergunningen, ontheffingen, vrijstellingen en dergelijke, benodigd voor de exploitatie van de Kleine Geer en de Grote Geer gedurende de periode van het in dit artikel bedoelde (voortgezet) gebruik komen geheel voor rekening en risico van Vernooij. Gelet op het aan Vernooij bekende voornemen van de gemeente de Grote Geer én de Kleine Geer te verkopen, is Vernooij verplicht, na voorafgaande mededeling door of vanwege de gemeente, gelegenheid te geven tot bezichtiging van de Grote Geer en de Kleine Geer en zal hij de gebruikelijke te koop borden of biljetten aan of bij beide panden gedogen. Indien de Kleine Geer gedurende de periode van het gebruik door Vernooij geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd en de kosten van herstel meer dan 50.000,00 bedragen, is verkoper gerechtigd het gebruik per direct te beëindigen. Vernooij heeft alsdan geen recht op vergoeding van schade in welke vorm dan ook en kan geen aanspraak maken op een vervangende locatie. Indien de Grote Geer gedurende de periode van het gebruik door Vernooij geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd en de kosten van herstel meer dan 10.000,00 bedragen, is verkoper gerechtigd het gebruik per direct te beëindigen. Vernooij heeft alsdan geen recht op vergoeding van schade in welke vorm dan ook en kan geen aanspraak maken op een vervangende locatie. De in dit artikel bedoelde gebruiksrechten zijn strikt persoonlijke rechten van Vernooij en zijn niet voor overdracht vatbaar. Artikel 17 Termijnen Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Artikel 18 Domiciliekeuze Deze overeenkomst zal berusten ten kantore van genoemde notaris, alwaar partijen terzake van deze overeenkomst woonplaats kiezen. Bijlagen: 1. Lijst als bedoeld in artikel 4.4; Aldus overeengekomen en in drievoud ondertekend, te d.d... Paraaf verkoper te Houten, d.d.. Pagina 6 van 7 Paraaf koper
verkoper: koper:... de heer A.F. Vervoorn (juridisch adviseur staf) J.M.X. Vernooij Voor akkoord: de exploitant, namens deze J.M.X. Vernooij Paraaf verkoper Pagina 7 van 7 Paraaf koper
3.0. Dossier Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein Bijlage 3 - brief aan bewoners proces aankoop Kleine Geer + startnotitie Kleine en Grote Geer
Ruimtelijke Ontwikkeling Onderdoor 25 Postbus 30, 3990 DA Houten Telefoon 030 639 26 11 Fax 030 639 28 99 E-mail: gemeentehuis@houten.nl Internet: www.houten.nl Aan de bewoners Datum Uw kenmerk 9 juni 2017 Uw brief van Ons kenmerk Bijlagen - Onderwerp: Herontwikkeling De Grote/Kleine Geer Geachte heer, mevrouw, Zoals wellicht bij u bekend willen wij het sociaal-cultureel centrum de Grote Geer verkopen. De afgelopen jaren heeft het pand te koop gestaan en alle geïnteresseerden willen graag wonen op deze mooie plek. In de Grote Geer mag nu niet gewoond worden. Het heeft namelijk een maatschappelijke bestemming. Wij vinden wonen op deze plek niet wenselijk zolang in de Kleine Geer horeca zit. Dat zou voor toekomstige directe buren overlast kunnen geven. Om die reden zijn wij in gesprek gegaan met de eigenaar van de Kleine Geer. Dit heeft geleid tot overeenstemming met de eigenaar over koop van de Kleine Geer door de gemeente. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om beide gemeentelijke monumenten met het parkeerterrein te ontwikkelen naar een woongebied. Via deze brief informeren wij u over de besluitvorming, het vervolgproces en uw betrokkenheid bij dit plan. Startnotitie De aankoop van de Kleine Geer en het opstarten van de herontwikkeling van dit gebied leggen wij in een startnotitie vast. Het gaat dan om de globale uitgangspunten voor deze ontwikkeling. Het college van burgemeester en wethouders wil inzetten op een kwaliteitsimpuls voor de twee gemeentelijke monumenten en een kleinschalige nieuwbouwontwikkeling op het parkeerterrein. De startnotitie kunt u inzien via www.houten.nl/snoeksloot. Voordat wij gaan beginnen met deze ontwikkeling, bespreekt de gemeenteraad de startnotitie. Dat gebeurt in het rondetafelgesprek (RTG) van 20 juni a.s. In het RTG is er de mogelijkheid om in te spreken. Hiervoor meldt u zich aan bij de griffie (tel.nr. 030-6392 785). Vervolgens neemt de gemeenteraad een besluit op 27 juni a.s. Andere manier van ontwikkelen Daar waar de gemeente vroeger vaak zelf plannen maakte, laat de gemeente nu veel over aan initiatiefnemers zoals projectontwikkelaars, woningcorporaties maar ook particuliere initiatiefnemers. Deze andere manier van ontwikkelen bij ruimtelijke plannen wordt vastgelegd in het nieuwe Programma Ruimte 2017-2019. Als de gemeenteraad op 27 juni a.s. instemt met de uitgangspunten in de startnotitie, dan gaan we oriënterende gesprekken houden met initiatiefnemers. Belangrijke onderwerpen van gesprek zijn de manier waarop zij invulling geven aan de Houtense woningbehoefte, de ruimtelijke kwaliteit en de participatie van de omwonenden en woningzoekenden. Bij beantwoording datum en kenmerk vermelden.
Hoe verder? Op basis van de gesprekken met de initiatiefnemers kiest het college van burgemeester en wethouders een initiatiefnemer. Die gaat zogenaamde plansuggesties ontwikkelen. Deze suggesties worden aan u en andere belanghebbenden gepresenteerd. Er is dan dus nog geen sprake van een uitgewerkt plan. Aan de hand van uw opmerkingen, adviezen en ideeën gaat de initiatiefnemer een projectplan maken. Hierin wordt aandacht besteed aan de stedenbouwkundige- en architectonische opzet, het bouwvolume, verkeersontsluiting en het parkeren. Ook staat erin hoe u verder wordt betrokken en hoe het besluitvormingsproces verloopt. Dit projectplan moet de goedkeuring hebben van het college van burgemeester en wethouders. Daarna kan de omgevingsvergunning voor het bouwplan worden aangevraagd. Hiervoor is een planologische procedure noodzakelijk en de gemeenteraad moet ermee instemmen. We schatten in dat de bouw in 2018 kan starten. Meer weten? De ontwikkelingen kunt u ook volgen via www.houten.nl/snoeksloot. Hier vindt u ook de startnotitie. Wij hebben deze brief gestuurd aan de direct omwonenden van de ontwikkellocatie. Mocht u buurtbewoners kennen of spreken die ook geïnteresseerd zijn in deze ontwikkeling of wilt u meer informatie en/of een gesprek? Dan kunt contact opnemen met de heer T. van Elteren via telefoonnummer (030) 63 92 611. Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders de secretaris, de burgemeester, H.S. den Bieman Bij beantwoording datum en kenmerk vermelden. W.M. de Jong Pagina 2 van 2
3.0. Dossier Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein Raadsvoorstel aankoop Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein
JUKZ4 Raadsvoorstel Voorstelnummer: 2017-041 Houten, 16 mei 2017 Onderwerp: A a n k o o p Kleine Geer en startnotitie Kleine/Grote Geer met parkeerterrein Beslispunten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. In te s t e m m e n met de k o o p o v e r e e n k o m s t betreffende a a n k o o p van Snoeksloot 64 (Kleine Geer) in Houten voor ê 725.000; De startnotitie 'Ontwikkeling Kleine/Grote Geer met p a r k e e r t e r r e i n ' vast te stellen als eerste stap in de planontwikkeling van deze locatie; De (indicatieve) g r o n d e x p l o i t a t i e Grote/Kleine Geer te o p e n e n ; De Grote Geer over te dragen van de a l g e m e n e dienst naar de Grondexploitatie G r o t e / K l e i n e Geer voor C 1 1 2. 6 0 4, - ( b o e k w a a r d e eind juni 2 0 1 7 ) ; De door het college o p g e l e g d e g e h e i m h o u d i n g over bijlage 4 ( G r o n d e x p l o i t a t i e ), bijlage 5 ( V e r k o o p a d v i e z e n ) en bijlage 6 (Taxatie Kleine G e e r ) bij dit voorstel in zijn e e r s t v o l g e n d e v e r g a d e r i n g te b e k r a c h t i g e n. De b e v o e g d h e i d tot het o n t t r e k k e n aan de o p e n b a a r h e i d van de parkeerplaatsen bij de Grote/Kleine Geer te d e l e g e r e n aan het college. Samenvatting Om invulling te geven aan de o m b u i g i n g e n heeft de g e m e e n t e r a a d in 2011 besloten om een aantal sociaal-culturele centra af te s t o t e n. Eén van deze centra is de Grote Geer aan de Snoeksloot 62. Het pand staat inmiddels ruim 3 jaar te koop en alle potentiële k a n d i d a t e n w i l d e n graag w o n e n in het pand. Z o l a n g in het naastgelegen pand een h o r e c a g e l e g e n h e i d is gevestigd kan de Grote Geer niet verkocht w o r d e n als w o n i n g. Door de a a n k o o p van De Kleine Geer ontstaat de kans om de twee g e m e e n t e l i j k e m o n u m e n t e n te t r a n s f o r m e r e n naar ' W o n e n ' en een kleinschalige n i e u w b o u w o n t w i k k e l i n g mogelijk te maken op het n a a s t g e l e g e n parkeerterrein. V o o r l i g g e n d e startnotitie (bijlage 2) geeft voor de Grote en de Kleine Geer met bijbehorend parkeerterrein het kader aan w a a r b i n n e n, op basis van globale u i t g a n g s p u n t e n, de locatie kan w o r d e n o n t w i k k e l d. Relevant is dat de startnotitie in de Raad wordt besproken v o o r d a t er een participatietraject heeft p l a a t s g e v o n d e n. Aanleiding Om invulling te geven aan de o m b u i g i n g e n heeft de g e m e e n t e r a a d besloten om een aantal sociaal-culturele centra af te s t o t e n. Eén van deze centra is de Grote Geer aan de Snoeksloot 62. Verkoop Grote Geer Het pand staat inmiddels 3 jaar te koop en alle g e ï n t e r e s s e e r d e n w i l d e n het pand gaan g e b r u i k e n voor w o o n d o e l e i n d e n. Op dit m o m e n t rust op de Grote Geer geen w o o n b e s t e m m i n g en door de h o r e c a g e l e g e n h e i d in het n a a s t g e l e g e n pand (Kleine Geer) is v a n w e g e het g a r a n d e r e n van een goed w o o n - en leefklimaat niet wenselijk hier een w o n i n g van te m a k e n zolang de Kleine Geer gebruikt wordt als horecagelegenheid. T o e k o m s t Kleine Geer Het v e r k o p e n van de Grote Geer als woning is niet mogelijk z o l a n g in de Kleine Geer een horeca o n d e r n e m i n g is g e v e s t i g d. Dat is de aanleiding g e w e e s t om vanuit de g e m e e n t e het gesprek te starten over een mogelijke a a n k o o p van de Kleine Geer. Gebiedsontwikkelinq Op het m o m e n t dat de Kleine Geer in eigendom komt van de g e m e e n t e kan het totale gebied g e t r a n s f o r m e e r d w o r d e n naar w o n i n g e n. Het totale g e b i e d beslaat de Grote Geer, de Kleine Geer met het naastgelegen parkeerterrein. Z o w e l de Grote als de Kleine Geer zijn g e m e e n t e l i j k e m o n u m e n t e n en door de a a n k o o p van de Kleine Geer ontstaat de kans om op beide panden een w o o n b e s t e m m i n g te l e g g e n. 2017-041 P M.
-2Voorstel en startnotitie Wij stellen voor om de Kleine Geer aan te kopen en een kaderstellende startnotitie vast te stellen voor de gehele o n t w i k k e l i n g. Deze startnotitie beschrijft op hoofdlijnen de p r o g r a m m a t i s c h e uitgangspunten voor de ontwikkeling van deze locatie en de projectfasering met participatieproces. Proces In de prefase is de startnotitie het d o c u m e n t op basis w a a r v a n o r i ë n t a t i e g e s p r e k k e n met externe marktpartijen g e h o u d e n k u n n e n w o r d e n. De g e s p r e k k e n zullen leiden tot een keuze voor een marktpartij, die het meest voldoet aan de v e r w a c h t i n g en ambitie van de startnotitie. In de startnotitie w o r d e n ontwikkelingsrichting en de globale u i t g a n g s p u n t e n a a n g e g e v e n w a a r b i n n e n ontwikkeld k a n / m a g w o r d e n. De keuze v o o r een marktpartij w o r d t ter besluitvorming v o o r g e l e g d aan het College. In de projectfase w o r d t op basis van de startnotitie een projectplan ( b o u w p l a n ) o p g e s t e l d door een marktpartij. Dit gebeurt op basis van een c o m m u n i c a t i e - en participatietraject w a a r i n o p m e r k i n g e n en a d v i e z e n door o m w o n e n d e n / b e l a n g h e b b e n d e n m e d e ervoor z o r g e n dat er een breed g e d r a g e n projectplan w o r d t o n t w i k k e l d. Het projectplan ( b o u w p l a n ) zal ter g o e d k e u r i n g w o r d e n v o o r g e l e g d aan het College. Voor de p l a n o l o g i s c h e procedure is r a a d s b e h a n d e l i n g o p n i e u w aan de orde. Doel van dit voorstel 1. 2. Het a f r o n d e n van de gestelde o m b u i g i n g / t a a k s t e l l i n g op de Grote Geer; Het g e b i e d t r a n s f o r m e r e n naar w o o n d o e l e i n d e n en de Grote en de Kleine Geer te v e r k o p e n als w o n i n g e n en een n i e u w b o u w o n t w i k k e l i n g mogelijk te maken op het parkeerterrein. Argumenten per beslispunt 1.1 Met de aankoop wordt het mogelijk om beide monumenten te verkopen als woning en het omliggende terrein te ontwikkelen. In de huidige situatie is het niet mogelijk De Grote Geer te verkopen met een w o o n b e s t e m m i n g. Door de a a n k o o p van De Kleine Geer is het mogelijk beide panden te t r a n s f o r m e r e n naar w o n e n en op het naastgelegen parkeerterrein e e n n i e u w b o u w o n t w i k k e l i n g te r e a l i s e r e n. 1.2 Door de kans om de Grote Geer te bestemmen als 'wonen' stijgt de waarde van het pand aanzienlijk. In de huidige situatie heeft het pand een m a a t s c h a p p e l i j k e bestemming en is het niet mogelijk om hier een w o o n b e s t e m m i n g van te m a k e n zolang in de Kleine Geer een h o r e c a g e l e g e n h e i d is g e v e s t i g d. De Grote Geer brengt in de huidige w o n i n g m a r k t aanzienlijk meer op dan een m a a t s c h a p p e l i j k e b e s t e m m i n g. 1.3 De aankoop betreft een strategische aankoop. Voor a a n k o p e n die niet zijn o p g e n o m e n in een g e o p e n d e grondexploitatie en die van s t r a t e g i s c h belang zijn, moet de g e m e e n t e r a a d instemmen met de a a n k o o p. In dit geval gaat het om een strategische v e r w e r v i n g. In v e r b a n d hiermee moet d e raad i n s t e m m e n met de a a n k o o p. O m die reden is in de o v e r e e n k o m s t een v o o r b e h o u d o p g e n o m e n ten b e h o e v e van besluitvorming van de g e m e e n t e r a a d. 2.1 De startnotitie geeft op hoofdlijnen de ontwikkelingsrichting aan voor deze locatie op basis van bestaand beleid. De in de startnotitie o p g e n o m e n globale u i t g a n g s p u n t e n zijn gebaseerd op b e s t a a n d e gemeentelijk en wettelijk beleid en g e v e n de ontwikkelingsrichting aan w a a r b i n n e n een plan ontwikkeld kan w o r d e n. 2.2.De startnotitie biedt duidelijkheid over de aanpak om te komen tot de herontwikkeling van deze locatie. In de startnotitie staat o m s c h r e v e n w e l k e u i t g a n g s p u n t e n wij hanteren voor d e z e h e r o n t w i k k e l i n g en hoe we, met w e l k e r a n d v o o r w a a r d e n, komen tot een v e r a n t w o o r d e keus voor een o n t w i k k e l i n g. Versie datum: 12-6-2017 10:32:12 2017-041
-32.3 De startnotitie geeft aan op welke wijze het participatieproces wordt ingestoken. De v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d voor de participatie ligt bij de marktpartij. De g e m e e n t e heeft hierbij een faciliterende rol. Er kan w o r d e n geparticipeerd op het niveau van p r o g r a m m a - u i t w e r k i n g en o n t w e r p. De e i n d g e b r u i k e r kan/mag hierbij mede bepalend zijn op basis van de door de Raad vastgestelde globale u i t g a n g s p u n t e n. 2.4 De startnotitie vormt het instrument voor de Raad om in een vroegtijdig stadium globaal invulling te geven aan deze ontwikkeling. Binnen de g e m e e n t e l i j k e en wettelijke kaders zoals het P r o g r a m m a Ruimte en de W o o n v i s i e Houten kan de Raad vroegtijdig sturen op u i t g a n g s p u n t e n w e l k e de basis v o r m e n voor de p l a n o n t w i k k e l i n g voor deze locatie. De v o o r g e s t e l d e w e r k w i j z e past binnen de u i t g a n g s p u n t e n van de nieuwe o m g e v i n g s w e t. 2.5 De transformatie en de nieuwbouwontwikkeling dragen bij aan de doelstellingen van de woonvisie. In de vastgestelde woonvisie is a a n g e g e v e n dat er vooral g e b o u w d moet w o r d e n voor senioren en g e z i n n e n. De transformatie van de twee m o n u m e n t e n naar een w o o n b e s t e m m i n g en de n i e u w b o u w o n t w i k k e l i n g op het parkeerterrein leveren hier een bijdrage in. In de startnotitie is a a n g e g e v e n dat op deze locatie gebouwd moet gaan w o r d e n voor deze d o e l g r o e p e n. 2.6 De nieuwbouwontwikkeling sluit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aan bij de bestaande omgeving en in het bijzonder de twee gemeentelijke monumenten. Vanuit s t e d e n b o u w k u n d i g o o g p u n t is in de startnotitie o p g e n o m e n dat de n i e u w b o u w o n t w i k k e l i n g s t e d e n b o u w k u n d i g en kwalitatief aansluiting moet z o e k e n bij de bestaande o m g e v i n g. De n i e u w b o u w o n t w i k k e l i n g zal bestaan uit één laag met kap. Voor deze ontwikkeling is een b a n d b r e e d t e van 5-10 w o n i n g e n o p g e n o m e n. Binnen het plangebied is dit goed inpasbaar. In deze fase zijn verder geen s t e d e n b o u w k u n d i g e r a n d v o o r w a a r d e n o p g e l e g d. Deze zullen in een actief participatietraject met de directe o m g e v i n g w o r d e n b e p a a l d. Dit is de ruimte die o m w o n e n d e n en mogelijk t o e k o m s t i g e g e b r u i k e r s hebben om samen tot een goed plan te k o m e n. 2.7 De Grote en Kleine Geer zullen een toekomstbestendige invulling krijgen. Door de aankoop ontstaat de m o g e l i j k h e i d beide gemeentelijke m o n u m e n t e n te b e s t e m m e n voor w o o n d o e l e i n d e n. De t w e e m o n u m e n t e n zullen door t o e k o m s t i g e eigenaren geschikt gemaakt w o r d e n voor deze functie en krijgen daardoor q u a gebruik een t o e k o m s t b e s t e n d i g e invulling. Voor alle v e r a n d e r i n g e n / v e r b o u w i n g e n zal advies w o r d e n g e v r a a g d aan de m o n u m e n t e n c o m m i s s i e. Het behoud van de cultuurhistorie is van groot b e l a n g. 3.1 Het betreft 4.1 een nieuwe ontwikkeling waar een Grex voor geopend dient te worden. De Grote Geer wordt overgedragen van de algemene dienst naar de Grex Kleine/Grote Geer. Het sociaal-cultureel c e n t r u m wordt o v e r g e d r a g e n van de a l g e m e n e dienst naar de Grex voor deze o n t w i k k e l i n g. Alle kosten ten aanzien van de Grote Geer zullen vanaf 1 juli 2017 ten laste k o m e n van de Grex. De huidige b o e k w a a r d e w o r d t o p g e n o m e n in de Grex. 5.1 Openbaar maken van de genoemde bijlagen benadeelt positie gemeente; In de grondexploitatie zijn de g e r a a m d e lasten en o p b r e n g s t e n voor de g e m e e n t e Houten o p g e n o m e n. O p e n b a a r m a k e n s c h a a d t de positie van de g e m e e n t e. 5.2 Als de raad de geheimhouding niet in zijn eerstvolgende vergadering bekrachtigt, komt deze te vervallen (art 25, lid 3 gemeentewet) Bekrachtiging van de g e h e i m h o u d i n g op de in het beslispunt o p g e n o m e n s t u k k e n is noodzakelijk v a n w e g e de v e r t r o u w e l i j k e financiële informatie en v a n w e g e de e c o n o m i s c h e en financiële belangen van de g e m e e n t e. Versie datum: 12-6-2017 10:32:12 2017-041
-46.1 Als de bevoegdheid om de parkeerplaatsen aan de openbaarheid te onttrekken gedelegeerd is aan het college kan in het kader van de uitvoering van het project sneller en efficiënter worden gehandeld. Het onttrekken van p a r k e e r p l a a t s e n aan de o p e n b a a r h e i d is een r a a d s b e v o e g d h e i d, w e l k e g e d e l e g e e r d kan w o r d e n aan het c o l l e g e. De vaststelling van de startnotitie door de g e m e e n t e r a a d houdt in dat er een proces wordt gestart om te k o m e n tot een ontwikkeling op het p a r k e e r t e r r e i n. In deze fase kan er nog geen besluit w o r d e n genomen over het d a a d w e r k e l i j k o n t t r e k k e n van parkeerplaatsen aan de o p e n b a a r h e i d. Dit zal in een latere fase aan de orde zijn. Om in het vervolg snel en efficiënt de uitvoering van het project te d o o r l o p e n stellen wij voor om deze b e v o e g d h e i d voor deze specifieke situatie te d e l e g e r e n aan het college. Participatie Over dit voorstel en de startnotitie zelf vindt geen afzonderlijke participatie plaats. In de startnotitie staat b e s c h r e v e n hoe het participatietraject w o r d t d o o r l o p e n. Dit zal g e b e u r e n na vaststelling in de g e m e e n t e r a a d. Communicatie Het collegebesluit zal g e c o m m u n i c e e r d w o r d e n. De startnotitie en de voortgang v a n het proces zullen ook op de site w w w. h o u t e n. n l / s n o e k s l o o t w o r d e n g e p u b l i c e e r d. De brief aan o m w o n e n d e n is na de r a a d s d i a l o o g van 8 juni over het P r o g r a m m a Ruimte 2017-2019 verzonden. Financiën Alle kosten (waaronder de huidige b o e k w a a r d e en alle door de g e m e e n t e te m a k e n kosten) en o p b r e n g s t e n (uit de g r o n d v e r k o o p ) voor de g e m e e n t e zullen ten laste k o m e n van de G R E X 'De G r o t e / K l e i n e Geer' (Zie bijlage 5). G e z i e n de bijzonder aantrekkelijke ligging en de v e r w a c h t e opbrengsten is een positief saldo van de grondexploitatie realiseerbaar. Boekwaarde De huidige b o e k w a a r d e van de Grote Geer ad C 112.604,- ( eind juni 2017) wordt o v e r g e d r a g e n van de a l g e m e n e dienst naar de Grex G r o t e / K l e i n e Geer. Taakstelling De taakstelling, die vanuit de perspectiefnota 2012 is o p g e n o m e n voor het afstoten van de Grote Geer, b e d r a a g t structureel ruim C 3 4. 0 0 0. Dit bedrag is gebaseerd op de situatie in 2 0 1 2. Door het ouder w o r d e n van de g e b o u w e n n e e m t de dekking op d e kapitaallasten af. D a a r n a a s t is ook het rentepercentage bij de begroting 2017 g e d a a l d van 5 Zo naar 2,5 zó. Bij de o v e r d r a c h t blijkt dat de gehele t a a k s t e l l i n g niet helemaal gerealiseerd kan w o r d e n. De lagere afschrijvingslasten zijn namelijk ten gunste v a n het begrotingssaldo g e k o m e n en niet ten gunste van de t a a k s t e l l i n g. Hierdoor resteren nog de volgende bedragen op de t a a k s t e l l i n g : 0 2017 Ê 5.805 0 2018 É 14.896 2019 C 14.703 2020 6 14.911 2021 C 17.893 Over het geheel g e n o m e n is dit een technisch effect ten g e v o l g e van de a f s c h r i j v i n g s s y s t e m a t i e k en m e e r j a r i g bezien neutraal. De r e s t e r e n d e taakstelling wordt afgewikkeld bij de begroting 2 0 1 8. Kanttekeningen 1.1 De ontwikkeling draagt niet bij aan de doelstellingen voor sociale huurwoningen; In de voorgestelde startnotitie is o p g e n o m e n dat in deze o n t w i k k e l i n g 100 7o vrije sector wordt g e r e a l i s e e r d. De e i g e n s c h a p p e n van de twee te t r a n s f o r m e r e n m o n u m e n t e n en de b e p e r k t e ruimte voor een n i e u w b o u w o n t w i k k e l i n g maakt dat sociale w o n i n g b o u w f i n a n c i e e l en vanuit s t e d e n b o u w k u n d i g o o g p u n t niet haalbaar is. o Versie datum: 12-6-2017 10:32:12 2017-041
1.2 Er is nog niet eerder ervaring opgedaan met de door de Raad vastgestelde startnotitie zonder participatie vooraf. De startnotitie is het door de Raad gekozen b e s l i s d o c u m e n t bij a a n v a n g van planontwikkeling in plaats van de locatiefactsheet en projectopdracht. De startnotitie met p r o g r a m m a t i s c h e u i t g a n g s p u n t e n is in lijn met het P r o g r a m m a Ruimte 2 0 1 7-2 0 1 9 (vaststelling na de z o m e r ). Voortgang Na de r a a d s d i a l o o g over het programma ruimte zal de directe o m g e v i n g w o r d e n g e ï n f o r m e e r d over de status van de startnotitie en de behandeling daarvan in de RTG en de g e m e e n t e r a a d. In de startnotitie staat o m s c h r e v e n hoe het verdere c o m m u n i c a t i e - en participatietraject w o r d t d o o r l o p e n. Houten, 16 mei 2017 het college van b u r g e m e e s t e r en wethouders van de g e m e e n t e Houten de secretaris, de burgemeester, H.S. den Bieman Versie datum: 12-6-2017 10:32:12 W. M. de Jong 2017-041
-6- M e e g e z o n d e n bijlagen bij dit voorstel Bijlagen; 1. Startnotitie 2. Koopcontract Snoeksloot 64 3. Informatiebrief o m g e v i n g G e h e i m e bijlagen 4. G r o n d e x p l o i t a t i e Kleine/Grote Geer 2017 5. V e r k o o p a d v i e z e n Grote en Kleine Geer 6. T a x a t i e r a p p o r t Kleine Geer Verantwoordelijke wethouder(s) 1 poho W e t h o u d e r Van Liere 2 W e t h o u d e r Rensen e e poho Zaaknummer 17CV000157 Versie datum: 12-6-2017 10:32:12 2017-041
Raadsbesluit (gewijzigd n.a.v. de raadsvergadering van 27juni 2017) Voorstelnummer: 2017-041 De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 16 mei 2017 nr. BWV17.0124 gelezen en besluit; 1. 2. 3. 4. 5. 6. In te s t e m m e n met de k o o p o v e r e e n k o m s t betreffende a a n k o o p van S n o e k s l o o t 64 (Kleine Geer) in Houten voor C 7 2 5. 0 0 0 ; De startnotitie 'Ontwikkeling Kleine/Grote Geer met parkeerterrein' vast te stellen als eerste stap in de planontwikkeling van deze locatie, met dien verstande dat:» onder het Programmatische uitgangspunt Verkeer wordt toegevoegd dat in de planontwikkeling wordt gekeken hoe de parkeerdruk van de omwonenden kan worden verlicht;» onder het Programmatische uitgangspunt Duurzaam wordt toegevoegd, Voor de kwaliteit van de leefomgeving is het van belang in de planontwikkeling recht te doen aan het unieke groene karakter van Houten en groen op te nemen in de plannen. De (indicatieve) grondexploitatie Grote/Kleine Geer te o p e n e n ; De Grote Geer over te dragen van de a l g e m e n e dienst naar de G r o n d e x p l o i t a t i e Grote/Kleine Geer voor C 1 1 2. 6 0 4, - ( b o e k w a a r d e eind juni 2017); De door het college o p g e l e g d e g e h e i m h o u d i n g over bijlage 4 ( G r o n d e x p l o i t a t i e ), bijlage 5 ( V e r k o o p a d v i e z e n ) en bijlage 6 (Taxatie Kleine Geer) bij dit voorstel in zijn eerstvolgende v e r g a d e r i n g te b e k r a c h t i g e n. De bevoegdheid tot het o n t t r e k k e n aan de openbaarheid van de parkeerplaatsen bij de Grote/Kleine Geer te d e l e g e r e n aan het college. Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 27 juni 2017. De raad van de gemeente H o u t e n, de griffier, dee voorzitter, 7 Za W.M.de Versie datum: 28-6-2017 12:59:18 ng 2017-041
3.0. Dossier Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein Bijlage 1 - startnotitie aankoop Kleine Geer en startnotitie Kleine en Grote Geer met parkeerterrein
Startnotitie Grote en Kleine Geer met parkeerterrein (gewijzigd n.a.v. de raadsvergadering van 27 juni 2017) Aanleiding en probleemschets Datum: juni 2017 Om invulling te geven aan de ombuigingen is in het collegeprogramma opgenomen dat een aantal sociaalculturele centrums worden afgestoten. Eén van deze centra is de Grote Geer aan de Snoeksloot. Verkoop Grote Geer Het pand staat inmiddels 3 jaar te koop en alle geïnteresseerden wilden het pand gaan gebruiken voor woondoeleinden. Op dit moment rust op de Grote Geer geen woonbestemming en door de horecagelegenheid in het naastgelegen pand (Kleine Geer) is er vanwege het garanderen van een goed woon- en leefklimaat niet wenselijk hier een woning van te maken zolang de Kleine Geer gebruikt wordt als horecagelegenheid. Kleine Geer Het verkopen van de Grote Geer als woning is niet mogelijk zolang in de Kleine Geer een horeca onderneming is gevestigd. Dat is de aanleiding geweest om vanuit de gemeente het gesprek te starten over een mogelijke aankoop van de Kleine Geer. Gebiedsontwikkeling Op het moment dat de Kleine Geer in eigendom komt van de gemeente kan het totale gebied getransformeerd worden naar woningen. Het totale gebied beslaat de Grote Geer, de Kleine Geer en het naastgelegen parkeerterrein. Zowel de Grote als de Kleine Geer zijn gemeentelijke monumenten waarbij bij aankoop van de Kleine Geer de kans voordoet om op beide panden een woonbestemming te leggen. Startnotitie Deze startnotitie beschrijft op hoofdlijnen de programmatische uitgangspunten voor de ontwikkeling van deze locatie. Om daadwerkelijk tot planvorming over te kunnen gaan is het noodzakelijk om de globale uitgangspunten (kader) door het College en Raad te laten vaststellen. De uitgangspunten, vormgegeven in onderhavige startnotitie, zijn de basis voor oriëntatiegesprekken met externe marktpartijen/initiatiefnemers wat zal leiden tot de keuze van een marktpartij. De marktpartij zal op basis van de vastgestelde startnotitie een projectplan gaan opstellen in nauwe samenwerking met omwonenden en zo mogelijk toekomstige gebruikers. De startnotitie wordt vastgesteld door College en Raad en kent geen afzonderlijk participatietraject. Relevante kaders De relevante beleidsstukken en kaders zijn: 1. Collegeprogramma 2014-2018 Houten maken we samen 2. Toekomstvisie Houten 2025 3. Woonvisie 2016-2025 4. Programma Ruimte 2017-2019 (in besluitvorming) 5. Kwaliteitsleidraad Houten Noord 2009 Hierin zijn uitgangspunten en doelstellingen opgenomen zoals: - Marktpartij verantwoordelijk voor participatie en realisatie - Gemeente heeft faciliterende rol - Vraaggerichte ontwikkeling/ ontwikkeling op maat - Delen van verantwoordelijkheden en risico s - Participatie (omwonenden, toekomstige gebruikers) - Duurzame ontwikkeling - Levensloopbestendige woningen In de Kwaliteitsleidraad Houten Noord 2009 is de Grote Geer genoemd als mogelijk te transformeren pand. In de kwaliteitsleidraad is opgenomen dat dergelijke panden een (semi) openbare functie moeten behouden en niet zullen transformeren naar woondoeleinden. Gelet op het beperkte gebruik van het pand, de kans om een aantal woningen te realiseren, twee monumenten een duurzame invulling kunnen krijgen, wordt nu voorgesteld om voor het hele gebied een woonbestemming op te nemen. Dit wijkt op dit onderdeel af van de kwaliteitsleidraad. Vanzelfsprekend gelden tevens de overige gemeentelijke- en wettelijke beleidskaders voor ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouwprojecten dan wel transformatie.
Doelstellingen Het gebied transformeren naar woondoeleinden en de Grote en de Kleine Geer te verkopen als woningen en een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken op het parkeerterrein. Programmatische Uitgangspunten De gemeentelijke ambities worden neergelegd in een aantal programmatische uitgangspunten die de kaders aangeven waarbinnen de ontwikkeling moet plaatsvinden. Deze uitgangspunten zijn niet keihard maar vormen wel het globale kader op basis waarvan het plan beoordeeld wordt. De programmatische uitgangspunten betreffen: Programma Doelgroep De ontwikkeling zal voorzien in woningen voor senioren en/of gezinnen. De woningen geschikt voor senioren zullen een volledig woonprogramma op de begane grond hebben. Woningcategorie/differentiatie Gelet op de twee bestaande monumenten, de locatie en de inpassing van een kleinschalige nieuwbouwontwikkeling is de insteek om 100% vrije sector koop te realiseren. Stedenbouw Plancapaciteit/ woningtypologie Het plangebied beslaat ca 4500m2 en is opgenomen als bijlage bij deze startnotitie. Programmatisch gezien zijn grondgebonden woningen voor het nieuwbouwgedeelte het uitgangspunt. De twee monumenten kunnen allebei transformeren naar woningen. Het aantal te realiseren wooneenheden in de twee monumenten is flexibel. Op het parkeerterrein zal een kleinschalige ontwikkeling komen. De bandbreedte voor deze gehele ontwikkeling kan gesteld worden op 5 tot 10 woningen. Monumenten De Kleine en de Grote Geer worden behouden en krijgen door een nieuwe bestemming een kwaliteitsimpuls. Nieuwbouw Voor de nieuwbouwontwikkeling zal, vanwege de ligging, een relatief vrije invulling worden toegestaan. Omgeving De nieuw te bouwen woningen zullen aansluiting moeten zoeken bij de bestaande omgeving en in het bijzonder de twee gemeentelijke monumenten. De kwaliteit en architectuur van de nieuwbouw zal van hoog niveau moeten zijn. Bouwhoogte De woningen zullen maximaal 1 laag met kap worden. De overige erfbebouwing is ondergeschikt aan de hoofdbebouwingen en wordt minimaal 1 meter achter de voorgevel gesitueerd. Verkeer Duurzaamheid De ontsluiting van het plangebied zal via de Snoeksloot worden geregeld. Bij de Kleine/Grote Geer en de nieuwbouwontwikkeling wordt voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein. De norm zoals vastgelegd in de parkeernota geldt. In de planontwikkeling wordt gekeken hoe de parkeerdruk van de omwonenden kan worden verlicht. Monumenten Bij het transformeren van de twee monumenten naar woningen wordt gestimuleerd om deze duurzaam te verbouwen, zover dit technisch en vanuit cultuurhistorie mogelijk is. De cultuurhistorische waarde zal leidend zijn. Laatst afgedrukt op 28-6-2017 17:04:00 Pagina 2 van 5
Nieuwbouw Voor de nieuwbouwontwikkeling geldt dat de woningen nul-op-de-meter worden. Er wordt gestreefd naar een plan zonder aardgasnet. Voor de kwaliteit van de leefomgeving is het van belang in de planontwikkeling recht te doen aan het unieke groene karakter van Houten en groen op te nemen in de plannen. Openbare ruimte In het gebied zal één openbaar (voet)pad blijven welke een verbinding maakt tussen de wijk en het achterliggende openbaar groen. Financiën De ontwikkeling geeft een positief resultaat. Participatie De verantwoordelijkheid voor de participatie en de betrokkenheid van omwonenden ligt bij de marktpartij. De gemeente heeft hierbij een faciliterende rol. Participatie vindt niet plaats over de onderhavige startnotitie. Wel kan er volop worden geparticipeerd op het niveau van programma-uitwerking en ontwerp. De eindgebruiker kan/mag hierbij mede bepalend zijn op basis van de onderhavig door de Raad vastgestelde startnotitie. De wijze waarop de participatie concreet wordt ingevuld zal verschillen per projectfase. Bij het vormgeven van een participatieproces wordt gebruik gemaakt van de Factor C -methode. Wij beoordelen of aan de randvoorwaarden voor goede participatie kan worden voldaan (tijd, geld, commitment bestuur). Als dat het geval is maken we volgens de Factor C methode een krachtenveldanalyse, een kernboodschap en een communicatiekalender. De marktpartij kan bijvoorbeeld op basis van de startnotitie zogenaamde plansuggesties ontwikkelen die aan bewoners/belanghebbenden worden gepresenteerd. Er is dus dan nog geen sprake van een uitgewerkt plan. Aan de hand van opmerkingen, adviezen en ideeën van bewoners/belanghebbenden kan de marktpartij dan een projectplan maken. Hierin staat beschreven hoe het plan er inhoudelijk uit gaat zien. Hierbij wordt aandacht besteed aan de stedenbouwkundige- en architectonische opzet, verkeersontsluiting en het parkeren. Uitgangspunt is dat de marktpartij samen met de mogelijke gebruikers en de huidige omwonenden komen tot een gezamenlijk door alle partijen gedragen kavelinvulling. Mogelijke tegenstrijdigheden zullen tijdens de besluitvorming van het definitieve plan aan het College worden voorgelegd. Procedure/ betrokkenheid Raad Volgtijdelijk bestaat het planontwikkelingsproces uit de volgende twee fasen: Prefase De planontwikkeling kan alleen plaatsvinden als globaal eerst het kader is vastgesteld in een startnotitie De startnotitie is opgesteld binnen de door de Raad vastgestelde kaders. De startnotitie is in de prefase van projectontwikkeling het document op basis waarvan, na vaststelling door College en Raad, gesprekken met marktpartijen kunnen plaatsvinden. De keuze van een marktpartij zal worden vastgelegd in een grondreserveringsovereenkomst op basis waarvan de marktpartij in samenwerking met omwonenden/belanghebbenden een projectplan kan ontwikkelen. De gemeente heeft hierbij in het planproces een faciliterende rol. Projectfase Na akkoord van het College op de keuze van de marktpartij zal de projectfase van start gaan waarin een projectplan wordt ontwikkeld. Het projectplan is een gedetailleerde uitwerking van de in de startnotitie opgenomen programmatische, procesmatige en financiële kaders. Het projectplan/bouwplan zal ter besluitvorming worden voorgelegd aan het College. De gemeenteraad zal door middel van een collegebrief worden geïnformeerd over het projectplan. Na besluitvorming door het College volgt de planologische procedure tot wijziging van het bestemmingsplan om te komen tot een omgevingsvergunning en tot grondverkoop. Hierbij is de Raadsbehandeling opnieuw aan de orde. Communicatie Er is niet eerder communicatie geweest over deze ontwikkeling. De directe omgeving zal geïnformeerd worden over de status van de startnotitie en het vervolgproces. Na het collegebesluit zal deze brief verstuurd worden. Laatst afgedrukt op 28-6-2017 17:04:00 Pagina 3 van 5
Laatst afgedrukt op 28-6-2017 17:04:00 Pagina 4 van 5
BIJLAGE Figuur 1: Plangebied Laatst afgedrukt op 28-6-2017 17:04:00 Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Pagina 5 van 5